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SÉMINAIRE
Lieu : Université Catholique d’Afrique Centrale – Campus d’EKOUNOU,
Yaoundé, 06/ 07 février 2013
REGARDS PRATIQUES SUR LES DIFFICULTÉS DÁPPLICATION DE L’ACTE
UNIFORME PORTANT ORGANISATION DES VOIES D’EXÉCUTION
ET
LES GRANDES TENDANCES DE LA RÉFORME DU DROIT DES SOCIETÉS
COMMERCIALES OHADA
Avec le soutien de l’UNIDA
LES DIFFICULTES RELEVEES A PROPOS
DES SAISIES IMMOBILIERES DANS L’ESPACE OHADA
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Me ABDOUL BAGUI Kari
Avocat au Barreau du Cameroun
BP 25 082 Yaoundé
Tél : +237 33014095/22790950
[email protected]
1. La saisie immobilière est une voie d’exécution par laquelle un créancier
impayé fait placer sous la main de justice et fait vendre par expropriation forcée
les immeubles de son débiteur, dans le but de se payer sur les deniers de la
vente.
2. Cette procédure est régie dans notre espace par l’acte uniforme sur les
procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution 1 à
travers un arsenal qui a pour but de concilier les divers intérêts en présence.
- Intérêt du débiteur d’abord dont l’immeuble est par excellence un élément
important et affectif de la fortune qu’il convient sinon de sauvegarder, du
moins d’assurer une dépossession dans les meilleures conditions pour en
tirer le prix maximum.
- Intérêt des tiers ensuite, qui peuvent avoir des droits sur l’immeuble et qui
ne peuvent être sacrifiés parce qu’un débiteur n’acquitte pas ses
obligations. Tel est le cas principalement des créanciers hypothécaires et
de ceux munis de privilèges immobiliers spéciaux.
- Intérêt de l’acquéreur enfin, qui doit être assuré d’un droit solide et libre
de toute charge sur l’immeuble. Pour cette raison, le législateur a
minutieusement réglé les détails de cette procédure.
3. La saisie immobilière est caractérisée par la longueur, la complexité et le
formalisme de la procédure qui aboutit en cas de validation à la vente forcée de
l’immeuble ou des immeubles saisis.
La procédure est longue dans la mesure où l’acte uniforme édicte des délais
incompressibles et même en l’absence de tout incident de procédure elle peut
banalement s’étaler sur au moins quatre (4) mois.
Elle est complexe parce qu’elle fait appel à l’intervention de plusieurs actes dont
l’élaboration est rigoureusement réglementée.
Elle est enfin très formaliste parce que l’article 246 invite au respect des
nombreuses formalités substantielles prescrites et sanctionne de nullité toute
convention contraire des parties.
1
Cette législation en vigueur depuis 1998 a eu le mérite de fondre dans un texte la procédure de saisie
immobilière qui, au Cameroun était régie avant ce texte pour partie par l’arrêté n°6750 du 16 décembre 1954
portant code de procédure civile et commerciale et pour partie par le code de procédure civile métropolitain.
La longueur, la complexité et le formalisme entrainent forcément des difficultés
diverses à l’occasion de la mise en œuvre de la procédure de réalisation forcée
de l’immeuble.
Ces difficultés tirées de la complexité des textes juridiques et nourries par des
pratiques judiciaires et administratives diverses s’observent tantôt à l’occasion
de l’élaboration des actes à accomplir (I), tantôt aux menaces qui pèsent sur le
respect des délais d’action (II) et tantôt sur le risque réel d’obstruction à la vente
par le dilatoire procédural (III).
I - Les difficultés liées à l’élaboration des actes à accomplir
La législation en matière de saisie de saisie immobilière est loin d’être simple et
nombre de praticiens affrontent cette procédure avec la peur au ventre.
La première difficulté semble être la non maitrise ou la manipulation
approximative des textes régissant la matière qui, nous l’avons déjà signalé,
prescrivent un formalisme très lourd en vertu duquel beaucoup de diligences
doivent être accomplies à peine de nullité.
a) Le commandement aux fins de saisie
Il s’agit d’un exploit d’huissier qui est une sommation de payer préalable
adressée, en respectant le formalisme de l’article 254 de l’AUPSVE2, aux
débiteurs de l’obligation de paiement et même au tiers détenteur de l’immeuble
dont la poursuite est envisagée.
