33-Foncier économique.indd

ÉCONOMIE
MAI 2015 : N°33
Espaces économiques,
le droit de cité˝
© Vi
Vi
V
V
e
e
e
e
e
e
e
e
le
lle
lle
e
e
e
lle
le
e
e
e
e
lle
le
e
e
lle
e
e
e
lle
l
le
le
le
e
e
e
le
le
le
le
e
e
e
le
ll
M
M
de M
M
M
M
M
de M
M
M
M
M
de M
de M
de M
de M
M
de M
M
M
de M
M
M
de M
M
e M
de M
M
M
M
M
M
de
de
de
de
de
de
e
e
e
d
de
de
de
d
de
d
e
e
de
d
d
d
d
d
d
d
d
e
se
se
se
e
e
e
e
arse
arse
arse
e
a
e
se
s
s
s
rs
rs
rs
s
s
s
rs
rs
rs
rs
ar
ar
r
r
r
r
ar
a
a
a
a
a
a
a
a
il
ille
lle
e
ille
ille
i
i
i
i
i
i
i
i
i
ÉDITO
La question du foncier économique s’impose
chaque jour davantage comme un déterminant
essentiel dans les stratégies de développement.
La césure classique entre l’urbain et le
périphérique est de moins en moins pertinente
même si la généralisation de zones d’activités
portée par la logique du desserrement
économique des années 70 / 80 continuera à
impacter durablement les territoires.
Il nous faut aujourd’hui tourner la page et
considérer que le cadre urbain devient un creuset
naturel pour la plupart des implantations
économiques bien au-delà du seul commerce ou
du tertiaire.
Cette recherche d’implantations économiques
dans la ville pour les filières classiques comme
pour les nouvelles économies oblige l’ensemble
des acteurs à réinterroger leurs pratiques. Notre
espace métropolitain est tout à fait représentatif
de ces enjeux avec le besoin de nouveaux espaces
d’activités extensifs, la requalification nécessaire
des anciennes zones et l’affirmation des polarités
urbaines intra muros comme lieu important de
développement.
Laure-Agnès CARADEC
Présidente de l’Agam
L’activité économique, dans toute son hétérogénéité, structure l’espace urbain. Son impact
sur la ville est considérable, tant en termes de déplacement, de développement, d’attrac-
tivité que de nuisances et de conflits d’usage. Sa localisation a souvent évolué, au gré des
extensions urbaines, constituant à la périphérie des agglomérations des espaces qui lui
sont parfois dédiés (zones commerciales, ZI, ZA, parc tertiaire). Les conséquences urbanis-
tiques de cette périurbanisation économique sont nombreuses et pour partie aujourd’hui
critiquées : la monofonctionnalité des sites et le rallongement croissant des distances do-
micile-travail, réinterrogent de manière globale la place accordée à l’activité économique
dans la ville et plus spécifiquement les conséquences des choix des localisations passées.
Pour autant, il serait inexact de considérer l’activité économique comme homogène dans
ses besoins urbains et dans son impact spatial. De même, toutes les activités n’ont pas
accès à la ville dense˝. Si aujourd’hui les urbanistes et les acteurs économiques s’accordent
pour promouvoir une mixité fonctionnelle plus grande dans les projets urbains, il s’agit
pour l’essentiel des activités de services et de commerce. Le retour à la ville˝ d’activités
économiques repoussées par le passé à la périphérie laisse pour l’instant de côté certaines
activités, qui répondent à des logiques immobilières et spatiales souvent incompatibles
avec les contraintes financières et fonctionnelles du renouvellement urbain.
Ce qui est certain c’est que le volet économique de l’urbanisme trouve un écho de plus
en plus fort auprès des aménageurs publics ou privés. L’entreprise aussi devient partie
prenante de cette réflexion, comprenant à son tour que l’optimisation de son fonctionne-
ment passe aussi par un environnement urbain favorable, capable d’apporter des réponses
efficaces en termes de services et de visibilité.
