BVS Features, Tips, Notes and FAQ`s

Date de diffusion : Le 29 mars 2012
Numéro de bulletin : 025-Ntl-CL-0312
Accès à l’outil BVS par l’entremise du site PartenaireAviva.ca
Lorsque vous accéderez à BVS par l’entremise du site PartenaireAviva.ca, non seulement vous bénéficierez d’une connexion
sécurisée, mais vous n’aurez besoin d’y entrer ni nom d’utilisateur ni mot de passe supplémentaire. Néanmoins, vous pouvez être
sûr qu’aucun autre client de MSB n’aura accès à notre site et inversement. Par conséquent, aucun courtier ne sera en mesure
d’accéder aux évaluations d’un autre.
Utilisation de l’outil BVS
La valeur calculée par l’outil BVS ne remplace aucunement la valeur d’expertise issue d’une évaluation effectuée par un
évaluateur agréé, ni ne constitue une valeur estimative des coûts de reconstruction. Non seulement une évaluation
professionnelle des coûts de reconstruction est-elle le meilleur moyen d’établir les montants de garantie adéquats, mais tous les
coûts estimés ont pour objet de vous faciliter la vérification des montants de garantie.
Bâtiments historiques ou plus vieux
Il est essentiel d’obtenir une évaluation professionnelle des coûts de reconstruction avant d’assurer des bâtiments historiques ou
plus vieux. Cette évaluation doit comprendre une estimation des coûts nécessaires pour rendre le bâtiment conforme au Code,
puisque les matériaux ont souvent besoin d’être importés ou reconstruits pour que le bâtiment retrouve l’état dans lequel il se
trouvait avant le sinistre.
Les bâtiments historiques ou plus vieux présentent des caractéristiques très distinctives, et c’est pourquoi l’outil BVS ne convient
pas au calcul de leurs coûts de reconstruction. En raison des nombreuses modifications apportées au Code du bâtiment et aux
mises à jour connexes, n’utilisez l’outil BVS que pour le calcul des valeurs relatives aux bâtiments construits à partir de 1965.
Informations générales
Les conditions actuelles du marché de la construction font que le coût de reconstruction après un sinistre dépasse ce qu’il en
coûte pour ériger un nouveau bâtiment. C’est pourquoi MSB met à jour tous les trimestres les coûts des bâtiments à usage
professionnel afin que les estimations de coût de reconstruction soient réalistes.
Le coût de reconstruction constitue la valeur la plus fiable pour établir le montant de l’assurance à la pleine valeur puisqu’il
correspond de près au coût d’indemnisation des assureurs et qu’il est fourni dans l’outil BVS par type d’occupation. Les autres
méthodes d’évaluation intégrées dans l’outil sont l’évaluation de la Valeur au jour du sinistre et celle de la Valeur à neuf (reportez-
vous à la partie « Méthodes d’évaluation BVS » pour les définitions).
Guide du courtier – Système
d’évaluation immobilière (BVS)
Ouvrez une session dans PartenaireAviva.ca.
Cliquez sur le lien
BVS Express
pour accéder à
l’outil d’évaluation
immobilière
sécurisé d’Aviva
à partir du site
Web de Marshall
Swift/Boeckh
(MSB).

Date de diffusion : Le 29 mars 2012
Numéro de bulletin : 025-Ntl-CL-0312
Coût de reconstruction
Éléments inclus
Éléments non inclus
Coûts de base :
• Main-d’œuvre
• Matériaux
• Matériel
Coûts accessoires :
• Majorations
• Taxes
• Marges
• Démolition et déblai
• Couvre-fenêtres
• Appareils
• Balcons et terrasses
• Matériel (p. ex. chambres froides et congélateurs)
• Aménagement du terrain
• Règlements locaux régissant la construction
Ces types de coûts, même s’ils ne sont pas compris dans ceux de
reconstruction, peuvent être ajoutés à l’évaluation effectuée au moyen de
l’outil.
