synthèse - Bruxelles Environnement

Tertiaire
> pour les gestionnaires
ECONOMIES D’ÉNERGIE
SYNTHÈSE
Comment économiser 30% sans dépenser
plus d’argent en construisant ou
en rénovant un bâtiment tertiaire
Version janvier 2006
Plus d’infos :
www.bruxellesenvironnement.be
> entreprises > energie
facilitateur tertiaire:
[email protected]
0800 85 775
Table des matières
Subir ou réagir ? ......................................................................................................................... 3
Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ? ....................................................... 3
Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir … ........................................................... 3
Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie................................. 4
Une étude approfondie d’une richesse unique ........................................................................... 4
Le jargon des investisseurs et des architectes ............................................................................ 6
Comment réaliser un bâtiment neuf économe en énergie tout en assurant une rentabilité
économique élevée ? .................................................................................................................. 7
Faire mieux n’est pas difficile !.............................................................................................. 7
Les priorités …....................................................................................................................... 7
Quelle économie ? .................................................................................................................. 8
Mais on peut encore faire mieux !.......................................................................................... 8
Comment rénover un immeuble de bureaux pour le rendre plus économe en énergie et donc
économiquement plus rentable ? .............................................................................................. 10
La rénovation : rarement effectuée dans le seul but d’améliorer les prestations
énergétiques ! ....................................................................................................................... 10
Classement des mesures pour la rénovation du petit immeuble de bureaux (bureau 3) ...... 10
Investir plus, c’est gagner plus !........................................................................................... 11
Classement des mesures pour la rénovation du grand immeuble de bureaux. ..................... 11
Les autres bâtiments de services peuvent aussi économiser l’énergie ..................................... 12
L’éclairage dans les magasins .............................................................................................. 12
Le chauffage dans les écoles et les hôpitaux........................................................................ 12
Fil conducteur pour faire le bon choix ..................................................................................... 13
Démarche de l’étude............................................................................................................. 14
Les autorités bruxelloises vous aident à concrétiser vos idées................................................. 15
Ce document est une synthèse du rapport ‘Analyse technico-économique de la
rentabilité des investissements dans des mesures d'économie d'énergie –
secteur tertiaire'. Ce rapport sera disponible à partir de mi-2006 sur le site
Internet de l'Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (IBGE):
www.ibgebim.be.
Pour plus d'infos: 02 775 75 75, [email protected]
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.2
Subir ou réagir ?
Savez-vous que le prix de l’énergie ne va plus baisser ?
Le monde d’aujourd’hui évolue à une vitesse extraordinaire. Et l’énergie se trouve, elle aussi, piégée
dans un tourbillon de changements. Le prix du mazout crève tous les plafonds. Le gaz naturel et
l’électricité emboîtent le pas et deviennent, eux aussi, de plus en plus coûteux. Malgré cela, la
demande en énergie ne cesse d’augmenter de par le monde et ceci alors que l’on sait que les
réserves de sources d’énergie conventionnelles suffisent encore à peine pour couvrir les besoins
pendant 40 à 60 ans tout au plus. Mais nous ne devons pas seulement et uniquement tempérer la
consommation d’énergie en raison des coûts élevés et de la pénurie possible. En effet, si nous ne
réagissons pas rapidement en réduisant nos émissions de CO2, nous ne pourrons plus éviter les
changements climatiques et l’abondance de catastrophes naturelles qu’ils vont entraîner.
Aujourd’hui, nous avons le choix : subir ou réagir …
Savez-vous que 20 à 40 ans s’écouleront probablement après la nouvelle construction ou la
rénovation avant que vous n’envisagiez à nouveau d’investir dans votre bâtiment ? Savez-vous que
pendant tout ce temps, vous paierez de plus en plus pour votre consommation d’énergie ? Savezvous aussi que vous avez la possibilité aujourd’hui d’améliorer la rentabilité énergétique de votre
immeuble d’une manière simple et sans diminuer votre confort? Construire ou rénover, il y en a pour
tous les goûts, souvent sans coût supplémentaire et avec une bonne rentabilité économique.
La présente publication a pour but de vous informer des possibilités qui s’offrent à vous pour rendre
vos bureaux plus respectueux de l’énergie. Il s’agit d’une synthèse des résultats d’une vaste étude
scientifique dans laquelle de nombreuses solutions d’économie d’énergie ont été analysées et
simulées dans le secteur des services bruxellois. Toutes les solutions techniques présentées dans la
brochure sont reconnues et avérées et leur rentabilité économique a été calculée sur la base
d’hypothèses prudentes et conservatrices.
