99 ARTICLE 14 COEFFICIENT D`OCCUPATION DU SOL (C.O.S.) 1 .

8 octobre 2004
Rapport de Présentation du Règlement
Article 14 – Coefficient d'occupation du sol (C.O.S.) 99
ARTICLE 14
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)
1 . La bonification de 25 m² pour la création de pièces habitables
supplémentaires
Le P.O.S. révisé de 1993 a supprimé l'ancienne bonification de 0,30 au-delà
du C.O.S. pour les créations de niveaux supplémentaires internes et les modifications de
volume en vue de la création de pièces supplémentaires destinées à une amélioration
justifiée des conditions d'habitabilité.
Il l'a remplacée par un droit à 25 m² de surface hors œuvre nette au-delà du
C.O.S., utilisable à partir d'un délai de cinq ans après la délivrance du permis de
construire initial du bâtiment.
Cette règle s'est vite révélée insuffisante à satisfaire les besoins d'extension de
bon nombre d'habitations. Il a alors été convenu avec les services instructeurs de la D.D.E.
et des villes de la comprendre comme un droit à 25 m² de surface hors œuvre nette
(S.H.O.N.) au-delà de la surface existante et non plus du C.O.S. Mais la rédaction du
règlement n'a pas été changée, et il convient donc de régler le problème officiellement.
Le maire d'Houplin-Ancoisne a demandé s'il est possible de remplacer les 25
m² par un C.O.S. bonifié de 30 % pour les extensions sur les terrains issus d'opérations
groupées. Ce serait un retour au régime antérieur du bonus de 0,30 qui a révélé son
exagération et la dénaturation qui en résulte dans les zones à faible densité.
Il est décidé pour le P.L.U. de maintenir le régime du droit à 25 m², une
fois, au-delà de la surface de plancher existante, et de réécrire le texte. Deux
paragraphes en traitent dans le P.O.S., l’un hors unités foncières issues d’opérations
groupées, l’autre pour les unités foncières issues d’opérations groupées antérieures à la
révision de 1993. Ils sont réunis en un seul dans le règlement du P.L.U., avec la rédaction
ci-après. Demeure à part et inchangé le texte relatif aux opérations groupées à réaliser
applicable depuis 1993.
Le principe du P.L.U. est le suivant :
- hors opération groupée et dans les opérations groupées autorisées
avant le 25 juin 1993, le droit accordé est de 25 m² au-delà de la
S.H.O.N. existante ;

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- dans les opérations groupées réalisées depuis le 25 juin 1993, même
principe, sachant que le règlement prévoit depuis lors l'obligation
pour le promoteur-constructeur de laisser cette disponibilité de 25 m²
à l'occupant ;
- dans les opérations groupées à autoriser à partir de l'entrée en
vigueur du P.L.U. demeure cette obligation de disponibilité.
La formulation suivante est retenue :
« Pour les unités foncières supportant déjà une habitation individuelle, il
est accordé un droit de 25 m² au-delà de la surface hors oeuvre nette existante
lorsque le C.O.S. est déjà atteint ou dépassé, droit utilisable une seule fois et à
partir d’un délai de cinq ans après la délivrance du permis de construire initial du
bâtiment. Ce droit ne peut être utilisé que pour les créations de surfaces
supplémentaires internes et les modifications de volume (exhaussement ou
extension) destinées à une amélioration justifiée des conditions d’habitabilité pour
les occupants, et ne peut avoir pour effet d’augmenter le nombre de logements.
Dans les opérations groupées à réaliser, la densité de l’opération doit
être inférieure ou égale au C.O.S. de zone, et sur chaque unité foncière qui en est
issue il doit être laissé la possibilité d’extension pour des pièces d’habitation
supplémentaires à raison de 25 m² de S.H.O.N. maximum, dans la limite d’une
densité définitive de + 0,30 au-delà du C.O.S. de zone ».
2 . La dispense de C.O.S. pour certains équipements publics
L'article 14 du règlement du P.O.S. édictait que "le C.O.S. n'est pas applicable
aux constructions ou aménagements des bâtiments publics ou para-publics (c'est-à-dire
privés remplissant une mission de service public) à usage scolaire, sanitaire ou hospitalier
[...]".
Cette règle, préconisée par le ministère, existe depuis le premier P.O.S. en
1973. Les bâtiments para-publics de même usage (écoles privées, cliniques, hôpitaux du
secteur privé) y ont été ajoutés en 1993.
La commune de Bousbecque nous a demandé (le 18 juillet 1997) d'étendre la
dispense aux bâtiments à usage culturel ou socio-éducatif, afin de pouvoir agrandir son
théâtre-cinéma. Lors de la précédente révision Marcq-en-Baroeul et Wattrelos avaient
demandé l'exonération pour les équipements sportifs, culturels, administratifs.
Nous répondons à nouveau que les dispenses sont celles préconisées par
circulaire du ministère. Il n'y a aucune raison de multiplier le nombre de dérogations et de
privilégier tous les équipements publics. Le P.L.U. ne change rien.

