Droit foncier urbain

2ème partie : Droit foncier urbain
Chapitre 1 : La définition du droit foncier
Section 1 : Une frontière poreuse entre le droit foncier urbain et le droit
foncier rural
Paragraphe 1 : Une définition confuse du domaine foncier urbain
Paragraphe 2 : La purge ou l’expropriation pour cause d’utilité publique
Section 2 : Les instruments de gestion communs au foncier
Paragraphe 1 : Le livre foncier et le cadastre
Paragraphe 2 : Les plans d’urbanisme
Chapitre 2 : Les conditions d’accès à la propriété en droit foncier urbain
Section 1 : Le lotissement préalable
Paragraphe 1 : Les données générales sur le lotissement
Paragraphe 2 : Les différentes sortes de lotissement
Section 2 : L’arrêté de concession définitive (ACD) et le transfert de propriété
Paragraphe 1 : L’arrêté de concession définitive (ACD)
Paragraphe 2 : Le transfert de propriété
CHAPITRE 1 : DE LA SPECIFICITE DU DROIT FONCIER URBAIN
Jusqu’en 1998, aucune différence n’est faite entre le droit foncier rural et
le droit foncier urbain. C’est la loi n°98-750 du 23 décembre 1998 relative au
Domaine Foncier Rural, modifiée par la loi n°2004-412 du 14 août 2004, par la
loi n°2013-655 du 13 septembre 2013 et par la loi n°2019-868 du 14 octobre
2019, qui vient marquer la différence entre la zone rurale et la zone urbaine en
créant un Domaine Foncier Rural.
On aurait pu croire que l’ordonnance spécifique à la zone urbaine serait venue
clarifier la différenciation. A la vérité, son intervention renforce la situation de
flou juridique. En effet, d’une part, la frontière entre domaine foncier rural et
zone urbaine s’avère des plus poreuses (session 1) et d’autre part, les deux
zones conservent en commun certains instruments de gestion (session 2).
Section 1 : Une frontière poreuse entre le droit foncier urbain et le droit
foncier rural
Dans la pratique et même en théorie, il semble bien difficile de savoir où
finit l’urbain et où commence le rural ! Les théoriciens et les praticiens
donnent chacun une interprétation pour identifier les critères de délimitation
de ces deux zones. La confusion demeure pourtant (paragraphe 1), et ce, bien
que l’Etat se dote de prérogative de puissance publique ; comme la procédure
d’expropriation et la purge des droits coutumiers (paragraphe 2), pour réaliser
son projet urbain.
Paragraphe 1 : Une définition confuse du domaine foncier urbain
Si la loi de 1998 a créé un domaine foncier rural avec une délimitation
bien précise, il n’en est rien pour l’ordonnance de 2013 n’institue pas un
domaine foncier urbain. C’est en effet, de cette ordonnance n°2013-481 du 2
juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains,
qu’on aurait pu espérer la création d’un domaine foncier urbain, à l’exemple du
domaine foncier rural.
Pourtant, il en est rien !
L’ordonnance se contente d’aborder la question des terrains urbains sans
les identifier. Il en est de même pour son décret d’application (décret n°2013482 du 2 juillet 2013 portant modalité d’application de l’ordonnance fixant les
règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains).
A la vérité, il faut s’investir dans une analyse déductive pour identifier un
tant soit peu la catégorie urbaine. Ainsi, c’est en se penchant sur l’article 5 de
l’ordonnance de 2013 : «aucun terrain ne peut faire l’objet d’un Arrêté de
Concession Définitive, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le Ministère
en charge de la Construction et de l’Urbanisme et dont le périmètre a été
préalablement immatriculé», qu’on peut ressortir un premier critère
d’identification : le lotissement. On peut donc déduire, dans un premier temps
que : font partie de la zone urbaine tous les espaces lotis.
Pourtant, si cette assertion est juste, elle n’est pas suffisante car le
lotissement, comme critère d’identification de l’urbain, est limité dès le second
alinéa de l’article 5 précité. En effet, ce second alinéa explique que : «Toutefois,
dans le cadre de la réalisation de projets privés importants, le Ministre chargé
de la construction et de l’urbanisme peut délivrer un Arrêté de Concession
Définitive sur une parcelle située en dehors des lotissements approuvés ».
Ainsi, peuvent faire partie de la zone urbaine, des parcelles situées en dehors
de lotissements approuvés.
Il existe donc un second critère d’identification de la zone urbaine autre
que le lotissement.
Pour le retrouver, il faut remonter aux première années de
l’indépendance, notamment à la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux
plans d’urbanisme. En observant attentivement cette loi, on tombe, en effet,
sur son article trois qui dispose que :« le plan d’urbanisme directeur trace le
cadre général de l’aménagement de la partie du territoire considérée. Il en fixe
les éléments essentiels, il constitue une prévision à long terme sur les formes et
les étapes du développement et de la modernisation de ce territoire ».
