Le développement durable et l`immobilier

Le développement
durable et l’immobilier
COMMENT VOUS ACCOMPAGNER
ÉCO-DURABLEMENT ?
JANVIER 2014
SOMMAIRE
édito
Enjeux et avantages d’une démarche environnementale
le contexte réglementaire et normatif
Comparaison des principales certifications
Zoom sur l’annexe environnementale
Zoom sur la certification HQE ExploitationtM
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04
05
08
09
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ÉDITO
greneLLe de L’environnement et immobiLier
Représentant 43 % des consommations énergétiques françaises, le secteur du bâtiment est responsable
d’environ un quart des émissions de gaz à effet de serre nationales.
Ainsi, en fixant pour objectif la baisse de 38 % de la consommation d’énergie du parc de bâtiments à l’horizon
2020, le Grenelle de l’Environnement a fait de la performance énergétique l’un de ses principaux axes.
Laurence Bouard,
Directrice Études
et Recherche
Les premiers objectifs et leurs mesures d’application ont été fixés par les lois Grenelle I et II (2009 et 2010)
et visent à agir sur la rénovation énergétique des bâtiments existants et la réduction de la consommation
énergétique des constructions neuves.
Pour conduire la mise en œuvre de ce plan de performance énergétique des bâtiments, les pouvoirs publics
ont mis en place, dès 2009, un dispositif, le Plan Bâtiment (1), dont l’objectif est d’animer, en dehors de
l’appareil d’État, la maîtrise d’ouvrage et l’ensemble de la filière du bâtiment et de l’immobilier pour favoriser
la mise en œuvre de ces objectifs. Ce dispositif est présidé par Philippe Pelletier.
La pratique du développement durable en immobilier ne se limite pas aux seuls aspects réglementaires initiés
par le Grenelle de l’Environnement. Elle revêt également un caractère volontaire de la part des opérateurs
immobiliers et s’accompagne très souvent d’une démarche de certification et de labellisation des bâtiments.
Jennifer Théveniot,
Responsable
Développement
Durable
Pour vous éclairer dans ce champ relativement vaste du « développement durable », nous avons élaboré un
document dans lequel sont identifiés et précisés les éléments structurants pour vos projets immobiliers.
(1) le Plan bâtiment, initialement appelé « Plan bâtiment grenelle » a été rebaptisé « Plan bâtiment Durable » par le gouvernement de Jean-Marc Ayrault
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ENJEUX ET AVANTAGES D’UNE DÉMARCHE ENVIRONNEMENTALE
des atouts Pour Le ProPriétaire
comme Pour L’utiLisateur
Qu’elle repose sur un engagement volontaire ou qu’elle soit menée en réponse à
un contexte réglementaire de plus en plus exigeant, la conduite d’une démarche de
performance environnementale présente de véritables intérêts.
La politique de Responsabilité Sociale des Entreprises (RSE) désigne l’intégration
de préoccupations sociales, environnementales et économiques dans l’activité
d’une entreprise. Jusque-là réservée aux seules sociétés cotées, le périmètre de
l’obligation de reporting environnemental et social des entreprises a été étendu
et son contenu complété. Depuis 2012, les seuils de déclenchement du dispositif
sont fixés à 100 millions d’euros pour le total du bilan ou le montant net du chiffre
d’affaires, et à 500 pour le nombre de salariés permanents employés au cours de
l’exercice (Article 225 de la loi n°3 2010-788 de la « Loi Grenelle 2 »).
Les entreprises de plus de 500 salariés sont également obligées de produire un
bilan d’émissions de gaz à effet de serre (GES) accompagné d’un plan d’actions
qu’elles doivent mettre à jour au moins tous les 3 ans.
ProPriétAirE
- Valoriser son patrimoine
et le protéger de l’obsolescence
- Accroître l’attractivité des
immeubles
- Anticiper la réglementation
utiliSAtEur
- Motiver les collaborateurs
autour d’un projet fédérateur
- Améliorer les performances des
collaborateurs par un environnement
sain et des conditions de travail
confortables
- Réaliser des économies
De plus en plus d’entreprises sont concernées par ces obligations de communication autour de leur engagement pour le
développement durable. Il est donc réellement porteur de valeur ajoutée pour elles de tirer profit des pratiques mises en œuvre
dans le cadre de leur gestion immobilière pour réduire l’empreinte environnementale de leurs locaux. Plus qu’une simple contrainte
réglementaire, cette démarche bénéficie tant au propriétaire qu’à l’utilisateur, en permettant d’optimiser les performances
environnementales et énergétiques de l’entreprise et d’en réduire les coûts d’exploitation (consommation d’énergie, facilité de
maintenance, d’entretien…).
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LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF
La régLementation thermique (rt)
ATIONS
ENT
M
S
ON
RÉ
TI
RÉG
LE
IRES
O
T
GA
I
L
B
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GLE M ENT
A
La RT 2012 s’applique, depuis le 1er janvier 2013, à tous les bâtiments neufs et les parties nouvelles
de bâtiment. Pour les bâtiments neufs tertiaires elle l’était déjà pour les permis de construire déposés
depuis le 28 octobre 2011. Elle impose de nouveaux objectifs en matière d’efficacité énergétique avec un
maximum d’énergie consommée fixé à 50kWhep/m²/an en moyenne.
