lundi 28 février 2011 Dissertation LE VOISIN Pour M. L. Duguit, « la

lundi 28 février 2011
Dissertation
LE VOISIN
Pour M. L. Duguit, « la propriété n’est pas un droit, elle est une fonction sociale. Le propriétaire […] a, du fait qu’il détient
une richesse, une fonction sociale à remplir […] S’il ne la remplit pas, ou la remplit mal, l’intervention des gouvernants est légitime
pour le contraindre à remplir ses fonctions sociales de propriétaire, qui consistent à assurer l’emploi des richesses qu’il détient
conformément à leur destination ». Il exprime ainsi un courant doctrinal spécifique concernant le droit de propriété, qui n’est alors
plus un droit absolu, fondé sur la satisfaction des intérêts égoïstes, sans limite, des titulaires de ce droit. En effet, pour citer Aristote,
« l’homme est un animal politique », qui vit en société, et par conséquent avec des voisins. La théorie de propriété en tant que
fonction sociale ne fonde pas le droit positif, pour autant elle l’influence. En effet l’existence d’un voisinage vient limiter non
seulement le droit de propriété, mais également la possession d’un bien immeuble, ou encore la jouissance de locaux. La notion de
voisin n’est pas recouverte par l’exercice de la propriété sur une habitation. Au sens commun on entend par « voisins » les personnes
qui vivent ou travaillent dans une relation de proximité géographique. En droit, la proximité géographique du voisinage est entendue
au sens large. Il s’agit en réalité de toute personne, en plus de celles dont la résidence côtoie celle d’une autre, dont l’activité peut
avoir une influence sur une autre. Par exemple, on peut considérer qu’une résidence dont les habitants sont gênés par l’activité d’un
aéroport comme voisins à celui-ci, puisque son activité à une influence (néfaste) sur eux.
La question de la protection des intérêts individuels face à la nuisance de leur voisinage a été mise en exergue par la prise
de conscience des dommages qui pouvaient être causés sur l’environnement mais également sur la santé par les activités
industrielles. Ainsi des textes spéciaux règlementent de plus en plus l’usage des prérogatives du propriétaire lorsqu’elles causent un
dommage. Cette notion de protection s’est d’ailleurs même étendue à la prévention, puisque le droit positif se fonde de plus en plus
sur le « principe de précaution ». M. Terré le définit comme le fait de « permettre à des victimes potentielles d’obtenir des mesures
de prévention afin d’éviter la réalisation de dommages graves et collectifs ». Ce principe a été alors constitutionnalisé par la loi du 1er
mars 2005 relative à la Charte de l’environnement.
Finalement, le droit cherche à équilibrer deux intérêts différents, lorsqu’il est question de voisinage, c'est-à-dire l’exercice
des libertés propre à chacun, d’aller et venir par exemple, de jouir de son droit de propriété, mais également fournir une protection
mesurée face aux conséquences dommageables, mais pas forcément fautives, des activités de chacun, pour lesquelles sont parfois
reconnu un véritable droit « d’agir et de nuire », d’après la formule de Starck. On pourrait alors se demander comment le
législateur et le juge concilient la liberté d’agir des personnes et le droit de leurs voisins à ce qu’on ne leur nuise pas.
Dans un premier temps, ce sont des textes législatifs et règlementaires qui régulent l’exercice du droit de propriété pour
faciliter les relations de voisinage (I), puis dans un second temps la jurisprudence a développé le champ de la responsabilité
lorsqu’un dommage apparaît (II).
I) Incitations légales aux relations de bon voisinage
Il existe de nombreuses règles relatives aux immeubles bâtis, établies par le législateur, afin d’une part garantir l’exercice
du droit de propriété sur son bien, ou protéger le possesseur du bien immeuble, d’autre part afin de prévenir les conflits éventuels.
C’est dans ces fins que le droit civil et aussi le droit de l’urbanisme prévoient des règles précises la séparation des fonds (A), mais que
pour autant la propriété d’un bien ne permet pas des droits illimités lorsqu’elle compromet les droits des voisins (B).
