Juste valeur

MAI 2014
NCECF
1
Catherine Tremblay, DPA, CPA, CA, EEE, ASA
Richard M. Wise, FCPA, CA, CA•EJC, FEEE, FASA, MCBA, CVA
Introduction
Les Normes comptables pour les entreprises à capital fermé (NCECF) orent
aux préparateurs d’états financiers un choix non récurrent, selon lequel une
entité peut décider d’évaluer une immobilisation corporelle à sa juste valeur à
la date de transition des PCGR canadiens aux NCECF1. Ce choix peut s’appliquer
à n’importe quelle immobilisation corporelle à la date de transition aux NCECF.
Faire le choix non récurrent d’évaluer des immobilisations corporelles à leur
juste valeur aux fins du passage aux NCECF peut aussi avoir d’autres utilités,
notamment pour le calcul des charges contributives applicables lorsqu’on
détermine la valeur des immobilisations incorporelles et qu’on évalue la dépré-
ciation des écarts d’acquisition et des actifs à long terme.
Le présent article se penche sur certaines questions d’ordre pratique découlant de
l’évaluation des immobilisations corporelles à la juste valeur, dans le contexte
de l’application des NCECF.
Juste valeur des immobilisations corporelles
d’ une entité à la première application des
Normes comptables pour les entreprises à
capital fermé — point de vue d’ un expert
en évaluation d’ entreprises
1 NCECF 1500, paragraphe 12.

Définition de la « juste valeur »
L’annexe du chapitre 3063 des NCECF fournit des indications sur l’évaluation à la
juste valeur. La juste valeur est définie comme étant le « montant de la contrepar-
tie dont conviendraient des parties compétentes agissant en toute liberté dans
des conditions de pleine concurrence2 ». Cela signifie que la transaction n’est pas
une vente forcée ou une liquidation.
Cette définition correspond raisonnablement à celle de la « juste valeur de marché »
qui est normalement utilisée pour déterminer la valeur de marché théorique
(par exemple pour les roulements fiscaux, pour l’application de clauses de rachat
d’actions contenues dans des conventions entre actionnaires, etc.). Toutefois,
les normalisateurs en comptabilité voulaient distinguer la « juste valeur » appli-
quée à des fins comptables de la « juste valeur de marché » qui est issue de la
jurisprudence et qui est très souvent liée à des opérations ou à des opérations
présumées en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu.
Approches en matière d’évaluation
Trois approches générales peuvent être utilisées pour l’évaluation d’une immobili-
sation corporelle ou incorporelle, d’une entreprise ou d’une valeur mobilière :
• l’approche par les coûts;
• l’approche par les résultats;
• l’approche par le marché.
Diérentes méthodes ou techniques peuvent s’appliquer pour chacune de ces
approches. Par exemple, pour une immobilisation corporelle, l’approche par les
coûts peut consister à calculer le coût de remplacement, après amortissement
ou non. Selon l’approche par les résultats, les techniques d’évaluation possibles
comprennent l’analyse des flux de trésorerie actualisés et la capitalisation des flux
de trésorerie ou des bénéfices. Selon l’approche par le marché, on peut appliquer
une technique qui fait appel à des transactions comparables, si l’on dispose de
susamment d’informations sur des opérations qui visaient des biens compa-
rables en substance et qui ont été récemment conclues dans des conditions de
concurrence normales.
2 NCECF : chapitre 1582, « Regroupements d’entreprises », paragraphe .03(i); chapitre 3063,
« Dépréciation d’actifs à long terme », paragraphe .03(b).
2 Juste valeur des immobilisations corporelles d’une entité — NCECF 3063

