synthèse - Bruxelles Environnement

Version janvier 2006
> pour les gestionnaires
Tertiaire
ECONOMIES D’ÉNERGIE
SYNTHÈSE
Plus d’infos :
www.bruxellesenvironnement.be
> entreprises > energie
facilitateur tertiaire:
facilitateur[email protected]
0800 85 775
Version janvier 2006
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Tertiaire
ECONOMIES D’ÉNERGIE
SYNTHÈSE
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Comment économiser 30% sans dépenser
plus d’argent en construisant ou
en rénovant un bâtiment tertiaire

La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005 p.2
Table des matières
Subir ou réagir ?.........................................................................................................................3
Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ? .......................................................3
Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir …...........................................................3
Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie.................................4
Une étude approfondie d’une richesse unique ...........................................................................4
Le jargon des investisseurs et des architectes ............................................................................6
Comment réaliser un bâtiment neuf économe en énergie tout en assurant une rentabilité
économique élevée ? ..................................................................................................................7
Faire mieux n’est pas difficile !..............................................................................................7
Les priorités ….......................................................................................................................7
Quelle économie ?..................................................................................................................8
Mais on peut encore faire mieux !..........................................................................................8
Comment rénover un immeuble de bureaux pour le rendre plus économe en énergie et donc
économiquement plus rentable ?..............................................................................................10
La rénovation : rarement effectuée dans le seul but d’améliorer les prestations
énergétiques ! .......................................................................................................................10
Classement des mesures pour la rénovation du petit immeuble de bureaux (bureau 3) ......10
Investir plus, c’est gagner plus !...........................................................................................11
Classement des mesures pour la rénovation du grand immeuble de bureaux......................11
Les autres bâtiments de services peuvent aussi économiser l’énergie.....................................12
L’éclairage dans les magasins..............................................................................................12
Le chauffage dans les écoles et les hôpitaux........................................................................12
Fil conducteur pour faire le bon choix .....................................................................................13
Démarche de l’étude.............................................................................................................14
Les autorités bruxelloises vous aident à concrétiser vos idées.................................................15
Ce document est une synthèse du rapport ‘Analyse technico-économique de la
rentabilité des investissements dans des mesures d'économie d'énergie –
secteur tertiaire'. Ce rapport sera disponible à partir de mi-2006 sur le site
Internet de l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (IBGE):
www.ibgebim.be.
Pour plus d'infos: 02 775 75 75, [email protected]

La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005 p.3
Subir ou réagir ?
Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ?
Le monde d’aujourd’hui évolue à une vitesse extraordinaire. Et l’énergie se trouve, elle aussi, piégée
dans un tourbillon de changements. Le prix du mazout crève tous les plafonds. Le gaz naturel et
l’électricité emboîtent le pas et deviennent, eux aussi, de plus en plus coûteux. Malgré cela, la
demande en énergie ne cesse d’augmenter de par le monde et ceci alors que l’on sait que les
réserves de sources d’énergie conventionnelles suffisent encore à peine pour couvrir les besoins
pendant 40 à 60 ans tout au plus. Mais nous ne devons pas seulement et uniquement tempérer la
consommation d’énergie en raison des coûts élevés et de la pénurie possible. En effet, si nous ne
réagissons pas rapidement en réduisant nos émissions de CO2, nous ne pourrons plus éviter les
changements climatiques et l’abondance de catastrophes naturelles qu’ils vont entraîner.
Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir …
Savez-vous que 20 à 40 ans s’écouleront probablement après la nouvelle construction ou la
rénovation avant que vous n’envisagiez à nouveau d’investir dans votre bâtiment ? Savez-vous que
pendant tout ce temps, vous paierez de plus en plus pour votre consommation d’énergie ? Savez-
vous aussi que vous avez la possibilité aujourd’hui d’améliorer la rentabilité énergétique de votre
immeuble d’une manière simple et sans diminuer votre confort? Construire ou rénover, il y en a pour
tous les goûts, souvent sans coût supplémentaire et avec une bonne rentabilité économique.
La présente publication a pour but de vous informer des possibilités qui s’offrent à vous pour rendre
vos bureaux plus respectueux de l’énergie. Il s’agit d’une synthèse des résultats d’une vaste étude
scientifique dans laquelle de nombreuses solutions d’économie d’énergie ont été analysées et
simulées dans le secteur des services bruxellois. Toutes les solutions techniques présentées dans la
brochure sont reconnues et avérées et leur rentabilité économique a été calculée sur la base
d’hypothèses prudentes et conservatrices.
Autrement dit, la brochure vous apporte des
preuves qui vous permettront souvent, avec
un minimum d’investissement supplémen-
taire, de réaliser une économie maximale
tant au niveau de votre compteur d’énergie
que pour votre portefeuille.
Une deuxième brochure concernant la
construction ou la rénovation d’habitations
respectueuses de l’énergie est également
disponible.
L’étude «
Analyse technico
-
économique de la
rentabilité des investissements dans des mesures
d’économie d’énergie
» (septembre 2005) a été
réalisée par 3E et le département Physique de la
construction de la KUL sur mandat d’Évelyn
e
Huytebroeck, ministre bruxelloise de l’Environnement,
de l'Énergie et de la Politique de l’eau, et son
administration, l’Institut Bruxellois pour la Gestion de
l’Environnement.
Vous retrouverez tous les
renseignements souhaités sur l'énergie en consultan
t
le site Internet : www.ibgebim.be.

