L`OPCI - Sorbonne Immo
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L'OPCI : Un instrument de modernisation du marché immobilier français 11 Décembre 2007 OPCI : le Contexte Concurrentiel Européen 473 fonds d'investissement sont actuellement opérationnels en Europe totalisant 319 milliards d'euros d'actifs immobiliers sous gestion Dont 32 fonds ouverts allemands Et 58 de type spéculatif (Opportunity funds) 441 fonds à objectif "core" ou "value added" totalisant 176 Milliards d'euros d'actifs immobiliers sous gestion (hors fonds allemands) (source Inrev août 2006) La France est le DEUXIEME pays d'Europe en volume investi par ces fonds …….mais seulement au DIXIEME rang en encours de fonds gérés. Page 2 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI : Développement et Reconquête du marché Développer un produit d'épargne immobilière grand public : L'immobilier reste l'investissement favori des Français qui n'ont qu'un accès limité aux biens professionnels (non résidentiels) Le marché national n'et pas adossé à des fonds nationaux significatifs d'épargne immobilière Reconquérir le marché des investisseurs professionnels : La France, première place de gestion d'actifs financiers européenne (1800 milliards d'actifs sous gestion) est au 10eme rang en gestion de fonds immobiliers ; Or le marché immobilier français est le deuxième en Europe. Page 3 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI : une réglementation connue d'utilisation simple Une réglementation connue et dynamique : L'OPCI repose sur le tronc commun des OPC français Ces textes sont améliorés et adaptés régulièrement et intégrés dans le cadre européen Un statut de Société de Gestion harmonisé favorable aux entrepreneurs : Véhicule de gestion identique à celui des autres OPCVM (OPCVM de gestion alternative; FCPR etc.) programme d'activité immobilière spécifique Statut aujourd'hui utilisé par plus de 200 sociétés de gestion dites "entrepreuneuriales" gérant collectivement plus de 350 milliards d'actifs financiers Page 4 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI : un véhicule d'investissement structurellement souple Pas de contraintes sur les actifs : Tous immeubles, droits réels et crédit bail En France, en Europe, dans les pays de l'OCDE Pas de contrainte de détention : Détention directe ou indirecte, majoritaire ou non Pas de limitations opérationnelles : Le développement, construction, rénovation ou Simple location Une fiscalité adaptée : Neutralité de l'OPCI au plan fiscal, sous réserve d'obligations de distribution Page 5 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI : une gamme de produits particulièrement vaste Un produit grand public : Un produit semi grand public le RFA sans Effet de Levier : Contraint par des ratios de dispersion, d'endettement et de conservation de liquidités Permettant de développer des produits fiscaux destiné aux investisseurs privés Un produit institutionnel, le RFA avec Effet de Levier : Destiné aux investisseurs qualifiés : objectif de reconquête du marché des fonds professionnels qui représente actuellement 176 milliards d'euros réparti en 440 fonds. Page 6 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI : Fiche Produit "Fiche produit" de l'OPCI tel que souhaité par les professionnels Sur le plan juridique : véhicule moderne conçu sur le modèle de fonctionnement des OPCVM véhicule immobilier grand public : décorrélé des marchés financiers, assurant une réelle liquidité, permettant une levée des contraintes de gestion pesant sur les SCPI (arbitrages, travaux), autorisant la détention directe et indirecte des immeubles, autorisant le recours à l'endettement, véhicule spécifique pour les investisseurs institutionnels Sur le plan fiscal : transparence fiscale, choix par l'épargnant de son régime d'imposition, adaptation des règles de la fiscalité immobilière aux exigences d'un produit d'épargne "grand public", absence de droits d'enregistrement sur les cessions et rachats de parts. Page 7 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) L'Objet de l'OPCI L'objet de l'OPCI (Art. L. 214-90) Les OPCI ont pour objet : l'investissement dans des immeubles, détenus de façon directe ou indirecte, qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d'achèvement toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente la réalisation de travaux de toute nature, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location (aucune limite particulière contrairement aux SCPI => R. 214-116) accessoirement, la gestion d'instruments financiers et de dépôts. Exclusion expresse : opérations de marchand de biens (réservé immobiliers) Page 8 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) aux FCPR Les actifs de l'OPCI : Trois poches.. L'actif de l'OPCI est divisé en trois "poches" distinctes Poche "actifs immobiliers" (L. 214-93 1) => entre 60 % et 90 % de l'actif de l'OPCI SPPICV FPI • • Immeubles • Droits réels immobiliers moins • Parts et actions de sociétés non cotées • Actions de sociétés foncières cotées 9% au plus au à 90% Actifs immobiliers 60% minimum Poche "actifs non immobiliers" => entre 