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Atelier
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LE PATRIMOINE IMMOBILIER DES ANNÉES 5050-70
Colloque national – 6 & 7 octobre 2015 à Saint-Nazaire
Quelles réponses techniques apporter pour aller vers la massification de la rénovation, au-delà de la simple
rénovation énergétique ?
Plusieurs expériences se proposent d’illustrer cette problématique en privilégiant des approches différentes allant
de l’expérimentation cherchant à montrer le potentiel de rénovation d’un immeuble de la Reconstruction, de
l’encadrement de l’ITE sur un secteur protégé à une réflexion de professionnels du bâtiment sur la mutabilité des
bâtiments de logement.
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L’opération de réhabilitation de l’immeuble Le Guérandais à Saint-Nazaire.
Il s’agit d’une expérimentation menée par la collectivité publique (CARENE) sur un immeuble de la
Reconstruction. A travers un projet global de rénovation mêlant performance thermique, qualité acoustique
et préservation du patrimoine, l’objectif est de démontrer la capacité de renouvellement et de
transformation du bâti de la Reconstruction dans une épure économique reproductible par l’investisseur
privé, mais également de proposer une offre d’habitat attractive adaptée à la demande sociale. Le projet,
tout en garantissant une réelle performance thermique à hauteur du BBC rénovation, offre aux 6 logements
créés un prolongement extérieur, un apport de lumière naturelle avec le maintien et la création de grandes
baies vitrées, et montre la capacité de transformation du bâti en un produit moderne et attractif grâce à la
réalisation d’une surélévation en ossature bois de type « maison sur le toit ».
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L’encadrement de l’ITE à Brest.
Dans son centre-ville protégé, Brest Métropole se trouvait confrontée à un avis défavorable systématique de
l’ABF sur les projets d’ITE. Afin de débloquer cette situation, le service Conseil architectural et urbain de la
métropole a mis en place un dispositif spécifique permettant de déterminer les immeubles pouvant
bénéficier d’une ITE. En évaluant pour chaque typologie d’immeuble, la pertinence technique de l’ITE, la
qualité patrimoniale, la qualité urbaine de l’environnement et le rapport à la voirie (respect des normes
PMR), Brest Métropole a établi en collaboration avec les ABF, une cartographie permettant d’identifier à la
parcelle, les immeubles pouvant recevoir ou non de l’ITE et de préconiser différents types d’ITE
envisageables selon la nature et la typologie de l’immeuble. Ce travail a abouti à la rédaction d’une notice
expliquant les préconisations liées aux économies d’énergie, jointe aux fiches par immeuble de la ZPPAUP.
Les immeubles en copropriété engagés dans un projet d’ITE validé par la collectivité et l’ABF peuvent ensuite
bénéficier du dispositif d’accompagnement de la rénovation des copropriétés, Tinergie. Les retours sur
expériences sont plutôt positifs : l’entrée ITE adossée à Tinergie permet de prendre la question de la
performance énergétique de manière globale et les projets sont plus qualitatifs. Un point négatif émerge
cependant : les entreprises jouent peu le jeu de peur de perdre des marchés. Un enseignement important né
de ce dispositif permettant d’envisager différemment l’accompagnement des copropriétés dans leur projet
de travaux : généralement, ce ne sont pas les économies d’énergie qui motivent les propriétaires mais la
qualité et le confort de leur logement et la valorisation de leur bien que vont engendrer les travaux.
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L’appel à projet PREBAT
A travers la démarche PREBAT, le CEREMA suit depuis 2006 223 bâtiments très performants dans toute la
France. L’objectif est d’évaluer réellement les résultats des bâtiments à haute performance énergétique. 60
bâtiments ont aujourd’hui été évalués grâce à une instrumentation et un travail de capitalisation a été
engagé pour tirer les enseignements de la performance énergétique. L’exemple d’un bâtiment de logements
sociaux des années 50 à Rennes, réhabilité au niveau BBC- RT 2005) pour un coût 1 420 000 € (ITE, isolation
des combles et remplacement des menuiseries existantes par du double vitrage) nous donne ainsi les
résultats suivants : un gain sur la consommation de chauffage et d’eau sanitaire mais une augmentation de
la part de l’électricité spécifique notamment (branchement prises électriques).