Renseignements à fournir
Vous devez au moins fournir les renseignements suivants pour que l’outil puisse procéder à une évaluation :
• Code postal;
• Nombre d’étages – pour un bâtiment dont le nombre d’étages est variable, entrez chacun des étages sous forme de section
distincte en cliquant sur « Ajouter une section »;
• Hauteur d’étage – champ prérempli en fonction de l’occupation choisie avec possibilité d’entrer la hauteur d’étage moyenne;
• Superficie de plancher brute – superficie totale de tous les étages, sous-sols non compris;
• Type d’occupation;
o sélectionnez le code d’occupation qui reflète le plus adéquatement le risque, car il sert à déterminer les principales
hypothèses;
o cliquez sur « Définir » pour afficher la description de l’occupation, ainsi que les éléments « inclus » et « non inclus »;
o les éléments « non inclus » devront être entrés dans la partie « Ajouts ».
• Type de construction – reportez-vous à la partie « Classes de construction » pour en savoir plus.
Enregistrement de vos évaluations dans l’outil BVS
La possibilité d’enregistrer vos estimations est une excellente fonctionnalité de l’outil.
• Remplacez le numéro d’estimation par un numéro de police ou un numéro de référence de soumission en cliquant sur
Modifier le numéro de police.
• Les renseignements relatifs à votre client y sont enregistrés pour que vous puissiez les consulter aisément au besoin.
• Les données sont à présent récupérables à des fins d’examen ultérieur ou de mises à jour – jusqu’à 5 versions de vos
évaluations les plus récentes sont enregistrées.
• L’historique est conservé pendant seulement 15 mois – le système supprime les évaluations non enregistrées au bout de
15 mois.
Détails de construction
Vous devez au moins fournir les renseignements suivants pour que la valeur approximative du bâtiment puisse être calculée. Le
calcul sera généré à partir des hypothèses qui attribuent des coûts moyens à différentes caractéristiques (revêtements muraux,
toiture, éléments mécaniques, etc.). Plus vous ajouterez de renseignements, plus votre évaluation sera précise. Un rapport
d’inspection des lieux vous aidera à entrer les renseignements exacts sur les caractéristiques du bâtiment et, ainsi, de passer
outre aux différentes hypothèses pour ne tenir compte que des caractéristiques réelles.

Date de diffusion : Le 29 mars 2012
Numéro de bulletin : 025-Ntl-CL-0312
Pour obtenir un calcul plus exact, vous devriez saisir toutes les caractéristiques distinctives propres à la structure, puisque
celles-ci peuvent s’avérer coûteuses (p. ex. produit ou matériel innovant).
Vous devez inclure les renseignements supplémentaires suivants :
• sous-structure (p. ex. fondation);
• murs extérieurs;
• murs intérieurs;
• toiture;
• chauffage et climatisation;
• éléments mécaniques (p. ex. ascenseurs, systèmes de protection contre l’incendie, comme des alarmes d’incendie ou des
extincteurs automatiques);
• matériel (matériel fixé de façon permanente au bâtiment, comme un appareil de levage ou une cabine de pulvérisation).
Données facultatives sur la construction et la dépréciation
Entrez les détails de construction supplémentaires dans l’écran des données facultatives sur la construction. Les éléments
suivants sont ceux qui ont le plus d’incidence sur la valeur du bâtiment calculée :
• périmètre brut – permet d’entrer la mesure totale de l’extérieur du bâtiment pour chacun des étages ou chacune des sections
(important si le bâtiment est de forme irrégulière, c’est-à-dire ni cubique ni rectangulaire);
• dépréciation – permet que la valeur au jour du sinistre puisse être évaluée en fonction de l’âge effectif et de l’état (condition) du
bâtiment (reportez-vous aux parties suivantes pour les définitions). Ce champ ne peut être omis. Si vous n’avez pas besoin de
calculer cette valeur, sélectionnez « Aucun »;
• construction à flanc de coteau – permet un ajustement du coût en fonction du degré de la pente, de la position et de
l’accessibilité du site, ainsi que de la condition du sol;
• qualité de construction – basée sur les caractéristiques habituelles du type d’occupation;
• ajustement d’utilisateur – permet d’apporter des modifications aux coûts générés.
Âge effectif d’un bâtiment
• L’âge effectif ou apparent peut différer de l’âge chronologique.
