BCGE Simplissimmo

je connais mon banquier je connais mon banquier
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Des hypothèques simples
et avantageuses pour réaliser
votre projet immobilier
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Financement
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La pyramide financière BCGE
Afin de vous conseiller et de vous accompagner dans les grandes décisions financières de votre
vie, la Banque Cantonale de Genève a développé
une philosophie patrimoniale permettant à
chacun d’équilibrer et d’harmoniser sa situation
économique au gré de ses possibilités financières,
en tenant compte de ses affinités, de ses étapes
de vie et de ses projets personnels.
La pyramide alimentaire
L’intérêt de la pyramide alimentaire
tient au fait qu’elle représente un
modèle d’alimentation saine. Elle
permet de visualiser les différentes
familles d’aliments et de montrer
les proportions relatives de chacune
d’elles: les aliments figurant à la base
sont les plus représentés, les quantités
diminuant au fur et à mesure que l’on
s’élève. Un déséquilibre, surtout s’il se
produit aux niveaux les plus bas, met en
péril l’intégrité de tout l’édifice.
La mission principale de cette philosophie est de
Elle incite à consommer une grande
variété d’aliments de manière équilibrée
pour obtenir la totalité des éléments
nutritifs nécessaires à une bonne santé.
l’usage de votre fortune.
vous aider à construire, à protéger et à rentabiliser
votre patrimoine personnel, en prenant en compte
tous les paramètres décisifs. Il s’agit d’une
méthode très innovante et de grande utilité.
Elle permet de faire de bonnes distinctions
entre vos finances au jour le jour, votre sécurité
à plus long terme et la gestion comme
Des liquidités aux placements, nos conseillers
BCGE sont à votre disposition afin de vous
proposer des solutions innovantes pour vous
aider à construire votre équilibre financier.
2
BCGE Simplissimmo index
Liquidités
Le compte privé représente une petite
réserve afin d’effectuer ses paiements
avec une grande flexibilité. Mais son
total ne devrait pas excéder plus de deux
salaires ou rentes mensuels, son taux
de rémunération étant très modeste.
Le surplus accumulé doit plutôt être
déposé sous forme d’épargne.
Epargne
Un montant équivalent à trois ou quatre
mois de salaire (ou rente) constitue
une norme moyenne que chacun peut
adapter en fonction de ses projets.
Prévoyance
Définissez vos besoins immobiliers 5
Evaluez le coût de votre investissement immobilier 8
Tableau récapitulatif des étapes à considérer
13
Les prêts hypothécaires de la BCGE
15
Prestations liées aux prêts hypothécaires
22
Guide du propriétaire
26
Etablissez votre plan financier 30
Calculez le budget de votre ménage 31
L’édifice patrimonial se porte vers un
horizon plus lointain. La prévoyance
constitue le financement préventif et
préalable à l’âge de la retraite ou,
pour beaucoup, à l’âge d’une seconde
vie active.
Placement
Le placement de la fortune mobilière
occupe le haut de la pyramide, une fois
que les nécessités de base (liquidités,
épargne et prévoyance) sont bien
traitées et optimisées, les éléments
restants peuvent faire l’objet d’une
stratégie de placement.
Financement
Enfin, pour ceux qui souhaitent
renforcer leur patrimoine par des
financements hypothécaires ou garantis
par des titres, cette dimension doit être
prise en compte dans le processus
d’optimalisation.
3
Vous envisagez de construire, d’acheter ou de
rénover un bien immobilier? Vous êtes déjà
propriétaire et vous recherchez les possibilités
de financement les mieux adaptées à votre
situation personnelle?
La Banque Cantonale de Genève vous propose
des solutions hypothécaires simples, très
avantageuses et modulables en fonction de
vos besoins. Elle vous apporte les conseils
dont vous avez besoin tout au long de vos
démarches pour devenir propriétaire et
vous fait profiter de son savoir-faire.
4
Définissez vos besoins immobiliers
Quel type de logement acheter?
Construire ou acheter?
Vous désirez acheter une maison sur plan
Vous avez défini vos souhaits? Vous pouvez
ou existante? Individuelle ou mitoyenne?
les réaliser par une construction nouvelle ou
Un appartement en PPE 1 ou une villa contiguë?
l’achat d’un bien existant.
Vous souhaitez avoir un jardin ou vous préférez
une vue panoramique? Voici autant de questions
L’achat d’un logement existant offre plusieurs
auxquelles il vous appartient de répondre
avantages: vous pouvez le visiter avant de
avant de choisir votre résidence. Le bon choix
l’acquérir et vérifier qu’il correspond bien
est fonction de vos aspirations personnelles et
à ce que vous recherchez. Le bien est en
de votre budget bien entendu.
général disponible rapidement et son coût
d’acquisition est fixé précisément.
Préférez-vous la ville ou la campagne?
Vous savez peut-être déjà exactement dans
Par contre, vous aurez certainement à cœur
quelle région vous voulez cibler votre recherche.
d’y apporter votre touche personnelle:
En ville, en pleine campagne ou même
nouveaux revêtements muraux, réfection
en France?
des sols, de la cuisine ou des salles d’eau.
Suivant l’âge du bien et son état d’entretien,
Vous préférez vivre à la campagne, dans un
ces coûts peuvent augmenter de façon
environnement calme, champêtre et vous
conséquente votre budget.
acceptez donc de faire un trajet plus long jusqu’à
votre lieu de travail? Dans ce cas, la proximité
des transports publics, des commerces et des
écoles joue certainement un rôle primordial.
