t arbitrer, u presque) Reste que, amoureux choix ! ont pris

SPÉCIALPLACEMENTS
Quel type de bien acheter ?
Immobilier.
Ancien ou neuf,
comptant ou
à crédit, en direct
ou via une SCPI…
Des conseils pour
ne pas se tromper.
par Laurence Allard,
avec Bruno Monier-Vinard
I
l n’y a pas photo ! Pendant la décennie qui vient de s’écouler, la
pierre a été le placement le plus
rentable. Et de loin. Un épargnant
qui a acheté pour le louer un appartement en 1999 a gagné en dix
ans 219 %, selon les calculs de l’Institut de l’épargne immobilière et
foncière. S’il lui avait préféré des
obligations, il n’aurait gagné que
50 % et s’il s’était tourné vers les
actions, il aurait perdu 3 % (voir
graphique). Des chiffres bruts qu’il
faut cependant nuancer. Car, plutôt que de suivre les indices, notre
épargnant aurait pu choisir des
fonds actions qui se sont mieux
comportés, comme par exemple
ceux de Carmignac Gestion. Carmignac Patrimoine a par exemple
progressé sur la période de 124 %.
Il aurait pu également arbitrer,
vendre au plus haut (ou presque)
et racheter au plus bas. Reste que,
sans se fatiguer, notre amoureux
de la pierre a fait le bon choix !
Les Français en ont pris
conscience ! Ils n’ont jamais autant
acheté d’immobilier en tant que
placement, que ce soit des biens
en direct ou des parts de SCPI. Pour
preuve, les prix ne se sont pas
écroulés pendant la crise. Ils ont
chuté au plus bas en moyenne de
20 % avant de se ressaisir, si bien
que, par rapport à début 2008, la
110 | 27 mai 2010 | Le Point 1967
baisse n’est plus en moyenne selon
la Fnaim que de 7 %. Dès le troisième trimestre 2009, le marché a
amorcé une reprise, qui ne s’est
pas démentie depuis ; mieux, qui
n’a cessé de s’accélérer.
La pierre a ainsi confirmé son
qualificatif de valeur refuge. Ce
qui ne veut pas dire qu’il a été ces
deux dernières années le placement le plus rémunérateur. En
supposant qu’un épargnant ait
acheté au plus bas il y a deux ans,
il aurait gagné s’il vendait
aujourd’hui autour de 16 % (moins
les frais d’acquisition). S’il a préféré
investir dans des obligations d’entreprises au printemps 2008 et qu’il
les vende aujourd’hui, il réaliserait
un gain de plus de 20 %. En revanche, il n’aurait toujours rien gagné
s’il a acheté en mai 2008 un tracker
sur le CAC 40.
Que nous réserve l’avenir ? Plusieurs arguments militent toujours
en faveur d’un investissement dans
la pierre : la pénurie de logements,
la croissance démographique,
l’augmentation des besoins liés à
la multiplication des familles monoparentales, le gain immédiat
que procurent les avantages fiscaux (dispositif Scellier), la protection contre l’inflation si cette
dernière venait à repartir… Côté
négatif : un pouvoir d’achat qui
Performances
comparées sur 10 ans
Base 100 au 31 décembre 1999
Mieux
vaut tenir
que courir
Si vous avez trouvé
un logement neuf
ou un lot dans une
résidence services
neuve et si vous
avez l’intention d’investir dans le cadre du Scellier, ne
tardez pas. La lutte
contre les déficits
publics peut amener
le gouvernement
ou le Parlement à
rogner l’avantage
l’an prochain. Une
des pistes étudiées
aujourd’hui consiste
à rogner chaque niche de 10 %, ce qui
reviendrait à abaisser le montant
maximal de l’investissement pris en
compte de 300 000 à
270 000 euros. A bon
entendeur, salut !
Logement Paris
+ 219 %
250
200
150
100
Sicav obligataires
+ 50 %
Livret A + 30 %
Actions françaises
–3%
50
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Source : IEIF.
stagne, ce qui limite les perspectives de revalorisation des loyers,
une offre de biens pas toujours
adaptée à la demande en termes
de localisation et de prix, un placement lourdement imposé…
Mais, surtout, l’investissement
immobilier obéit à d’autres considérations que la performance.