• Un bâtiment moderne est considéré comme étant âgé de 20 ans au maximum, cette limite pouvant toutefois être augmentée à
un maximum de 35 ans selon l’état du bâtiment et les modifications qui y ont été apportées (pourvu que la date et l’ampleur des
modifications soient connues et que les circonstances le justifient).
• S’il est impossible d’évaluer les modifications apportées ou à défaut de circonstances justifiant une telle évaluation, l’âge effectif
est réputé correspondre à l’âge chronologique.
Année de construction – l’année durant laquelle le bâtiment a été initialement construit.
Entrez les renseignements dans cette
partie pour obtenir une estimation plus
exacte.

Date de diffusion : Le 29 mars 2012
Numéro de bulletin : 025-Ntl-CL-0312
Cliquez sur
l’option « Définir »
en marge du code
d’occupation qui
se rapproche le
plus des activités
de votre client
pour que
s’affichent tant les
éléments
« inclus » que
« non inclus ».
Classes de construction
L’outil BVS comprend les classes de construction ISO. Celles équivalentes du GTA, qui sont utilisées dans le secteur des
assurances canadien, sont indiquées dans le tableau suivant. Il est d’ailleurs important de comprendre ce qui les différencie pour
bien choisir la classe appropriée.
Type de construction
Classe ISO
Classe GTA
Construction à ossature de bois 1 6 ou 5 (s’il s’agit d’un revêtement
de brique sur bois)
Construction en maçonnerie
2
4
Structure métallique préusinée, incombustible
3
3
Construction à c
harpente d’acier non
protégée/construction en maçonnerie incombustible
4 3 ou 2 (s’il s’agit de murs en
maçonnerie)
Construction à charpente d’acier protégée/construction
résistant au feu modifiée
5
2
Construction en béton armé, résistant au feu
6
1
Renseignements supplémentaires
Ajouts
Frais généraux et bénéfices de l’entrepreneur général
Un coefficient de 20 % est compris pour couvrir les frais supplémentaires qu’un entrepreneur général pourrait avoir besoin de
débourser pour la location de bureaux, les fournitures, le matériel, les services publics, les ventes et le marketing, les rapports
d’arpentage ou certificats de localisation, la sécurité des lieux ainsi que les installations temporaires. Selon la situation du marché
et de la main-d’œuvre, ces coûts pourraient faire l’objet d’un ajustement supplémentaire.
En 2008, les provinces de l’Ouest canadien, après avoir constaté une augmentation des coûts mentionnés ci-dessus, ont
appliqué un coefficient supplémentaire de 20 % à titre de facteur d’ajustement de l’utilisateur pour les bâtiments situés au
Manitoba, en Saskatchewan, en Alberta et en Colombie-Britannique. Cette situation s’est à présent stabilisée et par conséquent,
ce coefficient n’a plus besoin d’être appliqué. Par conséquent, lorsque vous devez traiter de nouveau des évaluations déjà
enregistrées, assurez-vous que ce facteur d’ajustement a bien été retiré pour ces emplacements.
Frais d’architecte – compris et fixés à 7 %.
Frais de démolition et de déblai
Des frais de démolition ou de déblai peuvent devoir être engagés après un sinistre et varient selon l’emplacement du bâtiment et
son type de construction. Dans la plupart des cas, le système estime que ces coûts se situent entre 7 et 12 % de la valeur du
bâtiment. Par exemple, un bâtiment peut contenir de l’amiante ou un autre matériau dangereux ou avoir été contaminé par des
produits chimiques à la suite d’un sinistre, ce qui fera considérablement augmenter ces types de coûts.
Si le bâtiment de votre client comporte un élément
« non inclus », ajoutez-le à la partie « Ajouts » pour
qu’il puisse être intégré au calcul.
Exemples d’éléments pouvant être ajoutés :
• nouveau matériel fixe;
• structures externes;
• travaux d’aménagement du terrain;
• éléments de construction (tels que des générateurs
de secours);
• éléments divers (le client devra en indiquer la
quantité).

Date de diffusion : Le 29 mars 2012
Numéro de bulletin : 025-Ntl-CL-0312
Rapport d’évaluation BVS
Selon le format choisi, le rapport d’évaluation BVS présente de nombreux détails, y compris divers renseignements tels que le
résumé des coûts, les fonctionnalités spécifiées par l’utilisateur, les hypothèses générées par le système ainsi que les coûts de
reconstruction. L’affichage détaillé vous permet d’examiner les différentes fonctionnalités incluses dans le calcul afin d’en assurer
l’exactitude.