0 % et 30 % de l'actif de l'OPCI Parts ou actions d'OPCI ou d'organismes étrangers équivalents 51% Immeubles • Droits réels immobiliers • Parts de sociétés de personnes non soumises à l'IS 60% actions / obligations cotées, parts ou actions d'OPCVM "généraux", IFT Actions émises par une société foncière cotée (hors poche "actifs immobiliers" pour la SPPICV) Poche "actifs liquides" (L. 214-93 2°) => entre 10 % et 40 % de l'actif de l'OPCI Dépôts - Instruments financiers à caractère liquide - Liquidités Page 9 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Actifs non immobiliers 10% à Actifs liquides 10% minimum 40% Les actifs de l'OPCI : Immobilier ; peu de contraintes Modalités de gestion de l'OPCI (1/3) : investissement à 60 % au moins en "actifs immobiliers" Pour le FPI : (i) immeubles construits ou acquis en vue de la location et droits réels portant sur de tels biens ou (ii) parts de sociétés immobilières non cotées (principalement SCI ou SCPI et équivalent étranger) Pour la SPPICAV : (i) immeubles construits ou acquis en vue de la location et droits réels portant sur de tels biens, (ii) parts de sociétés immobilières non cotées (principalement SCI ou SCPI et équivalent étranger), (iii) parts ou actions de sociétés immobilières non cotées (principalement SARL, SA ou SAS et équivalent étranger) ou (iv) actions de sociétés foncières cotées (dans la limite de 9 % pour être intégré au quota de 60 %, afin "d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier"). Page 10 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Les actifs de l'OPCI : les instruments financiers… Modalités de gestion de l'OPCI (2/3) : investissement jusqu'à 30 % en actifs "non immobiliers" Actions de sociétés foncières cotées (SIIC ou équivalent étranger) ; Parts ou actions d'OPCI et d'organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme (KAGG allemands, Fonds de placement immobilier suisses, Fonds d’investissement immobilier espagnols (FII ), Fondi Immobiliari italiens…) ; Instruments financiers cotés "classiques" (principalement actions et obligations) et instruments financiers "à terme" (à l'exception des IFT sur marchandises) ; Parts ou actions d'OPCVM coordonnés (exclusion : OPCVM ARIA, OPCVM contractuels, FCPR, FCPE, FCPI, FIP et FCIMT). Développements attendus des opérations sur la nouvelle pierre papier. Page 11 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Les actifs de l'OPCI : Les liquidités Modalités de gestion de l'OPCI (3/3) : investissement au moins 10% en "liquidités" Liquidités comprennent : Dépôts : Dépôts à terme : Dépôts à vue effectués auprès du dépositaire de l'OPCI Bons du Trésor Titres de créance négociables (TCN, c'est-à-dire titres de créance émis par un émetteur négociés sur un marché réglementé) à certaines conditions (cf. II art. R. 214-2) : Obligations para-étatiques négociées sur un marché réglementé français, européen ou étranger reconnu OPCVM français ou européens coordonnés exposés à plus de 90 % sur des dépôts, liquidités, TCN ou obligations visés ci-dessus. Page 12 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) L'endettement de l'OPCI Financement Levier Interne (Art. 214-96) : possibilité de procéder à des emprunts d'espèces dans la limite de 10 % de la valeur de ses actifs "non immobiliers" Levier Externe (Art. 214-95) : possibilité de contracter des emprunts dans la limite de 40 % de la valeur des actifs immobiliers (hors SIIC) qu'il détient directement ou indirectement (à concurrence du pourcentage détenu par l'OPCI dans les sociétés immobilières). Compte courant (Art. 214-98) : possibilité de consentir des avances en compte courant aux sociétés immobilières dont l'OPCI détient directement ou indirectement au moins 5 % du capital Page 13 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) La liquidité de l'OPCI Liquidité de l'OPCI : Principes L'OPCI sera en état d'émission permanente (sauf cas de force majeure), le prix de la part ou action étant déterminé sur la base d'une valeur d'actif net calculée en fonction d'expertises et d'actualisations régulières Le rachat des parts ou actions de l'OPCI pourra intervenir à tout moment (sauf cas de force majeure) et devrait être effectué à la valeur d'actif net constatée au jour de la demande de rachat, majorée ou diminuée le cas échéant des frais et commissions Mécanisme de suspension des rachats : Lorsqu'un porteur ou actionnaire détenant plus de 20 % des parts ou actions de l'OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d'un seuil (à préciser dans le RGAMF), ce rachat peut être suspendu afin "d'éviter qu'une demande de rachat massif ne provoque une crise de liquidité et ne déstabilise trop fortement la valeur des parts de l'OPCI, comme cela s'est récemment produit en Allemagne". Page 14 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) La Société de Gestion de l'OPCI La société de gestion (Art. L. 214-119) Statut : une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF et disposant d'un programme d'activité spécifique lui permettant de gérer des OPCI Contraintes particulières : notamment nécessité de moyens