Ici, encore, on va utiliser la méthode déductive pour considérer que dès lors
qu’un espace a fait l’objet d’un plan d’urbanisme directeur, il constitue une
réserve urbaine. En effet, le détail des éléments essentiels prévus par le plan
directeur est noté à l’article 4, notamment :« un programme justifiant les
solutions adoptées décrivant les phases de l’urbanisation futur ». Par ailleurs,
explique l’article 25, dès lors que le plan d’urbanisme directeur est approuvé
sur un espace, « aucun travail public ou privé à entreprendre dans le périmètre
auquel s’applique le plan d’urbanisme ne peut être réaliser que si les
compatibles avec ce plan ». Ainsi , la réserve urbaine constituée par le plan
d’urbanisme est considéré d’office comme étant un périmètre urbain et ne
peut donc être exploité que dans le cadre du programme urbain prévu par le
plan.
On peut conclure de cette double analyse déductive qu’il n’existe pas un
domaine foncier urbain légalement constitué. Toutefois, il existe une zone (ou
un périmètre) urbaine, constitué de l’ensemble des espaces ayant fait l’objet
d’un lotissement et/ou d’un plan d’urbanisme.
L’importance de ce plan, qui prend en compte l’intérêt général, permet
d’utiliser des prérogatives de puissance publique pour le faire valoir. Il en est
ainsi pour les procédures d’expropriation ou de purge, que l’Etat utilise, selon
qu’il veut récupérer une propriété foncière ou une détention foncière
coutumière.
Paragraphe 2 : La purge ou l’expropriation pour cause d’utilité publique
La procédure est régie par le décret du 26 novembre 1930 sur
l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’occupation temporaire en
Afrique occidentale française, modifié par le décret du 16 juin 1931 et celui du
20 décembre 1933.
Il est bon de distinguer l’expropriation (A) de la purge (B), même si les deux se
font pour cause d’intérêt général.
A- L’expropriation pour cause d’utilité publique
L’expropriation se définit comme un transfert forcé de la propriété de tout
ou partie d’un bien immobilier au nom de l’utilité publique. C’est coercitive
qui permet de contraindre une personne à céder son bien en contrepartie
d’une indemnité.
L’expropriation pour cause d’utilité publique résulte d’une part de l’acte qui
autorise les opérations projetées telles que : construction de route, chemin de
fer ou port, travaux urbains, travaux militaires, aménagement et conservation
de forêts, restauration de chemin en montagne, protection de site ou
monument historiques, aménagement de force hydraulique et distribution
d’énergie, installation de services publics, création ou entretien du domaine
public, travaux d’assainissement, d’irrigation et de dessèchement, etc. Et
d’autre part, de l’acte qui déclare expressément l’utilité publique des dites
opérations.
La procédure de purge ou d’expropriation comporte une phase administrative
et une phase judiciaire.
.La phase administrative de la procédure d’expropriation
L’arrêté de cessibilité ou, dans le cas prévu, l’acte déclaratif d’utilité est
précédé d’une enquête de commodo et incommodo. L’arrêté de cessibilité est
publié au journal officiel et dans les journaux d’annonces légales de la situation
des lieux s’il en existe.
Il est notifié sans délai, par l’autorité administrative aux propriétaires
intéressées, occupant et usagers notoires. Dans un délai de deux mois, à dater
des publications et notifications prévus à l’article précédent, les propriétaires
intéressés sont tenus de faire connaitre les fermiers, les locataires ou
détenteurs de droit réels sur leur immeuble, faute de quoi ils restent seul
chargés envers ces derniers des indemnités que ceux-ci pourraient réclamer.
Tous les autres intéressés sont tenus de se faire connaitre dans le même délai,
faute de quoi ils sont déchus de tous droits.
.La phase judiciaire
Les tribunaux ne peuvent prononcer l’expropriation qu’autant qu’utilité
publique en a été déclarée. Le tribunal de première intense dans la
circonscription duquel se trouve les immeubles objet de la procédure
d’expropriation est seul compétent pour prononcer l’expropriation des
immeubles et pour fixer en même temps le montant de l’indemnité. Cette
dernière est établie en tenant compte dans chaque cas.
- De la valeur de l’immeuble avant la date de l’expropriation, étant
entendue que ladite valeur ne peut dépasser celle qu’avait ledit immeuble au
jour de la déclaration d’utilité publique. Toutefois, les constructions,
plantations et améliorations qui ont été autorisées sont prises en considération
dans l’évaluation de la valeur de l’immeuble.
- De la plus-value ou de la moins-value qui résulte pour la partie de
l’immeuble non expropriée, de l’exécution de l’ouvrage projeté. L’indemnité
d’expropriation ne doit comprendre que le dommage actuel et certain
directement causé par l’expropriation ; elle ne peut s’étendre à un dommage
incertain, éventuel ou indirect.
Une expertise devra être ordonnée, si elle est demandée par une des parties.
Elle devra être faite par trois experts, à moins que les parties soient d’accord
sur le choix d’un expert unique.
