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Les fiches de jurisprudence d’eJuris.be
: Immobilier – Fiscalité – Urbanisme - Copropriété – Construction
Droit des baux
Troubles de jouissance dus à l’état du bien n° 492
IV. Discussion
IV.A. Concernant l'état de salubrité et les troubles de
jouissance donnant lieu à réparation
Les constatations faites lors de la vue des lieux et les
conclusions de l'expert C. ne sont pas contestées.
Les parties s'opposent cependant en ce qui concerne le
début des troubles de jouissance.
Monsieur et madame L.-D. demandent d'être
indemnisés à concurrence de 400 euros par mois à
partir du début du bail et étendent cette demande à
l'intégralité du loyer à partir du mois de juin 2007,
jusqu'à ce qu'ils aient quitté les lieux. Ils fondent leur
demande sur le fait que dès le début du bail, ils ont
averti le bailleur des troubles dont ils étaient victime.
Monsieur G. accepte le montant de 400 euros à partir
du mois de juin 2007, mais refuse l'indemnisation pour
la période antérieure, au motif qu'il n'aurait pas été
averti.
**
Il n'est pas contesté qu'il n'existe pas de trace écrite des
plaintes de monsieur et madame L.-D. avant le mois de
juin 2007.
La première lettre versée aux débats, datée du 25 juin
2007, émane du courtier de monsieur G. réagissant aux
plaintes de monsieur et madame L.-D.
Monsieur et madame L.-D. font état d'attestations de
l'ancienne locataire de monsieur G., ainsi que d'autres
tiers concernant l'existence d'humidité. Attestations
dont monsieur G. conteste la pertinence.
En principe, en application de l'article 1146 du Code
civil et l'obligation du locataire de dénoncer les
désordres au bailleur, il ne peut être octroyé d'indem-
nisation pour les troubles de jouissance subis qu'à partir
du moment où le bailleur a été mis en demeure de
remplir ses obligations ou, à tout le moins, que les
troubles lui aient été dénoncés.
Une exception à ce principe doit cependant être faite
lorsque les troubles de jouissance sont la conséquence
de déficiences importantes du bien loué que le bailleur
connaissait au moment de la location, ou qu'il devait
connaître et que le locataire ignorait.
Dans le cas d'espèce, si l'existence de troubles de
jouissances pourrait résulter des attestations déposées,
la dénonciation au bailleur n'en résulte pas à suffisance
de droit. Toute l'incertitude demeure d'ailleurs sur
l'étendue des troubles qui auraient été dénoncés (les
troubles étaient minimes dans un premier temps). Le
fait que ce soit le mandataire du bailleur qui ait pris le
premier le soin de prendre la plume tente à démontrer
que monsieur G. n'a pas tenté de fuir ses obligations.
Par contre, l'insalubrité de la grande chambre à coucher
au niveau de la cave, due à l'humidité ascensionnelle et
l'absence de lumière et d'aération devait être connue du
bailleur.
L'arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les
conditions minimales à remplir pour qu'un bien
immeuble donné en location à titre de résidence
principale soit conforme aux exigences élémentaires de
sécurité, de salubrité et d'habitabilité ainsi que l'arrêté
du 4 septembre 2003 du Gouvernement de la Région de
Bruxelles-Capitale déterminant les exigences
élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et
d'équipement des logements, pris en exécution du Code
bruxellois du logement, tel que modifié par l'arrêté du 9
mars 2006, sanctionnent la location de logements
affectés de problèmes structurels d'humidité ascen-
dante.
Le Code bruxellois du logement en son article 5 interdit
même, la mise en location de tels biens.
La déficience liée à la chambre à coucher qui est la
conséquence des travaux d'aménagement d'une
ancienne cave devait être connue du bailleur.
Il en résulte qu'une indemnité pour trouble de
jouissance est due avant le mois de juin 2007.
Le montant de cette indemnité ne peut cependant être
chiffré à 400 euros par mois eu égard au fait que
l'expert désigne qu'une seule pièce comme étant
inutilisable et que les locataires eux-mêmes indiquent
que les troubles de jouissance sont apparus petit à petit.
Compte tenu de ces considérations, de l'évaluation
globale faite par l'expert et des constatations faites sur
les lieux, il y a lieu d'évaluer le préjudice de jouissance
à une valeur moyenne de 150 euros par mois depuis le
début du bail, jusqu'et y compris le mois de mai 2007
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