Consulter le dossier de concertation

PÔLE AMÉNAGEMENT &
HABITAT
DOSSIER DE CONCERTATION – NOVEMBRE 2014
HAUBOURDIN – HALLENNES-LEZ-HAUBOURDIN
Requalification du site de l’ancien hôpital Jean de Luxembourg
Création de logements et cellules commerciales
Développement urbain et Grands Projets– Espace Naturel & Urbain
LA CONCERTATION
Qu’est-ce que la concertation préalable ?
La concertation préalable est une démarche qui a pour
objet d’instituer un échange entre citoyens, élus, et
techniciens en amont de la phase de conception d’un projet,
de manière à les associer à son élaboration.
Elle permet de présenter les enjeux et les objectifs de ce
projet et de recueillir l’avis de la population pour la
définition précise de ce projet.
Le saviez-vous ?
L'article L. 300-2 du Code de l’Urbanisme prévoit
« qu’avant toute opération d’aménagement lorsque, par
son importance ou sa nature, une opération modifie de
façon substantielle le cadre de vie (…), une concertation
associant, pendant toute la durée de l’élaboration du
projet, les habitants, les associations locales et les autres
personnes concernées doit être menée ».
2
SITE DE L’ANCIEN HOPITAL
HALLENNES-LEZ-HAUBOURDIN et HAUBOURDIN
Le site en 2014 :
Le site de l’ancien hôpital est situé sur les communes d’Haubourdin et d’Hallennes-lez-Haubourdin. Il est inoccupé
depuis l’arrêt de l’activité hospitalière et à l’état de friche depuis de nombreuses années. Les bâtiments, en état
d’abandon, sont aujourd’hui très dégradés.
Un contentieux portant sur la propriété foncière du site a récemment trouvé une issue. Aussi, les villes d’Haubourdin
et d’Hallennes-lez-Haubourdin, en lien avec Lille Métropole, propriétaires du site, réfléchissent au devenir de cette
entrée de ville en vue de la requalifier.
D’une superficie d’environ 5000 m², le site est délimité par la rue de Béthune, la rue Vanderhaeghen et la rue
d’Englos, à l'angle d'un giratoire. A l’arrière du bâti, la voie ferrée relie Béthune à Lomme Délivrance ; il s’agit d’une
ligne de frêt uniquement. Le site bénéficie de divers services, dont plusieurs commerces (magasin Lidl de l’autre
côté de la rue de Béthune).
3
SITE DE L’ANCIEN HOPITAL
L’histoire du site - Hôpital Jean de Luxembourg :
Cet établissement de bienfaisance chrétienne, reconstruit en
1878, rappelle qu'à l'origine en 1466, le lieu servait d'étape
pour les pèlerins qui transitaient par Haubourdin pour y
passer une nuit, avant de se rendre sur les sanctuaires de
Rocamadour ou de Saint Jacques de Compostelle. Ce
patrimoine religieux subira plusieurs événements : il sera
rasé en 1681, reconstruit en 1698 et resurgira dans son
aspect définitif en 1878.
En 1878 a lieu la cérémonie de la pose de la première pierre
d'un nouvel hôpital prolongé par une chapelle élancée. La
mission est confiée à l'architecte haubourdinois JeanBaptiste Cordonnier (1820-1902), père de Louis Cordonnier,
qui a laissé une empreinte durable dans le temps avec la
construction de la bourse et de l'opéra de Lille.
Dans l'objectif d'aérer un carrefour encombré, le bâtiment
de la chapelle a été supprimé. Le reste du site est
aujourd’hui très dégradé.
Vue de l’hospice depuis Haubourdin – Rue Vanderhaeghen - 1961
4
SITE DE L’ANCIEN HOPITAL
Vue de l’hôpital J de Luxembourg depuis Hallennes-lezHaubourdin – Rue de Béthune
Un projet travaillé en partenariat et partagé avec la population
Un contentieux a paralysé la reconversion du site de l’ancien hôpital pendant quinze ans. L’issue récente de ce
contentieux a permis aux maires des deux communes d’envisager un nouveau projet de construction de logements
en lien avec Lille Métropole.
Les communes d’Haubourdin et d’Hallennes-lezHaubourdin poursuivent, dans le cadre de la mise en
œuvre du programme local de l’habitat 2, un objectif de
diversification de leur parc de logements communal,
notamment au regard des besoins exprimés sur le
territoire et de leur évolution démographique.
Ces besoins invitent à envisager un programme de
logements sur le site de l’ancien hôpital, dans les
objectifs de mixité sociale du Programme Local de
l’Habitat 2 (P.L.H.2).
5
SITE DE L’ANCIEN HOPITAL
En terme de programmation, le site pourrait accueillir une cinquantaine de logements mixant accession libre et
logements sociaux, ainsi que 4 cellules commerciales en rez-de-chaussée (500 m² au total).