Le tribunal accorde, s’il y a lieu et dans les mêmes formes, des indemnités
distinctes aux intéressés. Dans le cas d’usufruit ou d’un droit analogue admis
par la coutume locale. Une seule indemnité est fixée par le tribunal, eu égard à
la valeur total de l’immeuble le propriétaire et l’usufruitier exercent leurs droits
sur le montant de l’indemnité.
Le propriétaire d’un bâtiment frappé d’expropriation peut en exiger
l’acquisition totale, par une déclaration formelle adressée au président du
tribunal avant le prononcé du jugement fixant l’indemnité. Il en est de même
du propriétaire d’un terrain qui, par suite de morcellement, se trouve réduit au
quart de la contenance totale si ledit propriétaire ne possède aucun terrain
immédiatement contigu et si la parcelle ainsi réduite est inférieure à 10 ares.
.Le paiement des indemnités
Dès la rédaction du procès-verbal de cession amiable ou dès le jugement
d’expropriation, l’indemnité fixée est offert à l’intéressé. Si ce dernier refuse de
la recevoir ou s’il y a des oppositions, l’administration est tenue de consigner
l’indemnité au trésor. Au cas où le propriétaire présumé ne produirait pas de
titre, ou si le titre produit ne paraît pas régulier, l’administration serait
également tenue de consigner l’indemnité. Dans ce cas, un avis inséré au
journal officiel et affiché au lieu de la situation de l’immeuble exproprié fait
connaitre ce dernier, le montant de l’indemnité et le nom du propriétaire
présumé ; si, dans le délai de six mois à dater de la publication au journal
officiel, aucune opposition n’est parvenue, l’indemnité est versée entre les
mains du propriétaire présumé. Si l’indemnité n’est pas acquittée ou consignée
dans les six mois de l’acte de cession amiable ou du jugement du tribunal, les
intérêts de 5% par an courent de plein droit au profit du propriétaire. Dès le
paiement de l’indemnité ou dès sa consignation, l’Administration peut entrer
en possession de l’immeuble exproprié. Les actes en résolution, revendication
et toutes autres actions réelles ne peuvent arrêter l’expropriation ou en
empêcher les effets. Les droits des réclamants sont transportés sur l’indemnité
et l’immeuble en demeure affranchi.
Si les immeubles acquis pour des travaux d’utilité publique ne reçoivent
pas cette destination ou si les immeubles expropriés pour cause de plus-value
ne sont pas utilisés conformément à l’acte déclaratif d’utilité publique, les
anciens propriétaires ou leurs ayants cause peuvent en demander la remise. Le
prix des immeubles rétrocédés est alors fixé à l’amiable et, s’il n’y a pas accord,
par le tribunal. La fixation par le tribunal ne peut en aucun cas excéder la
somme moyennant celle à laquelle les immeubles ont été acquis.
Il s’agit là de la procédure d’expropriation telle que définie par le code
d’expropriation en AOF en 1892 et modifié en 1933 et toujours d’application en
Côte d’Ivoire.
Cependant, si cette procédure est utilisée dans certains cas, en zone
urbaine, et notamment pour ce qui est des terrains déjà immatriculés, elle n’est
que très difficilement applicable aux terres coutumières qui « restent soumises
aux dispositions de la réglementation domaniale qui les concerne ». Or, peuton exproprier celui à qui on admet que des droits d’usage et non de propriété ?
La qualité de propriétaire doit donc leur être reconnue avant d’envisager
l’expropriation.
Les procédures d’expropriation sont donc aménagées par le décret n°2013-224
du 22 mars 2013, abrogeant le décret n°96-884 de sorte à pouvoir être
appliquées et acceptées par les villageois.
B-La purge
La procédure est régie par le décret n°2013-224 du 22 mars 2013 portant
règlementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour intérêt
général, tel que modifié par le décret n°2014-25 du 22 janvier 2014.
La purge, qui ne peut s’exercer que pour l’intérêt général, concerne les droits
coutumiers sur les sols dans les centres urbains et leurs zones d’aménagement
différé pourtant sur l’usage de ces sols ne sont pas soumises à la purge des
droits coutumiers sur le sol, les parcelles du domaine public, notamment :
-Les rivages de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marées ainsi qu’une
zone de 100 mètres mesurée à partir de cette limite ;
-La zone de 25 mètres de large à partir de la limite déterminée par la
hauteur des plus hautes eaux des lagunes, fleuves et lacs avant le
débordement.
Il est important de savoir que les droits coutumiers sur les sols dans les centres
urbains et les zones d’aménagement différé portant sur l’usage de ces sols. Ils
sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à quelque
titre que ce soit. Par conséquent, nul ne peut se porter cessionnaire desdits
droits sur l’ensemble du territoire national.
La purge des droits coutumiers sur les sols ne peut être exercée que par
l’Etat qui agit pour son propre compte ou pour celui des communes et ne
peut s’opérer que par voie administrative.
La purge des droits coutumiers sur les sols donne lieu, pour les détenteurs de
ces droits, à une indemnisation correspondant à la destruction des cultures et
impenses existant sur le sol concerné au moment de la purge. Les indemnités
sont déterminées à partir de barèmes fixés par les services du ministère chargé
de l’agriculture, ou d’estimations d’après des prix courants et connus, pratiqués
dans la région considérée (des décrets fixent ces barèmes).
