La location meublée temporaire

PR OPO S I T ION
P r oj e t d e loi
Logement
et Urbanisme
La location meublée temporaire
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(articles L.631.7et L.632.1 du C.C.H.)
Propositions pour répondre aux besoins légitimes des
locataires en logements temporaires dans les zones
« sensibles »
•P
ermettre aux familles en situation d’urgence, aux locataires
en séjour d’études ou professionnel de trouver un logement pour
des périodes inférieures à un an dans des logements meublés
dédiés ;
•P
ermettre aux locataires ayant besoin de baux de courte durée
de trouver un hébergement chez des propriétaires occupants
pendant leurs absences, optimisant ainsi l’occupation des
logements ;
• Rendre obligatoire le bail écrit, quelle que soit la durée de location ;
• Dispenser ces logements de l’obligation de changement d’usage.
Contribuer cependant à limiter l’expansion anarchique de ce mode
d’hébergement en limitant le droit des propriétaires qui ne pourront proposer
à la location meublée temporaire qu’un seul appartement dédié (en sus de
leur résidence principale).
Modification l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation :
Au deuxième alinéa, remplacer « locaux meublés donnés en location dans les
conditions de l’article L.632-1 » par « logements meublés »
A la suite du deuxième alinéa, insérer un nouvel alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, le bailleur louant habituellement plus d’un logement destiné
exclusivement à la location meublée et ne constituant pas la résidence
principale du locataire devra obtenir une autorisation de la municipalité. »
Modification l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation :
Ajouter au premier alinéa, un point après : « un contrat établit par écrit ».
Et ajouter : « Ce contrat est » et poursuivre l’alinéa à l’identique (« d’une durée
d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale »).
CONTEXTE
Grandes agglomérations et zones dites « sensibles »
LA LOCATION MEUBLÉE TEMPORAIRE RÉPOND À UN BESOIN CROISSANT
La location meublée temporaire (moins d’un an) se développe dans toutes les
grandes agglomérations, sur tous les continents, car elle correspond à l’évolution
profonde des modes de vie ainsi qu’à la diversité des situations professionnelles et
familiales. Elle correspond aussi à un nouveau tourisme dit « intelligent ».
Les étudiants effectuant des cursus d‘un ou deux trimestres, les salariés en
détachement, ou en formation, les stagiaires de tout type, les organisateurs
d’événements culturels ou économiques, etc., ont impérativement besoin d’un
logement meublé pour quelques semaines ou quelques mois. C’est aussi le cas
des nombreuses familles en situation d’urgence : divorce, première installation d’un
jeune couple, attente d’un relogement ou d’un logement social, travaux dans
l’appartement, accompagnants de malades en traitement de longue durée, etc.
A Paris, notamment, 75% des résidents en location meublée effectuent des séjours
de plus de trois mois.
Ces utilisateurs, parce qu’ils ont besoin de baux de moyenne durée, ne peuvent être
accueillis que dans des appartements dédiés, c’est-à-dire qui ne soient pas occupés
à intervalle régulier par leurs propriétaires, dont c’est la résidence principale ou secondaire.
Cela est possible sans porter atteinte au parc des appartements loués en location
classique. En effet, de nombreux logements, souvent classés « inoccupés » ou « vacants » par l’INSEE, sont disponibles pour des périodes de deux ou trois ans. Ils ont été
achetés par leurs propriétaires avec un objectif à terme précis : en vue de l’installation future de leurs enfants, ou encore de leur retraite. D’autres appartiennent à
des propriétaires temporairement expatriés. De jeunes couples récemment formés
ont conservé leurs deux appartements, etc. Ces logements ne sont des résidences
ni « principales » ni « secondaires » mais leurs propriétaires ne peuvent donner leur
bien en location classique car ils veulent être sûrs de pouvoir le récupérer le moment
voulu. Ils peuvent cependant le louer meublé pour des durées allant jusqu’à un an.
CE QUE DIT LA LOI :
Bordeaux, Lille, Lyon,
Marseille, Montpellier,
Paris ainsi les départements des Hauts-deSeine, de la
Seine-Saint-Denis et du
Val-de-Marne.
1
Dans les communes de plus de 200 000 habitants 1
les biens loués meublés pour moins d’un an ne sont pas considérés
comme des logements
L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation qui règlemente les
changements d’usage dans les communes concernées dispose que constituent
des locaux destinés à l’habitation toutes les catégories de logements, y compris
les locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 du
même code, c’est-à-dire loués à usage de résidence principale pour une durée
minimum d’un an ou de neuf mois lorsque le locataire est étudiant.
Dans ces communes, il est donc nécessaire de demander le changement
d’usage du logement pour pouvoir le louer meublé pour des durées inférieures à 1
an. Pour cela, il convient de déposer une « demande d’autorisation administrative
de changement d’usage d’un local d’habitation ». A Paris notamment, si l’autorisation est acceptée, à la fois par la Mairie et par la copropriété, elle est soumise à
compensation qui consiste à rendre à usage d’habitation un autre local de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage et
situés dans le même arrondissement. De plus, dans la plupart des arrondissements,
les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de
celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage.