Au contraire, vous préférez habiter en ville.
Alors, y a-t-il un parking à proximité? Y a-t-il
suffisamment de rues commerçantes et de loisirs
autour de votre maison? Les transports publics
sont-ils accessibles? Qu’en est-il des écoles
pour vos enfants?
1 PPE: Propriété par étage
5
Nous vous conseillons de faire évaluer,
Peut-être préférez-vous construire l’objet
par des professionnels, le bien que vous
de vos rêves tel que vous l’imaginez?
souhaitez acquérir et de demander
Dans ce cas, vous aurez le privilège de
les justificatifs de l’entretien effectué
modeler votre logement au plus près de
par les précédents propriétaires.
vos besoins et de vos goûts: nombre et
taille des pièces, choix des matériaux,
S’il s’agit d’un appartement en PPE,
type de cuisine ou encore nombre de
demandez également un relevé du fond
fenêtres. Bien sûr, les nombreux choix que
de rénovation, afin de vérifier qu’il est
vous aurez à faire vous demanderont un
suffisamment alimenté.
investissement en temps important. De plus,
afin d’éviter les dépassements de budget
et de délai, nous vous conseillons de suivre
régulièrement l’évolution du chantier.
Il est également important de bien choisir
l’architecte ou le promoteur avec qui vous
voulez travailler. Prenez des références et
n’hésitez pas à demander de pouvoir visiter
des constructions similaires qu’il a déjà
réalisées, afin de vous assurer que son style
correspond à ce que vous voulez. Par ailleurs,
prévoyez suffisamment de temps pour lui
exposer vos souhaits, discuter des détails
de la construction et préciser les budgets.
6
Pensez à faire le tour du propriétaire
Quel est le rôle du notaire?
Vous avez trouvé la maison de vos rêves
Un notaire est essentiel et joue un rôle très
ou la parcelle sur laquelle la construire.
important. Il sera responsable notamment:
Il convient à présent de procéder à un
examen scrupuleux.
▲De vous expliquer vos droits et obligations
▲De préparer la plupart des documents
▲Demandez à des spécialistes d’expertiser
l’objet qui a retenu votre attention
▲Renseignez-vous sur le prix de vente
et comparez-le aux prix du marché.
Nos spécialistes de la Banque Cantonale
de Genève peuvent vous aider à évaluer
nécessaires à la transaction
▲D’examiner les titres de propriété
▲De rédiger l’acte de vente
▲De procéder à l’inscription au
registre foncier
▲De défendre vos intérêts
les biens immobiliers qui vous intéressent
▲Si vous optez pour l’achat d’un terrain,
Les frais de notaire peuvent varier en
procurez-vous un plan de zone auprès
fonction de la charge de travail à effectuer.
de la commune pour savoir si le terrain
Ils sont inclus dans les frais d’achat que
est constructible
vous devez considérer 2.
▲Renseignez-vous sur le développement
urbain du quartier auprès de la commune.
Qu’est-ce que le registre foncier?
Y a t-il de nouvelles habitations qui sont
Avant d’acheter un terrain ou une
prévues? De quel type sont ces habitations?
maison, il faut vous renseigner auprès
▲Procurez-vous un extrait du registre foncier
du registre foncier qui donne l’état des
sur lequel seront mentionnés les droits
droits sur les immeubles. Il vous indiquera,
et obligations (servitudes) liés au terrain
entre autres, le nom du propriétaire, les
et à l’objet immobilier
gages immobiliers existants et surtout
▲Vérifiez l’état de votre bien immobilier
et demandez des preuves des travaux
les servitudes liées au bien immobilier,
par exemple un droit de passage.
déjà effectués
▲Observez bien l’orientation de votre logement,
car elle déterminera sa luminosité
Vous ne deviendrez effectivement
propriétaire de votre bien immobilier que
lorsque, suite à une réquisition au registre
foncier, la vente y aura été inscrite.
2 Veuillez vous référer à la page 9 pour plus de précisions concernant les frais d’achat
7
Evaluez le coût de votre investissement immobilier
Pensez à établir un plan financier
1.Déterminer le coût total de l’acquisition
Lors du financement d’une propriété,
de votre bien immobilier et la répartition
il faut établir un plan financier qui définit
du financement entre fonds propres et
le capital de départ nécessaire et les
prêt hypothécaire
charges financières ultérieures. Il vous
permet de déterminer clairement le coût
maximum supportable de votre future
2.Calculer les charges financières (mensuelles
et annuelles) liées à votre prêt hypothécaire
3.Evaluer les autres besoins de liquidités
propriété. Ainsi, votre plan financier
liés à votre investissement immobilier, par
s’articule autour de trois étapes:
exemple pour une piscine ou une véranda
A noter que vos revenus doivent être suffisants
pour vous permettre de couvrir sans difficulté
les charges calculées dans votre plan financier.
Ces dernières ne devraient pas dépasser 1/3 du
revenu annuel brut du ménage. N’oubliez pas
que les intérêts peuvent varier dans le temps
en fonction du type de prêt hypothécaire
choisi et de la situation économique globale.
Vous trouverez à la fin de la brochure un
document vous permettant d’effectuer votre
plan financier personnel.
8
Qu’est ce qu’un prêt hypothécaire?
Prêt hypothécaire
La banque vous prête de l’argent sous forme
d’un prêt hypothécaire pour financer votre
achat immobilier. Pour octroyer ce prêt,
la banque prend en gage le bien qu’elle
Valeur du
bien immobilier
Prêt hypothécaire
80%
finance. Ce gage est matérialisé par une
Fonds propres
20%
cédule hypothécaire. En règle générale,
le prêt s’élève jusqu’à 80% de la valeur
du bien immobilier.