C’est dans ce dialogue renouvelé entre l’urbanisme et le monde économique que doit
s’inscrire aujourd’hui la production d’espaces urbains pour l’accueil d’activités et d’emplois.

ÉCONOMIE
Si à court terme la périurbanisation économique était
souvent la solution la moins coûteuse et la plus rapide
pour répondre aux besoins du développement écono-
mique local, elle a généré des espaces monofonctionnels,
peu desservis par les transports publics, et toujours plus
éloignés des cœurs d’agglomérations. Jusqu’au bureau
parc˝ des années 80 et 90 pour les activités de services,
une grande partie de l’économie semblait devoir quitter
la ville, au gré des dessertes routières nouvelles et des
ouvertures à l’urbanisation. Depuis la fin des années 90,
certains types d’activités, dont le commerce et une partie
des services à haute valeur ajoutée, réinvestissent le cœur
des grandes agglomérations, à la recherche d’un empla-
cement visible, connecté et producteur de valeurs pour
les opérateurs immobiliers.
Proximité, visibilité et synergie
Pour les entreprises, trois raisons principales semblent
illustrer cette volonté de localisation au plus près de la
ville dense. D’une part les raisons fonctionnelles, de proxi-
mité avec le client, le fournisseur, le tissu dense et donc le
marché de certaines activités de commerce de gros, de
logistique urbaine, d’artisanat… Ces activités participent
au fonctionnement de la ville et à son développement.
D’autre part, des raisons urbanistiques et patrimoniales,
qui poussent certaines activités à forte valeur ajoutée vers
une localisation centrale, offrant des services urbains de
qualité, une certaine visibilité ainsi que des perspectives
de valorisation patrimoniale. À noter que du côté des opé-
rateurs immobiliers, les centres-villes sont aussi des lieux
producteurs de valeur ou de valorisation financière.
Et enfin, la recherche de synergie, d’un écosystème favo-
rable facilité par la proximité spatiale et les conditions de
déplacements, pour des activités innovantes de l’industrie
numérique par exemple.
L’ensemble de ces activités est évidemment en tension sur
un espace limité et très contraint.
Tensions foncières, éviction
et opportunités nouvelles
Financiarisé, l’immobilier de bureau et de commerce re-
compose, dans la ville dense, des polarités économiques
primes˝, et de fait réservées aux entreprises à forte valeur
ajoutée. Les activités décisionnelles et de commandement
et parfois du back office˝ couvrent une grande partie
de la typologie des entreprises tertiaires que l’on voit
réinvestir les centres-villes. Si l’on ajoute à cela la pression
foncière du développement commercial et résidentiel, on
comprend aisément la difficulté pour d’autres activités de
proximité ou support, à se localiser par le marché˝ dans
les espaces les plus centraux.
Les activités support (logistiques urbaines, artisanat ur-
bain, comptoirs professionnels) qui participent directe-
ment au fonctionnement urbain, et souvent aussi à la
La ville dense,
un espace économique retrouvé
Pendant longtemps la réponse aux besoins spatiaux des entreprises s’est résumée à l’aménagement de zones d’activités, souvent en
périphérie des agglomérations. Depuis la fin des années 90 cette tendance semble cependant s’infléchir.
N OFFRE TERTIAIRE DE BUREAUX SUR EUROMÉDITERRANÉE.

ÉCONOMIE
3
Espaces économiques, le droit de cité˝
création d’emplois, sont mises en tension dans leur locali-
sation et repoussées vers la périphérie. Pour ces dernières
peu de réponses opérationnelles existent, les emplace-
ments à proximité des centres étant trop chers et leurs
moyens limités.
L’autre mouvement, plus récent, qui illustre le retour dans
les centres-urbains, est celui de l’industrie innovante, por-
tée par exemple par la filière numérique ou la production
de contenu ou de logiciel. Ces activités, qui carburent
à l’information et à la connaissance, sont en demande
de site favorisant les synergies et l’échange et, pour cer-
taines, cela nécessite des conditions urbaines de desserte
en transport en commun efficaces et de mixité des fonc-
tions. Le cas du pôle média de la Belle-de-Mai à Marseille,
sous initiative publique au départ, illustre cette greffe
d’activités innovantes autour du numérique, proche du
centre-ville, et qui a été aussi un vecteur de renouvelle-
ment urbain important.
