Droit de préemption de la SAFER et ventes de parcelles boisées

AGRICOLE
Édité par la Fédération des Centres de Gestion Agréés Agricoles - Trimestriel - août 2008 - N°109
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Droit de préemption de la SAFER et ventes de parcelles boisées /
Est-il préférable d’acheter plutôt que de louer la terre ? / Mentions
obligatoires des factures / Le règlement amiable agricole (RAA)/
Des clones dans nos assiettes ?
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[ Sommaire ]
Directeur de la publication :
Francette BJAI
Rédaction :
Rémy TAUFOUR - Président
Jacques LOGEROT,
Laurence MARTIN,
Jean-Luc NICOLAS,
Laurent LEPRINCE.
Responsable du comité de lecture :
Jean-Luc BOILLEREAU
Édité par la F.C.G.A.A.
Abonnement annuel : 11,70 € HT
Prix au numéro : 2,65 € HT.
Dépôt légal : 4e trimestre 2008 - ISSN 0764 - 4396.
Fabrication :
Imprimerie Calligraphy Print - Châteaubourg (35)
N° Commission Paritaire : 0411G87882
Crédits Photographiques :
© Fotolia.com - B. Christophe - B. Isberg - Toukayen - R. Rozbora - P. Lange - D. Vernier -
LadyInBlack - J. Rousset - A. Pottier - P. Lampard - S. Muller.
Ce numéro a été tiré 35 600 exemplaires
[ 3 Droit Rural ]
Droit de préemption de la SAFER
et ventes de parcelles boisées
Il est important de ne pas avoir de mauvaises
surprises en cas de cessions de parcelles que l’on
croyait en nature de bois alors qu’il ne s’agit que de
friches…
[ 5 Gestion ]
Est-il préférable d’acheter
plutôt que de louer la terre ?
Une acquisition de foncier étant toujours
un acte important, une analyse doit être
faite sur l’opportunité d’acheter ou de louer
[ 13 Technologies ]
Des clones dans nos assiettes ?
Des notions bien utiles pour
comprendre les particularités du clonage.
[ 10 Réglementation ]
Mentions obligatoires des factures
Un outil très pratique pour satisfaire aux obligations
administratives de l’établissement d’une facture
[ 11 Juridique ]
Le règlement amiable agricole (RAA)
Le règlement amiable : un recours pour faire face
à des difficultés passagères et éviter une procédure
de règlement judiciaire
Nous voyons autour de nous une succession d’événements qui
doivent nous inciter à prendre beaucoup de recul tout en restant
très réactifs.
Il y a un an nous assistions à une envolée des prix des céréales.
Ceci a permis aux céréaliers de dégager des résultats
exceptionnels.
Une conséquence directe de cette embellie a été de voir exploser
les investissements en matériels.
Aujourd’hui les prix sont en baisse signifi cative, ce qui provoquera
une baisse prévisible des résultats, et des rentrées de trésorerie.
Pendant ce temps les charges de l’ensemble des exploitations ont
augmenté : prix du pétrole ayant atteint des sommets, hausse des
engrais, taxes sur certains produits phytosanitaires…..
A ces phénomènes liés au marché, s’est ajoutée depuis quelques
mois la crise fi nancière dont on ne connaît pas encore aujourd’hui
la véritable portée sur nos économies, chaque jour apportant son
lot de mauvaises nouvelles.
Une des conséquences cependant immédiate se traduit par la
plus grande diffi culté à l’accès au crédit, les banques devenant
subitement “frileuses” en raison d’une grande inquiétude sur
l’évolution des marchés.
Pensons à intégrer dans nos politiques et nos décisions de gestion
ces facteurs de grande incertitude sur l’avenir.
Jean-Luc BOILLEREAU
Expert Comptable
Responsable du Comité de Lecture INFO AGRICOLE
[ Éditorial ]
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[ Droit Rural ]
Pourquoi s’interroger sur le droit de préemption de la
SAFER lors de la vente de parcelles boisées dans la
mesure où cette opération échappe en principe à cet
organisme ?
La question mérite attention car outre certaines
exceptions, le débat porte parfois sur la nature exacte
des parcelles vendues ou sur l’hypothèse particulière
où des parcelles boisées sont cédées en même temps
que des parcelles de terres.
Force est alors d’admettre que toutes les ventes de
parcelles boisées n’échappent pas systématiquement
au droit de préemption de la SAFER.
L’EXCLUSION DU DROIT
DE PRÉEMPTION DE LA SAFER
Selon la loi elle-même, les surfaces boisées sont exclues du
champ d’application du droit de préemption (article L.143-
4.6° du Code Rural et article R.143-2.c). C’est la nature même
des parcelles qui justifi e cette exclusion.
Mais la loi prévoit cependant certaines exceptions où la SAFER
retrouve son droit de préemption (voir § 2).