La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005 p.4
Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie
Les bureaux se taillent 41% de la part du lion
dans la consommation d’énergie du secteur des
services de la Région de Bruxelles-Capitale. En
2003, la superficie totale de bureaux représentait
12 à 13 millions de m², dont 40% environ étaient
aménagés dans des complexes de plusieurs
dizaine de milliers de m². Par rapport à 1991, la
surface de bureau dans la RBC a quasiment
doublé.
Sur le plan de l’isolation et de la performance
énergétique, nous constatons que les anciens
immeubles obtiennent des résultats moyens à
très mauvais, tandis que certains nouveaux
complexes sont très bien isolés.
L’étude s’est penchée sur les investissements les
plus rentables. À cette fin, quatre situations réelles
ont été examinées : la construction d’un petit et d’un
grand immeuble de bureaux, ainsi que la rénovation
d’un petit et d’un grand immeuble de bureaux. Les
bâtiments de référence ont été choisis en fonction de
leurs dimensions et de leurs propriétés : celles-ci se
rapprochent très fort de la situation réelle du parc
actuel de bureaux dans la RBC. Une analyse sommaire des autres bâtiments de service (hôpitaux,
écoles et magasins) a, par ailleurs, aussi été exécutée.
Une étude approfondie d’une richesse unique
L’étude répond à des questions préoccupantes que toute personne soucieuse de la consommation
d’énergie se pose au moment de faire construire ou de rénover :
- Quelles sont les mesures architecturales et techniques à prendre ?
- Quelles sont les mesures qui engendrent la plus grande économie d’énergie ?
- Quelles mesures ont le meilleur rapport résultat/prix ?
- Quelle est la rentabilité de l’investissement (en fonction de l’inflation, de l’évolution des prix de
l’énergie, etc.) ?
- À partir de quand les investissements se remboursent-ils ?
Consommation d'énergie dans le secteur
bruxellois des services
Bureaux
40%
Commerce
(magasins +
horeca)
24%
Soins de santé
8%
Enseignement
7%
Culture et sport
5%
Autres
16%
Bureaux dans la RBC (2003)
Superficie totale : 13 millions m2
40% sont des complexes de bureaux
d’une superficie de plus de 10 000 m2
30% des bureaux de t
aille moyenne
(>3 500 m2)
30% des petits bureaux

La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005 p.5
Les chercheurs sont partis des techniques
et des matériaux disponibles actuellement
(ainsi que de leur prix coûtant). Ils ont étudié
en profondeur chacune des mesures
d’économie d’énergie en se basant sur des
critères économiques, énergétiques et
écologiques. Pour ce faire, ils ont travaillé
d’une manière très fouillée et approfondie :
Partant d’un modèle informatique, ils ont
simulé des dizaines de milliers de combinaisons de mesures différentes. Les combinaisons qui
permettent de réaliser les plus grandes économies d’énergie ont été identifiées, en incluant également
leur surcoût et leur rentabilité économique.
La rentabilité a été mesurée sur le plan économique en partant des indicateurs classiques :
- les investissements supplémentaires,
- le temps de retour dynamique sur
investissement ;
- la valeur actualisée nette;
- le taux de rentabilité interne.
Trois scénarios simulant l’évolution des prix de
l’énergie ont été utilisés pour réaliser les
calculs. En 2005, les prix de l’énergie ont déjà
largement dépassé le scénario le plus
pessimiste de cette étude (augmentation du
prix de l’énergie de 3,2% et 4,3% par an) !
Avec les scénarios de prix actuels, la
rentabilité économique réelle des mesures d’économie d’énergie simulées dans cette étude sera
encore un peu plus élevée.
La conclusion est claire : aujourd’hui, des investissements au rendement
énergétique
insuffisant sont encore trop souvent réalisés dans la nouvelle construction ou les
travaux de rénovation.
L’étude montre que la consommation d’énergie dans un bureau
peut être diminuée de 30%,
sans le moindre surcoût dans le cas de projets de nouvelle
construction et moyennant des investissements supplémentaires relativement faibles
dans le cas des rénovations.
Les hypothèses économiques
Inflation : 2 %
Taux d’actualisation : 4 à 6,5 %
TVA: 21 %
Durée d’utilisation : 40 ans
; pour les appareils, il a
été tenu compte de leur durée de vie normale.
Le
coût d’un réinv
estissement et la valeur résiduelle
ont également été pris en considération.
Scénario des prix de l’énergie
Base : prix de 2004
Scénario : pétrole, gaz/électricité
Peu élevé : + 0 % + 0 %
Moyen : + 1,9 % + 2,1 %
Élevé : + 3,2 % + 4,3 %
Tendances: augme
ntation du prix du composant
énergétique par an. Le «
composant
énergétique
» est le tarif applicable sans tenir
compte des frais de raccordement et
d’abonnement, des coûts de transport et de
distribution, des taxes et des primes.