L’étude
Autrement dit, la brochure vous apporte des
rentabilité des investissements dans des mesures
preuves qui vous permettront souvent, avec
d’économie d’énergie »
un minimum d’investissement supplémen-
réalisée par 3E et le département Physique de la
taire, de réaliser une économie maximale
construction
tant au niveau de votre compteur d’énergie
Huytebroeck, ministre bruxelloise de l’Environnement,
que pour votre portefeuille.
de l'Énergie et de la Politique de l’eau, et son
Une deuxième brochure
concernant la
construction ou la rénovation d’habitations
respectueuses de l’énergie est également
disponible.
« Analyse
de
technico-économique
la
de
(septembre 2005)
KUL
sur
mandat
la
a été
d’Évelyne
administration, l’Institut Bruxellois pour la Gestion de
l’Environnement.
Vous
retrouverez
tous
les
renseignements souhaités sur l'énergie en consultant
le site Internet : www.ibgebim.be.
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.3
Le secteur bruxellois des services, un très gros consommateur d’énergie
Consommation d'énergie dans le secteur
bruxellois des services
Les bureaux se taillent 41% de la part du lion
dans la consommation d’énergie du secteur des
services de la Région de Bruxelles-Capitale. En
Autres
16%
2003, la superficie totale de bureaux représentait
12 à 13 millions de m², dont 40% environ étaient
aménagés dans des complexes de plusieurs
Culture et sport
5%
Bureaux
40%
dizaine de milliers de m². Par rapport à 1991, la Enseignement
7%
surface de bureau dans la RBC a quasiment
Soins de santé
8%
doublé.
Sur le plan de l’isolation et de la performance
énergétique, nous constatons que les anciens
immeubles obtiennent des résultats moyens à
Commerce
(magasins +
horeca)
24%
très mauvais, tandis que certains nouveaux
complexes sont très bien isolés.
L’étude s’est penchée sur les investissements les
Bureaux dans la RBC (2003)
2
plus rentables. À cette fin, quatre situations réelles
Superficie totale : 13 millions m
40% sont des complexes de bureaux
d’une superficie de plus de 10 000 m
2
30% des bureaux de taille moyenne
2
ont été examinées : la construction d’un petit et d’un
grand immeuble de bureaux, ainsi que la rénovation
d’un petit et d’un grand immeuble de bureaux. Les
(>3 500 m )
bâtiments de référence ont été choisis en fonction de
30% des petits bureaux
leurs dimensions et de leurs propriétés : celles-ci se
rapprochent très fort de la situation réelle du parc
actuel de bureaux dans la RBC. Une analyse sommaire des autres bâtiments de service (hôpitaux,
écoles et magasins) a, par ailleurs, aussi été exécutée.
Une étude approfondie d’une richesse unique
L’étude répond à des questions préoccupantes que toute personne soucieuse de la consommation
d’énergie se pose au moment de faire construire ou de rénover :
-
Quelles sont les mesures architecturales et techniques à prendre ?
-
Quelles sont les mesures qui engendrent la plus grande économie d’énergie ?
-
Quelles mesures ont le meilleur rapport résultat/prix ?
-
Quelle est la rentabilité de l’investissement (en fonction de l’inflation, de l’évolution des prix de
l’énergie, etc.) ?
-
À partir de quand les investissements se remboursent-ils ?
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.4
Les chercheurs sont partis des techniques
Les hypothèses économiques
et des matériaux disponibles actuellement
Inflation : 2 %
(ainsi que de leur prix coûtant). Ils ont étudié
Taux d’actualisation : 4 à 6,5 %
en
TVA: 21 %
profondeur
chacune
des
mesures
d’économie d’énergie en se basant sur des
Durée d’utilisation : 40 ans ; pour les appareils, il a
critères
et
été tenu compte de leur durée de vie normale. Le
écologiques. Pour ce faire, ils ont travaillé
coût d’un réinvestissement et la valeur résiduelle
d’une manière très fouillée et approfondie :
ont également été pris en considération.
économiques,
énergétiques
Partant d’un modèle informatique, ils ont
simulé des dizaines de milliers de combinaisons de mesures différentes. Les combinaisons qui
permettent de réaliser les plus grandes économies d’énergie ont été identifiées, en incluant également
leur surcoût et leur rentabilité économique.
La rentabilité a été mesurée sur le plan économique en partant des indicateurs classiques :
Scénario des prix de l’énergie
Base : prix de 2004
-
les investissements supplémentaires,
-
le temps de retour dynamique sur
investissement ;
Scénario : pétrole, gaz/électricité
Peu élevé :
+0%
+0%
Moyen :
+ 1,9 % + 2,1 %
Élevé :
+ 3,2 % + 4,3 %
Tendances: augmentation du prix du composant
énergétique
par
an.
Le
« composant
énergétique » est le tarif applicable sans tenir
compte
des
frais
de
raccordement
et
-
la valeur actualisée nette;
-
le taux de rentabilité interne.