Une compensation est prévue aussi, qui correspond à la perte de la source du
revenu agricole qui peut être tiré de l’exploitation du sol. Elle est assurée par
l’attribution, à titre gratuit, de lots de terrains équipés ou non. Le nombre et la
superficie de ces lots, dits « de compensation » sont déterminés en fonction de
leur niveau d’équipement futur.
C’est une commission administrative, constituée spécialement pour
l’opération, qui est chargée d’identifier les terres concernées et leurs
détenteurs, et de déterminer les identités et compensations.
Elle comprend des représentants des ministres chargés de l’urbanisme,
des finances, de l’intérieur, de l’agriculture, les maires des communes, ou leurs
représentants désignés par la collectivité concernée. Elle est présidée, à
Abidjan par le représentant du ministre chargé des finances, et en région par le
préfet ou son représentant.
Son secrétariat est assuré par le représentant du ministre chargé de
l’urbanisme. Pour une opération déterminée, les membres de la commission
sont désignés par un arrêté conjoint du ministre chargé des finances et du
ministre chargé de l’urbanisme.
La commission :
-Procède, après enquête contradictoire, à l’identification des terres
comprises dans le périmètre de l’opération projeté qui sont soumises au droit
coutumier, et au recensement des détenteurs de ces droits.
Détermine des indemnités et des compensations qui sont
proposées aux détenteurs des droits coutumiers, conformément aux
dispositions de l’article 4 ci-dessus ;
- Dresse enfin un état comprenant la liste des terres devant faire l’objet
d’une purge, des détenteurs des droits coutumiers sur ces terres, des
indemnités et compensations correspondantes, qui sont ratifiées par un arrêté
conjoint du ministre chargé des finances et du ministre chargé de l’urbanisme
après avis de la commission.
La purge des droits coutumiers sur une parcelle est constatée par
l’immatriculation de cette parcelle au nom de l’Etat ou d’une collectivité
territoriale qui en devient propriétaire.
Section 2 : Les instruments de gestion communs au foncier
Il s’agit d’une part, du livre foncier et du cadastre et, d’autre part des
plans d’urbanisme.
Paragraphe 1 : Le livre foncier et le cadastre
A-Le livre foncier
Introduite en Côte d’Ivoire dès 1900, la procédure d’immatriculation est
une « procédure administrative d’enregistrement par laquelle l’autorité
compétente reconnait l’existence d’un droit de propriété sur un immeuble
géométriquement et spatialement identifié ». Au terme de cette
immatriculation au livre foncier, précise le décret colonial du 26 juillet 1932
applicable à l’AOF, l’immatriculation de l’immeuble annule tout régime
antérieur.
Citant le Roy E., le thésaurus du foncier explique que ce régime caractérise les
pays de conquête, afin d’y sécuriser les droits des nouveaux arrivants. Ainsi,
dès le début du 20ème siècle, les administrations des colonies françaises ont
considéré l’immatriculation au livre foncier comme le moyen le mieux adapté
à une politique de sécurisation foncière et d’accroissement de la productivité
agricole.
Le livre foncier n’est pas à proprement dit un livre comme son nom l’indique,
mais plutôt une institution civile détenant des registres mentionnant les
droits réels des propriétaires d’un immeuble ainsi que les servitudes et les
charges grevant ces droits.
L’inscription d’un droit au livre foncier bénéficiant de la présomption
d’exactitude, elle accorde des droits définitifs à son titulaire, opposables au
tiers.
Les droits pouvant être publiés au livre foncier sont majoritairement les droits
réels immobiliers, mais aussi certains droits personnels ainsi que des
restrictions au droit de disposer.
Concernant les droits réels immobiliers, c’est-à-dire les droits s’exerçant
sur les immeubles, on peut citer le droit de propriété ou encore la gestion
d’une copropriété. On peut citer aussi les servitudes qui sont celles prévues par
le code civil qui résultent du fait de l’Homme et qui sont établies par un titre ou
par une prescription. On peut citer par ailleurs, l’usufruit lorsqu’il n’est pas issu
d’un texte de loi mais d’une convention, ainsi que le droit d’usage ou encore les
sûretés réelles qui sont des garanties offrant à un créancier un droit sur un
bien, meuble ou immeuble, et qui lui permet d’obtenir le paiement de sa
créance sur le produit de la vente de ce bien, en cas de défaillance de débiteur.
En ce qui concerne les droits personnels, il s’agit pour l’essentiel des baux
emphytéotiques, des baux à construction ou encore des quittances de loyer de
plus de trois ans.
