Le placement immobilier au travers des Sociétés

Le placement immobilier au travers des Sociétés Civiles de
Placement Immobilier
Le principe
Les SCPI, ou « Pierre Papier » sont des organismes de placement collectif ayant pour fonction
l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. L’argent collecté auprès des épargnants
sera placé dans la SCPI et utilisé dans l’investissement d’un parc immobilier. Chaque épargnant
deviendra alors associé de la SCPI et propriétaire d’un pourcentage du parc immobilier. Un revenu
trimestriel est versé au travers de la collecte des loyers et redistribué auprès des épargnants et de la
société de gestion. C’est un placement non côté, utilisé sur du moyen long terme. Il est possible
de souscrire à une SCPI au travers d’une assurance vie, par démembrement, par emprunt, ou en
direct.
Les atouts du placement dans une SCPI
o Percevoir des revenus réguliers (notamment concernant les SCPI de rendement) qui peuvent être
immédiats ou différés.
o Accéder à l’investissement en immobilier sans disposer d’un apport en capitaux important.
o Profiter de la constitution d’un capital par l’emprunt en déduisant fiscalement les intérêts de cet
emprunt.
Ce placement est réputé souple car il bénéficie d’une règlementation facilitant sa liquidité (contrairement
à la détention d’un bien immobilier en direct), de plus il est moins volatil que les actions, et plus rentable
que les obligations. C’est également un placement diversifié, en effet la multiplication des biens et leur
diversification (type de bien, situation géographique) permet d’amoindrir le risque de ces actifs.
De par ses statuts, ce placement oblige à une grande transparence d’informations vis à vis des associés
(bilans trimestriels et annuels obligatoires, placement soumis au contrôle de l’AMF).
La classification des SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI, et plusieurs moyens de les classifier. Généralement on les distingue par
leur logique d’investissement :
o Les SCPI de distribution :
o Objectif : générer des revenus importants et stables dans le temps.
Cette catégorie, aussi appelées les SCPI « classiques », ont un patrimoine immobilier constitué d’actifs
du secteur tertiaire c’est à dire de bureaux, mais peuvent être également axées sur des commerces ou
locaux d’activités. On peut donc également en trouver des diversifiées, ou spécialisées sur une zone
géographique (cf SCPI régionales).
o De valorisation (ou de Plus Value) :
o Objectif : créer une plus value à terme à la revente de ses immeubles.
Cette classe de SCPI joue plus particulièrement sur une variation positive de la valeur de leurs biens lors
de sa liquidation. La durée de vie de ces SCPI est par conséquent moins importante (environ 15ans contre
50ans pour une SCPI de distribution). Leur patrimoine immobilier est plus généralement composé de
logements et notamment sur les secteurs des grandes métropoles françaises.
o Fiscales :
o Objectif : défiscaliser tout en se créant un capital et des revenus fonciers.
Ce type de SCPI est composé d’actifs immobiliers éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation
(Malraux, Pinel, Duflot..) permettant de bénéficier ainsi de ces avantages.
Ces différents types de SCPI ne sont pas forcément à souscription ouverte. Elles peuvent être à capital
fixe ou bien à capital variable :
o Capital fixe : Le nombre de parts est fixe jusqu’au moment ou la société de gestion décide de
faire une augmentation en capital. Cependant en dehors de ces périodes d’augmentation de
capital, il reste possible d’acquérir des parts de cette SCPI sur le marché secondaire lorsqu’un
associé décide de céder celles-ci.
o Capital variable : Ici le nombre de parts varie dans le temps en fonction des retraits ou
souscriptions de parts. Cependant il reste la possibilité pour la société de ne pas faire croitre le
nombre de ses parts. Par conséquent celle-ci ne retient que le nombre de souscriptions qui sera
compensé par des retraits. Dans le cas où le nombre de souscriptions n’est sont pas suffisant
assurer cette compensation, il reste à la société de gestion la possibilité de vendre des biens afin
de compenser les demandes de retrait et donc d’assurer une certaine liquidité pour les épargnants.
D’un point de vue fiscal :
Les revenus distribués par la SCPI sont fiscalisés, et donc à préciser sur la déclaration des revenus
annuelle. La fiscalité de ces actifs est sensiblement la même que celle attribuée à un bien immobilier.
Les SCPI fiscales quand à elles disposent d’avantages fiscaux spécifiques à leur situation.
La fiscalité générale associée aux revenus
Concernant les revenus fonciers issus des loyers : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le
revenu après application des prélèvements sociaux. Il est possible d’opter pour le régime réel, ou bien le
régime micro foncier en fonction de votre situation. Les intérêts d’emprunt sont en revanche déductibles
des revenus fonciers perçus.
Pour le cas des revenus financiers issus des placements de trésorerie sécurisés de la SCPI, ceux ci sont
également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application des prélèvements
sociaux.
La fiscalité générale associée aux plus-values
En cas de revente, les Plus-Values seront à appliquées au régime des plus-values immobilières c’est à
dire un taux d’imposition à 19% et 15,5% de prélèvements sociaux. Cependant cette fiscalité va
dépendre du nombre d’année de détention de l’actif, car il existe un abattement progressif qui permet une
exonération totale au bout de 30 ans de détention des parts.