En pratique, les SAFER contestent parfois la nature des par-
celles vendues en nature de bois considérant qu’il s’agit de
friches ou de taillis entrant dans le champ d’application de
leur droit de préemption.
Concernant de simples friches, l’envahissement du sol par
une végétation sauvage plus ou moins abondante ne jus-
tifi e pas l’exclusion du droit de préemption de la SAFER.
Cette dernière a d’ailleurs pour mission la mise en valeur des
sols (article L.141-1 al.2 du Code Rural).
C’est la raison pour laquelle certaines juridictions reconnais-
sent parfois le bien-fondé des contestations émises par les
SAFER.
Ainsi, la Cour d’Appel de BORDEAUX dans un arrêt du 4 juin
1985 et la Cour d’Appel de DIJON dans un arrêt du 7 septem-
bre 2004 admettent que la SAFER peut exercer son droit de
préemption sur des surfaces considérées par les vendeurs
comme « boisées » alors qu’il s’agit en réalité de friches,
voire de taillis.
Dans l’arrêt de 2004, la Cour d’Appel de DIJON constate que les
parcelles sont constituées de friches et de taillis de noisetiers,
de régénérescences de frênes mais ne supportent aucun arbre.
L’activité agricole sur de telles parcelles est donc possible
sans véritable aménagement ni travaux d’importance.
En revanche, d’autres Cours d’Appel se pro-
noncent en sens contraire mais les
circonstances justifi ent parfai-
tement les solutions rete-
nues.
Ainsi, la Cour d’Ap-
pel de POITIERS
dans un arrêt
du 24 avril
1985 observe
que les par-
celles ven-
dues sont
redevenues
sauvages et
sont inutili-
sables pour
Droit de préemption
de la Safer et ventes
de parcelles boisées
INFO AGRICOLE - AOÛT 2008 - [ 3 ]
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l’agriculture en raison de leur situation géographique et de
risques importants d’inondations selon la saison.
Récemment, la Cour d’Appel d’ORLEANS dans une décision du
11 juin 2007 relève que les parcelles objet de la contestation sont
classées en nature de bois dans le cadre des récentes opérations
de remembrement de la commune ; elles n’ont pas été cultivées
depuis plus de trente ans au moins vu la hauteur et la circon-
férence de certains arbres, ce qui se trouve corroboré par les
photographies annexées au rapport d’un expert forestier.
Dans cette affaire, le vendeur a pris le soin de faire vérifi er
la nature exacte des parcelles vendues : une attestation du
notaire, un constat d’huissier et un rapport d’expert permet-
tent de démontrer que les énonciations fi gurant sur la matrice
cadastrale ne correspondent plus à aucune réalité.
En cas de doute ou d’apparence trompeuse, il est certai-
nement recommandé de se ménager la preuve de la nature
exacte de la parcelle vendue, sachant que le cadastre n’est
pas à jour et peut tromper tant le vendeur que la SAFER.
Mais parfois la discussion n’est plus permise, car la SAFER
peut exercer son droit de préemption.
VENTES DE PARCELLES BOISÉES
SOUMISES AU DROIT DE PRÉEMPTION
Quatre exceptions sont prévues par la loi permettant à la
SAFER de faire valoir son droit de préemption. Sont expres-
sément visées les ventes concernant :
• les parcelles situées dans un périmètre d’aménagement
foncier forestier (institué en application de l’article L.512-1
du Code Forestier) ou dans un périmètre d’aménagement
foncier agricole et forestier (défi ni en application de l’arti-
cle L.126-1.4°). Dans cette hypothèse, la SAFER poursuit sa
mission de mise en valeur et de protection de la forêt ainsi
que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre
de conventions passées avec l’Etat.
• les parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défriche-
ment ou étant dispensées d’une déclaration de défrichement
en application de l’article L.311-2.3° du Code Forestier.
La situation des parcelles s’apprécie à la date de la vente.
• les parcelles situées dans un périmètre d’aménagement
foncier agricole et forestier en zone forestière, prévu aux
articles L.123-18 à 123-22 du Code Rural.
• les parcelles boisées mises en vente avec d’autres parcelles
non boisées dépendant de la même exploitation agricole.
Mais dans cette hypothèse, il peut être prévu que l’ac-
quéreur conserve tout de même les parcelles boisées si la
SAFER exerce son droit de préemption sur l’ensemble des
biens.
D.G. BRELET
Avocat à la Cour(août 2008)
[ Droit Rural ]
[ 4 ] - INFO AGRICOLE - AOÛT 2008
La loi prévoit que la SAFER dispose de son droit de préemp-
tion sur l’ensemble vendu mais elle offre aux parties une
faculté.
Dans la notifi cation adressée à la SAFER (ou dans le cahier
des charges en cas d’adjudication), l’acquéreur précise
expressément qu’il se réserve la possibilité de conserver les
parcelles boisées si la SAFER exerce son droit de préemp-
tion.
