l`influence d`une nouvelle taxe sur les biens immobiliers sur le

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L’INFLUENCE D’UNE NOUVELLE TAXE SUR LES BIENS
IMMOBILIERS SUR LE SECTEUR IMMOBILIER AU LIBAN –
APPLICATION A SOLIDERE
Charbel CHEDRAWY – Maître de Conférences à la FGM
Pierrette HOWAYEK – Etudiante en master 2, option audit comptabilité et contrôle à la FGM
RESUME / ABSTRACT
Alors que l’économie libanaise est en récession, les fonctionnaires de l’Etat revendiquent
une révision salariale. Le projet de loi relatif à la nouvelle grille salariale ne peut être voté par le
parlement qu’en assurant les recettes fiscales nécessaires au financement de la majorations
des salaires. Parmi ces nouvelles recettes, figure une nouvelle taxe sur les biens immobiliers
qui, sans autre mesure d’encouragement des investissements, risque d’affecter le secteur
immobilier libanais. La simulation d’application de la nouvelle taxe sur SOLIDERE, le plus grand
développeur immobilier sur le marché Libanais, démontre les impacts négatifs de la mesure.
While the Lebanese economy is in recession, the public sector employees are
demanding a revision of their pay scale. the draft law of this new pay scale could not be voted in
the parliament unless the financing of the salary increase is assured through different taxes and
revenue sources. One of the sources suggested by parliamentarian committees to cover the
new pay scale is a new tax on real estate which might affect the Lebanese real estate sector if
no schemes for investment encouragement are going to be taken. The simulation application of
the new tax on SOLIDERE, the largest real estate developer in the Lebanese market,
demonstrates the negative impact of the new measure.
MOTS-CLES : Liban – Récession - Grille salariale - Taxe sur biens immobiliers - SOLIDERE

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INTRODUCTION
« Les impôts sont une calamité pour les gens et un cauchemar pour le
gouvernement ; pour les premiers, ils sont toujours excessifs, alors que pour les
seconds, ils ne sont jamais suffisants » - Juan de Mariana 1536-1624.
La pauvreté au Liban est en croissance continue suite à la situation économique
détériorée, de même qu’avec les conflits régionaux qui ont jeté un grand fardeau sur l’Etat
libanais qui parvient à satisfaire à peine les besoins de ses citoyens. Cet Etat qui n’a pas, dû au
conflit politique, pu émettre un budget pour plusieurs années sans oublier la dette et ses intérêts
qui accroissent le déficit budgétaire. Un déficit qui résulte, non des dépenses d’investissements
de la part de l’Etat pour améliorer la vie des citoyens, mais d’un déficit découlant d’une dette qui
ronge les recettes de l’Etat avec une situation économique en récession, le ratio dette sur PIB
est à nouveau en augmentation.
Pour aggraver cette situation économique, les fonctionnaires ont réclamé leurs droits
« légitimes », soit une nouvelle échelle salariale longtemps ajournée. Le financement de cette
dernière nécessiterait de nouvelles recettes, voire de nouveaux impôts. Pour cela et dans le but
de créer une nouvelle loi, les comités parlementaires se sont réunies pour étudier plusieurs
projets de loi générant de nouveaux impôts. L’un des impôts proposés dans la loi visant les
biens immobiliers et fonciers et alors qu’il n’est pas mis en place, a déjà donné lieu à grands
controverses.
Un impôt qui vise le financement de la grille salariale en partie et l’augmentation des
recettes fiscales de l’Etat dont le déficit s’aggrave. On est presque dans un contexte identique à
celui de la Grèce avec une énorme dette publique, un déficit budgétaire, une absence d’équité
sociale avec finalement un impôt foncier, espérant être le radeau de sauvetage. L’impôt foncier
est devenu l’élément perturbateur de l’économie Grecque avec un effet domino commençant
par une répercussion négative sur le secteur immobilier et foncier. Cet impôt au Liban aura par
la suite une influence négative sur les transactions immobilières, sur le secteur immobilier déjà
en crise, sur l’inflation et sur le taux de chômage.
Comme le secteur immobilier libanais est une image de la situation macroéconomique, il
s’agit donc d’un secteur en récession (généralement l’Etat devrait le supporter avec des
politiques favorisant l’investissement). En effet, la baisse de la demande du secteur immobilier
au Liban est enregistrée, comme on va le voir, à tous les niveaux.