Quel est le montant de vos fonds propres?
Avez-vous pris en compte les frais d’achat
Pour financer votre projet immobilier, vous
de votre investissement?
devez donc engager 20% de la valeur
Lorsque vous procédez à l’acquisition d’un
du bien immobilier en fonds propres.
bien immobilier, vous devez vous acquitter
Cet apport en fonds propres peut se faire
de différents émoluments, impôts et taxes.
de différentes manières:
Ainsi, nous vous conseillons de prendre
en considération ces frais dits “d’achat”
▲Liquidités: utilisation de votre argent
en espèces
dans le montant de la transaction. Ils
comprennent les frais de notaire, les droits
e
▲2 pilier: utilisation de vos avoirs de
de mutation, les frais d’inscription au registre
prévoyance professionnelle, soit en
foncier ou encore les coûts de constitution
retirant la somme disponible, soit en la
d’une cédule hypothécaire. En général,
mettant en gage auprès de votre banque
vous devez financer ces frais par vos
e
▲3 pilier “lié” ou “libre ”: utilisation de
3
propres liquidités.
votre prévoyance individuelle, soit en
retirant la somme qui vous manque pour
Dans le canton de Genève, les frais d’achat
couvrir vos besoins en fonds propres,
sont estimés entre 2% et 3% du montant
soit en mettant ce montant en gage afin
des transactions immobilières jusqu’à
d’obtenir une hypothèque plus élevée
CHF 1’000’000 et à environ 5% des
transactions d’un montant supérieur.
Le montant des liquidités et/ou du 3e pilier
doit représenter au moins 10% de la valeur
de nantissement retenue par la banque.
3 Voir brochure “BCGE Praevisio”
9
Que sont les amortissements?
Vous pouvez opter pour un amortissement
On entend par amortissement le remboursement
indirect via un plan de prévoyance 3e pilier.
de votre prêt hypothécaire. Les amortissements
Les versements sont alors comptabilisés sur
servent à diminuer votre dette. En principe, vous
votre compte 3e pilier au lieu d’être portés en
remboursez entre 1% et 2% du prêt par année.
diminution de votre emprunt hypothécaire.
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, il est conseillé
Ainsi, d’une part vous bénéficiez d’avantages
d’en profiter pour amortir un peu plus son prêt
fiscaux avec un 3e pilier lié, d’autre part vous
ou pour mettre de l’argent de côté en prévision
améliorez votre prévoyance individuelle.
de hausses de taux futures. Le prêt hypothécaire
du bien immobilier retenue par la banque
Prêt hypothécaire
en l’espace de 20 ans maximum.
Montant du prêt
doit être amorti à hauteur de 2/3 de la valeur
Vous pouvez bénéficier d’un
Années
amortissement direct ou indirect
1
2
3
4
5
Si vous optez pour l’amortissement direct,
vous remboursez régulièrement votre
hypothèque à la banque. Votre dette,
et par conséquent vos intérêts futurs,
A l’échéance de votre 3e pilier, tout ou partie du
diminuent à chaque paiement 4.
montant épargné sert au remboursement de
votre hypothèque. Pendant la durée de l’emprunt
hypothécaire, vous pouvez également procéder
Prêt hypothécaire
Montant du prêt
à des amortissements volontaires depuis votre
Amortissements
annuels
3e pilier, au maximum tous les 5 ans. Il faut noter
qu’un impôt, progressif en fonction du montant
retiré, est dû lors de chaque retrait d’un 3e pilier lié.
Années
1
2
3
4
5
Montant de
l’epargne
Compte de 3e pilier
Versements au titre
d’amortissement
Années
1
2
Intérêts composés
10
3
4
5
Épargne accumulée
L’amortissement indirect vous permet
Amortissement indirect
de bénéficier des avantages suivants:
▲Votre dette hypothécaire reste inchangée
pendant toute la durée du prêt et
+
vous pouvez la déduire entièrement
de votre fortune
Charges
d’intérêt
Valeur
locative
–
Charges
d’immeuble
Charges
d’amortissement
▲Vous déduisez de vos revenus, en plus
versements
sur votre
3e pilier 5
des charges d’intérêt et d’immeuble,
les versements effectués sur votre compte
Epargne 3 (3e pilier lié) dans les limites
des dispositions légales 5
▲Vous pouvez aussi déduire de votre
Revenus
revenu imposable la charge d’intérêt,
qui restera plus élevée, puisque votre
Revenus
imposables
dette reste stable
▲Vous bénéficiez d’un taux d’intérêt
BCGE et de perspectives de rendement
supplémentaires avec le Plan épargne
fonds prévoyance
4 En période de taux d’intérêt stables. Car les intérêts peuvent fluctuer, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution des taux
5 Pour le montant annuel légal à déduire, voir brochure “Prestations et moyens de paiement”
11
Quel est le coût d’entretien de votre
Evaluez vos besoins en assurance
bien immobilier?