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L’opération Sillon de Bretagne (ou comment la contrainte peut faire levier et inciter à l’innovation
technique).
Opération de rénovation énergétique lourde cumulant les contraintes : IGH, grand ensemble (3000
logements), en site occupé, la rénovation du Sillon de Bretagne impliquait des conditions particulières
d’intervention. Ces multiples contraintes ont incité l’entreprise Bouygues entreprise bâtiments à faire le
choix d’une intervention depuis l’extérieur du bâtiment par le recours à une nacelle et par une mise en
œuvre « industrialisée » des travaux et des matériaux. Pour ce faire il a été mis au point un pré-cadre
métallique multifonctions industrialisé qui maintient les menuiseries extérieures et joue le rôle d’ossature de
façade. Les menuiseries existantes sont ainsi conservées le temps des travaux permettant aux logements de
rester occupés. Il a également été mis au point un encadrement intérieur préfabriqué en usine ne
nécessitant aucune découpe. L’industrialisation a permis de réduire le temps passé dans le logement en
produisant le moins de nuisances possibles.
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Comment construire un bâtiment plus facile à rénover plus tard ?
Pour travailler sur la question et préparer au mieux le devenir du parc ancien, Novabuild a fait travailler un
groupe de réflexion sur une opération de rénovation d’un collectif de 14 logements. Plusieurs scénarios de
« mutation » ont été élaborés à travers 4 scénarios : transformation de logements avec modification des
typologies, transformation de logements en bureaux, transformation de logements en ERP et une opération
de surélévation. Ces scénarios ont été abordés sous 2 angles différents : en considérant des contraintes
classiques de rénovation, en s’affranchissant des contraintes techniques pour se focaliser uniquement sur le
programme et le confort d’usage. Quels sont les enseignements de cet exercice ?
o L’approche par la contraintes technique montre la difficulté à changer de typologie et implique des
investissements lourds (45 000 € à 75 000 € / logement) pour obtenir un logement quasi neuf.
o L’approche par le confort et la contrainte confère une plus grande liberté architecturale au projet
mais pour réussir cela demande un certain nombre de prescriptions en amont qu’il s’agit d’anticiper.
Par exemple lors de la conception initiale, il faut prendre comme objectif la rationalisation du
logement, c’est-à-dire raisonner en cloisons légères séparatives des logements afin de donner plus
de flexibilité dès la construction, imposer des réserves pour passer les réseaux dans l’épaisseur du
plancher séparatif.
L’innovation, une réponse aux contraintes techniques
L’innovation technique est essentielle pour la réhabilitation du parc immobilier des années 50-70. Les
professionnels ont des réponses à apporter en termes techniques mais aussi des interrogations. Pour avancer, un
travail collaboratif entre les acteurs et notamment entre les professionnels et les institutionnels, apparaît comme
une piste à développer et, ce notamment, pour savoir si la rénovation sera liée à une remise en état ou si elle
viendra recréer de l’usage. Certaines solutions sont reproductibles, ce qui favoriserait des gains techniques voire
financiers intéressants dans un processus d’industrialisation. La surélévation apparaît comme une approche
intéressante à exploiter puisqu’elle permet de conserver certains espaces non bâtis tels que des espaces verts privés.
Mais il a été rappelé l’importance de travailler en collaboration avec les habitants. Finalement, la question de
l’innovation technique repose sur l’importance de développer une démarche expérimentale. Cette approche
expérimentale se traduit par des travaux sur les bâtiments évolutifs permettant une certaine flexibilité dans les
usages.