A) L’établissement de séparations suffisantes entre les fonds voisins

Pour que les titulaires de droits sur un fonds puissent les exercer correctement, il importe tout d’abord de savoir
exactement sur quelle étendue exactement ils auront ces prérogatives. Contrairement aux biens meubles et biens incorporels, en
effet, il peut être plus difficile de déterminer de quoi il est question concernant les biens immeubles, puisqu’ils se touchent les uns
les autres. C’est pourquoi l’opération de bornage est une réponse pratique imposée par l’existence d’un voisinage. Elle est
facultative mais il s’agit d’un droit qu’a chaque voisin puisqu’elle qu’elle est accessoire à la propriété d’un fonds, étant
imprescriptible (art. 2262 C. civ.) et devient obligatoire lorsqu’un des voisins en fait la demande: puisqu’établir cette limite matérielle
entre les terrains engagent des frais, alors on peut y voir également une illustration supplémentaire des contraintes de droit liées à la
simple existence du voisinage.
Conséquent à l’établissement de bornage, nécessaire afin de connaître l’étendue sur laquelle s’exerce la propriété et les
droits afférents, les propriétaires possèdent le droit de se clore, sur le fondement de l’article 647 du code civil. Il permet alors
d’interdire le passage d’animaux ou d’individus indésirables sur l’immeuble. Elle est en principe facultative, mais les exceptions sont
nombreuses, puisque l’article 663 du code civil énonce toutes les conditions qui font que le droit de se clore devient une obligation,
notamment lorsque le terrain immeuble est par exemple situé en ville, faubourg, que le terrain est affecté à l’habitation. Ainsi il est
souvent obligatoire d’établir une séparation claire et suffisante entre des fonds voisins, ce qui d’une part, comme on l’a déjà montré,
facilite la connaissance de ce sur quoi la personne a un droit, et d’autre part permet d’assurer une véritable « prise » sur la propriété,
permettant alors de faciliter les actions contre les empiètements.
Ainsi, l’empiètement est caractérisé lorsqu’un élément matériel quelconque appartenant au voisin s’immisce sur le terrain
d’un autre, par exemple des racines, des branches, ou encore le dépassement de la construction du voisin, ou encore l’avancée d’une
haie dans le temps qui agrandirait artificiellement le terrain voisin au détriment de l’autre. Lorsqu’un tiers édifie une construction au-
dessus d’un terrain, le propriétaire du fonds pourra alors soit demander la démolition de la construction, soit récupérer les
constructions pour lui sur le fondement de l’article 553 du Code civil : les constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont
présumés faits par le propriétaire. Ainsi, en l’absence de tout préjudice, le droit de propriété induit un droit sur ce qui s’immisce sur
son terrain. Ce droit a un caractère discrétionnaire qui montre l’importance de l’établissement des séparations entre fonds,
puisqu’une erreur d’un voisin, de bonne foi, pourra tout de même conduire à la destruction de son ouvrage.
Dans cette même optique de facilitation de la vie quotidienne, couplé à une optique de préserver l’intérêt général
esthétique concernant l’architecture des villes et faubourgs, le droit de l’urbanisme a développé des règles très précises concernant
la construction et rénovation d’immeubles. Ainsi les textes limitent fortement le droit du propriétaire de modifier comme il l’entend
sa propriété, en tant que prérogative liée à « l’abusus ». En effet, les textes opèrent jusqu’à une distinction entre les jours et les vues
qu’il est possible d’établir sur un mur, en considération des fonds voisins. Selon la distance, selon que la fenêtre permet une vue
directe, indirecte, ou qu’elle s’ouvre ou non (cas des jours), les conditions de distance à respecter seront différentes, imposant alors
une limite forte du fait de l’existence du voisinage au droit de propriété, dans le but de faciliter les relations de voisinage rendues
plus difficiles par l’urbanisation massive et la densité accrue d’habitants par mètre carré dans les villes contemporaines. Il existe des
règles semblables en matière de plantations : les arbres et autres végétations doivent être plantés à une certaine distance des
immeubles bâtis, et ne pas dépasser une certaine hauteur, afin de garantir la visibilité et ne pas nuire de manière trop forte au
« droit à l’esthétisme », puisque les éléments fortement inesthétiques sont considérés comme une nuisance. Les plantations violant
ces règles pourront alors être arrachées ou réduites par les voisins (art. 672 C. civ.), sauf s’il possède un titre ou qu’il existe une
prescription trentenaire.