Des mentions de l’article 254, il ressort que cet exploit vise 3 objectifs précis :
- Identifier les parties (désignation complète des parties, élection de
domicile, pouvoir spécial)
- Etablir la créance, (reproduction ou copie du titre exécutoire, précision du
montant dont recouvrement)
2
A peine de nullité, le commandement doit contenir :
1) La reproduction ou la copie du titre exécutoire et le montant de la dette, ainsi que les noms, prénoms
et adresses du créancier et du débiteur et, s’il s’agit d’une personne morale, ses frome, dénomination
et siège social ;
2) La copie du pouvoir spécial de saisir donné à l’huissier ou à l’agent d’exécution par le créancier
poursuivant, à moins que le commandement ne contienne sur l’original et la copie, le bon pour
pouvoir signé de ce dernier ;
3) L’avertissement que, faute de payer dans les 20 jours, le commandement pourra être transcrit à la
conservation foncière et vaudra saisie à partir de sa publication ;
4) L’indication de la juridiction où l’expropriation sera poursuivie ;
5) Le numéro du titre foncier et l’indication de la situation précise des immeubles faisant l’objet de la
poursuite ;
6) La constitution de l’avocat chez lequel le créancier poursuivant élit domicile et où devront être notifiés
les actes d’opposition au commandement, offres réelles et toutes significations relatives à la saisie.
- Identifier précisément l’immeuble objet des poursuites,
- Avertir le débiteur des conséquences du non paiement de la dette
(poursuite expropriation et indication juridiction compétente)
Bien que la rigueur de la loi soit tempérée par l’admission à l’article 297 al2 du
principe, « pas de nullité, sans grief », il est important de demeurer vigilant et
méticuleux lors de l’élaboration des actes.
Le commandement servi et non suivi de paiement doit être déposé à la
conservation foncière compétente pour publication. Cette dernière formalité
vaut saisie et rend en conséquence indisponible l’immeuble saisi tout en
immobilisant les fruits3 ;
Du fait de l’indisponibilité, le débiteur saisi, bien que toujours propriétaire du
bien, ne peut plus désormais effectuer des aliénations ni grever son bien de
nouveaux droits réels ou charge.
b) Le cahier des charges
Les clauses et conditions sous lesquelles sera menée la vente par expropriation
forcée de l’immeuble saisi sont consignées dans un document appelé « cahier
des charges » rédigé par l’avocat du poursuivant et déposé au greffe de la
juridiction dans le ressort de laquelle se trouve le bien concerné. Les mentions
obligatoires du cahier des charges sont consacrées par l’article 2674 ;
3
A ce stade, la pratique consiste à faire désigner un tiers séquestre des fruits de l’immeuble poursuivi. C’est
généralement, le greffier du Tribunal compétent ou le notaire devant qui l’adjudication aura lieu. L’article 263
dit que les fruits sont immobilisés, ils déposés à la caisse des dépôts et consignations ou entre les mains d’un
tiers séquestre désigné.
4
Le cahier des charges contient, à peine de nullité :
1) L’intitulé de l’acte ;
2) L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées et du commandement
avec la mention de sa publication ainsi que toutes décisions judiciaires intervenus postérieurement au
commandement et notifiées au créancier ;
3) L’indication de la juridiction ou du notaire convenu entre le poursuivant et le saisi devant qui
l’adjudication est poursuivie ;
4) L’indication du lieu où se tiendra l’audience éventuelle prévue par l’article 270 ci après ;
5) Les nom, prénom, profession, nationalité, date de naissance et domicile élu du créancier poursuivant ;
6) Les nom, qualité et adresse de l’avocat poursuivant ;
7) La désignation de l’immeuble saisi contenue dans le commandement ou le procès verbal de
description dressé par l’huissier ou l’agent d’exécution ;
8) Les conditions de la vente et, notamment, les droits et obligations des vendeurs et adjudicataires, le
rappel des frais de poursuite et toute condition particulière ;
9) Le lotissement s’il y a lieu ;
10) La mise à prix fixée par le poursuivant, laquelle ne peut être inférieure au quart de la valeur vénale de
l’immeuble.