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L’inflation au Liban selon l’ACS (Administration Centrale de la Statistique) a grignoté 30%
du pouvoir d’achat durant une durée de cinq ans. Ainsi deux questions se posent : vu la
croissance quasi-nulle, quel sera l’effet d’une augmentation des salaires dans le secteur public
suite à la nouvelle grille de salaires? Et quels seront les effets d’un nouvel impôt sur les plus-
values immobilières et foncières sur le secteur immobilier en général et sur SOLIDERE en
particulier ?
De plus, l’économie libanaise est mal structurée : le poids repose sur le tourisme au lieu
d’être distribué sur l’agriculture et l’industrie. Avec la dégradation de la situation régionale, le
tourisme s’est forcément ralenti poussant avec lui l’économie libanaise vers le bas.
Sachant bien que l’endettement supplémentaire va entraîner une charge financière
encore plus lourde sur la société et cela sur plusieurs générations et va affecter la souveraineté
du pays au niveau international.
Dans notre article, nous verrons dans un premier lieu la situation de l’économie libanaise,
un aperçu sur les taxes immobilières au Liban, de même qu’une explication de la nouvelle taxe,
sans oublier de mettre en relief l’élément déclenchant la proposition d’une telle taxe, qui est la
grille salariale. Dans un second lieu nous verrons une étude du secteur immobilier libanais.
Enfin et dans un troisième lieu, nous explorons les effets de la nouvelle taxe sur les biens
immobiliers sur l’économie libanaise et sur le plus grand développeur et acteur principal dans le
secteur immobilier libanais SOLIDERE et cela à travers la mise en place de plusieurs scénarios
d’impact.
I. La situation économique au Liban
« The last thing you want to do in the middle of a recession is to raise taxes,
because that would just suck up and take more demand out of the economy and put
businesses in a further hole » - Barack Obama.
La situation économique libanaise est en détérioration rapide ses dernières années.
Selon Chéhadé (2013), la récession économique se définit comme le ralentissement du rythme
de la croissance économique. Il faut distinguer ce concept de récession de celui de dépression
qui, lui, traduit une diminution durable du PIB, diminution qui se manifeste par une forte
augmentation du chômage, un accroissement du nombre de faillites et une baisse notable du

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pouvoir d’achat. La récession est donc une forme légère de crise économique alors que la
dépression en est une manifestation plus profonde.
I.1. Évolution budgétaire générale et performance fiscale
Le solde budgétaire global a enregistré un déficit de 6 362 milliards de LL en 2013,
augmentant de 444 milliards de livres libanaises (8 %) par rapport au déficit 5 918 milliards de
LL enregistré fin 2012. En parallèle, le déficit de la balance primaire est passé de 166 milliards
de LL en 2012 à 361 milliards de LL à la fin 2013.
En pourcentage du PIB, le déficit budgétaire est passé à 9,3 % en 2013 (de 9,1 % en 2012), le déficit primaire a
augmenté de 0,3 % en 2012 à 0,5% en 2013, et la dette publique nette a augmenté de 114,3 % en 2012 à 117,7
en 2013.
Les recettes totales qui constituent 20,8 % du PIB, ont été pratiquement constantes sur
la période 2012-2013, malgré un affaiblissement des deux recettes fiscales et non fiscales et en
raison d'une hausse des recettes du Trésor (figure 1).
Les dépenses totales ont augmenté de 2% ou 481 milliards LL touchant 20 563
milliards à la fin 2013 (30,2 % du PIB), principalement en raison des paiements plus élevés
concernant le service de la dette publique.
Figure 1. La balance fiscale et primaire 2011-2013
A noter qu’en 2013, les impôts sur les biens immobiliers et fonciers qui forment un
élément essentiel des recettes fiscales ont augmenté de 8 milliards de LL pour atteindre 1 201
milliards de LL. De même, l’impôt sur les propriétés bâties a augmenté de 8 milliards de LL pour
atteindre 179 milliards de LL en 2013 ; cependant, ces augmentations ont été légèrement

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contrebalancées par la baisse de 23 milliards de LL des frais d'enregistrement, soit une baisse
de 3 % de la valeur totale des ventes de biens en 2013, résultant d'une baisse de 7 % dans le
nombre de propriétés vendues (figure 2).
Figure 2. Les recettes fiscales 2012 - 2013
Source : Ministère des finances
La dette publique brute a atteint 95 692 milliards de LL, soit 140,5 % du PIB à la fin de
l’année 2013, en hausse annuelle de 10,0 % (86 959 milliards de LL en 2012 ou 134,3 % du
PIB). A noter que c’est la deuxième année consécutive que le ratio dette sur PIB augmente
après une longue période de baisse (figure 3).La dette publique nette a augmenté à 117,7 % du
PIB en 2013, elle était de 114,3 % en 2012.
La dette en monnaie locale a enregistré une hausse de 6 114 milliards de LL (12,2 %) en
2013 pour atteindre 56 312 milliards de LL, soit près de 59 % de la dette totale fin Décembre. La
dette en devises a atteint 39 380 milliards de LL à la fin de 2013, soit une augmentation de 2
619 milliards de LL (7,1 %) à partir de décembre 2012, qui représente environ 41 % de la dette
publique brute. Cette croissance de l'encours de la dette en devises a été principalement le
résultat d'une augmentation de 11,1 % dans le portefeuille d'euro-obligations à 32 688 milliards
de LL.
A la fin du premier trimestre 2014, la dette publique brute s’élevait à 98 193 milliards de LL (65.14 milliards de
USD) en augmentation de 2.65 par rapport à la fin 2013.