Pour autant, si le droit aménage l’exercice du droit de propriété sur un immeuble pour faciliter la vie en communauté par
l’établissement de distances nécessaires, celui est parfois fortement limité du fait de l’existence de droits concurrents, prérogatives
de leurs voisins.
B) L’exercice des prérogatives de la propriété parfois subordonnée à l’exercice des droits du voisin
Les prérogatives du propriétaire peuvent, d’une part, être limitées par le droit de propriété d’autrui. C’est notamment le
cas lorsqu’il s’agit d’un voisinage lié à la copropriété d’un immeuble. Dans ce cas le régime de la copropriété s’applique. Ainsi le
régime de la copropriété s’applique lorsqu’il existe un ou plusieurs immeubles bâtis, une pluralité de propriétaires et des parties
communes avec propriété indivise des copropriétaires, et des lots privatifs avec pleine propriété. On parlerait alors de « voisinage
vertical » en immeuble bâti, puisque de plus en plus les constructions s’étendent sur plusieurs étages, ce qui peut augmenter le
contentieux en la matière, du fait de la présence encore plus forte de voisins. En tout cas, lorsque le régime de la copropriété
s’applique, le propriétaire possède toujours des droits forts sur les parties privatives, quoiqu’en devant tenir compte de la propriété
d’autrui, mais pour tout ce qui concerne la gestion de l’ensemble immobilier, alors des règles précises et complexes s’applique, avec
l’organisation de la copropriété avec la gestion des affaires courantes par des organes comme le syndicat, le syndic, et l’assemblée

des copropriétaires, faisant ressembler cela à une petite société. Dans ce cas là l’exercice des prérogatives du propriétaire sera
fortement conditionné par les volontés des voisins, propriétaires également.
Plus communément, pour des fonds voisins cette fois, s’applique le régime de la copropriété sur toute séparation entre
deux fonds : ce qu’on appelle une séparation mitoyenne. Elle consiste en une clôture qui est à l’interstice des deux fonds, peu
importe la forme matérielle de celle-ci. Elle est établie par convention, par prescription acquisitive lorsqu’une construction est
adossée à un mur à la limite des deux fonds, ou encore par contrainte. Une décision judiciaire peut contraindre le voisin à construire
un mur mitoyen, ou à céder la mitoyenneté d’un mur déjà construit. Les droits liés à la mitoyenneté sont fortement discrétionnaire,
puisque la demande d’un des voisins peut causer des conséquences importantes sur la propriété en commun du mur. Ainsi l’article
661 autorise pour tout propriétaire à rendre un mur délimitant son fonds mitoyen, la possibilité d’exhausser la haie sans demander
autorisation au voisin, ou encore l’obligation de prendre en charge la moitié des frais d’entretien posé par l’article 667 du code civil,
ou la moitié des frais de réparation et de construction de l’article 655 du code civil. On ne peut échapper à ces obligations qu’en
abandonnant la mitoyenneté, donc la copropriété du mur, ce qui n’est pas possible lorsqu’on en a l’usage, par exemple si l’immeuble
bâti est adossé dessus.
Par ailleurs, il existe une autre protection légale relative aux relations de bon voisinage qui limite encore la propriété. En
effet, il est dans certain cas établi un lien entre deux fonds, que l’on appelle servitude. Il s’agit d’un droit réel, accessoire au fonds,
qui est perpétuel et indivisible, caractérisé par la charge imposé à un fonds servant dans l’utilité du fonds dominant, qui peut aussi
avoir pour objet l’utilité publique ou communale lorsque le fonds dominant est un fonds de nature publique. La charge peut être de
diverses natures : un droit de passage, une vue, l’écoulement des eaux, la traversée par des câbles… Elles peuvent être établies par
convention ou par destination du père de famille, dans le cas spécifique où les deux fonds en étaient à l’origine un seul, appartenant
à un même propriétaire et agencés de telle manière qu’il a crée des situations de faits entre les deux fonds qui auraient été
qualifiées de servitude si les fonds avaient appartenus à des propriétaires différents.