L’essentiel dans ce document est relatif à :
- L’identification des parties,
- L’énonciation du titre exécutoire, du commandement et de sa publication,
- La désignation de l’immeuble,
- La détermination du lieu d’adjudication5 et de l’audience éventuelle,
- Les clauses et charges de la vente (mise à prix, modes des enchères, frais
des poursuites, garanties diverses, modalités de paiement, conditions
d’entrée en jouissance).
Bien que la loi n’en ait pas fait une obligation, le cahier des charges comporte
généralement la mention de la date d’adjudication projetée et la date de
l’audience éventuelle6.
Une difficulté particulière pour le praticien à ce stade est de réussir
l’agencement des dates ;
- L’adjudication doit intervenir entre le 45è et le 90è jour après le
dépôt du cahier des charges ;
- L’adjudication doit intervenir entre le 30è et le 60è jour après
l’audience éventuelle ;
- L’adjudication doit intervenir entre le 15è et le 30è jour après
l’apposition des placards et l’insertion dans un journal d’annonces
légales de l’avis de vente.
Un calendrier sous forme de chronogramme d’activités avec indication des
périodes légales d’action doit être tenu par l’avocat du poursuivant dès l’entame
de la procédure de saisie immobilière à cet effet.
L’acte de dépôt du cahier des charges au greffe du Tribunal doit contenir
indication de la date d’adjudication.
Il faut signaler que l’acte de dépôt du cahier des charges qui est un document du
greffe est dans la pratique rédigé par l’avocat du poursuivant et soumis à la
signature du greffier du Tribunal ; Il est établi sous forme d’un procès verbal
indiquant la date de comparution de l’avocat qui le contre signe, constate le
5
Nullité des poursuites pour violation d’une clause contractuelle et de l’article 297 lorsque face à une
stipulation prévoyant que l’expropriation aura lieu par devant notaire, le poursuivant saisit le tribunal TRHC
Dakar, 27.9,2000 ; Emmanuel Senghor c/ BICIS, www.ohada.com, Ohadata J-03-10.
6
L’audience éventuelle qui a lieu sans dires et observations et sans que le juge n’use de la faculté de l’article
275 ne donne pas lieu à un jugement mais à un simple renvoi à l’audience d’adjudication. CA Dakar, 23.1.2000,
Faye c/ BICIS.
dépôt du cahier des charges avec indication des mentions de l’enregistrement et
désignation de l’immeuble saisi.
Sommation de prendre connaissance du cahier des charges est servie au saisi à
personne ou à domicile et aux créanciers inscrits à domicile élu dans le respect
des prescriptions de l’article 2707.
Cette sommation contient fixation de la date de l’audience éventuelle.
Une difficulté sérieuse ici consiste dans l’exigence de la signification à
personne ou à domicile du saisi ; Qu’en sera t-il d’un débiteur saisi absent du
territoire et qui n’y a pas de domicile ?
Cette difficulté est connue des juridictions et pose des problèmes relativement
à la régularité de la procédure.
Recommandation utile : Il importe de se prémunir contre les risques
d’annulation de la procédure en faisant constater l’absence de domicile du
débiteur dans le ressort et en procédant à une large diffusion de la sommation
dont s’agit.
L’audience éventuelle qui est théoriquement instruite et mise en état avant le
jour J ne peut être remise que pour des causes graves 8 et dûment justifiées ou
pour cas d’exercice d’office du contrôle de la juridiction sur le cahier des
charges9.
Les échanges de conclusions motivées et le respect du principe du contradictoire
dont il est question ici doivent s’opérer avant la date de l’audience. C’est dire
que le greffe de la juridiction a un rôle important à jouer : celui de communiquer
à la partie adverse et au Ministère public les écritures déposées dès leur
réception pour susciter les répliques et les réquisitions.
Ainsi à la date de l’audience éventuelle toutes les conclusions en réplique
doivent avoir été déposées dans le dossier. Il s’agira simplement pour les parties
de soutenir oralement leurs arguments.