Soyez attentif au fait que, lorsque vous
Hormis les intérêts et les amortissements,
devenez propriétaire, vos besoins en
un bien immobilier entraîne des coûts
assurance augmentent sensiblement.
importants liés à son entretien. Parmi ces
Vous devez assurer votre propriété contre
frais, on trouve par exemple, l’entretien
les risques d’incendie, de dommages
des façades, du toit, des fenêtres, des sols,
naturels et de dégâts des eaux. D’autre
des peintures et du jardin. Selon l’âge de la
part, il est fortement conseillé de vérifier
maison, ces frais représentent annuellement
vos couvertures d’assurance personnelles
environ 0.5% à 1.5% de la valeur du
afin de pouvoir continuer à assumer les
bien immobilier. Il est dès lors conseillé de
charges liées à votre bien immobilier en
mettre de l’argent de côté régulièrement
cas d’imprévu (invalidité ou décès).
sur un compte d’entretien en prévision de
travaux futurs, tout en sachant qu’un bien
Si vous optez pour la construction d’un bien
immobilier vétuste engendrera plus de coûts.
immobilier, vous devez conclure, pour la
Certains de ces frais sont déductibles
durée des travaux, une assurance travaux de
de vos revenus imposables.
construction et une assurance responsabilité
civile du maître de l’ouvrage.
Y a-t-il d’autres frais liés à la propriété?
Dans votre budget personnel, pensez
La Banque Cantonale de Genève est à même
également aux dépenses courantes liées
de vous proposer les solutions adaptées à
à toute habitation, comme les frais de
vos besoins en terme d’assurance, parmi la
chauffage, les frais d’électricité et d’eau,
large palette de solutions négociées auprès
les frais d’assurance du bâtiment, les
de nos partenaires.
frais d’assurance ménage, les impôts
immobiliers, etc., ainsi que les frais liés à
votre emménagement, à savoir, le mobilier,
l’outillage pour le jardin, le matériel
d’installation, etc.
12
Tableau récapitulatif des étapes à considérer
Voici un récapitulatif des étapes à suivre
pour devenir propriétaire
1.Définissez précisément vos besoins et fixez
vos priorités
2.Etablissez votre plan financier. Calculez le
montant de vos fonds propres disponibles
(s’élevant à 20% de la valeur du bien) et
déterminez le prêt hypothécaire que vous
pouvez assumer, ainsi que le prix de l’objet
immobilier que vous souhaitez acquérir
3. Faites appel à des professionnels de la Banque
Cantonale de Genève pour l’évaluation du
bien immobilier qui vous intéresse et les
modalités du contrat de vente
4.Prenez contact avec votre conseiller de
la Banque Cantonale de Genève afin
de constituer ensemble votre dossier
de financement
5.Négociez les conditions de vente et le
prix de transaction avec le vendeur du
bien immobilier
6.Une fois votre décision prise et le prêt
octroyé par la banque, vous pouvez
procéder à l’achat de votre bien
immobilier auprès du notaire
Les conseillers de la Banque Cantonale de
Genève sont à votre disposition pour vous
orienter et vous conseiller tout au long du
processus d’acquisition de votre propriété.
13
La palette des prêts hypothécaires proposée
par la Banque Cantonale de Genève permet
de tenir compte des exigences et des
situations particulières de chaque propriétaire.
Un entretien avec l’un de nos conseillers
mettra en évidence la meilleure solution
correspondant à votre planification financière
et à votre situation personnelle. Notre objectif
est de vous proposer une solution simple,
rapide et économique, taillée sur mesure
selon vos besoins et vos attentes.
14
Les prêts hypothécaires de la Banque Cantonale de Genève
Crédit de construction
Vos avantages
Vous financez votre construction ou
▲Vous bénéficiez de la limite de crédit
rénovation grâce à un compte courant
qui est débité sur la base de factures
nécessaire à votre construction
▲Vous autorisez la banque à payer
remises au fur et à mesure de
les factures au fur et à mesure de
l’avancement des travaux. Lorsque les
l’avancement des travaux
travaux s’achèvent, le crédit est consolidé
en prêt hypothécaire. Les intérêts dus
pour la durée du crédit de construction,
▲Vos intérêts sont calculés sur le montant
effectivement utilisé du crédit
▲Vous n’avez pas de double loyer:
appelés intérêts intercalaires, sont compris
les intérêts pendant la construction
dans la consolidation.
sont intégrés dans le coût du crédit
de construction et ne s’ajoutent pas
à votre loyer actuel
▲Vous pouvez consolider votre
crédit de construction avant la
fin des travaux
CHF
Crédit de construction
Fin de travaux
0
Mois
Fonds propres
Utilisation de la limite de crédit
Consolidation en prêt hypothécaire
15
Le prêt hypothécaire à taux fixe (de 2 à 15 ans)
Vos avantages
Lors de la mise en place d’un nouveau prêt
▲Votre taux d’intérêt est déterminé à
l’avance et ne varie pas pendant la durée
ou du renouvellement d’un prêt existant, vous
choisie (de 2 à 15 ans)
avez la possibilité de bloquer le taux d’intérêt
appliqué à votre prêt pendant une durée allant
▲Vous êtes protégé d’une hausse des taux
de 2 à 15 ans. Ainsi, votre taux ne varie pas
jusqu’à l’échéance de votre prêt
et vous connaissez précisément le montant
▲Vous planifiez en toute tranquillité
de vos charges pendant cette période.
votre budget, car les charges d’intérêt sont
A l’échéance, vous avez la possibilité de
constantes pendant la durée du contrat
renouveler l’opération pour la même période
▲Vous pouvez déduire les intérêts
ou pour une autre durée ou encore d’opter
hypothécaires de votre déclaration
pour une hypothèque à taux Libor ou variable.
annuelle de revenu
Ce type de prêt hypothécaire vous convient
Pour connaître le niveau actuel des taux
si vous désirez vous protéger contre des
fixes par échéance (durée), consultez
hausses futures des taux d’intérêt et que
notre site internet www.bcge.ch ou
vous recherchez la stabilité de vos charges
votre conseiller BCGE.
financières. Il est conseillé de fixer le taux
d’intérêt de son prêt lorsque le niveau général
des taux est bas et que l’on s’attend à une
hausse future. De plus, afin de vous simplifier
encore le suivi de votre crédit, vous pouvez
faire abstraction des notions de 1er et 2e rangs
et avoir un seul taux appliqué à l’ensemble
du montant emprunté.