Mais ici doivent être surtout notées les servitudes légales. Les servitudes réciproques sont aussi liées à l’établissement de
distances nécessaires d’une part, et d’autre part du fait du problème de la circulation des eaux, l’article 681 du code civil prévoyant
alors que tout propriétaire doit faire en sorte que les eaux tombent de son toit sur sa propriété ou sur la voie publique. Mais il existe
par ailleurs des servitudes unilatérales qui s’imposent à un fonds au profit d’un autre, positives ou négatives : obligation de laisser un
passage par exemple, ou interdisant de construire sur une partie du terrain. Elles sont une restriction forte au droit de propriété et
diminuent la valeur du fonds servant. Elle se justifie par l’exercice d’une liberté du propriétaire ou possesseur du fonds dominant de
pouvoir avoir accès à un élément essentiel et fondamental. En l’exemple des servitudes de passage, la servitude est justifiée par la
situation d’enclavement du fonds voisin qui n’a pas accès à la voie publique s’il ne passe pas par le fonds voisin, cette situation
résultant souvent d’une évolution des fonds dans le temps. Est également important les problématiques de servitude lié à
l’écoulement des eaux, imposées en général au fonds le plus élevé qui pourra se déverser dans le fonds le plus bas et inversement
une obligation négative de ne pas couper l’accès nécessaire à l’eau aux voisins.
Ce sont là de nombreuses règles qui visent essentiellement à organiser le voisinage de manière à ce qu’il soit le moins
préjudiciable possible, mais la jurisprudence, sur le fondement de la responsabilité, a pu élaborer un régime complet lié aux
nuisances causés par les voisins.
II) Extension jurisprudentielle de la responsabilité en cas de dommage dû au voisinage
Les textes légaux permettent d’éviter que ne se réalisent des dommages liés à la proximité grandissante des personnes
entre elles. De son côté la jurisprudence a étendu le contentieux de la responsabilité, afin que même s’il existe dans une certaine
mesure un « droit de nuire » dû à l’activité humaine normale, elle ne permette pour autant pas « l’intention de nuire » dans
l’exercice d’un droit (A), et d’autre part que quantitativement, les dommages n’excèdent pas une certaine norme, en développant
une théorie des « troubles anormaux de voisinage » qui peuvent alors engager une responsabilité sans faute (B).
A) Engagement de la responsabilité du voisin en cas de faute
« Le droit cesse là où l’abus commence » énonçait Planiol. La théorie de l’abus de droit est née en droit des biens, mais pour
cela il a fallu choisir entre deux conceptions du droit de propriété, conçu comme un droit naturel, absolu et perpétuel, garanti par la
déclaration des droits de l’homme et du citoyen (DDHC) en son article 2 et 17. En effet soit on pouvait suivre la théorie de Gounot,
développée en 1912, et considérer le droit de propriété comme un droit qui concéderait à son titulaire une sphère de pleine liberté
sur un bien qui lui appartient, pour satisfaire son intérêt égoïste, soit considérer la théorie de la propriété comme fonction sociale
développée par L. Duguit, qui induit alors que les titulaires du droit de propriété abusent de leur droit lorsqu’ils le détournent de sa
fonction sociale.

C’est pourquoi la jurisprudence a étendu le domaine de l’article 1382 du code civil, qui énonce « Tout fait quelconque de
l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » en déterminant qu’il est possible
de commettre une faute dans l’exercice même de son droit, en consacrant la théorie de l’abus de droit. La Cour de cassation a en
effet franchi le pas en 1915 par un arrêt Clément-Bayard, Req. 3 août 1915. Un homme usait alors de son droit de se clore sur sa
propriété immobilière afin de se clore avec des piques afin de crever les dirigeables fabriqués par son voisin, dans l’unique but de lui
nuire. La jurisprudence a alors caractérisé l’abus par l’intention de nuire, dont la preuve pouvait être amenée par le manque d’utilité
d’utiliser des piques plutôt qu’autre chose.