7
La sommation contient, à peine de nullité :
1) Les jour et heure d’une audience dite éventuelle au cours de laquelle il sera statué sur les dires et
observations qui auraient été formulés ;
2) Les jour et heure prévus pour l’adjudication qui doit avoir lieu entre le 30è et le 60è jour après
l’audience éventuelle ;
3) L’indication que les dires et observations seront reçus jusqu’au 5è jour précèdent l’audience
éventuelle.
8
C'est-à-dire, à notre avis, des causes intrinsèques à la procédure elle-même et non des causes étrangères
9
A titre de droit comparé, il faut signaler que le droit français ne permet pas la remise de l’audience
d’orientation, Cass civ. 2è, 22 oct.1980, D. 1981, IR 151, obs. Julien.
c) La publicité en vue de la vente
Sous la signature de l’avocat poursuivant et par insertion dans un journal
d’annonces légales et par apposition des placards à la porte de la porte du
domicile du saisi, de la juridiction compétente ou du notaire convenu ainsi que
des lieux officiels d’affichage de la commune de la situation du bien, il est
procédé à la publicité d’un extrait du cahier des charges en vue de parvenir à la
vente forcée projetée ; cet extrait doit respecter le formalisme prévu par l’article
27710.
Une ordonnance sur requête du Président de la juridiction compétente peut
restreindre ou accroitre la publicité légale suivant la nature et la valeur des biens
saisis.
La justification de l’accomplissement de cette formalité se fait par procès verbal
d’apposition de placards et par la production d’un exemplaire original du journal
comportant l’insertion.
Il est procédé à l’adjudication sur réquisition du poursuivant au moyen d’un
système de chronométrage par bougies, les frais des poursuites préalablement
taxés.
d) L’inscription de l’adjudication définitive
Il s’agit de déposer à la conservation foncière, aux fins d’inscription,
l’expédition du jugement d’adjudication ou du procès verbal notarié
d’adjudication sous peine de revente de l’immeuble sur folle enchère11.
e) La taxation des frais des poursuites
L’article 280 indique que les frais des poursuites doivent être taxés
préalablement à l’adjudication.
L’accomplissement de cette exigence est devant les juridictions camerounaises
source de difficultés du fait d’une interprétation divergente des textes par les
praticiens12.
10
L’extrait contient, à peine de nullité :
1) Les noms, prénoms, profession, domiciles ou demeures des parties et de leurs avocats ;
2) La désignation des immeubles saisis telle qu’elle est insérée dans le cahier des charges ;
3) La mise à prix ;
4) L’indication des jour, lieu et heure de l’adjudication, de la juridiction compétente ou du notaire
convenu devant qui elle se fera.
11
C’est le sens de l’article 294.
12
L’arrêté du 20 avril 1936 a créé un corps d’avocats défenseurs près les Tribunaux français du Cameroun et a
renvoyé pour ce qui est du calcul de leurs émoluments, au tarif les plus récent des avoués métropolitains
(article 16). Ce tarif récent était établi par le décret du 30 avril 1946 modifié par celui du 23 avril 1954;
Une annotation faite à la page 597 des codes et lois du Cameroun communément appelé code BOUVENET a
créé et entretenu la confusion selon laquelle ce texte de 1946 modifié en 1954 est abrogé et remplacé par le
décret du 02 avril 1960 ; tenant compte des dispositions de la 1ère constitution du Cameroun, certains
praticiens estiment que cette indication du BOUVENET est erronée et refuse d’appliquer le décret français de
II – les difficultés liées au respect des délais d’action
Tous les actes et diligences sus mentionnés doivent être accomplis selon un
calendrier très rigoureusement déterminé par le législateur sous peine d’encourir
diverses sanctions qui ont pour effet soit d’anéantir la procédure entamée, soit
de ralentir considérablement son dénouement.
Des pratiques observées ça et là sont pourtant autant des difficultés à défaut
d’être de véritables obstacles au respect de ces délais impératifs.
a) La transcription du commandement
Elle doit être opérée dans les trois (3) mois de la signification du
commandement ; Il s’agit concrètement de déposer le commandement au bureau
de la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble, d’y payer les
frais d’inscription nécessaires afin de permettre l’insertion de la mention du
commandement au livre foncier correspondant et la délivrance d’un bordereau
analytique matérialisant l’enregistrement de cette saisie.