Ce mouvement peut également s’expliquer par un rééqui-
librage des processus d’innovation. À l’origine, fortement
liés à l’impulsion, souvent technologique, des acteurs
économiques, ils sont aujourd’hui fortement tirés par les
besoins des utilisateurs finaux. Quand ils ne s’inspirent
pas directement des usages créés par ces mêmes utili-
sateurs en les réinterprétant. Le milieu urbain offre à cet
égard aux industries innovantes des territoires d’expéri-
mentation et de développement de nouveaux produits et
services, ainsi qu’une proximité forte avec leurs marchés
potentiels.
Ce créneau des activités innovantes, en particulier pour
des entreprises en phase de développement, est sans
doute un vecteur d’attractivité économique important
pour la ville dense.
La ville pour un large panel
d’activités : une utopie ?
Quelles activités ont droit à la ville ? C’est-à-dire, à occuper
dans l’espace urbain une localisation centrale ou péricen-
trale qui soit conforme à leur besoin de développement
et de fonctionnement ? Cette question pour l’urbaniste
pourrait aussi être inversée : quelles activités sont néces-
saires au fonctionnement urbain mais aussi à la proximité
et à la diversité de l’emploi ?
À cette question, les réponses sont bien sûr à mettre
dans le contexte urbain étudié, mais des solutions urba-
nistiques ou immobilières peuvent être imaginées ou sont
parfois déjà éprouvées afin de maintenir un tissu d’activi-
tés de petites productions, d’artisanat, de petites logis-
tiques urbaines… proches des zones denses. La création
de zonage spécifique à ce type d’activité dans les PLU afin
PAROLES D’ACTEUR
Marina RIZZON
Chargée de mission implantation des
entreprises Communauté d'agglomération
Pays d’Aubagne et de l’Étoile
“Dans les villes moyennes, le développement du bureau
est en grande partie porté par une offre en zone d’activité,
avec une bonne accessibilité routière et sous une forme de bu-
reau-parc. Les utilisateurs cibles˝ sont évidemment des TPE-
PME, ou des services de proximité comme les professions libé-
rales, surtout des comptes propres avec très peu de demandes
locatives. Pour que l’agglomération d’Aubagne soit visible
par les investisseurs et les grands opérateurs tertiaires, son
offre en bureaux doit atteindre une certaine taille critique, ce
qui n’est pas le cas aujourd’hui.
En termes de localisation de l’offre, des modèles plus urbains˝
de bureau en cœur de ville sont, en l’état du marché et des de-
mandes des entreprises, difficilement envisageables. Même
si les pré-requis en termes de services sont présents, comme
une gare TER ou un réseau tramway, le centre-ville d’Aubagne
n’est pas pour l’instant un espace d’accueil de programmes
importants de bureaux, comme on peut par exemple en trou-
ver à Marseille. Cependant, favoriser l'implantation de pro-
grammes permettant le report modal et conjuguant à la fois
bonne accessibilité routière et proximité d’une zone de bonne
desserte par les transports en commun, permettrait peut-être
de tester le marché pour une offre plus urbaine, sur notre ter-
ritoire comme dans d’autres villes moyennes. ”
T FRICHE BELLEDEMAI : SITE DE L'INDUSTRIE NUMÉRIQUE ET
CULTURELLE.

ÉCONOMIE
4
Espaces économiques, le droit de cité˝
de limiter les effets d’évictions, l’optimisation et le renou-
vellement des zones d’activités proches de la ville, ou
l’accompagnement en phase opérationnelle d’une offre
immobilière mixte et adaptée en prix et en aménage-
ment, peuvent-être avancées.