C’est pratiquement le seul moyen
de se constituer un patrimoine
en partant de rien. Et ce grâce au
crédit. Pas besoin d’avoir de
­l’argent ou de mobiliser un capital. Un simple effort d’épargne
mensuel suffit, et encore celui-ci
peut être réduit en allongeant la
durée du prêt. Prenons un exemple : si vous achetez un 2-pièces à
Lyon 125 000 euros (voir tableau)
avec un crédit sur quinze ans et
que vous louez le bien, vous
n’aurez à débourser chaque mois
que 310 euros, sur vingt ans
167 euros. Et encore cet effort
d’épargne diminuera-t-il au fil du
temps du fait de la revalorisation
annuelle des loyers. Même s’il faut
y ajouter, pour être complet, la
taxe foncière et quelques charges
de copropriété.
Choisir son mode de placement. Comparons avec un placement financier. Notre investisseur
place chaque année un montant
équivalent à son effort d’épargne
sur un fonds en euros d’un contrat
d’assurance-vie, par exemple,
qui rapporterait en moyenne 3 %
sur les quinze prochaines années.
Au terme des quinze ans, il disposera de 70 306 euros. Pour obtenir
un capital équivalent au prix
d’achat de son appartement, il faudrait que son placement lui rapporte du 10 %… Difficile, sinon
impossible !
L’immobilier est aussi un placement qui permet dans la même
logique de réduire ses impôts sans
SPÉCIALPLACEMENTS
Prix à l’achat et à la location d’un 2-pièces de 30 m2
Quartier
Prix à
l’achat
Mensualité sur
15 ans (taux 3,60 %
hors assurances)
Effort
d’épargne
mensuel
Bordeaux
Saint-Pierre
105 000 €
430 €
680 €
250 €
Bordeaux
Nansouty
120 000 €
450 €
777 €
327 €
Lille
Fives
67 500 €
370 €
437 €
67 €
Lyon (2e)
Ainay
200 000 €
650 €
1 296 €
646 €
Lyon (6e)
Foch
125 000 €
500 €
810 €
310 €
Marseille (8e)
Vieille-Chapelle
110 000 €
500 €
713 €
213 €
Marseille (10e)
Timone
85 000 €
500 €
551 €
51 €
Montpellier
Ecusson
100 000 €
520 €
648 €
128 €
Nantes
Beauséjour
66 000 €
450 €
428 €
– 22 €
Nice
Mont-Boron
200 000 €
800 €
1 296 €
496 €
Nice
Magnan
145 000 €
680 €
939 €
259 €
Paris (2e)
Montorgueil
295 000 €
1 100 €
1 911 €
811 €
Paris (3e)
Arts-et-Métiers
210 000 €
900 €
1 360 €
460 €
Paris (5e)
Place Monge
280 000 €
940 €
1 814 €
874 €
Paris (6e)
Notre-Dame-des-Champs
285 000 €
990 €
1 846 €
856 €
Paris (9e)
Condorcet
220 000 €
1 000 €
1 425 €
425 €
Paris (10e)
Bonsergent
200 000 €
800 €
1 296 €
496 €
Paris (11e)
Faidherbe
235 000 €
800 €
1 522 €
722 €
Paris (14e)
Plaisance - Pernety
215 000 €
800 €
1 393 €
593 €
Paris (15e)
Mairie
240 000 €
900 €
1 555 €
655 €
Paris (16e)
Passy
290 000 €
1 200 €
1 879 €
679 €
Paris (17e)
Ternes
240 000 €
900 €
1 555 €
655 €
Paris (18e)
Montmartre
260 000 €
850 €
1 684 €
834 €
Paris (20e)
Gambetta
215 000 €
750 €
1 393 €
643 €
Strasbourg
Cronenbourg
82 000 €
450 €
531 €
81 €
Strasbourg
Neudorf
75 000 €
420 €
486 €
66 €
Source : Century 21.
