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Année universitaire 2009 / 2010 Responsabilité sociale de l’Enseignement Supérieur Projets « université citoyenne et solidaire » Titre du projet : Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire École Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG) Unité de recherche Architecture, environnement & Cultures constructives (AE&CC) Laboratoire CRAterre-ENSAG RAPPORT FINAL Sous la responsabilité de Patrice Doat, professeur ENSAG et la direction scientifique de Hubert Guillaud, professeur, ENSAG 19 Janvier 2012 Page 1 Page 2 CO-AUTEURS : - Responsable scientifique : Hubert Guillaud, architecte, Professeur HDR, directeur de l’Unité de Recherche AE&CC (CRAterre et Cultures constructives), ENSAG ; Responsable de projet : Patrice Doat, architecte, Professeur, directeur scientifique du laboratoire CRAterre, ENSAG ; Anne-Monique Bardagot, docteur en ethnologie, maître-assistante, ENSAG, chercheur de l’Unité de Recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Eric Ruiz, architecte-urbaniste, Directeur de la cohésion sociale et territoriale, Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro), doctorant au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Basile Cloquet, architecte D.E., doctorant au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Mathilde Chamodot, architecte D.E., doctorante au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Romain Anger, ingénieur, doctorant au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Autres contributions (expériences en d’autres pays d’Europe) : Yann Maury, Docteur en Sciences Politiques, Professeur, chercheur à l’Ecole Nationale des Travaux Publics de l’Etat (ENTPE) ; En collaboration (réalisation des entretiens) avec : Manuel Henry, Virginie Granger, architectes D.E. diplômés du Master Architecture et cultures constructives de l’ENSAG ; et Elvire Leylavergne, architectes D.E. diplômée du Master Architecture et cultures constructives de l’ENSAG, en formation de DSA-Terre ; Marc Auzet, Quentin Chansavang, Hugo Gasnier, Juliette Goudy, architectes D.E. diplômés du Master Eco-habitat et cultures constructives de l’ENSAG et en formation de DSA-Terre, Wen Zhang, architecte, Chine, en formation de DSA-Terre ; Et les participations aux entretiens de : Groupe des institutionnels Pascal Waldschmidt, maire de Beaumont, Ardèche / Olivier Brachet, vice-président habitat, Grand Lyon / Catherine Chanal, technicienne habitat, Grand Lyon / MarieOdile Novelli, vice-présidente de la Région Rhône-Alpes, Délégation Habitat et Solidarité / Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la politique de la ville, Vice-président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’habitat Groupe Assistance à la maîtrise d’ouvrage : associatif, coopératif Gérard Vabre, Les HabILes, Grenoble / Stéphane Gruet, architecte, directreur de l’association AERA (Actions, Etudes et Recherches autour de l’Architecture), Toulouse / Frédéric Saboureault, Association VQS-Les APAC (Villages et Quartiers Solidaires / Les Autopromoteurs et Auto-Constructeurs), Grenoble. Groupe des Bénéficiaires Christophe Weber et Cédrix Tel Boïma, projet de La Salière, Grenoble Groupe des acteurs professionnels (architectes, entreprises) Sarah Viricel, architecte, agence Teckhnê, Grenoble / Laure Désiré, architecte, Crolles / Thomas Braive et Anne Foulon, architectes, Grenoble / Nicolas Dubus, architecte, agence Equilibre, Montaud / Vincent Rigassi, architecte, Grenoble / Bruno Marielle, architecte, Saint Aupre / Claude Salerno, architecte, Grenoble / Patrick Bouchain, architecte et scénographe, Paris / Charles fourrey, architecte, Grenoble, Pierre Levy et Julien Fontaine, architectes, Lyon / Nicolas Knapp et François Versavel, Architectes, ARPE, Association Régionale de Promotion de l’Eco-Construction en Basse-Normandie, Caen / Vincent Bleyenheuft, architecte, Allevard. Page 3 Page 4 SOMMAIRE 1 – INTRODUCTION.................................................................................................................................................................................. p. 9 2 – ORIENTATIONS RESUMÉES DU PROJET .................................................................................................................................................... p. 11 3 – PRÉSENTATION DU PROJET (Rappel) ...................................................................................................................................................... p. 17 3.1. - Contexte ................................................................................................................................................................................ p. 17 3.2. – Objectifs du projet.................................................................................................................................................................... p. 18 3.3. - Résultats attendus .................................................................................................................................................................... p. 18 3.4. – Principaux bénéficiaires du projet ................................................................................................................................................. p. 19 4 – LA MÉTHODE DE TRAVAIL ADOPTÉE ....................................................................................................................................................... p. 21 4.1. – Mise en place d’un Comité de pilotage du projet et élaboration d’une enquête auprès d’un groupe d’acteurs ...................................................... p. 21 4.2. – Mise en place d’un Conseil de suivi................................................................................................................................................. p. 26 4.3. – Réalisation des enquêtes auprès des différents groupes d’acteurs ........................................................................................................... P. 29 4.4. – Rapport intermédiaire de l’action : juillet 2011 ................................................................................................................................. p. 32 4.5. – Mise en place d’un Comité de rédaction .......................................................................................................................................... p. 41 5 – LE DOMAINE DE RECHERCHE : L’HABITAT « GROUPÉ » ................................................................................................................................ p. 43 5.1. –L’actualité du domaine de recherche............................................................................................................................................... p. 43 5.2. – Problématique particulière : l’habitat groupé échappe à la production « traditionnelle », privée et publique....................................................... p. 44 5.3. – Hypothèses d’investigation sur la production de l’habitat aux différentes échelles ....................................................................................... p. 45 6 – SYNTHÈSE ET ANALYSE DES ENTRETIENS ................................................................................................................................................. p. 49 6.1. – Mise en évidence des blocages contraignant la production d’un habitat très économique par les acteurs professionnels .......................................... p. 49 6.2. – Identification des leviers d’action possibles pour accompagner le développement de projets d’habitat économique de type coopératif ou groupé .......... p. 52 6.3. – La question spécifique des acteurs institutionnels et des politiques publiques : blocages et leviers ................................................................... p. 57 6.5. – L’habitat groupé, une piste pour un habitat de qualité accessible à tous ? ................................................................................................. p. 67 6.5. – L’apport d’expériences réalisées en d’autres pays européens................................................................................................................. p. 88 7 – L’EXPÉRIMENTATION PÉDAGOGIQUE EN LIEN AVEC LES GRANDS ATELIERS : VERS LA CITÉ DE LA CONSTRUCTION DURABLE..........................................p. 107 8 – LES OUVERTURES FAVORISÉES PAR LE PROJET ........................................................................................................................................p. 113 ANNEXES A.1. –Grilles des entretiens réalisés avec les groupes d’acteurs...........................................................................................................................p. 119 A.2. – Liste des personnes et structures « ressource » ......................................................................................................................................p. 129 A.3. – Synthèse des entretiens réalisés au prisme des questionnements soulevés : points de vue des groupes d’acteurs sur les blocages et leviers .......................p. 131 A.4. – Transcription abrégée des entretiens réalisés ........................................................................................................................................p. 185 A.5. – Liste des projets récents d’habitat groupé et autres projets d’éco-habitat en Région Rhône-Alpes ........................................................................p. 251 A.6 – Illustrations de projets réalisés ..........................................................................................................................................................p. 259 A.7. – Expérimentation à caractère pédagogique : la maison à 300 dollars (expérimentation réalisée aux Grands Ateliers) ...................................................p. 269 A.8. – Bibliographie et sites internet sur la question de l’habitat coopératif, participatif ou groupé...............................................................................p. 281 Page 5 Page 6 Remerciements Ce rapport n’aurait pas vu le jour sans la contribution incontournable de toutes les personnes qui ont acceptées de répondre à nos questions et de nous faire part de leur expérience et de leur réflexion, aussi nous tenons à leur exprimer notre vive reconnaissance et tous nos remerciements. De même, nous remercions chaleureusement les jeunes architectes, étudiants en deuxième année de master ou doctorants, qui avec enthousiasme ont réalisés les entretiens et les ont retranscrits. Nous remercions également tous ceux qui ont participé aux réunions du comité de pilotage et du comité de suivi, et ont su enrichir la recherche par leur point de vue et leurs conseils. Page 7 Page 8 1 - INTRODUCTION « Il est urgent de repenser le logement au-delà de la seule alternative location/propriété individuelle. » comme le souligne le récent « appel pour le soutien aux initiatives d’habitat coopératif », lancé fin 2011 à l’initiative de la Fondation Abbé Pierre et d’Habicoop (association d’accompagnement des coopératives d’habitants). Cet appel, qui met en avant les coopératives d’habitation et prône des partenariats avec des bailleurs sociaux pour renforcer et garantir une dimension sociale, affirme : « La multiplication des coopératives d’habitation contribuerait activement à l’émergence d’un habitat accessible à tous, créateur de lien social et ouvert sur le quartier, véritable laboratoire d’écologie sociale.» De son côté, Yann Maury, chercheur et enseignant à l’ENPE de Lyon, qui a axé ses recherches sur l’habitat coopératif en Europe, considère lui aussi que les coopératives d’habitants sont une troisième voie pour le logement populaire et peuvent être « des outils pour refonder la ville durable.» L’hypothèse qui sous-tend notre travail est proche : les opérations d’habitat portées par des collectifs d’habitants sont une piste permettant de réduire le coût de production et d’entrevoir une nouvelle voie de production de l’habitat, entre logement social et accession à la propriété. La recherche que nous avons menée explore cette voie avec comme préoccupation essentielle la promotion de l’éco-habitat économique et la compréhension des contraintes, nœuds et blocages freinant la production de logements abordables. La question du logement abordable, du logement pour tous, est une question, non seulement de maîtrise des coûts, mais aussi de justice et d’équité sociale et renvoie au droit fondamental au logement. Cette question est très importante pour le Laboratoire CRAterre depuis sa création à la fin des années 1970, preuve en est l’un de ses premiers objectifs : « promouvoir la prise en charge des problèmes d’aménagement de l’espace par les collectivités locales, améliorer les conditions d’habitat des populations les plus défavorisées, favoriser la production et le contrôle par l’usager de son propre cadre de vie.» Si le laboratoire est intervenu à l’étranger, en Afrique notamment, dans de nombreux projets pilotes d’habitat très économique, il s’intéresse actuellement aux projets en France et en Europe qui associent les habitants à leur conception et à leur gestion, voire intègrent de l’autoconstruction accompagnée ou de l’autofinition, d’où sa volonté de mieux comprendre comment faciliter la production de logement abordable en France. Mais cette volonté de mieux connaître les conditions de déroulement des opérations d’habitat initiées par des collectifs d’habitants, et surtout d’identifier les difficultés, les blocages rencontrés pour produire des logements à un coût global raisonnable, est d’abord liée à l’ambition de mieux former les futurs architectes pour renforcer leurs capacités à intégrer la dimension économique et constructive dans le processus de conception architecturale, à assurer des missions d’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage, à intégrer la participation des habitants, à faciliter par leurs choix des matériaux et systèmes constructifs une part d’autoconstruction ou d’autofinition, à mieux anticiper Page 9 les évolutions futures des logements. Bref, il s’agit d’enrichir la formation dispensée au sein de la thématique de master « Architecture et cultures constructives » qui a déjà comme objectif essentiel d’inciter les étudiants à penser de façon prospective et créative de nouvelles formes d’habitat et à proposer des projets de logements « légers pour la planète », efficaces énergétiquement, en intégrant, très fortement les notions d’économie : faire le plus avec le moins. Faire travailler les étudiants sur des projets d’opérations d’habitat portés par des collectifs d’habitants - même si cela reste encore marginal dans la production globale des logements - répond aussi à un intérêt grandissant de la part d’étudiants en architecture pour ces formes d’habitats, la participation des habitants aux processus de conception, la question de l’auto-construction, la solidarité, les espaces partagés, le « vivre-ensemble ». Ce rapport fait le point sur les résultats de l’enquête menée essentiellement sur Rhône-Alpes, avec pour élargir la réflexion et avoir des points de comparaison, d’une part, quelques entretiens réalisés en France en dehors de la Région Rhône-Alpes et, d’autre part, une contribution de Yann Maury sur des expériences européennes. L’analyse des entretiens semi-directifs réalisés avec différents groupes d’acteurs engagés dans la production ou le soutien de l’habitat coopératif/groupé a permis de dégager, non seulement, un ensemble de blocages contraignants, mais encore, des leviers qui permettraient d’agir pour faciliter cette forme de production d’habitat qui constitue une alternative intéressante en ouvrant un secteur intermédiaire entre le marché privé et le logement social. Au-delà des connaissances engrangées, du repérage de projets réalisés ou en cours sur la région, et de la réflexion propice à une meilleure préparation des futurs architectes à ce type de projet, cette recherche a suscité le démarrage d’une thèse et permis à une autre déjà bien avancée de prendre en compte cette forme alternative de production de logements. Cette recherche a fourni aussi l’occasion de renforcer le réseaux de partenaires, qu’ils s’agissent d’institutionnels, d’associations, de maîtres d’ouvrage ou de professionnels (architectes et entreprises du bâtiment). Certains des acteurs rencontrés vont être invités à faire part de leur expérience au sein des séminaires du master « Architecture et cultures constructives » ou du DSA architecture de terre. Mais surtout cette recherche encourage le développement d’une synergie entre acteurs concernés par l’habitat coopératif/groupé/associatif autour de futures recherches innovantes et d’expérimentations aux Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau. Page 10 2 – ORIENTATIONS RESUMÉES DU PROJET 2.1. - Objectif du projet En réponse à l’appel à projets « Université citoyenne et solidaire 2009-2010 », le projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » proposé par l’Unité de recherche « Architecture, Environnement et Cultures Constructives » (AE&CC) et son laboratoire CRAterre, de l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), s’est donné pour principal objectif : - de valoriser le transfert des savoirs et d’une expertise scientifique et technique sur le territoire de Rhône-Alpes, dans le domaine de : - l’aide à la promotion et la réalisation de l’éco-habitat économique, en ciblant le secteur du logement social et très social. Pour cela, le projet appuie son observation sur : - l’habitat dit « groupé » produit à l’initiative d’autopromoteurs, assistés ou non assistés1. 2.2. - Questions essentielles posées par le projet Le projet, tel qu’il était proposé, entend contribuer à apporter des réponses à deux questions essentielles : - 1 Comment les écoles d’architecture et leurs partenaires universitaires (urbanisme, ingénierie, sciences humaines et sociales, sciences politiques) peuvent-ils mieux répondre à la question du logement pour tous ? Nous évoquons ici les missions d’Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO) et d’Assistance à la Maîtrise d’œuvre (AME). Page 11 - Comment mieux organiser les savoirs de ces établissements d’enseignement supérieur au sein du projet de « La Cité de la Construction Durable » (actuellement conçue comme phase d’extension programmée du développement des Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau), pour répondre ensemble à cette question de l’accès au logement social et très social ? 2.3. - Les sphères d’action du projet Répondre aux deux questions essentielles précédemment formulées implique d’agir à la fois sur plusieurs sphères : - sur la sphère environnementale : éco-matériaux, éco-construction, énergétique ; - sur la sphère sociale : mixité, autopromotion, autogestion ; - sur la sphère économique : développement des filières courtes et du tissu artisanal. 2.4. - Agir pour le développement de nouvelles missions universitaires Le projet avait pour objectif de faciliter le développement de nouvelles missions universitaires pour les écoles d’architecture et leurs partenaires, et des futurs professionnels qu’ils forment, pour accompagner les collectivités et la société civile en besoin de méthodes et outils de production de l’habitat social et très social : - définition, expérimentation et développement de démarches mieux adaptées ; - renforcement des capacités de choix techniques sur la conception constructive et architecturale des projets d’habitat très social et économique ; - assistance aux collectivités et à la maîtrise d’ouvrage d’autopromoteurs, sur les projets d’habitat groupé ; - assistance à la conception de projets d’éco-habitat en valorisant l’emploi des éco-matériaux et en améliorant les performances environnementales (énergétique notamment) ; Page 12 - appui aux auto-constructeurs, aux entreprises et aux artisans encadrant la réalisation de projets d’habitat social et très social. 2.5. - Une enquête visant à analyser les blocages et à identifier des leviers d’action Le projet s’est appuyé sur la réalisation d’une enquête visant à repérer et analyser les contraintes, nœuds et blocages exercés sur la production du logement social et très social. Cette analyse permettra d’identifier d’autres pistes, démarches et procédures pouvant constituer des « leviers d’action » permettant de réduire ou alléger ces contraintes et pouvant être en mesure d’être expérimentés. L’enquête sera menée auprès de quatre groupes d’acteurs (préalablement identifiés par le Comité de pilotage du projet, voir « Méthode adoptée ») : - le groupe des acteurs « institutionnels » : collectivités territoriales, élus, organisme de maîtrise d’ouvrage publique ; - le groupe des acteurs « assistance à la maîtrise d’ouvrage » de type associatif, coopératif ; - le groupe d’acteurs des « bénéficiaires », soit les ménages, les familles ; - le groupe des » acteurs professionnels » : architectes, bureaux d’études, entreprises, artisans2. En marge de ces quatre principaux groupes d’acteurs une attention a été également portée à des réalisations et des analyses réalisées en contexte d’autres pays européens, bénéficiant de l’expertise d’un chercheur spécialiste de la question de l’habitat coopératif en Italie, Espagne, Angleterre3. 2 Une attention a été portée sur le groupe des acteurs institutionnels, facilitée par le lien professionnel privilégié de l’un des principaux chercheurs ayant contribué à ce projet, et sur le groupe des acteurs professionnels, ces derniers répondant mieux au point de vue des enseignants et chercheurs d’une école d’architecture. 3 Il s’agit ici de Yann Maury, professeur et chercheur à l’ENTPE de Lyon qui a participé aux travaux du Comité de pilotage et qui a aimablement porté à notre connaissance plusieurs de ces travaux et publications. Yann Maury apporte une contribution à ce rapport en valorisant les apports d’expériences de projets réalisés en autres pays européens. Page 13 Les principales entrées thématiques de l’enquête qui ont été retenues sont : - La conjoncture : analyse des conditions d’émergence des projets et du montage des projets ; - Le foncier : démarches pour accéder au foncier, mobilisation, modes de financement ; - Le financement et le développement des projets : mesures prises, fonds d’études, fonds de garantie, moyens autres ; - Les réglementations et les normes : SRU, PLU, législation, contraintes et libertés, marges d’innovations possibles. 2.6. - Le lancement d’une expérimentation à caractère « pédagogique » Bien que l’équipe de recherche de ce projet ait contribué aux premières phases de conception d’un projet de l’association « Village et Quartiers Solidaires – Les APAC » (autopromoteurs et auto-constructeurs), sur la commune de Crolles, en apportant des idées pour une innovation constructive et architecturale, pour une économie des coûts de réalisation, cette collaboration n’a pu être aboutie4. Le projet de VQS-Les APAC a Crolles, par la suite conçu en relais par d’autres architectes locaux5, n’a pas pu être réalisé en application de la démarche d’auto promotion et d’auto construction qui était mise en place par l’association, la commune de Crolles ayant finalement préféré s’appuyer sur un bailleur de logement social pour finaliser la réalisation de l’opération de logements (en cours). Par ailleurs, les moyens accordés au projet ne permettant pas le développement d’une expérimentation de projet en situation et taille réelle, il a été décidé d’engager une première phase d’expérimentation constructive et architecturale en lien avec les Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau, dans le cadre du Festival annuel « Grains d’Isère » développé par CRAterre en s’appuyant sur la participation d’étudiants du Master « Architecture et cultures constructives » et du DSA-Terre de l’ENSAG, étudiants directement bénéficiaires de ce projet . Un premier prototype de maison à « 300 dollars » a été réalisé en juin 2011, répondant à un appel à projet d’ampleur internationale, qui est présenté en annexe du présent rapport. Ce projet a donné une attention 4 La première phase de conception de ce projet a été en effet assurée par Nicolas Dubus (Agence d’architecture Equilibre) en association avec Jean-Marie Le Tiec et Sébastien Freitas, architectes, membres de l’équipe enseignante du Master Architecture et Cultures Constructives et chercheurs de l’Unité de recherche AE&CC qui a développé ce projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » dans le cadre de programme Université citoyenne et solidaire de la Région Rhône-Alpes. 5 Le projet de VQS-les APAC, sur la commune de Crolles, a été ensuite développé, sur d’autres bases de conception avec les architectes Franck Béhotéguy et Marc Naudin, puis repris par l’architecte Laure Désiré. Se reporter à la synthèse des entretiens avec le groupe des acteurs professionnels en annexe de ce rapport. Page 14 particulière à l’utilisation actualisée d’une des grandes cultures constructives du territoire de Rhône-Alpes, celle du « pisé », comme éco-matériau, à la question énergétique (économie d’énergie « grise ») et au principe d’évolutivité de l’habitat. Cette première phase d’expérimentation à caractère pédagogique pourra être poursuivie dans le cadre des développements du projet de « La Cité de la Construction Durable » (extension des Grands Ateliers avec le développement de « l’Atelier des Matières à Construire », de l’Atelier « Prototype » et du projet « Habité », nouveau quartier d’éco-habitat prolongeant l’expérience historique antérieure, sur la Ville nouvelle de l’Isle d’Abeau, du « Domaine de la Terre » : 65 logements HLM construits en terre au milieu des années 1980 par l’OPAC 38 avec l’assistance technique de CRAterre). D’autres projets de recherche et développement, expérimentation sur l’éco-habitat, sont simultanément développés et portés par les enseignants, chercheurs et étudiants de l’Unité de recherche AE&CC et de ce même master de l’ENSAG, avec l’INES (Institut National de l’Energie Solaire) et les Grands Ateliers, en lien avec d’autres partenaires scientifiques et techniques associés, avec des partenaires publics et avec le milieu de l’industrie du bâtiment régional, national et européen. Ce sont notamment les projets qui entrent dans le cadre des opérations du Solar Decathlon Europe 2010 et 20126. Ces projets ne sont pas à proprement parler des projets d’habitat économique car ils mobilisent de gros budgets de recherche & développement mais ils favorisent le développement de la recherche expérimentation et de l’innovation en construction (éco-matériaux, énergétique), architecture et urbanisme de qualité environnementale. Ils contribuent aussi au renforcement d’un large partenariat entre le secteur public et privé et avec la recherche. 6 La liste complète de l’ensemble des partenaires du projet « Canopea » présenté dans le cadre du Solar Decathlon Madrid 2012 est accessible sur le site www.solardecathlon.fr . Pour ce qui est des partenaires publics, notons la participation à ce projet du Ministère de la Culture et de la Communication (MCC), du Ministère du Développement Durable des Transports et du Logement (MDDTL), du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, de la Région Rhône-Alpes, du Conseil Général de Savoie, de la Ville de Lyon, de la Ville de Grenoble et de l’OPAC du Rhône. Page 15 Page 16 3 – PRESENTATION DU PROJET (Rappel)7 3.1. – Contexte Les sociétés actuelles, au plan global comme dans la diversité des contextes nationaux, régionaux et locaux, sont confrontées aux enjeux majeurs du développement durable et équitable. En France, le récent Grenelle de l’environnement a donné les directions pour contribuer dans les meilleurs délais à inverser le processus de dégradation de l’environnement et de changement climatique résultant du dépassement insoutenable de production d’externalités négatives (CO2, pollution, dilapidation des ressources et énergies non renouvelables, problèmes de santé des populations, etc.). La question est notamment cruciale : - 1 - dans le domaine de la production de l’habitat, et plus globalement dans le secteur du bâtiment, avec la nécessité de mieux gérer un parc bâti ancien énergétivore, avec une demande sociale de logements en croissance exponentielle, avec une obligation à innover pour développer de nouvelles solutions et réponses « d’éco-habitat » mais aussi dans le domaine de l’habitat plus « économique », et donc plus largement accessible aux populations, notamment les plus défavorisées et fragiles (logement social et très social). - 2 – et plus encore, si l’on entend effectivement développer et généraliser ces nouvelles réponses, il s’agit bien d’être en mesure de mieux partager les résultats des recherches et des innovations, des savoirs et d’une culture scientifique, technique et industrielle de la construction, de l’architecture et de l’urbanisme avec le citoyen et un large éventail d’acteurs encore très dépourvus de moyens et d’outils appropriés. Au cœur de ces enjeux, la diffusion des connaissances et des savoirs associés à ces problématiques, vers les collectivités, vers un large public d’opérateurs techniques, et vers les citoyens est un mécanisme essentiel à renforcer et développer. Une priorité doit aussi être donnée à la formation des futurs acteurs professionnels dans les écoles d’architecture et d’ingénierie du bâtiment afin de mieux les préparer à assumer ces nouvelles missions auxquelles la société civile est désormais confrontée. 7 Ce rappel de présentation de la recherche fait référence au dossier de candidature de l’appel à projets « université citoyenne et solidaire » au titre de projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » présenté par l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), au 30 octobre 2009, projet placé sous la responsabilité du professeur Patrice Doat, directeur scientifique du laboratoire de recherche CRAterre-ENSAG et sous la direction scientifique du professeur Hubert Guillaud. Page 17 3.2. - Objectifs du projet Le projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » vise à renforcer l’implication de l’ENSAG et des Grands Ateliers, de leurs partenaires scientifiques et techniques régionaux, à dynamiser la formation par la recherche, sur les nouvelles démarches d’accompagnement solidaire, académique, scientifique et technique des projets d’éco-habitat économique sur le territoire Rhône-alpin. Il est fondamentalement orienté sur la valorisation des ressources du territoire régional (matériaux et cultures techniques, savoirs des écoles d’architecture, savoir-faire des entreprises). Il vise à soutenir et favoriser l’émergence de nouvelles démarches d’accompagnement des populations du territoire (transfert des savoirs et de la culture scientifique et technique), dans le domaine, pour le bénéfice des collectivités et des populations locales en besoin de nouvelles méthodes et outils de production de l’habitat. Ces nouvelles démarches seront à l’origine du développement des missions universitaires et des futurs professionnels formés dans le domaine d’application concerné : la promotion de l’éco-habitat social. 3.3. – Résultats attendus Les résultats attendus sont à situer dans le cadre du développement actuel du projet de « Cité de la construction durable » (brièvement évoqué en amont), comme nouvelle étape de développement des Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau constituant une plateforme régionale d’excellence, d’impact régional, national et international, principalement destinée à la diffusion des savoirs, des connaissances, des pratiques et de l’innovation technique et industrielle dans le domaine vers un ensemble d’opérateurs fédérés sur la promotion d’un éco-habitat : universités, écoles d’architecture et d’ingénierie, industriels, entrepreneurs, chercheurs, formateurs, bailleurs, citoyens,… Dans un premier temps, et notamment dans le cadre de ce projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire », ces résultats seront évalués sur la capacité à instruire de nouvelles démarches solidaires et citoyennes, dans le secteur de la production de l’habitat, qui ouvriront de nouvelles pistes pouvant contribuer à dénouer les obstacles et lever les contraintes actuellement opposés à une nécessaire évolution des pratiques (cloisonnement des opérateurs et de leurs compétences, cadres juridiques et légaux, corpus normatif technique inadaptés, …). Dans un deuxième temps, avec le développement d’un programme ambitieux d’expérimentation, les résultats seront évalués sur la capacité à développer des réponses constructives et architecturales (innovations) pour l’éco-habitat très social (économique), en lien plus direct avec les bénéficiaires. Page 18 3.4. – Principaux bénéficiaires du projet Les associations citoyennes solidaires et les collectivités pourront bénéficier de nouvelles méthodes et démarches de montage de projets d’habitat social écologique et économique qui auront été identifiées dans le cadre de ce projet, sous forme de « leviers d’action », afin de contribuer à dénouer les nombreux obstacles et lever les contraintes qui se présentent actuellement pour faire force de propositions innovantes et adaptées aux attentes et besoins de populations disposant de moyens modeste pour accéder au logement. Ces méthodes et pistes pourront être ensuite expérimentées et évaluées sur des projets pilotes (dont le montage devra être proposé avec une recherche de partenariat et de fonds) qui permettront aussi de développer des choix innovants sur les matériaux, les systèmes constructifs, les techniques d’assemblage. Au-delà d’une phase pilote, l’application de ces nouvelles méthodes, démarches et choix techniques pourra ainsi, progressivement, être appliquée à un plus large ensemble de territoires. D’autres bénéficiaires seront les entreprises et artisans qui pourront eux aussi intégrer de nouveaux savoirs, développer une culture spécifique liée à ce type de projet d’habitat solidaire, et développer de nouvelles missions d’accompagnement de tels projets : formation et aide à l’autopromotion, l’auto-production, l’auto-construction, l’auto-finition. Les étudiants impliqués (doctorants et étudiants du master AE&CC de l’ENSAG) bénéficient directement d’un projet qui les met en prise concrète avec les questions actuelles de société que soulève le logement social et très social, en rapport avec les opérateurs de la production. Ils sont ainsi en mesure, dans le cadre de leur responsabilité sociale de futurs concepteurs et prescripteurs, d’ouvrir d’autres formes de positionnement et de posture professionnelle, de renforcer leurs capacités, sur des missions pour lesquelles ils sont désormais mieux préparés (enseignement du master AE&CC). L’équipe du Master et de l’Unité de recherche AE&CC de l’ENSAG s’est engagée dans cette trajectoire de travail sur le logement très social et l’éco-habitat depuis ces dernières années dans une attitude volontariste et proactive qui l’amène aujourd’hui a développer des projets innovants, avec plus de visibilité au niveau régional, national et international (exposition récente sur l’habitat éco-responsable à la Cité de l’Architecture et du Patrimoine à Paris, exposition « Ma terre première pour construire demain » à la Cité des Sciences et de l’Industrie, participation au Solar Decathlon Europe à Madrid en 2010 et au prochain Solar Decathlon Europe 20128, toujours à Madrid, autres projets en cours de réalisation sur la région). La réalisation de ce projet vient 8 Le protoptype « Armadillo Box » a été réalisé à Madrid en 2010, classé en quatrième position, alors que le projet « Canopea »est en cours de conception pour être réalisé en octobre 2012. Voir les sites sur le Web. Page 19 renforcer cette direction de travail au contact du « terrain » et permet une valorisation (transferts, échanges) des acquis et des savoirs auprès des opérateurs de la production et de la société civile. Ce sont de nouvelles missions pour l’ENSAG et ses partenaires qui participent aussi du développement de ce grand projet qu’est la « Cité de la construction durable » et ses trois composantes adaptées à cette nouvelle ambition : l’Atelier Matières à Construire, l’Atelier prototypes, et l’Atelier Habité que l’on a présenté en amont. Page 20 4 – LA MÉTHODE DE TRAVAIL ADOPTÉE 4.1. - Mise en place d’un Comité de pilotage du projet et élaboration d’une enquête auprès de groupes d’acteurs Suivant la réception, en février 2010, de l’Arrêté attributif de subvention de la Région pour l’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire », dans le cadre du projet « Université citoyenne et solidaire », un comité de pilotage de l’action a été mis en place. Ce comité de pilotage rassemble les enseignants-chercheurs en charge du projet et associe un représentant de l’Association VQS-Les APAC, partenaire au sein de la société civile, soit : - le responsable scientifique : Hubert Guillaud, professeur ENSAG, HDR, directeur scientifique de l’Unité de recherche Architecture, environnement et cultures constructives (AE&CC), laboratoire CRAterre ; - le responsable de projet : Patrice Doat, professeur ENSAG, membre de l’Unité AE&CC, directeur scientifique du laboratoire CRAterre ; - Anne-Monique Bardagot, docteur en ethnologie, maître-assistante ENSAG, membre de l’Unité AE&CC, laboratoire CRAterre ; - Eric Ruiz, architecte-urbaniste, Direction du GPV et Rénovation urbaine, Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro), doctorant AE&CC – CRAterre ; - Stéphane Sadoux, urbaniste, membre de l’Unité AE&CC, laboratoire Cultures constructives ; - Un représentant de l’association VQS-Les APAC9 : sur invitation et selon disponibilité. Première réunion de lancement de l’action : le 12 mars 2010 Le comité de pilotage s’est réuni en première séance de travail, le 12 mars 2010 et a développé l’agenda suivant : - rappel des principaux objectifs de l’action visant à analyser les blocages exercés sur la production de l’habitat social très économique, des leviers qui permettraient d’agir plus efficacement et des démarches de production innovantes ; - dresser un état des savoirs sur la question dans les écoles d’architecture et d’ingénieurs, sur la géographie régionale : enquêtes sur les masters existants dans ces écoles qui abordent la problématique ; 9 Lors de la première réunion du Comité de pilotage, M. Sylvain Bouchard, SCOP La Péniche, Grenoble, a été délégué par l’Association VQS-Les APAC puis M. Frédéric Saboureault, administrateur de l’association l’a remplacé. Page 21 - enquêtes auprès de différents groupes d’acteurs parties prenantes de démarches liées au domaine étudié et développant des projets. Le comité de pilotage a considéré l’importance qu’il y a, dans le travail à réaliser, à faciliter un « emboîtement » de l’état de l’art sur la question, dans le milieu universitaire, la société civile et le milieu institutionnel. Sur la question des enquêtes à réaliser il est paru également important de ménager une ouverture, même en marge de la seule géographie régionale, dans la mesure où l’analyse d’un panel élargi d’expériences peut beaucoup apporter au projet. La question juridique et administrative, au coeur des démarches de projet innovantes, a été relevée comme très centrale et le constat a été fait d’un vide juridique sur la reconnaissance des nouvelles structures coopératives. Il a également été constaté que depuis le lancement du projet par la Région, le Programme Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro), a évolué intégrant un objectif en faveur de la production / réhabilitation de l’habitat, et une fiche action « habitat coopératif », validée par les élus. C’est là un palier important qui est franchi quant à la reconnaissance institutionnelle de la question. Cet objectif entend contribuer à faire émerger des projets portés par la société civile et appuyer les acteurs qui les portent. Il est notamment envisagé qu’au terme de trois ans il faudrait être en mesure d’apporter un soutien aux associations citoyennes mobilisées10 sur l’Aide à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Des modalités d’aide à des structures de promoteurs alternatifs11 doivent être étudiées comme nouvelles possibilités dans le cadre du PLH. Parmi ces modalités d’aide sont envisagées : - des modalités d’assistance à la Maîtrise d’Ouvrage ; - des modalités sur l’acquisition du foncier pour les projets ; - des modalités de financement, notamment sur la question de la garantie bancaire. L’action offre aussi l’opportunité de contribuer au portage de projets d’intérêt public en s’appuyant sur le secteur privé et associatif pour débloquer la pression du cadre normatif et pour intégrer les démarches de l’auto promotion, de l’auto construction et de l’auto finition, démarches favorables à un abaissement des coûts de production. Cette valorisation des savoirfaire de la société civile (soit acquis, soit à acquérir par de la formation accompagnée) va dans le sens de la production du 10 11 Est notamment relevé ici le rôle joué par l’Association Les HabILes, sise à Grenoble. L’Association VQS-Les APAC, partenaire de l’action fait partie de ce groupe d’acteurs. Page 22 logement très social, plus accessible aux ménages modestes. Mais les freins juridiques, notamment sur la question de l’auto construction encadrée, sont très puissants (risque de travail « illégal »). Le comité de pilotage a pris acte qu’il convient, dans le cadre de cette action, d’analyser « tous » les blocages aux différentes échelles de la production du logement très social économique. Aussi, les enquêtes qui seront réalisées devront permettre d’approcher « tous » les groupes d’acteurs concernés et devront couvrir ces différentes échelles : matériaux, performance énergétique, solutions constructives innovantes, qualité spatiale et architecturale, question des normes, cadre juridicoadministratif et d’assurances, question de l’économie générée par les projets (création d’emplois, d’entreprises), échelle de production de la ville, etc. Le comité de pilotage a acté la priorité de la définition d’un questionnaire d’enquêtes auprès du plus large panel de groupes d’acteurs et a invité tous les membres à faire une première proposition pour une prochaine réunion de travail. Dès lors que les différentes grilles d’entretiens semi-directifs ciblés sur les différents groupes d’acteurs identifiés seront validés par le Comité de pilotage, la réalisation des enquêtes sera confiée à de jeunes étudiants de deuxième année du Master « Architecture et cultures constructives » intéressés par le sujet traité, et à des architectes doctorants de l’Unité de recherche dont les sujets de recherche se situent dans le périmètre du champ de l’action 12. Il a été aussi décidé de mettre en place un Conseil de suivi de l’action pour élargir la composition du Comité de pilotage à la participation de représentants de « parties prenantes » ou groupes d’acteurs identifiés, ou à des spécialistes des questions traitées13. Cela afin d’établir le lien entre la sphère académique, le milieu institutionnel et politique et la société civile, mais aussi pour faciliter des échanges fructueux sur les étapes clés du développement de l’action (validation du questionnaire d’enquêtes, premiers résultats d’analyse, mise en place du Comité de rédaction du rapport de l’action). De même, forts d’une 12 Deux étudiants enquêteurs sont retenus : Manuel Henry et Virginie Granger pour le territoire Rhône-alpin et pour le groupe d’acteurs « professionnels », une étudiante, Elvire Leylavergne pour le repérage des projets réalisés ou en cours, ainsi que trois doctorants, Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, pour un élargissement des enquêtes à la marge du territoire Rhône-alpin et notamment sur la Saône-et-Loire, territoire couvert par leur recherche doctorale, et Eric Ruiz, doctorant travaillant sur la question de l’habitat participatif / habitat groupé et en prise directe avec le milieu institutionnel régional et les élus, avec le milieu associatif local et régional, de part ses missions professionnelles au sein de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro). 13 Dans ce cadre, le Comité de pilotage de l’action a notamment relevé l’intérêt d’établir le contact avec M. Yann Maury, Professeur et chercher à l’ENTPE, spécialiste des question de l’habitat coopératif qui développe une étude approfondie de plusieurs expériences et projets en Europe (Espagne, Italie, Angleterre,…) et aux Etats-Unis. Page 23 réflexion avancée et/ou d’une expérience dans le champ étudié, les membres de ce Conseil de suivi apporteront leur regard distancié qui aidera à soulever les questions essentielles à traiter au cours du développement de l’action. Autres réunions de travail : identification des groupes d’acteurs et élaboration des grilles d’entretiens D’autres réunions de travail ont été régulièrement organisées entre la fin mars et la fin de mai 2010 qui ont permis des avancées dans la réflexion du Comité de pilotage de l’action. Elles ont progressivement contribué à bien identifier les différents groupes d’acteurs, les personnes ressources au sein de ces différents groupes, à identifier également un corpus de littérature scientifique, technique et institutionnelle produite sur le sujet traité, et à poser les premières bases d’un questionnaire d’enquêtes. De même, la piste d’étude sur le domaine plus spécifique de l’habitat participatif / associatif / groupé, a été retenue comme particulièrement importante à traiter et à questionner au prisme des réflexions, points de vue, savoirs et expériences des différents groupes d’acteurs et personnes ressources identifiés. Ainsi, un ensemble de quatre groupes d’acteurs devant être couvert par les enquêtes a été identifié : - Le groupe 1 : les acteurs institutionnels : la délégation aux solidarités, à la politique de la ville et au logement de la Région, la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro), la Commune de Grenoble, l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL), plusieurs communes et élus de la région porteurs de projets d’habitat en démarches innovantes, … - Le groupe 2 : assistance à la maîtrise d’ouvrage / associatif ou coopératif : Les HabILes (Grenoble), Habicoop (Lyon), La Savoisienne (Chambéry), Villages et Quartiers Solidaires, Isère Habitat, Promologis, Plurimmo, … - Le groupe 3 : les bénéficiaires : familles du projet VQS-Les APAC de Crolles, Les Hacolés (via Les HabILes), des famille du projet de La Salière (Grenoble), autres à identifier,… - Le groupe 4 : les professionnels : architectes investis dans des projet d’habitat très social économiques mettant en œuvre des démarches innovantes (habitat participatif / coopératif / groupé) mais aussi développant des projets innovants en matière d’éco-habitat quant aux matériaux employés (matériaux naturels), aux dispositions constructives et énergétiques (solutions alternatives en énergie solaire, éolienne, en isolation thermique,…), entreprises promotrices de nouvelles filières constructives (terre, chanvre, paille,…),… Page 24 Quatre angles d’attaque ont été retenus pour l’élaboration de la grille d’enquête ; les grands thèmes à aborder dans l’enquête, selon ces angles d’attaque, ont été modulés en fonction des différents groupes d’acteurs ; nous restituons ici les principales orientations données14 : - - La conjoncture : intérêt et enjeux des projets d’habitat coopératif / participatif / groupés ; raisons ayant conduit à faciliter ou appuyer ce type de projets ; place de ces projets dans l’approche globale de la production du logement ; domaine d’expertise, expériences professionnelles ; manques identifiés pour le développement de projets de ce type ; quels apports des différents acteurs identifiés (selon les quatre groupes) ; motivations des bénéficiaires, modes de gestion collective au sein des groupes de projets ; analyse du « marché émergent » ; … Le foncier : quelles mesures prises pour la mobilisation du foncier et son financement ; le risque de la spéculation foncière et les mesures possibles pour le contenir ; l’identification des sites de projets au regard des attentes ; l’expérience acquise dans le processus d’acquisition du foncier pour les projets d’habitat coopératif / participatif / groupés ; les démarches de négociation avec les collectivités pour l’acquisition du foncier ; les formes de montage juridique et les difficultés rencontrées ; les formes d’aide des professionnels de l’AMO et de l’AME ; les leviers facilitateurs en la matière ; … - Le financement et le développement des projets : quelles mesures prises pour financer les projets ? quelle garantie d’emprunt ? quel modalités de montage des projets au plan financier (banques, prêt,…), juridique (notaire) et vis-à-vis des assurances ? quel mode de financement des coûts d’études sur les projets (assistance à la maîtrise d’ouvrage, architectes, bureaux d’études) ; quels modes d’intégration des coûts de gestion ? quelles expériences de renforcement des capacités de montage financier pour ce type de projets ? quels choix de modes de production pour abaisser les coûts de production (auto promotion, auto construction, auto finition, encadrement-formation des bénéficiaires ; quelles missions remplies par l’AME et quelles conditions de travail avec les groupes de projet (contrat, honoraires, difficultés …) ; - Les réglementations et les normes : quelles mesure prises au plan institutionnel pour favoriser ce type de projets ; quelles contraintes à prendre en compte et quelles libertés possibles vis-à-vis du cadre normatif (marges de manœuvre) ? quelle législation prendre en compte en terme de stratégie sociale (attribution des logement, mixité sociale, …) ; quels sont les principaux freins réglementaires et normatifs exercés sur les projets de ce type, et suggestions pour une évolution souhaitable ? quelles aides ont pu être apportées sur la question réglementaire et normative ? quelle place pour de 14 Le questionnaire détaillé, selon ces quatre angles d’attaque et selon les différents groupes d’acteurs est restitué en annexe de ce présent rapport. Page 25 l’innovation au regard du défi de l’habitat économique et de qualité environnementale ? quelles marges de manœuvre vis-àvis de la législation du travail ? … 4.2. – Mise en place d’un Conseil de suivi Première réunion du Conseil de suivi : 8 juillet 2010 Au début du mois de juin 2010, une invitation a été lancée vers différentes personnes ressources / parties prenantes des différents groupes d’acteurs préalablement identifiées afin de faire évoluer le Comité de pilotage vers un Conseil de suivi de l’action et de réunir ce Conseil de suivi en date du 8 juillet. Ont été notamment identifiés les personnes ressources suivantes : - Mme Françoise Charavin, Direction du logement à la Mairie de Grenoble ; - M. Vincent Tonnelier, membre du Conseil de Développement de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) ; - M. Philippe Fage, Etablissement Public Foncier Local (EPFL) de la région grenobloise ; - M. Yann Maury, Professeur-chercheur à l’ENTPE ; - M. Frédéric Saboureault, administrateur de l’association Villages et Quartiers Solidaires – Les Auto Promoteurs Auto Constructeurs (VQS – Les APAC) ; - M. Louis-Marie Saglio, administrateurs de l’association Les HabILes, Habitat Isérois Libre et Solidaire, Grenoble ; - Melle Bénédicte Leroy, membre de l’association Les HabILes, Habitat Isérois Libre et Solidaire, Grenoble ; - M. Sylvain Bouchard, membre de l’Association La Péniche, Grenoble. D’autres personnes ressources ont été aussi identifiées pour une participation ultérieure, soit au Conseil de suivi lors d’une phase plus avancée des enquêtes et de leur transcription analytique, soit pour faire partie du panel des structures et personnes enquêtées. Il s’agit notamment de : - Mme Marie-Odile Novelli, Vice-Présidente du Conseil Régional Rhône-Alpes, Déléguée Solidarité, Ville, Logement ; - M. Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la politique de la ville, Vice-Président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’Habitat. La première réunion du Conseil de suivi de l’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » qui s’est tenue le 8 juillet 2010 à l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG) a réuni les membres initiaux du Page 26 Comité de pilotage (enseignants et chercheurs, doctorants de l’Unité de recherche AE&CC) et plusieurs des personnes ressources qui ont aimablement répondu à l’invitation à participer a cette réunion. L’agenda traité a couvert les points suivants : - Brève présentation de l’action aux participants : o rappel des objectifs de l’action : valoriser le transfert des savoirs et d’une expertise scientifique et technique sur le territoire de Rhône-Alpes dans le domaine de l’aide à la promotion et réalisation de l’habitat groupé et de l’éco-habitat économique (logement social et très social) ; o périmètre couvert par l’action : celui de l’habitat groupé à l’initiative d’auto promoteurs assistés ou non ; o principales questions soulevées et réponses attendues en terme de mobilisation du milieu universitaire et des futurs professionnels formés (développement de nouvelles missions) pour soutenir les initiatives de la société civile, mieux organiser les savoirs et leur transfert vers les groupes d’acteurs concernés par les projets mobilisant des démarches innovantes, renforcer les capacités de choix techniques sur les projets (architecture, ingénierie), développer les missions d’assistance à l’AMO et l’AME, apporter un appui aux auto constructeurs, entreprises et artisans encadrant la réalisation de projets ; - La présentation de l’enquête réalisée auprès des quatre groupes d’acteurs identifiés : le groupe des institutionnels, le groupe assistance à la maîtrise d’ouvrage / associatif – coopératif, le groupe bénéficiaires, et le groupe professionnels ; - La présentation des quatre angles d’attaque de l’enquête : la conjoncture (analyse des conditions d’émergence des projets, montage des projets), le foncier (démarches pour trouver du foncier, mobilisations, financement), le financement et le développement des projets (mesures prises, fonds d’études, fonds de garantie, moyens,…), la réglementation et les normes (PLU, législation, contraintes et libertés, marges d’innovation possibles) ; - La présentation d’un premier panel de structures et personnes-ressources enquêtées ; - La possibilité de définir et engager un programme d’expérimentation de solutions constructives innovantes en lien avec les Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau et sa future plateforme « prototypes ». La réunion a principalement porté sur l’enquête auprès des différents groupes d’acteurs afin que le Comité de suivi de l’action puisse : - s’assurer de la pertinence des questions posées aux différents groupes d’acteurs ; - discuter des amendements souhaitables ; - discuter le panel des structures et personnes enquêtées proposé par le Comité de pilotage de l’action ; - discuter les modalités d’organisation de l’enquête et de sa mise en œuvre à partir de septembre 2010. Page 27 Cette première réunion du Conseil de suivi de l’action a permis des échanges très fructueux en pointant de nombreux préjugés liés au discours dominant sur la question de la production de l’habitat très économique et du développement des projets d’habitat coopératif / participatif / groupé, mais également des évolutions très encourageantes qui semblent retenir davantage d’intérêt du milieu institutionnel / politique : - préjugés sur la question du foncier, moins rares qu’on ne l’imagine (foncier public, friches) et en fait beaucoup plus disponible mais insuffisamment recensé ; - encouragement d’autres voies de production du logement s’appuyant sur l’émergence de nouveaux et différents acteurs ; - travail important engagé sur la question de la mixité intergénérationnelle ; - valorisation de la force de travail et du temps des bénéficiaires dans la réalisation des projets : auto construction et auto finition ; - ouverture d’un nouveau champ d’expérimentation sur les matériaux, les référentiels énergétiques, les logements BBC (bâtiments basse consommation), l’économie globale d’énergie « grise » ; - l’expérimentation de nouvelles modalités de financement : faîtière et fonds de garantie, mutualisation d’emprunt, couverture de risque mutualisé, … ; - mise en place de garanties qui permettent d’éviter la spéculation : parts sociales non spéculative ou à marge plafonnée. Le Conseil de suivi a pointé l’importance de bien être en prise avec ces nouvelles modalités émergentes de montage et portage de projets alternatifs, a également pointé la nécessité pour l’enquête de porter une attention sur les modalités d’émergence et de constitution des groupes de projets, de bien relier cette question à celle de la mixité sociale et intergénérationnelle. Il a également pointé la question de l’accompagnement en formation des différents acteurs et notamment de ceux qui accompagnent les projets depuis le début (phase pré-opérationnelle de constitution des groupes de projet, phase de programmation et conception, phase de recherche du foncier,…) et des acteurs qui accompagnent la réalisation des projets (associations, entreprises, artisans, formateurs « techniques »). Enfin, le Conseil de suivi a relevé toute l’importance que l’enquête devait accorder à la question de la réglementation et normative en essayant de valoriser les démarches innovantes en la matière. La grille d’enquête a été amendée en conséquence durant cette première réunion du Conseil de suivi puis validé par l’ensemble du Conseil. Il a été décidé que les enquêtes seraient réalisées au cours de l’année académique 2010-2011, soit à partir de septembre / octobre 2010. Page 28 4.3. – Réalisation des enquêtes auprès des différents groupes d’acteurs Les enquêtes ont été confiées à de jeunes étudiants de la formation du Master « Architecture et cultures constructives », et des doctorants rattachés à l’Unité de recherche AE&CC. Ils ont assuré cette tâche entre octobre 2010 et septembre 2011, en fonction de leur propre disponibilité et de celle des personnes enquêtées. Cette période a également couvert le travail de transcription écrite des entretiens par suite retravaillés en forme de synthèse afin d’en extraire les éléments les plus significatifs pour l’action au regard des orientations données aux entretiens semi-directifs (voir tableau de synthèse des entretiens, en annexe) et pour mettre en évidence les blocages opposés à la production des projets d’habitat groupé, ainsi que les leviers permettant d’agir. Même si tous les groupes d’acteurs ont été enquêtés, le point de vue des professionnels (architectes, bureaux d’études, entreprises et artisans) a été davantage valorisé correspondant au centre d’intérêt d’une équipe de recherche d’une école d’architecture et parce que, comme on l’a relevé en amont, ce champ d’étude de l’habitat groupé a surtout été abordé jusqu’alors au prisme de l’analyse des sciences humaines, sociales et politiques. Néanmoins, le groupe des institutionnels a aussi été bien couvert comme celui de la maîtrise d’ouvrage coopérative et/ou associative. Le point de vue des bénéficiaires (habitants) a été plus indirectement recueilli au prisme des analyses du groupe de la maîtrise d’ouvrage coopérative / associative, et du groupe des professionnels qui l’évoquent tous en transversalité d’analyse. Les entretiens qui ont été réalisés, transcris et analysés sont les suivants : Groupe 1 des acteurs institutionnels : - Pascal Waldschmidt, Maire de Beaumont, Ardèche (07), en date du 28 octobre 2010, à propos du projet « Les Bogues du Blat » sis à Beaumont, Ardèche (07). Entretien réalisé par Mathilde Chamodot et Basile Cloquet. Olivier Brachet, vice-président habitat du Grand Lyon, Rhône (69), et Catherine Chanal, technicienne habitat, en date de mai 2011, à propos de divers projets portés dans l’aire du Grand Lyon. Entretien réalisé par Eric Ruiz. Marie-Odile Novelli, vice-présidente de la Région Rhône-Alpes, Délégation Habitat et Solidarités, en date de mai 2011. Entretien réalisé par Eric Ruiz. Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la Politique de la Ville, vice-président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’habitat, à propos d’opérations menées sur Grenoble dans Page 29 les années 1970 et de projets plus récents réalisés sur l’agglomération grenobloise tels les projets « Les Vignes » et « Les Mouettes » Groupe 2 des acteurs de la maîtrise d’ouvrage, associative / coopérative : - - Stéphane Gruet, architecte, directeur de l’association AERA (Actions Etudes et Recherches autour de l’Architecture), Toulouse, Haute-Garonne (31), en date du 14 juin 2011, à propos de divers projets réalisés dans la région toulousaine. Entretien réalisé par Mathilde Chamodot et Basile Cloquet. Gérard Vabre, association Les HabILes (Habita Isérois Libre et Solidaire), Grenoble, Isère (38), en date du 11 juillet 2011, à propos de projets réalisés à Vizille et Jarrie (38) et de plusieurs autres projets en cours de développement. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Groupe 3 des bénéficiaires : - Christophe Weber et Cédric Tel Boïma, habitants du projet de « La Salière », Grenoble, Isère (38), en date de septembre 2011. entretien réalisé par Eric Ruiz. Groupe 4 des acteursprofessionnels: - - - Patrick Bouchain, architecte et scénographe, Atelier Construire, Paris, Ile-de-France (75), en date du 28 octobre 2010, à propos du projet des « Bogues du Blat » sis à Beaumont, Ardèche (07) et d’autres projets réalisés à Marseille (l’Atelier commun de la Belle de Mai), à Tourcoing (l’Atelier électrique) et à Boulogne-sur-Mer (la Maison de Sophie). Entretien réalisé par Mathilde Chamodot et Basile Cloquet. Nicolas Dubus, architecte, agence Equilibre, Montaud, Isère (38), en date du 12 janvier 2011, à propos d’un projet pour les SDF sur Grenoble (pour un collectif d’associations), et du projet initialement conçu pour l’association Villages et Quartiers Solidaires – Les Auro Promoteurs Auto Constructeurs (VQS – Les APAC), à Crolles. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Martin Pointet, architecte et constructeur, entreprise Caracol, Grenoble, Isère (38), en date du 19 janvier 2011, à propos de divers projets de maisons individuelles, de logements en réhabilitation (valorisant la culture régionale du pisé) et de Page 30 - - - - chantiers-formation en accompagnement d’auto constructeurs, en Isère et autres départements. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Vincent Rigassi, architecte, Grenoble, Isère (38), en date du 17 février 2011, à propos d’un projet de six logements sociaux BBC aux Terrasses (38) et d’un bâtiment industriel en paille dans le Jura. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Bruno Marielle, architecte, Saint Aupre, Isère (38), en date de février 2011, à propos de projets de maisons individuelles économiques réalisés en Isère. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Claude Salerno, architecte, Grenoble, Isère (38), en date de février 2011, à propos de projets de maisons individuelles économiques, de logements en réhabilitation (valorisant la culture régionale du pisé), et d’une crèche à Saint Geoirs (38). Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Laure Désiré, architecte, Crolles, Isère (38), en date du 9 mars 2011, à propos du projet de 28 logements en auto promotion de l’association VQS – Les APAC, sur Crolles (38). Entretien réalisé par Manuel Henry. Thomas Braive, architecte et Anne Foulon, assistante, Grenoble, Isère (38), en date du 9 mars 2011, à propos de projets d’habitat coopératif. Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Sarah Viricel, architecte, agence Tekhnê, Grenoble, Isère (38), en date du 14 mars 2011, à propos du projet de 5 logements de « La Salière » à Grenoble (38). Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Pierre Lévy et Julien Fontaine, architectes, Lyon, Rhône (69), en date du 28 juin 2011, à propos du projet « Le Village Vertical » à Villeurbanne (69). Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Charles Fourrey, architecte (retraité), Grenoble, Isère (38), en date du 11 juillet 2011, à propos de projets d’habitat participatif réalisés dans les années 1970 à Villeneuve, quartiers Très-Cloître et Teisseire, du projet « Le Passage », à Grenoble (38) et de logements au quartier des Béalières à Benaud (Meylan, 38). Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Vincent Bleyenheuft, architecte, Allevard, Isère (38), en date du 11 juillet 2011, à propos d’un projet en cours, « Les Granges des Toits Liés », à Pontcharra (38). Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Nicolas Knapp et François Versavel, architectes, Crocy, Calvados (14), en date du 13 juillet 2011, à propos du projet de Louvigny (14) réalisé avec le groupe des « Z’écobâtisseurs ». Entretien réalisé par Virginie Granger et Manuel Henry. Page 31 4.4. – Rapport intermédiaire de l’action : juillet 2011 Au cours du mois de juin 2011, un rapport intermédiaire de l’action a été préparé pour sa présentation au Conseil de suivi qui a été invité à se réunir en date du 5 juillet 2011. Deuxième réunion du Conseil de suivi du projet avec présentation d’un rapport intermédiaire : 5 juillet 2011 La deuxième réunion du Conseil de suivi a réuni les enseignants-chercheurs membres du Comité de pilotage de l’action auxquels ont été associés les jeunes architectes et doctorants ayant réalisé les entretiens auprès des différents groupes d’acteurs, ainsi que les membres invités à ce Conseil issus du milieu institutionnel et associatif15. Ont été également associés à cette deuxième réunion du Conseil de suivi, les jeunes architectes diplômés16 du Master « Architecture et cultures constructives », et en cours de formation dans le cadre du DSA-Terre piloté par CRAterre, qui ont développé une expérimentation pédagogique sur prototype de logement économique en pisé, aux Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau (à Villefontaine) (voir annexe A7). L’agenda de cette deuxième réunion du Conseil de suivi de l’action a été le suivant : a) Bref rappel du cadre général du projet, des objectifs, des questions soulevées, des résultats attendus, de l’enquête réalisée auprès des quatre différents groupes d’acteurs selon les quatre angles d’attaque retenus (conjoncture, foncier, financement et développement des projets, réglementation et normes) b) L’agenda du jour a porté une focale sur : o La présentation de l’avancement de l’étude ; o La synthèse des premières conclusions ; 15 M. Jean-Philippe Motte, conseiller municipal de Grenoble en charge de la Politique de la Ville, vice-président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’habitat, représentant le groupe des acteurs institutionnels a participé à cette réunion, ainsi que M. Louis-Marie Saglio et Melle Bénédicte Leroy, de l’association Les HabIles, et M. Frédéric Saboureault, de l’association VQS-Les APAC, représentant le groupe des acteurs de la maîtrise d’ouvrage associative / coopérative. 16 Il s’agit de MM. Quentin Chansavang et Hugo Gasnier. Page 32 o Les échanges et le débat collectif entre les membres du Conseil de suivi de l’action ; o La présentation des dynamiques engagées en parallèle de l’action sur des thématiques proches et complémentaires : développement de deux recherches doctorales sur les thème de l’habitat économique et de l’habitat groupé, et engagement de premières activités d’expérimentation pédagogique sur le logement très économique valorisant les ressources du territoire Rhône-alpin, notamment la culture du pisé ; Premières conclusions issues d’une phase avancée de dépouillement et d’analyse des entretiens des groupes d’acteurs : Rappel du cadre général des entretiens : Principalement axé sur la question de la production de l’habitat « groupé », en région Rhône-Alpes – et plus largement sur le territoire national17 - les entretiens visaient à couvrir les aspects suivants : - Le constat ; - L’évaluation ; - Les attentes ; - Les ambitions - Les freins - Les pistes de rapprochement entre l’appui scientifique et/ou technique et la société civile (appuis universitaires ou autres) Les premières conclusions présentées au Comité de suivi de l’action ont porté pour l’essentiel sur les points de vue et analyses exprimées par le groupe des acteurs institutionnels / politique et le groupe des acteurs professionnels. 17 En effet, plusieurs projets et expérimentations mettant en œuvre des démarches innovantes, hors territoire Rhône-alpin, nous ont semblé très intéressantes à intégrer dans le corpus de travail, ainsi qu’une ouverture des entretiens de groupes d’acteurs aux parties prenantes de ces projets. Page 33 Premières conclusions issue des entretiens avec le groupe des acteurs institutionnels / politiques - Ce groupe d’acteurs est positionné sur des concepts et grands idéaux tels que la non spéculation, la mixité sociale, l’autogestion (effet générationnel indéniable) ; Ils expriment des attentes en matière de mixité sociale, en matière d’innovation architecturale, urbaine et de gestion ; Ils expriment des attentes en matière de modalités de mise en œuvre innovantes (auto construction, insertion sociale et économique, … Ils expriment des attentes en matière de maîtrise des coûts de construction ; Ils ont du mal à imaginer comment l’on pourrait passer à une massification de la production qui dépasse les quelques opérations isolées et les expérimentations ; Ils ont des difficultés à savoir sur quels champs se positionner en tant que collectivité et en matière de politique publique ; Mise en évidence des principaux freins pour les institutionnels : Mixité sociale Non spéculation Difficultés juridiques Diversité des acteurs Freins Innovation (montage, architectural, technique, urbanistique) Frein juridique Maîtrise du foncier Eparpillement de l’expertise et des études Difficulté à définir un cœur de cible, des objectifs de la commande publique, axé sur les publics, l’intergénérationnel, les modalités de gestions, le quantitatif, la diversité des expérimentations ? Norme – Notion de risque MOA - MOE Page 34 Les leviers d’action possibles selon le point de vue des institutionnels : - Identifier et diffuser l’expertise en matière de montage financier : garanties d’emprunts, prêt à taux zéro et faîtière, notamment ; - Structure de la formation et de l’échange d’acteurs autour de la dimension de l’auto construction et ses déclinaisons (accompagnement) ; - Développer l’échange entre les acteurs institutionnels et techniques autour des questions liées au foncier (bail emphytéotique, maîtrise foncière et portage foncier par les collectivités ou EPFL ; - Diffuser les modalités techniques, notamment en matière de montage et de maîtrise foncière auprès des communes en particulier ; - Structurer les champs d’implications possibles pour les collectivités (et leurs outils techniques) en fonction de leurs compétences ; - Evaluation et information des opérations existantes. Page 35 Page 36 Premières conclusions issues des entretiens avec le groupe des acteurs professionnels : - - Ils sont partagés entre séduction face au champ des possibles et capacité d’innovation générée par ce type de projets d’habitat participatif / coopératif / groupé ; Ils manifestent des inquiétudes face au risque juridique et financier ; Ils ont des difficultés quant à la viabilité économique de leur activité du fait de l’investissement en temps et des difficultés à contractualiser leurs missions sur ce type de projet ; Ils avouent un déficit de savoir-faire dans la gestion participative de ce type de projets ; Ils ont des difficultés à orienter l’ambition des projets en fonction des possibles et des attentes des groupes, notamment en phase de programmation ; Bien que motivés à s’impliquer dans ce type de projets, suite à une première expérience, ils se mettent souvent en position de repli sur des missions « conventionnelles » Ils ont des difficultés à estimer la capacité des relais dans la chaîne de production (entreprises notamment, formatées par la culture constructive « normée » ; Ils sont partagés entre inquiétudes face aux difficultés et risques potentiels de ce type de projets, et le souhait de les prendre en charge, éventuellement sur l’ensemble du processus de production : programmation, conception, réalisation, promotion ; Ils se questionnent sur les approches projet : conception intégrant les possibilité d’évolutivité, de mise en œuvre simple et optimisant les aspects techniques et les coûts de chantier. Mise en évidence des principaux freins pour les professionnels : Barrière de la compétence = pas de maîtrise d’ouvrage organisée Ambition du projet Logique économique et de mise en sécurité professionnelle = logique de repli sur le cadre conventionnel contractuel Freins Pouvoir technique Barrière de la compétence spécifique à acquérir et à valoriser financièrement (en tant que savoir-faire) Cadrage réglementaire et relation MOE / MOA Extension du domaine professionnel Désir de s’émanciper des normes Page 37 Ambition du projet Barrière de la compétence = pas de maîtrise d’ouvrage organisée Logique économique et de mise en sécurité professionnelle = logique de repli sur le cadre conventionnel contractuel Pouvoir technique Extension du domaine professionnel Désir de s’émanciper des normes Maîtrise de la filière complète Freins (suite) Contrainte environnementale Aspects urbains Organisation de la maîtrise d’ouvrage Opportunités foncières Page 38 Barrière de la compétence spécifique à acquérir et à valoriser financièrement (en tant que savoirfaire) Cadrage réglementaire et relation MOE / MOA Emergence d’opérateurs sur des productions complètes de programmes Filières courtes et matériaux locaux et approche globale de l’approche environnementale (au-delà de la seule performance énergétique) Approche urbaine et architecturale intimement liée Notion de co-maîtrise d’ouvrage (multiple et éventuellement PPP) Idée de « prospective opérationnelle » (intégrant la charge des études préalables du coté collectivités) Les leviers d’action possibles selon le point de vue des professionnels : - Meilleur cadrage contractuel entre la Maîtrise d’œuvre (MOE) et la Maîtrise d’Ouvrage (MOA) ; - Cadrage juridique et explicitation des limites légales et de responsabilité des parties prenantes ; - Formation des professionnels au projet participatif ; - Capitalisation d’expériences avec une focale sur les aspects de management de la relation entre la MOA et la MOE ; - Formation de la MOA, notamment sur la notion de risque promoteur ; - Nouvelle compétence de programmation sur ces projets aux MOA privées et collectives ; - Imaginer des opérations « clés en main » ; - Développer une « prospective opérationnelle » auprès des communes sur leurs opportunités foncières en intégrant également la phase des études préalables du côté des collectivités ; - Intégrer les notions de polarités urbaines et de polycentralités dans les échelles des projets ; - Développer les filières spécialisées pour ce type de projets : architectes, bureaux d’études, entreprises spécialisées - Développer les filières courtes et les matériaux locaux ; - Favoriser l’insertion par un caractère économique des projets : formation, emplois ; - Approche des aspects de gestion dès la phase de conception des projets ; - Question de la structuration de la MOA, tant sur la phase projet que sur la phase de gestion collective future. Page 39 Page 40 4.5. – Mise en place d’un Comité de rédaction A l’issue de la réalisation des entretiens, de leur transcription et d’une première phase d’analyse, un Comité de rédaction du rapport final de l’action a été mis en place en octobre 2011. Ce Comité de rédaction est composé de : - Hubert Guillaud, architecte, professeur HDR, codirecteur scientifique de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre), responsable scientifique de l’action ; Anne-Monique Bardagot, docteur en ethnologie, maître-assistante, ENSAG, chercheur de l’Unité de Recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Eric Ruiz, architecte dplg-urbaniste, Directeur de la cohésion sociale et territoriale, Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro), doctorant au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Mathilde Chamodot, architecte D.E., doctorante au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Basile Cloquet, architecte D.E., doctorant au sein de l’Unité de recherche AE&CC (Laboratoire CRAterre) ; Ce Comité de rédaction a pris en charge la rédaction des divers articles de synthèse valorisant les résultats de l’action et constituant ce rapport final remis à la Région Rhône-Alpes. Page 41 Page 42 5 – LE DOMAINE DE RECHERCHE : l’HABITAT « GROUPÉ »18 5.1. – L’actualité du domaine de recherche Depuis quelques années, on voit émerger de plus en plus nombreuses initiatives citoyennes pour le développement de projets d’habitat à caractère collectif, participatif ou groupé, portés par des opérateurs non professionnels. Ces initiatives proposent une alternative aux modes de production et de gestion usuels de l’habitat social en cela qu’elles échappent aux modes de production standardisée du logement social proposé par le secteur « privé » des promoteurs immobiliers – dans une logique de « marché » – ou par le secteur public – dans une logique « normée ». Alors que la France est restée un peu en retrait de ces initiatives au cours des trois dernières décennies, plusieurs pays voisins tels que la Suisse, l’Italie, l’Espagne, l’Allemagne, l’Angleterre, comptent de nombreuses réalisations d’habitat de ce type qui, pour avoir été suivies et étudiées 19 , permettent d’en apprécier tout le potentiel de réponse concrète, quantitative et qualitative, à une réelle pénurie de logements sociaux et particulièrement de logements très économiques dont devraient notamment bénéficier les populations les plus « fragiles »20. La société civile française et les pouvoirs publics en charge des politiques d’habitat semblent désormais mieux prendre en compte le développement significatif de l’économie sociale et solidaire, et de la démocratie participative. En Région Rhône-Alpes, ces initiatives et démarches alternatives retiennent concrètement l’intérêt des autorités publiques 21 . Des collectivités inscrivent dans leurs programmes d’action en faveur de l’habitat social, des démarches élaborées à partir de réflexions visant à mieux accompagner ce que les élus reconnaissent 18 Cette présentation du périmètre spécifique de la recherche se rapporte à une thèse doctorale de Eric Ruiz, architecte-urbaniste, doctorant de l’Unité de recherche AE&CC (laboratoire CRAterre-ENSAG), également membre de la Direction du GPV (Grand Projet de Ville) et Rénovation Urbaine de la Communauté d’Agglomération grenobloise. Cette thèse doctorale a été déclanchée par le développement de ce projet. Eric Ruiz est membre de l’équipe qui a développé ce projet et co-auteur de ce rapport final. La thèse est intitulée : « L’autopromotion, une piste pour l’innovation architecturale, technique et urbaine », sujet déposé en novembre 2011 à l’Ecole Doctorale n° 454 « Sciences de l’Homme du Politique et du Territoire des Universités Pierre Mendes France et Joseph Fourier de Grenoble, et de l’ENSAG. Cf. Sujet de thèse déposé, pp. 1 et 2. 19 Voir notamment à cet égard les recherches et publications de Yann Maury, précédemment référencé, sur l’Italie, l’Espagne et l’Angleterre. Voir également son récent ouvrage : « Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire. Ed. Bruylant, Bruxelles, 2009, 432 p. 20 Cet état de la situation de pénurie de logements sociaux a été régulièrement dressé par des associations comme la Fondation Abbé Pierre, Droit au logement et même par l’Etat et les régions dont les rapports annuels ou ponctuels sont régulièrement diffusés. 21 Se reporter à cet égard aux deux documents suivants : « Crise du logement en Rhône-Alpes ; quelques indicateurs ». Les Cahiers du DSU, printemps 2004, 3 p., et « Une politique régionale de l’habitat en faveur d’un pacte de solidarité territoriale », rapport n° 10.10.769 (AP des 15, 16 et 17 décembre 2010, 12 p., pp. 7-8. Page 43 comme une demande sociale forte, comme une piste permettant d’expérimenter des alternatives aux modes de production traditionnels de l’habitat. Ce soutien des pouvoirs publics vise aussi à conforter des initiatives citoyennes innovantes qui, pour certaines d’entre elles, peuvent être considérées comme exemplaires, en fonction des milieux et des projets portés, mais offrant un potentiel de reproductibilité quant aux méthodologies déployées. La situation actuelle de la recherche relative à ce type de projets d’habitat « groupé »22 -terme générique que nous retiendrons – occupe essentiellement le champ des sciences humaines et sociales, et des sciences politiques. Elle couvre le domaine du coopératisme et interroge les aspects économiques et d’expérimentation de modèles démocratiques et de gouvernance alternatifs. Ce projet ouvre le champ d’investigation sur les réponses architecturales et urbaines qui n’ont pas ou très peu été abordées jusqu’alors. Par ailleurs, les terrains d’études, ou études de cas de projets, dans la Région Rhône-Alpes, et plus largement en France, sont encore en nombre limité ou en cours de réalisation pour pouvoir prendre une distance d’analyse qui soit autre que seulement théorique et académique. Par contre, l’analyse de projets réalisés en contexte de pays étrangers, permet des approches analytiques comparées qui invitent à s’interroger sur les possibles transpositions de modèles innovants au plan juridique et de gouvernance en coopérative approprié au modèle social proposé. 5.2. –Problématique particulière : l’habitat groupé échappe à la production « traditionnelle », privée et publique Les projets d’habitat groupé présentent comme point commun d’être portés par une maîtrise d’ouvrage « collective », dont le bénéficiaire multiple (regroupement de ménages) est identifié dès le début du projet. Ce sont là deux particularités spécifiques qui retiennent particulièrement l’attention et l’intérêt, même si d’autres aspects relevant du social, de la gouvernance démocratique, du domaine juridique et administratif, ou encore de la dimension urbaine, les caractérisent aussi. Les deux particularités mises en avant, font que les projets d’habitat groupé n’entrent pas dans le cadre de production de l’habitat « traditionnel » tel qu’il est aujourd’hui massivement réalisé en application de dispositions réglementaires, juridiques et administratives, financières, normatives, autant par des promoteurs immobiliers privés que publics tels que bailleurs sociaux ou organisme de type HLM. 22 Aussi dénommé habitat « coopératif » ou habitat « participatif ». Page 44 En effet, contrairement à l’habitat groupé, la production privée, sur une logique de « marché » et destinée à être commercialisée, ne connaît pas le bénéficiaire final du projet. La production publique du logement, quant à elle, mise en œuvre par des bailleurs sociaux est destinée pour sa quasi-totalité au secteur du locatif social. Là encore, le bénéficiaire final n’est pas connu dès le départ. Cette question de la non connaissance du bénéficiaire, autant pour la production privée que publique, sur une logique de marché de l’accession et du locatif implique une standardisation, une banalisation des formes d’habitat produits ceux-ci étant soumis à des normes très strictes en matière de surface habitable, de type de prestations, d’accessibilité, de caractéristiques techniques et énergétiques, etc. Dans ces deux cas cette production standardisée est soumise à des contraintes budgétaires, à des normes techniques nationales et européennes qui restreignent les marges d’évolution. Ainsi, dès lors que les bénéficiaires de projets d’habitat groupé se rassemblent au départ d’une opération, ils bouleversent fondamentalement le schéma traditionnel binaire de production du logement mais plus encore, ils se donnent davantage de liberté pour « penser » la conception de leur habitat qui se pose en marge des standards imposés par la logique de marché. Cette liberté d’action « collective » mérite une attention particulière afin de mieux analyser si elle est porteuse d’innovation technique et constructive, architecturale, urbaine et environnementale, c'est-à-dire porteuse « d’ambition qualitative » pour les accédants et pour le logement. Ce sont là des points de vue qui intéressent particulièrement les chercheurs issus d’une école d’architecture et qui sont en mesure d’élargir la focale jusqu’alors portée sur ce type de projets par les seules sciences humaines, sociales et les sciences politiques. 5.3. – Hypothèses d’investigation sur la production de l’habitat aux différentes échelles Plusieurs hypothèses peuvent être formulées qui interrogent la capacité d’innovation et d’ambition qualitative portée par le mode de production collectif des opérations d’habitat groupé. Les voici, telles que ce projet et tel qu’une recherche doctorale engagée en simultané s’en sont saisis : Un ensemble de démarches innovantes - le mode de production collectif induit d’autres manières de formulation du programme de logement, à la fois en terme technique, architectural, urbain, environnemental et de gestion ; le portage en autopromotion permet de s’émanciper du cadre des standards du « marché » et d’un certain nombre de normes ; Page 45 - la production collective de l’habitat permet de diminuer les coûts d’accès au foncier et ouvre l’accès à des terrains auxquels l’autopromotion « individuelle », en site urbain central ou proche de moyens de transports performants facilitant l’accès aux services urbains, ne pourrait prétendre ; la production collective de l’habitat permet une diminution des coûts de projet et d’atteindre d’autres standards de dimension du logement, offrant aussi une fonctionnalité spatiale partagée. la production collective de l’habitat permet de concevoir des projets pouvant intégrer des innovations techniques, architecturales, urbaines, paysagères et environnementales ; la production collective de l’habitat permet l’émergence de démarches innovantes en terme de modalité de gestion technique, financière et administrative, et de gouvernance23 ; la production collective de l’habitat permet de générer de « l’intelligence collective » qui offre à chaque bénéficiaire, non seulement de concrétiser mais aussi d’étoffer son projet d’habitat sur les aspects autant technique, spatial, architectural, urbain, social et environnemental. L’habitat groupé, « le droit à la ville » et la « ville choisie » La production collective du logement en autopromotion contribue à remettre au jour la question du « droit à la ville »24 : - en apportant, par la capacité à investir du foncier en pratique réservé aux promoteurs immobiliers privés et aux bailleurs sociaux, d’autres réponses à l’intégration sociale et urbaine ; cette capacité et sa dimension « politique » interpellent et retiennent l’intérêt des pouvoirs publics ; cet aspect contribue aussi à donner une forme positive » du périurbain et offre une alternative au risque de gentrification de la centralité urbaine ; avec cette possibilité de vivre dans le périurbain, on observe l’émergence d’une « ville du choix »25 qui permet à la fois de vivre en situation plus éloignée de la centralité urbaine, à la fois « à la campagne » mais aussi « dans le mouvement » (en lien avec les transports en commun), en bénéficiant d’une mobilité favorable pour accéder aux emplois comme aux services urbains. 23 Par exemple, les prises de décision, au sein des groupes de projets, sur la base d’un « consensus » au lieu de la simple application de la majorité démocratique, illustre cette capacité d’évolution en matière de gouvernance collective. 24 Tel que Henri Lefebvre l’énonçait avec son fameux ouvrage Le Droit à la ville, dès 1968. Une troisième réédition de cet ouvrage a été produite en 2009 chez Economica Anthropos. 25 Se reporter à cet égard aux travaux du sociologue Jacques Donzelot, directeur du Centre d’Etudes, d’Observation et de Documentation sur les Villes (CEDOV) et directeur du Centre d’Etudes des Politiques Sociales (CEPS), notamment à la revue Esprit n°303 de 2004. Page 46 L’habitat groupé comme source d’intelligence collective Sur l’aspect habitat, les projets collectifs de logement en autopromotion, positionnés sur une forme de commande personnalisée, ouvrent d’autres perspectives : - - en permettant de sortir de « l’habitat subi » tel que le nomme le sociologue Robert Castel dans ses travaux sur l’insécurité sociale et la discrimination négative ; en effet, ces projets d’habitat collectif traduisent d’autres aspirations de nature et sens anthropologiques qui renouent avec une projection de modalités et de qualités d’usage remises en contexte physique, social, économique et environnemental ; en permettant aussi de valoriser une volonté collective (qui se construit en groupe) d’investir un espace commun conçu en commun, en créant des espaces collectifs accessibles au groupe, et donc de sortir d’une ségrégation spatiale privée imposée par l’habitat subi vécu dans des quartiers non choisis ou ressentis comme peu accueillants, ou encore difficile à investir ; en mettant l’habitant, comme le souligne Jacques Prades26, en posture active face au monde, plaçant cette forme d’habitat dans une dynamique qui valorise la notion de « gestionnaire – bénéficiaire » en opposition à la notion de « client – fournisseur » propre aux voies traditionnelles du logement privé ou public. en posant les questions de « l’intelligence collective », de l’exercice de la démocratie au sein du groupe, de la « fabrique de citoyenneté », qui permettent d’élever le niveau d’ambition du projet d’habitat ; en valorisant le « bien collectif », le « bien commun » et apportant ainsi à la production de « capital social », ce qui contribue aussi à « socialiser » et améliorer la réponse des politiques publiques en ce domaine ; l’évolution récente des politiques d’habitat en faveur du développement durable avec l’intégration des indicateurs du mieux être, de la qualité spatiale, des performances énergétiques, de la qualité environnementale, en est un fort indice. L’habitat groupé comme contribution à l’écologie urbaine « créative » Enfin, sur la question urbaine et environnementale, les projets d’habitat collectif en autopromotion contribuent aussi à l’émergence d’une nouvelle écologie urbaine où « la ville » n’est plus seulement définie comme un objet concret, technique et géographique matériel et « figé », mais bien plus comme un « état d’esprit » où la dimension anthropologique de l’espace, la qualité de vie et de l’usage « collectif » reprennent toute leur place. On observe alors l’émergence d’un urbanisme moins figé, 26 Jacques Prades, de l’Université Toulouse 2, est économiste spécialiste des questions d’économie solidaire. Se reporter à deux de ses ouvrages récents : L'économie solidaire; prendre sa vie en main, Editions MILAN, Toulouse, 2005 et 2007, et Compter sur ses propres forces, entreprises sociales et initiatives solidaires, Editions de l'Aube, La Tour d’Aigues, 2006. Page 47 voire « inachevé » et « évolutif » où les infrastructures « immatérielles » priment sur les infrastructures matérielles. Cette évolution valorise « l’entre soi », le vécu ensemble, la gouvernance citoyenne partagée, mais aussi le développement d’une « économie créative » attirant les talents plus que les investissements comme le souligne le sociologue et économiste Pierre Velz27. Ce sont toutes ces hypothèses, à différentes échelles de la production de « l’habitat » – et non plus du seul « logement normé » que le projet a contribué à faire émerger. Ces hypothèses ont été questionnées au prisme d’un large corpus d’entretiens avec différents groupes d’acteurs participant de cette production (voir méthode et synthèse des entretiens). L’analyse qui en ressort met notamment en lumière un ensemble de « blocages » qui contraignent la production de l’habitat « économique » destiné aux populations dotées de moyens limités, voire fragiles, et de « leviers » qui permettraient d’agir pour faire évoluer la réponse des politiques publiques en ce domaine. 27 Pierre Velz est sociologue et économiste, récemment nommé en octobre 2010 Président-Directeur général de l'Etablissement public Paris-Saclay. Se référer notamment aux ouvrages suivants : Mondialisation, villes et territoires : une économie d'archipel, PUF, 1996 (nouvelle édition en poche, réactualisée, avril 2005), et La ville éclatée, avec May N., Landrieu J., Spector T. (eds.), Ed. de l'Aube, 1997. Page 48 6 – SYNTHÈSE ET ANALYSES DES ENTRETIENS 6.1. - Mise en évidence des « blocages » contraignant la production d’un habitat très économique par les acteurs professionnels Une séduction face au champ des possibles et une capacité d’innovation générée par ce type de projets Les professionnels sont unanimement conquis par l’idée de mener ce type de projets d’habitat coopératif ou groupé. Cela leur apparaît immédiatement comme un champ d’innovation, qu’ils vivent comme un espace de liberté. Dans un cadre habituellement fort contraint, les commandes publiques sont fortement préfigurées au travers de programmes détaillés et les commandes privées attendent des produits issus de la demande du marché. Ce type de commandes, peu définies et associées à des valeurs fondamentales, avant d’être liées à des contraintes techniques ou des modes de consommation, ouvrent de fait un horizon attractif pour les professionnels. Selon les profils professionnels, le champ de l’innovation varie. Lorsque les architectes sont experts en matière d’approche environnementale, les idées enfouies et peu exploitées surgissent et peuvent orienter le projet. D’autres se concentrant plus sur la forme urbaine ou la disposition spatiale, ou encore sur la remise en cause du concept de logement lui-même embrassant plus largement la notion d’habitat à différentes échelles (du logement à la ville), y voient un terrain de recherche et d’expression nouveau. Inquiétude face au risque juridique et financier En contrepoint de cette séduction, proche de l’attrait initial, la réalité prend rapidement le dessus. Les contraintes réglementaires et normatives, juridiques et financières, et la difficulté à développer un projet avec une maîtrise d’ouvrage complexe, amènent très souvent les concepteurs à souvent réduire radicalement les ambitions innovantes des programmes. La confrontation à d’autres opérateurs institutionnels (élus, équipes techniques des communes) et autres acteurs (maîtrise d’ouvrage groupée et bailleurs sociaux) manquant d’expérience sur ce type de projets accroît les difficultés et contribue à remettre en cause la séduction initiale et les tentatives d’engagements sur ce type de projet Page 49 Difficulté de la viabilité économique de leur activité, du fait de l’investissement en temps La maîtrise d’ouvrage, collective, peu organisée, non professionnelle, est difficile à gérer pour un concepteur. La commande est généralement professionnelle et lorsqu’elle ne l'est pas, elle est « simple » (une famille). Dans le cas de l’habitat groupé, plusieurs familles se rassemblent pour concevoir un projet. Chacun a ses idées et des représentations associées à celles-ci. L’architecte doit concilier l’ensemble de ces points de vues et en faire émerger un projet. Les architectes y consacrent un temps trop important au regard des honoraires qu’ils peuvent espérer. Ces projets durent longtemps, parfois plusieurs années, aussi l’inquiétude et les aspirations évoluent avec le temps et l’architecte ne parvient pas toujours à garder le cap de son projet. Déficit de savoir-faire dans la gestion participative de ce type de projets Ce qui ressort des entretiens (y compris de la part des bénéficiaires), c’est la difficulté de créer une relation claire entre les « clients » et le concepteur. Les bénéficiaires de ce type de projets s’impliquent beaucoup plus que tout autre maître d’ouvrage. Ils s’impliquent non seulement dans la conception elle-même, puisqu’ils aspirent à un produit différent, mais également dans le montage administratif et financier de l’opération. Enfin, ils s'investissent simultanément dans l’organisation et la gestion ultérieure collective du patrimoine. Les architectes disent n'être pas préparés à cette commande et à ce type de clientèle. Difficulté à orienter l’ambition en fonction des possibles et des attentes des clients (problématique de programmation) La commande est aussi multiple et complexe que l’est la maîtrise d’ouvrage. De plus cette maîtrise d’ouvrage s’implique personnellement et très fortement dans le projet, notamment dans la conception de l’architecture. Les architectes pointent une grande difficulté à organiser la hiérarchie des souhaits et des ambitions du projet. La dimension environnementale est la valeur qui revient régulièrement, comme générant des ambitions fortes chez les clients. La préoccupation environnementale est associée à des images propres à chaque individu. Certains y voient l’occasion de dépenser moins sur le projet ou dans la gestion, d’autres y voient une question politique, d’autres y voient l’opportunité de modifier leur mode de vie au quotidien sous un angle idéologique, philosophique ou éthique. L’architecte a également sa propre analyse des priorités, qu’il a souvent du mal à concilier avec celle de ses clients et souvent encore plus avec le cadre réglementaire. Il en va de même sur l’architecture, l’organisation spatiale, la conception des espaces des logements, etc. Les méthodes habituelles de programmation sont difficiles à appliquer à ce type de projet et de maîtrise d’ouvrage collective. Page 50 Motivation à s’impliquer dans ce type de projets, mais, suite à une première expérience trop difficile, position de repli sur des missions « conventionnelles » Les concepteurs sont très souvent extrêmement motivés, toutefois lorsqu’ils ont vécus le déroulement d’une opération de ce type, ils rechignent à en prendre en charge une nouvelle. L’expérience Suisse montre que nombre de ces opérations se soldent souvent par du contentieux entre la maîtrise d’œuvre et la maîtrise d’ouvrage. Les relations peuvent rapidement dégénérer dans une relation où le cadre contractuel est « flottant » et où l’investissement de chacun est très lourd. Chacun pense, à juste titre, avoir consacré plus de temps que nécessaire et vit mal la dégradation des relations qui manque rarement d’apparaître sur ces projets. Les architectes se replient alors souvent sur les missions et les commandes plus traditionnelles. Cela empêche de progresser rapidement sur la capitalisation de ce type d’opérations. Difficulté à estimer la capacité des relais dans la chaîne de production (entreprises notamment, formatées par la culture constructive normée) Lorsque ces projets génèrent des conceptions innovantes, constructives et énergétiques, techniques ou spatiales, les architectes s’inquiètent des capacités de la filière de production à mettre en œuvre ces innovations. Chacun mesure la part de risque liée à l’innovation. C’est la notion de filière de production du logement qui est interrogée. L’usage de matériaux alternatifs ou de mise en œuvre de solutions techniques spécifiques (hors labels et DTU), interroge la capacité des entreprises à réaliser et à assumer ces ouvrages (garanties de compétence pour une qualité d’exécution). Partagés entre inquiétudes face aux difficultés et risques potentiels de ce type de projets et le souhait de les prendre en charge, éventuellement sur l’ensemble de processus (conception, réalisation, promotion) Paradoxalement, les concepteurs pointent fortement la complexité de ce type de projets, mais dans un même temps, on note un refus assez général de s’avouer vaincu fasse à la difficulté de leur gestion. Ils se positionnent donc en « contre pied », en envisageant une position radicalement différente, voir extrême en citant comme solution théorique, la « conception-réalisationpromotion ». Cela relève un peu de la rhétorique, beaucoup de l'utopie, que l'on peut interpréter comme un horizon tentant mais inaccessible; un idéal que l'on souhaiterait pouvoir réaliser mais sans s'y projeter vraiment du fait de la complexité induite dans cette transversalité et articulation des domaines d’action et des outils leur correspondant qui sont peu, voire mal maîtrisés. Page 51 On retiendra le désir de participer à ce type de projet, pondéré des difficultés auxquelles les architectes ne sont visiblement pas préparés. Questionnement sur les approches projets (conceptions intégrant les possibilités d’évolutivité, de mise en œuvre simple et optimisant les aspects techniques et les coûts de chantier) La grande difficulté rencontrée par les concepteurs réside dans la complexité et l'imprécision de la demande. Ce problème est quasiment toujours cité, avec celle de la notion d'évolutivité des projets. Les autopromoteurs notamment, ne souhaitent pas figer leurs projets. Ils ont parfaitement intégré la notion de temps. Ils ne sont pas certains de leur projet et souhaitent pouvoir le faire évoluer. Cette notion de temps prend plusieurs sens. Ces maîtres d'ouvrage se projettent sur du long terme. Ils envisagent l'évolution de leur famille, leur propre vieillissement et veulent que leur habitat puisse évoluer avec leurs revenus, leur mobilité et leur mode de vie. Cette demande déroge fortement à la commande traditionnelle qui est figée au moment de la réalisation. Si l'on excepte la maison individuelle, cette demande est tout à fait spécifique et génère des difficultés de conception particulières, auxquelles l'architecte a visiblement du mal à s'adapter. 