Grand total de l’estimation – affiche la valeur de reconstruction qui peut différer de la valeur assurée actuelle. La valeur de
reconstruction comprend des éléments pouvant ne pas faire partie de cette valeur assurée (reportez-vous à la partie « Méthodes
d’évaluation BVS » pour en savoir plus).
Montants de la sous-assurance – peuvent varier pour chacun des risques individuels. Une manière rapide d’en évaluer la
pertinence consiste à tenir compte du coût au pied carré ($/pi2
). Les coûts peuvent varier considérablement en fonction de
l’occupation, de l’emplacement, de la construction et de variables connexes, mais il est plutôt rare de pouvoir reconstruire un
bâtiment à moins de 100 $ le pied carré.
Si l’outil BVS vous aide à relever les écarts potentiels lorsque vous examinez les montants de garantie, il ne doit pas être utilisé
pour évaluer les coûts de reconstruction. En cas d’écart entre les valeurs calculées et la valeur assurée actuelle, veillez à en
discuter avec votre client.
Avis de non-responsabilité
Une fois imprimés, tous les rapports d’évaluation de l’outil BVS comportent l’avis de non-responsabilité suivant :
Aviva Canada Inc. et ses filiales (Aviva) mettent à la disposition de leur personnel interne et de leurs courtiers agréés, en vertu d’un contrat de licence avec
Marshall & Swift/Boeckh LLC, le présent outil conçu pour estimer le coût de construction des bâtiments. Le présent outil et les renseignements qu’il contient
ont été préparés expressément pour le personnel d’Aviva et ses courtiers agréés. L’information y étant stipulée est une estimation. Elle comprend des
dispositions générales et des hypothèses qui sont usuelles aux types de constructions présentées dans le logiciel. L’outil et les renseignements fournis sont
destinés uniquement à la vérification des valeurs immobilières des entreprises ou des exploitations agricoles et n’ont pas pour objet de remplacer une
estimation professionnelle relative à la réfection. Aviva n’émet aucune garantie, expresse ou implicite, relative à l’exactitude de l’estimation.
Méthodes d’évaluation BVS
L’outil calcule la valeur du bâtiment en fonction des éléments suivants :
• le coût de construction neuve ou la valeur à neuf;
• le coût de reconstruction;
• la valeur au jour du sinistre.
Les études menées par MSB indiquent que le coût réel à engager pour reconstruire un bâtiment après une perte totale est
généralement plus élevé que ce qu’il en coûte pour construire à neuf puisque dans ce deuxième cas, certains coûts et frais liés
au bâtiment détruit sont évités.
Différences entre les méthodes d’évaluation
Valeur au jour du sinistre – le coût du remplacement ou de la réparation d’un bâtiment endommagé au moyen de matériaux de
mêmes nature et qualité, après dépréciation. La dépréciation est une diminution de la valeur d’un bâtiment en raison de l’usure,
de défauts structurels, de lacunes du côté des installations techniques et de l’exposition aux éléments. L’âge effectif et l’état du
bâtiment sont pris en compte pour déterminer la dépréciation à appliquer.
Valeur à neuf – le coût de la construction ou du remplacement, à un moment précis, de l’ensemble d’un bâtiment de mêmes
qualité et utilité au moyen de matériaux au goût du jour et de méthodes, de conceptions et de plans actuels. Ne sont pas prises
en compte les améliorations nécessaires pour la conformité au Code du bâtiment en vigueur; les travaux de démolition, de déblai,
donnant accès au site ou préliminaires; la réutilisation d’éléments structurels ou d’installations techniques; les heures
supplémentaires, les coûts de la main-d’œuvre, les coûts accessoires, les frais extraordinaires, les coûts des matériaux ni
d’autres situations imprévues. Aux fins d’assurance, les montants utilisés au titre de la main-d’œuvre, des matériaux, des frais
généraux, des bénéfices et des frais connexes sont ceux qui étaient en vigueur immédiatement avant le sinistre.