Trois scénarios simulant l’évolution des prix de
l’énergie ont été utilisés pour réaliser les
calculs. En 2005, les prix de l’énergie ont déjà
largement
dépassé
le
scénario
le
plus
d’abonnement, des coûts de transport et de
pessimiste de cette étude (augmentation du
distribution, des taxes et des primes.
prix de l’énergie de 3,2% et 4,3% par an) !
Avec
les
scénarios
de
prix
actuels,
la
rentabilité économique réelle des mesures d’économie d’énergie simulées dans cette étude sera
encore un peu plus élevée.
des investissements au rendement énergétique
insuffisant sont encore trop souvent réalisés dans la nouvelle construction ou les
travaux de rénovation. L’étude montre que la consommation d’énergie dans un bureau
peut être diminuée de 30%, sans le moindre surcoût dans le cas de projets de nouvelle
construction et moyennant des investissements supplémentaires relativement faibles
dans le cas des rénovations.
La conclusion est claire : aujourd’hui,
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.5
Le jargon des investisseurs et des architectes
Le jargon des investisseurs déroute souvent plus d’un profane. Des notions telles que « temps de retour
dynamique sur investissement » (TRI), le «le taux de rentabilité interne » (IRR – Internal Rate of Return) ou « valeur
actualisée nette » (VAN) ne disent généralement pas grand-chose au « non-professionnel ». Quelques explications
supplémentaires ne font pas de mal …
Investissement supplémentaire : pour l’analyse économique, l’investissement supplémentaire requis pour la mesure
d’économie d’énergie se calcule par rapport à la situation de référence. Il englobe tant les coûts matériels que les
coûts de placement. Dans le cas des rénovations, les frais de démolition sont également pris en compte. Pour la
rénovation, la situation de référence a la valeur zéro. L’ensemble de l’investissement devient donc un
investissement supplémentaire.
Temps de retour dynamique sur investissement (TRI) : investir dans des mesures d’économie d’énergie coûte cher
et tous ces centimes investis aujourd’hui sont dépensés dans l’espoir de les récupérer demain. Le temps
nécessaire pour récupérer l’investissement s’appelle « temps de retour». Dans le temps de retour dynamique,
toutes les dépenses et les rentrées provenant d’économies sont recalculées en fonction du moment où intervient
l’investissement. On utilise, pour ce faire, le fameux « taux d’actualisation ». De façon simplifiée, on peut dire que
celui-ci correspond au revenu net souhaité d’un capital investi (en %)
Taux de rentabilité interne (IRR) : l’IRR est le taux d’actualisation auquel l’investissement est tout juste rentable.
Plus l’IRR est haut, plus l’investissement est rentable. Lorsque l’IRR d’un investissement dans des mesures
d’économie d’énergie est plus élevé que le taux d’intérêt d’un placement à long terme, par exemple, alors il est plus
rentable d’investir.
Valeur actualisée nette (VAN) : la VAN est la somme des investissements et des coûts de l’énergie pendant la
période au cours de laquelle le bâtiment est utilisé. Dans notre étude, nous avons opté pour une période de 40 ans.
Il s’agit de la durée moyenne entre deux adaptations radicales du bâtiment (ex. : nouvelle construction et
rénovation). Le CTR (coût total actualisé) tient compte des réinvestissements, de l’inflation, des augmentations
éventuelles du prix de l’énergie et de l’actualisation des dépenses futures.
Niveau K
Niveau global d’isolation thermique du bâtiment, calculé suivant la norme NBN B62-301. Dans la pratique, le niveau
K tient compte des valeurs d’isolation des sous-ensembles qui composent la structure extérieure du bâtiment tels
que les murs extérieurs, le toit, le sol et les fenêtres. Plus cette enveloppe extérieure retient la chaleur, plus le
niveau K du bâtiment est bas. Pour les bureaux, la réglementation bruxelloise actuelle exige un niveau K de
maximum K65.
Niveau E
Niveau de la consommation énergétique totale du bâtiment. Le niveau E est une mesure globale de la qualité
énergétique du bâtiment. Elle tient compte du degré d’isolation, de la ventilation, du chauffage, de l’éclairage et du
refroidissement. Il s’agit, dans la nouvelle législation sur la performance énergétique des bâtiments (pas encore en
vigueur), de l’un des principaux paramètres pour déterminer la prestation énergétique d’un bâtiment. En définissant
le niveau E autorisé pour les nouveaux bâtiments, les autorités veulent à l’avenir améliorer l’efficacité énergétique
des bâtiments et des installations. Étant donné qu’un très grand nombre de facteurs interviennent dans la
détermination du niveau E, les méthodes de calcul sont très complexes.