Pour ce projet, l’équipe en place est partie du principe que l’ensemble des bâtiments actuels sont à démolir. En effet,
les bâtiments présenteraient des traces importantes de mérules, rendant inappropriée une réhabilitation. L’état des
bâtiments, inoccupés depuis une quinzaine d’années, saccagés à plusieurs endroits sont en état de délabrement
avancé. Au vu de ces premiers éléments visibles, une réhabilitation parait techniquement très compliquée, voire
même dangereuse en raison de l’instabilité des charpentes et de certains murs. De plus, l’équilibre économique
d’une opération de logements dans ces conditions ne serait pas assuré. Il apparaît que les bâtiments sont construits
avec des matériaux contenant de l’amiante (type ethernit) qui s’effrite au fur et à mesure, tant dans les murs que sur
les toits. Le désamiantage de ces bâtiments pour une éventuelle réhabilitation serait trop lourd et générerait un coût
trop important à absorber pour un opérateur privé.
Le Cadre juridique
Compte tenu de la situation géographique de l’ancien hôpital, placé en entrée de ville, de l’incidence de l’opération
projetée sur le cadre de vie du quartier, les villes d’Haubourdin et d’Hallennes-lez-Haubourdin, en partenariat avec
Lille Métropole, ont ouvert une concertation qui invite le public à participer à l’élaboration du projet, comme le
prévoit l’article L 300-2 du code de l’urbanisme.
L’objectif de la concertation est d’informer la population du projet d’aménagement du site de l’ancien hôpital. Cette
concertation a également pour objectif de permettre à la population de s’exprimer sur le projet.
6
SITE DE L’ANCIEN HOPITAL
Le site de l’ancien hôpital et le Plan Local d’Urbanisme
Au Plan Local d’Urbanisme, ces terrains sont actuellement classés en zone à vocation d’activités économiques
diversifiées (UG). Ils sont bordés par une zone urbaine mixte de densité élevée (zone UBb - COS 0,60), à l’exception
de la pointe sud. Mais ce foncier n’est pas identifié comme stratégique d’un point de vue économique. Compte tenu
de l’environnement à dominante résidentiel, de la présence de services et équipements ainsi que de services de
transports en commun, le site permettrait aux communes d’Hallennes-lez-Haubourdin et Haubourdin de répondre
aux besoins actuels en matière de logements.
Les Mairies d’Hallennes-lez-Haubourdin et Haubourdin ont délibéré, respectivement les 27 novembre 2013 et 28
mai 2014, pour demander à Lille Métropole d’adapter le Plan Local d’Urbanisme.
Le reclassement de la zone UG (activités économiques diversifiées) en zone UBb (urbaine mixte de densité élevée)
est envisagé. A l’issue de la phase de concertation, décidée par délibération du Conseil communautaire en date du 26
juin 2014, un bilan de la concertation sera tiré. Le projet, amendé par les avis recueillis, pourra alors être finalisé et
donnera lieu à une procédure d’adaptation du Plan Local d’Urbanisme pour permettre la mise en œuvre du projet
d’habitat.
La population pourra de nouveau s’exprimer lors de l’enquête publique qui devrait avoir lieu courant 2015.
7
LE PLAN LOCAL D’URBANISME
8
LES BESOINS COMMUNAUX
QUELS SONT LES BESOINS COMMUNAUX EN MATIERE DE LOGEMENTS ?
La démographie communale et le parc de logements : d’HALLENNES-LEZ-HAUBOURDIN
 La population de la commune d’Hallennes-lez-Haubourdin augmente plus que dans le reste des Weppes et
de la Métropole : +0,66% par an contre 0,46% dans les Weppes et 0,14% dans LMCU. Le nombre de
ménages augmente aussi légèrement plus vite que dans le reste du territoire.
 La population de la commune est plus jeune que dans Lille Métropole.
 Le revenu médian par unité de consommation est supérieur de 16% à celui observé dans Lille Métropole
(19 651 € annuels en 2008 contre 16 944€).
88% des résidences principales sont occupées par des propriétaires occupants (71% pour les Weppes et 50% pour
Lille Métropole). En 2012, la commune disposait de 60 logements sociaux. Les logements sociaux de petite typologie
sont proportionnellement moins présents qu’en moyenne sur Lille Métropole (16,7% de T2 contre 23% dans
LMCU).
59% des demandes de logement social proviennent des ménages de la commune. Le délai moyen d’attente avant
l’attribution d’un logement est de 1 an et 13 jours.