Quant aux restrictions au droit de disposer, elles se déclinent en
restrictions légales, restrictions conventionnelles ou testamentaires,
restrictions judiciaires. La première catégorie des restrictions légales implique
notamment le droit à résolution d’un contrat synallagmatique ainsi que l’action
révocatoire d’une donation. Les restrictions conventionnelles ou
testamentaires sont celles qui résultent de la volonté de l’émetteur, à
l’exemple des promesses de ventes. Les restrictions judiciaires, quant à elles,
sont celles qui émanent d’une décision judiciaire. L’inscription au livre foncier
obéit à des règles strictes et seuls les droits susceptibles d’être publiés doivent
l’être. De cela dépend la fiabilité des registres fonciers et de l’institution toute
entière.
B-Le cadastre
Le cadastre désigne à la fois le document dressant l’état de la propriété
foncière d’un territoire, ainsi que l’institution chargée de tenir et de contenir
ces documents territoriaux, y compris les travaux de terrain ayant abouti à la
constitution de ces documents ou systèmes d’information cadastraux.
Le cadastre comprend deux types de documents qui concernent pour le
premier : une information littérale (c’est-à-dire les fichiers) et pour le second :
une information cartographique (c’est-à-dire les plans cadastraux).
Il importe d’insister sur les missions et les attributions du cadastre :
Concernant ses missions, le cadastre doit réaliser :
- Une mission technique : réalisation, production, gestion et maintenance
de l’infrastructure et de la cartographie cadastrale ;
- Une mission foncière et juridique : assistance au Conservateur de la
Propriété foncière et des Hypothèses dans la procédure de création des titres
fonciers ;
- Une mission fiscale : détermination de l’impôt sur le patrimoine foncier
et de l’impôt sur le revenu foncier à partir des déclarations souscrites par les
contribuables ;
- Et enfin une mission documentaire : collecte et mise à disposition de
données aux utilisateurs (Etat, secteur privé, particuliers, etc.).
Concernant ses attributions, le cadastre est principalement chargé :
- De la réalisation, la conservation et la protection de l’infrastructure
cadastre et des plans cadastraux ;
- Du service de renseignement permanent pour les personnes publiques et
privées ainsi que de la liaison avec les services des autres ministères effectuant
des travaux topographiques ;
- De la vérification des dossiers techniques d’immatriculation, de
morcellement et de fusion transmis par le conservateur de la Propriété foncière
et des hypothèques ;
-L’établissement de l’assiette de l’impôt foncier.
Paragraphe 2 : Les plans d’urbanisme
Le plan d’urbanisme est un document graphique complété par un
document écrit, où figurent l’affectation et les conditions d’utilisation des sols
pour un territoire déterminé. Selon le champ d’application qu’il va concerner, il
sera soit un plan d(urbanisme de détail, soit un plan d’urbanisme de directeur.
Le plan d’urbanisme de détail qui se présente sous la forme de plan
d’occupation des sols ou de plan de secteur etc. est une sorte de plan de
précision venant en appui au plan d’urbanisme directeur lorsque la localité
concernée est dotée. Le plan d’urbanisme de détail détermine les conditions
d’occupation du sol de façon aussi précise que cela est nécessaire.
Le plan d’urbanisme directeur quant à lui trace le cadre de
l’aménagement de la partie d’un territoire considéré. Il en fixe les
aménagements essentiels, il constitue une prévision à moyen et long terme sur
les formes et les étapes du développement et de la modernisation de ce
territoire. Il doit ainsi permettre :
- De localiser les zones d’habitation et d’activités à créer ;
- De localiser les zones où il convient de créer des réserves foncières ;
- De localiser les grands équipements d’infrastructures et de
superstructure ;
- De prévoir les actions de rénovation, de restructuration des milieux
bâtis ;
- De canaliser les grands investissements privés ou semi-publics.
Le plan d’urbanisme directeur se compose de trois éléments :
- L’inventaire des données urbaines ;
C’est un document écrit qui expose les hypothèses sur lesquelles se fonde le
plan d’urbanisme ; il explique et justifie les choix d’aménagement.
- Le schéma d’urbanisme directeur
C’est un document graphique réalisé en principe au 1/10 000 qui localise les
espaces à urbaniser, les espaces naturels à protéger, les grands équipements
etc. il est accompagné d’un rapport justificatif.
- Le plan programme à court terme
C’est à fois un document de planification physique qui précise l’occupation des
sols correspondant aux besoin de la ville pour les cinq années à venir et un
document réalisé de programmation d’équipements. Il servira à l’élaboration
des budgets d’investissement de l’Etat et de la commune et à la recherche de
financement. Le plan programme se présente sous forme de fiches et d’un plan
à l’échelle 1/5 000.
Le plan d’urbanisme directeur ne peut concerner que :
- Les localités de plus de 10 000 habitants
- Les localités de plus de 5 000 habitants ayant un statut administratif
(commune ou sous-préfecture).
En principe, un PUD devient caduc au bout de 10 ans. Cependant, si la
localité connait une dynamique urbaine avec un taux de croissance élevé, ainsi
qu’un regain d’activité économique conséquent, une mise à jour, voire une
révision du PUD peut être réaliser avant ce délai.