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.6
Comment réaliser un bâtiment neuf économe en énergie tout en assurant une
rentabilité économique élevée ?
Les deux bâtiments de référence de
l’étude
sont
déjà
moyennement
modérément isolés : avec
à
un niveau
d’isolation de K55 et K40 respectivement,
ces immeubles répondent aux exigences
d’isolation
actuelles
imposées
aux
nouveaux bâtiments. Avec celles-ci, le
maître
d’ouvrage
et
l’architecte
ont
l’assurance d’ériger un bâtiment dont la
Bâtiment de référence : bureau 1
2
- Superficie : 2 000 m – 4 étages
- Isolation : K55 (toit plat, murs creux et sol
isolés)
- Double vitrage classique avec châssis en
aluminium à coupure thermique – Protection
contre le soleil à l’intérieur
- Chaudière HR+ au gaz avec radiateurs
- pas de conditionnement d’air
- Ventilation naturelle
- Éclairage : 15% de lampes halogènes et
85% de lampes à fluorescence
- Niveau E : 105
performance énergétique est optimale. Et si ce n’était pas le cas ?
Bâtiment de référence : bureau 2
2
- Superficie : 15 000 m – 8 étages
- Isolation: K40 (toit plat, murs creux
et sol isolés)
- Double vitrage classique avec
châssis en aluminium à coupure
thermique – Protection contre le
soleil à l’intérieur
- Chaudière HR+ au gaz + ventiloconvecteurs
- Compresseur (pour les ventiloconvecteurs)
- Ventilation : extraction mécanique
15%
de
lampes
- Éclairage :
halogènes et 85% de lampes à
fluorescence
Faire mieux n’est pas difficile !
L’analyse d’un large éventail
de
mesures
architectoniques et techniques visant à économiser
l’énergie
montre
qu’un
gain
énergétique
supplémentaire peut encore être réalisé dans les
deux bâtiments de référence. De nombreuses
variantes conduisent à une meilleure performance
énergétique et à un coût total actualisé nettement
moins élevé. Dans le cas du plus grand complexe
de bureaux, des mesures exigeant un moindre
investissement initial que les options « classiques »
tout en garantissant une moindre consommation d’énergie sont même envisageables : un double
bénéfice donc !
Les priorités …
La liste des priorités des mesures à prendre est quasiment identique pour les deux immeubles. Elle se
compose des mesures suivantes, dans l’ordre :
•
Un éclairage plus efficace au plan énergétique avec détecteur de présence.
Ceci permet de réduire la consommation d’électricité de manière directe et indirecte
(réduction du besoin d’air conditionné). Dans le grand immeuble, cette intervention
permet de prévoir un plus petit système de conditionnement d’air, ce qui réduit ainsi
l’investissement de construction final.
•
Une meilleure installation de chauffage
Pour un petit immeuble de bureaux, une chaudière( au gaz ou au mazout)
à
condensation couplée à des radiateurs (et combinée à un thermostat avec
horloge, à des vannes thermostatiques, à des circulateurs à variateur de
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.7
fréquence et à un système de régulation du chauffage en fonction de la
température extérieure) suffit amplement. Pour le grand complexe de bureaux, une
chaudière (au gaz ou au mazout) à condensation couplée à des ventilo-convecteurs
(pour le conditionnement d’air et le chauffage) sera le meilleur choix.
Quelle économie ?
Dans le cas du petit immeuble, une
combinaison de ces deux mesures permet
déjà de réaliser rapidement une économie
d’énergie
de
s’assortissent
20%.
Ces
certes
Bureau 1
Synthèse des résultats économiques dans le
le cas du scénario de prix élevés pour l’énergie
interventions
d’un
coût
supplémentaire de 11 euros/m² de surface
Consom. Coût supp. TRI IRR
(an)
(%)
énergie ( /m2)
de sol chauffée, mais cet investissement
100%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
supplémentaire est déjà récupéré après
cinq ans !
Dans le cas du grand complexe de
bureaux, les mesures engendrent une
Référence
8
5
11
5
30
10
50
15
95
+20
22
27
13
9
5
VNA
(%)
100
95
90
90
90
95
réduction d’énergie de 30% pour un
investissement par m² de surface de sol chauffée de 21 euros moins élevé. Ceci s’explique par le fait
que l’installation de conditionnement d’air (coûteuse) requise dans ce cas peut être plus petite que
lorsqu’un éclairage économe en énergie est utilisé. Le propriétaire enregistre donc déjà un bénéfice
avant même la mise en service de son immeuble !
Mais on peut encore faire mieux !