humains dédiés et expérimentés Deux dirigeants responsables / deux personnes déterminant l'orientation de l'activité (dont au moins un à temps plein dans la SGP) Deux gérants "immobiliers" à temps plein ayant une expérience de la gestion pour compte de tiers (nombre plus important imposé par l'AMF en fonction du montant des actifs gérés) Des gérants "financiers" ayant une expérience de la gestion pour le compte de tiers et adaptée aux styles de gestion mis en œuvre (trésorerie, actions, obligations, OPCVM…). Nombre à déterminer en fonction de la politique d'investissement Contraintes particulières : notamment prévention des conflits d'intérêts avec les autres entités / activités du Groupe auquel appartient la SGP (gestion immobilière, transactions, gestion de véhicules non réglementés…) Page 15 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) La Gouvernance L' organe de gouvernance Pour le FPI : Conseil de surveillance (Art. L. 214-132) Composition : 5 à 9 représentants des porteurs de parts (modalités de désignation et moyens mis à leur disposition à préciser dans le RGAMF) Fonctions : (i) contrôle la gestion sans s'immiscer dans celle-ci et (ii) rédige un rapport rendant compte de sa gestion au moins une fois par an Pour la SPPICAV : Conseil d'administration ou Conseil de surveillance de la SA Page 16 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Les Évaluateurs Les évaluateurs immobiliers (Art. 214-111 à 116) Conditions (à préciser dans le RGAMF) : disposer d'une expérience, d'une compétence et d'une organisation adaptée à l'évaluation d'actifs immobiliers et le cas échéant, d'un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle Désignation / cessation : deux évaluateurs indépendants l'un de l'autre sont désignés pour 4 ans par la SGP ou la SPPICAV après agrément par l'AMF ; la cessation de fonction anticipée doit obtenir l'agrément de l'AMF Fonctions : (i) évaluer les immeubles et droits réels détenus directement ou indirectement par l'OPCI ("l'un devra expertiser les immeubles, l'autre s'assurer de la cohérence de l'évaluation réalisée") et (ii) établir conjointement un rapport de synthèse écrit sur l'accomplissement de leur mission qui est communiqué à la SPPICAV, la SGP, le dépositaire, le CAC, et tout porteur ou actionnaire qui en fait la demande Responsabilité : les évaluateurs sont responsables à l'égard de la SPPICAV, de la SGP ou du dépositaire, des conséquences dommageables des fautes et négligences commises dans l'accomplissement de leur mission Page 17 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Le contrôle de l'OPCI : Le dépositaire Le dépositaire (Art. L. 214-117 et 118) Statut : établissement de crédit ou entreprise d'investissement (habilitée à la fourniture du service de conservation ou administration d'instruments financiers), ayant son siège social en France Désignation : par l'OPCI et mentionné dans le document d'information de l'OPCI Fonctions : (i) conservation et contrôle de l'inventaire des actifs non immobiliers de l'OPCI, (ii) contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'OPCI, (iii) vérification de la régularité des décisions de la SPPICAV et de la SGP et (iv) le cas échéant, paiement de impôt sur les plus-values immobilières réalisées par le FPI Page 18 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) L'OPCI à règles de fonctionnement allégé et à effet de levier… Réservé aux investisseurs qualifiés ; aux grandes entreprises ; aux investisseurs souscrivant au moins 250 000 euros ; aux investisseurs souscrivant au moins 30 000 euros et dont l'actif sous gestion est au moins égal à 1 000 000 euros etc. Bénéficie pleinement des régimes SIIC 1/2/3 (SPPICAV) Pas de limite en matière d'endettement Pas de quota ou de règles de dispersion des risques à respecter Liberté de définition des règles du jeu dans les statuts/règlement. Page 19 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Les OPCI à Règles de Fonctionnement Allégé : Pour qui ? OPCI sans Effet de Levier : investisseurs dont la souscription initiale est supérieure ou égale 10.000 euros sans conditions ; tout investisseur si l'OPCI est à capital garanti ; Les Investisseurs qualifiés. OPCI à Effet de Levier : Les Investisseurs qualifiés. Page 20 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : les investisseurs qualifiés Investisseurs qualifiés (Article D. 411-1 II et III du COMOFI : EC, EI, entreprises d'assurance, OPCVM, Etat, Banques centrales etc.; Mutuelles & institutions de prévoyance : problèmes d'éligibilité en raison de contraintes réglementaires propre; Les sociétés répondant à deux des trois critères suivants, lors du dernier exercice clos : (i) total du bilan social supérieur à 20M€ (ii) CA supérieur à 40 M€, ou (iii) capitaux propres supérieurs à 2.M€; Personnes physiques ayant conclu un mandat de gestion avec un prestataire de services d'investissement (important en pratique); Personnes physiques : souscription initiale de 250.000 € sans conditions ou 30 000 € sous condition d'expérience (1 an) ou de patrimoine (1 M€). Page 21 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : un véhicule réglementé Soumis à l'agrément obligatoire de l'AMF (art. L. 214-91 du COMOFI) Nécessité d'une société de gestion de portefeuille (SGP) Note : Les SPPICAV bénéficient des règles SIIC 2/3…. Page 22 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : quel Effet de levier ? Limite : OPCI RFA SEL : maximum 50% de la valeurs des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par le Fonds OPCI RFA EL : aucune => à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Respect de la limite d'endettement : OPCI RFA SEL : 3 ans après l'agrément par l'AMF et tous les 30 juin et 31 décembre ; En cas de non respect, la société de gestion doit régulariser la situation après en avoir informé le dépositaire et l'AMF ; Quota non applicable à compter de la date d’agrément de la dissolution de l’OPCI. OPCI RFA EL : à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Page 23 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : intéressement de l'équipe de gestion Possibilité de créer des parts de carried interest : parts donnant des droits différents sur l'actif net ou les produits du Fonds Inspiré des FCPR Commission de gestion comprenant une part variable : Pouvant être acquise dès le premier euro de performance (Projet de RGAMF) Page 24 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : libération fractionnée des souscriptions Principe : à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Pratique : possibilité de mettre en place une procédure de sanction pouvant aller jusqu'à la cession obligatoire des parts, envers le porteur qui ne répondrait pas aux appels de fonds de la société de gestion de l'OPCI Note : aucune limitation particulière en termes de versement initial ou libérations successives de l'engagement de souscription (inspiré du FCPR) Page 25 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : Ratios assouplis (Sans Effet de Levier) Ratio d'actifs immobiliers : 60 % à 90 % de l'actif du Fonds Ratio d'actifs non immobiliers : 0 % à 30 % de l'actif du Fonds Ratio de liquidité : minimum 5 % de l'actif du Fonds Ratio de dispersion immobilière : possibilité de ne détenir qu'un seul immeuble Ratio d'actifs "sécurisés" : au moins 20 % des actifs immobiliers investis en immeuble construits, loués ou disponibles à la location Ratio de participations "non contrôlées" : au maximum 20 % des actifs immobiliers de l'OPCI Page 26 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : Ratios assouplis (Effet de Levier) Ratio d'actifs immobiliers : 60 % à 100 % de l'actif du Fonds Ratio d'actifs non immobiliers : 0% à 40 % de l'actif du Fonds Ratio de liquidité : Aucun => à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Ratio de dispersion immobilière : possibilité de ne détenir qu'un seul immeuble Ratio d'actifs "sécurisés" : Aucun => à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Ratio de participations "non contrôlées" : Aucun => à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Page 27 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : Principe de Liquidité 1 principe de souscription / rachat à la prochaine valeur liquidative : Délai entre deux valeurs liquidatives : maximum 6 mois Délai de préavis impératif de souscription : maximum 35 jours Délai de préavis impératif de rachat : maximum 3 mois pouvant être porté à 12 mois pour les rachats concernant un porteur de plus de 20 % des parts ou actions de l'OPCI Page 28 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : Principe de Liquidité 2 principe de souscription / rachat à la prochaine valeur liquidative : Possibilité de suspendre provisoirement les souscriptions : situations objectives telles (i) qu'un nombre maximum de parts ou actions émises, (ii) un montant maximum d'actif atteint, (iii) l'expiration d'une période de souscription déterminée ou (iv) lorsque l'OPCI est "dédié" (20 porteurs max ou une catégorie d'investisseurs) Possibilité de suspendre provisoirement les rachats : (i) en cas de force majeure et si l'intérêt de l'ensemble des porteurs ou actionnaires le commande ou (ii) en cas de demande de rachat de plus de 2 % émanant d'un porteur de plus de 20 % des parts ou actions de l'OPCI Page 29 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) OPCI RFA : restrictions au principe de liquidité Principe : possible => à prévoir dans le règlement ou les statuts du Fonds Limites : Le lock-up est au maximum de trois (3) ans à compter de la date de constitution du Fonds Pendant la période de lock up : possibilité de mettre en place des clauses de préemption ou d'agrément En dehors de la période de lock up : Limitation de la liquidité à servir ("Gating") Page 30 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) Alger Belgrade Contact(s) Frédéric Nouel Avocat Associé [email protected] Bruxelles Bucarest Budapest Casablanca Hanoi Istanbul Londres Moscou Association d'avocats 26, cours Albert 1er 75008 Paris - France Tél. +33 (0)1 40 75 60 00 Fax +33 (0)1 43 59 37 79 E-mail : [email protected] www.gide.com New York Paris Pékin Prague Riyad Shanghai Tunis Varsovie Page 31 L' Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)