Les plans d’urbanisme ont donc une influence sur l’organisation du cadre
de vie des individus. Ainsi, tout particulier par exemple qui souhaiterait
construire un habitat devrait se munir d’un permis de construire, lequel ne
serait accordé que si le projet de construction respecte les plans d’urbanisme0
Pour autant la gestion pratique du foncier urbain est loin d’être conforme.
Chapitre 2 : Les conditions d’accès à la propriété en droit foncier urbain
La procédure d’appropriation d’un terrain de l’espace foncier urbain
implique nécessairement que le terrain fasse partie d’un lotissement (section
1) et soit doté d’un Arrêté de Concession Définitive (ACD) (section).
Section 1 : Le lotissement préalable
En Côte d’Ivoire, il existe trois sortes de lotissement. Il est bon d’en faire une
présentation (paragraphe 1) avant de se pencher sur les particularités de
chacune (paragraphe 2).
Paragraphe 1 : Les données générales sur le lotissement
Avant toute chose, commençons par définir le lotissement.
Le lotissement est une division d’un terrain en vue de sa construction qui
intervient au terme d’une demande faite auprès des autorités compétentes.
Le lotissement se distingue du simple morcellement dans lequel il n’est pas
prévu de construire les parties détachées. En droit ivoirien, le lotissement
caractérise le périmètre urbain, par opposition au Domaine foncier rural.
Il est défini et organisé par quatre décrets :
- Le décret n°70-294 du 13 mai 1970 modifiant le décret n°67-18 du 11
janvier 1967 relatif aux lotissements privés ;
- Le décret n°78-680 du 18 août 1978 portant règlementation de la
procédure d’attribution des lots de terrains urbains et abrogation du décret
n°70-338 du 25 mai 1970 ;
- Le décret n°77-906 du 05 novembre 1977 relatif aux lotissements
ruraux ;
- Le décret n°95-520 du 05 juillet 1995 portant organisation des
procédures d’élaboration, d’approbation et d’application des lotissements du
domaine privé urbain de l’Etat et des communes.
*Suivant les grands principes occidentaux d’urbanisation, la technique du
lotissement est utilisée comme principal moyen d’organisation de l’espace. Elle
permet d’assurer une mage urbaine ordonnée et uniformise, en apparence, les
trames de la ville. Le lotissement est une opération qui consiste à diviser un
terrain donné en plusieurs parcelles (appelées lots), grâce à un processus de
vente ou de locations simultanées ou successive.
Il s’opère en vue de la création d’habitation, de jardins ou d’établissements
industriels et commerciaux, et se réalise selon un plan appelé plan de
lotissement qui est en réalité un plan d’urbanisme de détail, inséré ou non à
l’intérieur d’un plan d’urbanisme directeur.
En principe, lorsque le terrain est la propriété de l’Etat, le conseil
municipal ou le conseil de la ville d’Abidjan est habilité à demander
l’établissement de projets de lotissements. La demande est adressée par le
Maire au Ministre chargé de la construction et de l’urbanisme par
l’intermédiaire du Ministre de l’intérieur. Il en est de même lorsque les terrains
sont des terrains ruraux et qu’ils sont situés dans les limites territoriales d’une
commune.
Toutefois, la demande de projets de lotissement des terrains relève de la
compétence du conseil municipal ou du conseil de la ville selon le cas Ladite
demande n’est recevable que si les collectivités villageoises intéressées ont été
consultés au préalable par les autorités municipales ou de la ville compétentes.
Les lotissements du domaine urbain de l’Etat ou des communes sont
réalisées à l’initiative ou avec l’autorisation préalable du ministre chargé de
l’urbanisme.
Le maire de la commune ou de la ville peut, après délibération du conseil
municipal, saisir le ministre chargé de la construction et de l’urbanisme d’un
projet de lotissement situé dans les limites du périmètre de la commune. Les
projets lotissements sont dressés par des urbanistes inscrits au tableau de
l’ordre national des urbanistes et approuvés par le ministre chargé de
l’urbanisme.
Pour toutes les formes de lotissement, les projets doivent être établis
conformément au plan d’urbanisme directeur ou de détail ou à tout document
d’urbanisme en tenant lieu.
Le dossier de demande de lotissement doit comporter les pièces suivantes :
- Une note de présentation exposant l’opération, les objectifs, et les
diverses justifications ;
- Un extrait du plan d’urbanisme directeur de la commune, lorsque ce
document existe, ou, dans le cas contraire, une carte simplifiée d’occupation du
sol ;
- Un plan d’état des lieux du terrain à lotir ;
- Un plan parcellaire assorti d’un règlement d’urbanisme fixant les règles
et servitudes relatives à l’urbanisation des sols, d’un cahier des charges et d’un
dossier comprenant les éléments théoriques d’implantation du lotissement ;
- Une étude d’impact du projet sur l’environnement.
* Paragraphe 2 : Les différentes sortes de lotissement
Il existe trois sortes de lotissement :
*Le lotissement administratif
C’est un lotissement qui trouve son origine dans une décision administrative.
C’est une autorité administrative qui a initié le projet. Il peut s’agir du ministre
chargé de la construction et de l’urbanisme, du sous-préfet ou du maire d’une
localité.