En effet, le degré d’isolation de l’immeuble peut être amélioré de façon méthodique. Les bureaux de
référence sont déjà équipés d’un vitrage
Bureau 2
réfléchissant : il est dès lors difficile de
Synthèse des résultats économiques dans le
cas du scénario de prix élevés pour l’énergie
trouver
de
meilleures
alternatives.
Le
meilleur choix pour les immeubles de
bureaux est souvent le vitrage superisolant
Consom. Coût supp. TRI IRR
énergie ( /m2)
(an)
(%)
100%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
Référence
-12
-21
-17
-2
100
+20
6
VNA
(%)
100
97
86
82
81
95
et réfléchissant, en particulier lorsque le
pourcentage de surface vitrée est très
grand. Dans les bâtiments de référence, il
subsiste des possibilités d’amélioration au
niveau des parties non vitrées de la façade,
ainsi que dans la toiture et dans le sol qui
peuvent être mieux isolés. S’il s’agit d’une
nouvelle construction, il convient de tendre vers un degré d’isolation allant de K30 à K40. À partir d’un
niveau E inférieur à E65, une protection extérieure contre le soleil s’impose, même si un vitrage
réfléchissant est déjà installé.
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.8
Le
niveau
refroidissant
E
peut
encore
directement
être
à
abaissé
l’aide
en
d’eau
Attention :
À
chaque
augmentation
des
prix
de
souterraine et de plafonds réfrigérants et en
l’énergie, vous gagnez plus d’argent si
chauffant au moyen de radiateurs surdimen-
votre bureau a été conçu en pensant
sionnés réglés de façon optimale ou d’un autre
"économie
système à basse température. Si la ventilation est de
chance aujourd'hui, car 30 à 40 ans
type mécanique, il est essentiel d’installer un
s’écouleront avant que l’immeuble soit à
système de récupération de chaleur, de préférence
nouveau rénové.
d'énergie".
Saisissez
votre
couplé à un échangeur thermique à haut rendement. Si une ventilation mécanique ne s’impose pas
et si l’on opte pour une ventilation naturelle bien étudiée, l’immeuble peut atteindre un faible niveau
énergétique (K29-E57).
La consommation d’énergie la plus basse (variant autour de l’E50) est enregistrée dans des
immeubles bien isolés (K30) où la récupération de chaleur est combinée à toutes les interventions
susmentionnées. Pour de tels immeubles, la production d’énergie avec des cellules photovoltaïques
entre aussi en ligne de compte. Cependant, les variantes les plus économes en énergie ont des
temps de retour nettement supérieurs à 30 ans, sur base des prix de l’énergie pris en considération
dans l’étude. Ce temps peut toutefois être réduit dans la plupart des cas par les diverses primes
offertes pour les technologies respectueuses de l’environnement (voir dernière page).
Une économie d’énergie de minimum 30% est réalisable et ceci moyennant un
investissement raisonnable.
Il est techniquement réalisable et économiquement rentable de construire un immeuble
respectueux de l’énergie. En tant qu’investisseur, il est de votre devoir d’attirer l’attention
de votre architecte sur ce point et de lui laisser le temps d’élaborer un concept amélioré.
Sans technologies spéciales et sans investissement supplémentaire, il est possible
aujourd’hui de construire des bureaux dans lesquels la consommation d’énergie
sera 30% moins élevée que dans les immeubles construits conformément aux
« pratiques actuelles » !
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.9
Comment rénover un immeuble de bureaux pour le rendre plus économe en
énergie et donc économiquement plus rentable ?
La rénovation : rarement effectuée dans le seul but d’améliorer les prestations énergétiques !
Il est rare que les immeubles de
Bâtiment de référence : bureau 3
2
Superficie : 3 500 m – 5 étages
bureaux soient rénovés dans le
Isolation : K83 (toit en pente, sols et murs pleins non isolés)
seul but de les rendre plus
Simple vitrage avec châssis en bois – Pas de protection solaire
rentables
Pas de conditionnement de l’air ou de ventilation
énergétique. Généralement, il
Ancienne chaudière au gaz et radiateurs
existe
Éclairage : 15% de lampes halogènes, 85% de lampes
justifier la rénovation : moder-
fluorescentes
nisation, changement d’affec-
Niveau E : 190
tation,
sur
d’autres
le
motifs
remplacement
plan
pour
d’élé-
ments de construction usés
(comme les fenêtres), nécessité d’installer un nouveau chauffage, enlèvement d’amiante, etc.
Lorsque de grands travaux de
Bâtiment de référence : bureau 4
rénovation s’imposent, le maître
Superficie : 20 000 m – 11 étages
d’ouvrage a cependant tout intérêt
Isolation : K79 (toit plat, sols et panneaux de façade à
à prendre en même temps les
peine ou pas isolés)
mesures d’économie d’énergie les
Double vitrage classique avec châssis en aluminium sans
plus
coupure thermique. Protection contre le soleil existante.
judicieuses
rentables
pour
et
les
économiser
plus
de
l’énergie.