CA Paris, 24 mai 2011,
3e ch., n° 10/23802.
2
L
a confirmation des tribunaux
La Cour d’appel de Paris² a considéré qu’il résultait de la combinaison des textes
(L.631-7, L.631-7-1 et L.632-1 du CCH) que les logements donnés en location
meublé ne sont réputés locaux d’habitation au sens de l’article L.631-7 du CCH
que si le bail répond aux conditions de l’article L.632-1 du même code, à savoir la
location pour une durée d’une année à titre de résidence principale.
CE QU’IL FAUT RETENIR :
• Il faut réserver l’application du changement d’usage aux
investissements professsionnels ;
• La loi doit préciser les modalités de cette procédure pour
éviter les grandes disparités d’application ;
• Quelle que soit la durée de la location, les locataires doivent
pouvoir bénéficier d’un bail écrit.
Permettre
aux familles en situation d’urgence (première ins
tallation d’un jeune couple, divorces, travaux dans l’appartement principal, attente de relogement ou de logement social,
accompagnants d’un patient en traitement de longue durée,
etc.), aux locataires en séjour d’études ou professionnel, aux
cadres en mission, stagiaires, organisateurs d’événements
économiques ou culturels, enseignants et chercheurs, etc. de
trouver un logement pour des périodes inférieures à un an.
Ces séjours ne peuvent s’effectuer que dans des logements meublés dédiés
car ils dépassent les disponibilités d’hébergement offertes par les propriétaires
occupants pendant leurs vacances ou leurs absences. Il est donc indispensable
qu’un parc existe, exclusivement dédié à la location meublée de moyenne durée. Ces hébergements, qui répondent à un réel besoin, doivent être exonérés
de l’obligation de changement d’usage.
Permettre
aux locataires ayant un besoin de baux de courte
durée (certains professionnels et stagiaires, les touristes, etc) de
trouver un hébergement chez des propriétaires occupants
pendant leurs absences, optimisant ainsi l’occupation des
logements.
Ces logements devraient être également exemptés de l’obligation de
changement d’usage.
Rendre
obligatoire le bail écrit, quelle que soit la durée de location.
Lorsque le logement est loué par l’intermédiaire d’un professionnel titulaire
d’une carte professionnelle, celui-ci vérifie le respect des conditions de la
location de courte durée par tous moyens ainsi que la qualité des logements
offerts à la location temporaire.
Toutefois, dans tous les cas, pour permettre aux municipalités de contrôler
l’évolution du parc de logements meublés temporaires et éviter une
industrialisation de ce type d’hébergement dans les zones sensibles, il convient
de limiter l’expansion anarchique de ce mode d’hébergement en limitant
le droit des propriétaires qui ne pourront proposer à la location meublée
temporaire qu’un seul appartement dédié (en sus de leur résidence principale).
CINFOS
+
Proposition de textes et exposé des motifs
En raison de l’attractivité économique et touristique des communes de plus de
200 000 habitants, de l’évolution des modes de vie, de plus en plus de personnes
ont besoin de se loger de façon temporaire dans des appartements meublés
(mutation professionnelle, étude, stage, divorce, situation d’urgence, etc.).
Or le code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas la possibilité de
louer pour une durée inférieure à un an un logement meublé dans les villes de plus
de 200 000 habitants et la couronne parisienne. De plus, aucun texte ne prévoit la
protection du locataire dans le cas d’une location temporaire.
Par ailleurs, force est de constater qu’il existe de nombreux appartements inoccupés ou insuffisamment occupés (logements vacants, résidences secondaires,
logements occasionnels) qui permettraient de répondre à ces besoins en logements temporaires, sans porter atteinte au parc de logements loués en longue
durée.
Il est proposé de modifier les articles concernés du code de la construction et de
l’habitation pour que des logements puissent être loués de manière temporaire
dans un cadre légal et que le locataire soit protégé par un bail écrit.
Toutefois, pour permettre aux municipalités de contrôler l’évolution du parc de
logements meublés temporaires et d’éviter une industrialisation de ce mode
d’hébergement dans les zones sensibles, il convient de soumettre, dans ces zones,
à une autorisation de la municipalité la location de plus d’un logement destiné
à la location meublée temporaire par un propriétaire, en sus de sa résidence
principale.
Modification l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation :
- Au deuxième alinéa, remplacer « locaux meublés donnés en location dans les
conditions de l’article L.6321» par « logements meublés »
A la suite du deuxième alinéa, insérer un nouvel alinéa ainsi rédigé :
- « Toutefois, le bailleur louant habituellement plus d’un logement destiné exclusivement à la location meublée et ne constituant pas la résidence principale du
locataire, devra obtenir une autorisation de la municipalité.»
Modification l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation :
- Ajouter au premier alinéa, un point après : « un contrat établit par écrit ».
- Et ajouter : « Ce contrat est » et poursuivre l’alinéa à l’identique (« d’une durée
d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale »).
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