Abattement progressif pour
le taux d’imposition
Abattement progressif pour
les prélèvements sociaux
De 1 à 5 ans
Pas d’abattement
Pas d’abattement
De 6 a 21 ans
6%
1,65%
A 22 ans
4%
1,60% (a verifier)
Exonération totale
9%
De 23 à 30 ans
Exonération totale
Après 30 ans
Les indicateurs de performance des SCPI
Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM ou DVM)
Celui ci est un indicateur de rendements permettant de mesurer l’historique de la distribution de revenus
de la SCPI. Le TDVM est calculé de la manière suivante :
𝑫𝑽𝑴 =
𝒅𝒊𝒗𝒊𝒅𝒆𝒏𝒅𝒆 𝒃𝒓𝒖𝒕 𝒑𝒂𝒓 𝒑𝒂𝒓𝒕 𝒔𝒖𝒓 𝒍′ 𝒂𝒏𝒏é𝒆
𝑷𝒓𝒊𝒙 𝒎𝒐𝒚𝒆𝒏 𝒅𝒆 𝒍𝒂 𝒑𝒂𝒓𝒕 𝒔𝒖𝒓 𝒍′ 𝒂𝒏𝒏é𝒆
DVM SCPI immobilier d’entreprise et rendement OAT 10 ans
source : Ieif, Banque de France
La Variation du Prix Moyen de la Part (VPM)
Ce ratio permet d’indiquer assez clairement l’évolution du prix de la part d’une SCPI dans le temps. Il
correspond au calcul suivant
𝑽𝑷𝑴 =
(𝑷𝒓𝒊𝒙𝒏 − 𝑷𝒓𝒊𝒙𝒏−𝟏 )
𝑷𝒓𝒊𝒙𝒏−𝟏
La VPM peut être négative ou positive, on peut également régulièrement avoir une VPM égale à 0. Cela
indique que le prix de la part est fixe, c’est généralement le cas de la SCPI à capital variable car le prix de
la part est géré par la société de gestion, par conséquent si le patrimoine immobilier de la SCPI ne varie
pas, ainsi que la valeur de marché alors le prix sera fixe.
Le Taux de Rendement Interne (TRI)
Cet indicateur retrace l’historique de la SCPI, il mesure la rentabilité de celle ci dans le temps. C’est
donc un excellent indicateur de performance permettant la comparaison des SCPI entre elles.
Cet indicateur tiens compte de plusieurs données :
o l’évolution de la valeur de la part : différence entre le prix d’acquisition et la valeur de retrait
(pour les SCPI à capital variable), ou différence entre le prix d’acquisition et le prix d’exécution
(pour les SCPI à capital fixe). L’ensemble des frais est prix en compte dans ces prix.
o les revenus fonciers distribués sur la période.
Taux d’Occupation Financier (TOF)
C’est une donné qui permet d’évaluer la performance locative d’une SCPI. Il correspond au calcul
suivant :
𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒍𝒐𝒚𝒆𝒓𝒔 + 𝒊𝒏𝒅𝒆𝒎𝒏𝒊𝒕é𝒔 𝒅′ 𝒐𝒄𝒄𝒖𝒑𝒂𝒕𝒊𝒐𝒏 + 𝒊𝒏𝒅𝒆𝒎𝒏𝒊𝒕é𝒔 𝒄𝒐𝒎𝒑𝒆𝒏𝒔𝒂𝒕𝒓𝒊𝒄𝒆𝒔 𝒅𝒆 𝒍𝒐𝒚𝒆𝒓𝒔
𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆𝒔 𝒍𝒐𝒚𝒆𝒓𝒔 𝒇𝒂𝒄𝒕𝒖𝒓𝒂𝒃𝒍𝒆𝒔 𝒆𝒏 𝒄𝒂𝒔 𝒅𝒆 𝒍𝒐𝒄𝒂𝒕𝒊𝒐𝒏 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒖 𝒑𝒂𝒕𝒓𝒊𝒎𝒐𝒊𝒏𝒆 𝒅𝒆 𝒍𝒂 𝑺𝑪𝑷𝑰
Le total des loyers et indemnités d’occupation perçus majorés des indemnités compensatrices de loyers et
le montant total des loyers facturables dans le cas où la totalité du patrimoine immobilier de la SCPI
serait occupé.
Taux d’Occupation Physique (TOP) :
Cet indicateur est régulièrement communiqué, malheureusement le mode de calcul de celui ci diffère
d’une société de gestion à l’autre, il ne permet donc pas d’être un outil efficace dans l’évaluation de la
performance d’une SCPI. Il correspond généralement au calcul suivant :
𝒔𝒖𝒓𝒇𝒂𝒄𝒆 𝒅𝒆𝒔 𝒍𝒐𝒄𝒂𝒖𝒙 𝒐𝒄𝒄𝒖𝒑é𝒔
𝒔𝒖𝒓𝒇𝒂𝒄𝒆 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆𝒔 𝒍𝒐𝒄𝒂𝒖𝒙
Capitalisation en M€
TRI 5 ans
TRI 10 ans
Total des SCPI classiques
29 196,11
6,33%
9,24%
Bureaux
22 205,19
5,25%
8,42%
Commerces
4 640,72
8,10%
10,32%
Spécialisées
331,48
6,41%
7,69%
Diversifiées
2 019, 52
7,13%
10,32%