Situation économique et financière de l`Emirat de Dubaï

AMBASSADE DE FRANCE AUX EMIRATS ARABES UNIS - SERVICE ÉCONOMIQUE
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Situation économique et financière
de l’Emirat de Dubaï
© DG Trésor
Juin 2016
Introduction
Un dynamisme économique retrouvé
Après avoir connu une forte récession en 2009 avec l’éclatement de la bulle immobilière, l’économie
de Dubaï a renoué ces trois dernières années avec des taux de croissance élevés (4% en moyenne). Le
dynamisme économique retrouvé est imputable à la performance de ses activités marchandes (trafic
portuaire et aéroportuaire, hôtellerie et loisirs, ventes de détail), renforcée par la dynamique des
grands projets en cours de définition (Dubaï South, aéroport Al Maktoum, Expo 2020, Smart Dubaï).
Le redressement du marché immobilier et la bonne gestion du problème de la dette de Dubaï
participent d’un regain de confiance durable. Avec plus de 400 entreprises françaises et 17 000
expatriés français (inscrits au Consulat, population totale estimée à 22 000), Dubaï est une plateforme
vitale de nos intérêts commerciaux aux Emirats Arabes Unis.
Macroéconomie
Dubaï affiche aujourd’hui l’économie la plus dynamique de la Fédération
3,5%
de croissance en 2015
Dubaï a enregistré une croissance de son PIB réel de 3,5 % en 2015, et le FMI l’estime à 3,3 % pour
2016. Avec un PIB de près de 92 Mds $ en 2014 (338 Mds AED), Dubaï est la deuxième économie de
la Fédération après l’Emirat d’Abu Dhabi qui représente plus de 60% du PIB et détient près de 93%
des réserves en hydrocarbures du pays. Contribuant à moins de 6% du PIB, les ressources en
hydrocarbures de Dubaï sont extrêmement limitées et devraient être épuisées à l’horizon 2020/2030.
La production n’a cessé de diminuer, passant de 410 000 barils par jour en 1991 à un niveau compris
entre 50 000 et 70 000 b/j aujourd’hui.
Secteur tertiaire
Une croissance soutenue par les secteurs du « 3 T » : Trade, Transport, Tourisme
Les activités de
« trading »
représentent
44%
du PIB de l’Emirat
1er
Hub aérien mondial
78 M
passagers pour l’aéroport
de Dubaï en 2015
La croissance est tirée principalement par les performances des activités correspondant aux axes de
diversification déterminés par le gouvernement qui contribuent aujourd’hui à plus de 60% du PIB de
l’Emirat :
Les activités de « trading » (activités marchandes et transports) qui représentent environ 44%
du PIB, et bénéficient de l’excellence des infrastructures portuaires et aéroportuaires de l’Emirat. Le
port en zone franche de Jebel Ali, avec une capacité de 14 millions de conteneurs en 2015, qui devrait
être portée à 19 millions cette année, contribue à faire de Dubaï la première plateforme de
réexportation de la région.
Dynamisé par l’expansion spectaculaire de la compagnie Emirates Airlines, le transport aérien
fait de l’aéroport international de Dubaï (DBX) le 1er hub mondial pour le trafic international avec 78
millions de passagers en 2015. Le nouvel aéroport Al Maktoum International (DWC), situé au sud de
Dubaï, peut accueillir dès à présent jusqu’à 7 millions de passagers par an. Il a vocation à devenir le
plus grand aéroport au monde en termes de trafic passager avec une capacité d’accueil projetée de
120 millions puis de 240 millions de passagers. La problématique du financement a toutefois entraîné
un phasage de ce projet, avec un premier appel d'offres visant à l'extension du terminal existant à
hauteur de 27 millions de passagers afin de répondre aux besoins les plus urgents (Expo 2020,
saturation de DBX). Le succès de ces plateformes qui participent de la vitalité des activités
touristiques, favorisent le dynamisme des ventes de détail, second pilier de l’expansion économique
de l’Emirat.