2
Ancienne chaudière au gaz – Chauffage de l’air
Ancienne ventilation mécanique, conditionnement d’air
Éclairage : 15% de lampes halogènes et 85% de lampes
fluorescentes
Niveau E : 206
Classement des mesures pour la rénovation du petit immeuble de bureaux (bureau 3)
Dans le petit immeuble de bureaux (bureau 3), une combinaison de mesures permet rapidement de
réduire la facture d’énergie de 30% pour un coût de 16 /m². Ces mesures sont les suivantes :
-
augmentation du degré d’isolation jusqu’au niveau K72 (isolation du toit et de la dalle de sol),
-
chaudière à condensation ( au gaz ou au mazout )+ vannes thermostatiques + commande par
fréquence et régulation de la conduite de chauffage,
-
amélioration de l’étanchéité à l’air et aménagement d’une ventilation naturelle,
-
remplacement de l’éclairage TL existant par des armatures haut rendement, des lampes TL5
et des ballasts électroniques.
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.10
Investir plus, c’est gagner plus !
Mais on peut encore gagner plus !
Grâce,
par
réfléchissant
exemple,
à
un
superisolant
vitrage
et
au
Bureau 3
Synthèse des résultats économiques dans le
le cas du scénario de prix élevés pour l’énergie
remplacement de l’éclairage halogène
existant par des lampes fluorescentes
compactes économes en énergie. Ceci
Consom. Coût supp. TRI
énergie ( /m2)
(an)
IRR VAN
(%)
(%)
représente certes une dépense de 95
euros/m² de surface de sol chauffée qui
s’ajoute à la combinaison du premier
groupe de mesures, mais l’investissement supplémentaire, par rapport à
100%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
Référence
57
65
73
85
95
+20
+20
+20
+20
+20
0
0
5
6
7
100
112
106
98
92
87
une rénovation qui ne tient pas compte
de l’économie d’énergie, se limite à moins de 40 /m² de surface de sol chauffée. Vous épargnez
d’emblée 55% sur votre facture d’énergie. Et les coûts totaux actualisés sont moins élevés qu’avec le
paquet de mesures qui permet d’obtenir une économie de 30%.
Conclusion: pensez, lors de la rénovation, à dépenser quelques euros de plus plus pour des
mesures d'économie d’énergie. À terme, vous le regagnerez doublement. Une économie de
55% sur votre facture d’énergie est réalisable.
Classement des mesures pour la rénovation du grand immeuble de bureaux.
La rénovation de grands immeubles de bureaux dans le seul but d’améliorer la prestation énergétique
de l’immeuble n’est rentable, d’un point de vue économique, que dans un nombre très limité de
scénarios. En tout cas, aucune mesure ne permet à la fois de faire des économies d’énergie et de se
rembourser rapidement. Le coût d’investissement initial des interventions est souvent élevé, surtout
lorsqu’il s’agit d’aménager des systèmes modernes de conditionnement d’air.
Le complexe de bureaux qui a servi d’immeuble de référence aurait profité des aménagements
suivants :
-
un vitrage réfléchissant superisolant,
-
une ventilation mécanique par extraction,
-
une chaudière à condensation ( au gaz ou au mazout ) avec régulation en fonction de la
température extérieure,
-
un système de refroidissement à compression, des ventilo-convecteurs pour le chauffage et le
conditionnement de l’air,
-
un éclairage économe en énergie avec détecteur de présence et commande en fonction de la
lumière du jour,
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
p.11
Ceci permet de réduire la facture
d’énergie de 54%. Cet ensemble de
mesures s’accompagne d’un prix de
Bureau 4
Synthèse des résultats économiques dans le
le cas du scénario de prix élevés pour l’énergie
200 euros/m² de surface de sol
chauffée. L’investissement supplémentaire par rapport à une rénovation qui
Consom. Coût supp. TRI
énergie ( /m2)
(an)
IRR VAN
(%)
(%)
ne tient pas compte de l’énergie est
toutefois limité et se réduit à environ
50 /m².
Un autre avantage est l’augmentation
100%
-10%
-20%
-30%
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du confort des travailleurs qui, de ce
fait, fournissent de meilleures performances. Vu sous cet angle, une rénovation de grands immeubles
de bureaux en pensant à l’énergie est certainement rentable sur le plan économique.
Les autres bâtiments de services peuvent aussi économiser l’énergie
L’étude s’est penchée essentiellement sur les immeubles de bureaux, car ce sont les plus grands
consommateurs d’énergie du secteur tertiaire. Mais d’autres catégories de bâtiments ont aussi été
analysées, quoique d’une façon adaptée. Une analyse limitée a été effectuée pour la construction
neuve d’un magasin, d’une école et d’un hôpital, ainsi que pour la rénovation d’un magasin, d’une
école et d’une maison de retraite.