*Le lotissement privé
C’est un lotissement initié par un propriétaire privé. Celui-ci doit évidemment
être inscrit au livre foncier. Sa décision est ensuite soumise à l’administration.
*Le lotissement villageois
C’est lorsque le lotissement est initié par une communauté villageoise. Il est
soumis à l’administration pour avis et application. Une fois le dossier de
demande de lotissement constitué comme prévu dans le paragraphe ci-dessus,
il suit une procédure précise selon la forme du lotissement :
- Le lotissement administratif
- Le dossier de demande de lotissement, initié par le ministre de la
construction et de l’urbanisme ou par une autorité locale compétente est
contrôlé par les services compétents du ministre ;
- Un arrêté d’ouverture d’enquête de « commodo et incommodo » d’une
durée de 30 jours (1 mois) est pris à la sous-préfecture ou à la mairie concernée
par le lotissement ;
- Une commission mixte, dont la composition est prévue par les décrets de
1978 et de 1995 précités, instruit le dossier ;
- Un procès-verbal de la réunion de la commission mixte de lotissement
est transmis au ministère chargé de l’urbanisme qui procèdera à
l’immatriculation du périmètre à lotir et prendra un arrêté d’approbation du
lotissement ;
- L’espace à lotir est immatriculé au nom de l’Etat (il devient donc la
propriété de l’Etat) ;
- Le ministre de la construction et de l’urbanisme signe l’arrêté
d’approbation du plan de lotissement ;
- Une fois approuvé, le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous
le contrôle du directeur régional de la construction et de l’urbanisme ;
- Le géomètre procède à l’abonnement des lots ;
- La direction chargée de l’urbanisme ou la direction régionale contrôle
l’abonnement et délivre un certificat de conformité ;
- Le procès-verbal des travaux des commissions attribue un numéro de
priorité à chaque dossier retenu et est adressé, dans un délai de quinze jours
(15 jours) à l’autorité compétente pour attribution ;
- Le ministre chargé de la construction et de l’urbanisme pour
l’agglomération d’Abidjan ainsi que pour les terrains à usage industriels et
commerciaux situés dans les autres localités, avec ampliation aux préfets des
localités concernées ;
- Le préfet pour les terrains d’habitation de leurs localités respectives.
*Le lotissement villageois
-La demande de lotissement villageois, initiée par la communauté
villageoise, est adressée au ministre de la construction et de l’urbanisme (ou les
préfets pour les zones hors d’Abidjan) ;
-Il envoie sur le terrain une mission de reconnaissance chargée de faire un
rapport sur le site choisi ;
-La sous-direction vérifie alors, au vu du rapport de la mission, la
conformité du projet de lotissement établi sous forme de plan parcellaire ;
-Un arrêté d’ouverture d’enquête de « commodo et incommodo » d’une
durée de 30 jours s’ouvre à la mairie (pour Abidjan notamment) concernée par
le lotissement ;
-Une commission mixte, dont la composition est prévue par les décrets de
1978 et de 1995 précité, instruit le dossier ;
- Un procès-verbal de la réunion de la commission mixte de lotissement
est transmis au ministère chargé de l’urbanisme qui procèdera à
l’immatriculation du périmètre à lotir et prendra un arrêté d’approbation du
lotissement ;
- L’espace à lotir est immatriculé au nom de l’Etat (il devient donc la
propriété de l’Etat) ;
- Le ministre de la construction et de l’urbanisme signe l’arrêté
d’approbation du plan de lotissement ;
- Une fois approuvé, le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous
le contrôle du directeur régional de la construction et de l’urbanisme ;
- Le géomètre procède à l’abonnement des lots ;
- La direction chargée de l’urbanisme ou la direction régionale contrôle
l’abonnement et délivre un certificat de conformité ;
- Le procès-verbal des travaux des commissions attribue un numéro de
priorité à chaque dossier retenu et est adressé, dans un délai de quinze jours
(15 jours) à l’autorité compétente pour attribution ;
- Le ministre chargé de la construction et de l’urbanisme pour
l’agglomération d’Abidjan ainsi que pour les terrains à usage industriels et
commerciaux situés dans les autres localités, avec ampliation aux préfets des
localités concernées ;
- Le préfet pour les terrains d’habitation de leurs localités respectives ;
- Dans les deux cas, l’autorité compétente procède à la distribution des
lots sur la base des propositions faites par les autorités villageoises en tenant
compte des droits coutumiers.
*Le lotissement privé
- Le ministre de la construction et de l’urbanisme est en charge de
l’instruction du dossier de lotissement. C’est donc à lui qu’est adressée la
demande de lotissement ;
- Il envoie sur le terrain une mission de reconnaissance chargée de faire un
rapport sur le site choisi ;
- La sous-direction vérifie alors, au vu du rapport de la mission, la
conformité du projet de lotissement établi sous forme de plan parcellaire ;
- Le lotissement privé est soumis à l’autorisation préalable du ministre
chargé de l’urbanisme ;
- Le lotisseur doit soumettre un projet élaboré par un urbaniste privé
agréé, au ministère chargé de l’urbanisme ;
- Le géomètre procède après avis favorable, à l’abonnement des terrains ;
- Le ministre chargé de l’urbanisme délivre ensuite un certificat de
lotissement qui vaut approbation ;
-Le propriétaire peut alors procéder à la vente des terrains bâtis ou non.