La commune d’Hallennes-lez-Haubourdin relève des dispositions de l’article 55 de la loi SRU. Elle doit s’engager
dans un programme de rattrapage visant la réalisation des logements locatifs sociaux en vue d’atteindre à terme
l’objectif minimum de 25% (depuis la Loi ALUR) du nombre de ses résidences principales.
9
LES BESOINS COMMUNAUX
10
LA DEMOGRAPHIE COMMUNALE
La démographie communale et le parc de logements : d’HAUBOURDIN
 La population de la commune est plus âgée que dans Lille Métropole. Elle est légèrement plus jeune que
dans les Weppes.
 Les personnes seules représentent une plus petite part que dans Lille Métropole (28,3% contre 35%). Mais
elles sont plus nombreuses que dans les Weppes.
 54% des résidences principales sont occupées par des propriétaires occupants (71% pour les Weppes et
50% pour Lille Métropole).
 72% des demandes de logement social proviennent des ménages de la commune ayant des ressources
inférieures à 60% du plafond HLM. 12% des demandeurs sont des ménages « mal logés ».
 Le revenu médian par unité de consommation est inférieur de 5% à celui observé dans Lille Métropole
(16.035 € annuels en 2008 contre 16 944€).
11
LA DEMOGRAPHIE COMMUNALE
Le programme Local de l’Habitat (2012-2018) fixe les objectifs de construction neuve par commune. Ces
objectifs ont été traduits cartographiquement :
 Construire au sein du tissu urbain existant,
 Construire à proximité des transports en commun,
 Construire à proximité des services et des centralités.
L’opération envisagée place Jean du Luxembourg à Haubourdin et Hallennes-lez-Haubourdin cumule 3 critères de
territorialisation du PLH. Elle permettra aux communes de diversifier leur parc résidentiel en termes de statut, de
typologie et de taille de logements. Le Programme Local de l’Habitat 2 (PLH) préconise, sur la commune
d’Hallennes-lez-Haubourdin, la construction de 472 logements (hypothèse haute) entre 2012 et 2018 dont 30% en
logements locatifs sociaux (PLAI/PLUS). Pour la commune d’Haubourdin, les préconisations oscillent entre 380 et
497 logements pour la même période.
Le projet soumis à la concertation comprend environ 50 logements, dont 30% de logements locatifs sociaux.
Extrait du Programme Local de ‘habitat 2 : Hallennes-lez-Haubourdin – Haubourdin
12
LES LOGEMENTS DIVERSIFIES
DES LOGEMENTS DIVERSIFIES POUR REPONDRE A DIFFERENTS BESOINS
En raison des évolutions de la structure des ménages, les besoins en logements évoluent parallèlement. Le projet
imaginé par Akerys Immobilier a pour but de répondre à différents types de situations familiales et différents
budgets. Le projet représente une offre d’environ 50 logements, avec des appartements de 2, 3 et 4 pièces.
Ce programme proposera environ 35 appartements à la vente (avec 1, 2 ou 3 chambres) ; appartements qui
devraient être proposés à des prix situés entre 139 000€ et 219 000€ (parking compris).
Un programme complémentaire de 16 logements sera réservé à la location, avec des appartements d’1 ou 2
chambres).
Le stationnement « voitures » sera pour partie aérien (32 places), pour partie en sous-sol (40 places pour les
logements en accession). Des places visiteurs sont également prévues en extérieur, du côté des commerces. Au total,
ce sont 92 places de stationnement qui seront créées pour l’ensemble de l’opération.
Le stationnement « vélo » est également prévu au projet, avec des locaux dédiés.
13
LES COMMERCES
DES COMMERCES EN REZ-DE-CHAUSSEE
Le site bénéficie d’une excellente visibilité et le passage routier important justifie l’implantation d’activités
commerciales. Le promoteur Akerys Immobilier s’est associé à Implant’action - Conseil et expertise en urbanisme
commercial afin de concevoir un projet mixte de logements et cellules commerciales. Le projet a pour objectif
d’offrir un commerce de proximité, pour créer un tissu commercial sur cette zone. L’opération comporterait 5
cellules commerciales en rez-de-chaussée d’immeuble, dont 4 cellules de 125 m² et 1 de 500 m².
Ces cellules généreront l’animation commerciale des pieds d’immeubles et apporteront de la vie à cet îlot.
Pour faciliter l’accès aux commerces, une placette sera aménagée du côté de la rue Vanderheaghen à Haubourdin.
Cette placette comportera 20 places avec entrées / sorties par le rond-point de la place du Luxembourg.
Un supermarché fait face au site de l’ancien hôpital, du côté de la rue du Général de Gaulle à Hallennes-lezHaubourdin. Le projet Akerys Immobilier viendra conforter l’animation commerciale déjà présente dans ce site
d’entrée de ville.
