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Comprendre les différentes phases de
réalisation de la ZAC
À l’issue de la phase de création de la zone d’aménagement concerté, s’engage la phase opérationnelle
préalable à la phase d’exécution.
Cette phase a notamment pour objet de définir avec précision le programme à réaliser (équipements,
logements, activités, etc.), le planning prévisionnel, les modalités de financement et les règles
applicables.
Cette fiche vous guidera sur la marche à suivre.
Étapes :
 1-Définir les règles applicables dans la ZAC
 2-Constituer le dossier de réalisation
 3-Approuver le programme des équipements publics et le dossier de réalisation
 4-Faire la publicité de l’acte
 5-Choisir le mode de réalisation de la ZAC
 6-Comprendre le contenu d’un traité de concession d’aménagement
 7-Modifier et supprimer la ZAC
1 - Définir les règles applicables dans la ZAC
Depuis la loi de solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000, le recours à un plan
d’aménagement de zone (PAZ) n’est plus possible. Les PAZ arrêtés avant l’entrée en vigueur de la loi
sont cependant susceptibles d’être maintenus et modifiés dans certaines conditions.
Désormais et par principe, l’aménagement et l’équipement de la zone sont réalisés dans le respect des
règles d’urbanisme applicables (PLU, POS ou RNU). Ainsi, lorsque la commune est couverte par un
plan local d’urbanisme, la réalisation de la ZAC est subordonnée au respect de l’article L. 123-3.
Dans le cadre d’une commune couverte par un PLU, les règles applicables à la zone figureront alors
dans le règlement, les documents graphiques, voire les orientations d’aménagement.
Il est donc important de :
 veiller à la faisabilité de l’opération vis-à-vis du règlement en vigueur ;
 engager une procédure d’évolution du document en vigueur, le cas échéant ;
 adapter le document aux objectifs de la ZAC.
Important
Pour permettre la réalisation d’un programme ambitieux, il est nécessaire d’adapter le règlement au
projet lorsque cela est possible (notamment en fonction des normes supérieures) et ainsi d’éviter de
soumettre le projet au seul règlement.

Il est donc parfois nécessaire d’engager une procédure de modification, voire de révision du document
en vigueur pour faciliter la mise en œuvre de la ZAC.
Attention
Certaines ZAC sont encore régies par des plans d’aménagement de zone.
Si la procédure de révision simplifiée des PAZ a été supprimée par l’ ordonnance n° 2012-11 du
5 janvier 2012 , la loi Alur autorise, quant à elle, le recours à la procédure de modification simplifiée (sur
le même principe que les PLU) pour les PAZ encore en vigueur (art. L. 311-7 du Code de l’urbanisme).
2 - Constituer le dossier de réalisation
La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone doit constituer un dossier de
réalisation. Ce dossier comprend :
 le projet de programme des équipements publics à réaliser dans la zone ;
 le projet de programme global des constructions à réaliser dans la zone ;
 les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement, échelonnées dans
le temps.
A noter
Si le programme des équipements publics à réaliser comporte des équipements dont la maîtrise
d’ouvrage et le financement incombent normalement à d’autres collectivités ou établissements publics,
le dossier doit comprendre les pièces faisant état de leur accord sur le principe de la réalisation de ces
équipements, les modalités de leur incorporation dans leur patrimoine et, le cas échéant, sur leur
participation au financement.
Le dossier de réalisation peut compléter, si besoin, le contenu de l’étude d’impact, notamment en ce qui
concerne les éléments qui ne pouvaient être connus au moment de la constitution du dossier de
création.
L’étude d’impact ainsi que les compléments éventuels devront être joints au dossier de toute enquête
publique concernant l’opération d’aménagement réalisée dans la zone.
Attention
La loi Alur a introduit la possibilité que, dans le cas d'une opération d'aménagement réalisée dans le
cadre d'une zone d'aménagement concerté, l'avis de l'autorité administrative compétente en matière
d'environnement sur l'étude d'impact préalable à la création de la zone peut tenir lieu d'avis pour les
études d'impact afférentes aux acquisitions foncières, travaux et ouvrages réalisés au sein de la zone
(art. L. 122-3 II bis du Code de l’environnement ).

3 - Approuver le programme des équipements publics et le dossier de
réalisation
Une fois achevé, le dossier de réalisation est soumis à deux procédures d’approbation : l’approbation
du dossier de réalisation et l’approbation du programme des équipements publics.
Le Code de l’urbanisme dispose en effet que :
 la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone constitue un dossier de
réalisation approuvé, sauf lorsqu’il s’agit de l’État, par son organe délibérant ;
 le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent doit approuver le programme des équipements publics.
A noter
Concernant l’approbation du programme des équipements publics, si la création de la zone relève de sa
compétence, le préfet saisit pour avis le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI compétent.
Cet avis est réputé émis à l’issue d’un délai de 3 mois à compter de la réception du dossier de
réalisation.
Concernant les villes de Paris, Marseille et Lyon, le conseil d’arrondissement doit obligatoirement être
consulté avant l’approbation du dossier de ZAC.
Attention
Lorsque l’opération doit faire l’objet d’une étude de sécurité publique en application de l’article R. 111-
48, cette étude doit être reçue par la sous-commission départementale pour la sécurité publique de la
commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité avant le commencement des
travaux de réalisation des voies et espaces publics.
4 - Faire la publicité de l’acte
L’acte qui approuve le dossier de réalisation et celui qui approuve le programme des équipements
publics doivent être affichés pendant 1 mois en mairie ou au siège de l’EPCI compétent et, dans ce cas,
dans les mairies des communes membres concernées.
Mention de cet affichage est insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le
département.
Ils sont en outre publiés :
 lorsqu’il s’agit d’une délibération du conseil municipal d’une commune de 3 500 habitants et
plus, au Recueil des actes administratifs (art. R. 2121-10 du Code général des collectivités
territoriales) ;
 lorsqu’il s’agit d’une délibération de l’organe délibérant d’un EPCI comportant au moins une
commune de 3 500 habitants et plus, au Recueil des actes administratifs (art. R. 5211-41 du
CGCT) si un tel recueil existe ;