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3 . La dispense de C.O.S. pour certaines unités foncières
La disparition de l’Article 15 sur les dépassements de C.O.S. dans les P.L.U.
par la loi " S.R.U." (voir fiche Article 15 point 3) conduit à examiner les cas où, dans le
P.O.S., des dépassements étaient permis.
Il s'agit des cas suivants :
1) les constructions et reconstructions à édifier sur des terrains situés à l'angle
de deux voies (tel que précisé en annexe documentaire), ou entre deux voies distantes de
moins de 15 mètres, ou entre deux constructions existantes le long d'une voie et jouxtant
l'une et l'autre la construction projetée, de façon à respecter le gabarit du rang ou de l'îlot
et de respecter les exigences résultant des règles sur les hauteurs minimales.
2) la création de pièces supplémentaires destinées à une amélioration justifiée
des conditions d'habitabilité pour les occupants et n'ayant pas pour effet d'augmenter le
nombre de logements.
3) les constructions édifiées sur des unités foncières concernées par une
discipline architecturale.
4) les "dents creuses".
Il est décidé de ne retenir désormais que quelques uns des cas précités,
avec pour motifs les préoccupations d’architecture et d’urbanisme. Une alternative
de réglementation se présente : soit leur accorder une bonification chiffrée, un C.O.S.
majoré (mais il apparaît très difficile de mettre un bonus identique partout, ou de faire des
identifications individualisées qui nécessiteraient des vérifications sur place des dizaines de
milliers de parcelles pouvant être concernées), soit les dispenser de C.O.S.
La seconde solution est retenue, en argumentant les critères au règlement.
Le texte retenu pour le P.L.U. est le suivant : "Afin d’assurer une
homogénéité avec la hauteur du bâti voisin et de respecter le gabarit du rang ou
de l’îlot, le C.O.S. n’est pas applicable :
- aux constructions, extensions, surélévations, reconstructions, si l’unité
foncière est située à l’angle de deux voies (tel que précisé en annexe
documentaire), a une superficie inférieure à 500 m², et est riveraine des
voies sur une longueur développée de 30 mètres maximum, angle (avec
ou sans pan coupé) compris. (l’article 9 est aussi modifié avec les mêmes critères pour
autoriser le dépassement d’emprise au sol. Voir la fiche ad hoc).
-aux constructions dans les « dents creuses » telles que définies en
annexe documentaire. (c’est aussi un cas de dépassement d’emprise au sol à
l’article 9).
-aux constructions sur les unités foncières d’une superficie inférieure à
500 m² situées entre deux voies distantes de moins de 15 mètres. (c’est
aussi un cas de dépassement d’emprise au sol à l’article 9).

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Il s’agit notamment de ne pas compromettre la constructibilité des terrains en
« dent creuse » où le respect des règles volumétriques de l’Article 10 visant à prendre en
compte l’alignement des égouts de toitures conduit à construire davantage que le C.O.S.
normal attribué à la zone. Rappelons qu’une « dent creuse » n’est pas seulement un vide
dans un rang bâti ; sa définition est donnée dans l’annexe documentaire du règlement.
Est abandonné le droit de dépassement du C.O.S.
- pour les constructions à édifier entre deux constructions existantes le
long d’une voie (hors le cas de « dent creuse »),
- pour les améliorations justifiées des conditions d’habitabilité,
- pour les constructions sur des unités foncières concernées par une
discipline architecturale.
En effet, il n’est pas possible de permettre un dépassement ou une exonération
de C.O.S. qu’il serait impossible de contrôler et d’ouvrir des droits dérogatoires que la
taxation de naguère limitait.
4 . La gamme des C.O.S.
Il est ajouté des catégories nouvelles de C.O.S. dans la gamme figurant
à certains articles 14.
- à Lille (dont Lomme) : nouvelle classification
- à Roubaix :
- UBd sans C.O.S. (quartiers d’opérations A.N.R.U. de ville renouvelée), voir le
point 12 ci-dessous
- dans les communes suburbaines :
- UAb 0,40
- UBb 0,40
- UCd sans C.O.S. (quartiers d’opérations A.N.R.U. de ville renouvelée), voir le
point 12 ci-dessous
- UDe 0,20 (quartier de Brigode à Villeneuve d’Ascq, ex-Z.A.C.)
- dans les centres ruraux :
- UA 0,80
- UA 0,60
- UD 0,05
- dans les communes rurales :
- UA 0,60
- UA 0,50
- UBb 0,40
- UD 0,15
- UD 0,05

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- dans les zones à urbaniser :
- AUCm 0,15.
5 .Fin des bonifications sur grandes propriétés
Dans un certain nombre de zones de diverses catégories de communes, le
règlement du P.O.S. accordait un C.O.S. bonifié plus élevé que le C.O.S. normal lorsque
l’unité foncière a une certaine taille de dimension ou de surface, afin d’inciter au
regroupement parcellaire. Il est même dans certains cas accordé une hauteur majorée.
Depuis que ces exceptions existent au P.O.S. les cas d’application ont été
rarissimes, et la règle ne s’est pas révélée comme incitant au regroupement parcellaire. De
plus, le nouvel article R 123-10 du code de l’urbanisme ne permet plus de recourir à ce
procédé incitatif.
Il est décidé d’abroger tous ces cas de bonifications sur les grandes unités
foncières. Voir aussi la fiche Article 10 point 7.
6 . Le règlement du P.O.S. édictait que le C.O.S. n’est pas applicable aux
« équipements publics d’infrastructure (château d’eau, pylône E.D.F., tour de relais de
faisceau hertzien, cabine électrique, central téléphonique, gazomètre, etc.) ». Il est
ajouté : « locaux de télécommunications après central téléphonique ».
7 . Les C.O.S. à LILLE
Sur proposition de la ville de LILLE :
- dans ses zones intra muros UAa, UAb, UAc, il n’est plus fixé de C.O.S.,
car les autres règles, modifiées par ailleurs, suffisent à gérer l’espace :
alignements, prospects, emprise, hauteur.
- d’ajouter dans le chapitre UC, à sa gamme des zones UCa 0,80, UCb
0,60 et UCc 0,40 : une zone UCd 0,30. Elle aussi bénéficie d’une
bonification de 0,30 pour les créations de niveaux supplémentaires
internes et les modifications de volume sur les constructions à usage
industriel, artisanal, commercial ou de service (voir article UC 14 § 2 de l’ex-
P.O.S.).