La RT existant s’applique à tous les bâtiments existants subissant des travaux impactant la performance
énergétique (éclairage, ventilation, climatisation, chauffage…).
Elle comporte 2 volets :
- La RT globale s’applique, depuis le 1er avril 2008, aux bâtiments supérieurs à 1 000 m² Shon, dont la date
d’achèvement des travaux est postérieure au 1er janvier 1948, et dont les coûts de travaux de rénovation
thermique décidés par le maître d’ouvrage excèdent 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment, soit
320 € HT/m² en 2012. Les travaux doivent notamment conduire à un gain de 30 % sur la consommation
d’énergie par rapport à l’état antérieur.
- La RT élément par élément s’applique, depuis le 1er novembre 2007, à tous les autres cas de rénovation.
La réglementation définit une performance minimale pour chaque élément remplacé ou installé.
En attendant la RT 2020… À partir de 2020, le bâtiment à énergie positive (BEPOS ou Bpos) devrait être la
norme des nouvelles constructions (construction de très basse consommation d’énergie qui produit plus
d’énergie renouvelable qu’elle ne consomme d’énergie).
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LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF
ATIONS
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TI
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T
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LIG
GLE M ENT
A
audit et rénovation énergétique du Parc tertiaire
L’article 3 de la loi Grenelle II impose aux propriétaires de bâtiments existants du secteur tertiaire de
réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans un délai de huit ans à compter
du 1er janvier 2012.
Le Plan Bâtiment Durable a chargé Maurice Gauchot en janvier 2011 d’animer un groupe de travail pour
coordonner la préparation d’un décret d’application de cette loi portant sur la rénovation énergétique du
parc tertiaire. En attendant la parution du décret, repoussée à 2014, Philippe Pelletier a proposé la mise en
œuvre d’une charte d’engagement volontaire destinée aux grands maîtres d’ouvrage souhaitant anticiper
la publication de ce décret. Cette charte a été cosignée fin octobre 2013 par Cécile Duflot, Philippe Martin
ainsi qu’une vingtaine de représentants du monde de l’immobilier et du développement durable issus des
secteurs privé et public.
RÉG
LE
L’article 8 de la directive relative à l’efficacité énergétique, entrée en vigueur le 4 décembre 2012 et
en cours de transposition en France, instaure un audit énergétique obligatoire dans les entreprises de
plus de 250 salariés et dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 50 millions d’euros. Ce diagnostic
énergétique devra être réalisé dans un délai de trois ans et renouvelé tous les quatre ans.
ATIONS
ENT
M
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RÉ
TI
ON
S
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T
A
G
OBLI
GLE M ENT
A
anneXe environnementaLe au baiL
L’article 8 de la loi Grenelle II a introduit l’obligation d’insérer une annexe environnementale à certains
baux commerciaux et professionnels, également appelée « bail vert ».
Cette annexe s’applique aux baux conclus ou renouvelés pour les locaux commerciaux de plus de
2 000 m², selon un calendrier en deux temps : au 1er janvier 2012 pour les baux nouveaux ou renouvelés,
et depuis le 14 juillet 2013 pour les baux en cours.
L’objectif est d’apporter une connaissance réciproque entre bailleur et preneur des performances
énergétiques et environnementales des locaux et aboutir à une amélioration de ces performances.
Voir page 9 « Zoom sur l’annexe environnementale »
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CHES
AR
M
ON
VOL
ES
ES
TAIR
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DÉ
LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF
DÉMARC
démarche environnementaLe
La démarche environnementale est un acte volontaire qui peut s’accompagner ou non d’un certificat et/ou d’un
label. Elle peut porter sur 3 phases de la vie des bâtiments : la construction, la rénovation et/ou l’exploitation.
La certification environnementale vise à optimiser la performance globale du bâtiment (c’est-à-dire
l’environnement intérieur et extérieur du bâtiment, ainsi que le confort des utilisateurs). L’obtention d’une
certification n’est pas conditionnée à celle d’un label énergétique.
Les certifications les plus usuelles en France sont : HQETM , BREEAMTM et LEEDTM .
La labellisation énergétique vise à optimiser la performance énergétique d’un bâtiment. La réglementation
conditionne l’obtention des labels à une certification associée : NF Bâtiments tertiaires ou NF HQETM
Bâtiments tertiaires.
Les principaux labels en France sont : Bepos-effinergie 2013, Effinergie+, BBC-effinergie, Effinergie Rénovation
(n’est plus délivrable pour les permis de construire déposés après le 31/12/2012), THPE 2012, HPE 2012.
Utilisateurs et investisseurs se tournent vers ces immeubles « verts » qui deviennent la « norme » sur le marché.
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COMPARAISON DES PRINCIPALES CERTIFICATIONS
hqe - breeam - Leed
HQe
Exigences adaptées aux normes et au contexte
réglementaire français.
Accorde une place importante
au bien-être et au confort intérieur,
ainsi qu’à l’entretien et à la maintenance.