Exemples de placements immobiliers dans le neuf
Surface
loi
Carrez
Prix à
l’achat
28 m 2
273 000 €
868 €
1 965 €
1 097 €
170 000 €
640 €
1 223 €
583 €
Loyer
Mensualité sur
Effort
mensuel 15 ans (taux 3,60 % d’épargne
estimé
hors assurances) mensuel *
Ville, quartier ou
arrondissement
Nom du programme
et du promoteur
Paris (15e)
Square Vaugirard,
Cogedim
Issy-les-Moulineaux
Fort d’Issy Fort d’Issy,
BNP Paribas Real Estate
Nice,
Fabron
Villa Beausite,
Promogim
42 m 2
245 000 €
680 €
1 763 €
1 083 €
Marseille,
Saint-Charles (1er)
Le Village,
Constructa
27,5 m 2
130 500 €
350 €
940 €
590 €
Marseille (8 e)
Prado Rivage,
Ogic
33 m 2
225 000 €
500 €
1 620 €
1 120 €
Nantes,
Bd des Poilus
Villa Italique,
Bouygues immobilier
28,4 m 2
101 000 €
420 €
727 €
307 €
Montpellier,
avenue Louis-Ravas
Coteau Nicolas,
Bouygues immobilier
30,9 m 2
119 000 €
440 €
857 €
417 €
Bordeaux,
Cauderan
Le Triangle,
Icade
30,4 m 2 104 000 €
370 €
749 €
379 €
Lyon (7e)
L’Amiral,
Bouwfonds Marignan
36,2 m 2
114 500 €
490 €
824 €
334 €
Caen,
Ifs
Les jardins d’Hélios,
Nexity
41,5 m 2
107 000 €
555 €
770 €
215 €
* Hors avantage fiscal.
114 | 27 mai 2010 | Le Point 1967
29 m 2
Neuf. Investir en Scellier offre de multiples avantages financiers.
t­ ourisme. Vous pourrez occuper
les lieux pendant quelques semaines par an tout en défiscalisant.
Mais attention à bien choisir le
gestionnaire, car plusieurs ont fait
faillite ces derniers mois.
Certaines personnes préparent
également l’avenir en achetant dix
ou quinze ans à l’avance le bien
qu’elles souhaitent occuper à la
­retraite. Une manière de le faire
­financer par un locataire ou, s’il
s’agit du neuf, par l’Etat. D’autres
préfèrent investir pour investir, et
avec le produit de la vente acheter
en temps voulu leur résidence
­retraite. Deux conceptions qui
peuvent se justifier.
Quoi qu’il en soit, ce qui fait le
succès d’un placement immobilier,
c’est l’emplacement et la qualité
du bien. Les montages financiers
et les avantages fiscaux viennent
en plus §
hamilton/réa
Ville et
arrondissement
de boutique ou de bureaux,
au travers notamment de SCPI
spécialisées, procure les rendements les plus élevés. Suivi des
achats de lots dans certaines résidences services. Mais attention, les
perspectives de plus-values y sont
moins élevées. Il est difficile d’avoir
le beurre et l’argent du beurre !
Si vous voulez concilier investissement et achat plaisir, vous
pouvez vous tourner vers l’achat
de lots dans des résidences de
…
Loyer
mensuel
estimé
SPÉCIALPLACEMENTS
Prix à l’achat et à la location d’un 2-pièces de 30 m2
Quartier
Prix à
l’achat
Mensualité sur
15 ans (taux 3,60 %
hors assurances)
Effort
d’épargne
mensuel
Bordeaux
Saint-Pierre
105 000 €
430 €
680 €
250 €
Bordeaux
Nansouty
120 000 €
450 €
777 €
327 €
Lille
Fives
67 500 €
370 €
437 €
67 €
Lyon (2e)
Ainay
200 000 €
650 €
1 296 €
646 €
Lyon (6e)
Foch
125 000 €
500 €
810 €
310 €
Marseille (8e)
Vieille-Chapelle
110 000 €
500 €
713 €
213 €
Marseille (10e)
Timone
85 000 €
500 €
551 €
51 €
Montpellier
Ecusson
100 000 €
520 €
648 €
128 €
Nantes
Beauséjour
66 000 €
450 €
428 €
– 22 €
Nice
Mont-Boron
200 000 €
800 €
1 296 €
496 €
Nice
Magnan
145 000 €
680 €
939 €
259 €
Paris (2e)
Montorgueil
295 000 €
1 100 €
1 911 €
811 €
Paris (3e)
Arts-et-Métiers
210 000 €
900 €
1 360 €
460 €
Paris (5e)
Place Monge
280 000 €
940 €
1 814 €
874 €
Paris (6e)
Notre-Dame-des-Champs
285 000 €
990 €
1 846 €
856 €
Paris (9e)
Condorcet
220 000 €
1 000 €
1 425 €
425 €
Paris (10e)
Bonsergent
200 000 €
800 €
1 296 €
496 €
Paris (11e)
Faidherbe
235 000 €
800 €
1 522 €
722 €
Paris (14e)
Plaisance - Pernety
215 000 €
800 €
1 393 €
593 €
Paris (15e)
Mairie
240 000 €
900 €
1 555 €
655 €
Paris (16e)
Passy
290 000 €
1 200 €
1 879 €
679 €
Paris (17e)
Ternes
240 000 €
900 €
1 555 €
655 €
Paris (18e)
Montmartre
260 000 €
850 €
1 684 €
834 €
Paris (20e)
Gambetta
215 000 €
750 €
1 393 €
643 €
Strasbourg
Cronenbourg
82 000 €
450 €
531 €
81 €
Strasbourg
Neudorf
75 000 €
420 €
486 €
66 €
Source : Century 21.