Emirats arabes unis : Fiche économie Dubai - Juin 2016 - © DG Trésor
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11,6 M
entrées touristiques en
2014
400
Implantations permanentes
d’institutions financières
25 M
visiteurs attendus
pour l’Expo 2020
Le tourisme a profité des Printemps arabes en captant les visiteurs des pays d’Afrique du
Nord et du Golfe qui voient dans Dubaï une destination « refuge ». Avec 11,6 millions d’entrées en
2014 (+5,6%), le taux d’occupation des hôtels dépasse 80% et le tourisme génère environ 18% du PIB
de Dubaï, 4ème ville la plus visitée au monde. Néanmoins, l'effet conjugué de l'appréciation du dollar
(et par conséquent du dirham) et du ralentissement économique en Russie et en Chine a un impact
sensible sur le nombre de touristes russes, chinois, voire européens en 2015 et 2016, et des revenus
générés par ce secteur.
Dubaï a renforcé sa position de place financière régionale. Non seulement l’Emirat accueille
la majorité des sièges régionaux des sociétés internationales présentes au Moyen-Orient (parmi
lesquels près de 3000 entreprises chinoises) mais il tire profit, à travers son centre financier off-shore,
le Dubai International Financial Center, du transfert de nombreuses banques et d’institutions
financières de Bahreïn et d’Egypte notamment, en raison des troubles politiques qui agitent ces pays.
La Banque Centrale répertorie aujourd’hui plus de 400 implantations d’institutions financières.
L’effet d’entrainement des grands projets (organisation de l’Exposition Universelle de 2020, Dubaï
South qui représente l'extension d'un-cinquième de la ville vers le sud) commence à se faire sentir,
notamment dans le secteur immobilier qui a renoué ces trois dernières années avec son dynamisme
d’avant crise. Dubaï 2020, qui nécessitera des investissements à hauteur de 6,5 Mds $, devrait attirer
25 millions de visiteurs et induire 30 Mds $ de retombées économiques pour l’Emirat.
Dette publique
Si les problèmes liés à la dette sont gérables, ils n’ont pas pour autant disparu
Un stock de dette estimé à
136 %
du PIB de l’Emirat
en 2014
Si le montant des échéances exigibles sur la période comprise entre 2016 et 2018 représente 72 Mds
$, les problèmes posés depuis la fin de l’année 2008 par la dette de « Dubai Inc. » peuvent être
considérés comme gérables. D’abord parce que son montant a pu être stabilisé en valeur nominale
pour la première fois depuis la fin des années 2009. Ensuite parce que l’Émirat a pu tout à la fois
bénéficier d’un report de 2014 à 2019 du remboursement des 20 Mds $ qui avaient été mis en place
par les Autorités d’Abu Dhabi et la Banque Centrale et solliciter avec succès le marché international
des capitaux. Enfin parce que la reprise du marché de l’immobilier et la renégociation à la baisse des
charges d’intérêts de leur dette ont mécaniquement amélioré la situation financière d’une partie des
entités constitutives de « Dubai Inc. », celle de Nakheel en tout premier lieu, étant entendu que Dubai
World et Dubai Holding ont commencé à procéder aux cessions d’actifs nécessaires pour être en
mesure d’honorer leurs engagements le moment venu.
Mais ces problèmes n’ont pas pour autant disparu, le stock de dette représentant encore 143 Mds $
(soit 136% du PIB de l’Émirat) en 2014 et le montant des échéances à couvrir sur 2016-2018 portant
sur 50% du stock. C'est dans ce contexte qu'il convient d'apprécier les difficultés de montage des
volets financiers de certains grands projets, notamment celui de l’aéroport Al Maktoum.
Immobilier
Les risques d’emballement du marché immobilier semblent écartés
Les prix de l’immobilier
à la vente ont baissé de
-11%
en 2015
La situation du marché immobilier semble moins "débridée" qu’elle ne l’a été entre fin 2011 et début
2014. Sur 2014, les prix de l’immobilier résidentiel à Dubaï ont évolué à un rythme moins soutenu
qu'en 2012-2013 et la situation de l’immobilier commercial est en voie de stabilisation et devrait le
rester tant que le stock de bureaux vacants n’aura pas diminué dans des proportions significatives.
Le ralentissement de la croissance en 2015 a entraîné ces derniers mois un « soft landing » du secteur
immobilier à Dubaï, avec une correction du marché à la baisse qui a effacé les craintes de création
d'une nouvelle bulle immobilière, dans un contexte où l’Exposition Universelle de 2020 aurait pu
alimenter les anticipations à la hausse et, par voie de conséquence, les comportements spéculatifs.
Les prix de l'immobilier résidentiel à Dubaï, qui s'étaient fortement appréciés entre 2012 et 2014 à la
vente (+36%) comme à la location (+23%), ont vu cette tendance s’inverser : -11% à la vente et -3% à
la location en glissement annuel en 2015 (selon l'indice REIDIN), grâce notamment à l’efficacité des
mesures prudentielles mises en place et aux annonces de nouveaux projets.

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Annexes
Source : FMI, Rapport article IV, août 2015
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Publication du Service Économique d’Abou Dhabi
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Etihad Towers, Abu Dhabi
PO Box 4036
Rédaction : Service économique régional de Beyrouth et
Service économique d’Abu Dhabi.
Version du 23/06/2016
Version originelle