Cette formalité en apparence fort simple est d’exécution compliquée du fait des
lenteurs administratives et de certains aléas bien de chez nous (commandement
signifié le 07 juillet 2010, déposé le 20 aout et transcrit le 06 octobre 2010, soit à
la veille de la date butoir).
La formalité d’enregistrement exigée par la loi camerounaise dans le mois n’est
pas pour faciliter le respect des délais13.
Il est recommandé de déposer le commandement contre décharge du courrier et
de payer aussitôt la quittance des frais14.
Par ailleurs, la faculté accordée au conservateur de refuser la transcription n’est
pas suffisamment encadrée et est susceptible de créer des difficultés non
maitrisables par les parties ;
1960 tandis que d’autres estiment que ce code BOUVENET applicable au Cameroun dans toutes ses mises à
jour publiées aux JOF du 15 janvier 1967 et JOCOR n°14 et 15 du 14 septembre 1968 a intégré expressément ce
renvoi au texte français de 1960 qui demeure de ce fait applicable.
Un autre courant extrémiste (CA Maroua, ordonnance de rejet du 21 décembre 1995) pense même que les 2
textes ne sont pas applicables au Cameroun du fait de la création d’un Barreau national dont la loi de 1990 qui
organise aujourd’hui la profession annonce un décret sur la tarification des émoluments qui n’est jamais arrivé.
13
Le commandement doit être enregistré dans le mois de sn intervention sous peine de pénalités financières.
14
Le plaideur qui procède ainsi sera couvert des conséquences néfastes des lenteurs administratives par les
dispositions de l’article 260.
A titre de droit comparé, la législation française a prévu que ce refus puisse être
déféré devant le juge des référés ;
Dans le contexte camerounais, à notre avis, le recours envisageable, lorsqu’il
s’agit d’un rejet explicite, pourrait être un recours administratif, ce qui n’est pas
fait pour permettre le respect des délais.
b) Le dépôt du cahier des charges
A peine de déchéance, le cahier des charges doit être déposé au greffe de la
juridiction compétente dans un délai maximum de 50 jours à compter de la
publication du commandement.
Le respect de ce délai ne pose pas de difficultés particulières, sauf hypothèse
rarissime de refus d’enregistrement pour cause d’un redressement quelconque ;
A peine de la même déchéance, le saisi et les créanciers inscrits doivent être
sommés de prendre connaissance du cahier des charges 08 jours au plus tard
après le dépôt de celui-ci.
Ce délai étant assez court, il importe de procéder à la localisation exacte de
toutes les parties à la saisie avant de l’entamer15.
L’audience éventuelle doit avoir lieu moins de 30 jours après cette
sommation.
c) Les dires et observations
A peine de déchéance, les dires et observations sont reçus jusqu’au 5è jour
précédant l’audience éventuelle ; Il a été signalé que la mise en état du dossier
est faite avant la date d’audience.
d) Le calendrier de publicité
La publicité en vue de la vente doit être opérée 30 jours au plus tôt et 15 jours
au plus tard avant l’adjudication.
En cas d’adjudication sur surenchère, le délai de publicité de la nouvelle vente
est de 08 jours au moins (article 289 al2) ;
15
De plus en plus, les créanciers tels que les établissements de crédit ont recours aux services des agents de
localisation qui travaillent en étroite collaboration avec leurs avocats.
Le contact pour la publication doit être pris à temps pour éviter une insertion
tardive du fait d’un carnet de commande surchargé.
e) La publication de l’adjudication
L’inscription du jugement définitif d’adjudication16 ou du procès verbal
notarié d’adjudication à la conservation foncière se fait dans les deux mois sous
peine de revente sur folle enchère. Cette exigence est difficilement tenable à
cause des lenteurs qui entourent l’obtention d’une décision de justice17
f) La déclaration de commande
Le mandataire, dernier enchérisseur qui a bénéficié de l’adjudication dispose
d’un délai de 3 jours pour décliner l’identité de son mandant acquéreur et de
fournir son acceptation par la représentation du pouvoir à lui conféré, à défaut de
quoi, il sera réputé adjudicataire en son propre nom.
g) La surenchère
Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication sous peine de forclusion, toute
personne peut faire une surenchère à la condition qu’elle soit du 10è au moins
du prix principal de la vente ;
Dénonciation de cette surenchère doit être faite à l’adjudicataire, à la partie
poursuivante et au saisi dans les 05 jours et mention de cette dénonciation est
également faite au cahier des charges dans les 05 jours.