6.2. : Identification des « leviers » d’action possibles pour accompagner le développement de projets d’habitat économique de type coopératif ou groupé Cadrage contractuel entre Maîtrise d’œuvre (MOE) et Maîtrise d’Ouvrage (MOA) Dans les leviers envisagés par les architectes, la précision du cadre conceptuel est le premier élément qui ressort de leur analyse. Au-delà de la notion de risque, il faut y voir surtout le désir d'une précision des limites d'interventions. L'échec des relations contractuelles vient avant tout d'une imprécision de ces limites, que seuls les excès permettent, à l'usage, de fixer... dans la douleur. Le cadre contractuel et la définition d'un nouveau fractionnement des missions sont indispensables pour « assainir » les relations entre la maîtrise d'ouvrage et la maîtrise d’oeuvre. Page 52 Cadrage juridique et explicitation des limites légales et de responsabilités Au-delà des limites de prestation professionnelle qu'il faut intégrer dans les contrats, il s'agit de préciser le cadre des responsabilités. Si le concepteur a du mal à fixer les différentes limites contractuelles, cela est encore plus complexe pour les maîtres d'ouvrages qui ne sont pas des professionnels de la chose et voient en l'architecte la solution à l'ensemble de leurs besoins. Il est certain, qu'au-delà de la formalisation du cadre contractuel, l'exercice de fabrication de celui-ci est certainement l'opportunité de définir entre le concepteur et les maîtres d'ouvrages, une partie du projet, du programme, du processus de production, du cadre légal, des responsabilités de chacun, du cadre administratif, etc. Nécessaire formation des professionnels au projet participatif La commande d'une maîtrise d'ouvrage « multiple » ou « collective » est difficile à préciser. Cette commande non professionnelle, dont le mode de gouvernance est basé sur le dialogue permanent et sur le consensus, génère des temps de production, au moins au démarrage du projet, très « chronophages », que les concepteurs vivent comme une perte de temps. Cela génère souvent chez eux des positions de repli sur leur expertise, cassant de ce fait la relation de confiance nécessaire à l'émergence d'un projet participatif. Le projet participatif est un exercice du projet très spécifique, qui requière des techniques pédagogiques, de médiation et d'animation ad hoc. Les concepteurs qui connaissent ces techniques sont rares et la production d'un projet dans un processus participatif non maîtrisé est génératrice de frustrations et de blocages parfois irrémédiables. Ces techniques sont pourtant simples et les concepteurs pourraient très utilement et facilement être formés en amont des programmes. Capitalisation d’expériences (focale sur les aspects de management de la relation entre la MOA et la MOE) Les difficultés rencontrées par les concepteurs sur ce type de projet, font qu'ils n'en accompagnent que très rarement un second. Cette défection fait que chaque projet nécessite la création complète du processus. Les associations de soutien permettent de commencer un travail de capitalisation, mais la perte de savoir-faire est indéniable. La capitalisation est indispensable si l'on souhaite accélérer et rationaliser les processus de production. Cette consolidation des acquis passe par la « fidélisation » des concepteurs sur ce type de programmes et par un travail méthodique de capitalisation des expériences. Page 53 Formation de la MOA notamment sur la notion de risque promoteur Si les concepteurs ne sont pas préparés à ce type de programme, ce constat est d'autant plus vrai pour les autopromoteurs qui ne sont pas professionnels et sont par définition sans expertise sur leur rôle de maître d'ouvrage. Ce qui est pointé par les concepteurs comme un handicap réel à l'avancée sereine des projets, peut être facilement rectifié, ou a minima pondéré fortement, par une formation initiale des autopromoteurs à leur rôle et responsabilités en tant que maîtres d'ouvrages. Cette formation doit intégrer une compréhension des différentes phases du processus de production d'un programme immobilier et leurs responsabilités au sein de chacune de ces phases. Ces maîtres d'ouvrage sont des militants qui ne présentent a priori aucune difficulté à prendre leurs responsabilités, dès lors qu'ils en ont connaissance. La maîtrise des responsabilités génère le partage de celles-ci et permet de poser les premières limites fondamentales dans la conception d'un projet. Nouvelle compétence de programmation sur ces projets à MOA privée et collective En lien avec la notion de projet participatif, comme pour les équipements publics, dont la complexité et l'adaptation au projet local est importante, il semble que l'intervention d'un tiers dans la définition du programme soit souvent utile. Les difficultés à faire émerger les éléments constitutifs d'un programme, à fixer l'ambition, à recentrer et hiérarchiser les attentes, sont autant d'éléments qui, s'ils sont portés par des professionnels et sur des produits « standardisés », ne posent pas de réels problèmes. Toutefois, dès lors qu'ils sont portés par des « néophytes », ils deviennent des freins au développement du projet et génèrent des incompréhensions entre concepteurs et autopromoteurs. L'intervention d'un programmiste, préparé à travailler avec ce type de maîtrise d'ouvrage, permettrait de dissocier la fonction de programmation de la mission de conception et permettrait aux concepteurs de se concentrer sur leur cœur de métier, la conception spatiale, constructive et architecturale. Cela permettrait de hiérarchiser des ambitions, de faire le deuil de certaines de celles-ci et de préserver les plus importantes pour le groupe. Enfin cela contribuerait à assainir les relations entre maîtrise d'ouvrage et maîtrise d'œuvre. Imaginer des opérations « clés en main » L'idée de réaliser des opérations « clés en mains » ressort des entretiens avec les concepteurs, qui sont partagés entre le rejet de ces projets, risqués et complexes, et l'envie d'en prendre les commandes dans leur globalité. La notion d'opération « clé en main » semble intéressante à explorer. La complexité réside dans le portage financier et dans la capacité à maintenir la notion de collectif dans la phase projet. Toutefois, l'exploration des possibles en la matière permettrait d'éclairer une possibilité Page 54 d'intensifier ce type de projets. L'exemple suisse en la matière semble pertinent à observer, notamment pour la capacité à faire intervenir des coopératives professionnelles pour la production de ce type d'habitat. Notion de « prospective opérationnelle », auprès des communes sur leurs opportunités foncières (cad intégrer également la phase d’études préalables du côté des collectivités), et notion de polarités urbaines et de polycentralité Le croisement des entretiens entre les concepteurs et les élus montre la difficulté à identifier les fonciers pouvant opportunément recevoir des programmes d'habitat groupé. On note également la difficulté des groupes à se saisir des opportunités foncières, à la fois financièrement et pour mener rapidement des études préalables. Il peut être opportun, pour les communes le souhaitant, de mettre en place une démarche prospective d'identification des terrains sur lesquels on pourrait croiser les éléments d'opportunité et de capacité urbaine. On peut même envisager que le coût du foncier cédé à terme, intègre les frais de ces études prospectives et de pré-faisabilité. Ces programmes peuvent opportunément consolider des programmes de polarité et/ou de redynamisation urbaine et peuvent s'intégrer dans une réflexion prospective de plus vaste ampleur. Notion de filière spécialisée pour ce type de projets (entreprises, architectes, etc.) On note clairement la complexité à produire des projets intégrant des éléments d'innovation, quelles que soient ces innovations. Les concepteurs sont, à juste titre, inquiets sur la capacité des autres intervenants à mettre en œuvre des innovations dont ils seraient les auteurs. Or, la demande des maîtres d'ouvrages porte fortement sur cette capacité à innover, puisque le positionnement de ces clients sur ce type de projets est fondé sur le désir d'un habitat spécifique et différent de ce que l'on peut trouver sur le marché. La capacité des entreprises à mettre en œuvre de nouvelles techniques, matériaux ou modalités de mise en œuvre, est essentielle pour réaliser les innovations des programmes. Tout comme il est important de capitaliser sur les métiers de la conception, il faut capitaliser et générer une filière complète de production pour ce type de projets, du concepteur à l'entreprise, en intégrant l'ensemble des intervenants dans le processus de production. Filières courtes et matériaux locaux La capacité d'innovation, les valeurs fondatrices de ces projets et les ambitions des maîtres d'ouvrage mettent en évidence la nécessiter de faciliter l'innovation, la mise en œuvre et l'accès à des matériaux locaux. Cela passe par la capacité à consolider et mobiliser des filières courtes de production et de distribution des matériaux ou produits semi-finis ou préfabriqués localement. Page 55 Sur ce point également, la notion de filière, abordée au prisme du développement local et du développement durable, est un élément essentiel pour que ces démarches entrent dans une dynamique de « culture constructive » appropriée à ce type de projets car générée par l’expérience et les compétences qui en sont dérivées (au-delà de la simple construction de logements, dans le cadre d'une filière et d'une approche globale). Insertion par l’économique (formation – emploi) L'objectif de toucher le public des accédants les moins aisés, dépend de la capacité à diminuer les coûts de construction. Cela passe par la possibilité de mobiliser les démarches d'auto-construction ou d'auto-finition qui constituent un équivalent d’apport de travail, de gain de temps vis-à-vis de la main d’œuvre d’entreprise, et donc de coût de réalisation. Ce processus, au-delà de la diminution des coûts, permet potentiellement de former les auto-constructeurs à un nouveau métier. Ces chantiers peuvent également mixer les publics et être l'opportunité de confier des parts de chantier à des entreprises d'insertion. Certaines structures de production de ce type de programmes envisagent même de créer leurs propres entreprises de second œuvre, pour à la fois maîtriser les coûts de production (et les minorer), faire de l'insertion et de l'accompagnement / encadrement des autoconstructeurs. Approche des aspects de gestion dès la phase de conception L'un des grands intérêts de ces programmes qui ressort des entretiens avec les différents acteurs et notamment avec les concepteurs tient au fait que les modalités de gestion sont l'une des composantes les plus importantes du programme de conception. Cela ouvre un champ très important d'innovation et notamment dans le domaine environnemental. Le développement durable n'est donc plus limité à la seule performance énergétique (et le recours à des infrastructures complexes de production de chauffage), mais il est envisagé de manière globale et non systématiquement axé sur des systèmes structurant, lourds et standardisés. La question de l'isolation n'est pas uniquement centrée sur la réponse à des normes, mais intégrée dans une vision d'ensemble, interrogeant les usages et la performance globale de l'habitat (notion de coût global, notion d'empreinte carbone globale et sur le long terme, intégration de l'énergie grise des matériaux et systèmes mécanisés, innovations de formes, choix des matériaux, gestion différenciée et innovations conceptuelles des espaces...). Page 56 Question de la structuration de la maîtrise d'ouvrage, tant sur la phase projet que sur la phase de gestion collective future L'accompagnement de la maîtrise d'ouvrage, dès la phase projet est essentielle. Plusieurs points abordés précédemment convergent vers la nécessité de montée en compétence de celle-ci, afin de maîtriser les risques, de consolider les relations contractuelles et maintenir un niveau d'ambition de projet important sur les champs jugés essentiels dans le programme des bénéficiaires. Cette structuration (et prise de compétence) permet la création d'une organisation pérenne, qui prendra en charge la phase de gestion du programme après la livraison des logements. Or, on note que la démocratie et la gouvernance des programmes sur le long terme est une composante essentielle des programmes d'habitat groupé. Lorsqu'elle est solide et ouverte elle donne aux groupes plus de garanties sur la stabilité et la pérennité du projet collectif. 6.3 : La question spécifique des acteurs « institutionnels » et des politiques publiques : blocages et leviers L'enquête réalisée sur le panel d'élus, d'un opérateur Hlm et d'un groupe ayant réalisé son habitat groupé suite à un appel à projet lancé par une commune, permet de qualifier les attentes des acteurs institutionnels, ainsi que différentes approches pour envisager une intervention dans le cadre de politiques publiques. Il va de soi que cela n'est que le résultat d'une enquête dont le panel ne se veut illustratif que de la région Rhône Alpes, auprès d'acteurs impliqués dans ce type de démarches. Ce n'est pas une enquête exhaustive, qui aurait intégré des acteurs opposés à ce type de programmes ou sur un panel politique représentant le spectre complet des tendances présentes dans les différentes assemblées. Il s'agissait, auprès des acteurs en place, en situation de faire ou de décider, de comprendre leur approche et de déterminer les freins et leviers possibles pour développer ce type de programmes immobiliers. Un intérêt avoué mais des inquiétudes et une grande prudence En introduction, il faut relever une tendance commune extrêmement présente auprès de tous les élus interrogés. Cette tendance peut se résumer en une dualité qui explique la lenteur avec laquelle l'action publique se met en place sur ce type de politique. La dualité porte sur une attirance très forte, couplée d'une inquiétude très marquée. Page 57 Les élus sont très intéressés par l'habitat groupé et souhaitent sincèrement trouver des modalités de soutien, au travers de leurs politiques publiques. Toutefois compte tenu de la complexité de ce type de projets, de l'image potentiellement « collectiviste » qu'ils peuvent véhiculer, ils sont dans une recherche de cadrage et de perfection très forte, visant à démontrer en préalable le « sérieux » de ces démarches. On retrouve un positionnement « dans l'air du temps », et il est difficile de ne pas faire l'analogie avec les mesures recherchées pour contrer les effets des endettements des États, et des dérives du système financier en place, qui imposent un fonctionnement de rigueur, où l'image de l'action publique future compte presque plus que son contenu. C'est la posture que s'imposent les élus sur cette thématique innovante, qui bouleverse les fonctionnements en place. Cela se traduit par une sincère adhésion des acteurs institutionnels aux principes de l'habitat groupé et aux idéaux qu'il propose, couplée à une recherche et attente d'un argumentaire, d'un fonctionnement ultra rationnel visant à « ne pas prêter le flan ». Il est intéressant de noter que cette prudence, en soit certainement louable, est extrêmement prégnante, mais n'est jamais expliquée du point de vue d'acteurs ou de publics spécifiquement identifiés. C'est à dire que cette prudence est générée par une autorégulation, vis-à-vis du sens de l'action publique et de l'image qu'elle projette, mais jamais vis-à-vis d'un éventuel adversaire social ou politique. On pourrait quasiment qualifier cela d'autocensure, puisque les acteurs fixent eux-mêmes les limites de leur action, alors que le cadre institutionnel ne les y oblige objectivement pas au préalable et qu'ils sont totalement en situation de décider. Cette attitude incontestablement vertueuse, ne va pas sans générer une certaine inertie, et constitue un frein réel à l'innovation. C'est en tout cas le contexte dans lequel doit s'inscrire ce type de démarches et le prisme au travers duquel il faut analyser l'identification des freins et des leviers identifiés par ces acteurs. Analyse des blocages Des attentes et des ambitions élevées mais une difficile justification politique Les acteurs institutionnels sont séduits avant tout par l'aspect social de ces démarches. Le « vivre ensemble » est le trait commun identifié par tous et sur lequel ils ont également tous une réelle difficulté à imaginer une transcription de cet objectif en terme de leviers d'action ou de politique publique. Cela se traduit en un repli vers des concepts mélangeant à la fois des objectifs très tangibles, comme la volonté de capter l'épargne privée et le souhait de développer la « plus-value urbaine », ou ce Page 58 que l'on peut qualifier « d'infrastructure immatérielle ». Il faut entendre l'infrastructure immatérielle, à partir du concept développé par Pierre Veltz 28 , comme un apport à la qualité de vie générée par le fonctionnement et l'occupation des programmes d'habitat groupés et des impacts socio urbains et sur la citoyenneté qu'ils génèrent dans leur environnement. Cédric Tel Boïma, un porteur de projet, membre d'un habitat groupé 29 , qualifie clairement ce concept d'infrastructure immatérielle : « Les élus se focalisent sur l'occupant, mais ne regardent pas assez ce qui se passe autour. Je crois pourtant que c'est un marqueur social, urbain, architectural. Les amis, les amis de nos enfants connaissent ce projet, des associations commencent à nous demander l'accès à notre salle... Cela contribue à stabiliser un quartier dans son ensemble. S’il y avait cinq ou six projets de ce type dans le quartier des Eaux Claires, ce serait très fort pour la ville de Grenoble. C'est un bénéfice secondaire qui devrait intéresser les élus. Prenons l'exemple des Béalières30. Au final cela représente beaucoup de monde, depuis le temps (un Directeur du CNFPT, un vice Président de la Région Rhône Alpes, un grand nombre d'élus). Ce sont des gens qui se sont investis dans la vie publique.31 Tout en reconnaissant l'intérêt réel en terme « d'infrastructure immatérielle », les élus peinent à justifier une action publique, un levier politique, pour soutenir et développer cet axe. Cette difficulté les amènent à concentrer leurs efforts sur ce qui, potentiellement, ne créera pas de difficultés de justification auprès de leurs pairs et de la société en général. Olivier Brachet vice-président à l'Habitat du Grand Lyon explique clairement sa posture en la matière. Après avoir présenté l'intérêt qu'il portait à l'habitat groupé et notamment sur sa dimension socio-urbaine, il explique son action centrée sur la mise en place d'un mode de financement alternatif (fonds participatif au travers d'une faîtière32) : « Et puis aussi nous avons le sentiment que, quelque part, ce n’est pas notre priorité ! C’est mon point de vue. C’est intéressant, mais ce n’est pas notre priorité et si il y a quelque chose d’intéressant là-dedans, ce n'est pas forcément à l’endroit où on nous le présente. Autrement dit, nous n’entraverons pas les projets d’habitat participatif de groupes d’habitants. On les aidera ! Mais on ne voit pas dans cette perspective-là, des facteurs démultiplicateurs, pas d'avenir en quelque sorte, quelque chose qui soit susceptible d’influencer le marché de l’immobilier... »33 28 Veltz, Pierre, Mondialisation, villes et territoires : l’économie d’archipel, collection Economie en liberté, Puf, Paris, 1996 (1ère édition), 2000 (2ème édition) et 2005, édition revue et augmentée en poche, Quadrige. 29 Projet de « La Salière », à Grenoble. 30 Projet réalisé sur la commune de Meylan, Isère. 31 Se reporter en annexe à la synthèse des entretiens au groupe d’acteurs « bénéficiaires ». 32 Faîtière : fonds d'investissement participatif, visant à mobiliser de l'épargne pour des projets d'investissements non spéculatifs, permettant de mutualiser de l'épargne privée et des fonds publics. 33 Se reporter en annexe à la synthèse des entretiens au groupe d’acteurs « institutionnels ». Page 59 Il centre donc son action sur un levier qu'il conçoit et projette comme significatif en masse, pour la politique du logement. Il se recentre sur sa compétence institutionnelle dans le secteur du logement, misant sur le pragmatisme et l'efficacité : « On appelle cela un fond d’investissement participatif, où les apporteurs ont des contreparties de rendement pacifiées, d’un coté. C’est ce que les suisses nous ont dit : On croule sous les investisseurs, car c’est le « livret bleu » en quelque sorte. Un taux stable, garanti, pas d’inquiétudes, l’épargne de bon père de famille, modeste et bien sécurisé. D’un autre coté, l’usager, qui est luimême un investisseur. Ce dernier est sécurisé et le jour où il veut devenir propriétaire, il peut récupérer son capital... Cela n’exclue pas le reste, ce n’est pas un contre – modèle, l'idée c’est plutôt de développer le système d’une « troisième voie de financement » (Ibid). Catherine Chanal, technicienne au Grand Lyon, qui porte le projet de fonds participatif au coté d'Olivier Brachet, complète l'explication de son élu : « En fait c’est plus le modèle économique de l’habitat coopératif que l’on a récupéré et que l’on essaie de « tordre », plus que l’aspect participatif. Après, si il y a des groupes, pourquoi pas… » (Ibid). Ce que les élus peinent également à traduire en objectifs politiques et encore plus en leviers concrets porte sur les questions de la lutte contre la spéculation foncière, de la capacité à diminuer les coûts de construction et de la cible de l'accession très sociale. Ces trois enjeux majeurs sont autant de difficultés dans le cadre des politiques de droit commun mises en œuvre et sur lesquels les projets d'habitat groupé laissent supputer des pistes de solutions. Les acteurs institutionnels ont bien évidemment identifié ce potentiel et sont visiblement troublés par le fait que, potentiellement, ce type de projets pourrait apporter des solutions, là où l'action publique actuelle peine à aboutir. Il n'est donc pas étonnant de les sentir extrêmement prudents, quant à la réalité de ces solutions issues pour une large part de la société civile. Cela explique là encore leur tendance à vouloir concentrer leurs efforts sur du concret. On notera finalement que l'on espère, que l'on attend de ces projets, des solutions sur l'ensemble de ces enjeux; alors que ces mêmes acteurs sont unanimes sur le fait que l'action publique a les plus grandes difficultés à en générer au travers des leviers dont elle dispose actuellement. Les approches et les leviers possibles Une alternative au réflexe d’habitat périurbain individuel On l'a dit, les acteurs institutionnels sont très attirés par l'habitat groupé. Toutefois la dualité expliquée précédemment, et notamment la complexité de mise en place de ce type de programmes les amènent, dès lors qu'ils ont une action ou un mandat en lien direct avec le territoire, à être extrêmement prudents. On les voit notamment faire l'apologie de l'habitat groupé en expliquant tous les avantages que cela présente... mais pour les autres territoires... Page 60 Un élu d'agglomération expliquera très bien que l'habitat groupé est un levier essentiel pour le renouveau et la redynamisation du périurbain et, inversement, un élu d'un secteur rural expliquera qu'il comprend l'intérêt de la chose, mais que sa mise en place et plus simple en milieu urbain. Ainsi Olivier Brachet nous explique: « Ce qui m’a frappé..., c’est la force de conviction que porte l’habitat coopératif au sens « du groupe qui veut faire quelque chose ». Notamment des petits groupes, dans des petits villages, loin des grands centres urbains. Là, cela paraît assez plaisant. Il y en a peu qui ont réussi d’ailleurs, mais ils sont convaincants. Toutefois, cela ne répond aucunement à nos problèmes dans le grand Lyon » (Ibid). Jean-Philippe Motte, Vice Président à l'Habitat de l'agglomération grenobloise et élu de la ville de Grenoble fait une analyse au travers de ses deux approches territoriales : « ...spontanément j’associe l'habitat coopératif à des formes de groupement innovantes. C’est l’un des enjeux de l’habitat en ville aujourd’hui. Si on veut diminuer, proposer des alternatives au réflexe périurbain, à la recherche de l’habitat individuel à l’extérieur, c’est autour de cela qu’il faut travailler. A Grenoble-ville, ça n’est plus audible, car il faut compacter, mais à l’échelle de la Métro, c’est cela qu’il faut travailler. A Poisat par exemple; Eybens peut également être intéressé, Seyssins aussi dans la ZAC « Près-nouvelle », Fontaine sur « l’Argentière », Meylan, La Tronche, puis toute la seconde couronne. Si l’élargissement de la Métro nous amène à récupérer le plateau de Champanier, il faut travailler cela… »34. Les acteurs institutionnels souhaitent toutefois varier leurs approches pour ouvrir le champ des possibles. Le contexte Rhône alpin induit les enjeux et priorités autour du coût du foncier et de la spéculation (son pendant), sur les coûts de construction et sur le financement du logement (même si sur ce dernier point la région Rhône Alpes n'est pas plus touchée que les autres). Une action possible des collectivités sur le foncier Sur le foncier, Philippe Fage, Directeur de l'EPFL de la Région grenobloise, explique que sa structure pourrait se saisir et porter du foncier pour ce type d'opérations. C'est effectivement un aspect assez technique sur lequel les leviers s'imaginent plus spontanément, même si la justification de l'action publique y est souvent identifiée comme un frein. Jean-Philippe Motte se positionne clairement sur ce sujet : « Je mettrais volontiers cette problématique du côté de l’action publique. Il faut, et il 34 Se reporter en annexe à la synthèse des entretiens au groupe d’acteurs « institutionnels ». Page 61 suffit, qu’une commune ou la Métro considère que c’est un enjeu, pour l’inscrire dans une opération publique, qu’elle ait le statut de ZAC ou non ».(Ibid) Les élus se rencontrent sur la nécessité de faciliter l'accès au foncier sans pour autant avoir les mêmes positions ou engagements en ce qui concerne le financement de celui-ci. Le portage temporaire fait toutefois consensus, à la fois car il est peu engageant et ne préjuge pas d'éventuelles subventions, et parce qu'il permet de mettre à profit des outils existants. Ce recours aux outils et modalités connus et « balisés », ouvre une porte à court terme sur des leviers concrets. Catherine Chanal, sous couvert de son élu de référence confirme : « Si aujourd’hui un groupe d’habitants se présente, on flèche le terrain ! Il n’y a pas de blocage du tout. Il n’y a pas de problème d’accès au foncier, dès lors que c’est du terrain en ZAC ». (Ibid) La question du foncier est assez clairement identifiée comme une clef essentielle pour répondre au problème du « droit à la ville », au sens de « l'accès à la ville ». Olivier Brachet explique sa démarche, centrée sur le montage d'un outil financier, afin de se saisir du logement en centre ville dont le renouvellement d'occupation est en train de s'opérer : « Nous ne sommes pas sur l’accession, mais sur la récupération de biens. L’idée est de miter le système du parc existant, dont on constate la dérive en prix et en terme de mixité sociale; pas seulement de revenus, mais également de mixité catégorielle : familles isolées… Lyon se vide de ses familles ! ». (Ibid) L’enjeu d’une meilleure maîtrise des coûts de production du logement Sur les coûts du logement, les opérateurs font apparaître un coût final inférieur de 20 % environ, par rapport à un logement issu de la promotion privée traditionnelle. Mais les élus y voient surtout une piste pour toucher les moins aisés des accédants. Ils espèrent que l'habitat groupé sera en mesure de proposer une solution intermédiaire entre le logement social et l'accession sociale traditionnelle, dont le coût reste très élevé et dont le soutien en subvention de la part des collectivités reste également élevé, comme le souligne Marie-Odile Novelli vice-présidente en charge des politiques de solidarités (intégrant le logement) au sein du conseil Régional de Rhône Alpes : « ...cela doit permettre de construire moins cher et faire que, dans la durée, cela vise à instaurer un secteur intermédiaire entre le « marché » et le logement social. C’est le premier enjeu » 35 . Elle est naturellement rejointe par Jean-Philippe Motte, qui y voit une possibilité de prolongement au soutien à l'accession sociale proposé par l'agglomération grenobloise, mais également une piste pour développer de l'accession progressive à la propriété, 35 Se reporter en annexe à la synthèse des entretiens au groupe d’acteurs « institutionnels ». Page 62 dont il constate la lenteur de mise en place, dans le cadre des dispositifs existants : « Je pousse beaucoup pour que l’on développe la forme du PSLA (accession sociale progressive à la propriété, sécurisée par un bailleur social), car il n’y pas trop d’alternatives. Il n’y a pas trop de solutions, mais en plus, il me semble, même si cela est plus compliqué pour les opérateurs, que cela paraît être une bonne formule, réaliste. Elle peut également se marier assez bien avec l’approche dont nous parlons. Nous n’avons pas tellement d’autres alternatives pour ces ménages » (Ibid). Une grande prudence sur la question de la garantie du financement et du risque spéculatif Sur le financement du logement, les acteurs institutionnels sont plus partagés et leurs positions sont moins claires. Cela vient du fait que la question de la gestion de l'argent public cristallise précisément le sens de l'action publique, et de son éventuelle nécessité de justification. La plus grande prudence est donc de rigueur. Ainsi sur la garantie bancaire, Marie-Odile Novelli nous dit : « C’est une vraie question. Après, quelles sont les conditions ? Il faut quand même la creuser, pour faire la balance « avantages - inconvénients ». Ce que je peux dire, c’est que j’entends de fortes réticences de la part des acteurs sur ces questions. L’air du temps n’est pas à cela. Mais ça vaut la peine d’être examiné ». (Ibid) Jean-Philippe Motte a par contre une position radicalement différente, tout en pointant la nécessité de mettre des garde-fous, en particulier sur le risque spéculatif : « ...dans le PSLA, nous, la Métro, on garantira. Cela peut être parfaitement argumenté, du point de vue de l’intérêt public. De la même façon on peu très largement argumenter que la Métro puisse avoir une politique de soutien de l’accession sociale. C’est conforme à l’intérêt public, car c’est l’intérêt de favoriser des itinéraires résidentiels, des équilibres sociaux dans les opérations, etc. Je ne suis pas gêné là-dessus. Du moment que l’on mette en place des clauses anti-spéculatives et toutes les précautions nécessaires. Je suis d’accord que, pour une opération coopérative, les collectivités soient garantes en terme financier ». (Ibid) Sur la question spéculative, le contexte Rhône-alpin pèse beaucoup (coûts élevés et tension forte sur le foncier), ainsi que le sentiment que la mobilité résidentielle est importante (sans que cela prenne appui sur des éléments chiffrés). Ainsi Olivier Brachet pointe le risque d'investir sur des projets qui nécessitent une certaine longévité pour trouver du sens, alors qu'il ne croit pas en un ancrage long des foyers dans leur logement : « Au fond, des groupes qui veulent vivre longtemps, ce sont des choses qui sont peu en phase avec la tendance de la société, où la mutation de situations intervient très rapidement. On risque d’avoir un modèle qui est peu « adaptatif » à l’évolution réelle, et probable, de chaque personne du groupe. Des projets de « vivre ensemble », qui doivent avoir une certaine dose de stabilité, et qui, sans être à perpétuité, sont tout de même fondés sur un Page 63 certain temps. C’est donc un peu un anti-modèle, dans la mesure où ce que l’on constate aujourd’hui, c’est qu’un mariage dure cinq ans, je crois, en moyenne en France..., bref des contre tendances qui viennent bloquer cette affaire… » (Ibid). Ce n'est bien entendu pas le point de vue des habitants qui ont investi un temps considérable dans la mise en place de leur projet, comme le décrit Cédric Tel Boïma36 : « Il faut aider à l'accès, sans faire de cadeaux fonciers. Dans le cadre des ZAC on pourrait trouver un coût de foncier « intermédiaire », au sein de l'équilibre global de l'opération, pour qu'il y ait 20 à 30 % de logements qui se fassent dans ces conditions. Le délai de maturation du projet collectif est un frein à la spéculation. Quand on a passé des mois à construire un projet, on ne le revend pas rapidement... » (Ibid). On retiendra de l'ensemble des entretiens que la question de la spéculation est, quelle que soit la position des acteurs sur la question, un facteur central dans l'identification et la conception de leviers. Un terrain d’innovation sur la qualité énergétique et environnementale du logement Enfin, il est important de souligner l'importance accordée par les acteurs institutionnels à l'aspect potentiellement novateur quant à la conception même de l'habitat et sur les aspects environnementaux. On retrouve cette constance dans des attentes sur des éléments que le système traditionnel ne parvient pas à résoudre. Ainsi Marie-Odile Novelli précise cet enjeu comme primordial en ce qui la concerne : « Ce qui est important, c’est de pouvoir faire évoluer l’habitat en fonction des besoins. L'habitat coopératif propose plus de marges de manœuvre pour faire évoluer les choses... Cela n’est pas suffisamment pris en compte aujourd’hui par les architectes. Cela doit être pris en compte, y compris par les organismes Hlm, mais il est évident que l’habitat coopératif va s’en saisir en premier. Tout comme l’habitat passif ou BBC+, car les gens qui sont sur ces enjeux-là, ont ce besoin : ils sont à la pointe ! Ça intègre des tas de choses, comme les jardins potagers sur les toits, etc. Il y a plus de souplesse dans l'habitat groupé, avant que les grandes institutions s’emparent des évolutions » (Ibid). Elle est rejointe en cela par Jean-Philippe Motte : « C’est vrai que, spontanément, j’associe l’habitat coopératif à des formes de groupement innovantes. C’est un des enjeux de l’habitat en ville aujourd’hui. Si on veut diminuer, proposer des alternatives au réflexe périurbain, à la recherche de l’habitat individuel à l’extérieur, c’est autour de cela qu’il faut travailler » (Ibid). 36 Se reporter en annexe à la synthèse des entretiens au groupe d’acteurs « bénéficiaires » Page 64 Les approches et les leviers possibles au plan institutionnel Bien identifier les types de projets et de publics concernés Sans entrer dans les éléments précis qui ont été classifiés dans ce même chapitre, il faut retenir, des entretiens avec les acteurs institutionnels, des éléments qui doivent aider à la structuration d'une méthode pour activer ces leviers. Tout d'abord une classification des projets et des publics est indispensable pour croiser les leviers avec les attentes et objectifs de chaque institution. Des publics concernés, il faut en retenir deux types. Le public « aisé », en capacité de financer son projet et en particulier son foncier. Enfin les moins aisés des accédants, qui constituent une cible claire pour l'action publique. Pour les projets, il faut retenir les programmes en autopromotion, sans assistance à la maîtrise d'ouvrage ou avec un simple accompagnement associatif, et d'autre part les programmes portés par des opérateurs en maîtrise d'ouvrage déléguée. Sur le premier public il ressort que les projets portés par les groupes « aisés », portent des valeurs fondamentales pour les acteurs institutionnels : non spéculation, mixité sociale et intergénérationnelle, génération « d'infrastructure immatérielle », et capacité d'innovation technique, architecturale et environnementale. Il ressort également que la question de l'accès à la ville et à la « dimension » urbaine en général (y compris pour le périurbain) - constitue un axe de travail porté par ces acteurs. Sur le second public, les moins aisés des accédants, il ressort que l'habitat groupé est identifié clairement comme une piste réelle pour élargir le spectre de l'offre de logements dans le cadre d'une accession « très sociale », pour un parcours résidentiel facilité, notamment au sortir du logement social. Cette piste, très soutenue par les élus serait complémentaire à l'offre proposée par les coopératives Hlm. La piste de l'auto-construction / auto-finition a souvent été citée; le frein pointé par ces mêmes acteurs, étant l'absence de structures d'encadrement et d'accompagnement de ce type de projets. Le nécessaire développement de missions complémentaires pour une maîtrise des outils du projet Le développement d'acteurs compétents sur différentes missions complémentaires de portage et d’accompagnement (voir chapitre sur les leviers professionnels) est également un besoin clairement partagé. Leurs nature ou qualification sont cependant Page 65 envisagées assez différemment selon l'institution représentée, ce qui en soi est naturel, mais qui démontre une nécessité évidente de croisement des objectifs pour s'assurer de la complémentarité des leviers qui verront le jour ultérieurement. Sans revenir sur la volonté de consolider fortement les outils d'action qui sont à mettre en place, l'attente première - et largement partagée par les élus - est d'avoir une compréhension des processus de production, en fonction des publics et des typologies de projets. Ils ne développeront une réelle politique que lorsqu'ils auront l'assurance d'une maîtrise totale de leurs outils, de leur budget et surtout lorsqu'ils seront tout à fait en mesure de présenter un argumentaire imparable quant à la notion d'intérêt public des politiques qu'ils proposeront en la matière. Il faut constater que les acteurs institutionnels qui avancent sur le sujet, sont ceux qui abordent le sujet par une focale spécifique, celle de la maîtrise des outils de production et des moyens financiers. Cela leur offre la capacité à limiter le risque et donc à faire valider leur action au sein de leur institution. Cela leur donne également la capacité de monter progressivement en niveau d'ingénierie, et enfin cela leur donne la capacité à évaluer précisément leur action. L’échec n’est pas politiquement correct, seule la réussite peut être valorisée En conclusion, on peut retenir que l'attente des acteurs institutionnels, en ce qui concerne l'habitat groupé est trop élevée et trop générale, ce qui porte certainement préjudice à son développement. On notera également une certaine injustice pour ces programmes, dont on attend qu'ils résolvent un nombre considérable de problèmes, que les modes de production traditionnels ne sont pas en mesure de résoudre malgré leur expertise et expérience. La prudence, qui peut sembler excessive de la part des élus notamment, met en évidence le risque de discrédit qui peut peser sur des opérations qui se solderaient, même partiellement, par un échec et qui pourraient fragiliser une politique dans son ensemble. Un seul élu a envisagé l'expérimentation, sans toutefois préciser son, ou ses champs, ce qui, pour les opérateurs, constituera un problème, à la fois pour valoriser leurs programmes, s’ils limitent par prudence leurs objectifs, ou pourra présenter un volume de risque trop élevé, en voulant satisfaire trop d'attentes. Page 66 Les acteurs institutionnels condamnent, d'une certaine manière, l'habitat groupé à la vertu et à la réussite, sous peine de devoir se passer de leur soutien. 6.4. - L’habitat groupé, une piste pour un habitat de qualité accessible à tous ?37 « La crise économique que nous vivons encore aujourd'hui tend (…) à faire bouger les discours dominants, car elle a, en quelque sorte, mis en échec la pensée de la macroéconomie. Comment faire encore confiance à un système qui n'a pu anticiper ce drame mondial ? Ce lourd constat donne davantage de crédibilité à des recherches alternatives qui relèvent de la microéconomie. Mais comment passer d'un système à l'autre ? »38 En simultané de la réalisation du projet « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire », deux architectes diplômés d’Etat du Master « Architecture et Cultures Constructives » que dirigent les enseignants-chercheurs de l’unité de recherche AE&CC, et diplômés du DSA-Terre de CRAterre, Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, ont engagé une thèse de recherche doctorale sur la question de l’habitat économique sur le territoire de la Saône-et-Loire. Cette recherche, qui bénéficie du soutien d’une double bourse CIFRE du Conseil Général 71, établit le lien dynamique avec l’étude des ressources du territoire (matériaux, cultures constructives des entreprises et tissu économique) et leur valorisation socio-économique potentielle pour la production de l’habitat sur le territoire. Considérant l’importance des résultats obtenus par cette recherche 39 , eu égard à l’analyse des blocages contraignant la production d’un habitat économique, et l’identification des leviers qui permettraient d’agir en faveur de la production de cet habitat, nous livrons ici un état avancé de la réflexion développée par les deux chercheurs qui apporte un éclairage directement utile au projet. Une nécessité de penser autrement la production de l’habitat pour le rendre accessible à tous Année après année, les rapports successifs de la Fondation Abbé Pierre sur l’état du mal logement en France soulignent l'intensité de la crise du logement. Ces dernières années, la crise économique a des répercutions sociales importantes. Elle a 37 On doit cet article à Basile Cloquet et Mathilde Chamodot qui développent une thèse doctorale sur la valorisation des ressources locales du territoire pour l’habitat social zn Saöne-et-Loire et qui ont également participé à la réalisation des entretiens de groupes d’acteurs. 38 Anne Lacaton et Jean-Philippe Vassal, architectes, in L’économie, vecteur de libertés, Constructif n° 28, février 2011. 39 La direction de cette recherche doctorale est assurée par Hubert Guillaud, professeur HDR, directeur scientifique de l’Unité de recherche AE&CC et par Anne-Monique Bardagot, docteur en ethnologie, maître-assistante et chercheur de l’Unité AE&CC, faisant partie des co-auteurs de ce rapport. Page 67 notamment entraîné une chute du secteur de la construction qui renforce encore l’insuffisance de l’offre de logements. La pénurie ne fait que renchérir les prix de l’immobilier qui, malgré la crise, poursuivent une forte progression. Cette progression est en partie due à l’augmentation des coûts de construction des logements privés comme des logements sociaux. « Les raisons de cette augmentation sont pour une part bien connues : hausse du coût des matières premières, marché porteur qui a pu conduire à un renchérissement de la main d’œuvre et à une certaine surenchère des prix, fonctionnement oligopolistique du secteur concentré autour de trois majors. »40 .Mais elle est également due au marché de l’immobilier qui répond à des logiques macroéconomiques dépendant principalement d’intérêts financiers, de la spéculation. Les prix des logements, en accession à la propriété ou en location, se trouvent de ce fait complètement déconnectés des réalités sociales. Le décalage entre les revenus des ménages et les prix de l’immobilier s’amplifie. La situation des ménages à bas revenus a tendance à s’aggraver. Ces ménages sont de plus en plus exclus de l’accès au logement, même social. On se rend compte désormais que les problèmes de logement s’étendent aussi aux couches moyennes qui ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété. Parallèlement, l’État se désengage progressivement en diminuant les moyens consacrés au logement social. Cela conduit à une situation où les opérateurs sociaux n’arrivent plus à maintenir une production suffisante et appropriée, et où les ménages en difficulté voient diminuer les aides qui favorisent l’accès et le maintien dans le logement. La loi SRU n’est pas respectée par certaines communes qui ne souhaitent pas accueillir de logements sociaux. Simultanément, le gouvernement renforce les dispositifs fiscaux favorables aux ménages aisés et privilégie l’accession à la propriété, alors même que la crise mondiale a démontré les dérives d’un endettement excessif. Soumis à de plus en plus de contraintes réglementaires, normatives et administratives, les bailleurs sociaux sont freinés pour expérimenter et trouver des solutions innovantes. Les conséquences sont multiples : surpeuplement des logements, habitat dégradé, insalubre, inconfortable, inadapté aux besoins des familles, éloignement de plus en plus important des centres-villes pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété et, finalement, blocage du parcours résidentiel car de moins en moins de ménages ont les moyens de quitter le logement social pour acheter. Si cette crise du logement touche principalement les communes urbaines attractives, les zones rurales moins « tendues » au niveau du logement rencontrent elles aussi des difficultés : habitat dégradé, précarité énergétique pour le transport et le chauffage, propriétaires occupants pauvres, difficultés pour les jeunes ménages à trouver de petits logements ou des logements locatifs. Ces territoires ont également besoin de nouvelles formes d’habitat accessibles qui leur correspondent. De plus, la production d’habitat, en privilégiant les filières courtes, pourrait y devenir un vecteur d’aménagement et de développement économique et social. 40 D. Alba, in Housing Platform, Editions du Pavillon de l’Arsenal, 2009. Page 68 Il semble donc inévitable de mettre en œuvre de nouvelles voies pour un habitat de qualité, neuf ou rénové, accessible financièrement, avec des charges supportables. Les opérations contemporaines se doivent de prendre en compte les évolutions de la société, en se souciant à la fois des capacités économiques, des nouveaux modes de vie, et des exigences environnementales. Pour s’adapter à ces enjeux, la production et la gestion de l’habitat doivent « réactualiser la norme et les méthodes pour les rendre compatibles avec la société. »41. Quelles sont les pistes pour parvenir à produire en quantité suffisante un habitat accessible à tous ? Pour répondre aux besoins des territoires dont les problématiques sont diverses, ces pistes sont sans aucun doute multiples. Parmi elles, la voie de l’habitat groupé permet-elle réellement de rendre l’habitat plus accessible ? Est-elle une alternative réaliste pour compléter l’offre défaillante du logement social ? Quel rôle pourraient jouer les universités et les écoles d’architecture en matière de recherche et développement appliqués pour faire avancer la réflexion sur l’habitat économique et plus spécifiquement l’habitat groupé ? Nous verrons tout d’abord comment une étude de la décomposition des coûts de l’habitat et de projets d’habitat économique permet de dégager des stratégies pour produire un habitat accessible financièrement. Puis nous examinerons la piste de l'habitat groupé pour mieux comprendre en quoi elle peut être intéressante pour rendre l’habitat abordable. Cette question sera alimentée par le point de vue de Stéphane Gruet, directeur de l’association AERA à Toulouse, qui tente de mettre en place des projets coopératifs d’habitation à vocation sociale en accession progressive à la propriété, et par l’exemple d’un de ses projets en Ardèche. Un deuxième exemple d’habitat groupé auto-réhabilité en zone rurale apportera une autre vision de la capacité de ce type de projet à permettre à des personnes à revenus modestes d’accéder à un logement. Enfin nous essayerons de voir comment les porteurs ainsi que les différents acteurs de projets d’habitat groupé et les écoles d’architecture pourraient s’apporter mutuellement des connaissances et créer un cadre d’expérimentation pour trouver de nouvelles solutions en terme d‘habitat social. 6.4.1 – Différentes stratégies pour rendre l’habitat abordable : sept leviers pour agir Notre participation à la recherche « Culture scientifique et technique de l'éco-habitat solidaire », développée dans le cadre de l'appel à projets Université citoyenne et solidaire de la Région Rhône-Alpes, s'inscrit dans le travail plus large mené pour notre thèse en doctorat et nous a permis de compléter la piste de l'habitat groupé et de l'autopromotion. Doctorants en architecture 41 C. Catsaros, in Construire ensemble le grand ensemble, Actes Sud, 2010. Page 69 en convention industrielle de formation par la recherche (CIFRE) avec le Conseil général de Saône-et-Loire, notre thèse a, en effet, pour objectif de faire émerger des possibles différents pour la production d’un habitat adapté au contexte local, abordable économiquement, et utilisant les ressources, naturelles et humaines, du territoire. Si notre recherche est rattachée à ce territoire, cela ne nous empêche pas de réfléchir plus largement sur le contexte français. Pour alimenter la recherche, nous nous intéressons à diverses expériences. La participation à des séminaires nationaux, des entretiens avec des spécialistes de différents domaines liés à l'habitat, l’étude de projets d’habitat économique remettant en question la conception traditionnelle de l’habitat, que ce soit dans les modes d’habiter, l’utilisation des matériaux, les modes de production, ont permis de confronter le contexte local à la réflexion générale sur l’habitat et ont constitué un corpus de base. Le projet Université citoyenne et solidaire est un bon complément de recherche. L’occasion de rencontrer Stéphane Gruet s’est faite dans ce cadre. L’analyse des données a débouché sur un travail de décomposition approfondie des coûts de l’habitat et une étude des stratégies proposées ou mises en œuvre par des architectes pour rendre l’habitat abordable. Une carte heuristique a été réalisée pour mettre à plat les informations, les pistes connues. Cette technique a été utilisée afin d’avoir une meilleure compréhension de la répartition des coûts de l’habitat, de la complexité et du nombre de paramètres en jeu, et enfin des leviers sur lesquels il est possible et pertinent d’agir pour rendre l’habitat accessible économiquement. Le coût de l’habitat est, bien entendu, lié aux coûts du foncier, de montage et gestion, de conception, de réalisation, et aux coûts différés. Ce sont les cinq branches à partir desquelles se développe la carte heuristique. Elle se déroule ensuite en plusieurs cercles concentriques qui regroupent les éléments qui influencent ces différents coûts en vert, les pistes proposées ou déjà expérimentées pour les réduire en bleu foncé, des références de projets qui utilisent ces pistes en bleu clair. Sur cette base et avec l’étude de projets d’habitat économique, nous avons identifié plusieurs stratégies pour rendre l’habitat abordable, souvent transversales à plusieurs de ces branches. Mutualiser, auto-construire, habiter évolutif, simplifier, rationaliser la production, économiser sur les matériaux et diminuer les charges, sont les sept pistes qui se sont dégagées. Page 70 Page 71 1er levier : Mutualisation et habitat collectif Mettre en commun est une manière simple d’économiser des moyens. Avec un habitat collectif ou un habitat dense, par exemple, on peut limiter la quantité de foncier, de murs, fondations et toitures, nécessaire à chaque habitation. Dans le cadre d’un habitat groupé, on peut aller plus loin en mutualisant les services de professionnels pour la construction (architectes, entreprises, achats groupés), des espaces (buanderie, studio pour les invités, potager) ou des services (crèche, auto-partage). 2ème levier : Apport-travail / temps Il est possible de remplacer une part de l’apport monétaire pour l’accès à un logement par un apport-travail / temps qui se substitue à une partie des coûts de main d’œuvre. Différents degrés d’implication de l’habitant sont possibles, allant de la simple auto-finition (peinture, carrelage) jusqu’à une auto-construction complète. Un encadrement par des professionnels semble toutefois indispensable pour guider les auto-constructeurs et garantir la qualité de la mise en œuvre. 3ème levier : Habitat évolutif Afin de limiter l’endettement avec l’accès à un habitat, celui-ci peut-être un habitat de base, comportant le minimum nécessaire, agrandissable au fur et à mesure des besoins et des moyens de la famille. Un habitat évolutif peut également prendre la forme d’une grande enveloppe aménageable en plusieurs phases. 4ème levier : Simplicité architecturale, constructive et administrative La simplicité est souvent facteur d’économie, qu’il s’agisse d’architecture et d’organisation spatiale, de système constructif ou encore de procédures administratives. 5ème levier : Rationalisation de la production Avec une production plus efficace, il est possible de faire des économies de matière, de travail, de temps de construction. Pour cela, il faut concevoir un système constructif efficient (répétitif, tramé, dimensionné pour éviter les chutes par exemple) et penser l’organisation du chantier en amont. Des systèmes de production comme la préfabrication, l’industrialisation, le détournement de systèmes constructifs utilisés pour d’autres fonctions que l’habitat, peuvent permettre une production optimisée et des économies d’échelles à partir d’un certain volume produit. Il est cependant nécessaire de veiller à la qualité de vie et à la qualité architecturale et urbaine. Page 72 6ème levier : Économie sur les matériaux Plusieurs stratégies sont possibles pour économiser sur les matériaux : minimiser la quantité de matière utilisée, choisir des matériaux économiques, par exemple peu transformés, produits industriellement, recyclés ou encore détournés de leur usage habituel. 7ème levier : Diminution des charges Outre le coût de la construction, ce sont aussi les charges de fonctionnement et d’entretien qui pèsent sur le budget des habitants. En améliorant le bâti existant et en concevant des habitations peu consommatrices en énergie et faciles à entretenir, on peut alléger le coût global de l’habitat. Dans les projets d’habitat économique étudiés, on se rend compte que plusieurs de ces pistes sont systématiquement combinées entre elles dans des proportions différentes. Afin de réussir à diminuer les coûts, la plupart des architectes ont été obligés de radicaliser leur démarche. Qu’en est-il de la voie habitat groupé ? Cette voie permet-elle réellement de faire plus économique ? Quelles stratégies met-elle en œuvre pour diminuer les coûts ? L’habitat groupé est basé sur une mutualisation des moyens pour la mise en place du projet, sa conception, sa réalisation et son entretien. Ces projets contiennent également une part d’apport de travail puisque les habitants, en général, investissent du temps pour gérer le projet en amont et en aval de la réalisation, et pour sa conception. Beaucoup se préoccupent de diminuer les charges en limitant la consommation énergétique et avec une gestion coopérative des espaces communs. Certains de ces projets intègrent, en plus, une part d’auto-construction. Les témoignages qui suivent vont dans le sens d’un réel intérêt de l’habitat groupé pour permettre un accès facilité à l’habitat pour les classes moyennes ou les ménages modestes, voire même pour les plus démunis. Les deux projets qui illustrent ces points de vue sont des projets qui se situent dans des zones rurales proches des questions qui se posent en Saône-et-Loire. 6.4.2 – L’habitat groupé, une alternative réaliste pour compléter l’offre défaillante de logement social ? On observe, ces dernières années, un accroissement de l’intérêt pour les solutions d’habitat en collectivité. De plus en plus d’étudiants et de jeunes actifs préfèrent la colocation aux studios ou aux logements étudiants. On voit également se développer la voie de l’habitat groupé avec la multiplication de projets de coopératives d’habitat. Se grouper répond à plusieurs attentes, dont la première est bien la nécessité économique. Se grouper permet de réduire la part du budget allouée au logement, que ce soit sous forme de loyer ou d’achat, grâce à un partage de certains coûts. L’objectif de Page 73 l’habitat groupé est de mutualiser des initiatives, des moyens et des espaces de vie pour permettre à chacun d’accéder à un habitat désiré. Cette mutualisation est possible à différentes étapes du projet. Tout d’abord, la recherche et l’acquisition du terrain, et éventuellement du bâtiment à réhabiliter, se font en commun, permettant de partager les frais. Au moment de la conception et de la réalisation du projet, les services de professionnels pour la construction sont généralement collectifs : architectes, bureaux d’étude, entreprises, achats groupés. Parmi les pistes évoquées en amont, l’auto-construction, l’autofinition, ou l’auto-réhabilitation, peuvent faire partie des stratégies adoptées en parallèle pour abaisser les coûts de construction lors de la réalisation. Elles sont d’autant plus intéressantes que le chantier peut se faire de manière participative avec l’ensemble des familles impliquées dans le projet. La plupart des projets d’habitat groupé prennent une forme compacte d’immeuble collectif ou d’habitat individuel dense, ce qui permet une économie d’éléments constructifs et de foncier. Dans le cadre de l’utilisation de l’habitation, des espaces peuvent être mutualisés : garages, salle d’activité, atelier, buanderie, studio pour les invités, potager, ce qui évite de multiplier certains équipements dans chaque cellule et de libérer de l’espace pour d’autres activités. À long terme, l’habitat groupé peut permettre de réduire les dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement du logement en partageant les coûts d’investissement et les charges. La part des dépenses en énergie pour le chauffage et le transport peut aussi être mutualisée avec un système de chauffage collectif, ou une organisation optimisée des transports (un habitant peut emmener tous les enfants à l’école par exemple, si l’habitat est à la campagne). L’entretien des parties communes peut se faire par les habitants eux-mêmes. Des services communs comme une crèche, l’« auto-partage », ou des échanges informels participent aussi à la réduction des dépenses pour les habitants. En plus du partage de certains coûts entre les habitants, l’habitat groupé permet de réduire le coût de production de l’habitat en limitant « l’implication de certains acteurs traditionnels grâce à l’autopromotion (…) ou l’autogestion. » 42 . On se rend compte, par exemple, que lorsque l’on passe par un promoteur privé, les frais de commercialisation représentent une part importante du coût total de l’habitat. Des projets réalisés en autopromotion, notamment en Allemagne, prouvent que ces frais peuvent être réduits lorsque les habitants prennent eux-mêmes en main la gestion de la conception, du financement et de la réalisation d’un projet d’habitat collectif. Selon Bruno Parasote, « l’autopromotion permet une économie de 15 à 20 % par rapport à un logement du marché privé à qualité égale compte tenu de l’absence de certains frais (commercialisation, certaines assurances, frais de gestion et financiers diminués) et de marge bénéficiaire que le promoteur conventionnel intègre dans le 42 A. Debarre, in Construire ensemble le Grand Ensemble, Actes Sud, 2010. Page 74 prix. » 43 . Ce travail demande du temps et une implication forte des futurs habitants, mais permet de faire des économies significatives. L’esprit de l’habitat groupé n’est pas seulement de faire plus économique, mais aussi de vivre de manière plus conviviale et plus solidaire au sein d’un groupe, intergénérationnel la plupart du temps. Ce choix est fait par différents types de ménages de différentes classes d’âges : familles, couples, personnes seules, jeunes actifs, retraités, etc. Avec l’évolution des modes de vie et des structures familiales, les besoins en terme de logement doivent être réévalués. On vit plus longtemps. On reste étudiant plus longtemps. Les familles monoparentales ou recomposées sont de plus en plus fréquentes. La cohabitation de plusieurs générations redevient une question d’actualité. Pour une cohabitation harmonieuse, l’aménagement des différents espaces doit être conçu de façon à ce que chacun puisse trouver un équilibre qui lui convient, entre intimité dans les espaces privatifs, et échanges et sociabilité de proximité dans les espaces collectifs. Le statut de coopérative, souvent utilisé, amène à être propriétaire de parts d’une société, et non de sa propre habitation uniquement. Cela créé, la plupart du temps, une solidarité plus forte entre les habitants. Le mode de vie en habitat groupé peut ne pas être très différent de celui en copropriété classique, mais la solidarité y est, de fait, encouragée par le niveau de mutualisation choisi par le groupe. Actuellement, la plupart des projets réalisés ne sont pas des projets d’habitat pour les plus modestes, mais des projets portés par des groupes issus des classes sociales moyennes, voire relativement aisées, avec un engagement politique et environnemental assumé. Est-il possible d’appliquer la démarche de l’habitat groupé à un nombre plus étendu d’habitants dont les revenus sont peu importants ? C’est ce que tente de mettre en place l’association AERA (Actions, Etudes et Recherches autour de l'Architecture) présidée par Stéphane Gruet. 