Exemples de placements immobiliers dans le neuf
Surface
loi
Carrez
Prix à
l’achat
28 m 2
273 000 €
868 €
1 965 €
1 097 €
170 000 €
640 €
1 223 €
583 €
Loyer
Mensualité sur
Effort
mensuel 15 ans (taux 3,60 % d’épargne
estimé
hors assurances) mensuel *
Ville, quartier ou
arrondissement
Nom du programme
et du promoteur
Paris (15e)
Square Vaugirard,
Cogedim
Issy-les-Moulineaux
Fort d’Issy Fort d’Issy,
BNP Paribas Real Estate
Nice,
Fabron
Villa Beausite,
Promogim
42 m 2
245 000 €
680 €
1 763 €
1 083 €
Marseille,
Saint-Charles (1er)
Le Village,
Constructa
27,5 m 2
130 500 €
350 €
940 €
590 €
Marseille (8 e)
Prado Rivage,
Ogic
33 m 2
225 000 €
500 €
1 620 €
1 120 €
Nantes,
Bd des Poilus
Villa Italique,
Bouygues immobilier
28,4 m 2
101 000 €
420 €
727 €
307 €
Montpellier,
avenue Louis-Ravas
Coteau Nicolas,
Bouygues immobilier
30,9 m 2
119 000 €
440 €
857 €
417 €
Bordeaux,
Cauderan
Le Triangle,
Icade
30,4 m 2 104 000 €
370 €
749 €
379 €
Lyon (7e)
L’Amiral,
Bouwfonds Marignan
36,2 m 2
114 500 €
490 €
824 €
334 €
Caen,
Ifs
Les jardins d’Hélios,
Nexity
41,5 m 2
107 000 €
555 €
770 €
215 €
* Hors avantage fiscal.
114 | 27 mai 2010 | Le Point 1967
29 m 2
Neuf. Investir en Scellier offre de multiples avantages financiers.
t­ ourisme. Vous pourrez occuper
les lieux pendant quelques semaines par an tout en défiscalisant.
Mais attention à bien choisir le
gestionnaire, car plusieurs ont fait
faillite ces derniers mois.
Certaines personnes préparent
également l’avenir en achetant dix
ou quinze ans à l’avance le bien
qu’elles souhaitent occuper à la
­retraite. Une manière de le faire
­financer par un locataire ou, s’il
s’agit du neuf, par l’Etat. D’autres
préfèrent investir pour investir, et
avec le produit de la vente acheter
en temps voulu leur résidence
­retraite. Deux conceptions qui
peuvent se justifier.
Quoi qu’il en soit, ce qui fait le
succès d’un placement immobilier,
c’est l’emplacement et la qualité
du bien. Les montages financiers
et les avantages fiscaux viennent
en plus §
hamilton/réa
Ville et
arrondissement
de boutique ou de bureaux,
au travers notamment de SCPI
spécialisées, procure les rendements les plus élevés. Suivi des
achats de lots dans certaines résidences services. Mais attention, les
perspectives de plus-values y sont
moins élevées. Il est difficile d’avoir
le beurre et l’argent du beurre !
Si vous voulez concilier investissement et achat plaisir, vous
pouvez vous tourner vers l’achat
de lots dans des résidences de
…
Loyer
mensuel
estimé