Par ailleurs la faute peut également être caractérisée par l’infraction à une disposition textuelle, particulièrement en
matière de droit de l’environnement. Comme le prévoit l’article 17 de la DDHC la propriété est limitée par les lois et les règlements.
Pour autant, l’abus de droit ne suffisait pas à garantir la prévention de tous les dommages causés. Dans un souci d’équilibre, la
jurisprudence a construit une notion de trouble anormal du voisinage, pour étendre le champ des réparations, se passant ainsi de la
conception de faute dans la création du dommage.
B) La responsabilité fondée sur l’existence d’un dommage : les troubles anormaux du voisinage
La faute est en principe nécessaire à l’engagement de la responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1382 du code
civil. Cependant en appliquant la théorie des troubles anormaux de voisinage, la jurisprudence considère qu’il existe un seuil
« normal » de nuisance entre voisins qu’il faut tolérer, c’est donc là l’application du « droit à agir » évoqué par Starck. Pour autant à
partir d’un certain seuil de nuisance, on la jurisprudence a évolué dans un mouvement général de responsabilité sans faute, par le
caractère « anormal » des troubles occasionnés du fait du voisinage, par un important arrêt, Civ. 3e, 4 février 1971, qui considère
que « le propriétaire voisin de celui qui construit légitimement sur son terrain est néanmoins tenu de subir les inconvénients normaux
du voisinage, en revanche, il est en droit d’exiger une réparation dès que les inconvénients excèdent cette limite ».
Mais la jurisprudence a poursuivi son évolution pour sanctionner les nuisances occasionnées. En effet elle a élaboré un
régime autonome : la responsabilité du voisin peut être retenue même lorsque les conditions d’application de la responsabilité sans
faute ne sons pas réunies : lorsque le trouble revête un caractère grave et continu, notamment dans un arrêt Civ. 2e, 5 fév. 2004, sur
un fondement alors construit par le juge, à partir du principe général du droit que « nul ne doit causer à autrui un trouble de
voisinage ». Seule la force majeure permettra alors d’écarter la responsabilité du voisin duquel la nuisance provient.
La notion de voisin est assez vaste concernant les troubles anormaux de voisinage, puisque il suffit alors qu’une nuisance
parvienne jusqu’à la personne du fait de l’activité de l’autre. Cela ne se justifie alors plus par la contigüité des terrains, mais la
proximité géographique. Par ailleurs la notion même de voisin est encore étendue par le juge puisque la cour d'appel de Paris, dans
un arrêt rendu le 28 janvier 2009 a pu déclarer responsable de trouble anormal de voisinage l’héritière d’une défunte qui, de par la
décomposition de son corps pendant plusieurs jours, a sérieusement endommagé l’appartement du dessous.
Le possesseur est par ailleurs considéré comme un «voisin », même s’il n’a pas la propriété du fonds qu’il occupe. C’est
pourquoi la jurisprudence, depuis un arrêt du 6 février 1996, lui confère certaines prérogatives afin de pouvoir protéger sa
jouissance du bien sans être troublé outre mesure, alors d’une part il bénéficie également de l’action relative aux troubles anormaux
du voisinage, mais par ailleurs il peut intenter trois actions spécifiques en cas de troubles et nuisances. Si le trouble est effectif, il
peut selon son degré de gravité et l’existence d’une violence ou non exercer une complainte ou une action en réintégration. D’autre
part, si le trouble est seulement possible mais probable du fait de l’action d’un voisin, alors il peut faire une action en dénonciation
de nouvel œuvre. En conséquence il pourra demander la cessation du trouble et l’obtention de dommages et intérêts.
Finalement, la sanction de la nuisance est tout de même limitée dans un cas particulier, en plus de la force majeure, c’est le
cas de l’occupation préalable des lieux par celui qui cause le trouble. En effet alors la victime des troubles aura choisi son lieu de
résidence en acceptation des troubles environnants : odeurs, bruits… Ainsi la liberté d’agir de ceux qui ont choisi un terrain en
particulier pour éviter de causer ces troubles (par exemple le placement d’une décharge) est préservée lorsque de nouveaux voisins
aménagent.