Taux d’intérêt
Le prêt hypothécaire à taux fixe
Le taux ne varie pas pendant
la durée convenue du prêt
Années
16
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Répartissez vos risques, choisissez
Cette solution peut également être très utile
plusieurs échéances
si vous prévoyez une entrée d’argent, à moyen
Vous avez la possibilité de diviser votre
terme, que vous destinez au remboursement
prêt hypothécaire en plusieurs tranches (au
de la partie de votre prêt fixée sur la durée
min. CHF 100’000 par tranche) et de fixer
la plus courte. Une étude précise de votre
pour chacune d’elles des conditions de taux
situation et de vos objectifs financiers avec
différentes. Par exemple, un panachage de
votre conseiller de la Banque Cantonale de
différentes durées de taux fixe ou un taux fixe
Genève est recommandée.
et un taux basé sur le Libor.
Vos avantages
Exemple: répartition sur 2 tranches
▲Vous optimisez votre risque de taux au
Cette solution vous permet, d’une part,
plus près de votre situation financière
de sécuriser une partie de votre prêt sur le
et de vos besoins
long terme à un niveau de taux très bas
▲Vous planifiez en toute tranquillité votre
actuellement et, d’autre part, de profiter
budget car vos charges sont connues
▲Vous pouvez déduire les intérêts de
d'un taux encore plus avantageux fixé sur
votre déclaration annuelle de revenu
une durée plus courte.
Exemple: répartition sur 2 tranches
Montant du prêt
Renouvellement de la tranche à 3 ans, en fonction
de vos besoins, au taux en vigueur à ce moment
½ du prêt fixé pendant 3 ans
½ du prêt fixé pendant 10 ans
Années
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
17
Fixez votre taux à l’avance
En fixant dès aujourd’hui le taux d’intérêt
auquel votre crédit sera conclu ou renouvelé
dans quelques mois, vous vous protégez
contre une évolution éventuelle des
taux. Cette solution est particulièrement
intéressante lorsqu’une hausse de taux
est attendue.
Exemple d’un taux fixé à l’avance (taux forward)
Evolution des
taux d’intérêt
Hausseévitéé
Hausse
évitée
Fixation anticipée du
taux d’intérêt selon
les taux actuels
18
Achat de votre nouveau
logement ou renouvellement
de votre prêt existant
Le prêt hypothécaire à taux variable
Vos avantages
Le taux appliqué à votre prêt est variable,
▲Vous bénéficiez des baisses de taux
d’intérêt des marchés
c’est à-dire qu’il peut être modifié à la
hausse ou à la baisse en fonction du
▲Vous vous assurez une flexibilité maximale,
niveau général des taux d’intérêt sur
tout en maintenant une relative stabilité
de votre budget
les marchés.
▲Vous avez la possibilité de transformer
Le prêt hypothécaire à taux variable
en tout temps votre prêt hypothécaire
connaît en général des fluctuations
à taux variable en prêt hypothécaire à
taux fixe
de taux relativement modérées et peu
▲Vous pouvez déduire les intérêts de
fréquentes. Ce type de prêt est conseillé
votre déclaration annuelle de revenu
lorsque le niveau général des taux est
élevé et que vous souhaitez bénéficier
des baisses futures. De plus, il vous assure
un maximum de flexibilité et peut être
transformé en prêt hypothécaire à taux fixe
en tout temps.
Taux d’intérêt
Evolution du taux d’intérêt variable
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
19
Le prêt hypothécaire à taux Libor 6
Vos avantages
Si vous souhaitez garder une grande flexibilité et
▲Vous profitez de taux très attractifs,
bénéficier des taux les plus bas sur les marchés
lorsque le niveau général des taux sur les
monétaires et si vous pensez que les taux ne vont
marchés des capitaux est stable ou
pas augmenter prochainement, vous pouvez
à la baisse
financer tout ou une partie de votre logement
7
▲Vous pouvez, tous les trimestres,
avec un prêt hypothécaire à taux Libor.
transformer votre prêt basé sur le taux
Libor en prêt à taux variable ou à taux fixe
▲Vous avez la possibilité de réagir très
Le taux d’intérêt de votre prêt est alors
déterminé par trimestre en fonction du taux
rapidement en cas de mouvement
Libor CHF à 3 mois. Sans indication contraire
à la hausse des taux d’intérêt, en
de votre part dans les 15 jours qui précèdent
transformant votre taux Libor à des
l’échéance, la partie de votre prêt à taux
conditions très avantageuses
▲Vous pouvez optimiser le risque de taux
Libor se renouvelle automatiquement pour
une nouvelle période de 3 mois. A chaque
en répartissant votre emprunt sur un taux
échéance, vous avez la possibilité d’opter pour
à court terme (Libor) et un taux à moyen
un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable
ou long terme (taux fixe de 2 à 15 ans)
à des conditions très avantageuses. Le Libor
▲Vous avez un maximum de flexibilité pour
le remboursement total ou partiel de votre
étant un taux d’intérêt qui peut fluctuer
prêt hypothécaire à taux Libor
fortement et rapidement, il est conseillé de
suivre régulièrement les marchés financiers,
▲Vous pouvez déduire les intérêts de votre
déclaration annuelle de revenu
lorsqu’on choisit ce type de produit.