Il peut convenir d’utiliser une seule de ces approches ou de les combiner,
selon la nature de l’immobilisation et les informations disponibles, comme
expliqué ci-après.
Hiérarchie des approches
L’annexe du chapitre 3063 des NCECF établit la hiérarchie suivante entre les
approches pour l’évaluation de la juste valeur :
A2 « Les prix cotés des marchés actifs constituent les éléments probants
les plus fiables pour établir la juste valeur et servent de fondement à
l’évaluation, lorsqu’ils existent. »
A3 « En l’absence de prix cotés, l’estimation de la juste valeur est fondée
sur les meilleures informations disponibles, y compris les prix d’éléments
similaires et les résultats de l’application d’autres techniques d’évaluation.
Les techniques d’évaluation employées sont conformes à l’objectif visé :
la mesure de la juste valeur. »
Les normes comptables préconisent donc l’approche par le marché et l’utilisation
des prix des marchés actifs pour les éléments identiques (par exemple, les titres
négociables cotés en bourse). Toutefois, ces informations sont rarement dispo-
nibles dans le cas des immobilisations corporelles.
L’approche par le marché permet également l’utilisation du prix d’éléments
similaires. Par exemple, bien que chaque bien immobilier soit unique, la comparai-
son avec des biens immobiliers semblables vendus récemment sur un territoire
raisonnablement rapproché peut fournir des informations significatives sur la
valeur. Certains ajustements peuvent être nécessaires pour tenir compte des
diérences entre le bien visé et les biens comparables ou ceux des transactions
comparables. À l’achat d’une maison, par exemple, on analyse le prix des autres
maisons vendues dans les environs, puis on apporte des ajustements selon les
diérences de dimensions, le nombre de chambres et de salles de bain, les
rénovations récentes, etc. De la même manière, les immobilisations corporelles
inscrites au bilan d’une entreprise, comme les biens immobiliers commerciaux,
doivent faire l’objet d’ajustements pour que les diérences entre les biens en
question et les biens comparables soient prises en compte. Ces ajustements sont
souvent subjectifs, ce qui entraîne un certain degré d’incertitude dans l’estima-
tion. Par conséquent, il est souvent nécessaire de faire appel à un évaluateur
dont l’expérience et l’expertise portent sur le type de bien visé, par exemple,
un évaluateur spécialisé en biens immobiliers ou en matériel et outillage.
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Les autres techniques d’évaluation sont celles utilisées dans le cadre des approches
par les coûts et par les résultats. L’annexe du chapitre 3063 des NCECF traite de
l’application de techniques d’évaluation de la valeur actualisée pour estimer la
juste valeur d’un actif à long terme, ce qui suppose une estimation des flux de
trésorerie futurs qui découleraient de l’utilisation de l’ actif. Cette estimation est
généralement fondée sur des hypothèses quant au montant et au calendrier des flux
de trésorerie futurs, et comporte un certain degré de subjectivité dans l’établissement
des prévisions de trésorerie et des taux d’actualisation correspondants. L’incertitude
qui en découle entraîne une préférence pour les données de marché observables,
comme réitéré à l’annexe du chapitre 3063 des NCECF :
A25 « Lorsque les prix d’un actif ou d’un passif ou d’un actif ou d’un passif
essentiellement similaire peuvent être observés sur le marché, il n’est pas
nécessaire d’avoir recours à des évaluations de la valeur actualisée parce
que l’évaluation que le marché fait de la valeur actualisée est déjà reflétée
dans le prix. Toutefois, en l’absence de prix observables, les évaluations de
la valeur actualisée constituent souvent la meilleure technique pour estimer
un prix. Une entreprise sera ordinairement en mesure d’estimer les flux de
trésorerie prévus d’un actif ou d’un passif, mais il pourra s’avérer dicile de
déterminer la prime de risque appropriée compatible avec la juste valeur. »
Exigences de l’auditeur
Lorsqu’elle prépare les estimations de la juste valeur, la direction doit tenir compte
des exigences de l’auditeur afin de s’assurer que le résultat net satisfasse aux
critères d’audit. La Norme canadienne d’audit (NCA) 5403 traite des responsabi-
lités qui incombent à l’auditeur en ce qui concerne les estimations comptables,
y compris les estimations comptables en juste valeur, et les informations y aé-
rentes à fournir dans les états financiers. La variation de la nature et de la fiabilité
des informations sur lesquelles la direction peut s’appuyer influe sur le degré
d’incertitude de mesure inhérent à l’évaluation de la juste valeur. L’auditeur doit
tenir compte du caractère subjectif des hypothèses utilisées par la direction et de
l’éventualité d’un parti pris (volontaire ou involontaire) de la part de la direction
dans la préparation des estimations comptables en juste valeur. L’auditeur doit
ensuite évaluer si les hypothèses importantes retenues par la direction sont rai-
sonnables et déterminer l’incidence de tout risque d’anomalie significative sur
son évaluation.
3 « Audit des estimations comptables, y compris les estimations comptables en juste valeur,
et des informations y aérentes à fournir ».
4 Juste valeur des immobilisations corporelles d’une entité — NCECF 3063

Par conséquent, la direction doit chercher à maximiser l’utilisation de données
observables (comme les taux de location sur le marché) lorsqu’elle évalue la
juste valeur, puisque ces données sont souvent plus objectives et moins
susceptibles d’entraîner un parti pris. Les données non observables (par exemple,
les projections de la direction à l’égard des prix futurs des matières premières
dans le cadre d’une analyse des flux monétaires actualisés visant à déterminer
les flux de trésorerie futurs d’une usine) peuvent être plus subjectives, donc plus
diciles à corroborer pour l’auditeur.
Intervenants du marché et utilisation optimale
Lorsqu’elle prépare les projections de flux de trésorerie dans le but de réaliser
une estimation de la juste valeur, la direction doit se demander ce que feraient
les intervenants du marché dans des circonstances similaires, comme il est indi-
qué à l’annexe du chapitre 3063 des NCECF :
A7 « Les estimations des flux de trésorerie intègrent les hypothèses que les
intervenants du marché utilisent dans leurs estimations de la juste valeur,
lorsque ces informations peuvent être obtenues moyennant un coût et
un eort raisonnables. Autrement, l’entreprise peut utiliser ses propres
hypothèses. L’utilisation, par une entreprise, de ses propres hypothèses
sur les flux de trésorerie futurs est compatible avec une estimation de la
juste valeur, à la condition qu’aucune donnée contraire n’indique que les
intervenants du marché utiliseraient des hypothèses diérentes. Lorsqu’ il
existe de telles données, l’entreprise doit modifier ses hypothèses afin
d’ y intégrer ces informations relatives au marché. »
Cela signifie que les estimations de la juste valeur devraient être fondées sur
l’utilisation optimale de l’actif, sans égard à la manière dont la direction compte
réellement l’utiliser. Par exemple, si une entité exploite un bien immobilier au
centre-ville de Montréal, comme un parc de stationnement, mais que les interve-
nants du marché pourraient vraisemblablement déterminer que l’utilisation opti-
male de ce bien serait d’y ériger une tour de bureaux, cette dernière hypothèse
devrait être utilisée pour en déterminer la juste valeur. Le concept de l’ « utilisation
optimale » d’une propriété immobilière requiert généralement que l’utilisation soit
raisonnablement probable, physiquement réalisable, conforme aux règlements de
zonage et de construction, et financièrement possible, en plus de maximiser la
rentabilité de la propriété en question.
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