L’éclairage dans les magasins
Pour les magasins, l’installation d’un éclairage qui économise l’énergie est la priorité n° 1, tant dans le
cas de la nouvelle construction que dans celui de la rénovation. Ceci est logique quand on sait que
dans un bâtiment commercial, l’éclairage reste allumé pendant toute la journée. L’augmentation du
degré d’isolation jusqu’au niveau K30-K35 est aussi recommandée. Les espaces de magasin sont
chauffés six jours sur sept. Une bonne isolation est donc importante. Un vitrage superisolant et un bon
châssis isolant en façade sont assurément un must. Un sas dans le hall d’entrée n’est, en outre, pas
un luxe superflu. Sans sas, une grande quantité d’air extérieur entre dans le magasin à chaque allée
et venue des clients. Ceci engendre non seulement une plus forte consommation d’énergie, mais
aussi des problèmes de confort pour le personnel du magasin.
Le chauffage dans les écoles et les hôpitaux
Dans les écoles, les hôpitaux et les maisons de retraite, l’augmentation du degré d’isolation au niveau
K30-K35, tant lors de la nouvelle construction que lors de travaux de rénovation, a donc la priorité. Il
est impératif d’opter pour un vitrage superisolant et une meilleure isolation du sol, des façades et du
toit, certainement si l’on tient compte de la durée de la période pendant laquelle le chauffage tourne.
Dans un hôpital, cette période peut aller jusqu’à 7 jours sur 7, 24 heures sur 24. Dans le cas de
l’école, un système de ventilation à débit variable couplé à une sonde hygiénique dans chaque local
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
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de cours devrait même être envisagé. Cela augmente fortement le confort et réduit les pertes de
ventilation inutiles.
Fil conducteur pour faire le bon choix
L’analyse de bâtiments du secteur tertiaire –construction neuve et rénovation de grands et petits
immeubles de bureaux - et l’analyse succincte de magasins, d’hôpitaux, de maisons de retraites et
d’écoles permettent de dégager un nombre de recommandations générales qui peuvent se résumer
comme suit :
1. faites installer un éclairage de haut niveau (armatures, lampes et ballasts à haut rendement)
couplé à une commande en fonction de la lumière du jour et à un détecteur de
présence ;
2. prévoyez une isolation suffisante et choisissez le vitrage adéquat. Un vitrage superisolant
et réfléchissant le soleil est souvent l’unique bon choix. Dans le cas des nouvelles
constructions, il convient de tendre vers un degré d’isolation de K30 à K40 ; pour la
rénovation, les optima sont 10 à 20 points plus élevés ;
3. une bonne étanchéité à l’air et une chaudière performante ( au gaz ou au mazout), y
compris des circulateurs à modulateur de fréquence et une régulation du chauffage en
fonction de la température extérieure, sont un must. La cogénération peut être envisagée si
le client utilise lui-même l’électricité produite, mais cette solution n’est défendable d’un point
de vue environnemental que si la cogénération est de qualité ;
4. si une ventilation mécanique (pulsion et extraction) est installée, il est préférable d’opter pour
une récupération de chaleur à haut rendement couplée à des ventilateurs avec modulateurs
de fréquence ; une ventilation ou extraction naturelle bien exécutée se rapproche souvent plus
de l’optimum économique ;
5. pour les bâtiments avec refroidissement de l’air, les pompes à chaleur réversibles
constituent souvent une bonne solution ;
6. les capteurs solaires, les cellules photovoltaïques et l’isolation plus poussée permettent
de réduire la consommation, mais d’un point de vue économique, ces solutions ne sont
généralement pas rentables, sur base des prix de l’énergie pris en considération dans l’étude.
… sauf si les pouvoirs publics interviennent.
L’analyse économique des mesures d’économie d’énergie qui ont été exécutées pour les immeubles
de référence peut être extrapolée sans problème à l’ensemble du parc d’immeubles du secteur des
services de la Région de Bruxelles-Capitale. En dépit du fait que chaque bâtiment ait ses propres
caractéristiques, l’étude fait ressortir un nombre d’enseignements dont tout maître d’œuvre,
investisseur, promoteur immobilier et professionnel doit être informé ! Elles déterminent, en effet, en
grande partie, la rentabilité économique du projet de construction ou de rénovation !
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
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Démarche de l’étude
Cette étude avait pour but d’évaluer les mesures d’économie d’énergie dans les immeubles de la Région de
Bruxelles-Capitale en se basant sur des critères économiques, énergétiques et écologiques. L’approche a été
exécutée en appliquant diverses combinaisons de mesures individuelles à plus de dix bâtiments de référence.