Taux d’intérêt
Taux Libor
1
20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Le prêt hypothécaire pour
Le prêt hypothécaire “France”
habitation Minergie
Vous avez un revenu en francs suisses?
Le label Minergie® est une option “verte 8”
Votre bien immobilier se situe en France?
qui vous permet d’optimiser votre confort
Le prêt hypothécaire “France” de la Banque
tout en respectant l’environnement. Notre
Cantonale de Genève est taillé sur mesure
offre pour habitation Minergie est destinée
pour vous.
®
®
à tous les clients qui désirent un financement
hypothécaire.
En effet, libellé en francs suisses, il vous
permet de financer votre résidence principale
Minergie est un label de qualité destiné aux
ou secondaire qui se situe en France.
bâtiments neufs ou rénovés qui respectent
Vous réglez ainsi les échéances dans la
certains critères (une enveloppe étanche, une
monnaie qui correspond à votre revenu
isolation thermique épaisse et un bon système
et vous évitez les risques de change et les
d’aération) pour limiter leur impact sur
frais de versement à l’étranger.
®
l’environnement et pour une consommation
d’énergie minimale. L’Association Minergie®
Vous pouvez opter pour une hypothèque à
(AMI) est soutenue par la Confédération,
taux fixe, Libor, variable ou un panachage
les cantons, ainsi que l’économie privée.
de taux, selon votre besoin et l’évolution
attendue des taux hypothécaires.
La BCGE finance 100% du surcoût
De plus, vous choisissez librement la durée
Minergie® 9 pour tous les types d’objets.
de l’amortissement qui vous convient.
Ainsi, vous n’aurez pas à faire un apport
Le prêt doit être remboursé au plus tard
de fonds supplémentaire.
à l’échéance de la couverture d’assurance
que vous aurez contractée.
Vos avantages
▲L’option Minergie® optimise votre
confort et respecte l’environnement
▲Minergie concerne tous les types
®
de prêts hypothécaires de la gamme
BCGE Simplissimmo
▲Le surcoût engendré par Minergie®
est financé par la BCGE
Vos avantages
▲Vous bénéficiez d’un prêt hypothécaire
à des taux concurrentiels
▲Vous remboursez votre prêt de manière
flexible et cela jusqu’à un maximum
de 35 ans 10
▲Vous avez accès à la vaste palette de
solutions BCGE Simplissimmo
6 Libor: London Interbank Offered Rate, taux pratiqué entre banques de première catégorie sur la place financière de Londres
7 Afin de limiter les risques de fluctuation de taux, votre prêt hypothécaire est idéalement composé d’une tranche basée sur le taux Libor à 3 mois,
complétée par une ou plusieurs tranches à taux fixe
8 Voir brochure “Performances responsables”
9 Au maximum 10% du coût de la construction, hors coût du terrain
10En fonction de votre âge à la signature du contrat, de la durée de l’assurance décès liée au prêt et de l’usage du bien (principal ou secondaire)
21
Prestations liées aux prêts hypothécaires
Compte 3e pilier et Plan épargne
Vos avantages
fonds prévoyance
▲Vous bénéficiez d’un compte avec un
Le compte Epargne 3 proposé par la Banque
taux préférentiel, dont les intérêts ne
Cantonale de Genève est le moyen le plus
sont pas soumis à l’impôt anticipé
avantageux pour amortir de façon indirecte 11
▲Vous pouvez dynamiser vos avoirs de
votre prêt hypothécaire. En plus d’un taux
3e pilier en optant pour le Plan épargne
d’intérêt élevé, vous profitez de tous les
fonds prévoyance
avantages fiscaux qu’offre le 3e pilier lié 12.
22
Plan épargne fonds prévoyance
▲Votre capital accumulé sur le compte
Lié à un compte Epargne 3, le Plan épargne
Epargne 3 n’est pas soumis à l’impôt
fonds prévoyance vous donne l’opportunité
sur la fortune
de dynamiser votre capital de prévoyance.
▲Vous bénéficiez d'une économie fiscale
En investissant de manière automatisée
grâce à la déduction de votre revenu
mensuellement dans nos fonds
des versements effectués, dans les
Synchrony LPP Funds 14, vous bénéficiez
limites autorisées par la loi de perspectives de rendement
13
▲Vous amortissez indirectement votre
supplémentaires sur le long terme.