Le prix de ces parcelles boisées doit alors faire l’objet
d’une mention expresse qui permet à l’acquéreur de les
conserver.
Cette faculté de conserver les bois suppose que d’autres
parcelles non boisées dépendant de la même exploitation
soient vendues en même temps.
Très récemment, la Cour de Cassation a précisé que le texte
de l’article L.143-4 du Code Rural n’exige pas que les par-
celles non boisées soient prépondérantes et constituent en
elles-mêmes une exploitation agricole.
Il suffi t seulement que soient vendues des parcelles boisées
et d’autres qui ne le sont pas sans qu’une proportion soit
exigée (Civ. 3°, 19 mars 2008 GITTUS C/SAFER MARCHE
LIMOUSIN).
Fort de cette décision, il appartient aux parties de décider
si l’acquéreur se réserve la possibilité en cas d’exercice
de son droit de préemption par la SAFER de conserver les
parcelles boisées.
Dans ce cas, la notifi cation envoyée à la SAFER doit men-
tionner cette faculté ainsi que le prix desdites parcelles.
Cas particulier des ventes en bloc de parcelles de terres et de parcelles boisées
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INFO AGRICOLE - AOÛT 2008 - [ 5 ]
[ Gestion ]
* Les résultats 2006, par départements *
EST-IL PRÉFÉRABLE
D’ACHETER PLUTÔT
QUE DE LOUER LA TERRE ?
L’ACHAT OU LA LOCATION ?
La décision d’acheter repose sur une question fondamentale : le
prix que l’agriculteur est prêt à payer pour devenir propriétaire.
Cette notion de « prix à payer » est diffi cile à appréhender car
elle fait intervenir au côté des éléments fi nanciers de nombreux
facteurs non pécuniaires qui occupent un poids décisif dans le
choix d’investissement. L’arbitrage peut ainsi revêtir une carac-
téristique personnelle (déménagements, agrandissement de
l’exploitation, divorce, actif patrimonial, etc...) voire psycholo-
gique (sécurité de l’outil de production, héritage, attachement
viscéral à la terre…) ou correspondre à un profond choix de
vie (s’installer dans une région agricole plutôt qu’une autre
implique des compromis et concessions de natures diverses).
En supposant que l’acheteur potentiel est solvable 1, plusieurs
comportements peuvent alors être observés :
• il existe un intérêt fi nancier à acquérir la terre, l’agriculteur
procède à l’achat ;
• l’acquisition est fi nancièrement avantageuse, néanmoins
l’agriculteur préfère louer ; ce qui peut être le cas lors d’une
installation provisoire ;
• il existe un avantage fi nancier à louer la terre, l’agriculteur
décide de louer ;
• la location présente un avantage fi nancier, cependant l’agri-
culteur décide d’acheter ; cette décision intervient le plus
souvent dans le cas d’une installation défi nitive.
LES FACTEURS D’ARBITRAGE RETENUS
L’arbitrage entre acheter et louer est, dans le cadre de cet
article, exclusivement traité sous l’angle fi nancier. Le raison-
nement repose sur les variables de prix et les conditions de
fi nancement de l’achat et/ou de placement de l’épargne. Le
« calibrage » du modèle fi nancier est détaillé à l’encadré 1.
La situation peut être résumée de la manière suivante.
• Option 1 : L’agriculteur achète un hectare de terre en 2006, il
en devient le propriétaire
Il autofi nance son projet à hauteur de 60 % et emprunte pour un
montant correspondant à 40 % du prix d’achat de la terre 2.
La durée de l’emprunt est fi xée à 15 ans. L’emprunt est rem-
boursé par annuités (capital plus intérêts) constantes sur la
période 2006-2020.
Le taux d’intérêt utilisé provient de la Caisse Nationale du
Crédit Agricole ; il s’applique aux réalisations de prêts pour
l’acquisition de terres nues. Ce taux client s’élève à 4,14 % en
2006 et inclut les frais annexes 3.
Dans le contexte de marché actuel, quelle est l’option
la moins coûteuse, l’achat ou la location de terres ?
Quels conseils donner à un agriculteur qui s’interroge
sur le fait d’acheter ?
Les facteurs étant très diffi ciles à déterminer à
l’avance, l’objectif est de mesurer le coût instantané
à l’instant t (2006) d’un achat et d’une location
pour la même terre, toutes choses égales par ailleurs.
La durée du prêt et le taux d’intérêt sont fi xés à
l’identique, 15 ans et 4,14 % respectivement, sur
l’ensemble du territoire. Les résultats sont présentés
pour deux natures de culture : les terres labourables
et les prairies naturelles, pour tous les départements
métropolitains.
1 En cas d’insolvabilité, seule la location est possible.
2 Cette structure de fi nancement a été suggérée par un expert de la Caisse Nationale
du Crédit Agricole sur retour d’expériences.
3 La nature et la propension de ces frais dans la fabrication du taux ne sont pas
connues.
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