III – les difficultés liées à la gestion des incidents
La clarté de l’article 300 de l’AUPSRVE ne suffit pas à empêcher le dilatoire de
parties ;
Ce texte dispose que : « les décisions judiciaires rendues en matière de saisie
immobilière ne sont pas susceptibles d’opposition ;
Elles ne peuvent être frappées d’appel que lorsqu’elles statuent sur le principe
même de la créance ou sur les moyens de fond tirés de l’incapacité d’une des
parties, de la propriété, de l’insaisissabilité ou de l’inaliénabilité des biens
saisis ; (…) le voies de recours sont exercées dans les conditions de droit
commun » ;
Tirant argument de cette formulation textuelle, les parties s’arrangent toujours à
nourrir leurs contestations des moyens qui vont au delà de la simple régularité
formelle de la saisie et embrassent un large champ de griefs de fond ;
16
La décision n’étant pas susceptible de voies de recours (293) sauf hypothèse de l’article 313 (action
principale en annulation) dans les 15 jours de l’adjudication.
17
Les décisions de justice sont généralement prononcées au vu du seul dispositif ; la rédaction de l’intégralité
du jugement intervient très souvent plus tard et parfois après plusieurs mois ; après le factum, viennent les
étapes de la saisie, de la signature et de l’enregistrement avant toute délivrance d’une expédition à une partie.
L’appel étant suspensif, le plaideur de mauvaise foi est assuré – avec les
arguments de la loi elle-même - de faire obstruction à la vente forcée de son
immeuble, ce d’autant que le délai de 15 jours imparti à la Cour d’appel par
l’article 301 pour vider sa saisine est purement illusoire et inefficace puisqu’il
n’y est attaché aucune sanction18.
En conclusion, il faut relever que l’ensemble de difficultés sus évoquées qui
prennent leur source dans le défaut de maitrise des textes, l’absence de célérité,
le dilatoire procédural19 et l’insuffisance d’encadrement législatif de certains
pouvoirs ont fait perdre à la saisie immobilière son efficacité comme mode de
recouvrement des créances ;
Le législateur s’en est certainement rendu compte et la récente modification du
droit des suretés qui a consacré l’attribution judiciaire de l’immeuble
hypothéqué20 et du pacte commissoire21 à travers une procédure relativement
souple tend certainement à accorder aux créanciers une alternative qui puisse
être une réponse à leur désarroi quoiqu’il est permis de penser que la mise en
œuvre de cet autre mécanisme se heurtera à la détermination de la résidence
principale du constituant dans le contexte africain.
18
Sur la question, V. l’exemple de l’arrêt CCJA du 15/7/2004 affaire dame M c/ SCB CLC rendu sur pourvoi
contre jugement TGI Mungo qui était passé outre une expertise ordonnée pour défaut de consignation par le
débiteur demandeur ; le jugement a été cassé pour ce seul motif.
19
Rappel a été fait de ce que la loi ne prévoit la possibilité d’appel contre les décisions rendues en audience
éventuelle que dans des cas bien limités ; cependant, du fait que le juge d’instance n’est pas juge de
recevabilité d’un appel manifestement irrecevable, appel est systématiquement interjeté par les plaideurs à
l’encontre des décisions rendues en audience éventuelle et le dossier est obligatoirement transmis à la Cour
d’Appel pour examen. L’exemple du jugement rendu en audience éventuelle par le Tribunal de Dakar le 02
janvier 2001 et qui a fait l’objet d’un appel, puis d’un pourvoi à la CCJA ; arrêt de rejet du 06 novembre 2003,
Rec Jpce n° 02/Déc 2003, P. 10 et s.
20
Article 198 de l’acte uniforme sur les suretés du 15 décembre 2010
21
Article 199 de l’AUS.