prêt hypothécaire
Vos avantages
▲Vous investissez automatiquement dans
un ou deux fonds Synchrony LPP Funds 14
▲Vous pouvez mettre en place un ordre
permanent mensuel dès CHF 100
▲Vous ne payez aucun droit d’entrée
ni droit de garde
▲Vous profitez de l’avantage fiscal
du compte 3e pilier
▲Vous bénéficiez de bonus d’intérêt
grâce à BCGE Avantage service 15
11Vous trouverez plus d’informations sur les amortissements indirects à la page 10
12Voir brochure “BCGE Praevisio”
13Voir brochure “Prestations et moyens de paiement”
14La présente documentation est destinée uniquement aux investisseurs suisses (qualifiés
et non qualifiés). Les fonds sont autorisés pour une distribution en Suisse et à partir
de la Suisse par la FINMA. Les informations concernant les fonds de placement figurant
dans cette documentation ne représentent ni une offre ni une recommandation. Elles
ne peuvent être considérées comme le fondement d’une décision d’investissement
ou d’une autre décision. Avant de prendre une quelconque décision d’investissement,
il est recommandé à tout investisseur de recourir aux conseils spécifiques d’un
professionnel de la branche. Les membres du groupe BCGE peuvent percevoir, à titre
de compensation partielle ou autre, une rémunération unique ou récurrente
(p. ex. commissions d’émission, indemnités liées aux activités de distribution
commissions d’état)
23
15Voir conditions en page 24
Assurance risque pur
Primes d’intérêt
Lorsque vous devenez propriétaire, il est
BCGE Avantage service 16
recommandé de vérifier vos couvertures
Si vous êtes titulaire d’un prêt
d’assurance en cas d’imprévus, tels
hypothécaire de la Banque Cantonale
qu’incapacité de gain ou décès de l’un
de Genève d’un montant minimum de
des conjoints. Il est en effet fortement
CHF 200’000, vous pouvez bénéficier du
conseillé de couvrir la cellule familiale
programme de bonus BCGE Avantage service.
pour de tels risques en souscrivant une
Vous avez droit à une prime d’intérêt
assurance vie permettant de réduire la
supplémentaire sur votre compte d’épargne
dette (au minimum l’équivalent dépassant
qui peut atteindre 2%. Renseignez-vous
les 65% de la valeur du bien immobilier)
auprès de votre conseiller de la Banque
et le versement d’une rente d’invalidité.
Cantonale de Genève. Il vous informera
La Banque Cantonale de Genève est
en détail sur ce programme de bonus
à même de vous conseiller à ce sujet
très attractif.
et de vous proposer les assurances
adaptées à votre situation particulière.
Vos avantages
▲Vous recevez une prime d’intérêt
Vos avantages
supplémentaire qui peut atteindre
▲Vous limitez les impacts financiers en
2% de l’épargne accumulée sur
cas de décès ou d’invalidité
▲Vous bénéficiez de conditions
avantageuses négociées par la
votre compte d’épargne
▲Votre prime est versée en liquide
sur votre compte d’épargne
Banque Cantonale de Genève auprès
▲Votre épargne augmente
de ses partenaires
plus rapidement
▲Vous pouvez vous prémunir efficacement,
sans démarches administrative compliquée
▲Vous pouvez demander une analyse de
prévoyance et de planification financière
effectuée par le Centre d’expertise de
Conseil patrimonial et prévoyance
24
16Valable pour les prêts destinés à sa propre habitation. Voir brochure “BCGE Avantage service”
Les points forts de la Banque
Cantonale de Genève
▲Des solutions hypothécaires simples et
avantageuses, adaptées à vos besoins
▲Un conseil professionnel et personnel
proche de votre domicile dans tout
le canton
▲Une expérience et une connaissance
approfondie de Genève et de sa région
▲Un programme de fidélité dont vous
profitez chaque année
▲Des prestations complémentaires
à vos prêts hypothécaires
▲Des réponses à toutes vos questions
relatives à la propriété du logement
▲Un financement de votre logement
principal ou secondaire dans le canton
de Genève et en France
25
Guide du propriétaire
La liste suivante regroupe les éléments
Cette liste n’est pas exhaustive.
essentiels cités dans notre brochure.
Vous y trouverez les principaux
A vous de cocher, case par case,
éléments auxquels vous devez penser
tous les éléments du processus
dans votre démarche d’acquisition ou
d’acquisition de votre futur logement.
de construction de votre habitation.
Les conseillers de la Banque Cantonale
de Genève vous soutiennent et
vous apportent de précieux conseils
grâce à leur vaste expérience
et leur connaissance du marché
immobilier genevois.
26
Avant d’acheter ou de construire,
Etablissez un plan financier
définissez vos besoins
Quel est le montant des fonds propres
Dans quel type de maison

souhaitez-vous vivre? De combien
de chambres avez-vous besoin?
De quel volume voulez-vous disposer?
Où souhaitez-vous habiter?
Préférez-vous habiter en ville ou
en pleine campagne?
Avez-vous considéré la proximité
des écoles, des commerces et
des transports publics?
dont vous disposez et que vous êtes
prêt à investir?
Quel est le montant maximum
d’emprunt hypothécaire que vous
pouvez assumer?
N’oubliez pas de compter les frais
d’achat à hauteur de 2% à 5% du
prix d’achat dans vos calculs, que
la banque ne finance pas
Evaluez les charges financières liées
à votre emprunt hypothécaire et
prévoyez une marge supplémentaire
pour faire face à des augmentations
éventuelles de taux d’intérêt
Calculez le montant des
amortissements annuels de votre
prêt hypothécaire
Evaluez vos frais d’entretien. Selon
l’âge de votre maison, ils peuvent
représenter annuellement entre
0.5% et 1.5% du prix d’achat
27
Pensez à faire le tour du propriétaire
Avez-vous vérifié le prix de vente?
Est-il justifié? Renseignez-vous auprès
logement, renseignez-vous sur
d’un spécialiste et faites expertiser le
les références de l’architecte
bien que vous désirez acheter
ou de l’entreprise générale.
Avez-vous choisi votre notaire?
Visitez les objets qu’ils ont réalisés.