Ces références sont représentatives des immeubles de la Région de Bruxelles-Capitale.
L’étude procède par étapes, au niveau de la sélection, la simulation et de l’analyse. La plupart des étapes se sont
produites distinctement ; d’autres ont eu lieu ensemble. Ces étapes sont les suivantes :
•
•
•
•
Étape 1 : la définition de l’immeuble de référence,
Étape 2 : le choix des mesures,
Étape 3 : la caractérisation des mesures (paramètres, investissements, énergie interne ...),
Étape 4 : la définition de paramètres et
scénarios économiques,
•
Étape 5 : la simulation des mesures,
•
Étape 6 : l’analyse des résultats par
Exemple de simulation de 6140 combinaisons de
de
mesures pour le bureau 1
immeuble,
•
Étape
7:
l’élaboration
de
listes
d’arguments.
Les immeubles de référence n’ont pas la
prétention d’être la moyenne exacte de
tous les immeubles. Il s’agit d’une tâche
impossible en raison des grandes
différences existant entre la taille, la
conception, l’environnement, l’usage, etc.
Les immeubles de référence sont
« représentatifs » de la plus grande part
possible du parc d’immeubles visé. Tous
les paramètres et toutes les variables ont,
en outre, été sélectionnés de manière à représenter des valeurs typiques pour le type d’immeuble.
Les mesures d’économie d’énergie sont subdivisées en mesures liées à l’enveloppe du bâtiment, d’une part, et
mesures liées aux installations techniques, d’autre part. Les premières sont principalement dirigées vers des
interventions d’isolation de la toiture, des façades, des sols et des fenêtres. Les mesures liées aux installations se
rapportent, quant à elles, aux différents systèmes de chauffage, de refroidissement, de production d’eau chaude
sanitaire, de ventilation et de traitement de l’air, de cogénération et de production d’énergie au moyen de cellules
photovoltaïques. En simulant des combinaisons de toutes ces mesures, des milliers de variantes ont été
analysées pour chacun des bâtiments de référence.
Une analyse approfondie de toutes ces mesures a permis de déterminer les mesures d’économie d’énergie à
envisager dans le cas d’un projet de construction ou de rénovation, l’ordre dans lequel il est préférable de mettre
les investissements en œuvre, la quantité d’énergie qu’elles permettent d’épargner, l’ampleur de l’investissement
total et le moment auquel cet investissement est récupéré.
Il est clair cependant qu’une telle étude est liée dans le temps. Les hypothèses avancées dans cette étude sont
les plus actuelles possible (juin 2005) et sont extraites des meilleures banques de données accessibles. Elles
sont, en outre, reproduites de façon transparente dans le rapport général (dont une copie peut être obtenue
auprès de l’IBGE et sur le site www.ibgebim.be). Le fait qu’en 2005, les prix de l’énergie aient déjà largement
dépassé le scénario le plus pessimiste (augmentation du prix de 3,2% (mazout) et 4,3% (gaz naturel et électricité)
par an) de cette étude, ne change rien à la valeur de l’étude. Au contraire ! La rentabilité économique réelle des
mesures d’économie d’énergie qui ont été calculées par cette étude, avec les scénarios de prix qui se présentent
aujourd’hui, n’en sera que plus importante.
La construction ou la rénovation dans le secteur des services : une opération techniquement
réalisable et économiquement rentable – décembre 2005
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Les autorités bruxelloises vous aident à concrétiser vos idées
Primes : Vous pouvez bénéficier d’une aide financière pour des audits, des études de
faisabilité, des comptabilités énergétiques, etc. Mais aussi pour l’installation d’un chauffe-eau
solaire ou d’une chaudière économique, pour améliorer l’isolation de votre toit…
Facilitateurs : Des spécialistes indépendants en énergie vous fournissent gratuitement
des informations utiles, des conseils stratégiques, une aide méthodologique, etc.
Info: 0800 85 775
Outils : Vous trouverez des listes de contrôle, des manuels de gestion, des vade-mecum,
des cahiers des charges types et bien d’autres choses encore sur le site Internet de l’IBGE.
(www.ibgebim.be > Entreprises > Energie > URE)
Label Entreprise éco-dynamique : Si vous voulez vous profiler comme une
entreprise soucieuse de l’environnement. (www.ibgebim.be > Entreprises > Management
environnemental)
Formations : L’IBGE propose de nombreuses formations et séminaires à ceux qui veulent
actualiser leurs connaissances. (www.ibgebim.be > Actualités > Agenda événements)
pour plus d'infos:
Institut Bruxellois pour la Gestion de l'Environnement (IBGE)
02 / 775 75 75 - www.ibgebim.be
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