Approche hédonique du marché des terrains à bâtir

Université de Liège
Département de Géographie
Sciences Géographiques
Approche hédonique du marché des terrains à bâtir
Modélisation des prix dans les bassins d’emploi de Liège
et de Charleroi, comparaison interbassin
et évolution temporelle liégeoise
Mémoire présenté par Hubert Maldague
Sous la direction de M. Jean-Marie Halleux
Dans le cadre de l’obtention du diplôme de Master en Sciences Géographiques
Orientation générale
Finalité Développement Territorial et Géomatique
Année académique 2013 – 2014

Approche hédonique du marché des terrains à bâtir
Modélisation des prix dans les bassins d’emploi de Liège
et de Charleroi, comparaison interbassin
et évolution temporelle liégeoise
Mémoire présenté par Hubert Maldague
Sous la direction de M. Jean-Marie Halleux
Dans le cadre de l’obtention du diplôme de Master en Sciences Géographiques
Orientation générale
Finalité Développement Territorial et Géomatique
Année académique 2013 – 2014

Avant tout, je tiens à remercier Monsieur J.-M. Halleux,
promoteur de ce mémoire, pour son encadrement, sa
disponibilité et les précieux conseils promulgués tout au
long de la réalisation du présent travail.
Mes remerciements vont également à Madame
B. Mérenne-Schoumaker et Monsieur R. Billen qui ont
accepté de lire ce mémoire.
Je remercie par ailleurs toutes les personnes qui, de près
ou de loin, ont contribué à l’élaboration de ce travail par
leurs conseils et leur aide précieuse, notamment
Madame M. Trotta et Messieurs Y. Cornet et
J.-P. Kasprzyk.
J’adresse aussi mes remerciements à ma famille, mes
condisciples et amis pour leurs encouragements et avis.
Enfin, j’exprime ma complète gratitude à ma mère, qui a
relu attentivement l’ensemble du travail, et à ma
compagne pour leur soutien inconditionnel durant cette
dernière année.
Hubert Maldague
Août 2014

2
Table des matières
TABLE DES MATIÈRES ..................................................................................................................................2
TABLE DES FIGURES .....................................................................................................................................5
TABLE DES TABLEAUX ..................................................................................................................................6
INTRODUCTION GÉNÉRALE ..........................................................................................................................7
THÉMATIQUE ET PROBLÉMATIQUE ....................................................................................................................7
HYPOTHÈSES DE TRAVAIL ................................................................................................................................8
1. ETAT DE L’ART ....................................................................................................................................... 11
1.1. QUELQUES GRANDES DÉFINITIONS ............................................................................................................ 11
1.1.1. Le foncier ................................................................................................................................. 11
1.1.2. Valeur et prix ........................................................................................................................... 11
1.2. LE FONCTIONNEMENT DES MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS ....................................................................... 12
1.2.1. Valeur foncière et prix foncier .................................................................................................. 12
1.2.2. La segmentation typologique des marchés fonciers .................................................................. 12
1.2.3. Un marché des biens fonciers en concurrence imparfaite ......................................................... 13
1.2.4. Un marché inefficace ............................................................................................................... 14
1.2.5. L’évaluation foncière et immobilière ........................................................................................ 14
1.2.6. Marginalité décroissante des prix en fonction de la superficie .................................................. 15
1.3. L’APPROCHE HÉDONIQUE ....................................................................................................................... 15
1.3.1. Le terrain comme ensemble de caractéristiques ....................................................................... 15
1.3.2. Un marché implicite ................................................................................................................. 16
1.3.3. L’approche hédonique ............................................................................................................. 16
1.3.4. Apports de l’approche hédonique à l’étude des marchés fonciers et immobiliers ................................................ 18
2. MÉTHODOLOGIE .................................................................................................................................... 22
2.1. PRÉSENTATION DES MODÈLES DÉVELOPPÉS ................................................................................................. 22
2.2. PRÉPARATION ET GÉOLOCALISATION DES DONNÉES LIÉES AUX TERRAINS ............................................................. 22
2.2.1. Immoweb ................................................................................................................................ 23
2.2.2. Listing papier des transactions foncières des années nonante ................................................... 25
2.2.3. Géolocalisation des observations ............................................................................................. 25
2.2.4. Préparation des données provenant d’Immoweb ..................................................................... 27
2.2.5. Préparation des données provenant du listing papier ............................................................... 28
2.3. PRÉPARATION DES VARIABLES .................................................................................................................. 28
2.3.1. Variable dépendante ................................................................................................................ 29
2.3.2. Variables structurelles .............................................................................................................. 29
2.3.3 Variables d’accessibilité............................................................................................................. 30
2.3.4. Variables d’environnement physique........................................................................................ 34
2.3.5. Variables relatives à la valorisation sociale ............................................................................... 41
2.4. LES ÉTAPES DE MODÉLISATION ................................................................................................................. 42
2.4.1. Sources logicielles utilisées pour la modélisation ...................................................................... 42
2.4.2. Paramètres utilisés lors des régressions .................................................................................... 42
2.4.3. Statistiques descriptives ........................................................................................................... 44
2.4.4. Analyse des corrélations entre variables explicatives ................................................................ 44
2.4.5. Régression linéaire multiple par MCO ....................................................................................... 44