C’est la personne qui vous donnera
Définissez leurs responsabilités
toutes les informations que vous
concernant la planification, le devis
désirez concernant les procédures
administratives relatives à l’acquisition
de votre logement
Procurez-vous un extrait du
et la surveillance du chantier
Demandez à la commune un
plan de zone et le règlement de
quartier pour savoir si le terrain est
registre foncier et vérifiez le
constructible et dans quelle mesure.
nom du propriétaire, les gages
Vérifiez également s’il est alimenté
immobiliers existants, ainsi que les
servitudes qui grèvent la parcelle
ou le bien qui vous intéresse
Observez l’orientation de votre
logement ou de votre terrain, car
elle déterminera la luminosité de
votre propriété
28
Si vous désirez construire votre
en eau, électricité et gaz
Renseignez-vous sur le
développement prévu des terrains
et routes principales avoisinantes
Le contrat de vente
Pensez à sécuriser vos projets
Pour être valable, le contrat de
Souscrivez une assurance qui vous
vente doit être établi en la forme
permettra de couvrir les risques
authentique, c’est-à-dire
d’incendie, de dommages naturels et
par-devant notaire
Un acompte de réservation sur un
dégâts des eaux, liés à votre habitation
Si vous choisissez de construire,
compte bloqué ne doit être versé que
en tant que maître de l’ouvrage,
si votre choix est définitif et que vous
vous devez vous couvrir par une
avez reçu l’accord de la banque pour
assurance travaux de construction
le financement du bien
et une assurance responsabilité civile
C’est le vendeur qui assume
du maître de l’ouvrage
l’impôt sur les gains immobiliers.
Vérifiez également vos couvertures
Vérifiez si le contrat mentionne
en cas de décès ou d’invalidité.
une clause à ce sujet
La conclusion d’une assurance-vie
Vérifiez si les différents coûts liés à la
ou risque pur s’avère souvent
propriété et autres taxes ont été payés.
nécessaire, afin de pouvoir continuer
Si ce n’est pas le cas, votre future
à assumer les charges liées à votre
commune peut exercer un droit de
propriété en cas d’imprévu
gage sur le terrain
Le vendeur vous a-t-il cédé ses
prétentions de garantie à l’égard des
artisans et fournisseurs? Dans le cas
contraire, vous devrez vous acquitter
éventuellement de coûts, qui sont
en fait couverts par la garantie
29
Etablissez votre plan financier
Plan financier
A Prix d’achat/de construction du bien immobilier
B Frais d’achats (3%17 de A)
C Coût total d’acquisition (A + B)
Exemple
700’000
21’000
721’000
D Fonds propres (20% de A + frais d’achat)
161’000
E Financement hypothécaire (80% de A)
560’000
F Intérêts prêt (3%18 de E)
G Frais d’entretien (estimés à 1% de A par année)
H Coût total par année (F + G)
I Amortissement du prêt (1.25% de E)
J Besoin de liquidités annuel (H + I)
K Besoin de liquidités par mois (J/12)
Votre budget
16’800
7’000
23’800
7’000
30’800
2’567
Afin de vous assurer que vous pourrez faire
Afin d’estimer l’effort financier que vous demandera
face à des augmentations éventuelles de taux,
votre projet immobilier, nous vous recommandons
nous vous conseillons de faire également
de comparer le besoin de liquidités mensuel que
ce calcul avec des taux d’intérêt plus élevés
représentera ce projet avec vos charges locatives
(par exemple 4%). Le besoin de liquidités lié
ou hypothécaires actuelles.
à votre investissement ne doit pas représenter
plus du tiers de votre revenu brut. Si vous
Ce plan financier est un exemple à titre
avez d’autres engagements financiers, tels
indicatif pour mieux illustrer le financement
que leasing ou pension alimentaire, il vous
de votre logement. Nos conseillers sont à
faut en tenir compte dans votre calcul
votre disposition pour vous aider à établir
du ratio ci-dessus.
votre plan financier personnel.
Vous pouvez également établir des simulations
de calculs individuels de prêts hypothécaires
par internet à l’adresse: www.bcge.ch
30
17Frais d’achat approximatifs pour un objet situé sur sol genevois, voir page 9
18Taux indiqué à titre d’exemple. Vous trouverez les taux actuels sur notre site internet www.bcge.ch
Calculez le budget de votre ménage
A Vos sources de revenus
Votre salaire net
Salaire du conjoint net
Gains supplémentaires
Total A
B Vos dépenses
Impôts
Assurances (ménage, maladie, etc.)
Nourriture/frais ménagers
Electricité/chauffage
Habillement/chaussures
Pension alimentaire
Téléphone fixe/portable
Radio/télévision
Soins médicaux/frais de médicaments
Voiture et essence
Transports publics/parking
Achats personnels (magazines, journaux, etc.)
Loisirs
Vacances
Dépenses extraordinaires
Divers
Total B
Par mois
Par an
-
-
Solde disponible (A - B)
Voici la somme disponible que vous pouvez
consacrer au financement de votre logement.
Faites appel à l’un de nos conseillers spécialisés
dans notre vaste réseau d’agences pour
élaborer une offre personnalisée correspondant
à votre situation personnelle.
31
22 agences à Genève
Siège:
Quai de l’Ile 17
CP 2251
1211 Genève 2
Private Banking en Suisse
Quai de l’Ile 17
CP 2251 ­– 1211 Genève 2
Avenue de la Gare 50
CP 159 – 1001 Lausanne
Lintheschergasse 19
Postfach 4068 – 8021 Zürich
7168 / 10 – 5’000 – 04.2016
Téléphone: +41 (0)58 211 21 00
E-mail: [email protected]
www.bcge.ch
La Banque Cantonale de Genève se réserve le droit de modifier en tout temps les prix et les prestations indiqués dans ce dépliant.
Banque Cantonale de Genève