14
L’ARCHITECTURE
UN SIGNAL ARCHITECTURAL EN ENTREE DE VILLE
L’emplacement du projet, présenté en lieu et place de l’ancien hôpital d’Haubourdin, constitue en soi un enjeu
majeur de restructuration urbaine et de traitement d’entrée de ville. Son gabarit imposant aussi bien que sa
visibilité majeure ont exigé de la part de l’équipe des réflexions approfondies.
Le projet, réalisé en collaboration avec le cabinet d’architectes lillois Atelier 204 et le cabinet tourquennois
Implantation, a pris en considération l’ensemble de ces paramètres pour présenter un véritable projet d’entrée de
ville ambitieux, axé sur une architecture qualitative et originale, animé par des pieds d’immeubles commerciaux et
prenant en compte le bien-être de ses futurs résidents grâce à la lumière naturelle et un jardin paysager en cœur
d’îlot, tout en proposant une mixité des populations. Le tout respecte les dernières normes RT 2012 permettant une
consommation énergétique très fortement réduite.
Véritable figure de proue, vue du rond-point de la place Jean de Luxembourg, le programme architectural propose un
traitement arrondi et très qualitatif de la façade ainsi qu’une ampleur majeure permettant de répondre au mieux à la
notion d’entrée de ville.
L’implantation des 3 bâtiments en R+3 a été soigneusement étudiée selon la configuration du site. Cette disposition
de trois bâtiments séparés permet de proposer un front bâti sur la rue de Béthune, en préservant une ouverture sur
le jardin collectif.
Concernant les logements proprement dit, la particularité architecturale de ce projet est un parti pris pour profiter
au mieux de la lumière et traiter les contraintes du site. En effet, les bâtiments ont été conçus de manière à ce que
leur épaisseur (8 mètres au lieu de 14 m habituellement) puisse rendre 100% des logements traversant, ce qui
permet un éclairage naturel optimal. Les pièces de vie sont positionnées côté jardin et les pièces secondaires côté
voie ferrée.
De même, la position des bâtiments a été étudiée pour profiter des meilleures orientations. Enfin, les logements
sont, pour la plupart, équipés de balcons ou terrasses.
15
L’ARCHITECTURE
Photos O. Norie : Rue du Général de Gaulle - Hallennes
Photos O. Norie : Place Jean du Luxembourg - Haubourdin
16
LE PLAN LOCAL D’URBANISME EN VIGUEUR
Le plan local d’urbanisme (PLU) est un document d’urbanisme qui, à
l’échelle de la Communauté Urbaine de Lille, établit le projet global
d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles
générales d’utilisation du sol.
Le Plan Local d’Urbanisme comprend :
•
un rapport de présentation (diagnostic et choix effectués),
•
un projet d’aménagement et de développement durable
(orientations générales d’aménagement et d’urbanisme),
•
des orientations d’aménagement (relatives à certains quartiers
ou secteurs),
•
un règlement et des documents graphiques, qui délimitent les
zones (urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles et
forestières…) et fixent les règles générales,
•
des annexes (servitudes d’utilité publique, obligations diverses,
secteurs sauvegardés, ZAC…).

17
L’ensemble est consultable sur le site internet de Lille Métropole
www.lillemetropole.fr
PARTICIPER À LA CONCERTATION
+ lillemetropole.fr
Un dossier de concertation exposant le projet est à la disposition du public en
mairie de Hallennes lez Haubourdin et d’Haubourdin du 12 novembre au 19
décembre 2014, aux jours et heures habituels d’ouverture de la Mairie, et à Lille
Métropole (Immeuble Euralliance B, 4 avenue de Kaarst, La Madeleine Romarin) du
lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 17h. Ce même dossier est consultable sur le
site Internet de Lille Métropole, sur la page dédiée au projet. Il rester consultable
jusqu’à l’arrêt définitif du projet.
Un registre destiné à recevoir les observations du public est joint au dossier de
concertation en mairie, ainsi qu’ à Lille Métropole pour que chacun puisse s’exprimer
sur le projet. Un registre est également ouvert sur le site de Lille Métropole, sur la
page dédiée au projet.
Toute personne intéressée pourra également faire part de ses observations par écrit
auprès de Monsieur le Président de Lille Métropole à l’adresse suivante : 1 rue du
Ballon CS 50749 59034 LILLE CEDEX – Direction Ressources et Expertises – Service
Droit de l’Urbanisme. Tout courrier adressé directement à Monsieur le Maire sera
réorienté vers les services de Lille Métropole.
N’hésitez pas à poser vos questions par mail à [email protected]
18
MERCI & À BIENTÔT
Lille Métropole Communauté urbaine
1 rue du Ballon - CS 50749
59034 LILLE CEDEX
Pôle Aménagement & Habitat
Direction Espace Naturel & Urbain
03.59.00.64.26
[email protected]