 lorsqu’il s’agit d’un arrêté préfectoral, au Recueil des actes administratifs de l’État dans le
département.
Chacune de ces formalités de publicité mentionne le ou les lieux où le dossier peut être consulté.
Les effets juridiques attachés à la création de la ZAC ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble
des formalités de publicité. La date à prendre en compte est celle du premier jour de l’affichage en
mairie ou au siège de l’EPCI.
5 - Choisir le mode de réalisation de la ZAC
L’aménagement et l’équipement d’une ZAC sont soit :
 conduits directement par la personne morale qui a pris l’initiative de sa création ;
 concédés par cette personne morale (art. L. 300-4 à L. 300-5-2).
Si la personne morale n’entend pas réaliser la ZAC en régie directe, la loi du 20 juillet 2005 lui permet
de recourir à une concession d’aménagement (en substitution des anciennes conventions publiques ou
ordinaires d’aménagement).
L’attribution des concessions d’aménagement est soumise par le concédant à une procédure de
publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes. La procédure d’attribution relève
des articles R. 300-1 à R. 300-11-8.
Dans l’hypothèse d’une concession, la personne morale confie au concessionnaire :
 la maîtrise d’ouvrage des travaux et équipements concourant à l’opération prévue dans la
concession ;
 la réalisation des études ;
 la réalisation de toutes missions nécessaires à l’exécution des études ;
 la vente, la location ou la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de
la concession.
Elle pourra également lui confier l’acquisition des biens nécessaires à la réalisation de l’opération, y
compris, le cas échéant, par la voie d’expropriation ou de préemption.
6 - Comprendre le contenu d’un traité de concession d’aménagement
La contractualisation entre le concédant et le concessionnaire prend la forme d’un traité de concession
d’aménagement. Celui-ci précise les obligations de chacune des parties, notamment :
 l’objet du contrat, sa durée et les conditions dans lesquelles il peut éventuellement être prorogé
ou modifié ;
 les conditions de rachat, de résiliation ou de déchéance par le concédant, ainsi que,
éventuellement, les conditions et les modalités d’indemnisation du concessionnaire.

Lorsque le concédant décide de participer au coût de l’opération, sous forme d’apport financier ou
d’apport en terrains, le traité de concession précise en outre, à peine de nullité :
 les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme d’apports en nature ;
 le montant total de cette participation et, s’il y a lieu, sa répartition en tranches annuelles ;
 les modalités du contrôle technique, financier et comptable exercé par le concédant (à cet effet,
le concessionnaire doit fournir chaque année un compte rendu financier comportant plusieurs
annexes : bilan prévisionnel actualisé, plan de trésorerie, tableau des acquisitions et cessions).
Ces différents documents seront soumis à l’examen de l’organe délibérant du concédant ou à l’autorité
administrative lorsque le concédant est l’État.
Attention
Pour mettre un terme à un flou juridique, la loi Alur, du 24 mars 2014, a précisé que la signature du
traité de concession pouvait être antérieure à la date de création. Cette possibilité nécessite toutefois
que la personne publique à l'initiative de la ZAC:
 ait arrêté le bilan de la concertation ;
 ait délibéré sur les enjeux et l'objectif de l'opération, son périmètre d'intervention, son
programme et son bilan financier prévisionnel.
A noter
L’opération d’aménagement peut bénéficier, avec l’accord préalable du concédant, de subventions
versées par l’État, les collectivités territoriales et leurs groupements, ou les établissements publics.
Dans ce cas, le traité de concession est soumis aux mêmes dispositions qu’en cas d’apport du
concédant et ce, même si le concédant ne participe pas au financement de l’opération. Le
concessionnaire devra également rendre compte de l’utilisation des subventions reçues, aux personnes
publiques qui les ont allouées.
Attention
Lorsque le concessionnaire n’est pas soumis au Code des marchés publics ou aux dispositions de l’
ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes
publiques ou privées non soumises au Code des marchés publics, les contrats d’études, de maîtrise
d’œuvre et de travaux conclus par lui pour l’exécution de la concession, sont soumis à une procédure
de publicité et de mise en concurrence.
7 - Modifier et supprimer la ZAC
La modification d’une zone d’aménagement concerté est prononcée dans les formes prescrites pour la
création de la zone.
La suppression d’une ZAC est prononcée, sur proposition ou après avis de la personne publique qui a
pris l’initiative de sa création, par l’autorité compétente pour créer la zone. La proposition comprend un
rapport de présentation qui expose les motifs de la suppression.