Patrice FOREST EXPERT en EVALUATION IMMOBILIERE CEBTPI

Patrice FOREST
EXPERT en EVALUATION IMMOBILIERE
CEBTPI
Chambre des Experts du Batiment des Travaux Publics et Industrie
CEIF
Chambre des Experts Immobiliers de France
440 avenue François Cuzin 83000 TOULON
Tél : 04.94.23.54.56
Port: 06.87.98.00.48
[email protected]
Expertise en valeur vénale, évaluation et estimation de biens immobiliers
dans le Var.
Habitations – Locaux commerciaux – Terrains - Commerces
Valeur locative
Valeur vénale libre ou occupée
Valeur hypothécaire
Valeur d’un droit au bail
Valeur d’utilité
Analyse d’un marché
NOS MISSIONS D’EXPERTISES IMMOBILIERES
Déterminer la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier, qu'il soit d' habitation, d'entreprise,
commercial, agricole, forestier, fonds de commerce… La valeur vénale est le prix auquel un droit de
propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'expertise. Elle est
difficile à appréhender, car elle est évolutive, objective, technique, juridique mais jamais purement
mathématique.
En effet, l'expert analyse la situation d'un bien immobilier dans tous les éléments de son contexte et à un
moment précis.

Evaluation immobilière ou expertise immobilière.
Celle ci peut donner lieu à un rapport détaillé, à un rapport résumé ou à un certificat d'expertise




Actualisation d'une expertise antérieure
Avis sur dossier et révision sur dossier
Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers
Audit immobilier "due diligence"
POURQUOI UNE EVALUATION PAR UN EXPERT ? :
Gestion patrimoniale
Achat, vente et échange d'immeuble.
Pour les particuliers:
Partage successoral, donation-partage.
Sortie de communauté, d'indivision.
Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété
agricole de l'héritier exploitant).
Déclarations fiscales
Déclaration de succession.
Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune.
Dans l'environnement des baux
Fixation du loyer (initial ou de renouvellement).
Fixation de l'indemnité d'éviction.
Dans la vie sociale de l'entreprise
Analyse et/ou expertise des actifs immobiliers dans le cadre des fusions, apports, cessions, achats, provisions
comptables.
Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les
dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous
les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la
loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les
immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
Dans le cadre d'une recherche de financement
Appréciation des garanties immobilières.
Dans le cadre de vente forcée
Détermination de la mise à prix (saisie, liquidation...).
Détermination de la Valeur Vénale de votre Biens.
En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci prend en compte les données
techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques de votre bien pour en déterminer la valeur.
L’Expert procéde à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser en appréciant sa qualité, son niveau
de confort et d’entretien, son environnement et d’une manière générale de tous les éléments influant sur sa
valeur. Il procédera ensuite à une analyse du marché immobilier.
Les principales méthodes d’évaluation:

La méthode par comparaison : elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu
de la vente récente d’autres biens similaires.

La méthode par capitalisation du revenu : elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode
est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut
procurer).

La méthode par actualisation des cash-flows : Elle consiste à déterminer pour un investisseur la
valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.

La méthode par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en
déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est
utilisée pour des biens très spécialisées, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

La méthode indiciaire : à partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou coefficient de
variation.

La méthode dite par sol et construction : elle consiste à apprécier séparément les deux
composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.

La méthode du bilan promoteur : à partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle
reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou
de l’immeuble.

La méthode dite « professionnelle » : Pour certains biens spécialisés dits « monovalents » (hôtels,
cliniques, cinémas, théâtres …), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir
la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
CHARTE DE L'EXPERTISE EN EVALUATION IMMOBILIERE
En France, l'activité d'Expert en évaluation immobilière n'est réglementée qu'en partie dans le cadre des
Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncières et forestières.
L'I.F.E.I. a pris en 1990 l'initiative de proposer aux principales organisations professionnelles concernées un
texte énonçant les principes généraux que leurs membres s'engageraient à respecter lorsqu'ils font acte
d'Expertises.
Ce texte, revu une première fois en 1993, définit dans quelles conditions la prestation d'un professionnel
immobilier peut être qualifiée d'"Expertise" et quelles conséquences l'utilisation de ce terme entraîne tant pour
son auteur que pour ses ayants cause.
Une nouvelle rédaction a été entreprise en 1996, tandis que parallèlement le GUIDE MÉTHODOLOGIQUE
RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS était revu et complété, qu'un GUIDE DES DILIGENCES ET
DES PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES communs aux Experts en évaluation immobilière était rédigé.
L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d' harmonisation de l'Union Européenne et est compatible
avec les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives déjà en vigueur.
Ces différents textes doivent servir de fondement d'une part, à une meilleure transparence et lisibilité des
évaluations immobilières, d'autre part, à une meilleure organisation des professionnels.
La présente charte a donc pour objectif de fournir un référentiel de base commun aux Experts en évaluation
immobilière, mais aussi d'être une source d' information pour toute personne, organisme professionnel ou
privé, concernée par des questions d'évaluation immobilière.
Il précise les rapports des experts entre eux, avec leurs mandants ou avec les tiers, sans faire novation aux
obligations propres à certaines catégories d'Experts ni aux recommandations émises sur le plan Européen par
TEGOVA.
LA CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE – FNAIM
CEIF
Créée, il y a 30 ans, par le président Bernard Cochelin, la Chambre des Experts Immobiliers de
France CEIF est une organisation professionnelle nationale représentative d'experts immobiliers.
Elle compte 650 professionnels, tous membres de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM).
La Chambre des Experts Immobiliers de France a co-signé, en 1998, la Charte de l'Expertise en
Evaluation Immobilière qui constitue la base des références professionnelles de ce métier en
France. Cette charte a été signée par treize organisations professionnelles, dont une organisation
Belge et la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Organisation
La Chambre est dirigée bénévolement par un conseil d'administration d'experts immobiliers élu par
ses membres pour trois ans. C'est au sein de ce conseil d'administration que sont désignés les
membres du bureau. En région, la Chambre est représentée par des délégués régionaux, élus par
leurs pairs.
Fonction et missions
Motivée en premier lieu pour la constitution d'un statut de l'expert immobilier et par l'évolution de
l'exercice de son métier, la Chambre des Experts Immobiliers de France CEIF veille au respect
rigoureux des règles déontologiques de la profession et défend les valeurs communes de ses
membres, basées sur l'impartialité, la rigueur, le sens des nuances, la conscience professionnelle, le
savoir faire, l'humilité et le bon sens commun.
Une des missions de la Chambré des Experts Immobiliers est de maintenir un niveau de
compétence élevé de chacun de ses membres. A cet égard, elle met en place un système de
formation professionnelle continu et organise chaque année de nombreux séminaires de formation.
L'autre engagement de la Chambre des Experts Immobiliers est de permettre à ses membres
d'exercer leur profession dans les meilleures conditions possibles
Ainsi, elle leur assure une couverture en responsabilité civile professionnelle afin qu'ils puissent
mener sereinement leurs expertises.
Enfin, la Chambre des Experts Immobiliers de France CEIF les représente auprès des pouvoirs
publics mais également auprès d'organisations nationales et internationales.