Démarche rigoureuse (études complémentaires),
très exigeante et porteuse d’une forte valeur
ajoutée.
Vise ainsi clairement les opérations d’un
marché de haut standing telles que les
sièges sociaux des entreprises.
BreeaM
Insiste sur les thématiques de la biodiversité
et de l’éco-mobilité.
Accorde des bonus en cas de performances
exceptionnelles.
Démarche moins onéreuse.
leed
Accorde des bonus en cas de performances
exceptionnelles.
Impose le commissioning : une tierce partie
supervise la réalisation des tests à la fin de la
construction pour vérifier l’atteinte des performances
visées (véritable plus-value en termes de
performances réelles).
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Stratégie d’expansion la plus dynamique
dans le monde (référentiel dominant
le marché international à long terme).
Certification rassurante pour les investisseurs
internationaux. Assure la pérennité de
la reconnaissance de leur politique de
certification.
ZOOM SUR L’ANNEXE ENVIRONNEMENTALE
Les objectifs du baiL vert :
AnnExE
obligAtoirE
Au bAil
Imposée par l’article 8
de la loi Grenelle II
- pour les locaux à usage
de bureaux ou de commerce,
- de surface > 2000 m²
Le locataire et le propriétaire devront se communiquer mutuellement et annuellement toutes les
informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués.
Le propriétaire devra au locataire un descriptif des équipements tels que chauffage, ventilation,
climatisation, éclairage, distribution d’eau, gestion des déchets.
Le locataire devra ce même descriptif au propriétaire pour les installations qu’il aura mises en place pour
ses activités propres (salle serveur par exemple).
Le locataire et le propriétaire devront se rencontrer périodiquement afin d’établir le bilan de l’évolution
de la performance énergétique et environnementale des locaux loués.
EntréE
En viguEur
Depuis le 1er janvier 2012 :
- pour les nouveaux baux,
- pour les baux renouvelés
Depuis le 14 juillet 2013 :
- pour les baux en cours
Le locataire et le propriétaire devront se fixer des objectifs d’amélioration des consommations en fonction
de l’état, des caractéristiques des locaux et/ou de l’immeuble et des activités de l’utilisateur.
Le locataire permettra au propriétaire d’accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux
d’amélioration de la performance énergétique.
L’annexe environnementale peut prévoir des obligations qui s’imposeront aux locataires pour limiter la
consommation énergétique des locaux concernés.
Avec le bail vert, il est possible d’allier protection de l’environnement et économies ! Cet outil n’a en effet pas pour objet
d’imposer au bailleur ou au preneur de réaliser des travaux de performance énergétique, mais bien, à minima, de suivre
les consommations et d’échanger périodiquement afin de prévoir des actions d’amélioration. Grâce à un investissement
financier limité, voire nul, ces actions peuvent conduire à la réduction des consommations et donc des charges.
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ZOOM SUR L’ANNEXE ENVIRONNEMENTALE
soYeZ vigiLant !
Le bail vert n’impose aucune obligation de résultat en matière de performance ni aucune sanction
pécuniaire ou juridique en cas de non atteinte des objectifs fixés.
En tant que locataire pensez à évoquer les conditions de votre engagement dans une certification
environnementale de vos nouveaux locaux, que l’immeuble soit déjà certifié ou non.
Vous devez être en mesure de profiter librement de vos locaux (effectifs, horaires, équipements…),
ne laissez pas votre bailleur s’immiscer dans la gestion de l’entreprise.
Ne laissez pas votre loyer se voir augmenter sans garantie sur la réduction des coûts d’exploitation.
Veillez à ce que l’obligation de mise en conformité des locaux notamment avec le décret d’application de
l’article 3 de la loi Grenelle II (obligation de travaux de rénovation énergétique pour les bâtiments existants)
ne vous incombe pas.
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ZOOM SUR LA NOUVELLE CERTIFICATION HQE EXPLOITATIONTM
Depuis 2009 en France, un immeuble tertiaire peut entrer dans une démarche HQE ExploitationTM.
Le 4 juin 2013 un nouveau référentiel a été présenté par Certivéa.
La certification est délivrée pour une durée de 5 ans, mais est soumise à un audit annuel.
3 axes indépendants
Cette nouvelle approche permet de distinguer de manière indépendante les efforts de chaque acteur :
le propriétaire, l’exploitant et l’utilisateur, et se décompose en 3 axes. Un bâtiment pourra ainsi être certifié
sur un, deux ou trois axes différents.
propriétaire
BÂTIMENT DURABLE
performance intrinsèque du bâtiment
exploitant
GESTION DURABLE
performance environnementale relative à la gestion d’un bâtiment
en termes de prestations techniques et de services associés
UtilisateUr
UTILISATION DURABLE
qualité environnementale de l’utilisation des espaces privatifs
d’un bâtiment
Les principaux intérêts d’obtenir cette certification sont d’une part, d’officialiser les performances de l’exploitation d’un
bâtiment au regard de son impact sur l’environnement, du confort et de la santé des personnes qui l’occupent ; d’autre part,
de réaliser des économies de charges.
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