L’autorisation appelée à se prononcer sur les demandes de lotissement ne peut
les agréer que si ces lotissements sont conformes au plan d’urbanisme. Une
fois le lotissement réalisé et assuré de l’immatriculation de la parcelle
concernée, il faut encore obtenir un permis de construire avant de bâtir.
* Section 2 : L’arrêté de concession définitive (ACD) et le transfert de
propriété
L’obtention d’une parcelle du domaine foncier urbain n’est possible
qu’après l’établissement d’un arrêté de concession définitive (ACD), qui fera ici
l’objet principal de notre développement.
. L’établissement de l’arrêté de concession définitive
Selon le droit ivoirien, la propriété foncière en zone urbaine s’établit par
l’immatriculation au registre foncier ouvert à cet effet par l’administration.
C’est l’ordonnancen°2013-481 du 20juillet 2013 qui fixe les règles d’acquisition
de la propriété des terrains urbains.
Selon cette ordonnance qui a valeur de loi (car ratifié par l’Assemblée
Nationale), toute occupation d’un terrain urbain doit être justifiée par la
possession d’un titre de concession définitive délivré par le ministre chargé de
la construction et de l’urbanisme.
‘’ La pleine propriété des terrains urbains immatriculés au nom de l’Etat est
conférée par un arrêté de concession définitive selon la procédure ci-après’’ :
- Une demande d’arrêté de concession définitive composée d’un dossier
technique est déposée au services du guichet unique du Foncier et de l’Habitat
du ministère en charge de la construction et de l’urbanisme dans les chefs-lieux
de district ou régionaux ;
- La demande d’arrêté de concession définitive est instruite par la
direction du domaine urbain située dans les chefs-lieux urbains territoriaux, qui
établit une attestation domaniale ;
- Lorsque le terrain n’est pas immatriculé, le dossier est transmis à la
direction de la conservation foncière de l’enregistrement et du timbre du
ministère de l’économie et des finances ou à ses représentations territoriales,
pour la création du titre foncier ;
- Après l’immatriculation, un plan du titre foncier certifié joint au dossier
initial est transmis à la direction du domaine urbain du ministère en charge de
la construction et de l’urbanisme ;
- L’arrêté de concession définitive, signé du ministre chargé de la
construction et de l’urbanisme, est transmis à la direction du domaine urbain ;
- Après le paiement du prix d’aliénation du terrain, des droits et taxes par
le demandeur, le conservateur de la propriété foncière et des hypothèques
compétents publie l’arrêté de concession définitive au livre foncier et établit un
état foncier ;
- Le service compétent du ministère en charge de la construction et de
l’urbanisme inscrit l’arrêté de concession définitive dans le registre domanial ;
- Le retrait par le demandeur de l’arrêté de concession définitive, se fait au
service du guichet unique du foncier et de l’habitat du ministère en charge de
la construction et de l’urbanisme ;
- Les détenteurs de lettres d’attribution ou d’arrêté de concession
provisoire délivrés avant l’entrée en vigueur de la présente ordonnance sont
tenus de se mettre en conformité avec les dispositions de celle-ci ;
- Les demandeurs de lettres d’attribution ou arrêté de concession
provisoire en cours au jour de l’entrée en vigueur du présent décret aboutiront
à l’établissement d’un arrêté de concession définitive.
Ainsi, la procédure longue et complexe d’acquisition de la propriété foncière en
zone urbaine a été simplifiée avec la création du guichet unique et d’un titre
unique.
En effet, il ne s’agit plus pour l’aspirant de détenir l’un ou l’autre des nombreux
titres précités dans l’ancienne procédure et donc de faire valoir devant les
tribunaux la primauté de son titre sur un autre. Une primauté qui s’établissait
selon les tribunaux, soit sur la base de l’avancée de la procédure, soit sur
l’antériorité du premier document administratif.
Avec l’ACD, un seul document administratif est établie. Mais cette apparence
simplicité est aussi le nœud du problème. Le décret d’application n°2013-482
du 2 juillet 2013 ne donne pas en effet les détails du dossier technique. Sur
quelles bases donc le dossier servant à établir un titre de propriété
insusceptible de recours sera-t-il constitué ? La question reste posée.
Assurément, la simplicité de la nouvelle procédure est extrêmement
attrayante, mais encore faut-il qu’elle soit efficace. Et pour cela, il importe que
le dossier servant à établir l’ACD soit suffisamment probant, car même l’ACD ne
peut échapper à un contrôle juridique à postériori. Une fois la propriété du
terrain établie, le propriétaire peut alors transmettre son terrain par succession
ou le céder par vente ou par donation entre vifs.