Ce défi du maintien d’activités servantes fait aussi écho
aux besoins croissants de plus de rapidité dans les
échanges, de réduction des déplacements, de rupture de
charge avec des véhicules propres et de manière générale
de desservir la ville dans un contexte de développement
croissant du e-commerce.
Des évolutions sociétales
à prendre en compte
Selon une enquête de l’Essec buisness school en 2013 au-
près de 2000 étudiants de grandes écoles, une majorité
privilégierait pour leur futur emploi une localisation dans
un espace urbain central et hyper-connecté. Plus de 55 % se
disent favorables au télétravail. Les nouvelles générations
entrant sur le marché du travail, tendraient à plébisciter
les cœurs d’agglomérations comme lieu préférentiel de
travail mais aussi de résidence. Cette tendance remet en
avant les aménités urbaines inhérentes à la ville dense pour
en faire un mode de vie global : la proximité de services,
de loisirs, de commerces, l’opportunité des rencontres et
des échanges, des interactions permanentes. C’est aussi
peut-être un signe que le lieu du travail, dans un contexte
d’évolutions technologiques, ne peut plus être subi˝ par
les salariés, mais qu’il fait aussi partie d’une stratégie de
vie personnelle, répondant parfois à des aspirations extra-
professionnelles. Dans un monde globalisé ou l’on compte
de plus en plus de citadins, l’imaginaire de la ville compacte
et des proximités semble redevenir attractif en opposition
avec l’étalement urbain économique des années passées.
Reste à savoir si les entreprises sauront s’adapter à ces nou-
velles aspirations, qui pourraient risquer à terme de leur
poser des problèmes de recrutement.
PAROLES D’ACTEUR
François JALINOT
Directeur général
de l’EPA Euroméditerranée
“ Avant 1995, Marseille n’était pas visible à l’échelle
internationale pour l’immobilier de bureau : une offre
souvent obsolète et dispersée n’apparaissait pas sur les
radars des choix de localisation des grandes entreprises
tertiaires. Avec une programmation initiale de 500 000 m²,
l’Opération d’Intérêt National Euroméditerranée a per-
mis à Marseille de rattraper ce retard. Le quartier central
des affaires, qui manquait à la ville, attire aujourd’hui
les fonctions d’encadrement, de conseil, d’ingénierie et
d’échanges liées au commerce international. On est dans
un modèle hyper classique pour les grandes métropoles,
de massification de l’offre en accueil d’entreprises avec
des commodités et des services urbains importants : acces-
sibilité en transports en commun, proximité de l’aéroport
et de la gare TGV, commerces, qualités des espaces pu-
blics. L’offre est urbaine, voire hyper-centrale, et constitue
aujourd’hui un important pôle de bureaux, connecté et
ouvert, visible et lisible.
Se pose dès lors l’impact du coût du renouvellement ur-
bain sur le prix de l’offre immobilière. Cette offre est certes
plus chère par rapport à l’offre de périphérie mais au-
jourd’hui il y a une vraie demande des entreprises pour des
programmes de bureaux aux standards les plus actuels :
en matière de performance énergétique des bâtiments,
de réduction des coûts de fonctionnement et de dépla-
cements, mais aussi des surfaces modulables et ergono-
miques s’appuyant sur de grands plateaux où l’on peut
optimiser et rationaliser les organisations.
De plus, on constate une évolution sociétale du modèle,
tirée par une nouvelle génération d’entrepreneurs plus
jeunes, plus urbains, souvent sans voiture, qui aiment se
déplacer en transports en commun ou en vélos, avec des
horaires souvent décalés. Ces entrepreneurs et ceux qu’ils
recrutent ont besoin d’un environnement urbain adapté,
favorisant la proximité et les synergies. Ces sociétés re-
posent beaucoup sur l’innovation ou la filière numérique.
