Le Domaine de Normandoux - ODAVIE Courtage et Patrimoine

Odavie Courtage et Patrimoine – 15, rue Benjamin Franklin, 78000 Versailles
Philippe Gaffinel- 06 74 51 69 58 - septembre 2008 - Document non contractuel
établi à titre d’information
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Le Domaine de Normandoux
Présentation :
Le Domaine de Normandoux est une résidence de tourisme classée, construite sur une
propriété historique de 7 hectares, paysagée et clôturée, située sur la commune de
TERCE (Vienne), à 20 Km du Futuroscope et à 10 minutes de la cité médiévale de
CHAUVIGNY, à proximité d’un futur complexe culturel proposant cinéma et
spectacles en plein air dans le cadre de l’ancienne carrière de pierre calcaire de
Normandoux.
Cette baronnerie de Morthemer, qui appartint à Talleyrand, est composée de 7
bâtiments comprenant le Manoir, datant des XVème et XVIIème siècles et qui fut
mentionné pour la première fois en 1260, ainsi que ses dépendances, granges et écuries.
Le Domaine de Normandoux fait en ce moment l’objet d’une rénovation totale réalisée
par ses actuels propriétaires et exploitants, l’architecte François Pin, connu pour avoir
rénové, entre autres, la bibliothèque de Sciences-Po, le Musée Gadagne de Lyon, le
Musée d'art et d'Histoire du Judaïsme et le circuit « Méditerrané Orientale » du Louvre,
associé à Maxime Rinaldi, ex-directeur de la rénovation chez SAE-Eiffage et
aujourd’hui directeur Général d’Essor Construction, une société exclusivement
dédié aux projets de rénovation.
Une opération exceptionnelle
offrant
:
- Un rendement de 5,80 % sur le budget total.
A comparer aux 4 % à 5 % proposés sur le marché !
- Une prise en charge des grosses réparations par le locataire,
Alors qu’elles sont habituellement toujours à la charge du
propriétaire !
- Une caution bancaire d’un an de loyer, effective durant 6 ans.
- Une garantie de rachat à l’issue d’un bail ferme de 11 ans.

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A terme, la résidence proposera à sa clientèle 42 appartements de 20 m2 à 70 m2
habitables, entièrement meublés et décorés et comprenant cuisine, salle de bains
équipés, terrasses et jardins privatifs totalement indépendants.
Un espace de repos et de remise en forme, situé dans les anciennes écuries, offrira un
accueil « lounge », une salle de fitness, un spa comprenant salon de relaxation, salles de
massage, hammam et sauna, prolongé à l’extérieur par une piscine chauffée proposant
un bassin aux adultes et un autre aux enfants. Plusieurs espaces consacrés au sport
seront en outre disséminés dans le parc.
La première tranche de 28 appartements a été livrée en juillet dernier 2007. La
deuxième tranche sera achevée et livrée en décembre 2008.
Intervenants :
VENDEUR : SCI De l’Ermitage
EXPLOITANT : La Société d’exploitation du Normandoux
NOTAIRE : Maître Gérard Cockenpot
Modalités du bail commercial meublé :
Les locaux seront donnés en location meublée à la Société d’Exploitation du
Normandoux au terme d’un bail commercial meublé.
Le bail :
La date de prise d’effet du bail est fixée au jour du transfert de propriété des biens
vendus au profit du réservataire.
La durée du bail est de 10 années entières et consécutives s’achevant le 30 novembre
2018.
Le loyer :
Le loyer sera dû pour la première fois à compter du jour du transfert de propriété
des biens vendus au profit du réservataire, qui correspond au jour de la prise d’effet du
bail, le premier loyer étant calculé au prorata temporis entre ce jour et la fin du trimestre
civil en cours.
Le montant du loyer initial sera calculé au taux annuel hors taxes et hors charges de
5,80 % du prix de vente total hors taxes et frais de mutation (ainsi qu’indiqué sur la
grille de prix de vente ci-jointe).
Les loyers seront payés trimestriellement à terme échu, ainsi qu’il est d’usage.

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Les garanties :
A titre de garantie du paiement des loyers et de la bonne exécution du bail, la société
d’exploitation apporte une « caution bancaire » d’une année de loyer TTC émise par
une banque française au bénéfice du bailleur, effective durant les six premières années
du contrat de bail. En outre, la SCI de l’Ermitage se portera caution solidaire de la
Société d’Exploitation du Normandoux pendant toute la durée du bail.
Les charges :
Le preneur à bail (le locataire) est redevable des charges de la copropriété, des
honoraires du syndic, de l’assurance couvrant la perte d’exploitation, des frais
d’entretien, de réparations et de gros travaux y compris ceux définis à l’article 606 du
code civil, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le bailleur (le propriétaire) prend à sa charge l’assurance des murs « propriétaires non
occupant » ainsi que la taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
La SCI de l’Hermitage reste propriétaire de l’ensemble des lots de copropriété
correspondants aux espaces collectifs et de services de la résidence (salles de
séminaire, restaurant, sauna, hammam, etc.), qu’elle a donné à bail à la Société
d’Exploitation du Normandoux pour une durée de vingt ans.
La TVA :
L’acquisition dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est
soumise à la TVA immobilière au taux de 19,60 %. Mais lorsque les loyers sont eux-
mêmes soumis à TVA, les acquéreurs de logements donnés à bail meublé peuvent
demander le remboursement de la TVA sur acquisition.
Or la Société d’Exploitation du Normandoux, s’obligeant à respecter les dispositions du
bail relatives à la fourniture de prestations de services, en assumant notamment la
réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison, le service du petit déjeuner et
le ménage quotidien, est soumise de plein droit à la TVA en application des dispositions
des articles 261 D - 4ème b et c du Code Général des Impôts.
Elle est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés au titre de ses activités
para hôtelières (qui répondent aux prescriptions de l'instruction administrative du 11
Avril 1991 - BOI 3A.9.9l), ce qui a pour conséquence l'assujettissement à la TVA au
taux de 5,5% des loyers versés au bailleur (article 261 D 40°c du Code Général des
Impôts).
Promesse de rachat accordée par l’actuel propriétaire :
L’actuel propriétaire souhaite racheter, au terme des 10 années de la durée ferme du
bail, soit le 30 novembre 2018, l’ensemble des lots vendus aujourd’hui aux

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investisseurs. Une promesse d’achat à terme sera donc signée entre chaque
investisseur et l’actuel propriétaire.
Le rachat se fera au prix de vente actuel de l’immobilier multiplié par un coefficient
égal à la capitalisation annuelle des taux de croissance de l’indice annuel des prix à
la consommation, incluant le tabac, la variation annuelle ne pouvant cependant
être négative ou supérieure à 2 %.
Concrètement, le prix de rachat sera compris entre :
- le prix de vente actuel de l’immobilier, égal à 81,04 % du montant total de
l’investissement avant économie d’impôt et à 100,08 % du montant de
l’investissement après économie d’impôt, augmenté du solde de TVA due au
Trésor ;
- le prix d’achat de l’immobilier, augmenté de 2 % l’an, ce qui correspond à
terme à 103,02 % du montant total de l’investissement avant économie d’impôt
et à 108,22 % du montant de l’investissement après économie d’impôt, majorée
de la TVA restant à devoir au Trésor.