6.4.3 - Un nouveau statut pour un habitat coopératif à vocation sociale en accession progressive à la propriété Nous nous sommes donc interrogés sur l’habitat groupé comme manière de rendre l’habitat abordable et sur l’impact réel de ce type de montage d’opération sur le coût global de l’habitat. Après avoir, à plusieurs reprises, entendu parler du travail de Stéphane Gruet 44 , architecte, fondateur et président de l’association AERA, rédacteur en chef de la revue POESIS, sur les sociétés civiles immobilières en accession progressive à la propriété (SCIAPP), il nous a semblé intéressant d’aller l’interviewer. L’objectif de l’entretien était d’avoir le point de vue d’un acteur de l’habitat avec une formation d’architecte, et une longue 43 44 Bruno Parasote, in Autopromotion, Habitat Groupé, écologie et liens sociaux, éditions Yves Michel, 2011. Se reporter à la synthèse des entretiens réalisés, en annexe de ce présent rapport. Page 75 expérience dans le domaine de l’habitat économique, expert en montage d’opération d’habitat groupé, ainsi que de mieux comprendre le statut de SCIAPP et les résultats concrets sur l’accessibilité économique à l’habitat. Le secteur du logement social, incontournable pour bénéficier d'aides financières importantes Le premier constat est celui du désengagement de l’État du logement social qui amène à une situation de plus en plus difficile pour la production d’habitat accessible. « Il y a une tension de plus en plus grande chez les opérateurs Hlm, et les conditions de financement sont devenues invraisemblables. Un euro pour un logement PLUS, c'est ridicule. L'État ferme les robinets partout. Ils ont déjà financé l'ANRU avec le 1%, prenant l'argent aux partenaires sociaux, aux entreprises. On arrive à des situations complètement aberrantes. Cela devient très difficile de monter des opérations sociales Hlm. » De plus, il est très difficile pour les acteurs de l’habitat d’innover, ou de trouver de nouvelles solutions car les normes et les règlements constituent un frein considérable. « Le logement social, ce n'est pas seulement tout le respect des normes, c'est en plus les exigences de gestion, de gestion de patrimoine, de gestion technique, de gestion locative. L'équation est très difficile à résoudre, parce qu’il n'y a pas plus réglementé que le logement social. » Cependant, Stéphane Gruet considère qu’il est inévitable de travailler avec le secteur du logement social pour réussir à produire un habitat à un coût abordable, compte tenu des avantages financiers. « Il y a des avantages fiscaux très importants. Il y a de moins en moins, sinon plus, de bonifications, c'est-à-dire des subventions directes de l'État. Mais il y a des subventions des collectivités, des communautés urbaines par exemple, des conseils généraux, qui s'accumulent pour financer les logements sociaux. Donc quand vous regardez l'addition de ce que coûte un logement social aujourd'hui, si on arrive à décrocher ces financements, ces défiscalisations, ces subventions, à bénéficier de taux adossés au livret A, à côté, on peut s'aligner ! Faire du logement moins cher avec un foncier à plein tarif dans le libre, ce n’est pas la peine. Donc en France, si on veut être performant, on est tenu de travailler avec le logement social. On ne peut pas faire du logement économique sans passer par les modalités de financement du logement social. C'est pour cela que nous développons des coopératives sociales, c'est-à-dire dans le domaine Hlm. » Page 76 Diminuer les charges, le seul moyen de diminuer significativement le coût global de l’habitat Selon Stéphane Gruet, diminuer le coût de construction du logement n’est pas faisable. « Je pense que l'idée selon laquelle on va inventer de nouveaux moyens de construire géniaux qui coûteront moins cher que tous les autres est dépassée. Dans toute l'histoire, il y a des trucs géniaux : Prouvé, l'Abbé Pierre, Le Corbusier, etc. Mais le mythe selon lequel on va produire des maisons comme des voitures, qu’on va faire baisser les coûts de production... on a tout essayé. » Mais il rappelle que le coût de construction n’est pas le seul levier pour rendre accessible financièrement l’habitat. Les coûts à long terme représentent eux aussi une part importante des dépenses. « Il y a le coût d'investissement du bâtiment, mais ensuite, il y a le coût d'entretien et de gestion. C’est-à-dire que dans le coût global, l'investissement ne représente au bout de 50 ans que 20% du coût global de ce que payent les gens. C’est quand même pas très important. (…) Il y a des problématiques de sécurisation des personnes. Une fois que les gens accèdent au logement, il faut qu'ils puissent s’y maintenir dans la durée. Durabilité, taux d'effort, sécurisation résidentielle, toutes ces problématiques… Que se passe-t-il à la retraite ? Il faut que cela soit viable économiquement sur la durée. » Avec d’autres systèmes d'ingénierie financière par exemple, on pourrait envisager de financer autrement un habitat dont les charges sont minimales. (…) Comment fait-on pour que ceux qui n'ont pas les moyens puissent investir plus initialement pour réaliser des économies en terme de coût global plus importantes ? Ce qui est dans le bénéfice de tout le monde dans le cas des consommations énergétiques, c'est évident. Donc il faut trouver des solutions d'ingénierie financière. » Diminuer les charges de consommation et d’entretien nécessite de penser des solutions bien en amont, au stade de la conception. « Pour ce qui est des questions de consommation énergétique, il est évident que la meilleure façon de gagner sur les 80% du coût global, c'est d'investir en intelligence, en études sur la conception initiale. Pas forcément sur le coût technologique. Donc l'architecture est vraiment essentielle, à condition qu'elle soit intelligente. » La SCIAPP, un statut novateur Pour répondre aux problèmes de logement, l’association AERA propose une forme innovante de coopérative d’habitation, à vocation sociale, dont le mode d’accession à la propriété se fait à coût réduit, grâce à des aides publiques. Ce type de SCIAPP45 est un statut novateur dans son mode de conception, de financement et de gouvernance, qui représente une alternative intéressante au logement social classique. « Ce principe se situe entre la location et l’accession progressive à la propriété qui reste indivise pendant tout le processus d’accession. Le locataire Hlm acquiert des parts sociales dans la SCI dont il est 45 SCIAPP : Société Civile Immobilière d'Accession Progressive à la Propriété. Page 77 l’associé, à mesure du remboursement des emprunts contractés. (…) Ce principe d’accession solidaire et progressive à la propriété de leur immeuble par les locataires sous forme de parts sociales sécurise leur parcours résidentiel sans réduire la liberté individuelle des habitants, et développe la solidarité et la responsabilité envers leur cadre de vie commun. »46. De ce partage d’intérêt, résulte une certaine solidarité sociale. L’implication des habitants dans le maintien d’un cadre de vie agréable vient aussi du fait qu’ils sont acteurs à part entière du projet. Les coopérateurs participent à la conception du programme, à la gestion et à l’entretien des logements et espaces communs. « Que les gens puissent vraiment participer, s’impliquer, s'engager, s'approprier, c'est à cette condition là, uniquement, que l’on peut faire de la ville, faire société. (…) Je crois très profondément - le mot est galvaudé et perverti - au mouvement « Bottom Up » » spécifie Stéphane Gruet. Le statut de SCIAPP proposé par l’AERA permet d’éviter la dévalorisation sociale et immobilière de l’opération. L’accession progressive à la propriété garantit une sécurité résidentielle en valorisant le capital immobilier acquis. A ce propos, S. Gruet déclare : « Je milite pour l'accession à la propriété des plus modestes parce que c'est un scandale qu'à partir du moment où on n’a plus les moyens d'avoir accès au crédit, on soit obligé de fournir un effort mensuel de capitalisation immobilière durant toute sa vie pour le compte d'un tiers, qu’il soit public ou privé, sans jamais récupérer l'effort. » Dans ce type d’opération, l’AERA a plusieurs missions, comme l'explique Stéphane Gruet : - Promotion auprès des élus et des opérateurs. - Communication, pédagogie envers les futurs habitants, appels à candidatures : « Le groupe se construit autour d'un projet, et pas en amont ; donc ce n'est pas un groupe affinitaire, c'est un groupe qui se construit parce qu’il partage un projet ; c’est tout à fait différent dans l'esprit, et dans la procédure aussi, parce qu’en ce qui concerne la politique de peuplement, les élus peuvent décider quel type de critères de revenu sera retenu. » - Accompagnement des groupes d’habitants, à la programmation, à la cooptation, au choix de l’architecte et pour la gestion et l’entretien de l’habitat une fois celui-ci réalisé : « On élabore un programme, on fait un plan, avec tous les espaces, partagés. Il faut bien qu’il y ait des règles d'usage, si tout ça n’est pas bien organisé, c'est le désordre ! On établit des commissions, à la fois pour la programmation elle-même, mais aussi ultérieurement pour la bonne gestion. Il faut des commissions spécialisées. Certains des habitants se forment en commission pour s'occuper des relations extérieures, de la propreté, des conflits… » - Accompagnement de la maîtrise d’œuvre (interface entre accédants et architectes) avec une méthodologie spécifique « Les architectes, dans une opération de soixante logements au Mirail, ne vont pas recevoir soixante familles dans leur bureau. Donc vis-à-vis de l’architecte, nous représentons les habitants. (…) On fait des programmes très complexes, puisqu'un tel veut être 46 Stéphane Gruet, in Construire ensemble le Grand Ensemble, Actes Sud, 2010. Page 78 proche d'un tel, ils veulent partager la chambre d'amis ici, ils veulent être en rez-de-chaussée avec un petit bout de jardin là, un autre veut être en terrasse... Ca donne un village, ça ne donne pas une Hlm ! Après il faut aider les architectes à répondre à ça. La première étape pour les architectes, c’est de définir une stratégie structurelle, de circulation verticale et horizontale, la situation des gaines, des fluides... Et puis il faut faire des choix techniques, de matériaux, pour gérer les ponts thermiques, etc. On peut aller assez loin dans la stratégie, dans un site donné. Ensuite, on rentre dans ce canevas les demandes individualisées des gens, en fonction du programme et de l'organigramme. Ça, c'est nous qui le faisons, pas les architectes. On rentre le programme dans le canevas, jusqu'à ce que les habitants soient satisfaits. On regarde qu’ils aient un appartement qui réponde à leurs vœux, dans le cadre stratégique fixé par les architectes. On est en relation étroite avec eux, il y a parfois des adaptations. Une fois qu'on a placé tout le monde comme les gens veulent, on donne tout aux architectes, et là, ils font la mise en musique. On est convaincu que si tout ce travail là on le fait bien, ça induit une architecture qui n'est plus le fait de la fantaisie du concepteur, du designer, mais qui, au contraire, est l'expression de l'animation interne sociale. On retrouve, d’une certaine façon, une expression micro urbaine, quelque chose qui a une cohérence telle que l'on sent bien que ce n'est pas le fait d'un systématisme. C'est l'alternative aux cages à lapins pour faire simple. On sent qu'il y a des irrégularités qui sont l'expression de quelque chose de vivant à l'intérieur, qui ne sont pas réductibles à une idée. Le propre d'une ville c'est qu'elle n'est pas réductible à une idée. C'est ça que l'on recherche. » - Accompagnement des opérateurs sur les « aspects juridico-financiers, fiscaux, montage, brevet de société, tout ce qui relève de la mise en œuvre des SCIAPP » Le rôle de l’AERA n’est donc pas celui d’un architecte ni celui d’un bureau d’étude, mais l’accompagnement des différents acteurs : habitants, architectes, opérateurs Hlm, collectivités locales, et le suivi du projet dans toute sa durée. « En théorie, tout ce qui relève des savoirs constitués et existants, on ne le fait pas. En réalité, il s’avère que pour faire avancer les choses quelquefois on se mêle de tout, aussi des aspects financiers, fonciers. » L’objectif de l’association est de rendre ce type d’opération accessible à tous ceux qui ont besoin d’un logement, au plus grand nombre. « Mon principal souci c'est que cela soit reproductible, facilement et de manière massive. Donc si on fait quelque chose de trop compliqué, de trop exceptionnel ou expérimental, cela ne se reproduira pas. » Bien que plusieurs projets soient en cours dans la région de Toulouse, la frilosité des bailleurs sociaux freine la réalisation des premières opérations. « Aujourd’hui, il y a des projets qui sont avancés, mais on n’a encore rien achevé, rien construit en terme de SCIAPP. On a travaillé sur une dizaine d'opérations. Il y en a qui ont capoté pour des raisons différentes, opérationnelles, politiques, des élus qui changent, ou qui changent d'avis, et souvent des opérateurs qui ne veulent pas y aller car cela leur donne beaucoup de soucis et ne leur rapporte rien. Le gros frein c'est ça, les opérateurs Hlm n'y ont aucun intérêt. Ils ne font pas de patrimoine, ça n'est que du Page 79 souci, surtout les premières opérations. Le plus difficile c'est la première opération parce que c'est très chronophage. Il faut essuyer les plâtres d’un nouveau dispositif. » Les Bogues du Blat, un projet d’habitat groupé en milieu rural qui pourrait avoir recours au statut de SCIAPP Le colloque « Projets de campagnes, habiter aujourd’hui et demain l’espace rural »47 nous a permis de découvrir un de ces projets en cours : les « Bogues du Blat ». Stéphane Gruet appuie l’équipe de ce projet, lancé par le conseil municipal de Beaumont en Ardèche et conçu par l’architecte Patrick Bouchain, pour tenter de mettre en place une SCIAPP. Ce village, situé dans une zone rurale très isolée, s’est vidé de sa population à l’époque de la révolution industrielle. Depuis les années 1970, la tendance démographique a commencé à s’inverser avec l’installation de quelques néo-ruraux. La population a tendance à vieillir avec l’arrivée à l’âge de la retraite de ces néo-ruraux et l’arrivée de retraités qui viennent habiter en résidence secondaire. « Cet apport de population par les retraités, évidemment ça fait une augmentation de la population, mais par des personnes plutôt âgées. » Plus de la moitié des résidences de la commune sont des résidences secondaires. « On n’a rien contre les résidences secondaires qui nous apportent beaucoup économiquement et humainement, mais il fallait rééquilibrer et permettre une vie sociale toute l’année. (…) Avec la pression touristique, il n’y a pratiquement aucun parc locatif privé puisque les privés ont tendance à transformer les logements dont ils disposent en gîtes ruraux. » L’installation de jeunes actifs est donc difficile, en l’absence de solution pour se loger. Cependant, afin d’enrayer le déclin et le vieillissement de sa population, cette petite commune, a décidé de favoriser l’implantation de jeunes actifs en proposant des résidences principales attractives au prix du logement social. « Un des soucis du conseil municipal, dans l’idée d’un développement local axé plutôt sur le côté humain, c’était d’essayer de préserver un minimum de population qui permette de la diversité, l’exercice de la démocratie, des liens sociaux satisfaisants. Notre volonté, entre autres choses, c’était de permettre l’installation de jeunes, et de jeunes actifs. »48. 47 Ce deuxième colloque-atelier "Espace rural et projet spatial" a été organisé par l'Ecole nationale supérieure d'architecture de Saint-Etienne et conçu en partenariat avec le PNR des Monts d’Ardèche et le CAUE de l’Ardèche. Il s’est tenu le 28 octobre 2010, à Jaujac, Maison du Parc des Monts d’Ardèche. En parallèle, une visite du lotissement conçu par Patrick Bouchain et Loic Julienne à Beaumont (07) est prévue le mercredi 27 octobre après midi, en présence de Pascal Waldschmidt, Maire de Beaumont. 48 Entretien avec P. Waldschmidt, maire de Beaumont, Ardèche, 2011. Page 80 Le programme « Les nouveaux commanditaires » de la Fondation de France, dont l’objectif est de démocratiser l’offre culturelle et artistique, a permis à la commune de faire appel à l’architecte Patrick Bouchain et à l’agence d’architecture « Construire »49 pour la conception et la réalisation de ce projet. Préoccupé par les questions du « mouvement de gens pauvres vers la campagne » et du logement en milieu rural, dont « on ne parle pas suffisamment », l’architecte a accepté le projet. La première condition identifiée par le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre pour que ces logements soient attractifs, est de faire bénéficier les habitants des avantages de la campagne. « On ne construit pas des logements à la campagne comme on les construit à la ville. En ville il y a un certain nombre d’avantages : la proximité des services, des commerces, l’offre culturelle, etc. À la campagne, on n’a pas ces avantages là, mais on en a d’autres. Donc il fallait que ces logements proposent ces avantages. Il fallait que dans ces logements on puisse jouir du paysage, jouir de l’espace aussi. Et là on rejoint la question de la densité : la densification, quand on est deux cents habitants sur deux mille hectares, on la voit autrement. Il fallait aussi que les gens puissent avoir un bout de terrain pour faire un jardin potager, voire mettre un poulailler, éventuellement leur mettre à disposition des zones boisées pour faire leur bois. »50. P. Waldschmidt, maire de Beaumont, parle aussi de créer des ateliers pour ceux qui souhaitent avoir des activités artisanales, afin de pallier l’éloignement des bassins d’emploi. Comme pour tous les projets de SCIAPP suivis par Stéphane Gruet, ces habitations s’adressent à une population à revenus faibles, et la participation des habitants est au centre du processus. Le groupe s’est constitué à partir d’un appel à candidatures qui a été lancé par la mairie et l’animation de ce groupe est faite par l’association « Local à louer ». Les habitants ont participé à la conception du projet, et participeront à la construction, à l’aménagement du terrain, se chargeront de sa gestion collectivement. Ils partageront des espaces collectifs : une maison commune, un potager et un poulailler commun. La petite échelle de la commune et du projet rend d’autant plus importante l’implication des habitants dans la vie de la collectivité. Les neuf maisons individuelles sont prévues pour être évolutives, conçues comme une grande enveloppe aménageable en plusieurs phases. Cette enveloppe se développe sur trois niveaux dont les planchers sont déjà en place, prêts à accueillir les extensions. La cellule d’habitat de base, comportant le minimum nécessaire, occupe le rez-de-chaussée dans un premier temps. Elle est agrandissable au fur et à mesure des moyens et des besoins de la famille, dans l’enceinte de l’enveloppe. « On apporte tout de suite à la maison un certain niveau de confort. Elle a donc sa cuisine, sa salle de bain et son séjour. Ce qui est absurde dans le logement social, c’est que si vous êtes un célibataire, on vous donne un studio, vous êtes marié, on vous donne un 49 Patrick Bouchain est aussi très connu pour des projets architecturaux associés à de la scénographie, pour son travail sur le cirque. Il s’est beaucoup investi ces dernières années sur la question de l’accès au logement pour les populations les moins favorisées. « Construire » est le nom de son atelier d’architecture sis à Paris. 50 Ibid, P. Waldschmidt. Page 81 studio ou un deux-pièces, vous avez un enfant, un trois-pièces et ainsi de suite. Comme si à chaque fois que la cellule amicale ou familiale changeait, on devait déménager. Mais on pourrait envisager de faire souche à un endroit, de compléter la maison en fonction des besoins. Si un jour je dois déménager, je laisse une maison qui a la trace de mon passage. »51 Le projet offre la possibilité de remplacer une part de l’apport monétaire pour l’accès au logement par un « apport-travail ». La charpente et la cellule d’habitat de base seront construites par des entreprises. Les finitions et les agrandissements pourront être réalisés par les habitants eux-mêmes, accompagnés par la collectivité. Les habitants participeront cependant au lever de charpente qui constituera un moment festif et symbolique du projet. P. Bouchain souhaiterait que la plus-value apportée avec la construction, l’entretien ou l’amélioration du logement par l’habitant puisse être récupérée au moment de son départ, afin que la valeurargent de l’apport-travail soit reconnue et valorisée. Le principal blocage du projet est, comme Stéphane Gruet l’a expliqué, la frilosité des bailleurs sociaux qui ne souhaitent pas prendre de risques avec des innovations. De plus, ils se désintéressent des projets en zone rurale « non-tendue », de trop petite taille et potentiellement sujets à la vacance d’après eux. Selon les intervenants, il serait possible à une collectivité, lorsque aucun organisme social ne souhaite se lancer, de faire à sa place « par défaillance ». La commune devrait alors prendre en charge seule la gestion du projet et trouver d’autres partenaires pour le financer. Ce projet, s’il est réalisé, permettra d’initier une nouvelle voie pour l’habitat économique, par l’expérimentation. « Quelques fois, pour faire acte de jurisprudence dans un règlement, il faut passer à l’acte, le faire et le juger. »52 6.4.4 - Un habitat groupé rural en auto-réhabilitation très économique Un projet d'habitat groupé a récemment vu le jour dans le petit village de Saint-Pierre-le-Vieux, dans une partie très rurale de la Saône-et-Loire. Il s'agit d'une ferme qui a été transformée en lieu d’habitation collectif pour quatre foyers. Deux des logements sont déjà occupés par une famille jeune avec des enfants, et une jeune retraitée avec un enfant. Une extension en bottes de paille, en chantier lors de notre passage, sera occupée par un autre jeune retraité vivant seul. Le groupe recherche une quatrième famille avec de jeunes enfants pour aménager et habiter la partie de la ferme encore libre. Ce projet semble une piste prometteuse pour la revitalisation des zones rurales, car de plus en plus de jeunes ménages souhaitent s’installer à la campagne. Souvent, il leur est difficile de trouver un logement abordable car la plupart des maisons 51 52 Entretien avec Patrick Bouchain, architecte-scénographe, 2011. Se reporter aux annexes de ce présent rapport. Ibid, Patrick Bouchain. Page 82 sont trop vastes, généralement des gouffres à énergie et nécessitent parfois beaucoup de travaux pour être confortables. L’éloignement des centres urbains peut être une contrainte pesante pour la vie quotidienne. Il implique des déplacements quotidiens en voiture pour se rendre à l’école, au travail, dans les commerces. Construire neuf est parfois trop cher, et pas toujours logique lorsque beaucoup de bâtiments existants sont à l’abandon. De plus, réhabiliter l’existant évite de consommer de l'espace agricole et de contribuer à l’étalement urbain. Ce projet d’habitat groupé et d’auto-réhabilitation en Saône-et-Loire montre qu’en mutualisant les moyens et les efforts, on peut résoudre certains de ces inconvénients. Un habitant qui vient de s’installer dans son logement avec sa famille, nous a donné son point de vue sur la capacité de l’habitat groupé à répondre à certains besoins et choix de vie. Habiter collectif en zone rurale Le fait d’habiter en zone rurale est une volonté de cette famille. « Nous souhaitons réduire au plus nos besoins financiers, être le moins dépendant de la société de consommation. Pour cela, il faut avoir un jardin, un potager, et pour cela il vaut mieux habiter à la campagne. Ça coûte un peu moins cher, mais on a une surface suffisante pour avoir un potager. Ça oriente un peu les choix. Du coup, l'habitat en ville on fait une croix dessus. En milieu rural, il n'y pas grand chose qui se passe, alors, il faut créer. » Ce choix implique forcément de trouver un habitat rural qui convienne au budget et aux aspirations. L’offre existante ne correspondant pas à ce qu’elle recherchait, cette famille à dû, avec d’autres, créer elle-même son habitat, à partir d’une ferme existante. « À partir du moment où on a eu des enfants, on s'est dit, c'est une idée intéressante d'habiter en collectif, pour avoir de la solidarité sur son lieu de vie. Habiter à la campagne, si on n’habite pas en collectif, ça peut vite devenir contraignant. On peut partir en vacances sans avoir à tuer toutes les poules, c'est l'intérêt. Nous avions envie d’habiter à plusieurs, tout en gardant une certaine intimité dans le couple, dans la famille. C’était très important que ce ne soit pas une collocation, qu’il y ait vraiment des parties privatives. » Chaque ménage a son lieu d’habitation propre avec un jardin privatif. D’autres espaces et équipements sont mis en commun : atelier, buanderie, four à pain, studio pour les invités, salle commune pour accueillir le public de l’association « Terre de Possibles ». Ces espaces partagés prennent, par conséquent, moins de place dans chaque habitation. La taille des logements correspond aux besoins de chaque habitant et l’entretien de l’ensemble est partagé et donc plus facile à plusieurs qu’à une seule famille. Page 83 Solidarité intergénérationnelle Une gestion collective du lieu a été mise en place pour faciliter la vie à la campagne et éviter l’isolement : garde d’enfants, transports, gestion du potager, du verger, des animaux. Une solidarité s'est créée entre jeunes retraités et jeunes actifs. « Ce qui nous a facilité l'accès à l'habitat c’est le fait qu'il y ait plusieurs générations. Il y a une certaine solidarité entre les générations. Françoise et Jean-Claude, sont plus âgés, ils ont une vie derrière eux, et des moyens un peu plus conséquents. C’est ce qui nous a permis d'accéder plus facilement au foncier. Nous, pour l’achat des bâtiments, au départ, on n’a quasiment rien investi. Alors que Françoise et Jean-Claude ont beaucoup mis de leur poche. Il y a une solidarité intergénérationnelle. Cette solidarité existe dans les deux sens, pour les travaux notamment. (…) L'intergénération a permis d'avoir de bons coups de main. Les jeunes retraités ont pas mal de pêche et ils ont du temps. Nous on en a moins, on travaille. » Accès au foncier et montage juridique L’accès au foncier construit a fait l’objet d’un financement solidaire sous la forme juridique d’une SCI. « On a créé une SCI mutuelle et solidaire. On est actuellement trente cinq sociétaires. Dans les statuts, il est spécifié que les sociétaires ne feraient pas de profit, de bénéfice sur leur part sociale. La plus-value que l'on apporte sur le bâtiment ne sera pas valorisée lors du départ d’un sociétaire. Un sociétaire qui achète une part à 150 euros et la revend dans cinq ans ne touchera que 150 euros. On évite la spéculation immobilière. (…) Au départ, nous avons fait un appel à souscriptions. Les souscripteurs sont principalement des personnes que l'on connaît, mais on a également des personnes qu'on n’avait jamais vues. Certains ont apporté 150 euros, d'autres 5000, d'autres 15000. C'est ce qui nous a permis d'acheter la ferme au départ, 180000 euros frais de notaire inclus. Certains, qui n'ont pas beaucoup de moyens, ont acheté une, deux ou trois parts. D'autres ont les moyens et préfèrent soutenir des projets qui leur plaisent, plutôt que d’avoir de l’argent en banque qui leur rapporte sans savoir vraiment comment. C'est de la solidarité financière. C’est ce qui fait que le projet existe. Financièrement il y a de la solidarité, entre les habitants il y en a, avec ceux qui viennent donner des coups de main il y en a. » Ce type de financement a permis aux futurs habitants d’éviter de s’endetter. Pour le mettre en place, il a fallu trouver un statut souple. « La SCI c'est la forme juridique choisie pour la propriété de l’ensemble du bâtiment et des terres. L'association, c'est une entité qui anime le lieu. Au niveau du fonctionnement, la SCI est la façon la plus souple, le montage le plus simple pour que chacun amène de façon différente une partie des finances. C’est souple car on pouvait avoir des sociétaires qui n'habitent pas ici. Partir et accueillir des sociétaires en cours de route. » Page 84 Auto-réhabilitation et chantiers participatifs Une fois la ferme et ses terrains acquis, chaque habitant s'est engagé à financer ses travaux. Une des familles a entièrement rénové une partie de la ferme pour y aménager un logement de 80 m2. Comme les autres habitants, ils ont fait le choix de l’auto-réhabilitation avec des chantiers participatifs afin de limiter les dépenses liées à la main d'œuvre, et ainsi accéder à un habitat confortable à moindre coût. « L’auto-réhabilitation, c’était un choix pour minimiser les coûts. Il n’y a pas d’autre alternative, si tu ne veux pas faire un habitat qui coûte trop cher, il faut mettre la main à la pâte. Sinon ça ne marche pas. Après on peut la mettre plus ou moins. Nous, on a décidé de mettre le gros paquet, de tout faire nous-mêmes. » De cette manière, le budget total pour les travaux de cette habitation n’a pas dépassé 35000 euros. Le réseau d’amis a apporté ses connaissances dans le domaine de la construction, très utiles pour la plomberie ou l’électricité par exemple. D’autres ont fait intervenir des artisans pour certaines phases délicates du chantier. « Seuls les matériaux sont valorisés. La main d'œuvre peut être valorisée si elle est faite par un artisan, à condition que tout le monde soit d'accord. Tout ce qui est heures de travail en bénévolat n’est pas valorisé. » Des chantiers participatifs sont organisés régulièrement. Cela permet un échange entre les habitants, pour qui cette main d’œuvre gratuite permet de faire avancer plus vite le chantier, et les participants qui peuvent se former gratuitement à différentes techniques de construction. Pour l’extension en paille, son futur habitant a fait appel à l’association « Botmobil », spécialisée dans les chantiers de construction en paille participatifs. La paille, la terre, le bois se prêtent particulièrement à l'auto-construction. De plus, ce sont des matériaux écologiques qui consomment très peu d'énergie au cours de leur cycle de vie, d’autant plus qu’ils sont locaux. L'amélioration thermique de l'existant permettra de diminuer les charges, et d’éviter la précarité énergétique. Tous les habitants ont équipé leur logement de poêles à bois, et font un achat commun du bois de chauffage. Avec les chantiers participatifs et les activités de l’association « Terre de possibles », ce projet participe à l’animation territoriale. Il a une activité productive d’alimentation avec le verger, le potager et les animaux (poulailler et moutons). La gestion collective de toutes ces activités et la solidarité au quotidien, dans ce projet, démontrent qu’habiter ne consiste pas seulement à avoir un logement. Habiter, c’est aussi vivre avec tout un environnement, dans un véritable écosystème. Vers une expérimentation in situ de l’architecture très économique ? Que ce soit en utilisant le cadre du logement social public pour rendre l’habitat groupé accessible au plus grand nombre, ou avec des projets issus d’initiatives privées avec une démarche « bottom up », ces expériences montrent que l’habitat groupé peut Page 85 compléter de manière satisfaisante l’offre en logement social. Elles prouvent également qu’en se libérant du carcan de normes qui freinent l’inventivité, on peut réussir à penser l’habitat autrement et trouver des solutions pour produire un habitat à la fois économique et désirable. La nécessité de construire un toit pour tous impose de rechercher et d’expérimenter de nouvelles voies. Les projets d’habitat groupé pourraient être le lieu d’expérimentations spatiales, sociales ou constructives. Peut-être serait il possible de libérer le cadre de l’expérimentation, de l’affranchir de certaines normes, en l’inscrivant dans un cadre pédagogique. Quelle place les écoles d’architectures pourraient-elles alors prendre dans ces expérimentations ? On se rend compte que l’habitat économique est encore peu abordé dans les écoles d’architecture alors que les étudiants montrent pourtant un intérêt grandissant pour cette question. En cela, l’enseignement qui est dispensé dans le cadre du Master « Architecture et cultures constructives », récemment rebaptisé « Eco-habitat et cultures constructives », autant avec les activités de projet et d’expérimentation reliées, qu’avec le programme du séminaire faisant intervenir des spécialistes de l’habitat économique, des matériaux naturels, de la filière bois, de l’énergétique53, se démarque de cette situation et adopte un positionnement académique et scientifique proactif en la matière. Dans le cadre de ce master de l’ENSAG, il s’agit plus précisément d’étudier des solutions constructives. Dans un premier temps, de master propose d’étudier différents matériaux : la terre, la pierre, le bois, le béton, l’acier, le verre, les composites, de se rendre compte de ce qu’implique leur production avec la visite de plusieurs sites de production, et de mieux comprendre leur logique de mise en œuvre avec la construction de prototypes à échelle grandeur (1/1) aux Grands Ateliers. Le deuxième temps du master est consacré au travail de projet de fin d’études qui permet de mettre en application les potentialités de certains de ces matériaux et systèmes constructifs. Notre travail de PFE, par exemple, consistait en un projet d’habitat économique groupé, auto-construit collectivement sous une serre horticole. La construction d’un petit prototype à échelle 1/1 aux Grands Ateliers nous a permis de tester l’auto-constructibilité du projet et d’évaluer le temps de montage. Dans ce cas, le projet était fictif et le prototype à un stade de finition minimum, mais l’expérience a été marquante. Plusieurs générations d’étudiants se sont succédées sur le thème « habitat léger et pas cher »54 et ont utilisé les Grands Ateliers pour construire en vraie grandeur. Ces étudiants ont pu se rapprocher de la logique du « faire », qui manque cruellement dans les études d’architecture en France, et dans le monde universitaire en général. Le projet Armadillo Box©, conçu pour la compétition universitaire internationale d’habitat solaire du « Solar Decathlon » Europe, à Madrid en 2010, a prouvé la pertinence pédagogique de faire travailler des étudiants sur des prototypes ayant les caractéristiques et les finitions d’une vraie maison. L’étape suivante ne serait-elle pas de 53 Et d’autres questions également comme celle de l’habitat d’urgence ou de la reconstruction après une catastrophe naturelle Cette notion de « légèreté » est ici comprise comme une économie de matière, de matériau, d’énergie, de temps d’exécution et donc de main d’œuvre, etc. et participe effectivement d’un abaissement possible des coûts « techniques ». 54 Page 86 produire des prototypes qui pourraient réellement être habités, et ainsi participer plus concrètement à offrir un logement décent à tous ? Une telle pédagogie pour l’enseignement de l’architecture existe aux États-Unis. Samuel Mockbee, en créant le « Rural Studio » en 1992 à l’université d’Auburn, a proposé d’immerger les étudiants en architecture dans la réalité sociale et économique du Comté de Hale, le plus pauvre de l’État d’Alabama. Le studio prend la forme d’un workshop (atelier). Les étudiants sont envoyés sur place pour concevoir et construire des maisons pour les plus démunis. Le contact avec des situations réelles amène les étudiants à rechercher des solutions différentes, à projeter et construire avec les moyens disponibles localement, à autoconstruire. Les constructions qui en résultent, très économiques, montrent une grande inventivité et une réelle qualité architecturale. Cette pédagogie de l’apprendre par le faire apporte un réel échange de connaissances, enrichissant à la fois pour les étudiants et les acteurs du projet. Le travail de l’étudiant est valorisé car il répond à une demande concrète, sert réellement. Une école d’architecture se doit d’être d’un foyer d’invention. Et dans un cadre pédagogique, il est non pas intéressant, mais essentiel de s’affranchir des normes afin de laisser l’imagination des étudiants à l’œuvre. Ce travail doit bien entendu être encadré par des professeurs expérimentés et architectes professionnels afin de garantir une parfaite sécurité de l’ouvrage. La convention entre le Conseil Général de Saône-et-Loire et l'ENSAG, qui englobe entre autres notre thèse avec une bourse CIFRE, est déjà une façon de mettre en contact une école d’architecture avec un contexte réel et des attentes concrètes. De la même manière, l'appel à projets « Université citoyenne et solidaire » est une voie pour ouvrir les écoles d’architecture aux réalités du terrain et encourager un engagement plus actif dans l'amélioration du cadre de vie et le droit au logement pour tous. Page 87 6.5. – L’Apport d’expériences réalisées en d’autres pays européens Les travaux de Yann Maury55, Professeur et chercheur à l’ENTPE, fortement investi sur la question de l’habitat coopératif depuis plusieurs années, observateur critique de nombreux projets réalisés en d’autres pays européens (Espagne, Italie, Angleterre, Suisse, Etats-Unis), servent ici de référence pour tenter, brièvement, de cerner quelques apports de ces expériences extérieures et compléter l’analyse de la situation dans le domaine d’étude couvert. Il s’agit surtout, ici, d’identifier ces leviers qui permettraient d’agir en faveur de cette production nécessaire du logement pour le plus grand nombre, largement déficitaire, en France. Yann Maury a aimablement participé aux travaux du Comité de pilotage de ce projet et à mis à la disposition de l’équipe de projet une abondante documentation d’articles qu’il a écrit sur cette question qui constitue le corpus sur lequel nous avons travaillé. Il a en outre donné une conférence à l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble, en date du 8 décembre 2011, qui valorise ses recherches et les projets d’habitat coopératif qu’il a étudiés et analysés en Italie ainsi qu’un film récemment réalisé sur des expériences romaines56. Nous en tirons ici quelques enseignements fondamentaux en terme d’outils à mobiliser pour améliorer l’accessibilité à l’habitat très social et économique. Habitat coopératif, habitat irrégulier ?57 1 - Habiter la planète 1.1 - Contexte En 2003, la population vivant dans un habitat « irrégulier », un « slum » (bidonville) était estimée à 900 millions de personnes. En 2005, ce chiffre représentait 36% de la population urbaine totale des pays en développement. Selon un rapport de l’ONU de 2010, ce sont encore 800 millions de personnes qui sont confrontées à ce phénomène. Mais ainsi que le fait observer A. DurandLasserve58, il serait erroné d’y voir une quelconque amélioration de la situation globale du logement. La différence enregistrée sur ces sept dernières années, provient de la révision par l’ONU de l’un des cinq critères qui fonde la notion d’habitat 55 Yann Maury est professeur à l’ENTPE et à l’Université de Lyon. Auteur de LES COOPÉRATIVES D'HABITANTS - Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire ». Editions Bruylant, Bruxelles, 2009, (réed. En 2011), 432 p. http://www.bruylant.be/st/fr/fiche.php?id=14111. 56 Ce film, réalisé avec le soutien de la Région Rhône-Alpes, en partenariat avec l’ENTPE et Les Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau s’intitule « La Bocca della Verità ». 57 Cet article a été rédigé par Yann Maury, à notre invitation, pour être intégré au présent rapport. 58 Cf. A. Durand-Lasserve. « Réguler les marchés fonciers pour des villes inclusives ». In « Regards sur la terre ». 2010. Collectif. Les presses de Sc-Po. P 199 et suiv. Page 88 irrégulier59. En outre, on peut observer avec certains auteurs, que « les quartiers d’habitat populaire, se développant hors la maîtrise de l’Etat, représentent la majeure partie du tissu urbain des agglomérations émergentes ».60 Le phénomène mentionné de l’habitat irrégulier et illégal n’est d’ailleurs pas confiné aux seuls pays en développement ou émergents. Nos riches métropoles occidentales sont elles aussi confrontées à ces questions cruciales, auxquelles il convient d’ajouter la lancinante question des expulsions locatives, des saisies immobilières et de l’insécurité de la tenure foncière61. Ainsi aux USA, le programme public de 75 milliards de dollars mobilisés par l’administration Obama en février 2009, avait pour objectif d’enrayer les saisies immobilières et de resolvabiliser entre 7 et 9 millions de familles américaines surendettées. Or, selon le cabinet américain RealtyTrac62, il apparaît que les saisies immobilières n’ont jamais été aussi élevées depuis cinq ans aux USA. En 2009, 2,8 millions d’habitations ont été saisies. Ce qui représente 21% d’augmentation par rapport à 2008 et 120% par rapport à 2007.63 Cette tendance s’est poursuivie en 2011. Il faut de plus observer que de graves irrégularités dans les procédures de vérification préalables aux saisies immobilières ont été commises par les organismes de crédit américains (Bank of America, JP Morgan Chase, Ally Bank - ex General Motors - ), qui sont eux-mêmes à l’origine de la pratique spéculative des « subprimes » et dont la responsabilité dans l’octroi initial des prêts, est directement engagée64. La France n’échappe pas à ces tendances lourdes, qui révèlent une situation d’asymétrie marquée entre le secteur du marché libre en croissance constante et le secteur locatif social, dont la fonction de régulation sociale ne cesse de se réduire. En 1994, le parc Hlm neuf représentait encore 24,8% de l’ensemble du secteur immobilier (sur un total de 390.000 logements neufs). Cette proportion n’était plus que de 9,7% en 2007 (sur un total de 425.000 logements neufs). De la même façon, le fort renchérissement des prix de revient des habitations Hlm neuves apparaît comme un facteur très préoccupant (augmentation de +38% entre 2004 et 2008). Pour sa part, le Conseil d’Etat estime que « l’objectif à atteindre pour un titulaire du RMI ou un 59 Il s’agit ici du critère de l’assainissement. L’ONU appréhende la notion d’habitat irrégulier selon les critères suivants : l’utilisation de matériaux de construction non durables, une densité d’occupation par pièce de plus de trois personnes, des conditions d’assainissement et un accès à l’eau inadaptés, enfin, l’absence de titre légal d’occupation (tenure) permettant d’éviter une expulsion. 60 Cf. Cavé J & Ruet.J., 2010. « Quand la ville émergente crée ses propres normes ». In regards sur la terre. Collectif. Presses de Sc-Po. Ces derniers estiment « qu’à l’horizon 2025, le nombre des personnes habitant ces quartiers aura doublé par rapport à 2005 ». P 271. 61 « La sécurité de la tenure foncière désigne une situation dans laquelle les occupants d’un terrain bénéficient d’une protection de droit et de fait contre les évictions. Celles-ci ne sont justifiées que dans des circonstances exceptionnelles et doivent dans ces cas être conduites conformément à des procédures légales, objectives qui s’appliquent également à tous et peuvent faire l’objet d’un recours devant un tribunal ». Cf. A. Durand-Lasserve. Op cit p 200. 62 http://www.realtytrac.com/home/ 63 « Outperforming the market: delinquency and forclosure rates in CLT ». October 2010. Lincoln Institute of Land Policy. 64 Cf. « USA : les grandes banques au centre d’une affaire de saisies immobilières ». Dépêche AFP du 6.10.2010. Page 89 travailleur pauvre (…) est le logement à un prix de 15.000 € environ. C’est le défi à relever, celui de construire sept fois moins cher que le moins cher des logements sociaux en accession, un défi qui, à défaut de l’être par le marché, devrait aussi pouvoir l’être en dehors de lui ».65 Sources rapport FAP 2011 Autre illustration possible, celle de l’Italie. En 2008, 600.000 demandes de logements sociaux non satisfaites, réparties sur 8000 communes italiennes ont été enregistrées66. En outre, la situation des expulsions locatives pour impayés et retard de loyers n’a cessé de se dégrader en Italie au cours de ces cinq dernières années. Ce sont 230.000 décisions d’expulsion qui ont été prononcées entre 2004 et 2009, dont 120.000 ont été effectivement exécutées (dont 100.000 pour retard de paiement loyer). 65 66 « Droit au logement, droit du logement ». Rapport public 2009 du Conseil d’Etat. La documentation française. p 259. ISTAT. « La poverta in Italia nel 2008 ». Juillet 2009 & FEDERCASA. Novembre 2009. Page 90 Pour sa part, l’Unione Inquilini prévoit que 150.000 nouveaux ménages italiens vont perdre leur logement entre 2009 et 2011, en raison de dettes de loyer.67 1.2 - Le logement, un bien abondant et rare à la fois Dès lors, est-il possible d’identifier parmi les pratiques urbaines, des outils qui seraient en capacité de prendre toute leur place dans un processus attendu de réduction des tensions, qui ne cessent de s’aggraver entre droit à habiter, besoins légitimes des populations d’un côté, et renchérissement ininterrompu des coûts du logement et maximisation de la rente 68 de l’autre ? Comment parvenir d’une façon plus générale, à la transformation de la ville ségrégée, en ville durable - dont l’acception ne saurait être réduite à la seule question énergétique et à son traitement69 - c’est à dire en un ensemble urbain qui ne soit pas le lieu où se cristallisent contradictions, injustices et exclusions sociales ? Rapportée à la question immobilière et de façon plus précise à un droit à habiter ouvert au plus grand nombre - y compris et surtout à « nos contemporains les plus démunis », selon la formule pertinente du rapport Brundtland 70 - cette interrogation peut sembler relever d’une « figure rhétorique »71, de « l’illusio »72, tout en constituant un objectif en tous points hors d’atteinte. En effet, dans nos sociétés contemporaines de marché, le logement est pour l’essentiel devenu un objet de spéculation financière, un objet à « forte intensité capitaliste »73. Mieux – si l’on peut dire- le logement est désormais perçu comme un « produit financier comme un autre », pour lequel tout doit être fait pour éviter « un déficit de compétitivité aux yeux des investisseurs et de la bourse »74. 67 l’ISTAT évalue à 2 millions les foyers qui vivent en dessous du seuil de pauvreté. 77% des foyers qui résident en habitat locatif (sur un total de 4 millions) disposent d’un revenu annuel inférieur à 20.000 €. 68 « La rente foncière est la valeur de l’utilité conférée par la disposition du sol, dont le propriétaire peut se départir pour une durée déterminée (en louant) ou définitivement (en vendant). Pour qu’il y ait valeur, il faut un bien socialement reconnu comme mercantile. Pour qu’il y ait un prix, il faut un propriétaire offreur et un demandeur prêt à acheter. » Cf. A. Donzel. « Définir la rente foncière ». In Les déterminants socio-économiques des marchés fonciers. Oct.08. Observatoire des Territoires et de la Métropolisation. P 10 et suiv. 69 Pour J. Theys une société post carbone (ou à bas carbone), sans se réduire à ces seules dimensions, implique une réduction drastique des émissions de gaz à effet de serre, une autonomie accrue au regard des énergies fossiles et une attention plus grande aux situations de précarité énergétique. Cf. Jacques Theys. « Les villes au cœur de la transition vers des sociétés postcarbone ». Horizons. Décembre 2009. 70 Un processus de développement est dit « durable » (sustainable) lorsqu’il « répond aux besoins du présent sans compromettre la possibilité pour les générations futures de satisfaire les leurs ». « Notre avenir à tous ». Rapport Brundtland. CMED.1987. 71 Cf. P. Lascoumes. 2005. « Le développement durable. Une illusion motrice ». A. Colin. 72 « L’illusio, c’est ce qui est perçu comme évidence et qui apparaît comme illusion à celui qui ne participe pas de cette évidence parce qu’il ne participe pas au jeu ». P. Bourdieu. Cité par P Costey. 2005. « L’illusio chez Pierre Bourdieu. Les (més) usages d’une notion et son application au cas des universitaires ». Tracés. N° 8. 73 Jean louis Laville. 2006. Dictionnaire de l’autre économie. Folio. 74 « Dans les années 90, l’immobilier est devenu un produit financier comme les autres (…) le logement est un produit qui offre une grande stabilité (…) et dispose d’un rendement en capital plus important que les autres produits immobiliers (bureaux, locaux médicaux...), ce qui le rend globalement aussi performant que les autres produits, avec de faibles risques (…) Le logement offre également la possibilité de capter une valorisation complémentaire lors de la vente au détail, ce qui est rarement possible avec un immeuble de bureaux ». Afin d’améliorer encore les Page 91 A l’instar de ce qu’analysait Karl Polanyi75, la sphère immobilière s’est « désencastrée » (disembedded) de la cité, qui en a perdu le contrôle. Participant à cette « insouciante activité du marché »76 et à ses effets inflationnistes, une chaîne immobilière spéculative à étages multiples s’est mise en place : du repérage d’un foncier, en passant par la conception du projet immobilier, le choix requis des matériaux et des techniques de construction, l’octroi d'un prêt bancaire, l’établissement d'un prix de revient, de vente et bien entendu à chaque étape, l’octroi de marges financières par et pour chaque opérateur. Dans ce concert caractérisé par des jeux d’acteurs non coopératifs, chaque agent qui y a partie liée, entend dégager le surplus qu’il estime lui être du et satisfaire son intérêt immédiat. Et ce, au détriment de la fonction vitale et universelle d'un droit à habiter, prié de s’effacer derrière la somme des intérêts privés. Le résultat enregistré est paradoxal : le logement neuf produit par le marché immobilier dans la cité contemporaine est abondant, le plus souvent de qualité, tout en demeurant parfaitement inaccessible aux plus démunis, compte tenu de son coût. Un même objet peut donc être abondant et rare tout à la fois. 1.3 - Coopérer plutôt qu’exclure Or, il nous est apparu, lors de différentes recherches conduites en Europe 77 , puis sur le continent américain 78 , que les coopératives d’habitants en tant que forme innovante d’entreprise sociale 79 , permettent d’envisager le logement populaire autrement. Autrement que comme un dispositif qui coûte à la société, comme une charge dont il s’agirait désormais de s’exonérer, tout en « laissant faire le marché dans un contexte de concurrence libre et non faussée » (selon la posture dogmatique qui prévaut au sein de la commission européenne). Petits outils non spéculatifs, mécaniques sociales de haute précision, réactives d’un continent à l’autre à de multiples situations sociales et urbaines, tout en étant à ce jour totalement absents des statistiques officielles car œuvrant dans les marges infra urbaines, il apparaît que les coopératives d’habitants (et Community Land Trusts anglo-saxonnes), répondent aux exigences du développement durable, dans ses différentes composantes y compris dans une rendements et la compétitivité du « produit logement », il s’agit de « travailler avec les acteurs qui ont de l’argent à investir et attirer notamment les assureurs-vie ou certains fonds de pension sur le logement. » Le directeur immobilier du groupe GECINA, premier opérateur résidentiel en Europe. Cf. Dépêche AULH N° 2903 du 28.10.2010. 75 Cf. Karl Polanyi. 1944. « La grande transformation. Aux origines politiques et économiques de notre temps ». 