La programmation d’Euromed 2 prévoit aussi de conce-
voir des formes urbaines qui soient à même d’accueillir
cette économie créative ainsi que des activités plus mixtes
de support comme pour le e-commerce et la logistique
urbaine. Nous travaillons sur des pieds d’immeubles pour
créer des modèles urbains, denses, et permettre ainsi de
réintégrer à la ville constituée˝ une partie des activités né-
cessaires à son fonctionnement et à son rayonnement. ”
N LES DÉTERMINANTS DE LA DEMANDE DES ENTREPRISES EN
FONCIER ÉCONOMIQUE
Localisation
Accessibilité
Disponibilité
Produits
immobiliers
Services
DEMANDE
Coût / Prix

Une démarche d’études pour
cerner les besoins en foncier
productif sur la métropole.
Début 2014, la Chambre de Commerce et d’Industrie Marseille-Provence
(CCIMP), en partenariat avec les agences d’urbanisme Agam et Aupa, ont
travaillé au repérage et à l’analyse du foncier dédié aux activités productives
sur le territoire métropolitain. Plus de 15 000 ha de foncier d’activité ont ainsi
été étudiés et répartis en secteurs d’activités dominants.
Sur la base de cette première lecture, la Mission interministérielle de préfi-
guration de la métropole Aix-Marseille-Provence a lancé, à l’automne der-
nier, aux côtés de la Caisse des Dépôts (CDC), de la Chambre de Commerce et
d’Industrie Marseille-Provence (CCIMP) et de l’Établissement Public Foncier
Provence Alpes Côte-d’Azur (EPF PACA), une étude visant à évaluer les besoins
en foncier productif sur le territoire. Une nécessité d’autant plus grande que le
secteur productif est le socle de l’emploi métropolitain. Les premiers résultats
de l’étude réalisée par le groupement CMN Partners, révèlent qu’il représente
42% des effectifs privés, et contribue largement à la prospérité actuelle d’Aix-
Marseille-Provence. À l'horizon 2030, le secteur productif pourrait d’ailleurs
créer près de 20 000 emplois si, et seulement si, les contraintes spatiales et
foncières auquel il est actuellement soumis sont levées. Les chefs d’entreprise
interrogés par le bureau d’étude reconnaissent que ce sont les contraintes
foncières et immobilières touchant l’économie productive qui, pour une large
part, freinent leur développement et leurs investissements.
ÉCONOMIE
À cette problématique, la réponse est encore souvent celle
de la création de nouvelles zones d’activités, diversifiées
ou spécialisées. Progressivement, les acteurs de l’aména-
gement publics ou privés s’interrogent sur les actions à
mener pour optimiser les sites existants en périphérie afin
d’y maintenir de l’activité en particulier productive.
Pour illustrer les enjeux actuels liés à la capacité d’accueil
d’entreprises trois exemples peuvent être donnés, celui
des besoins en foncier productif adapté, des contraintes
liées au renouvellement des sites existants et enfin de
la nécessaire transversalité avec les autres fonctions ur-
baines, en particulier les déplacements.
Bien que les besoins en foncier périphérique concernent
de manière générale un large panel d’activités, c’est bien
l’économie productive qui, aujourd’hui et sur de nom-
breux territoires, est la plus contrainte dans ses réserves
foncières et dans son intégration urbaine. Industrie, trans-
port-entreposage, construction, activités scientifiques et
techniques, autant d’activités consommatrices d’espaces
et génératrices de conflits d’usages mais aussi créatrices
d’emplois et d’attractivité. Et c’est à ce titre qu’il semble
essentiel, selon les contextes locaux, de se saisir de la
question du potentiel foncier à moyen et long terme pour
permettre le développement et l’accueil de nouvelles
entreprises.
Diversifier l'offre foncière : de l'extensif
au renouvellement urbain des sites
Si le retour en centre-ville n’est pas souhaitable ni souhaité par l’ensemble des entreprises, il est évident que la périphérie restera un
territoire de localisation majeure pour une grande partie des activités économiques. Se pose alors la question de l’évolution urbaine
de ces espaces, et de manière plus générale celle de la production de capacité d’accueil d’entreprises.
www.mouvement-metropole.fr
www.ccimp.com
N ZONE D'ACTIVITÉS DES ARNAVANTS.