1983. Gallimard. 76 Cf. David Bollier. 2003. « Rediscovering our Common wealth. » Oregon Humanities. 77 Cf. Y. Maury. 2006. Le logement social dans quatre métropoles européennes. (Barcelone, Londres, Rome, Berlin). Les cahiers du CPVS et « Faut-il réinventer le logement social en Europe ? » 2006. Edition du CERTU. 78 Cf. Y. Maury. 2011. « De l’oubli à sa renaissance, le modèle coopératif anglo-saxon des community Land Trusts ». In les coopératives d’habitants. Op cit. P 429 et suiv. 79 Retenons ici la définition que donnent les britanniques de « social entreprise » : « Activité commerciale (business) ayant essentiellement des objectifs sociaux et dont les surplus sont principalement réinvestis en fonction de ces finalités dans cette activité ou dans la communauté, plutôt que d’être guidés par le besoin de maximiser les profits ».Cf. Dictionnaire de l’autre économie. J. Defourny. p 336 et suiv. (Dir) J.L Laville & Cattani. 2006. Folio. Page 92 dimension de coopération80. Ce faisant, les coopératives d’habitants se confrontent aux exigences solidaristes qui fondent le développement durable : exigences à la fois horizontales, vis-à-vis de nos contemporains les plus démunis et verticales, d’une génération à la suivante. Dans une démarche de recyclage urbain (changement d’usage de bâtiments publics laissés vacants ou réutilisation de friches urbaines à l’abandon), de mobilisation démocratique et de création de richesses partagées (Ostrom. 2007), ces petites organisations fondées sur les principes de l’entraide mutuelle et de l’auto organisation, replacent les habitants non banquables au cœur des dispositifs immobiliers et des métropoles urbaines (à Rome, Londres, Milan, Buenos Aires, Burlington…). Revendiquant de nouvelles frontières du droit et s’adossant à des formes innovantes de mobilisation et de régulation publique locale, elles apportent un démenti non négligeable aux logiques urbaines de « l’entre soi » et à leur caractère prétendument inéluctable. 2 - Un modèle81 coopératif de l’habitat est-il identifiable ? Face au modèle dominant de la cité néolibérale et de la société de marché, que nous disent les coopératives d’habitants ? De quoi sont-elles porteuses ? Des études de cas sur lesquelles nous avons pu travailler, il ressort que des populations fragilisées par le marché sont en mesure de s’auto-organiser et de produire des biens (des logements abordables), de la valeur, que ni les firmes (le marché), ni les agences centrales (l’Etat) ne sont en mesure de générer. (Ostrom. 2010) Il apparaît ici que cinq principes d’action communs sont identifiables et assurent une cohérence d’ensemble à ce modèle coopératif. En outre et de façon plus générale, à travers les coopératives d’habitants, c’est bien du réencastrement de la sphère immobilière dans la cité, dont il est question. 2.1 - Des habitants mobilisés et auto organisés Les coopératives d’habitants sont composées de populations qui vivent par elles-mêmes des formes aigües d’exclusion et de disqualification82 sociale : classes moyennes déclassées (à Rome, aux USA, en Grande-Bretagne Ecosse,…), jeunes en errance 80 Dans ses fondements historiques, la coopération correspond « à une forme d’association ayant pour but de faire naître et d’utiliser la petite épargne, de supprimer certains intermédiaires et de s’approprier collectivement d’abord, individuellement ensuite, les bénéfices détenus en commun ». Ernest Brelay. 1893. Nouveau dictionnaire d’économie politique. Cité par C. Ferraton. 2007. « Associations et coopératives. Une autre histoire économique ». Editions Eres. 81 « Chercher à comprendre un phénomène social, c’est s’en faire une représentation à la fois simplifiée et cependant respectueuse de sa complexité ». De même, en se référant aux travaux de M.Weber, le modèle est un idéal-type, « un guide pour élaborer des hypothèses (..) un ensemble de concepts indispensables pour saisir le réel (…) un moyen pour saisir les relations entre des phénomènes concrets, leur causalité, leur signification ». Cf. Modèle et idéal-type. In dictionnaire de sociologie. Boudon & Alii. 2003. P 154 et 240. Page 93 sociale (GB), travailleurs immigrés (Argentine, Italie). Or, il apparaît que ces populations disqualifiées commencent par refuser tout à la fois, les conditions d’existence, mais aussi les logiques d’assistanat qui leur sont imposées par la société. Ces populations que l’on qualifierait d’« indignées » aujourd’hui, sont soutenues par des structures militantes et des associations de défense du droit au logement. Elles se mobilisent au sein de petites communautés humaines et « organisent sur une base citoyenne, locale et autonome, des ensembles d’habitation (…) contrôlés démocratiquement par les résidents. Populations indignées donc, mais aussi auto-organisées. En d’autres termes, les habitants se coalisent pour fonder un projet coopératif, démontrant ainsi leurs capacités d’auto-organisation, dans un contexte de rareté des ressources. (Ostrom.2010) A Rome, Buenos Aires, Londres, Gigha Island (Ecosse) ou à Burlington (USA), les coopératives d’habitants et Community Land Trusts (CLT) démontrent une forte capacité de mobilisation sociale, chez ceux-là même qui vivent de façon directe la crise du logement abordable et d’une façon plus générale, les effets directs de leur propre disqualification sociale. Ce faisant, les coopératives d’habitants revisitent la question du « capital social», entendu au sens où des groupes d’individus décident « d’agir ensemble et de s’auto organiser pour répondre collectivement à un besoin clairement identifié » : ici, produire du logement abordable. Ainsi que l’analyse John Rawls, pour qu’une « société soit considérée comme un système équitable de coopération entre des citoyens tenus pour libres et égaux (….) les institutions doivent dès le départ placer entre les mains des citoyens et non pas seulement de quelques uns, des moyens productifs suffisants pour qu’ils soient des membres pleinement coopérants sur une base d’égalité »83 . Telle est donc l’ambition affichée ici. 82 Disqualifier, de l’anglais « disqualify ». L’image renvoie par exemple dans le contexte d’une épreuve sportive, à l’élimination définitive et irrémédiable d’un concurrent, en raison d’une faute grave (dopage, tricherie...) 83 J.Rawls. 2003. « La justice comme équité ». P 193. La découverte. Page 94 Définition Les coopératives d’habitants sont des communautés humaines de petite taille, fondées sur des conventions de justice stables, au sens où la confiance (Trust) entre les habitants considérés comme des semblables, est résolue ; où les conflits d’intérêts ont laissé la place à l’identité d’intérêt ; où l’entreprise de coopération engagée se fonde sur des règles équitables, c’est à dire acceptables et connues de tous ; et où enfin la coopération débouche sur la production d’un «avantage » ou d’un « bien rationnel » (Rawls) pour chaque participant. Dans cette perspective, la recherche pour ces derniers de « l’avantage rationnel », revêt la forme d’un habitat abordable (affordable housing), c'est-à-dire ajusté à leur attente, à leurs ressources et respectueux des équilibres écologiques où il prend place. Que cela soit par l’entremise d’un bail coopératif établi au sein d’une propriété publique, ou qu’il donne lieu à une accession sociale à la propriété privée ; agencements qui se situent tous deux hors des règles spéculatives du marché. 2.2 - Les nouvelles frontières du droit, de l’immobilier marchand au droit à habiter Le second principe qui fonde les coopératives d’habitants (et les CLT) tient à la conception même de l’habitat qu’en ont ses promoteurs. On quitte ici la sphère de l’immobilier marchand et sa logique spéculative, pour entrer dans le registre du droit à habiter. De nouvelles formes d’exclusion sociale imposent de nouvelles frontières du droit. Opère en réponse, le choix d’une mise à distance volontaire de l’immobilier, en tant que bien monnayable porteur d’une valeur, en l’occurrence marchande et le retour à un usage de l’habitat, perçu comme droit fondamental et légitime, dont tout individu est porteur. (Illustrations par la loi de 1998 sur « l’autorecupero » en région Lazio, Italie, en Argentine avec l’adoption par le gouvernement autonome de la ville de Buenos Aires, de la Loi 341 du 24 février 2000, dite « Loi d’urgence habitative » (Emergencia Habitacional)84, ou en Ecosse.85 84 Cette loi prévoit que des crédits (prêts à taux faibles) peuvent être accordés par l’Institut du logement de la Ville de Buenos Aires, à des personnes physiques et morales (coopératives, mutuelles et organisations sociales à but non lucratif) dotées de moyens insuffisants. Cette loi permet de financer pour tout ou en partie, les opérations suivantes : Achat ou construction de maisons individuelles ou collectives à caractère social. Financement de travaux d’agrandissement ou de réhabilitation de ces habitations. Cf. Maury. Les coopératives d’habitants. Op cit. 85 En Ecosse dès 2001, le « Community Land Fund », a été doté de 15 millions de £ destinées à fournir une assistance technique et financière aux initiatives communautaires locales. Lors d’une vente, les CLT investissent 6% de la valeur du foncier à acquérir, tandis que le « Community Land Fund », procède aux apports complémentaires (prêts et de subventions). Depuis 2003, la réforme foncière écossaise (« The land reform Act ») confère un important droit de préemption foncière aux CLT. Condition : démontrer « l’intérêt public » qu’elles ont à acquérir un foncier mis à la vente, au bénéfice d’une communauté prête à s’installer. Cf. Maury. Les coopératives d’habitants. Ibid. Page 95 Buenos Aires. Argentine. Programme d’habitat coopératif « Monteagudo » L’accord entre l’équipe technique et la coopérative a été signé le 21 décembre 2002. La construction a débuté en avril 2004 et a duré deux ans et demi. Le complexe immobilier est composé de 326 logements. La superficie acquise est de 18.000 m2. La coopérative a souscrit un emprunt de 3 millions d’euros, auprès du « programme d’autogestion du logement », dont 310.000 euros ont été nécessaires pour l’acquisition du foncier (rachat de la friche industrielle). Le reste du crédit a été utilisé pour l’achat des matériaux, le versement des salaires aux habitants-coopérateurs et le paiement des honoraires des deux architectes. La coopérative a employé environ 400 personnes (hommes et femmes). La remise des clés aux coopérateurs est intervenue en avril 2007. Les coopérateurs remboursent désormais des annuités d’un montant d’environ 100 € par mois. Community Land Trusts en Ecosse (GB) Quand son propriétaire défaillant met l'Île de Gigha sur le marché en août 2001, les résidents constituent un groupe coopératif pour envisager un rachat communautaire. A la fin de l’année 2001, le « Fonds pour la Terre d’Ecosse » (The Scottish Land Fund) apporte son assistance pour l’étude de faisabilité et un groupe d'insulaires se porte caution. La communauté emprunte 1 million de £ au « Fonds pour la Terre d’Ecosse » et lève un nouvel emprunt de 3 millions de £ pour compléter l'achat. La vente inclut 41 des 67 maisons de l'île. Le Trust met en outre en vente six propriétés, pour des propriétaires-occupants et met en location sociale 18 maisons avec le concours actif de la Housing Association « Fyne Homes ». Il constitue un consortium de construction avec « Fyne Homes » et trois constructeurs locaux, pour effectuer des améliorations de confort dans les vieilles propriétés et construire de nouvelles maisons. Un groupe d’apprentis maçons est constitué et une petite carrière de l’Ile fournit les matériaux. En octobre 2004. Le Trust crée également le premier parc éolien communautaire d’Ecosse, connu sous l’appellation « The Dancing Ladies » (Creideas, Dòchas, et Carthannas), qui a commencé à produire de l’électricité avec ses trois turbines de 40 mètres de haut (puissance de 675 KW). La consolidation du prêt de 400,000 £ pour le projet d'énergie renouvelable a été garanti et il produit à son tour un revenu annuel de 140,000 £. Une fois que les prêts auront été remboursés, les profits générés viendront consolider les autres programmes communautaires. Le Trust exploite un hôtel dans l'île, des résidences secondaires et trois fermes laitières. En 2004, le prêt de 1 million de £ a été entièrement remboursé. La population de l'île est désormais en augmentation pour la première fois depuis des décennies. L'école a été agrandie et il y a maintenant une liste d'attente de gens qui veulent venir s’installer à Gigha Island,… Page 96 2.3 - La réunification (même partielle) de la figure de l’habitant et du constructeur Dans ce travail de réencastrement et d’assignation de la sphère immobilière à une place dominée dans la société, vient s’ajuster un troisième principe. Il tient dans l’intrusion et au repositionnement d’un acteur qui se situe au cœur même de la chaîne de production immobilière. Cet acteur n’est pas nouveau. Cet acteur, ce sont les habitants eux-mêmes. Et il est repositionné. Plus précisément, la relation à l’acte de construction (ou de rénovation) d’un bien immobilier est ici reconfigurée sous l’effet de la réunification (partielle ou totale) de l’habitant et du constructeur. Dès lors, face à la spirale inflationniste des coûts immobiliers à l’œuvre dans le modèle de la cité néolibérale, les coopératives d’habitants enclenchent une rupture nette dans le processus généralisé de spéculation et de rente immobilière. Des gisements de rente immobilière se tarissent ; certains intermédiaires disparaissent. A l’inverse, d’autres acteurs qui interviennent notamment sur le registre du suivi et de la formation technique préalable des communautés de coopérateurs, émergent ou voient leur rôle se transformer (les architectes par exemple, qui sont conduits à intervenir durant les phases de formation technique des coopérateurs) Ainsi, en Italie, l’ONG ALISEI, adepte du concept de « banque du temps », à laquelle doivent souscrire les membres de toute coopérative, apparaît désormais comme un acteur incontournable dans ce registre du suivi technique et financier des coopératives d’habitants. L’ONG ALISEI revendiquait en 2010 environ 600 logements auto-construits, répartis entre les régions centre et le nord de l’Italie (Milan, Turin). Les programmes immobiliers édifiés en auto-construction accompagnée soutenus par ALISEI, s’adressent à des populations jeunes (moyenne d’âge 39 ans), aux revenus limités (moyenne de 13.000 euros de revenus annuels), disposant d’un emploi plus ou moins stable (employé, ouvrier, manœuvre,...) et à proportions égales, à des nationaux italiens et à des familles issues de l’immigration résidant légalement sur le territoire italien. Dans le modèle coopératif, trois postes essentiels hérités du modèle marchand - profit du marché, frais d’entreprise, coût technique de la main d’œuvre disparaissent en tout ou en partie. Lors du déroulement du chantier coopératif, toute intervention d’entreprises extérieures, n’est toutefois ni exclue, ni interdite a priori. D’une part, les propriétaires de bâtiments publics font appel aux entreprises de leur choix, pour satisfaire à leurs obligations de rénovation résidentielle des parties communes (par exemple pour « l’autorecupero » à Rome). D’autre part, les ONG (ALISEI en Italie) qui assurent l’accompagnement technique des chantiers coopératifs, font appel aux entreprises du secteur privé aux moments clés du chantier et au regard des évolutions de la « courbe de l’enthousiasme » des coopérateurs (voir graphique infra). La phase d’une réunification totale ou partielle de la figure de l’habitant-constructeur, permet de jouer pleinement sur la réduction attendue des coûts de construction ou de rénovation immobilière. A cet effet et afin de donner un contenu effectif à l’apport en nature et en temps souscrit par les coopérateurs, l’ONG a inventé le concept alternatif de « Banque du Temps » Page 97 Marché immobilier VS Coopératives d’habitants Mercato tradizionale Sources ALISEI.2011 Autocostruzione/Autorecupero « Banque du temps 08/12/2011 » 7 Page 98 Parcours coopératif et « courbe de l’enthousiasme » Dinamiche di gruppo La curva dell’entusiasmo Interventions ciblées d’entreprises extérieures 08/12/2011 8 2.4 - Finance éthique, don et production de valeur Le quatrième principe qui conforte l’économie coopérative dans sa démarche de réencastrement de la sphère immobilière dans la société, tient aux relations nouvelles entre les populations estampillées « non banquables » par le marché 86 , qui sont 86 Ainsi que l’observe avec justesse l’humoriste Groucho Marx: “The trouble with banks is they only lend you money, when you don’t want it! “ Page 99 considérées comme ne produisant pas de la valeur et les établissements bancaires qui relèvent de la finance éthique ou de la « finance solidaire ». Tout en mobilisant leurs forces propres issues pour l’essentiel du projet coopératif qui sous-tend et fonde leur démarche, les coopératives d’habitants ne peuvent s’exonérer totalement de la question du « capital réel » ou financier. Tout projet coopératif immobilier – fut-il initié sur le mode de l’auto-construction ou de l’auto-récupération résidentielles – nécessite le recours à l’emprunt et à des capitaux pour l’acquisition d’un foncier (dans le cas d’une construction neuve), l’achat de matériaux et d’outillages, la souscription à des assurances pour le risque accident, le paiement d’honoraires à des architectes,… Le curseur capital social - capital financier est pourtant déplacé. En s’adossant aux établissements qui relèvent de l’économie éthique, les coopératives d’habitants italiennes, argentines ou écossaises, ont à la fois recours à des fonds de garantie municipaux ou régionaux, ainsi qu’aux services des banques éthiques. Par exemple, à ceux de la « banca etica », qui est l’héritière en Italie des coopératives et mutuelles d’autogestion. Ces banques, dont certaines ont été créées dès la fin du 19ème siècle87, œuvrent à contre courant de la logique financière dominante. Elles agissent selon un principe d’inversion de l’agenda bancaire classique. En effet, selon l’agenda bancaire éthique, le « client » coopérateur ne commence à rembourser son prêt qu’à partir du moment où l’immeuble a été en totalité (auto) construit ou (auto) réhabilité. Ceci signifie que la banque éthique valide un principe de découplage entre le temps de la construction et le temps du remboursement du prêt. Ceci signifie également que la banque prend à sa charge le préfinancement nécessaire à la réalisation de l’opération immobilière, et ce à des taux d’intérêt fixes et ajustés aux revenus (très modestes) des coopérateurs. Toutefois, ce concept de finance éthique, ne rend pas pleinement compte de l’intégralité de la valeur produite par le lien coopératif. Les normes comptables bancaires ou financières - mêmes éthiques - se révèlent inadaptées à la restitution de ce lien. Car il est bien question ici de ressources, qui n’ont strictement aucune valeur en économie de marché. Alors même que leur apport se révèle déterminant dans le modèle de l’économie coopérative. Ainsi que l’analyse à leur sujet David Bolier, théoricien des biens communs, « aucun gouvernement, ni aucun marché ne sont en mesure de créer ce type de richesses, car elles reposent sur des relations sociales et morales enracinées dans le partage, la collaboration, la loyauté et la confiance (trust) entre les individus. Eléments intangibles qui ne sont pas quantifiables et qui, du moins du point de vue des économistes, sont présumés n’avoir aucune espèce de conséquence »88. On pourrait ajouter ici, ni aucune espèce de valeur. Or l’enjeu ici consiste bien à agréger à la valeur comptable, financière d’un bien immobilier, les ressources qui sont issues de la « sociabilité 87 Relevons l’existence de la banque néerlandaise « TRIODOS Bank », qui dispose de filiales en Belgique, en GB, en Espagne, en Allemagne, de la « Co-operative Bank » fondée en 1872 à Manchester (GB), « GLS Bank » (Bochum. Allemagne), Cultura Sparebank (1997. Oslo. Norvège), « ShoreBank » (fondée en 1973 à Chicago. USA), “RSF Social Finance” (San Francisco. USA), “Citizens Bank of Canada” (1997. Vancouver.CN), JAK Members Bank (Skövde. Suède), Bendigo Bank (1858. Adelaide. Australie) etc… 88 Cf. David Bollier. « Rediscovering our Common wealth. » Oregon Humanities. 2003. Page 100 primaire » et la valeur qui en découle. Il s’agit d’inventer un hybride comptable où coexistent valeur financière et ressources telles que la confiance en soi (self esteem), la confiance dans les autres (trust), l’entraide mutuelle, en lieu et place de la norme de compétitivité et de ses avatars. « Donner, recevoir, rendre » enseignait Marcel Mauss, dans son « Essai sur le don ». On voit ici que la notion de valeur ne se réduit pas à la conception étroitement utilitariste et financière défendue par les tenants du tout-marché. Au final, l’ensemble de ces pratiques coopératives montrent que des populations fragilisées par le marché sont en mesure de s’auto-organiser et de produire des biens et de la valeur, que ni les firmes (le marché), ni les agences centrales (l’Etat) ne sont en mesure de générer (Ostrom.2010). Production de valeur « primaire ». Tableau comparé. Données 2010 Hlm Neuve. Lyon Zone2 Coopérative auto construction Ravenne (Ombrie) Réhabilitation OPAH classique France Coopérative autorecupero Trastevere (Rome) Surface habitable Au logement 70m2 Valeur Prix de revient Production de « valeur Immobilière moyen d’un primaire » marchande en logement en € € Néant 180.000 180.000 125 m2 75.000 50% à 75% 150.000 80m2 55.250 Néant 55.250 50 m2 à 70m2 20.000 50% De 100.000 à 120.000 08/12/2011 10 Page 101 2.5 - Coopératives d’habitants et régulation publique locale Enfin, cinquième et dernier principe de ce modèle coopératif en action, les coopératives d’habitants s’adossent à des formes clairement identifiées de régulation publique locale. A la différence des marchés financiarisés, l’économie coopérative ne se situe pas à l’extérieur de la cité. Et les collectivités publiques (notamment à l’échelle locale) constituent ici un acteur incontournable. Les relations établies entre mouvements coopératifs et gouvernements locaux ne sont d’ailleurs pas absentes d’enjeux de pouvoir. Ce dernier se distribue selon les modalités d’une coopération antagoniste. Dimension particulièrement significative pour les coopératives italiennes d’« autorecupero », issues des anciens mouvements de squatters. Pour le dire autrement, il est bien question ici d’un rapport de forces évolutif, qui varie en intensité et en pratiques, selon les accommodements qui sont (ou non) trouvés entre élus, habitants mobilisés et mouvements coopératifs. Dans certains cas et en réponse au vide étatique observé (en Italie, en Argentine), ce sont initialement des mouvements activistes de défense du droit au logement qui se sont mobilisés, afin de redonner du sens à la notion devenue désincarnée de « droit au logement ». Les collectivités territoriales ne sont intervenues que dans un second temps (pour illustration à Rome), pour assurer un travail de légitimation de ces pratiques initialement contestataires, voire illégales. Dans d’autres cas, ce sont les collectivités territoriales (régions, villes) elles-mêmes en relation étroite avec des réseaux associatifs militants, qui ont repris l’initiative et pris part à cet intense travail de réinvention sociale (coopératives d’auto construction en Italie, en Argentine, en Ecosse…). Conséquences pour les gouvernements locaux concernées et leurs services techniques ainsi interpellés, il s’agit de changer leur « vision du monde », de transformer leurs méthodes de travail. On assiste par exemple dans bon nombre de villes italiennes (notamment à Rome, Turin, Milan, Pérouse, Ravenne..), à une lente transformation du rôle des services techniques municipaux dans leurs relations aux coopérateurs. D’un rôle classique ex-ante d’instructeur de permis de construire, puis de vérificateur de la conformité des travaux (ex-post), ces derniers deviennent progressivement service en charge du suivi d’un continuum à la fois immobilier, financier et humain. Observons encore que la relation Propriétaire/locataire se transforme. Relation par essence asymétrique dans une économie de marché, celle-ci avec les coopératives d’habitants change radicalement de nature : la coopérative d’habitants devient un acteur collectif qui s’adresse à un propriétaire public (ou) privé. De même, la dimension multiethnique qui fonde les coopératives d’auto construction, mérite une implication et un travail politique non feints de la part des personnels politiques, à destination des populations locales. Travail politique que l’on entend comme la capacité des décideurs locaux à réguler les réactions, y compris hostiles des sociétés locales, à l’occasion des transformations faites au modèle social dominant (sur le mode « Not in my Page 102 backyard »89) Champlain Housing Trust90. USA. Etat du VERMONT L’Etat du Vermont situé au nord de l’Etat de New York est le lieu de villégiature des new yorkais aisés. Il est réputé pour les résidences secondaires qu’ils y établissent. Il en résulte le niveau de loyers le plus élevé, ainsi que le troisième taux le plus bas des USA pour la revente de maisons vacantes. En 2006, 67 % des résidents du Vermont ne disposaient pas d’un revenu suffisant pour y acquérir une habitation individuelle de valeur médiane, de même que 59% des ménages étaient dans l’incapacité de louer un logement. Fondé dès 1984, avec l’aide d’un fonds communal d’aide au démarrage de 200.000 dollars US attribué par la coalition progressiste locale dirigée par le démocrate Bernie Sanders91, le Champlain CLT apparaît comme le pionnier du genre aux USA. Le Trust compte à ce jour 1900 logements abordables (« low-cost »), dont 60% destinés à l’accession sociale à la propriété et 40% au secteur locatif. S’y ajoutent 150 logements coopératifs. Ces logements ont coûté 25% en dessous des prix du marché. Désormais les sources régulières de revenus du Trust proviennent à 23% des subventions de l’Etat fédéral, 16% des gains de la revente des habitations, 36% des intérêts liés à divers honoraires et locations commerciales. Le Trust emploie à ce jour 80 personnes. Face à la vague de saisies immobilières que connaissent les USA depuis 2007, consécutivement aux pratiques spéculatives du marché des « subprimes », le modèle des CLT apparaît comme un garde-fou particulièrement efficient. Une étude de 2007 sur 80 CLT américaines montre que seulement 2 saisies immobilières ont eu lieu pour 3100 habitations, soit un taux de 0,06%. En comparaison aux données nationales, les propriétaires de maisons en régime de CLT ont 60 fois moins de chances que les autres propriétaires, de vivre l’expérience douloureuse d’une saisie immobilière Afin de se prémunir contre ce risque, le Trust a fondé deux centres d’information dédiés aux futurs propriétaires (« Homebuyer Centres »), qui peuvent ainsi se familiariser avec les pratiques de crédit, limiter les risques d’endettement abusif et bénéficier également de conseils techniques sur les habitations. Ces pratiques d’entraide concernent chaque année environ 400 ménages, dont 130 s’orientent vers l’achat d’un logement. La coopération est encouragée au sein d’assemblées plénières entre les groupes de voisins, les propriétaires et les autorités locales. Le Trust a permis la réalisation d’un centre de jour pour personnes âgées, d’une maison de soins, des locaux pour ONG à but non lucratif, des locaux dédiés à des incubateurs d’entreprises. Le Trust dispose d’un fonds de réserve alimenté régulièrement par environ 2500 membres (particuliers et entreprises). 89 NIMBYisme Champlain Housing Trust. 2008. http://www.bshf.org/cd_2010/ 91 Sénateurs des USA 90 Page 103 Conclusion Au final, les coopératives d’habitants sont-elles en capacité de générer un modèle économique alternatif à celui de la société de marché ? Situation dans laquelle désormais « chaque habitant de la terre, ou presque, est devenu un sujet de la concurrence, en guerre contre tous les autres sujets »92. Sont-elles en capacité d’assurer la production de logements abordables, et ce dans les deux dimensions du concept ? C’est à dire des logements qui soient à la fois accessibles aux populations qui sont dans l’incapacité de se loger par leurs propres moyens aux conditions exigées par le marché ; et durables au sens de la préservation des ressources naturelles. En réponse, il s’agit à la fois d’éviter de tomber dans le manichéisme, la simplification outrancière et la douce utopie. Face à l’engouement suscité par la réussite de leur entreprise coopérative entamée en 1844, les pionniers de Rochdale, tisseurs de l’industrie du coton de la banlieue de Manchester, n’étaient pas dupes : « Il ne faut pas s’y tromper (disaient-ils), nombre d’établissements en Angleterre, comme partout, prennent aujourd’hui le nom de coopératifs, sans le mériter en aucune façon. »93 En d’autres termes, il ne suffit pas d’afficher « coopérative » au fronton d’un bâtiment pour prétendre éradiquer toute forme de conflit inhérent aux transactions sociales et réguler des intérêts par nature antagonistes. Dans le même temps, les coopératives d’habitants opèrent à la manière d’un contre-pouvoir. Elles nous donnent à voir un mode fructueux de mobilisation et de production de valeur définanciarisée 94 , « de ressources communes auto-organisées et autogouvernés, en situation de forte incertitude » (Ostrom). De la même façon, elles remettent en question « la présomption que les individus ne savent pas s’organiser eux-mêmes et auront toujours besoin d’être organisés par des autorités externes »95, soit par les firmes (le marché), soit par les agences gouvernementales (L’Etat). A cet effet, elles établissent des « normes comportementales partagées » (Ostrom. P 50), qui permettent d’inverser avec succès, la logique de spéculation et de rente immobilière. 92 Cf. Anselm Jappe. 2011.« Crédit à mort » P 43. Lignes. Cf. Histoire des équitables pionniers de Rochdale (2e édition).1890. George Jacob Holyoake. Éditeur bureau du journal « Le Devoir »(Guise). Bibliothèque nationale de France. Domaine Public. 94 « Il faut dé financiariser l’économie ». A Orléan. Le monde du 6.12.2011 95 Elinor Ostrom, « Gouvernance des biens communs ». 2011. De Boeck. P 39. 93 Page 104 La « République des coopératives », utopie politique inventée par Charles Gide à la fin du 19ème siècle96, reste à mettre en pratique. Pour autant, il nous semble que les coopératives d’habitants - en tant que petites mécaniques sociales de haute précision - à leur mesure - c'est-à-dire en redonnant toute leur dignité à des populations mises hors jeu par la logique de marché et la spéculation immobilière, peuvent y contribuer. Product ion de l’avant age rat ionnel « logement abordable » Don coopératif solidarité primaire, confiance estime de soi et des autres Formations écohabitat & fortes réductions coûts Groupes d’habitants autoorganisés Coopérat ives d’habit ant s le logement bien non marchand & droit universel Figure réunifiée habitant constructeur 08/12/2011 96 Yann Maury Ch. Gide. « La coopération ». 1900. Paris. Larose éditions. Page 105 12 Page 106 7 – L’EXPÉRIMENTATION PÉDAGOGIQUE EN LIEN AVEC LES GRANDS ATELIERS : VERS LA CITÉ DE LA CONSTRUCTION DURABLE Les Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau (à Villefontaine, Isère) Créés à Villefontaine il y a 10 ans, Les Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau constituent un GIP réunissant 12 partenaires (écoles d’architecture, d’ingénierie et d’art et le CSTB)97. Ils remplissent un rôle national sur la formation des étudiants en architecture et en ingénierie par l’expérimentation constructive. Ils jouent également un rôle important sur la diffusion de la culture scientifique et technique vers le public dans le domaine des matériaux et de la construction pour la promotion d’un éco-habitat (séminaires thématiques, cours intensifs, expositions, festivals publics) et pour la recherche et développement (R&D) dans le domaine de l’habitat économique. De même, la valorisation des ressources des territoires, quelles soient de nature cognitive (savoirs) ou pragmatique (savoir-faire, cultures constructives locales, cultures d’entreprises), est au cœur des préoccupations dont se saisissent les partenaires des Grands Ateliers, avec les enseignants et chercheurs utilisant le lieu et en lien avec le tissu entreprenarial et industriel du secteur de la construction. Dans le cadre de l’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire », et sur l’objectif de transfert des savoirs tournés vers les bénéficiaires, dont les étudiants eux-mêmes et la société civile, les Grands Ateliers apportent donc 10 ans d’expérience dans le domaine de l’enseignement de la construction et de l’expérimentation sur les matériaux, les techniques et le prototypage (innovation constructive et architecturale), ainsi que dans celui de la valorisation professionnelle et publique. Cette expérience collective des 12 établissements partenaires a contribué à une révolution des didactiques pour l’enseignement de la construction par l’expérimentation et la recherche-action. Après 10 ans d’existence, la perspective actuelle de développement d’une « Cité de la construction durable » comme prolongement et expression « d’une nouvelle ambition pour l’expérimentation et l’innovation dans le domaine des cultures constructives » (Laurent Arnaud. 2009), répond directement aux objectifs de l’appel à projets « Université citoyenne et solidaire ». En effet, ce projet ambitieux est destiné à devenir une plateforme régionale interuniversitaire, industrielle et professionnelle, un pôle d’innovation qui assurera, en large partenariat 97 Ce sont les Ecoles Nationales Supérieures d’Architecture de Grenoble, Lyon, Saint-Etienne, Paris-Malaquais, Languedoc-Roussillon et Clermont-Ferrand, l’Ecole Nationale des Beaux Arts de Lyon, les Ecoles Régionales des Beaux Arts de Saint-Etienne et de Grenoble, l’Institut National des Sciences Appliquées (INSA) de Lyon et le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) Page 107 régional, national et international, la diffusion des savoirs et de la culture scientifique, technique et industrielle dans son domaine, en assurant les missions suivantes : - développer des cultures constructives innovantes ; - proposer des solutions pour un habitat social et notamment pour un habitat économique ; - fédérer tous les acteurs du domaine : universités, écoles d’architecture et d’ingénierie, industriels, entrepreneurs, chercheurs, formateurs, bailleurs, citoyens,… - transférer l’innovation des laboratoires vers le marché et le grand public (société civile) ; - faire évoluer la formation initiale et professionnelle ; - réformer les pratiques et le domaine de la construction. Au carrefour de la culture, de l’équipement, de l’économie, de l’éducation et de la formation, la « Cité de la construction durable » est structurée autour de trois composantes majeures : - « l’Atelier matières à construire », qui vise la formation et la vulgarisation scientifique, la formation tous publics sur la matière et les matériaux à leurs différentes échelles ; - « l’Atelier des prototypes » qui constitue un espace intermédiaire entre le laboratoire de recherche et le site réel de démonstration. Cet atelier, ouvert au public (expositions et développement de l’innovation) doit favoriser le transfert de l’innovation du laboratoire au marché et vers le public ; - « l’Atelier Habiter » ou éco-quartier de démonstration qui est développé en étroite liaison avec les industriels, les entreprises et les professionnels, les collectivités et qui présente un ensemble de logements habités mettant en œuvre les technologies et les matériaux les plus intéressants et innovants. Page 108 C’est dans ce cadre favorable à l’enseignement supérieur des futurs architectes, ingénieurs et étudiants des écoles d’art que prennent place des activités de recherche et expérimentation sur la construction et l’habitat dont les apports alimentent directement la problématique qui est couverte par l’action « Culture scientifique de l’éco-habitat solidaire » portée dans le cadre de l’appel à projet « Université citoyenne et solidaire » de la Région Rhône-Alpes. Les raisons du choix de l’expérimentation « pédagogique » : Dans le cadre de cette action, le Comité de pilotage a en effet envisagé de mettre en synergie un plus large ensemble de projets soutenus par la Région Rhône-Alpes, actuellement développés en lien avec le territoire et avec les Grands Ateliers du fait de leur complémentarité sur la question de l’éco-habitat et de l’habitat économique. Il s’agit notamment des activités précédemment évoquées qui valorisent la culture constructive traditionnelle du pisé dans ses applications à la fois patrimoniales (restauration / réhabilitation du bâti régional) et contemporaines (habitat de qualité environnementale, ouvrages BBC) qui sont entre autres développées dans le cadre du Contrat de Développement Durable de la Région Rhône-Alpes « Isère, Porte des Alpes ». Ces activités, dont les festivals annuels « Grains d’Isère » réalisés par le CRAterre, établissent particulièrement le lien entre l’enseignement supérieur, les enseignants, chercheurs et les étudiants, et la société civile (grand public, écoles, collèges, lycées, tissu économique). Au-delà de la dimension d’expérimentation pédagogique, ces festivals contribuent aussi, pour beaucoup, au transfert de savoirs et de pratiques innovantes issues de la R&D (construction, interventions sur le patrimoine) vers la société civile : le grand public, le milieu scolaire (écoles, collèges et lycées de la région), le milieu des entreprises régionales et nationales du secteur du bâtiment, ainsi que de nombreux visiteurs d’autres pays d’Europe et du Monde (universités et écoles supérieures notamment). Parmi les résultats attendus de cette action, l’impact et les retombées directes sur la formation des étudiants, futurs professionnels de la production de l’habitat, est relevé comme particulièrement important. En s’interrogeant sur les modalités actuelle de la production de l’éco-habitat « solidaire » et de l’habitat économique, de type coopératif, participatif ou groupé, cette action vise aussi, très directement, à faire évoluer les formations proposées afin que les étudiants puissent être davantage en prise directe avec les questions actuelles de société que soulève le logement social et très social, en rapport avec les acteurs de la production. Ils sont ainsi en mesure de s’ouvrir à d’autres formes de positionnement et de posture professionnelle, de se préparer au renforcement de leurs capacités pour exercer leurs missions dans ce domaine de production de l’habitat. Pour cela, l’expérimentation pédagogique, posée au cœur du parcours de formation, présente aussi un intérêt direct au regard des attendus de l’action. Page 109 Le choix initial 98 d’intégrer dans l’action des activités d’expérimentation en prise avec les questions de la qualité environnementale (matériaux naturels, performance énergétique et réponse thermique, BBC) et de l’économie de la construction (abaissement des coûts par l’auto construction et l’auto finition, l’évolutivité de l’espace dans le temps en fonction des besoins), cela en relation directe avec les bénéficiaires de la société civile pour engager un processus de transfert des savoirs et de la culture scientifique et technique, de formation et de validation des choix de conception / construction, a été révisé au cours du développement de l’action. En effet, les limites budgétaires de l’action eu égard à l’exercice d’un programme d’expérimentation à échelle grandeur, mais également la remise en question des perspectives de collaboration sur sites réels de projets d’habitat coopératif comme cela était envisagé 99 , ont invité le Comité de pilotage de l’action à envisager d’autres solutions. La possibilité de l’expérimentation pédagogique aux Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau, en mesure de s’appuyer sur une implication directe des étudiants bénéficiaires, d’un appui financier complémentaire apporté par l’organisation du Festival « Grains d’Isère » 2010, et directement observable par la société civile, est apparu être le meilleur compromis au regard des objectifs de l’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire ». Les grandes options du projet d’expérimentation pédagogique L’expérimentation pédagogique réalisée aux Grands Ateliers, durant le Festiva l Grains d’Isère 2011 en mai et juin par cinq architectes diplômés en formation dans le cadre du DSA-Terre100 a pris comme prétexte une réponse à un concours américain visant la réalisation d’une maison dont le coût ne devait pas excéder 300 USD (ou 230 €uros). La cellule d’habitat ne comprend pas de sanitaires mais doit pouvoir offrir un confort minimum pour dormir et cuisiner. Sa surface minimum doit être de 2,20 m. x 2,20 m. et cet habitat très économique doit disposer d’un accès à l’eau et l’électricité. Il doit en outre constituer un abri vis-àvis de risques extérieurs éventuels. L’option prise par les étudiants de valoriser l’emploi du pisé répond à la fois à des arguments culturels (culture constructive du territoire rhône-alpin), écologique (la terre comme matériau naturel à la fois sain et peu 98 Se reporter en cela au document de projet soumis à la Région Rhône-Alpes le 30 octobre 2009 et répondant à l’appel à projet « Université citoyenne et solidaire », 23 p. Il s’agissait de deux projets portés par l’association Villages et Quartiers Solidaires – Les Auto Promoteurs Auto Constructeurs (VQS – Les APAC), dont une opération de 30 logements en auto promotion sur la commune de Crolles, et un projet de rénovation d’un bâtiment à Grenoble pour la réalisation de 4 logements très sociaux. Le projet de Crolles s’est vu compromis par le décès de l’un des deux architectes lui apportant son appui et, malgré une reprise par un autre architecte, par la lenteur de son aboutissement concret bien qu’ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire et finalement par le recul de la commune préférant confier l’opération à un bailleur d’habitat social désistant ainsi l’association VQS – Les APAC de son AMO et la contraignant in fine à liquider l’association ; le projet de Grenoble a lui aussi été bloqué du fait d’une occupation du site pour un relogement provisoire de familles ROM en errance et d’une grande difficulté à rebondir sur les objectifs initiaux. 100 DSA-Terre : Diplôme de Spécialisation et d’Approfondissement en architecture de terre, de niveau post-master professionnalisant, piloté par le CRAterre de l’ENSAG. Les cinq étudiants mobilisés sont : Marc Auzet, Quentin Chansavang, Hugo Gasnier, Juliette Goudy et Wen Zhang. 99 Page 110 transformé, nécessitant peu d’énergie grise lors de sa mise en œuvre en pisé), et économique (la terre du sol, « au pied du mur »). En outre, les murs massifs en pisé apportent par leur inertie une régulation hygrothermique de l’ambiance intérieure et jouent un rôle important sur la régulation du confort global. La stratégie liée au processus de mise en œuvre afin de garantir un abaissement significatif du coût est fondée sur l’équation suivante : Matériaux du sol + auto construction + double usage des matériaux Du point de vue de la conception architecturale cet « abri de terre » adopte le principe de l’évolutivité qui permet, selon les besoins et les moyens des usagers de faire évoluer les espaces de l’habitation. Cette évolutivité est rendue possible par l’ajout ou le retrait de « monomurs » en pisé, aux dimensions standardisées (se reporter à l’annexe présentant le projet). Le prototype « d’abri en terre » a été réalisé durant le Festival « Grains d’Isère » 2011, en trois semaines, fin mai et début juin. Cette opération qui contribue à poser les bases d’un programme plus ambitieux sur l’éco-habitat et l’habitat très économique a pu être observée par l’ensemble des visiteurs, locaux et régionaux – le milieu scolaire notamment -, nationaux et internationaux (délégations universitaires venant d’autres pays européens et même plus lointains). Page 111 Page 112 8 – LES OUVERTURES FAVORISÉES PAR LE PROJET L’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire », sur ses deux années de développement aura eu d’autres impacts et contribué à ménager d’autres ouvertures en matière de recherche et de formation dans le domaine qu’elle couvre. Nous les relevons ici : Au plan de la recherche scientifique - L’action aura contribué à enrichir l’analyse de la situation dans le domaine de la production de l’habitat participatif / coopération / groupé sous l’angle politique des acteurs « institutionnels » régionaux mais également sous l’angle plus technique des acteurs « professionnels », complétant en cela les approches plus classiques de la question sous le seul angle des sciences humaines, sociales et politiques. - L’action aura permis d’identifier un corpus significatif de projets d’habitat participatif / coopératif / groupé, soit réalisés soit en cours de développement, sur le territoire régional et plus largement national. Ce corpus a été aussi enrichi par les apports des travaux de recherche de M. Yann Maury couvrant des projets en d’autres pays européens (Italie, Espagne, Angleterre, Etat-Unis). - L’action aura permis le tissage de relations avec un large réseau de structures associatives et d’acteurs mobilisés sur le domaine qu’elle couvre, en volonté d’ancrage local (Grenoble et agglomération grenobloise, Région Rhône-Alpes avec plusieurs acteurs institutionnels et techniques impliqués 101 ) et régional (collectivités et communes porteuses de projets, Grand Lyon). On relèvera ici, particulièrement, les liens mieux établis avec les associations. L’échelle nationale a été aussi abordée en prenant attache avec le réseau inter-régional de l’habitat groupé, créé à Strasbourg en 2006. En impact direct, la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) a tout récemment adhéré à ce réseau. 101 Relevons ici les contacts établis avec Mme Marie-Odile Novelli, Vice-présidente du Conseil Régional Rhône-Alpes, Déléguée Solidarité, Ville, Logement ; avec Mme Nadia Bensaid, responsable du Service Ville / Habitat / Foncier, à la Direction des Politiques Territoriales de la Région ; avec M. Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la Politique de la Ville et Vice-président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) ; avec M. Olivier Brachet, Vice-Président Habitat du Grand Lyon ; avec MM. Gérard Vabre et Louis-Marie Saglio, et Melle Bénénédicte Leroy de l’Association Les HabILes, Grenoble. Mais encore avec l’Association Etudes et Recherches autour de l’Architecture (AERA) de Toulouse. Page 113 - De nombreux acteurs professionnels ont pu être approchés sur la géographie locale, régionale et nationale, qui ont considérablement apporté à la réflexion scientifique et à l’ouverture de nouvelles perspectives de recherche. - En simultané du déroulé de l’action, deux projets de recherche en thèse doctorale, à l’E.D. n° 454 de rattachement de l’ENSAG102 et de l’Unité de recherche AE&CC (CRAterre et Cultures constructives), sur des sujets inscrits dans le périmètre de la question traitée de l’habitat social économique, sont en cours de développement : o Une première thèse, de Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, intitulée « Repenser l’habitat éco-responsable en Saône-et-Loire ». Cette thèse bénéficie d’une bourse CIFRE du Conseil Général 71. Thèse codirigée par Hubert Guillaud et Anne-Monique Bardagot. Bien que concernant le territoire de Saône-et-Loire et engagée un an auparavant en 2008, cette thèse a apporté des éléments d’analyse très utiles à ce projet de recherche. o Une deuxième thèse, de Eric Ruiz, déclanchée par ce projet de recherche, intitulée « L’autopromotion, une piste pour l’innovation architecturale, technique et urbaine ». Cette thèse bénéficie d’une convention d’affectation d’un temps partiel d’activité professionnelle du doctorant à la Communauté d’Agglomération grenobloise (la Métro) à la recherche développée par le CRAterre au sein de l’Unité de recherche AE&CC. Cette thèse a notamment fortement contribué à établir le lien avec le groupe des acteurs institutionnels. Au plan de l’enseignement Le séminaire d’enseignement du Master 2 « Architecture et culture constructives » de l’ENSAG, encadré par l’Unité de recherche AE&CC et son laboratoire CRATerre bénéficie d’un impact direct du développement de l’action « Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » du projet « Université citoyenne et solidaire ». Jusqu’alors, ce séminaire a été programmé de façon à faire intervenir pour le bénéfice des étudiants en formation plusieurs professionnels ou experts spécialistes des questions de l’architecture de qualité environnementale (matériaux naturels, cultures constructives et développement local, énergétique et bioclimatisme,…). Une ouverture était déjà ménagée sur les démarches alternatives en matière de production du logement très social ou économique en France qui constituait un centre d’intérêt pour plusieurs des étudiants suivant cette 102 Il s’agit de l’Ecole Doctorale « Sciences de l’Homme, du Politique et du Territoire » associant l’UPMF, l’UJF, l’UMR Pacte et l’ENSAG. Page 114 formation. Les contacts pris dans le cadre de l’action avec un large réseau d’acteurs institutionnels et professionnels sur la question plus spécifique de l’habitat participatif / coopératif / groupé vont permettre un renforcement des intervenants extérieurs invités sur cette question et de beaucoup mieux valoriser cette problématique auprès des étudiants. Au plan de l’expérimentation et du développement des missions universitaires d’accompagnement des projets L’action aura permis une ouverture sur un large ensemble de projets d’habitat qui mobilisent une grande diversité de matériaux et de filières constructives alternatifs (terre, chanvre, paille, bois), et de démarches de production innovantes. Cette ouverture nourrit la réflexion des enseignants et chercheurs de l’équipe de projet et permet d’envisager d’autres formes et modalités de développement des expérimentations pédagogiques et de la R&D prenant place au sein du Master « Architecture et Cultures constructives », aux Grands Ateliers de l’Isle d’Abeau, et dans la perspective de développement de la « Cité de la Construction durable ». Cela contribue non seulement à mieux préparer les futurs professionnels de la production de l’habitat sur des aspects « techniques » mais aussi au renforcement des missions de l’enseignement supérieur sur l’accompagnement des collectivités et de la société civile par : - la mise à disposition de méthodes et outils innovants de production de l’habitat ; le développement de démarches mieux adaptées aux attentes et besoins ; le renforcement des capacités de choix techniques sur la conception constructive et architecturale des projets ; la meilleure connaissance des modalités techniques, juridiques, financières, économiques, politiques et de gestion ; l’accompagnement mieux adapté de l’AME et de l’AMO sur les projets ; l’appui à l’auto promotion et l’auto construction l’accompagnement de la formation des entreprises et du tissu artisanal susceptibles d’accompagner les projets. Page 115 Année universitaire 2009 / 2010 Responsabilité sociale de l’Enseignement Supérieur Projets « université citoyenne et solidaire » Titre du projet : Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire École Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG) Unité de recherche Architecture, environnement & Cultures constructives (AE&CC) Laboratoire CRAterre-ENSAG ANNEXES AU RAPPORT FINAL Sous la responsabilité de Patrice Doat, professeur ENSAG et la direction scientifique de Hubert Guillaud, professeur, ENSAG 19 Janvier 2012 ANNEXES AU RAPPORT FINAL A.1. –Grille des entretiens réalisés avec les groupes d’acteurs............................................................................................................. p.119 A.2. – Liste des personnes et structures « ressource » ....................................................................................................................... p.129 A.3. – Synthèse des entretiens réalisés au prisme des questionnements soulevés : points de vue des groupes d’acteurs sur les blocages et leviers........ p.131 A.4. – Transcription abrégée des entretiens réalisés ......................................................................................................................... p.185 A.5. – Liste des projets récents d’habitat groupé et autres projets d’éco-habitat en Région Rhône-Alpes ......................................................... p.251 A.6 – Illustrations de projets réalisés............................................................................................................................................ p.259 A.7. – Expérimentation à caractère pédagogique : la maison à 300 dollars (expérimentation réalisée aux Grands Ateliers) .................................... p.269 A.8. – Bibliographie et sites internet sur la question de l’habitat coopératif, participatif ou groupé................................................................ p.281 Page 117 Page 118 A.1. – Grilles des entretiens réalisés avec les groupes d’acteurs Page 119 Page 120 Année universitaire 2009 / 2010 Responsabilité sociale de l’Enseignement Supérieur Projets « université citoyenne et solidaire » Titre du projet : Culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire École Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG) Unité de recherche Architecture, environnement & Cultures constructives (AE&CC) Laboratoire CRAterre-ENSAG Grilles des entretiens avec les groupes d’acteurs Groupe 1 : Institutionnels Groupe 2 : Assistance à la maîtrise d’ouvrage / associatif ou coopératifs Groupe 3 : Bénéficiaires Groupe 4 : Professionnels Page 121 Page 122 GROUPE 1 (institutionnels) La conjoncture • Quel est votre point de vue sur l’intérêt et les enjeux des opérations d’habitat groupé ? • Pourquoi avez-vous pris la décision de faciliter / d’appuyer le développement de ce type d’opération ? • Quelle est la place de ce type d’opération dans l’approche globale de la production du logement ? • Quelles observations faites-vous sur l’émergence et la constitution des groupes de projet ? Le foncier • Quelles sont les mesures (prises, possibles et souhaitables) pour la mobilisation de foncier et pour son financement et/ou portage (frais financiers) ? • Dans quelle mesure la spéculation foncière est-elle un problème ? • Quelles mesures peuvent elles être envisagées pour contenir le risque de spéculation foncière ? Jusqu’où est-il possible d’aller ? Le financement et le développement des projets • Quelles sont les mesures (prises, possibles et souhaitables) pour financer ces projets ? • Qu’en est-il de la garantie d’emprunt ? • Comment financer les intermédiaires pour les études ? (fonds d’études, fonds de garantie) • Quelles sont les opportunités et les moyens de faire émerger les projets de ce type ? (appel à projets etc.) • Question liée au coût de gestion ultérieur ? Les règlementations et normes : • Quelles sont les mesures (prises, possibles et souhaitables) pour favoriser ce type de projets ? (PLU…) • Quelles sont les différentes contraintes et libertés (supra-communales, exigence de compatibilité, etc.) et les normes techniques du bâti à prendre en compte ? • Quelle législation faut-il prendre en compte en termes de stratégie sociale (attribution des logements, mixité etc.) Page 123 GROUPE 2 (Assistance à la maîtrise d’ouvrage / associatif ou coopératif) La conjoncture : • Quel est votre point de vue sur l’intérêt et les enjeux des opérations d’habitat groupé / coopératif ? • Quelle sont vos expériences en la matière ? • Pourquoi avez-vous pris la décision de vous lancer comme groupe d’assistance à la maîtrise d’ouvrage de projets ? • Quel est votre positionnement, quelle est votre domaine d’expertise spécifique dans le champ de la production de logement ? • Quels sont les manques pour le développement de projets d’habitat groupé ? • Qu’apporte le secteur associatif / coopératif à l’émergence et la constitution d’un groupe de projet ? Développez-vous des actions d’accompagnement ? Quelles procédures et méthodes ? Le foncier : • Quelles sont votre expérience et votre analyse des processus d’identification et d’acquisition de foncier pour ce type d’opération ? • Quels sont et seraient les leviers facilitateurs existants, possibles et souhaitables, en la matière ? Le financement et le développement du projet : • Quelles sont les modalités de structuration juridique du groupe bénéficiaire ? • Quelles sont les modalités de financement des études puis de la réalisation de ce type d’opération ? • Quelles sont les étapes clés à risque constituant des freins et nécessitant des expertises spécifiques (AMO et autres intervenants) • Quel est votre point de vue sur les ambitions et adaptation du projet au fil de son déroulement ? Les réglementations et normes : • Quels sont les principaux freins en ce domaine et vos suggestions pour l’évolution souhaitable de ce type de projet ? Page 124 GROUPE 3 (Bénéficiaires) La conjoncture : • Quel est votre point de vue sur l’intérêt et les enjeux des opérations d’habitat groupé / coopératif ? • Quelles sont vos expériences en la matière ? • Quelles ont été vos motivations pour vous engager sur ce type de projet ? • Comment se déroule la gestion collective des orientations de projet ? (discussions, négociations, consensus) : gouvernance ? • Quels sont les modes d’émergence, de structuration et de portage de projet ? Quels sont les différents rôles au sein du groupe ? • Quelles observations, leçons et expérience tirez-vous de l’émergence et constitution du groupe de projet ? Le foncier : • Comment sont identifiés les sites potentiels de projet au regard des attentes ? • Comment se déroulent les démarches de négociations avec les collectivités territoriales pour l’acquisition du foncier ? • Comment s’est fait le choix du montage juridique et quels ont ses avantages ? (propriété du foncier…) Quelles difficultés avez-vous rencontrées ? Le financement et le développement du projet : • Quels ont été les modalités de montage du projet sur le plan financier (banques, prêts…), juridique (notaire…) et vis-à-vis des assurances ? • Comment avez-vous renforcé vos capacités pour ce type de projet ? • Quelles sont les étapes clés du développement du projet ? (cheminement, étapes, verrous, négociations…) • Quelles sont vos relations avec le concepteur du projet ? (architecte et facilitateur) • Quelles sont vos attentes vis-à-vis des concepteurs et gestionnaires du projet ? • Quel type d’opération avez-vous réalisé ? (surface, parties collectives, systèmes constructifs, postes d’économie) • Quels ont été vos choix de modes de production ? (auto construction, auto finition, etc.) Page 125 • • • Quelles ont été les modalités d’appui, d’aide ou d’accompagnement dont vous avez bénéficié ? (subventions, formations etc.) Quels manques avez-vous repéré pour le bon déroulement du projet ? Quelle importance donnez-vous à l’investissement personnel dans le développement du projet (auto-construction / autofinition) et à quel niveau ? Les règlementations et normes : • Quelles contraintes réglementaires et normatives ont été exercées sur le projet ? • Quelles sont les personnes et/ou organisations ayant apporté leur aide ? • Quelles seraient vos suggestions pour permettre de dépasser les contraintes ? Page 126 GROUPE 4 (Professionnels) La conjoncture : • Répondez-vous à des demandes issues d’un marché émergent dans le domaine de l’habitat économique et écologique ? • Quels intérêts et enjeux sont associés à ce marché émergent ? • Comment procédez-vous pour appuyer et/ou faciliter la production de ce type d’habitat ? Le foncier : • Avez-vous contribué à identifier et à faciliter l’acquisition de foncier pour un projet ? A donner des conseils ? Le financement et le développement du projet : • Quelles missions avez-vous remplies dans le déroulement du projet : études, programmation, conception, formation… ? • Quelles conditions ou modalités permettent-elles de travailler avec des bénévoles (auto-constructeurs) : assurance professionnelle,… ? • Quelles ont été les principales difficultés rencontrées dans ce processus de projet ? • Quels ont été les leviers et les choix pour réduire les coûts ? (matériaux, systèmes constructifs, modes de vie, production, conception architecturale et spatiale) ? • Quels ont été les coûts plafonds ? • Quel dialogue a été initié par la maîtrise d’ouvrage / les bénéficiaires ? Les réglementations et normes : • Quelle est la marge de manœuvre au regard des réglementations et normes ? • Quelles libertés est-il possible de prendre ? • Quelle est la place éventuelle de l’innovation au regard du défi de l’habitat économique et écologique ? • Quelle marge de manœuvre au regard de la législation du travail vis-à-vis de l’auto-construction ? Page 127 Page 128 A.2. – Liste des personnes et structures « ressource » Groupe des institutionnels - Pascal Waldschmidt, maire de Beaumont, Ardèche / Olivier Brachet, vice-président habitat, Grand Lyon / Catherine Chanal, technicienne habitat, Grand Lyon / Marie-Odile Novelli, vice-présidente de la Région Rhône-Alpes, Délégation Habitat et Solidarité / Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la politique de la ville, Vice-président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’habitat / Françoise Charavin, Direction du Logement, Mairie de Grenoble / Vincent Tonnelier, Conseil de développement de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) / Philippe Fage Etablissement Public Foncier Local (EPFL) de la région grenobloise Groupe Assistance à la maîtrise d’ouvrage : associatif, coopératif - Gérard Vabre, association Les HabILes, Grenoble / Louis-Marie Saglio, administrateur de l’association , Les HabILes, Grenoble / Bénédicte Leroy, association Les HabILes, Grenoble / Stéphane Gruet, architecte, directreur de l’association AERA (Actions, Etudes et Recherches autour de l’Architecture), Toulouse / Frédéric Saboureault, Association VQS-Les APAC (Villages et Quartiers Solidaires / Les Auto-Promoteurs et Auto-Constructeurs), Grenoble, Sylvain Bouchard, association La Péniche, Grenoble. Groupe des Bénéficiaires - Christophe Weber et Cédrix Tel Boïma, projet de La Salière, Grenoble Groupe des acteurs professionnels (architectes, entreprises) - Sarah Viricel, architecte, agence Teckhnê, Grenoble / Laure Désiré, architecte, Crolles / Thomas Braive et Anne Foulon, architectes, Grenoble / Nicolas Dubus, architecte, agence Equilibre, Montaud / Vincent Rigassi, architecte, Grenoble / Bruno Marielle, architecte, Saint Aupre / Claude Salerno, architecte, Grenoble / Patrick Bouchain, architecte et scénographe, Paris / Charles fourrey, architecte, Grenoble, Pierre Levy et Julien Fontaine, architectes, Lyon / Nicolas Knapp et François Versavel, Architectes, ARPE, Association Régionale de Promotion de l’Eco-Construction en Basse-Normandie, Caen / Vincent Bleyenheuft, architecte, Allevard. Autres personnes ressources - Yann Maury, Professeur, chercheur, Ecole Nationale des Travaux Publics (ENTPE) de l’Etat de Vaulx-en-Velin. Page 129 Page 130 A.2. – Synthèse des entretiens réalisés au prisme des questionnements soulevés : Points de vue des groupes d’acteurs sur les blocages et leviers Page 131 Page 132 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » INTERET DES COLLECTIVITES Les projets d’habitat groupés ne constituent pas une priorité pour les collectivités. (Grand Lyon, O. Brachet) INTERET DES BAILLEURS SOCIAUX Manque d’audace des bailleurs sociaux sur le portage de projets d’habitat coopératif. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) ECONOMIE / MARCHE DE L’IMMOBILIER Les projets d’habitat groupé ne sont pas en mesure d’influencer le « marché » immobilier. (Grand Lyon, O. Brachet) Les coûts trop élevés de la construction constituent une contrainte pour ce type de projet d’habitat groupé. (Région RhôneAlpes, M.O. Novelli) SPECULATION FONCIERE / IMMOBILIERE Nécessité de mieux contrôler la spéculation sur le foncier et l’immobilier. (Grand Lyon, O. Brachet) BESOIN / DESIRS DES POPULATIONS Correspondance insuffisante entre l’habitat proposé par le marché et les besoins et désirs des populations : l’habitat proposé est trop « normé » : besoins exprimés de plus de « verdure », d’espace vert, de lieux de rangements, de stockage. (Région RhôneAlpes, M.O. Novelli) Manque d’adaptation des habitats actuellement proposés aux variations « catégorielles ».(Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Page 133 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » TYPOLOGIE DES PROJETS D’HABITAT SOCIAL Pas assez d’alternatives dans les types de programmes du secteur habitat social pour les familles défavorisées. (J. Ph. Motte) HABITAT ET MOBILITE La question des déplacements pendulaires entre lieu de vie urbain, périurbain ou rural, et lieu de travail ou lieux de consommation est insuffisamment traitée pour faciliter le développement de projets d’habitat sociaux. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER Les groupes d’habitants qui montent des projets n’ont pas assez de garantie sur l’obtention du foncier, voire se font déposséder d’une option par des promoteurs. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) MOYENS D’INVESTISSEMENT / FINANCEMENT DES PROJETS / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS La constitution d’une filière de l’épargne par une collectivité constitue un risque « politique » et financier qui peut rebuter les élus et les investisseurs institutionnels. (Grand Lyon, O. Brachet) Les investisseurs institutionnels demandent aussi un « retour sur investissement ». (Grand Lyon, O. Brachet) La question du capital initial des accédant à la propriété du logement pose problème car les classes défavorisées et même la classe moyenne ont des difficultés à le réunir. Dans ce cas, les familles ont du mal à trouver des « prêteurs ». (Région RhôneAlpes, M.O. Novelli) Page 134 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » Un endettement trop lourd réduit notoirement le pouvoir d’achat des familles. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) MAUVAISE IMAGE DU PROJET « COLLECTIF » L’idée de créer du « groupe d’habitants », du « vivre ensemble » s’oppose à celle de la création de la « mixité sociale » et catégorielle. (Grand Lyon, O. Brachet) EVOLUTION DES GROUPES DE PROJET Les projets groupés risquent d’être peu « adaptatifs » à l’évolution réelle de chaque personne du groupe : changement de travail, mutations géographiques, divorces, familles recomposées, etc. (Grand Lyon, O. Brachet) DIFFICULTES DANS LE MONTAGE DES PROJETS Les projets d’habitat groupé présentent une trop longue maturation dans le temps avec une grosse mortalité en cours de route. (J.Ph. Motte) Ce type de projets est aussi complexe dans les montages juridiques, administratifs et financiers. (J. Ph. Motte) INNOVATION / / MATERIAUX / SYSTEMES CONSTRUCTIFS / INTELLIGENCE DU PROJET Les bailleurs sociaux ne prennent pas le risque de l’innovation. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Réticences administratives à l’innovation. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Page 135 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF MARCHE DE L’IMMOBILIER Il y a un lobby de la promotion très puissant.(St. Gruet, AREA) INTERET DES BAILLEURS SOCIAUX Difficulté à impliquer les opérateurs HLM dans des projets qui apportent beaucoup de « soucis » et pas de patrimoine. (St. Gruet, AREA) Les projets d’habitat groupé ou partagé ont d’énormes difficultés à émerger avec les « bailleurs sociaux » car l’équilibre financier n’est pas garant. (G. Vabre Les HabILes) LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER / EQUILIBRE ENTRE FONCIER & CONSTRUIT Pour développer ce type de projets, la question de la mise à disposition du « foncier » reste une clé essentielle pour pouvoir aller de l’avant. (G. Vabre, Les HabILes) NORME / REGLEMENTATION / CADRE LEGAL Le logement social est très « normé », réglementé. (St. Gruet, AREA) La question des normes de responsabilités professionnelles est une contrainte. (St. Gruet, AREA) Les normes énergétiques peuvent constituer des blocages en requérant des investissements conséquents dans les démarches de réhabilitation : coût élevé. (G. Vabre, Les HabILes) Page 136 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF L’évolution des réglementations est difficile à suivre. (G. Vabre, Les HabILes) Les réglementations sont à l’origine de beaucoup de difficultés pour les architectes qui accompagnent les projets groupés… et à l’origine de surcoûts difficiles à gérer. (G. Vabre, Les HabILes) Il faut sans cesse « négocier » avec les bureaux d’études sur cette question des réglementations et des normes. (G. Vabre, Les HabILes) La loi Dalo anti discrimination présente aujourd’hui une grosse difficulté pour les bailleurs : obligation d’ouverture au grand public et pas seulement aux populations défavorisées qui ont des difficultés à accéder à la propriété. (G. Vabre, Les HabILes) MOYENS D’INVESTISSEMENT / FINANCEMENT DES PROJETS / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS L’environnement économique de ce type de projet est toujours un problème vis-à-vis des banques pour obtenir des prêts car les équilibres financiers sont très étroits. (G. Vabre, Les HabILes) Les opérations de logements neufs ne bénéficient d’aucun appui. La caducité de la Loi Sellier accentue ce problème bien qu’elle bénéficiait déjà aux investisseurs argentés. (G. Vabre, Les HabILes) MONTAGE / PORTAGE DES PROJETS / DUREE/ COMPETENCES SPECIFIQUES On observe un décalage entre les missions traditionnelles des architectes et celles des porteurs de projets d’habitat groupé : nécessité d’une formation en amont pour disposer de compétences spécifiques. (G. Vabre, Les HabILes) La gestion des relations entre maîtres d’ouvrages, architectes, entreprises, avec les accédants est difficile à assumer et exige une véritable professionnalisation et expérience des porteurs de projets d’habitat groupé. (G. Vabre, Les HabILes) Page 137 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF Les « choses » doivent être claires dès le départ des projets et il faut veiller à ce que l’esprit qui les porte soit vraiment de nature « collective ». (G. Vabre, Les HabILes) La durée de réalisation d’un projet de ce type peut devenir un gros problème car les familles d’accédants peuvent « s’essouffler » et abandonner en cours. (G. Vabre, Les HabILes) ASPECTS TECHNIQUES / CONSTRUCTION / AUTO CONSTRUCTION / ACCOMPAGNEMENT D’ENTREPRISES ET D’ARTISANS / IMPACT SUR LE COUT Les chantiers réalisés avec le concours d’entreprises d’insertion constituent une démarche intéressante mais ils peuvent s’avérer « laborieux » et « longs ». (G. Vabre, Les HabILes) DEMONSTRATION INSUFFISANTE DES PROJETS REALISES Trop peu de projets ont été jusqu’alors aboutis en SCIAPP. (St. Gruet, AREA) Page 138 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « BENEFICIAIRES » LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER / EQUILIBRE ENTRE FONCIER & CONSTRUIT C’est toujours difficile de trouver le foncier. (C. Weber et C. Tel Boïma) SPECULATION FONCIERE / IMMOBILIERE La question du risque de spéculation pose problème aux élus. (C. Weber et C. Tel Boïma) POSITION / ROLE DES ELUS / COMMUNES / COLLECTIVITES Les élus ne prennent pas assez en compte les bénéfices « secondaires » des projets de ce type : nouveaux marqueurs de qualité sociale et de vie, architecturale et urbaine. (C. Weber et C. Tel Boïma) PORTAGE DU PROJET / DUREE / MUTUALISATION DES MOYENS / COMPETENCES SPECIFIQUES Le groupe de familles, depuis le lancement du projet, peut évoluer et à l’arrivée, souvent, ce ne sont pas toutes les familles initialement impliquées qui en bénéficient : usure du temps long d’aboutissement, découragement. (C. Weber et C. Tel Boïma) Nécessité d’avoir dès le départ une organisation collective permettant de définir le programme du projet et de la vie dans le bâtiment : espaces partagés. Bien définir « ensemble » ce que l’on met dans le projet. (C. Weber et C. Tel Boïma) Bien définir une méthode de prise de décision collective : majorité démocratique, consensus ? (C. Weber et C. Tel Boïma) Une question difficile à aborder au départ des projets est celle de la « mutualisation des moyens » qui implique de prendre en compte la disparité des revenus des familles : disparité des revenus donc du capital investi au départ. (C. Weber et C. Tel Boïma) Page 139 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « BENEFICIAIRES » La solidarité implique la prise en compte de la situation des familles en difficulté fondée sur une transparence de chacune des familles sur leurs revenus, leur capital. (C. Weber et C. Tel Boïma) Au départ des projets il y a souvent un manque de compétences, d’expérience, « d’intelligence » pour ce type de projet. Cela se génère au cours du temps et cela prend du temps. (C. Weber et C. Tel Boïma) Le manque de savoir-faire, ou d’accompagnement du projet sous forme d’AMO (Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage), est très pénalisant. (C. Weber et C. Tel Boïma) MOYENS D’INVESTISSEMENT / FINANCEMENT / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS D’autres difficultés sont de nature « juridico-administrative » : accès à des subventions possibles. (C. Weber et C. Tel Boïma) La question de l’obtention d’une garantie de financement, pour des groupes de familles peu aisées est aussi une difficulté. (C. Weber et C. Tel Boïma) ASPECTS TECHNIQUES / CONSTRUCTION / AUTO CONSTRUCTION / ACCOMPAGNEMENT DES PROJETS / IMPACT SUR LE COUT L’accompagnement de ce type de projets par les architectes est « épuisant ». (C. Weber et C. Tel Boïma) L’auto construction reste très compliquée en terme d’assurance, notamment pour les projets collectifs. (C. Weber et C. Tel Boïma) Page 140 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL / ENGAGEMENT DES BAILLEURS SOCIAUX Défaillance des organismes de logement social, défaillance dans la chaîne qui permet de passer commande de logement social. (P. Bouchain) Le logement social a été détruit par le standard, le modèle. (P. Bouchain) Travailler dans le domaine du logement social n’est pas facile, surtout avec les bailleurs sociaux courants car il faut avoir des références (trois ans au moins). (Cl. Salerno) Les bailleurs sociaux ont tendance à demander que les groupes d’habitants s’autofinancent. Cela constitue une contradiction avec le souhait des collectivités qui veulent développer de l’habitat social et peuvent céder des terrains à caractère social. (P. Levy) La « taille » des opérations constitue un handicap car les bailleurs sociaux et les promoteurs engagent des projets de 20 à 40 logements au minimum. (P. Levy) POLITIQUE ENERGETIQUE, ENVIRONNEMENTALE / ARCHITECTURE PASSIVE ET POLITIQUE SOCIALE Le coût des énergies grises de production est aujourd’hui trop important. (M. Pointet, entreprise Caracol) Au prisme de l’analyse du cycle de vie les matériaux conventionnels tels que ciment, chaux, plâtre, béton, etc, ont un bilan négatif. (M. Pointet, entreprise Caracol) La non prise en compte des consommations en énergie non renouvelable, le transport et ses infrastructures (routes) par exemple, qui est un coût « sociétal », non réglé par les constructeurs. (V. Rigassi) Page 141 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Les subventions ne sont pas accordées équitablement selon les choix techniques de conception, par exemple pour l’architecture « passive ». (V. Rigassi) Politique de « promotion » des énergies renouvelables qui n’est pas vraiment une politique d‘optimisation de l’économie d’énergie visant à améliorer la performance énergétique. (V. Rigassi) Il y a un gros manque de compétences professionnelles sur la construction BBC. (V. Rigassi) Les matériaux « naturels », les solutions type double flux, les capteurs solaires, sont encore chers et encore peu accessibles pour des budgets restreints. (B. Marielle) Il y a un paradoxe entre les labels (Efinergie, BBC, …) et l’accessibilité économique aux dispositions qu’ils imposent. (B. Marielle) Le coût de la main d’œuvre sur le bilan global de réalisation est considérable. (B. Marielle) L’éco-construction est un choix mais beaucoup plus cher. (Cl. Salerno) POSITION / ROLE / IMPLICATION DES ELUS / COMMUNES / COLLECTIVITES Un élu ne peut pas résoudre des problèmes comme la pauvreté, le chômage, les mauvaises conditions de vie, avec l’outillage à sa disposition. (P. Bouchain) La reconnaissance d’un groupe sur un statut « d’autopromoteur », statut de maîtrise d’ouvrage spécifique, et la durée du montage de l’opération du fait du long temps de concertation, de débat, constitue un frein pour les collectivités. (P. Levy) Page 142 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Le montage de ce type d’opérations est handicapé par le manque d’implication des collectivités ou des organismes de maîtrise d’ouvrage : question du foncier, de la garantie d’emprunt, etc. (P. Levy) Manque de soutien « politique » en raison du bilan économique du projet malgré un cahier des charges défini par un maître d’ouvrage associatif et bien rempli. (N. Dubus, agence Equilibre) L’engagement limité des élus, notamment au plan du foncier et financier. (N. Knapp et F. Versavel) LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER / EQUILIBRE ENTRE FONCIER ET CONSTRUIT Le coût des terrains est indexé sur la valeur du foncier, dans le temps et cela devient un gros investissement non abordable aux populations défavorisées. (N. Knapp et F. Versavel) Première difficulté : trouver le terrain et un juste équilibre entre coût du foncier et gestion du transport vis-à-vis du travail, de l’accès aux services. (N. Dubus, agence Equilibre) La recherche du terrain d’opération (le foncier) constitue toujours une difficulté dans un contexte où les municipalités n’incluent pas ce type de démarche dans leur politique de logement social. (Ch. Fourrey) L’accès au terrain reste l’un des freins principaux avant les questions juridiques ou financières. Or, la garantie d’un « lieu » pour le projet est aussi un facteur d’investissement et de projection du groupe. (P. Levy) Le logement individuel sur le rapport entre le foncier et le construit est cher. Il est donc préférable de densifier. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 143 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » La question du foncier est l’un des gros problèmes aujourd’hui, notamment pour des opérations de petites à moyenne taille. (Cl. Salerno) Coût du foncier inabordable pour les plus défavorisés. (Th. Braive) Les budgets pour ce type de projets sont en général assez « serrés » et cela impacte directement sur la question de l’acquisition du foncier. (P. Levy) Risque d’épuisement dans la recherche du foncier s’il n’est pas acquis au préalable. (Th. Braive) NORME / REGLEMENTATION / CADRE LEGAL Il y a un excès de réglementation. (P. Bouchain) Règles très restrictives du POS. (N. Dubus, agence Equilibre) Les ouvrages au label BBC sont coûteux, chers. (M. Pointet, entreprise Caracol) Les nouvelles lois et normes, notamment celles concernant l’énergétique (BBC, construction en bois, nouveaux systèmes constructifs hybrides ou mixtes, solaire voltaïque, chauffage, isolation), impactent de façon importante le coût des opérations. (P. Levy) La réglementation et le contrôle technique sont un gros handicap, tout comme les assurances. (M. Pointet, entreprise Caracol) Les normes actuelles font essentiellement référence au béton, à l’acier et autres matériaux conventionnels. Les négociations avec les bureaux de contrôle sont une perte d’énergie et de temps et donc d’argent. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 144 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Le droit actuel des marchés publics ne permet pas de privilégier les matériaux locaux (loi européenne sur la concurrence). (V. Rigassi) Le respect des « normes » établies, des règlements de la construction (thermique, acoustique, sismique, etc.). (Th. Braive) Le cadre réglementaire général, en France est très contraignant (DTU, par exemple). C’est aussi le cas avec les assurances (décennale, par exemple). (B. Marielle) Il y a en fait beaucoup trop de contraintes exercées sur la production des projets, contraintes techniques, administratives, juridiques, etc. (B. Marielle) La réglementation sur les édifices « collectifs » est beaucoup plus draconienne que sur l’individuel et impose un bureau de contrôle. (Th. Braive) Difficultés avec le bureau de contrôle pour la mise aux normes du projet (handicap, incendie, sismique …). Pression des exigences « BBC » et du contrôle de qualité. (L. Désiré) MOYENS D’INVESTISSEMENT / FINANCEMENT / COUT DES ETUDES / RELATION AMO & AME, AUTRES ASPECTS JURIDIQUES & ADMINISTRATIFS Question du « portage financier » du projet car les accédants pour ce type de projets n’ont pas beaucoup de moyens. (Th. Braive) Financement du projet à garantir dès le départ. (Th. Braive) L’obtention d’un prêt « garanti » auprès d’une banque est toujours une phase difficile. (P. Levy) Page 145 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Difficulté à établir un cadre clair de « responsabilité mutuelle » entre la maîtrise d’œuvre et la maîtrise d’ouvrage. (N. Dubus, agence Equilibre) Difficulté à être clair dès le départ sur le financement de la mission d’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage. (Th. Braive) Les « clients » viennent avec des idées ou des projets qui ne correspondent pas à leurs moyens. (M. Pointet, entreprise Caracol) La capacité d’investissement des bailleurs sociaux n’est pas toujours suffisante pour garantir davantage de solvabilité aux clients locataires sur les charges. (V. Rigassi) MONTAGE DU PROJET / COMPETENCES SPECIFIQUES DES OPERATEURS / CONCEPTION /DUREE / RENTABILITE PROFESSIONNELLE / Le projet de type « collectif » (immeuble d’habitation, p.e.) peut rebuter quelques familles qui ont une culture d’habitat individuel, de rêve de jardin, etc. (V. Bleyenheuft) Beaucoup de temps passé et d’énergie dépensée et finalement sans résultat ; rentabilité difficile de ce type de projet pour une agence d’architecte. (N. Dubus, agence Equilibre) Le « turn-over » des familles (départ, abandon, perte ou changement de travail, divorce, etc) dans le groupe initial qui a été formé, dans la durée du temps de programmation constitue une difficulté. (Ch. Fourrey / N. Knapp et F. Versavel) Le rapport entre le groupe et le maître d’œuvre peut être difficile à gérer quand l’interlocuteur (gérant de la société coopérative) au sein du groupe n’est pas clairement identifié. (N. Knapp et F. Versavel) Page 146 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Beaucoup de projets de ce type n’arrivent pas à leur terme (forte « mortalité » du fait de l’abandon des familles, temps de maturation trop long). (P. Levy) La relation entre architecte et maître d’ouvrage, en phase de programmation du projet n’est pas toujours aisée : projet utopique, « surdimensionné » qu’il faut rendre « faisable ». (Cl. Salerno) Les conflits d’intérêt entre le projet « collectif » et les logements « individuels » sont difficiles à gérer selon la nature et composition des groupes. (N. Knapp et F. Versavel) Manque d’expérience de la maîtrise d’œuvre (AME) et/ou de la maîtrise d’ouvrage (AMO) pour ce type de projets. (L. Désiré) Manque de formation des architectes pour conduire ce type de projets : être à la fois médiateur, animateur, programmiste. (Th. Braive) La multiplication des acteurs (groupe d’accédants / coopérative / Bailleur en maîtrise d’ouvrage / plusieurs bureaux d’études,…) complexifie le projet et peut constituer un frein. (P. Levy) « L’accompagnement » des familles nécessite des compétences plurielles pour lesquelles l’architecte n’est pas formé ou expérimenté : médiateur, gestion, notaire, avocat, économiste. (S. Viricel) Manque de clarté dans le rôle mutuel de l’AME et de l’AMO : choix des matériaux, des solutions constructives. (L. Désiré) Longues discussions sur les coûts de construction entre architecte et maîtrise d’ouvrage. (L. Désiré) Page 147 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Manque de structuration du groupe d’accédants constitué : risque de dissolution (difficulté du fonctionnement « collectif », mésententes sur les choix, conflits, etc.). Inertie du groupe. (Th. Braive) Approche « utopique » du projet, programme qui n’est pas clairement défini, insuffisamment « cadré ». (Th. Braive) La « concertation » avec le groupe de familles nécessite beaucoup de « rigueur ». Cette concertation fait l’objet de débats assez longs et conséquents sur la nature des choix de conception et techniques. (P. Levy) Risque de difficultés « relationnelles » avec les familles durant l’évolution du projet : abandon. (S. Viricel) CONCEPTION DU PROJET / MISSIONS D’ARCHITECTE La mission d’architecte est insuffisamment valorisée en France pour des projets d’habitat et la population ne reconnaît pas assez l’intérêt de travailler avec un architecte qui, trop souvent, dans l’esprit général, « coûte cher ». (M. Pointet, entreprise Caracol) Question difficile de l’amorce du financement pour rémunérer les études de maître d’œuvre. Difficulté à passer un « contrat » avec la maîtrise d’ouvrage. (N. Dubus, agence Equilibre) Difficultés à passer un contrat en bonne et due forme entre l’architecte et la maîtrise d’ouvrage pour les projets d’habitat groupé. (L. Désiré) Limites entre « bénévolat » et l’exercice professionnel : mission professionnelle d’architecte non reconnue et donc peu « viable ». (N. Dubus, agence Equilibre) L’assistance du maître d’œuvre à la maîtrise d’ouvrage à un coût ! Le militantisme a une limite pour les professionnels. (N. Knapp et F. Versavel) Page 148 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Type d’opération économiquement pas viable pour une agence d’architecture : en terme de rentabilité financière, de reproductibilité. (S. Viricel) La tarification des honoraires pour un architecte qui travaille sur ce type de projets n’est pas adaptée : notamment pour le long temps passé en phase d’étude de faisabilité et de programmation. (Ch. Fourrey) Le travail de conception avec une association de familles est très lourd à gérer pour un architecte. (B. Marielle) Les architectes ne sont pas vraiment sur ce type de créneau, il n’y a qu’un marché « étroit » pour l’instant et peu de compétence « constructeur » dans ce domaine. (B. Marielle) Les architectes ne sont pas « formés » pour ce type d’opérations et pour ce type de « relationnel » avec les groupes de familles. C’est une expérience qui s’apprend « sur le tas » et qui constitue un énorme investissement. (Ch. Fourrey) Les budgets pour ce type de projets sont en général assez « serrés » et cela impacte directement sur les choix techniques du projet. (P. Levy) INNOVATION / MATERIAUX / SYSTEMES CONSTRUCTIFS / INTELLIGENCE DU PROJET / IMPACT SUR LE COUT Innover, expérimenter est coûteux pour une entreprise. (M. Pointet, entreprise Caracol) Il y a encore un réel blocage culturel et politique pour faire évoluer la réglementation en faveur du matériau terre. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 149 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Les artisans sont peu qualifiés sur la construction en terre et le public peu informé des possibilités de ce matériau. (M. Pointet, entreprise Caracol) La construction « non » écologique ou « conventionnelle » coûte plus cher que la construction écologique. (V. Rigassi) Pénalisation du « travail » dès lors que les charges sociales sont prises uniquement sur la main d’œuvre. On pénalise l’énergie « humaine » et non l’énergie « grise ». (V. Rigassi) Les démarches innovantes, notamment celles qui permettraient de faire des économies, sont bloquées par un cadre réglementaire très contraignant. (B. Marielle) Inventer des solutions pas chères, face aux solutions clés en main de l’industrie, c’est quasiment impossible. (B. Marielle) Les maîtres d’ouvrage, les promoteurs ne sont pas très enclins à développer des propositions innovantes. Il y a beaucoup de réticences. (Cl. Salerno) Difficulté à être « innovant » du fait de la réglementation car c’est souvent considéré comme une « prise de risque ». (Th. Braive) Les opérations ne sont pas assez organisées en amont quand on envisage d’utiliser des techniques et des matériaux peu courants. Cela impacte beaucoup les coûts. (V. Rigassi) Il est difficile de faire « écologique » et « pas cher » : équilibre difficile à établir. (P. Levy) Il y a un manque d’expérience et de culture des entreprises pour les projets du typa habitat coopératif / groupé. (P. Levy) Page 150 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » On manque encore d’entreprises spécialisées ou expérimentées dans le domaine de la construction écologique ou BBC qui sont en mesure de mettre en œuvre des innovations techniques, ou de travailler avec les matériaux « bio-sourcés » (naturels) : paille, terre, chanvre, etc. (N. Knapp et F. Versavel) Dans ce domaine de l’innovation liée au BBC et à l’éco-habitat, la maîtrise des coûts est difficile. (N. Knapp et F. Versavel) ASPECTS TECHNIQUES / MATERIAUX / CONSTRUCTION / RAPPORT AUX ENTREPRISES / AUTO CONSTRUCTION & FINITION / ACCOMPAGNEMENT / IMPACT SUR LE COUT La séparation des « missions » du projet, maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et constructeur impacte sur les coûts de réalisation des ouvrages. (M. Pointet, entreprise Caracol) Le rapport aux entreprises est difficile car pour elles, un projet collectif n’est pas considéré comme tel mais plutôt comme une somme de logements « individuels ». (N. Knapp et F. Versavel) Insuffisance de dialogue entre les acteurs des opérations : maître d’ouvrage, maître d’œuvre, entreprises. (V. Rigassi) L’absence de maîtrise de l’économie globale du projet pour sa conception et sa réalisation grève énormément les coûts. (M. Pointet, entreprise Caracol) Le transport des matériaux impacte aussi le coût des opérations. (M. Pointet, entreprise Caracol) Actuellement les techniques de construction en terre, compte tenu de l’exiguïté du marché, sont chères. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 151 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Le coût de la main d’œuvre, sur les petites opérations « artisanales » est élevé. (M. Pointet, entreprise Caracol) La multiplication des intervenants sur un même chantier et sur des chantiers successifs grève obligatoirement les coûts. (Cl. Salerno) Blocage du bureau de contrôle sur la perspective de réalisation en auto construction. (L. Désiré) La relation au « contrôle technique » sur ce type de chantiers n’est pas toujours facile : question de l’assurance dommages ouvrages, de la SPS (sécurité, santé). (N. Knapp et F. Versavel) L’industrie de la construction dévalorise le travail humain avec des technologies qui se réduisent à de l’assemblage : poser, visser. Travail non valorisant au plan humain, main d’œuvre interchangeable. (V. Rigassi) Les dossiers de consultation d’entreprises sont trop souvent incomplets et laissent de côté le traitement des « détails ». Or c’est aussi sur cela que l’on peut optimiser les coûts. (V. Rigassi) Les conditions d’exécution des ouvrages sont elles aussi de plus en plus difficiles. Trop de fragmentation, d’intervenants qui ne se coordonnent pas entre eux créant des problèmes en cascade entre les lots. (B. Marielle) La multiplication des intervenants sur un chantier qui de surcroît n’ont pas une culture de travail partagée, impacte beaucoup le coût de construction. (M. Pointet, entreprise Caracol) Les entreprises emploient de la main d’œuvre sous qualifiée, le travail est gâché, fait et refait. Il y a un énorme gaspillage sur les chantiers, de matériaux, de composants, de temps (retard) et cela coûte cher. (B. Marielle) Page 152 BLOCAGES / CONTRAINTES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Les chantiers sont trop souvent réalisés par le la main d’œuvre « non » qualifiée : augmentation des coûts et baisse de qualité. (V. Rigassi) La question des prix des matériaux est aussi un gros problème car souvent, les prix sont faussés. Il n’y a pas assez de contrôle sur cela. (B. Marielle) Intégrer une part d’auto construction reste délicat comme solution. (M. Pointet, entreprise Caracol) L’intégration d’une part d’auto-construction n’est pas évidente, notamment pour ce qui relève de la SPS (sécurité, santé). (N. Knapp et F. Versavel) La durée des opérations, y compris du chantier, au-delà de la phase de programmation et conception impacte pour beaucoup le coût final du projet. (N. Knapp et F. Versavel) Page 153 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU) / PLAN LOCAL HABITAT (PLH) Privilégier la résidence permanente / vs / résidence secondaire. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Favoriser une entrée « parc social » en diffus. (Grand Lyon, O. Brachet) Intégrer des objectifs quantitatifs d’habitats groupés dans les PLH. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Un portage temporaire du foncier via des établissements publics pourrait faciliter cet accès au foncier. Les PLU pourraient intégrer une telle option. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Les PLH pourraient également intégrer un objectif quantitatif sur des opérations d’habitat groupé. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli MAITRISE DE LA SPECULATION FONCIERE / IMMOBILIERE Développer le « conventionnement sans travaux ». (Grand Lyon, O. Brachet) Il pourrait aussi y avoir une maîtrise publique du sol sur le long terme pour mieux contrôler la spéculation foncière. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) PARTICIPATION CITOYENNE / LIEN SOCIAL Intégrer la population locale au début des projets. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Page 154 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » Favoriser le lien social par des projets conçus « ensemble » et permettant de gérer des espaces et équipements communs, partagés. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) BESOINS / DESIRS DES POPULATIONS Apporter des réponses en termes de différences socialse et catégorielles : mixité sociale et intergénérationnelle. (Région RhôneAlpes, M.O. Novelli) HABITAT ET MOBILITE Les dispositifs de mobilité (bus, train, tram, etc.) doivent être accessibles à plus de population (notamment pour les vallées alpines). (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) HABITAT / ECONOMIE / EMPLOI Créer au sein des projets d’habitat des ateliers ou espaces pouvant accueillir des activités artisanales. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) SOCIETE CIVILE / COOPERATIVE, PRIVEE OU PUBLIQUE Favoriser le principe de création d’une SCIAPP : Société Civile Immobilière d’Accession à la Propriété Progressive. Page 155 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » POSITION / ROLE DES ELUS / COMMUNES / COLLECTIVITES Création d’une SCIAPP : Société Civile Immobilière d’Accession à la Propriété Progressive. Une telle structure peut être créée autant par un groupe de familles que par une commune qui sur cette base peut lancer un appel à projet coopératif. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Les communes peuvent acquérir le « stock » de logements anciens, auprès de propriétaire vieillissant pour des opérations d’amélioration de l’habitat dans les cœurs de villes. Ces opérations sont destinées alors à une population plus jeune en mixité sociale et catégorielle. (Grand Lyon, O. Brachet) Il faudrait que les bailleurs demandent des aides pour mieux gérer le diffus. (Grand Lyon, O. Brachet) Envisager aussi un « fond revolving » (3/4 « avancé ») sur les études mises en place par les collectivités. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER / EQUILIBRE ENTRE FONCIER & CONSTRUIT Envisager la maîtrise foncière communale sur les terrains constructibles. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) Mieux gérer le « diffus » : étalement du construit, mitage des terrains, notamment en périphérie. (Beaumont en Ardèche, P. Waldschmidt) S’attaquer au foncier par le biais du droit à la propriété en le « morcelant » et en rétablissant le « droit d’usage », la « propriété d’usage ». (Grand Lyon, O. Brachet) Page 156 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » Des terrains, dans les ZAC peuvent être fléchés pour des groupes d’habitants qui montent un projet, ou par des groupes « d’auto-promoteurs ». (Grand Lyon, O. Brachet) Les collectivités pourraient aussi proposer des aides sur le foncier. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) La Région pourrait entrer dans un partage de la gouvernance avec les collectivités sur la question du foncier. (Région RhôneAlpes, M.O. Novelli) Un portage temporaire du foncier via des établissements publics pourrait faciliter cet accès au foncier. Les PLU pourraient intégrer une telle option. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) PROPRIETE D’USAGE / PUBLIQUE / PRIVEE Récupérer la propriété d’usage plus que la « pleine » propriété.(Grand Lyon, O. Brachet) Développer le système des baux emphytéotique sur des opérations d’acquisition-amélioration. (Grand Lyon, O. Brachet) NORMES / REGLEMENTATION / CADRE LEGAL / TYPOLOGIE DES PROJETS, ESPACES, EVOLUTIVITE Instaurer un secteur intermédiaire entre le « marché » et le logement social. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Faire évoluer les « normes » de l’habitat notamment pour sa conception spatiale : proposer des espaces mutualisés. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Développer une marge de liberté dans la construction de l’habitat et dans son évolution. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Page 157 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » L’habitat devrait être pensé pour pouvoir être « évolutif » : changement d’affectation des espaces pour correspondre aux besoins des générations qui évoluent : personnes âgées, familles recomposées. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Les nouveaux projets aux normes BBC (Bâtiments Basse Consommation), outre l’aspect de la performance énergétique, doivent intégrer cette innovation et cette flexibilité spatiale comme la mutualisation spatiale. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) On pourrait mixer de l’habitat social autogéré avec de l’autogestion en accession en coopérative car les objectifs sont similaires avec seulement un mode de propriété qui est différent : à la fois du locatif, du logement social en accession et du logement jeunes. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Faire émerger de petites opérations en habitat coopératif intégrées dans des opérations de logement social sur un foncier affecté. (J. Ph. Motte) On pourrait aussi envisager du « semi-collectif », par exemple dans le cadre de la réhabilitation de logements sociaux en les dotant d’unités de vie communes à l’échelle d’un groupe de logements. (J. Ph. Motte) L’habitat groupé peut impacter sur des formes urbaines innovantes et donc pas forcément « fatales » ou « calées ». Sur l’habitat « intermédiaire », même de caractère public, il est possible de proposer des démarches innovantes. (J. Ph. Motte) Il conviendrait de « pousser » deux formes d’habitat : pour les personnes âgées, fragiles, avec des formes de groupement à trouver ; et pour les familles issues du monde du voyage dont certaines demandent à retrouver un habitat adapté. (J. Ph. Motte) Page 158 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » INVESTISSEMENT / FINANCEMENT DES PROJETS / ROLE DES COMMUNES / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS Adosser l’épargne limitée des accédants à de l’investissement institutionnel (public) au moyen de collectes publique et en mettant en place des coopératives : investissement en « parts sociales ». (Grand Lyon, O. Brachet) Développer le système coopératif sur la collecte des fonds d’investissement. (Grand Lyon, O. Brachet) Créer un « fonds d’investissement » qui permettrait d’acheter du foncier ou du logement à réhabiliter : mise en place d’une « faîtière ». (Grand Lyon, O. Brachet) Créer du fonds d’investissement participatif où les apporteurs ont des contreparties de rendement « pacifiées » (taux stable garanti). (Grand Lyon, O. Brachet) Echanger des aides financières contre des contreparties sociales. (Grand Lyon, O. Brachet) L’usager est aussi investisseur disposant de parts de société en capital qu’il peut récupérer (de manière non spéculative). (Grand Lyon, O. Brachet) Mutualiser le partage des risques financiers entre propriétaires du foncier, bailleurs sociaux, groupes d’usagers, investisseurs institutionnels,… Développer du partenariat et de la sécurisation du parcours résidentiel. (Grand Lyon, O. Brachet) La Région pourrait entrer dans un partage de la gouvernance avec les collectivités sur la question du foncier et proposer aux accédants à la propriété (habitat groupé, autogéré) un prêt à taux zéro. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Page 159 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » On pourrait aussi agir à partir de la mise en place d’une « faîtière » : fond d’investissement correspondant à un placement mais qui n’est pas spéculatif et pouvant bénéficier d’exonération fiscale. Cette faîtière pourrait être mise en place par la Région et sa gouvernance serait ouverte aux collectivités. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) D’autres pistes à explorer avec la « garantie bancaire » des collectivités. Cela permettrait aux familles de trouver des « prêteurs » (banques notamment). (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Redonner du pouvoir d’achet aux locataires dans les projets de HLM « classiques » en développant l’autogestion avec réduction des charges à l’appui. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) Développer l’accession en PSLA (Prêt Social Location Accession) sécurisée par un bailleur social. (J. Ph. Motte) Viser aussi des opérations en dessous des plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social). (J. Ph. Motte) La « capitalisation » est l’une des clés pour apporter une solution au problème. Une capitalisation garantie et sécurisée par les coopératives permet de pallier ou d’amortir les difficultés des ménages (perte d’emploi ou impayés). (J. Ph. Motte) Les pouvoirs publics devraient avoir une politique de soutien de l’accession sociale au logement et apporter une garantie. Mettre alors en place des clauses anti-spéculatives et prendre toutes les précautions nécessaires dans le cadre de cet apport de garantie financière des pouvoirs publics sur des opérations coopératives. (J. Ph. Motte) MONTAGE / PORTAGE DES PROJETS Il conviendrait de clarifier le montage juridique, administratif et financier pour que ce ne soit plus un handicap. (J. Ph. Motte) Page 160 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « INSTITUTIONNELS » Faire mieux apparaître auprès des élus, des bailleurs, des opérateurs les processus juridiques, administratifs et financiers d’habitat coopératif. (J. Ph. Motte) INNOVATION / MATERIAUX / SYSTEMES CONSTRUCTIFS / INTELLIGENCE DU PROJET L’innovation doit intégrer davantage de souplesse et de flexibilité dans la conception des logements et leur évolution dans le temps. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) L’innovation est aussi dans la flexibilité et la mixité catégorielle et intergénérationnelle, dans la promotion de nouveaux modes de vie et de gestion. (J. Ph. Motte) ASPECTS TECHNIQUES / CONSTRUCTION / AUTO CONSTRUCTION & FINITION / ACCOMPAGNEMENT / IMPACT SUR LE COUT Faciliter, accompagner le développement de l’auto construction. (Région Rhône-Alpes, M.O. Novelli) La construction, pour des « non initiés » est un handicap. (J. Ph. Motte) Les opérations d’habitat groupé sont de nature « privées » ce qui permet d’envisager de sortir du cadre « normatif » en favorisant l’auto-construction et l’auto-finition, ce qui est exclu du logement « public ». (J. Ph. Motte) Page 161 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF VITALITE DU MOUVEMENT COOPERATIF La vitalité du mouvement coopératif ne se développera réellement que si les coopératives peuvent se développer à plus grande échelle. (St. Gruet, AREA) SOCIETES COOPERATIVES Développer le montage des projets en SCIAPP : Société Civile Immobilière d’Accession à la Propriété Progressive. (St. Gruet, AREA) ACCOMPAGNER LA MAITRISE D’OUVRAGE PRIVEE GROUPEE Promotion auprès des élus et des opérateurs - communication, pédagogie envers les futurs habitants (appels à candidatures) - accompagnement de groupes, à la programmation, à la cooptation, et pour la gestion et l’entretien de l’habitat une fois celuici réalisé - accompagnement de la maîtrise d’œuvre (interface entre habitants et architectes) - mission d'AMO sur les aspects juridico-financiers, fiscaux, montage, brevet de société, tout ce qui est de la mise en œuvre des SCIAPP, avec les opérateurs. (St. Gruet, AREA) REPRODUCTIBILITE DES OPERATIONS Faciliter la reproductibilité des opérations : éviter les projets trop « complexes » ou « exceptionnels » car ils ne se reproduisent pas. (St. Gruet, AREA) Page 162 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF POSITION / ROLE DES ELUS / COLLECTIVITES / COMMUNES Le rôle des élus dans le lancement d’un projet est essentiel. (G. Vabre, Les HabILes) TYPOLOGIE DES PROJETS / ESPACES / EVOLUTIVITE / MIXITE Exploiter les possibilités de réhabilitation de bâtiments qui sont propriété des municipalités (anciens locaux associatifs, anciens ateliers municipaux, p.e.) pour engager des projets de réhabilitation en logements sociaux. (G. Vabre, Les HabILes) Etudier les possibilité de « mixité » entre habitat groupé et local d’activité pour une association ou tout autre possibilité. Cela peut aider à mieux « amortir » des investissements qui peuvent être lourds : normes énergétiques, système de chauffage et rafraîchissement. (G. Vabre, Les HabILes) NORMES / REGLEMENTATIONS / CADRE LEGAL Les normes énergétiques ont un impact direct sur les surcoûts des opérations. Il faudrait de la souplesse. (G. Vabre, Les HabILes) INVESTISSEMENT / FINANCEMENT DES PROJET / ECONOMIE & COUTS / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS Trouver des solutions d’ingénierie financière pour réduire les coûts de production : investir « plus » au départ pour faire des économie sur le coût global des opérations. (St. Gruet, AREA) Réduire le coût d'entretien et de gestion (dans le coût global, l'investissement ne représente au bout de 50 ans que 20% du coût global). La consommation énergétique est la meilleure façon de gagner sur les 80% du coût global. Il faut investir en intelligence, en études sur la conception initiale. Cela contribue à réduire le coût global et les charges. (St. Gruet, AREA) Page 163 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF Apporter une aide financière aux opérations sous forme de subventions. (G. Vabre, Les HabILes) Les projets réalisés avec apport de la municipalité peuvent être ensuite mis en location. Considérer qu’il s’agit de « création de patrimoine ». (G. Vabre, Les HabILes) Mobiliser de « l’épargne solidaire » sous forme de « capital » pour la SCI porteuse d’un projet sous forme de « parts » de société. (G. Vabre, Les HabILes) Il faudrait pouvoir trouver des investisseurs qui apportent des fonds aux projets d’habitat groupé en SCI ou SCIAAP qui constituent des structures « privées ». (G. Vabre, Les HabILes) Pour le montage financier des projets et la relation aux banques, il faudrait mieux légitimer le principe de la « garantie solidaire » des membres de la SCI. (G. Vabre, Les HabILes) MONTAGE / PORTAGE DES PROJETS / DEMARCHE / COMPETENCES Monter des opérations en privé en SCI (Société Civile Immobilière) sur la base d’une cessation de terrain ou d’immeuble. (G. Vabre, Les HabILes) Il faudrait développer une culture de « maître d’ouvrage » pour les porteurs de ce type de projets qui sont complexes et difficiles à réaliser. (G. Vabre, Les HabILes) Les futurs habitant doivent intervenir sur les projets bien en amont. C’est la question de la démarche et de la gestion « participative » qui seule peut garantir leur bonne intégration dans le projet, son portage, sa réalisation et sa gestion future. (G. Vabre, Les HabILes) Page 164 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DE LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF ASPECTS TECHNIQUES / CONSTRUCTION / AUTO CONSTRUCTION – FINITION / ACCOMPAGNEMENT / IMPACT SUR LE COUT Envisager la création de communautés d’auto construction. (st. Gruet, AREA) On peut envisager de réaliser des opérations avec le concours d’associations ou d’entreprises d’insertion qui forment aux métiers de bâtiment. (G. Vabre, Les HabILes) Page 165 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « BENEFICIAIRES » LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER Il est préférable de disposer du foncier le plus tôt possible, voire dès le départ. (C. Weber et C. Tel Boïma) Il conviendrait d’aider à l’accès au foncier sans faire de cadeaux : par exemple définir un coût de foncier « intermédiaire » dans les ZAC. (C. Weber et C. Tel Boïma) Il faudrait associer les collectivités à la maîtrise du foncier. ( C. Weber et C. Tel Boïma) Les projets d’habitat groupé pourraient être lancés par les communes sur la base d’appel à projets pour générer un regroupement de familles, sur la base d’un foncier maîtrisé. (C. Weber et C. Tel Boïma) Les collectivités pourraient jouer un rôle sur la garantie d’emprunt bancaire pour accéder au foncier et aux investissements initiaux en études du projet. (C. Weber et C. Tel Boïma) INVESTISSEMENT / FINANCEMENT / GARANTIE D’EMPRUNT BANCAIRE / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS La garantie d’emprunt auprès des banques, avec l’aval des collectivités peut constituer un levier. (C. Weber et C. Tel Boïma) La solution du bail emphytéotique mérite aussi d’être étudiée. (C. Weber et C. Tel Boïma) MONTAGE / PORTAGE DU PROJET / DUREE / MUTUALISATION DES MOYENS / COMPETENCES SPECIFIQUES / ACCOMPAGNEMENT Bien définir au départ du projet une organisation collective entre les familles agrégées au projet. (C. Weber et C. Tel Boïma) Page 166 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « BENEFICIAIRES » Bien définir une méthode de prise de décision collective durant le portage du projet et pour sa gestion future. Opter plutôt pour le « consensus » que pour la « majorité » : définir ensemble un « terrain d’entente ». (C. Weber et C. Tel Boïma) Préférer une vote de décision au nombre de voix par « famille » plutôt que par personne « adulte » : consensus préalable au sein de chaque famille. (C. Weber et C. Tel Boïma) Il faudrait associer au montage et portage des projets des opérateurs qui « accompagnent » les projets par leur savoir, leur savoir-faire : maîtrise d’œuvre, maîtrise d’ouvrage, bureaux d’études, assistance juridique et administrative, financière, etc. famille. (C. Weber et C. Tel Boïma) Ces projets génèrent de l’intelligence et de l’ambition collective, mais aussi du savoir-faire en matière de conduite de projets immobilier. (C. Weber et C. Tel Boïma) Il faudrait mieux former les architectes pour ce type de projets mais aussi former des maîtres d’ouvrage et des entreprises spécialisés (accompagnement de l’auto-finition, ou finition « à la carte, par exemple). (C. Weber et C. Tel Boïma) INNOVATION / / MATERIAUX / SYSTEMES CONSTRUCTIFS / INTELLIGENCE DU PROJET Ces projets permettent aussi de « penser et faire la ville autrement » : entretien et vie collective, hyper proximité gestion des espaces, etc. (C. Weber et C. Tel Boïma) Page 167 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL Faire évoluer le système « d’attribution » du logement social : plus de cohérence, de souplesse et d’équité. (Th. Braive) POLITIQUE ENERGETIQUE, ENVIRONNEMENTALE ET SOCIALE Faire payer le transport des matériaux à son « vrai » coût : exemple entre un bois de Finlande et un bois de Chartreuse. (V. Rigassi) Choix politique sur les taxes des carburants (environ 70% de taxes actuellement). (V. Rigassi) Valoriser le prix réel de la tonne de carbone. (V. Rigassi) Baisser les charges sociales sur la main d’œuvre. L’assiette de prélèvement des charges sociales devrait être faite sur les énergies non renouvelables et non sur l’énergie humaine. (V. Rigassi) Valoriser une politique de subvention pour la construction « passive ». (V. Rigassi) Logique industrielle ou logique « citoyenne » ? Mieux réglementer au profit de la société. (V. Rigassi) Augmenter la capacité d’investissement dans la qualité de construction pour réduire les consommations d’énergie et donc les charges locatives. (V. Rigassi) Page 168 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Développer un argumentaire qui montre aussi les gains plus substantiels à moyen et plus long terme comme le bilan carbone, par exemple, la performance sur l’ensemble du cycle de vie, le gain énergétique global, la réduction des coûts à l’usage et à l’entretien. (Cl. Salerno) INTERET / POSITION DES BAILLEURS SOCIAUX Des maîtres d’ouvrage d’habitat social devraient davantage s’engager sur ce type d’opération. Par exemple sur l’achat du terrain ou encore sur le paiement des études aux architectes. (P. Levy) On pourrait faciliter le montage de projets en groupes de familles en associant une part d’accession à la propriété et le locatif avec des bailleurs sociaux. (Ch. Fourrey) POSITION / ROLE DES ELUS / COMMUNES / COLLECTIVITES Les PLU des communes devraient intégrer la possibilité de développer ce type de projets. (N. Knapp et F. Versavel) Dans les projets de réhabilitation urbaine en logement social, la ville pourrait céder un bâtiment, patrimoine de la commune, en bail emphytéotique. (P. Bouchain) Les projets d’habitat groupé devraient être mieux intégrés aux politiques d’habitat des collectivités, en lien avec un maître d’ouvrage (professionnel expérimenté), sur la base d’une consultation de maîtres d’œuvres. (P. Levy) Les collectivités, voire les maîtres d’ouvrages, pourraient prendre davantage le « risque » de la garantie financière selon des conditions appropriées clairement établies avec le groupe de familles. (P. Levy) Page 169 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Les collectivités devraient mieux comprendre et prendre en compte ces questions de la garantie du « lieu » du projet et du temps plus long pour le montage des opérations de manière à mieux accompagner et aider les groupes d’habitants. (P. Levy) LES DIFFICULTES D’ACCES AU FONCIER / EQUILIBRE ENTRE FONCIER & CONSTRUIT Construire plus dense sur moins de surface pour un meilleur rapport entre investissement et rentabilité. L’habitat groupé offre une réponse. (N. Dubus, Agence Equilibre) Il faut réaliser des opérations de plus grande taille que les seules maisons individuelles : rentabiliser le foncier. (M. Pointet, enreprise Caracol) Accès groupé au foncier en « négociant » avec une commune. (N. Dubus, Agence Equilibre) Terrain mis à la disposition du projet par la commune. (L. Désiré) Bail de type emphytéotique. (N. Dubus, Agence Equilibre) Débloquer le foncier en échange avec la collectivité : vente à prix « plancher » ou terrain en location sur longue durée. (Th. Braive) Il faudrait faciliter l’acquisition du foncier le plus rapidement possible afin d’éviter de voir son prix ré-indéxé (spéculation). (N. Knapp et F. Versavel) Le foncier devrait être mieux distribué par les collectivités qui devraient prévoir ou faciliter l’émergence de ce type d’opérations. (P. Levy) Page 170 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Accompagner le groupe pour une médiation avec la commune ou le propriétaire du terrain afin d’engager le projet sur la garantie d’acquisition du foncier. (Th. Braive) Il faudrait envisager d’explorer toutes les pistes, soit auprès des collectivités mais aussi de propriétaires privés de terrains qui pourraient être intéressés par la démarche d’un groupe de famille et vendre le terrain à bon prix au lieu de le céder à un promoteur. (V. Bleyenheuft) La garantie d’acquisition du terrain, ou sécurisation du foncier, très vite, est un facteur qui agit en faveur du développement du projet et permet une plus forte mobilisation des familles du groupe. (V. Bleyenheuft) Cette sécurisation du foncier est la « première pierre » du projet. Sur cette base il faut assez vite projeter une possibilité de projet qui engage déjà du rêve « concret ». (V. Bleyenheuft) La sécurisation d’un terrain par une association spécialisée dans l’accompagnement de ce type de projets, ou par les communes elles-mêmes, l’intégration de la perspective de développement de ce type de projets dans les PLU, permettent de lancer un appel à constitution d’un groupe de familles. (V. Bleyenheuft) Ce type d’opération d’habitat groupé peut être intégré dans des opérations de ZAC en garantissant l’atteinte d’objectifs financiers globaux (sur le coût global des opérations engagées), ce qui, en fin de course, peut permettre de libérer une partie du terrain à un coût plus abordable pour le projet. (N. Knapp et F. Versavel) INVESTISSEMENT / FINANCEMENT / COUT DU PROJET / AUTRES ASPECTS JURIDIQUE & ADMINISTRATIFS Les missions d’accompagnement des projets doivent être rémunérées sinon c’est impossible à développer pour mieux répondre aux attentes des classes populaires moyennes. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 171 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Nécessité de contractualiser la relation entre maîtrise d’œuvre et maîtrise d’ouvrage (groupe d’accédants) tout en restant « flexible » (évolution possible du contrat initial). (Th. Braive) Prévoir de régler les appels de finances de chaque famille au fur et à mesure de l’avancement des opérations, des chantiers. Anticiper sur cet aspect. (Ch. Fourrey) COOPERATIVES / MONTAGE / PORTAGE DU PROJET / COMPETENCES SPECIFIQUES / ACCOMPAGNEMENT Les types de montage en coopératives sont variés et il faut trouver celui qui est le mieux adapté pour chacun des groupes : SCCC (de Construction Civile), SCIC (d’intérêt collectif), SICA (d’intérêt collectif agricole), etc. (V. Bleyenheuft) L’existence de structures associatives qui peuvent accompagner les groupes sur les aspects juridiques, administratifs, financiers, permet de décharger le maître d’œuvre en phase initiale de faisabilité et de programmation. (V. Bleyenheuft) Il faudrait mieux exploiter les situations de réhabilitation des immeubles anciens pour réaliser ce type de programmes. (Ch. Fourrey) Dans le cas d’un bâtiment urbain en réhabilitation pour un projet d’habitat groupé : se constituer en société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), pour pouvoir recevoir de la ville le bâtiment par bail emphytéotique. (P. Bouchain) Constituer une SCIAPP par un office Hlm. La population visée n’ayant pas la capacité financière de gérer une copropriété, la part donnée à l’actionnaire serait une part « d’appropriation », et non une part « de propriété ». (P. Bouchain) Il faudrait que la masse critique du nombre de logements réalisés par les groupes d’habitant soit plus petite, soit entre 7 et 15, voire au plus 20 logements. (P. Levy) Page 172 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Il faudrait aussi envisager des opérations « mixtes » en autopromotion et en logement social plus « classique ». (P. levy) Travailler avec des maîtres d’ouvrages qui maîtrisent l’économie du projet ou qui s’adjoignent les compétences d’un économiste de la construction. (M. Pointet, enreprise Caracol) Il faudrait pouvoir regrouper les trois missions de maître d’ouvrage, maître d’œuvre et constructeur, et travailler ensemble sur des projets de taille plus conséquente. (M. Pointet, entreprise Caracol) Travailler en équipe dotée d’un plus large spectre de compétences. (Th. Braive) Mettre en place un dispositif de « co-maîtrise d’ouvrage » entre le groupe d’accédants et un bailleur social. (Th. Braive) Bien définir le groupe des acquéreurs au préalable, disposer d’un terrain, préciser les objectifs en terme de budget pour le projet. (Th. Braive) Mise en place d’une « charte » de fonctionnement pour « cadrer » les objectifs « partagés » du projet : mode de vie « collectif », équipements et espaces partagés, etc. (S. Viricel) Les modalités de participation du groupe de famille doivent être clairement précisées : définition d’une « charte » de participation qui précise le cadre et les limites d’intervention des familles. (P. Levy) Il est préférable d’avoir un seul gérant de la SCCC comme interlocuteur entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre afin de prendre les décisions finales préalablement discutées avec l’ensemble du groupe. (N. Knapp et F. Versavel) Pour « caler » les projets plus rapidement il est préférable que les architectes gardent la main complète sur la maîtrise d’œuvre, sans ingérence durant le processus, au-delà des consensus issus de la concertation. (P. Levy) Page 173 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » L’existence de compétences, dans les groupes de familles concernées par les projets peut contribuer à une plus forte implication et un meilleur « portage ». (P. Levy) Il faudrait développer la formation des compétences pour cet accompagnement des groupes et la mise en relation entre les acteurs des projets. (P. Levy) Il paraît essentiel que, ce type de projet soit « accompagné » par des équipes (ou associations) compétentes pouvant aider à leur montage, à leur programmation initiale, au rapport avec un maître d’ouvrage (s’ils ne sont pas autopromoteurs), au rapport avec les collectivités pour l’obtention du foncier, au rapport avec les banques pour obtenir un prêt ou une garantie de financement. (P. Levy) L’un des leviers importants, aujourd’hui est d’accompagner ce type de demande sociale en mettant en place un dispositif « d’aide » au montage des projets : aide au niveau de la recherche de terrain (sans être le chercheur de terrain), aide juridique sur le type de structure à monter (SCI, SCIAPP, …), aide à la recherche d’un maître d’ouvrage (public, privé), architecte, bureau d’études, notaire, banquier, etc.). (Ch. Fourrey) La question du « soulagement » des architectes par des associations qui seraient spécialisées dans ce domaine du montage des opérations d’habitat autogéré constituerait un bon levier social. (Ch. Fourrey) Il est préférable, dans certains cas, de pouvoir faire appel à un « médiateur » entre la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre. Celui-ci peut être issu d’une association spécialisée dans l’accompagnement de ce type de projet d’habitat groupé, ou être un architecte expérimenté. (N. Knapp et F. Versavel) Page 174 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » INNOVATION / MATERIAUX / SYSTEMES CONSTRUCTIFS / ESPACES / INTELLIGENCE DU PROJET Être auto-producteur d’un morceau de ville (pas que de l’habitat, mais aussi le lieu de travail, de fonctions comme une crèche, etc.). (P. Bouchain) Évolutivité : cellule d’habitat de base extensible dans l’enceinte de l’enveloppe réalisée dès le départ. (P. Bouchain) Développer la recherche-innovation sur les matériaux et les modes de mise en œuvre pour abaisser les coûts. (M. Pointet, entreprise Caracol) Il faudrait être plus ouvert et flexible quant aux solutions et choix techniques qui permettent de répondre à l’objectif du « facteur 4 » (réduction drastique de la consommation énergétique qui vise les 35 KWh / m2 / an à l’horizon 2020). Il peut y avoir tellement de solutions pour répondre à cet objectif ! Et tellement d’innovation possible. (B. Marielle) Sur la question de l’innovation « architecturale », on peut identifier des leviers non tant sur la technique qui au final n’est qu’un « moyen » mais plutôt sur la conception des espaces et les possibilités d’adaptation, d’évolution, de modelage et remodelage pour notamment pouvoir répondre aux changements de vie des habitants, dans le temps. (Ch. Fourrey) La possibilité de faire émerger une forme « d’intelligence collective » du projet contribue à son portage et à l’établissement des consensus nécessaires pour avancer de l’esquisse au permis de construire. (V. Bleyenheuft) Attention à ne pas complexifier la conception « technique » du projet, notamment sur les démarches innovantes où l’on peut affronter ensuite un manque de maîtrise technique des constructeurs. (N. Knapp et F. Versavel) Page 175 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » CONCEPTION ARCHITECTURALE / MISSION D’ARCHITECTE / INTERFACE ENTRE LES OPERATEURS / IMPACT SUR LE COUT DU PROJET Définir des outils de « conception » plus spécifiquement adaptés à ce type de projets. (S. Viricel) Adapter le projet aux « moyens disponibles » pour garantir une économie. (N. Dubus, Agence Equilibre). Clarifier les idées sur le projet envisagé au sein du groupe d’acquéreurs, le plus tôt possible (Th. Braive) Fonder le projet sur un partage de « valeurs communes » entre les accédants. Définir une charte de projet « collectif ». (Th. Braive) Créer un climat de coopération avec le groupe, de dialogue : cela exige à la fois des dispositions « humaines » et une compétence de médiation, une capacité à anticiper sur les conflits au sein du groupe. (Th. Braive) Constituer un groupe de compétences « vertueux » ayant l’habitude de travailler ensemble en confiance mutuelle : groupe de maîtrise d’ouvrage, maître d’oeuvre, ingénieurs et bureau de contrôle : créer les conditions d’un projet « collectif ». (Th. Braive) Penser le projet avec des « solutions radicales » : faire des économies de toutes parts. (N. Dubus, Agence Equilibre) Construire plus dense sur moins de surface. (N. Dubus, Agence Equilibre) Concevoir un projet « simple » : plan « rectangle », plain pied ou grand plateau d’étage. Compacité maximale. (N. Dubus, Agence Equilibre) Page 176 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Rationaliser les matériaux utilisés. (N. Dubus, Agence Equilibre) Conception de structure « tramée » : répétition de portiques en bois identiques, assemblages rapides (réduction du temps d’exécution). (N. Dubus, Agence Equilibre) Concevoir des projets avec des volumes plus simples et évolutifs. Concevoir des systèmes de structure « tramés » avec des possibilités d’extension par ajout de trames. Ce type de conception permet de faire de réelles économies. (Cl. Salerno) Relier la conception des projets aux cultures constructives des entreprises. (M. Pointet, entreprise Caracol) Travailler avec les clients dès le départ sur plusieurs scénarios de conception du projet et en fonction des budgets disponibles : trouver le juste compromis avec les entreprises. (M. Pointet, entreprise Caracol) Le travail sur les détails du projet est primordial pour bien préciser les modes d’exécution et pour maîtriser les coûts. (M. Pointet, entreprise Caracol) Concevoir avec une volumétrie simple et des espaces de taille raisonnable. (M. Pointet, entreprise Caracol) Il faut réaliser des opérations de plus grande taille que les seules maisons individuelles : rentabiliser les coûts de main d’œuvre par un degré de mécanisation. Possibilité de répliquer des systèmes constructifs bien maîtrisés. (M. Pointet, entreprise Caracol) La double structure conception / réalisation permet des échanges permanents entre maîtrise d’œuvre et constructeurs. Ce « travail ensemble » permanent contribue à une réelle réduction des coûts d’exécution. (M. Pointet, entreprise Caracol) Page 177 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Développer une approche « holistique » sur l’ensemble des choix techniques et impliquer les maîtres d’ouvrage : sur l’énergie, le CO2, la main d’œuvre, les charges sociales. (V. Rigassi) Discuter les options techniques de chaque projet sur des données financières crédibles (mieux exploiter les bases de données sur les coûts énergie, matériaux, main d’œuvre, etc.). (V. Rigassi) Optimiser le dialogue entre maître d’œuvre et entreprise pour la validation mutuelle des choix techniques. (V. Rigassi) Préciser les données, les critères, « objectifs » et « communicables » entre les acteurs de l’opération : données « chiffrées » pour le calcul des investissements les plus rentables au regard des charges : énergies grises, CO2, charges sociales, bilan « santé », choix techniques (chauffage, double flux, étanchéité à l’air). (V. Rigassi) Anticiper par un dialogue entre les acteurs, sur les choix techniques et les matériaux utilisés, sur les éventuels problèmes que ces choix vont générer : travail en amont avec la maîtrise d’ouvrage avec les organes du contrôle technique : créer un climat de confiance mutuelle entre les acteurs. (V. Rigassi) Aller vers la simplicité pour faire des économies. Concevoir « simple », en ossature bois, en formes compactes et ramassées, avec une sur isolation qui permet de se passer de chauffage ou de n’utiliser qu’un simple poêle à bois ou à granulés, optimiser les dispositifs « bioclimatiques » (apports solaires au sud par des vitrages « fixes » moins chers). (B. Marielle) Beaucoup de problèmes pourraient être résolus avec davantage de dialogue, d’échange, de validation mutuelle des choix techniques, de coordination entre les acteurs professionnels. (B. Marielle) Il faudrait pouvoir travailler en plateforme collaborative de compétences sur la base d’expériences mutuelles confirmées. (B. Marielle) Page 178 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Il faudrait pouvoir mieux responsabiliser les artisans, en amont, en discutant ensemble les choix techniques et en essayant de mieux valoriser leurs savoir-faire. (B. Marielle) La conception est l’une des clés les plus importantes de l’économie. (Cl. Salerno) Prévoir « l’évolutivité » : phasage dans le temps en fonction de l’évolution des besoins et des moyens. (Cl. Salerno) « L’évolutivité », la possibilité de remodeler les espaces (possible division ultérieure des appartements) est un aspect important à intégrer dans la programmation « spatiale ». (Ch. Fourrey) Bien prévoir dans la programmation et médiation des espaces communs ou partageables, gérables par l’ensemble des familles : studio d’accueil pour personnes de passage (famille, ami), salle festive avec petite cuisine, buanderie, dépôts, locaux à vélos. (Ch. Fourrey) Penser des solutions de construction simples, accessibles au plan techniques, aisément appropriables si l’on envisage d’intégrer l’auto-construction. (Cl. Salerno) Si l’on travaille avec une entreprise prévoir des systèmes constructifs rapides à monter pour abaisser les coûts de main d’œuvre. (Cl. Salerno) Le « gain », est très lié à la conception de solutions « faciles à réaliser » par les entreprises comme par les auto-constructeurs. (Cl. Salerno) Bien maîtriser les données techniques et économiques pour discuter d’égal à égal avec les artisans et les entreprises, pour pouvoir discuter le « juste prix ». Sur la base de solutions simple et parfaitement maîtrisables. (Cl. Salerno) Page 179 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » ASPECTS TECHNIQUES / CONSTRUCTION / AUTO CONSTRUCTION & FINITION / ACCOMPAGNEMENT / RAPPORT AUX ENTREPRISES / FORMATION / IMPACT SUR LE COUT L’auto-construction est plus intéressante pour les « inactifs » (chômeurs), moins pour les « actifs » qui doivent dégager du temps. (Th. Braive) L’auto-finition est plus adaptée en milieu « urbain » : logements sur plateau libre à auto-finir (cloisons, sols, peintures, …). (Th. Braive) Apport-travail / temps (auto-construction, auto-réhabilitation) pour compenser le manque d’apport d’argent. (P. Bouchain) Réformer l’appel d’offre (pour qu’un entrepreneur local puisse être sollicité, et éventuellement participer à la conception). (P. Bouchain) Travailler en amont avec le constructeur pour minimiser les coûts de chantier : préfabrication. (N. Dubus, Agence Equilibre) Limiter le nombre d’intervenants pour optimiser le chantier et les frais fixes de chantier. (N. Dubus, Agence Equilibre) Réduire au maximum le nombre d’entreprises intervenantes et favoriser un meilleur amortissement de leurs frais. Eviter l’interdépendance entre les intervenants. (N. Dubus, Agence Equilibre) Peu de transformation des matériaux « sortis d’usine ». (N. Dubus, Agence Equilibre) Utiliser des produits « standardisés » : menuiseries. (N. Dubus, Agence Equilibre) Page 180 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Essayer de construire avec les matériaux dont on dispose sur place (la terre, le bois local ou régional par exemple) ou dans des structures de vente et distribution proches du chantier. (M. Pointet, entreprise Caracol) Utiliser des matériaux et techniques bien maîtrisées. (M. Pointet, entreprise Caracol) Limiter l’emploi d’équipements de chantier lourd et coûteux : petite grue. (N. Dubus, Agence Equilibre) Intégrer une part d’auto-construction et d’auto-finition sur des ouvrages faciles à réaliser. (N. Dubus, Agence Equilibre / M. Pointet, entreprise Caracol) Intégrer l’auto-construction « encadrée » avec mutualisation des moyens. (N. Dubus, Agence Equilibre) Prévoir un échelonnement des travaux dans le temps : auto-finition « évolutive » dans le temps et en fonction des moyens. (N. Dubus, Agence Equilibre) Plutôt que d’intégrer l’auto-constructeur sur le chantier il est préférable de développer une assistance, une aide à l’autoconstruction, un accompagnement technique. Lancer le chantier avec le client auto-constructeur et l’accompagner un temps suffisant. Pouvoir épauler de temps à autres. Cela est plus efficace s’il s’agit d’une équipe d’auto-constructeurs (groupe d’accédants). (M. Pointet, entreprise Caracol) Accompagner l’auto-construction par de l’encadrement de compétences professionnelle (artisans) ou par de la formation pour une meilleure qualité d’exécution mais aussi pour susciter des vocations dans les métiers de bâtiment. (Th. Braive) Page 181 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Même si l’auto-construction peut être à l’origine d’économie, cela n’est pas garanti en l’absence d’un minimum de compétences techniques. Il faut donc envisager un accompagnement d’entreprises ou de formateurs ou sinon se limiter à de l’auto-finition. (N. Knapp et F. Versavel) Le travail en amont avec les entreprises spécialisées, pour les techniques que l’on ne maîtrise pas suffisamment, est indispensable pour une maîtrise des coûts : il faut anticiper le plus possible sur les situations de chantier. (M. Pointet, entreprise Caracol) Il est préférable de travailler en « réseau » de qualifications, de compétences, avec des artisans que l’on connaît. (M. Pointet, entreprise Caracol) La bonne coordination entre les intervenants, permet d’abaisser les coûts. (M. Pointet, entreprise Caracol Il est préférable de se rapprocher d’une logique « tous corps d’état », d’assumer plusieurs lots. (M. Pointet, entreprise Caracol) Essayer de fidéliser des artisans, des entreprises sur des techniques et des systèmes de construction qui sont bien compris et bien intégrés par la répétition des chantiers. (Cl. Salerno) Il faut garantir la stabilité des entreprises tout au long de l’opération car les situations de difficulté économique (cessation de paiement, changement d’entreprise en cours de route), grèvent les coûts. (N. Knapp et F. Versavel) Le maître d’œuvre doit bien garder la main sur les choix techniques dans le rapport à l’entreprise et prendre les décisions finales. (N. Knapp et F. Versavel) Faire appel à des entreprises efficaces qui savent gérer leur calendrier et les coûts est indispensable pour avoir un bilan économique final satisfaisant. Les projets d’habitat groupé exigent eux aussi du « professionnalisme ». (N. Knapp et F. Versavel) Page 182 LEVIERS POSSIBLES : POINT DE VUE DES « PROFESSIONNELS » Il y a nécessité de développer une activité de formation des architectes, des artisans et de sensibilisation des particuliers. Cela permet aussi, en cas d’auto-construction partielle de mieux garantir la qualité d’exécution. (M. Pointet, entreprise Caracol) Valoriser le travail qualifié, les savoirs et les savoir-faire des artisans et des entreprises. (V. Rigassi) Former les compétences nécessaires pour le chantier. Intégrer un « lot formation » si cela s’avère indispensable. (V. Rigassi). Prendre du temps pour une bonne préparation et organisation des chantiers entre les acteurs. (V. Rigassi) Il faudrait donc pouvoir davantage compter sur l’auto construction mais encore faut-il que les qualifications existent et que l’on puisse dégager suffisamment de temps pour que le chantier ne soit pas trop long. (B. Marielle) Trouver des solutions « d’accompagnement » sous forme de formation, de conseils et pour des solutions constructives « simples »/ Développer les échanges, la coopération entre les opérateurs. (B. Marielle) L’auto finition (cloisons, sols, peintures) est sans doute une bonne solution mais il faudrait pouvoir l’accompagner (artisans, entreprises) et que ce soit reconnu comme une mission professionnelle. (B. Marielle) Le rapport avec les entreprises, sur les chantiers, doit être géré par les maîtres d’œuvre, sans ingérence des groupes d’habitants. (P. Levy) Page 183 Page 184 A.4. –Transcription abrégée des entretiens réalisés Page 185 Page 186 Région Rhône-Alpes Année universitaire 2009 / 2010 Responsabilité sociale de l’Enseignement Supérieur Projet « Université citoyenne et solidaire : culture scientifique et technique de l’éco-habitat solidaire » TRANSCRIPTION DES ENTRETIENS DE GROUPES D’ACTEURS . N. B. : les données restituées n’engagent pas les opinions des personnes ayant réalisé les entretiens ni celles des transcripteurs. Ces données sont soumises à clause de confidentialité. 1 – GROUPE DES ACTEURS INSTITUTIONNELS : COLLECTIVITÉS TERRITORIALES, ÉLUS, MAÎTRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE Nom et statut : Pascal Waldschmidt, maire de Beaumont (Ardèche) Projet : « Les Bogues du Blat » à Beaumont (Ardèche) Transcription de l’intervention réalisée par : Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, 28 octobre 2010 Autres références : Colloque-atelier « Projets de campagnes - Habiter aujourd’hui et demain l’espace rural », Jaujac, 28 octobre 2010 Problématique et contexte Zone très rurale, isolée, village qui s’est vidé de sa population, puis a attiré des néo-ruraux dans les années 70, des résidents secondaires et des retraités aujourd’hui Centres d’intérêt Logement social attractif Citoyenneté, petite commune vue comme une micro-société dont les habitants doivent être acteurs Blocages, difficultés Bailleur social public qui ne souhaite pas prendre de risques avec des innovations Page 187 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Politique d’acquisition foncière très en amont (2/3 des terrains constructibles qui appartiennent à la commune), pour une maîtrise de leur destination Aucun parc locatif privé (la plupart des logements sont transformés en gîtes ruraux, pression touristique) -> Volonté d’attirer une population plus jeune, active, en résidence principale, en proposant du logement social attractif Écologie « On innove dans tous les sens, donc on se heurte à des quantités de réticences de la part des administrations et de toutes les structures en place. » Mise en place d’un PLU axé sur la création de résidences permanentes plutôt que des résidences secondaires, et prévu pour accueillir cette opération Pour que ces logements soient réellement attractifs, faire bénéficier les habitants des avantages de la campagne (paysage, espace, de terrain pour un potager, zones boisées pour « faire son bois », etc.). « La densification quand on est 200 habitants sur 2000 hectares, ça se voit autrement. » Intégrer les nouveaux habitants à la population de la commune : - en associant la population locale au projet dès le début - concevoir l’ensemble de logements de façon à ce que le lien social se fasse (parties communes, espaces communs à gérer ensemble) plutôt que comme un lotissement où chacun « est chez lui et prend sa voiture pour aller au travail ». Créer des ateliers pour ceux qui souhaitent avoir des activités artisanales, afin de pallier à l’éloignement des bassins d’emploi (zone d’activité prévue dans le PLU) Programme « Nouveau commanditaire » de la Fondation de France SCIAPP : la commune monte l’opération, fait un appel à candidature pour trouver les habitants, organise un travail participatif pour établir le programme et le mode de gestion de l’habitat (animation du groupe avec l’association « local à louer »), cooptation des futurs habitants Page 188 Nom et statut : Olivier Brachet, vice-président Habitat Grand Lyon et Catherine Chanal, technicienne, Lyon (69) Projet : Habitat coopératif Entretien réalisé par : Eric Ruiz, mai 2011 Autres références : Le Village vertical à Villeurbanne Problématique et contexte Centres d’intérêt Logement social. Habitat coopératif et participatif. Vieillissement de la population propriétaire des logements en cœur de ville. Projets à visée non spéculative. Risque de « gentrification ». Capacité d’achat du stock ancien existant pour des opérations d’acquisition-amélioration. Départ de certaines catégories de population, des familles, du cœur de ville. Développement de l’expérimentation. Captation du logement des usagers vieillissant pour une population plus jeune en mixité sociale et catégorielle. Opération hors logement social « classique ». Stabiliser la population et les familles en mixité sociale et catégorielle dans le cœur de ville. Mieux gérer le « diffus ». Blocages, difficultés Difficultés posées par les conditions réglementaires, législatives et juridiques. Les projets d’habitat coopératif et participatif ne constituent pas véritablement une « priorité » pour les collectivités territoriales. Pour autant, ils méritent d’être aidés. Ces projets ne sont pas vraiment en mesure d’influencer le « marché » de l’immobilier. Le problème actuel c’est plutôt de stabiliser le parc privé des cœurs de ville afin de maintenir la fonction sociale. Les opérations réalisées avec l’ANAH sur le Grand Lyon (100 à 200 logements) n’ont pas un effet très marquant sur le « stock » global des logements sociaux réalisés. Page 189 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Il conviendrait de s’intéresser notamment au parc immobilier lié au vieillissement de la population des centres villes qui en est propriétaire et qui va dégager une offre dans le cœur de ville, dans un stock qui va nécessairement évoluer dans sa destination sociale (mutation)… et rejoindre le marché…et ses prix. C’est en effet de l’immobilier qui va se libérer. Développer la capacité d’achat des logements occupés par cette population vieillissante. Comment adosser l’épargne limitée des accédants à d’autres moyens de collecte financière, au travers d’investisseurs institutionnels dans des systèmes coopératifs ou autres : au travers de « parts sociales » ? Mieux contrôler la spéculation immobilière et le système « pécunieux-gagnant » sans produire des locataires « perdant-perdant ». Récupérer de la propriété d’usage sans récupérer de la pleine propriété. Les moyens des classes sociales accédantes, et notamment de la « petite » classe moyenne, sont trop limités pour un investissement en propriété avec endettement sur 40 ans ! Développer le système coopératif sur la collecte des fonds pour monter des opérations. Développer le système des baux emphytéotiques sur des opérations d’acquisition-amélioration. Réglementer, socialiser le financement dans le champ bancaire. Créer une « filière pour l’épargne » à vocation immobilière : créer un « fonds d’investissement » qui permettrait d’acheter du foncier ou du logement à réhabiliter. La constitution d’une filière de l’épargne par une collectivité constitue un risque « politique » et financier qui peut rebuter les élus mais aussi les investisseurs institutionnels pour lesquels il faudrait garantir un retour sur investissement. Créer du fonds d’investissement participatif où les apporteurs ont des contreparties de rendement « pacifiées » (taux stable garanti). L’usager est aussi investisseur disposant de parts de société en capital qu’il peut récupérer (de manière non spéculative), ainsi que des droits privilégiés, ou en pouvant basculer dans la pleine propriété. L’idée de créer du « groupe d’habitants », du « vivre ensemble » s’oppose à celle de la création de la « mixité sociale » (conserver ce qui existe déjà). Mais également de la mixité « catégorielle » car le cœur de ville se vide de ses familles. Développer une « troisième voie de financement » qui puissent permettre aux groupes d’habitants de se présenter sur des opérations. La collectivité (ici le Grand Lyon) est plus positionnée sur de l’habitat très social que sur de l’habitat groupé. Page 190 Favoriser les champs d’investissement plus « modestes », mais plus sûrs dans un immobilier tempéré de ses « ardeurs ». S’attaquer au foncier par le biais du droit à la propriété en le « morcelant » et en rétablissant le « droit d’usage », la « propriété d’usage ». Les projets de groupe, de « vivre ensemble » sont aujourd’hui confrontés à une tendance de société en mutation rapide. Ainsi, ces projets risquent d’être peu « adaptatifs » à l’évolution réelle de chaque personne du groupe : changement de travail, mutations géographiques, divorces, familles recomposées, etc. Il n’y a pas de blocage sur le foncier dès lors que c’est du terrain en ZAC. Des terrains, dans ces zones peuvent être fléchés pour des groupes d’habitants qui montent un projet, ou par des groupes « d’autopromoteurs ». Mais les moyens des groupes doivent suivre car les opérations sortent malgré tout à des coûts élevés pour des accédants « pauvres » (coûts moyens de 2 500 €/m2). Les ventes d’immeubles diminuant, les bailleurs sociaux doivent plus s’intéresser au « diffus ». Il faudrait que les bailleurs demandent des aides pour mieux gérer le diffus. Développer le « conventionnement sans travaux ». Multiplier les angles d’attaque pour contrebalancer la tendance avalancheuse des prix et du départ de certaines catégories de population du cœur de ville. Favoriser une entrée « parc social » en diffus et préparer l’avenir pour les bailleurs sociaux dans les cœurs de ville. Echanger des aides financières contre des contreparties sociales. Mutualiser le partage des risques financiers entre propriétaires du foncier, bailleurs sociaux, groupes d’usagers, investisseurs institutionnels,… Développer du partenariat et de la sécurisation du parcours résidentiel. Page 191 Nom et statut : Marie-Odile Novelli, vice-présidente Région Rhône-Alpes, Délégation Habitat et solidarité Projet : Pas de projet spécifique Entretien réalisé par : Eric Ruiz, mai 2011 Autres références : Projets en copropriétés autogérées ou en locatif autogéré dans le quartier des Béalières (Meylan, Isère). Exemple du Village vertical, à Villeurbannne. Problématique et contexte Politique de la région en matière d’accessibilité sociale à l’habitat. Spéculation foncière et immobilière. Coût trop élevé du logement. Risque de gentrification des centres villes Situation actuelle d’inflation immobilière de plus en plus insupportable Centres d’intérêt Démarches innovantes dans le cadre d’opération d’habitat coopératif ou d’habitat autogéré : formes urbaines et aspects techniques. Essayer de lutter contre la spéculation foncière et immobilière. Action sur le financement au travers d’un prêt à taux zéro. Participation à la gouvernance des coopératives sur le modèle des CLT. Comment intégrer des objectifs quantitatifs d’habitats groupés dans les PLH. Mise en place de PICRI (Partenariats institutions – citoyens ) entre universités et entreprises. Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles La spéculation sur le foncier et sur l’immobilier. Instaurer un secteur intermédiaire entre le « marché » et le logement social. Les coûts trop élevés de la construction des logements. Faire évoluer les « normes » de l’habitat notamment pour sa conception spatiale : proposer des espaces mutualisés. Correspondance insuffisante entre l’habitat proposé et les besoins et désirs des populations : l’habitat proposé est trop « normé » : besoins exprimés de plus de « verdure », d’espace vert, de lieux de rangements, de stockage… Développer une marge de liberté dans la construction de l’habitat et dans son évolution (question vis-à-vis des normes de conception en vigueur, vis-à-vis des prestations proposées). Manque d’adaptation des habitats actuellement proposés aux variations « catégorielles ». L’habitat coopératif peut proposer plus de marges de manœuvre pour faire évoluer l’habitat en fonction des besoins et intégrer notamment une mutualisation de certains espaces : pièces communes ou plus grandes pouvant ensuite être réduites Page 192 L’habitat devrait être pensé pour pouvoir être « évolutif » : changement d’affectation des espaces pour correspondre aux besoins des générations qui évoluent : personnes âgées, familles recomposées, notamment. Apporter des réponses en termes de différences sociale et catégorielles : mixité sociale et intergénérationnelle. Assouplir la réponse entre le logement individuel /vs / collectif (question importante pour les retraités, les personnes âgées). L’innovation doit intégrer davantage de souplesse et de flexibilité dans la conception des logements et leur évolution dans le temps. Cela devrait être davantage pris en compte par les architectes, par les organismes HLM. Question des déplacements pendulaires entre lieu de vie urbain, périurbain ou rural, et lieu de travail ou lieux de consommation. Manque d’audace des bailleurs sociaux sur le portage de projets d’habitat coopératif. La question de l’accès au foncier demeure très problématique et constitue un réel blocage pour les accédants au logement. Les nouveaux projets aux normes BBC (Bâtiments Basse Consommation), outre l’aspect de la performance énergétique, doivent intégrer cette innovation et cette flexibilité spatiale comme la mutualisation spatiale. L’innovation serait peut-être plus facile sur des projets de petit collectif autogéré. Les dispositifs de mobilité (bus, train, tram, etc. doivent être accessible à plus de population (notamment pour les vallées alpines). Cela ferait évoluer la demande sociale pour le logement dans ces vallées. Le bail emphytéotique pourrait être un moyen. Page 193 Il pourrait aussi y avoir une maîtrise publique du sol sur le long terme pour mieux contrôler la spéculation foncière (voir le modèle anglosaxon). La question du capital initial des accédant à la propriété du logement pose problème car les classes défavorisées et même la classe moyenne ont des difficultés à le réunir. Et dans ce cas, les familles ont du mal à trouver des « prêteurs ». De même, un endettement trop lourd réduit notoirement le pouvoir d’achat des familles. Les collectivités pourraient aussi proposer des aides sur le foncier. La Région pourrait entrer dans un partage de la gouvernance avec les collectivités sur la question du foncier et proposer aux accédants à la propriété (habitat groupé, autogéré) un prêt à taux zéro. On pourrait aussi agir à partir de la mise en place d’une « faîtière » : fond d’investissement correspondant à un placement mais qui n’est pas spéculatif et pouvant bénéficier d’exonération fiscale. Cette faîtière pourrait être mise en place par la Région et sa gouvernance serait ouverte aux collectivités. Les groupes d’habitants qui montent des projets n’ont pas assez de garantie sur l’obtention du foncier, voire se font déposséder d’une option par des promoteurs. D’autres pistes à explorer avec la « garantie bancaire » mais les collectivités ne sont pas prête à la proposer : peut-être mieux réfléchir sur les conditions d’octroi d’une telle garantie bancaire pour certaines opérations. Cela en tout cas permettrait aux familles de trouver des « prêteurs » (banques notamment). L’habitat social autogéré n’est pas légal, bien que des opérations se fassent. Un portage temporaire du foncier via des établissements publics pourrait faciliter cet accès au foncier. Les PLU pourraient intégrer une telle option. Page 194 Les PLH pourraient également intégrer un objectif quantitatif sur des opérations d’habitat groupé. Il conviendrait aussi de bien motiver la question de la mixité sociale pour de telles opérations. On pourrait aussi mixer de l’habitat social autogéré avec de l’autogestion en accession en coopérative car les objectifs sont similaires avec seulement un mode de propriété qui diffère (exemple du Village vertical à Villeurbanne, Rhône) qui est à la fois du locatif, du logement social en accession et du logement jeunes (opération Rhône-SaôneHabitat). Développer l’autogestion dans les projets de HLM « classiques », avec réduction des charges à l’appui ce qui permettrait aussi aux locataires de retrouver du pouvoir d’achat. Le développement de l’auto-construction est aussi une piste (type « Castors ») sur l’individuel groupé. Envisager aussi un « fond revolving » (3/4 ) sur les études mises en place par les collectivités, ce qui permettrait de réduire la « mortalité » des projets Page 195 Nom et statut :Jean-Philippe Motte, Conseiller municipal de Grenoble en charge de la Politique de la Ville, Vice-Président de la Communauté d’Agglomération Grenobloise (La Métro) chargé de l’Habitat Projet : Opérations menées avec Arc-Foncière sur Grenoble, dans les années 1970, opérations plus récentes comme « Les vignes » ou « Les mouettes » Entretien réalisé par : Eric Ruiz, mai 2011 Autres références : Problématique et contexte Politique de la ville en matière d’habitat. Centres d’intérêt Intérêt pour les démarches touchant les personnes ou familles à faible revenus sur des démarches d’accession progressive à la propriété dans des montages coopératifs. Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles L’éco-habitat groupé – ou coopératif est un champ très complexe. La maturation des projets de ce type par les personnes qui les portent est longue, parfois trois à cinq ans pour qu’ils soient finalisés : trouver les accords mutuels, les convergences, sélectionner le groupe par décantation progressive,… Ce type de projets est aussi complexe dans les montages juridiques, administratifs et financiers. Il conviendrait de clarifier le montage juridique, administratif et financier pour que ce ne soit plus un handicap. La question du foncier est aussi un frein permanent comme celle de l’acte de construire pour des « non initiés ». Cette question devrait être mieux traitée par l’action publique comme un « enjeu » à inscrire dans des « opérations publiques ». Par exemple en faisant émerger de petites opérations en habitat coopératif intégrées dans des opérations de logement social sur un foncier affecté. Page 196 Il y a aujourd’hui peu d’alternatives pour les ménages défavorisés. Dans les années 1970, à Grenoble, des opérations avec zéro apport (l’Arlequin par exemple), et d’autres d’habitat coopératif (Arc Foncière), ont fait place à de l’accession privée standard. On pourrait aussi envisager du « semicollectif », par exemple dans le cadre de la réhabilitation de logements sociaux en les dotant d’unités de vie communes à l’échelle d’un groupe de logements. L’un des appartements du groupe devenant un ensemble de services communs (buanderie, autre service). On devrait développer l’accession en PSLA (Prêt Social Location Accession) sécurisée par un bailleur social. Mais avec des outils de portage immobilier à mettre en place. Viser aussi des opérations en dessous des plafonds PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) et pas forcément le PSLA qui à 20% au dessus. Les opérations d’habitat coopératif devraient être capitalisées, donc sécurisées pour les accédants, au travers d’un fond de garantie non évolutif réalisé par les coopératives et non par les individus. La « capitalisation » est l’une des clés pour apporter une solution au problème. Une capitalisation garantie et sécurisée par les coopératives permet de pallier ou d’amortir les difficultés des ménages (perte d’emploi ou impayés), la coopérative pouvant racheter le logement en cas de grosse difficulté. Cela interroge aussi la place des pouvoirs publics sur cette question de la capitalisation. Les opérations d’habitat de caractère « public » sont calées dans un cadre normatif duquel il est difficile voire impossible de sortir. Page 197 Les pouvoirs publics devraient avoir une politique de soutien de l’accession sociale au logement et apporter une garantie qui peut être argumentée du point de vue de l’intérêt public en vue de favoriser les itinéraires résidentiels, les équilibres sociaux dans les opérations, etc. Il conviendrait de mettre en place des clauses anti-spéculatives et de prendre toutes les précautions nécessaires dans le cadre de cet apport de garantie financière des pouvoirs publics sur des opérations coopératives. Dans le cadre d’opérations d’habitat groupé, il s’agit d’opérations « privées » ce qui permet d’envisager de sortir du cadre « normatif » en favorisant l’auto construction et l’autofinition, ce qui est exclu du logement « public ». L’habitat groupé peut impacter sur des formes urbaines innovantes et donc pas forcément « fatales » ou « calées ». Sur l’habitat « intermédiaire », même de caractère public, il est possible de proposer des démarches innovantes (exemples des opérations « Les vignes » et « Les mouettes ») adaptées à des formes de vie commune, de vie sociale. Il conviendrait de « pousser » deux formes d’habitat : pour les personnes âgées, fragiles, avec des formes de groupement à trouver ; et pour les familles issues du monde du voyage dont certaines demandent à retrouver un habitat adapté. De telles alternatives peuvent être explorées à l’échelle des agglomérations urbaines sur la première et la seconde couronne. Page 198 Un enjeu important est de faire mieux apparaître auprès des élus, des bailleurs, des opérateurs les processus juridiques, administratifs et financiers d’habitat coopératif. La recherche peut contribuer à cela. Mettre en valeur qu’il y a de l’opérationnalité dans ce type d’opération et qu’elles ne sont pas « hors de portée » ou trop complexes. L’intergénérationnel peut aussi intéresser les acteurs locaux. Mais il faudrait une demande politique claire ainsi que des publics identifiés et accompagnés. On pourrait prévoir des opérations en accession sociale « à étages différents », physiquement et financièrement. L’innovation est aussi dans la flexibilité et la mixité catégorielle et intergénérationnelle, dans la promotion de nouveaux modes de vie et de gestion. On pourrait aussi produire des offres d’habitat groupé puis appeler des ménages à s’y agréger et pas seulement l’inverse, soit le groupe constitué au préalable qui cherche un foncier disponible Page 199 2 – GROUPE ASSISTANCE À LA MAÎTRISE D’OUVRAGE : ASSOCIATIF, COOPÉRATIF Nom et statut : Stéphane Gruet, architecte, directeur de l’Association AERA (Actions, Etudes et Recherches autour de l’Architecture), Toulouse (31) Projet : une dizaine de projets en cours principalement dans la région de Toulouse Entretien réalisé par : Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, 14 juin 2011 Autres références : manifeste « Construire ensemble le grand ensemble » (www.legrandensemble.com) Problématique et contexte Gros problème d’accessibilité au logement pour les plus démunis Etat « défailant », conditions de financement du logement social « invraisemblables » Centres d’intérêt Logement social et très social Accession progressive à la propriété Joindre recherche et réflexion à des actions expérimentales Mouvement « Bottom Up », systèmes participatifs Blocages, difficultés Impossible de faire du logement économique en dehors du système HLM (taux adossés au livret A, subventions de l’Etat, des collectivités, avantages fiscaux, etc.) Le logement social est très réglementé et normé. Normes liées aux responsabilités professionnelles. Lobby de la promotion. Coupure entre les universitaires, les jeunes et le monde du « faire » Difficulté à impliquer les opérateurs HLM dans des projets qui apportent beaucoup de « soucis » et pas de patrimoine Page 200 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Développer le montage des projets en SCIAPP : Société Civile Immobilière d’Accession à la Propriété Progressive Missions de l’AERA sur une opération en SCIAPP : - promotion auprès des élus et des opérateurs - communication, pédagogie envers les futurs habitants (appels à candidatures) - accompagnement de groupe, à la programmation, à la cooptation, et pour la gestion et l’entretien de l’habitat une fois celui-ci réalisé - accompagnement de la maîtrise d’œuvre (interface entre habitants et architectes) - mission d'AMO sur les aspects juridicofinanciers, fiscaux, montage, brevet de société, tout ce qui est de la mise en œuvre des SCIAPP, avec les opérateurs Pas encore une seule réalisation aboutie d’opération en SCIAPP, ce qui permettrait de débloquer la situation, d’inciter les acteurs à se lancer Paradoxe sur les coopératives : l'esprit de la coopérative ne se maintient réellement qu'à petite échelle, mais la vitalité du mouvement coopératif, ne se développe réellement que si les coopératives peuvent se développer à plus grande échelle. Donc il faut arriver à trouver des modes de subsidiarité, de gouvernance, pour tirer le meilleur bénéfice de la participation coopérative Travail sur les textes officiels concernant les SCIAPP (en rapport avec le sénat et le conseil économique et social) Reproductibilité des opérations « de manière importante, facilement et de manière massive. Donc si on fait un truc trop compliqué, trop exceptionnel ou expérimental, après cela ne se reproduit pas. » Réduire les coûts de production est difficile, il faut trouver des solutions d'ingénierie financière : Comment faire pour que ceux qui n'ont pas les moyens puissent investir initialement plus pour réaliser des économies en terme de coût global plus importantes ? ». Sécurisation des personnes dans la durée (durabilité, taux d'effort, sécurisation résidentielle) avec l'accession à la propriété des plus modestes (effort mensuel capitalisé) Il faut réduire le coût d'entretien et de gestion (dans le coût global, l'investissement ne représente au bout de 50 ans que 20% du coût global). La consommation énergétique est la meilleure façon de gagner sur les 80% du coût global. Il faut investir en intelligence, en études sur la conception initiale. Réflexion sur la création de communautés d’auto construction. Page 201 Nom et statut : Gérard Vabre : Les HabILes (Habitat Isérois Libre et Solidaire), ; Grenoble (38) Projet : Habitat groupé Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 11 juillet 2011 Autres références : Projets réalisés à Vizille et Jarrie (38) avec le soutien des municipalités Problématique et contexte Centres d’intérêt Accession à l’habitat. Habitat groupé / Habitat partagé. Accession à la propriété. Logements « transitoires » Logement économique. Réhabilitation de bâtiments anciens désaffectés qui peuvent être cédés par les municipalités qui en ont la propriété. Logement pour les jeunes et insertion professionnelle Blocages, difficultés Les projets d’habitat groupé ou partagé ont d’énormes difficultés à émerger avec les « bailleurs sociaux » car l’équilibre financier n’est pas garanti. Les normes énergétiques peuvent constituer des blocages en requérant des investissements conséquents dans les démarches de réhabilitation. Les chantiers réalisés avec le concours d’entreprises d’insertion constituent une démarche intéressante mais ils peuvent s’avérer « laborieux » et « longs » car dépendants des moyens qui leurs sont affectés. L’environnement économique de ce type de projets est toujours un problème vis-à-vis des banques pour obtenir des prêts car les équilibres financiers sont très étroits. Les banques sont très exigeantes à cet égard. Page 202 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Le rôle des élus dans le lancement d’un projet est essentiel. Exploiter les possibilités de réhabilitation de bâtiments qui sont propriété des municipalités (anciens locaux associatifs, anciens ateliers municipaux, p.e.) pour engager des projets de réhabilitation en logements sociaux en les cédant à une association qui monte et porte les projets. Monter des opérations en privé en SCI (Société Civile Immobilière) sur la base d’une cessation de terrain ou d’immeuble. Conserver pour autant la vocation « sociale » des projets. Apporter une aide financière aux opérations sous forme de subventions. Les projets réalisés avec apport de la municipalité peuvent être ensuite mis en location. Considérer qu’il s’agit de « création de patrimoine ». L’évolution des réglementations est difficile à suivre. Les architectes qui contribuent au portage de ce type de projets rencontrent aussi beaucoup de difficultés vis-à-vis des réglementations et dans leurs relations avec les bureaux d’études qui appliquent cette réglementation. Cela occasionne souvent des surcoûts très difficiles à gérer. Il faut donc « négocier » pour définir des solutions plus accessibles et compatibles avec les standards. On observe encore un énorme décalage entre la mission « traditionnelles » d’un architecte (qui n’est pas formé pour ce type de projet) et celle des porteurs de projet. Pour chacun cela exige des compétences très spécifiques. Mobiliser de « l’épargne solidaire » sous forme de « capital » pour la SCI porteuse d’un projet. Cela se fait sous forme de « parts » de société qui peuvent être revendues à tout moment. C’est une forme de « placement ». Pour autant, ne pas viser des exigences de rentabilité. Etudier les possibilité de « mixité » entre habitat groupé et local d’activité pour une association ou tout autre possibilité. Cela peut aider à mieux « amortir » des investissements qui peuvent être lourds : normes énergétiques, système de chauffage et rafraîchissement, p.e. On peut envisager de réaliser les opérations avec le concours d’association ou d’entreprise d’insertion qui forment aux métiers de bâtiment. Cela peut aussi profiter à l’un des jeunes en insertion qui participe au chantier et qui peut accéder à un logement. La gestion des relations entre maîtres d’ouvrages, architectes, entreprises avec les accédants est difficile à assumer et exige une véritable professionnalisation et expérience des porteurs de projet d’habitat groupé. Il faudrait « démocratiser » ce type de démarche et créer des structures mieux adaptées qui portent les projets jusqu’à la création d’une SCI. Les « choses » doivent être claires dès le départ des projets et il faut veiller à ce que l’esprit qui les porte soit vraiment de nature « collective ». Cela ne peut pas bien marcher, voire pas du tout, s’il y a des tendances trop individualistes qui vont ensuite avoir un Il faudrait développer une culture de « maître d’ouvrage » pour les porteurs de ce type de projets qui sont complexes et difficiles à réaliser. Nécessité de construire une « expérience ». Il est donc nécessaire de former des maîtres d’ouvrages qui portent les projets en SCI. Page 203 impact sur la gestion des ensembles d’habitat réalisés : entretien des parties communes, des jardins, etc. La durée de réalisation d’un projet de ce type peut devenir un gros problème car les familles d’accédants peuvent « s’essouffler » et abandonner en cours route. Cela oblige alors à trouver d’autres familles intéressées à prendre le relais. Pour développer ce type de projets, la question de la mise à disposition du « foncier » reste une clé essentielle pour pouvoir aller de l’avant. La loi Dalo anti discrimination présente aujourd’hui une grosse difficulté pour les bailleurs qui sont obligés d’ouvrir leurs opérations au grand public et ne peuvent donc les réserver pour les seules populations en difficulté qui n’ont pas la capacité de devenir propriétaire. Cela est particulièrement difficile sur les opérations de logements « neufs » qui ne bénéficient d’aucun appui (à part la loi Scellier – réduction d’impôt pour les propriétaires sur logement loués pendant 9 à 15 ans) alors que les opérations en réhabilitation peuvent bénéficier d’un apport de l’ANAH, par exemple. Page 204 Il apparaît nécessaire de mettre en place un « réseau » de compétences adaptées pour les projets d’habitat groupe ou partagé. Ce sont aussi « les » professions (architectes, bureaux d’études, entreprises) qui doivent mieux se structurer pour ce type de projet et développer une compétence. Les futurs habitant doivent intervenir sur les projets bien en amont. C’est la question de la démarche et de la gestion « participative » qui seule peut garantir leur bonne intégration dans le projet, son portage, sa réalisation et sa gestion future. Il faudrait pouvoir trouver des investisseurs qui apportent des fonds aux projets d’habitat groupé en SCI ou SCIAAP qui constituent des structures « privées ». Peut-être évoluer vers des projets pour les jeunes et aussi pour l’intergénérationnel. Pour le montage financier des projets et la relation aux banques, il faudrait mieux légitimer le principe de la « garantie solidaire » des membres de la SCI. Cela peut favoriser aussi la levée de la garantie hypothécaire et de la caution bancaire. 3 – GROUPE DES BENEFICIAIRES Nom et statut : Christophe Weber et Cédric Tel Boïma Projet : La Salière, Grenoble (38) Entretien réalisé par : Eric Ruiz, septembre 2011 Autres références : Un article dans la revue « Ecologik », « Villes en transition ; nouvelles formes d’habitat, n° 19 de février-mars 2011 Problématique et contexte Centres d’intérêt Accession à l’habitat. Habitat groupé « autogéré ». Accession à la propriété. Mener une expérience collective, solidaire et démocratique. Logement économique. Projet réalisé en milieu urbain, à Grenoble, par 5 familles, qui a démarré en 2001-2002 et dont la construction a été engagée en 2008. Mener une « expérience de vie collective». Créer son lieu d’habitation « en commun ». Créer des espaces « partagés » où l’on puisse avoir une « vraie » vie collective : réunions, fêtes, lieux de jeux pour les enfants Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Le groupe de familles, depuis le lancement du projet, peut évoluer et à l’arrivée, souvent, ce ne sont pas toutes les familles initialement impliquée qui en bénéficient : usure du temps long d’aboutissement, découragement. Nécessité, pas facile à organiser, d’avoir une organisation collective permettant de définir des choses liées au bâtiment et à la vie dans celui-ci, en particulier pour les espaces communs ou « partagés ». Une condition incontournable, au-delà du seul bâtiment, c’est d’arriver à définir ensemble ce que l’on met dans le projet collectif : jusqu’où l’on va dans le projet collectif ? Qu’est-ce que l’on a envie de vivre en commun ? Page 205 Bien définir au départ du projet une organisation collective entre les familles agrégées au projet. Il faut aussi avoir une « méthode » de prise de décision adaptée. Définir une méthode de prise de décision collective. SI l’on pousse la logique du projet « collectif », une question difficile à aborder est celle de la « mutualisation des moyens » qui implique de prendre en compte la disparité des revenus des familles : la part d’investissement des familles les plus aisées par rapport à celle qui le sont moins, dans le projet. Dans ce cas la définition de la notion de « revenus » doit être la plus claire possible : le capital « réel », l’argent « théorique » que l’on peut mobiliser, les héritages « affectifs » qui ont une valeur de capital, … Opter plutôt pour le « consensus » que pour la « majorité » : définir ensemble un « terrain d’entente ». Le vote à la majorité est un recours si l’on n’arrive pas à ce consensus. Les « règles » peuvent être considérablement changées ! La solidarité implique la prise en compte de la situation des familles en difficulté fondée sur une transparence de chacune des familles sur leurs revenus, leur capital, etc. Le débat nécessaire pour révéler cette transparence, n’est pas toujours souhaité et même lorsqu’il l’est, pas facile à réaliser. Le projet « collectif » se construit aussi sur des « concessions » C’est toujours difficile de trouver le foncier. Pour ce projet, cela a duré cinq ans ! Page 206 Préférer une vote au nombre de voix par « famille » plutôt que par personne « adulte » car cela oblige aussi à un consensus préalable au sein de chaque famille. Il faut donc définir des « règles » de fonctionnement, de prise de décision qui « tendent » vers un processus démocratique, ce qui est très différents des règles au « millièmes » utilisées dans la cadre des copropriétés. Il est préférable de disposer du foncier le plus tôt possible, voire dès le départ. Il faudrait associer les collectivités à la maîtrise du foncier et associer des opérateurs qui « accompagnent » les projets par leur savoir, leur savoir-faire Un projet de cette nature peut être lancé sur la base d’un « appel à projet » destiné à retenir l’intérêt de plusieurs familles. Au départ de ce type de projets, il n’y a pas d’expérience, pas de savoirfaire, pas « d’intelligence ». Cela se génère au fur et à mesure du développement du projet : l’accès à un « savoir-faire immobilier ». Le manque de savoir-faire, ou d’accompagnement du projet sous forme d’AMO (Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage), est très pénalisant. La difficulté de ce type de projet est aussi dans le fait qu’il faudrait pouvoir toucher des gens qui ont moins de faculté à autogérer le projet et pas seulement des gens qui peuvent s’en sortir seuls (plus aisés ou dotés d’un savoir-faire). Ces projets génèrent de l’intelligence et de l’ambition collective, mais aussi du savoirfaire en matière de conduite de projets immobilier. Ces projets permettent aussi de « penser et faire la ville autrement » : l’entretien collectif du bâti, la gestion des espaces partagés en copropriété, le rapport à la rue, l’hyperproximité,… Il conviendrait d’aider à l’accès sans faire de cadeaux fonciers : par exemple définir un coût de foncier « intermédiaire » dans les ZAC, au sein d’un équilibre « global » d’une opération immobilière. La question de la spéculation pose problème aux élus Les élus se focalisent sur l’occupant et pas assez sur ce qui se passe autour – le rapport aux autres, les bénéfices « secondaires », par exemple - alors que cela est un « marqueur » social, urbain, architectural. Page 207 La garantie d’emprunt auprès des banques, avec l’aval des collectivités peut constituer un levier. La solution du bail emphytéotique mérite aussi d’être étudiée. D’autres difficultés sont de nature « juridico-administrative » : accès à des subventions possibles selon le statut juridique du groupe constitué. La question de l’obtention d’une garantie de financement, pour des groupes de familles peu aisées est aussi une difficulté. L’accompagnement de ce type de projet par les architectes est « épuisant ». Il faudrait en amont une mission de programmation, soit à la fois une mission d’accompagnement auprès des familles et auprès des architectes. L’auto construction reste très compliquée en terme d’assurance, notamment pour les projets collectifs. Cela impacte notamment les problèmes de responsabilité de la maîtrise d’ouvrage qui est peu favorable à cette solution de l’auto construction Page 208 Il faudrait mieux former les architectes pour ce type de projets mais aussi former des maîtres d’ouvrage et des entreprises spécialisées (accompagnement de l’autofinition, ou finition « à la carte, par exemple). Il faudrait aussi former les maîtres d’ouvrage pour qu’ils puissent assumer ce type de responsabilités. 4 – GROUPE DES ACTEURS PROFESSIONNELS Nom et statut : Patrick Bouchain, architecte et scénographe, Paris (75) Projets : « Les Bogues du Blat » à Beaumont (Ardèche), « La Belle de mai » à Marseille, « L’Atelier électrique » à Tourcoing, « La maison de Sophie » à Boulogne-sur-Mer Transcription de l’intervention réalisée par : Mathilde Chamodot et Basile Cloquet, 28 octobre 2010 Autres références : Colloque-atelier « Projets de campagnes - Habiter aujourd’hui et demain l’espace rural », Jaujac, 28 octobre 2010 Problématique et contexte Comment loger quelqu’un qui ne peut pas accéder au logement dit privé et qui va donc devoir passer par un logement aidé ? Projet Belle de mai à Marseille (grand « squat ») : « Notre Atelier commun » : l’occupation du site ne suffit pas à assurer la durabilité du projet, nécessité d’assurer une relation contractuelle avec les autorités municipales. Atelier électrique : De grandes opérations d’aménagement amènent à raser un quartier ouvrier et à en expulser les habitants actuels, propriétaires de logements qui n’ont plus beaucoup de valeur et sont complexes à entretenir. Aujourd’hui âgée, cette population ouvrière est attachée à ces logements entretenus et Centres d’intérêt Logement social alternatif au logement social classique. Apport-travail (autoconstruction, autoréhabilitation). Auto-production de son cadre de vie. Blocages, difficultés Excès de réglementation Défaillance des organismes de logement social, défaillance dans la chaîne qui permet de passer commande de logement social. Le logement social a été détruit par le standard, le modèle. Un élu ne peut pas résoudre des problèmes comme la pauvreté, le chômage, les mauvaises conditions de vie, avec l’outillage à sa disposition. Page 209 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Belle de mai : - se constituer en société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), pour pouvoir recevoir de la ville le bâtiment par bail emphytéotique - être auto-producteur d’un morceau de ville (pas que de l’habitat, mais aussi le lieu de travail, de fonctions comme une crèche, etc.) Atelier électrique et Maison de Sophie : auto-réhabilitation et remise aux normes avec les gens qui habitent les logements, apport travail pour compenser l’apport argent manquant Bogues du Blat : - Passer à l’acte, faire et juger pour faire acte de jurisprudence dans un règlement, - Former une petite unité démocratique dans laquelle les gens sont impliqués dans la vie de la améliorés au cours du temps. communauté, qui permet d’observer la faiblesse, la défaillance d’un membre et de le soutenir Maison de Sophie : Des maisons d’un quartier populaire menacées de destruction dans le cadre de l’ANRU. La population expulsée n’a pas la capacité de payer un loyer ailleurs. - Constituer une SCIAPP par un office HLM. La population visée n’ayant pas la capacité financière de gérer une copropriété, la part donnée à l’actionnaire serait une part « d’appropriation », et non une part « de propriété » (le but n’est pas de devenir propriétaire mais de s’approprier le lieu que l’on habite, avec le droit d’en changer) Bogues du Blat : - On ne parle pas assez des problèmes de logement en milieu rural - Constat d’un mouvement de gens pauvres vers la campagne (terrain moins cher, mythe d’une vie plus agréable). Souvent que le coût des trajets a été sous-estimé, la qualité de vie n’est pas aussi bonne qu’espéré. - La culture des citadins qui s’installent à la campagne amène une architecture « de périphérie de ville » - Lorsque aucun organisme social ne souhaite se lancer, faire à sa place « par défaillance » - Attribuer les logements non par ordre alphabétique ou niveau de revenu, mais par intérêt, par projet (travail de constitution de groupe) - Apport travail (ayant une valeur-argent) avec une part d’autoconstruction : charpente et cellule d’habitat de base avec un confort minimum construite par des professionnels, finitions et agrandissements réalisés par les habitants accompagnés par la collectivité - Évolutivité : cellule d’habitat de base extensible dans l’enceinte de l’enveloppe réalisée dès le départ sur 3 niveaux (permet de ne pas déménager au moment d’un changement de situation familiale) - Récupération de la plus-value apportée avec la construction, l’entretien ou l’amélioration du logement par l’habitant au moment de son départ (améliorerait la rotation dans le logement social) - Réformer l’appel d’offre (pour qu’un entrepreneur local puisse être sollicité, et éventuellement participer à la conception) Page 210 Nom et statut : Nicolas Dubus, architecte, agence Equilibre, Montaud (38) Projet : Maison personnelle à Montaud (38) / projet pour les SDF / Projet initial avec VQS – Les APAC Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 12 janvier 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt Blocages, difficultés Développement durable Habitat « pas cher » 1 – Sur le projet de maison personnelle Qualité environnementale Faire « le plus grand » pour « le moins cher » Première difficulté : trouver le terrain Projet d’habitat pour les Sans abri à Grenoble Pré conception d’un projet pour une association d’auto promotion / auto construction Rationaliser le parti architectural et constructif des projets Développer une démarche collaborative avec les entreprises en amont pour valoriser leur savoir-faire Intégrer l’auto finition dans le processus de réalisation d’un projet « évolutif » Trouver le juste équilibre entre le coût du foncier et la gestion des transports (distance entre habitat et travail) Faire accepter un projet « original » à la commune (permis de construire) Règles très restrictives du POS Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Adapter le projet aux « moyens disponibles » pour garantir une économie Penser le projet avec des « solutions radicales » : faire des économies de toutes parts Adapter le projet au terrain (pente) pour réduire les coûts de terrassement, de fondations, de vrd Concevoir un projet « simple » : plan « rectangle », plain pied ou grand plateau d’étage. Compacité maximale Limiter le nombre d’intervenants pour optimiser le chantier et les frais fixes de chantier Rationaliser les matériaux utilisés : privilégier un seul matériau pour la structure, ici le bois. Page 211 Réduire au maximum le nombre d’entreprises intervenantes et favoriser un meilleur amortissement de leurs frais Eviter l’interdépendance entre les intervenants Récupération et détournement de la fonction de systèmes industrialisés (étagères pour faire des garde-corps, cloisons et rangements) Travailler en amont avec le constructeur pour minimiser les coûts de chantier : préfabrication Conception de structure « tramée » : répétition de portiques en bois identiques, assemblages rapides (réduction du temps d’exécution) Peu de transformation des matériaux « sortis d’usine » Utiliser des produits « standardisés » : menuiseries Limiter l’emploi d’équipements de chantier lourd et coûteux : petite grue Intégrer une part d’auto construction sur des ouvrages faciles à réaliser Prévoir un échelonnement des travaux dans le temps : auto finition « évolutive » dans le temps et en fonction des moyens Page 212 2 – Sur projet pour SDF (Collectif d’associations sur Grenoble) Manque de soutien « politique » en raison du bilan économique du projet proposé, comparé à du logement social « courant », malgré un cahier des charges défini par un collectif d’associations qui a été rempli Beaucoup de temps passé et d’énergie dépensée et finalement sans résultat ; rentabilité difficile de ce type de projet pour une agence d’architecte. 3 – Sur projet avec VQS – Les APAC Peu d’emprise sur la question du foncier. Accès groupé au foncier en « négociant » avec une commune Question difficile de l’amorce du financement pour rémunérer les études de maître d’œuvre. Difficulté à passer un « contrat » avec la maîtrise d’ouvrage Bail de type emphytéotique Difficulté à établir un cadre clair de « responsabilité mutuelle » entre la maîtrise d’œuvre et la maîtrise d’ouvrage Limites entre « bénévolat » et exercice professionnel : mission professionnelle non reconnue et donc peu « viable » Page 213 Idée d’intégrer l’auto construction « encadrée » avec mutualisation des moyens Construire plus dense sur moins de surface Nom et statut : Martin Pointet, entreprise Caracol, Grenoble (38) Projet : Habitations individuelles / réhabilitations / chantiers-formation Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 19 janvier 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt Blocages, difficultés Développement durable Habitat groupé Eco-habitat Construction en matériaux naturels Habitat sain Construction en terre Coût élevé du foncier Accompagnement de l’auto construction Chèreté de la construction Formation sur chantier Recherche et développement pour de l’innovation sur les matériaux et les techniques Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles La séparation des « missions » du projet, maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et constructeur impacte sur les coûts de réalisation des ouvrages Relier la conception des projets aux cultures constructives des entreprises Les « clients » viennent avec des idées ou des projets qui ne correspondent pas à leurs moyens Travailler avec les clients dès le départ sur plusieurs scénarios de conception du projet et en fonction des budgets disponibles : trouver le juste compromis Caracol regroupe deux structures, architecture et construction, soit conception et réalisation. Cela permet notamment une meilleure maîtrise des systèmes constructifs sur les chantiers et contribue à abaisser les coûts Le travail sur les détails du projet est primordial pour bien préciser les modes d’exécution et pour maîtriser les coûts Actuellement les techniques de construction en terre, compte tenu de l’exiguïté du marché, sont chères Page 214 Développer la recherche-innovation sur les matériaux et les modes de mise en œuvre pour abaisser les coûts Le logement individuel sur le rapport entre le foncier et le construit est cher Une recherche innovation et expérimentation est actuellement développée sur les « bétons d’argile » : la terre coulée, banchée. On peut ainsi abaisser le coût du m2 de pisé, de l’ordre de 400 €/m2, à 100 €/m2 avec le béton d’argile coulé, pour des éléments porteurs Les ouvrages au label BBC sont coûteux Il faudrait pouvoir davantage densifier. Développer les projets d’habitat groupé ou pour le moins des projets mixtes en partie groupé et individuels Concevoir avec une volumétrie simple et des espaces de taille raisonnable Utiliser des matériaux et techniques bien maîtrisées Pour l’isolation on utilise la ouate de cellulose insufflée, isolant naturel qui est actuellement le meilleur marché L’absence de maîtrise de l’économie globale du projet pour sa conception et sa réalisation grève énormément les coûts Le travail en amont avec les entreprises spécialisées, pour les techniques que l’on ne maîtrise pas suffisamment, est indispensable pour une maîtrise des coûts : il faut anticiper le plus possible sur les situations de chantier Intégrer une part d’auto construction si c’est possible avec le client et aussi une bonne part d’auto finition Page 215 Le transport des matériaux impacte aussi le coût des opérations Le coût des énergies grises de production est aujourd’hui trop important. Au prisme de l’analyse du cycle de vie les matériaux conventionnels tels que ciment, chaux, plâtre, béton, etc. ont un bilan négatif Les économies « à court terme » ne sont pas les plus efficaces Travailler avec des maîtres d’ouvrage qui maîtrisent l’économie du projet ou qui s’adjoignent les compétences d’un économiste de la construction Le travail sur les « coupes » du projet est très important pour régler tous les détails d’exécution et maîtriser les coûts. Il faut multiplier ces coupes en amont du chantier Essayer de construire avec les matériaux dont on dispose sur place (la terre, le bois local ou régional par exemple) ou dans des structures de vente et distribution proches du chantier Le coût de la main d’œuvre, sur les petites opérations « artisanales » est élevé. La construction en terre présente l’avantage d’un coût très bas en énergies grise étant prise sur place. La multiplication des intervenants sur un chantier qui de surcroît n’ont pas une culture de travail partagée, impacte beaucoup le coût de construction En outre on peut exploiter d’autres avantages de ce matériau comme la régulation hygrothermique et l’inertie (masse), qui participent du confort et de la réduction de la consommation énergétique Le matériau terre est entièrement réversible et recyclable. C’est le matériau qui a le plus faible impact sur l’environnement La construction écologique rétablit les logiques à plus long terme : on réfléchit à 15 ans au moins Page 216 Innover, expérimenter est coûteux pour une entreprise La réglementation et le contrôle technique sont un gros handicap, tout comme les assurances Il y a encore un réel blocage culturel et politique pour faire évoluer la réglementation en faveur du matériau terre Les normes actuelles font essentiellement référence au béton, à l’acier et autres matériaux conventionnels. C’est notamment un gros handicap pour les ouvrages publics. Les négociations avec les bureaux de contrôle sont une perte d’énergie et de temps et donc d’argent. De plus, les compromis techniques validés sont parfois non satisfaisants et grèvent les coûts Il faut réaliser des opérations de plus grande taille que les seules maisons individuelles : rentabiliser le foncier et les coûts de main d’œuvre par un degré de mécanisation. Possibilité de répliquer des systèmes constructifs bien maîtrisés. Question de l’économie d’échelle Il est préférable de travailler en « réseau » de qualifications, de compétences, avec des artisans que l’on connaît et dont on apprécie la qualité du travail ». La bonne coordination entre les intervenants, permet d’abaisser les coûts Les artisans sont peu qualifiés sur la construction en terre et le public peu informé des possibilités de ce matériau Il est préférable de se rapprocher d’une logique « tous corps d’état », d’assumer plusieurs lots. Cela on le fait notamment sur des projets de rénovation et réhabilitation du bâti ancien La mission d’architecte est insuffisamment valorisée en France pour des projets d’habitat et la population ne reconnaît pas assez l’intérêt de travailler avec un architecte qui, trop souvent, dans l’esprit général, « coûte cher ». La double structure conception / réalisation permet des échanges permanents entre maîtrise d’œuvre et constructeurs. Ce « travail ensemble » permanent contribue à une réelle réduction des coûts d’exécution. C’est un investissement pour l’avenir Page 217 Il faudrait éditer des règles professionnelles pour la construction en terre et autres techniques qui ne sont pas réglementées. Les discussions avec les bureaux d’études sont plus faciles et permettent de mieux négocier avec les bureaux de contrôle Il y a nécessité de développer une activité de formation des architectes, des artisans et de sensibilisation des particuliers. Cela permet aussi, en cas d’auto construction partielle de mieux garantir la qualité d’exécution Intégrer une part d’auto-construction reste délicat comme solution La question du temps consacré par l’auto constructeur à son chantier reste aussi cruciale selon son statut, ses disponibilités, ses capacités à bien planifier les tâches. Plutôt que d’intégrer l’autoconstructeur sur le chantier il est préférable de développer une assistance, une aide à l’autoconstruction, un accompagnement technique. Lancer le chantier avec le client auto constructeur et l’accompagner un temps suffisant. Pouvoir épauler de temps à autres Cela est plus efficace s’il s’agit d’une équipe d’auto-constructeurs : le client et des amis qui peuvent eux aussi apprendre pour un éventuel autre projet Page 218 Cette mission d’accompagnement doit être rémunérée sinon c’est impossible à développer pour mieux répondre aux attentes des classes populaires moyennes. Il faudrait pouvoir regrouper les trois missions de maître d’ouvrage, maître d’œuvre et constructeur, et travailler ensemble sur des projets de taille plus conséquente. Mais c’est un investissement qui est lourd Une culture de l’habitat groupé, collectif, doit être développée en France qui fasse reculer l’idéologie de l’habitat pavillonnaire individuel, trop coûteuse à plusieurs égards et notamment sur le bilan énergétique « global » Page 219 Nom et statut : Vincent Rigassi, architecte, Grenoble (38) Projet : Six logements sociaux BBC aux Terrasses (38) / Bâtiment industriel en paille dans le Jura Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 17 février 2011 Autres références : Un article dans la revue Architecture d’Aujourd’hui Problématique et contexte Développement durable Centres d’intérêt Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Construction écologique Remise en question du système et des logiques de production du bâtiment, en France La construction « non » écologique ou « conventionnelle » coûte plus cher que la construction écologique Construction économique Alternatives environnementales Travail humain mal valorisé Cycle de vie La question de l’internalisation ou non des coûts, de ce qui « coûte cher à la société » Inadaptation du système de taxation Construction « passive » Faire payer le transport des matériaux à son « vrai » coût : exemple entre un bois de Finlande et un bois de Chartreuse Coût sociétal « global » Filières locales et matériaux locaux Energies « grises » Innovation et professionnalisme Choix politique sur les taxes des carburants (environ 70% de taxes actuellement) Manque de qualifications Valorisation du travail, des savoirs et savoir-faire La non prise en compte des consommations d’énergie non renouvelable : le transport et ses infrastructures (routes), par exemple qui est un coût « sociétal », c'est-àdire en fait non réglé par les constructeurs Se donner les moyens des ambitions environnementales Valoriser le prix réel de la tonne de carbone Démarche collaborative entre les acteurs du projet Pénalisation du « travail » dès lors que les charges sociales sont prises uniquement sur la main d’œuvre. On pénalise l’énergie « humaine » et non l’énergie « grise » Page 220 Baisser les charges sociales sur la main d’œuvre. L’assiette de prélèvement des charges sociales devrait être faire sur les énergies non renouvelables et non sur l’énergie humaine. Exemple entre « pisé » et « béton » Les chantiers sont trop souvent réalisés par le la main d’œuvre « non » qualifiée : augmentation des coûts et baisse de qualité Valoriser le travail qualifié, les savoirs et les savoir-faire des artisans et des entreprises : travailler avec de « bons » maçons, de bons charpentiers L’industrie de la construction dévalorise le travail humain avec des technologies qui se réduisent à de l’assemblage : poser, visser. Travail non valorisant au plan humain, main d’œuvre interchangeable, etc. Augmenter la capacité d’investissement dans la qualité de construction pour réduire les consommations d’énergie et donc les charges locatives La capacité d’investissement des bailleurs sociaux n’est pas toujours suffisante pour garantir davantage de solvabilité aux clients locataires sur les charges. Valoriser une politique de subvention pour la construction « passive » Les subventions ne sont pas accordées équitablement selon les choix techniques de conception : exemple entre une chaufferie au bois, bien subventionnée et une conception « passive », non subventionnée. Logique industrielle ou logique « citoyenne » ? Mieux réglementer au profit de la société Politique de « promotion » des énergies renouvelables qui n’est pas vraiment une politique d‘optimisation de l’économie d’énergie visant à améliorer la performance énergétique Le système de production actuelle « profite » à l’industrie plus qu’à la société Développer une approche « holistique » sur l’ensemble des choix techniques et impliquer les maîtres d’ouvrage : sur l’énergie, le CO2, la main d’œuvre, les charges sociales Discuter les options techniques de chaque projet sur des données financières crédibles (mieux exploiter les bases de données sur les coûts énergie, matériaux, main d’œuvre, etc.) Les maîtres d’œuvre devraient préparer des dossiers de consultation très complets, détaillés, pour réduire les dérives d’exécution qui coûtent cher Page 221 Les dossiers de consultation d’entreprises sont trop souvent incomplets et laissent de côté le traitement des « détails ». Or c’est aussi sur cela que l’on peut optimiser les coûts. Il y a un gros manque de compétences professionnelles sur la construction BBC Former les compétences nécessaires pour le chantier (par exemple sur la question de l’étanchéité à l’air). Intégrer un « lot formation » si cela s’avère indispensable. Optimiser le dialogue entre maître d’œuvre et entreprise pour la validation mutuelle des choix techniques. Insuffisance de dialogue entre les acteurs des opérations : maître d’ouvrage, maître d’œuvre, entreprises Prendre du temps pour une bonne préparation et organisation des chantiers entre les acteurs. Bien penser le déroulement du chantier, éviter les changements « techniques » en cours de route Le droit actuel des marchés publics ne permet pas de privilégier les matériaux locaux (loi européenne sur la concurrence) : par exemple sur le bois de Chartreuse Préciser les données, les critères, « objectifs » et « communicables » entre les acteurs de l’opération : données « chiffrées » pour le calcul des investissements les plus rentables au regard des charges ? Energies grises, CO2, charges sociales, bilan « santé », choix techniques (chauffage, double flux, étanchéité à l’air) Les opérations ne sont pas assez organisées en amont quand on envisage d’utiliser des techniques et des matériaux peu courants. Cela impacte beaucoup les coûts Page 222 Anticiper par un dialogue entre les acteurs, sur les choix techniques et les matériaux utilisés, sur les éventuels problèmes que ces choix vont générer : travail amont avec la maîtrise d’ouvrage avec les organes du contrôle technique : créer un climat de confiance mutuelle entre les acteurs Nom et statut : Bruno Marielle, architecte, Saint-Aupre (38) Projet : Habitations individuelles Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, février 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt Développement durable Construction économique Eco-construction Filières locales et matériaux locaux Ressources locales Construction en bois Cadre réglementaire et normatif Simplicité de conception et d’exécution Collaboration entre les acteurs du projet Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Les architectes ne travaillent pas vraiment pour des « clients » qui veulent construire pas cher. Dans le domaine du logement, l’habitat groupé avec mise en commun de moyens (chaufferie p.e.) est certainement une solution mais cela nécessite une compétence spécifique pour un accompagnement, notamment au plan juridique. C’est difficile de concevoir une maison « pas chère », on ne sait pas vraiment faire pour répondre à des attentes du marché qui remettent difficilement en question des prestations « traditionnelles ». Le travail de conception avec une association de familles est très lourd à gérer pour un architecte Les architectes ne sont pas vraiment sur ce type de créneau, il n’y a qu’un marché « étroit » pour l’instant et peu de compétence « constructeur » dans ce domaine qui permettrait d’anticiper sur une « commande » Les matériaux « naturels », les solutions type double flux, les capteurs solaires, sont encore chers et encore peu accessibles pour des budgets restreints. Page 223 Faut-il concevoir le projet avec les parties intéressées ou concevoir un projet qui est ensuite « vendu » à des occupants qui vont y vivre ensemble, le gérer ensemble ? Cela suppose d’être aussi promoteur-maître d’ouvrage et donc de disposer d’une capacité d’investissement Aller vers la simplicité pour faire des économies. Concevoir « simple », en ossature bois, en formes compactes et ramassées, avec une sur isolation qui permet de se passer de chauffage ou de n’utiliser qu’un simple poêle à bois ou à granulés, optimiser les dispositifs « bioclimatiques » (apports solaires au sud par des vitrages « fixes » moins chers). Il y a donc un paradoxe entre les labels et l’accessibilité économique aux dispositions qu’ils imposent. Préférer en effet les vitrages fixes et des ouvrants « pleins » et isolés. Ou de grands panneaux vitrés fixes coulissants. Le chauffage, c’est cher ! Une maison bien isolée c’est finalement moins cher mais avec des isolants « bon marché » (laine de verre au dehors et laine de bois au-dedans) Il faudrait être plus ouvert et flexible quant aux solutions et choix techniques qui permettent de répondre à l’objectif du « facteur 4 » (réduction drastique de la consommation énergétique qui vise les 35 KWh / m2 / an à l’horizon 2020). Il peut y avoir tellement de solutions pour répondre à cet objectif ! Et tellement d’innovation possible ! Il y a un paradoxe à construire BBC, avec des matériaux et produits industriels « labellisés » qui constituent finalement un marché « juteux » dont profite cette industrie. Ce label coûte cher à la société ! ET cela, en plus ne garantit pas la qualité d’exécution pour laquelle les compétences font encore largement défaut ! Le coût de la main d’œuvre sur le bilan global de réalisation est considérable Le cadre réglementaire général, en France est très contraignant (DTU, par exemple). C’est aussi le cas avec les assurances (décennale, par exemple). Ainsi, les démarches innovantes sont bloquées, notamment celles qui permettraient de faire des économies Inventer des solutions pas chères, face aux solutions clés en main de l’industrie, c’est quasiment impossible. On ne sait plus faire que des cloisons en « placo » et pas autrement ! Page 224 Il faudrait donc pouvoir davantage compter sur l’auto construction mais encore faut-il que les qualifications existent et que l’on puisse dégager suffisamment de temps pour que le chantier ne soit pas trop long. Trouver des solutions « d’accompagnement » sous forme de formation, de conseils et pour des solutions constructives « simples »/ Développer les échanges, la coopération entre les opérateurs L’auto finition (cloisons, sols, peintures) est sans doute une bonne solution mais il faudrait pouvoir l’accompagner (artisans, entreprises) et que ce soit reconnu comme une mission professionnelle Il y a en fait beaucoup trop de contraintes exercées sur la production des projets, contraintes techniques, administratives, juridiques, etc. Essayer de s’en débrouiller demande un temps et une énergie considérables et les compromis qui en sortent sont rarement satisfaisants, pour le maître d’œuvre comme pour le maître d’ouvrage Beaucoup de problèmes pourraient être résolus avec davantage de dialogue, d’échange, de validation mutuelle des choix techniques, de coordination entre les acteurs professionnels Les conditions d’exécution des ouvrages sont elles aussi de plus en plus difficiles. Trop de fragmentation, d’intervenants qui ne se coordonnent pas entre eux créant des problèmes en cascade entre les lots. Il faudrait pouvoir travailler en plateforme collaborative de compétences sur la base d’expériences mutuelles confirmées. Mais cela n’est pratiquement pas possible car même les architectes n’ont pas toujours le droit de regard sur les entreprises attributaires des lots. Les entreprises emploient de la main d’œuvre sous qualifiée, le travail est gâché, fait et refait. Il y a un énorme gaspillage sur les chantiers, de matériaux, de composants, de temps (retard). Tout cela coûte fort cher ! La recherche d’une économie à court terme (choix des entreprises au « moins disant », matériaux « bon marché », prestations de moindre qualité) est le plus souvent la pire des choses et le résultat complètement opposé ! La question des prix des matériaux est aussi un gros problème car souvent, les prix sont faussés. Il n’y a pas assez de contrôle sur cela. Page 225 Mais aussi en étant plus regardant et exigeant sur la qualification, sur la professionnalisation des acteurs Il faudrait pouvoir mieux responsabiliser les artisans, en amont en discutant ensemble les choix techniques et en essayant de mieux valoriser leurs savoir-faire. Se donner ensemble un objectif qualité ; Mais cela est très difficile Une des solutions serait, peut être, d’être à la fois client, architecte et entreprise : produire un projet puis le vendre. Etre promoteur d’autres « idées », d’autres types de projets qui pourraient séduire une clientèle sur leur aspect expérimentation et innovation. Nom et statut : Claude Salerno, architecte, Grenoble (38) Projet : Habitations individuelles / Crèche à Saint Geoirs / Réhabilitations Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, février 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt Développement durable Construction économique Qualité environnementale Habitat groupé Cadre réglementaire et normatif Matériaux naturels : pisé Accès au foncier Architecture écologique Coût élevé de la construction Economie d’énergie Relations entre les acteurs du projet Simplicité de conception Evolutivité Auto-construction Blocages, difficultés L’habitat groupé, c’est une autre philosophie de vie fondée sur la solidarité, le partage. Cela demande une réelle remise en question de la vision individualiste de l’habitat (la « villa » et son jardin) On ne peut pas aujourd’hui proposer ou vendre ce type d’habitat « sur plan ». Cela ne fonctionne pas pour le moment car il n’y a pas d’investisseurs qui y croient suffisamment. Par contre, la vente sur opération réalisée, cela pourrait marcher La relation entre architecte et maître d’ouvrage, en phase de programmation du projet n’est pas toujours aisée : projet utopique, « surdimensionné » qu’il faut rendre « faisable » L’éco-construction est un choix mais beaucoup plus cher. Tous les clients sont-ils prêts à l’accepter ? Page 226 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Il y a peut un marché pour ce type de projet qui pourraient être conçu par des architectes et vendus sur plan. Mais il faudrait travailler de concert avec un investisseur et retenir éventuellement l’intérêt des communes sur une emprise foncière urbaine qui leur appartient Concevoir des projets pour lesquels le rapport entre le programme et le budget est plus cohérent. Prévoir « l’évolutivité » : phasage dans le temps en fonction de l’évolution des besoins et des moyens. Intégrer l’auto construction On peut proposer une alternative de projet avec une version conventionnelle et une autre version en ossature bois et en intégrant aussi l’évolutivité du projet avec une part d’auto construction La notion de « gains » est encore trop souvent envisagée a court terme Les maîtres d’ouvrage, les promoteurs ne sont pas très enclin à développer des propositions innovantes. Il y a beaucoup de réticences La conception elle-même est une pierre d’achoppement quand les attentes et les exigences sont trop élevées, quand le projet est trop complexe La conception est l’une des clés les plus importantes de l’économie. Développer un argumentaire qui montre aussi les gains plus substantiels à moyen et plus long terme comme le bilan carbone, par exemple, la performance sur l’ensemble du cycle de vie, le gain énergétique global, la réduction des coûts à l’usage et à l’entretien Là aussi, développer un argumentaire qui mette en confiance le maître d’ouvrage, petit à petit, établir une relation de confiance. Mais cela demande du temps, de l’énergie pour convaincre Concevoir des projets avec des volumes plus simples et évolutifs. Concevoir des systèmes de structure « tramés » avec des possibilités d’extension par ajout de trames. Ce type de conception permet de faire de réelles économies Penser aussi des solutions de construction simples, accessibles au plan techniques, aisément appropriables si l’on envisage d’intégrer l’auto construction : carcasse en ossature bois à finir avec pièces de petites dimensions, par exemple La multiplication des intervenants sur un même chantier et sur des chantiers successifs grève obligatoirement les coûts Page 227 Si l’on travaille avec une entreprise prévoir des systèmes constructifs rapides à monter pour abaisser les coûts de main d’œuvre Le « gain », est très lié à la conception de solutions « faciles à réaliser » par les entreprises comme par les auto constructeurs. Bien étudier les logiques constructives pour garantir une économie. Le manque de professionnalisme est à l’origine de l’augmentation des coûts Travailler dans le domaine du logement social n’est pas facile, surtout avec les bailleurs sociaux courants car il faut avoir des références (trois ans au moins) La question du foncier est l’un des gros problèmes, aujourd’hui, notamment pour des opérations de petites à moyenne taille. Essayer de fidéliser des artisans, des entreprises sur des techniques et des systèmes de construction qui sont bien compris et bien intégrés par la répétition des chantiers. Cela permet aussi d’établir une relation de confiance pour ensuite s’engager vers d’autres expérimentations et innovations. Essayer de s’arranger pour être « gagnant / gagnant » mutuellement sur des choix techniques validés ensemble et sur le chantier Accompagner les artisans et les entreprises lorsque l’on tente de nouvelles propositions : effort de « pédagogie ». De même avec l’auto constructeur. C’est le principe du « chantier école », du chantier formation Bien maîtriser les données techniques et économiques pour discuter d’égal à égal avec les artisans et les entreprises, pour pouvoir discuter le « juste prix ». Sur la base de solutions simple et parfaitement maîtrisables. Page 228 Plus l’on s’y connaît au niveau constructif, plus l’interface avec l’entreprise est facile. La formation des architectes, dans les écoles doit mieux intégrer cette dimension de la maîtrise de la construction L’incidence du foncier peut être en effet réduite avec des opérations du type habitat groupé ou habitat intermédiaire. Il est clair aujourd’hui, vue le coût du foncier, qu’il faut densifier. On peut trouver des solutions pour répondre aux attentes des habitants de disposer d’un petit jardin, d’un petit espace extérieur qui soit suffisamment intime. Cela relève encore de la conception (logements à patio par exemple) Page 229 Nom et statut : Laure Désiré, architecte, Crolles (38) (reprise d’un projet de Franck Béhoteguy et Marc Naudin) Projet : 28 logements à Crolles (38), VQS - Les APAC (villages et quartiers solidaires – Les autopromoteurs et autoconstructeurs) Entretien réalisé par : Manuel Henry, 9 mars 2011 Autre contact relatif au projet : M. Frédéric Saboureault (VQS – Les APAC) Problématique et contexte Habitat social Familles à bas revenus Habitat groupé Logements BBC Centres d’intérêt Blocages, difficultés Faciliter l’accès à l’habitat des familles à faibles revenus Phase d’esquisse de projet réalisée très vite pour présentation en Mairie Terrain mis à la disposition du projet par la commune de Crolles Démarches participatives : - autopromotion - auto-construction - auto-finition Concertation a du être engagée avec les habitants du voisinage (zone pavillonnaire) pour acceptation du projet Le terrain peut devenir propriété des habitants au terme de 50 ans mais dans ce laps de temps, la commune peut le récupérer Maîtrise d’oeuvre manquant d’expérience pour ce type de projet. Pas de méthodologie adaptée à ce type de projet, pas de cahier des charges précis sur les objectifs Autopromotion : la maîtrise d’ouvrage s’est constituée en SCIC HLM Société coopérative d’intérêt collectif d’habitation à loyer modéré Maîtrise d’ouvrage manquant d’expérience pour ce type de projet et pour la médiation avec les familles Manque de clarté dans le rôle mutuel de la maîtrise d’œuvre et de la maîtrise d’ouvrage : recherche autonome pour les matériaux et techniques de structure en lien avec des Page 230 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Une part importante d’auto construction a été envisagée pour abaisser les coûts d’exécution Option pour l’auto finition : papiers peints, peintures, parquets L’accompagnement des familles par des artisans a été envisagé, mais limité en temps. industriels et entreprises, remise en question des choix d’architecte Lenteur des procédures administratives pour dépôt du permis de construire. Dépôt du permis sur base esquisse et non APD. Délais rallongés pour obtention du permis de construire (problèmes d’adaptation au terrain et de voirie) Longues discussions sur les coûts de construction entre architecte et maîtrise d’ouvrage Difficultés avec le bureau de contrôle pour la mise aux normes du projet (handicap, incendie, sismique …). Pression des exigences « BBC » et du contrôle de qualité Blocage du bureau de contrôle sur la perspective de réalisation an auto construction Pas de contrat en bonne et due forme passé entre les architectes et la maîtrise d’ouvrage : difficultés juridiques avec l’Ordre des architectes, médiation pour un contrat d’honoraires In fine, participation limités des familles sur les grandes options du projet Procédure en cours de cession (revente) du projet à un bailleur social (suite à demande de la commune) Page 231 Nom et statut : Thomas Braive, architecte, avec Anne Foulon, Grenoble (38) Projet : pas de projet spécifique Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 9 mars 2011 Autres références : un mémoire de fin d’études HQE sur l’habitat groupé (enquêtes), 2008 Problématique et contexte Centres d’intérêt Développement durable Ecologie Qualité environnementale Densité Coût du foncier Convivialité Coût de la construction Equité Réglementation et normes Volet « social » de la question de la qualité environnementale de « vie » Blocages, difficultés Financement du projet à garantir dès le départ. Coût du foncier inabordable pour les plus défavorisés Risque d’épuisement dans la recherche du foncier s’il n’est pas acquis au préalable Coopératives Aide aux défavorisés, militantisme Aide, accompagnement à la maîtrise d’ouvrage (Membre fondateur des HabILeS) Habitat groupé et habitat individuel de type expérimental Récupération et recyclage Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Bien définir le groupe des acquéreurs au préalable, disposer d’un terrain, préciser les objectifs en terme de budget pour le projet. Débloquer le foncier en échange avec la collectivité : vente à prix « plancher » ou terrain en location sur longue durée Question du « portage financier » du projet car les accédants pour ce type de projet n’ont pas beaucoup de moyens Accompagner le groupe pour une médiation avec la commune ou le propriétaire du terrain afin d’engager le projet sur la garantie d’acquisition du foncier. Manque de structuration du groupe d’accédants constitué : risque de dissolution (difficulté du fonctionnement « collectif », mésententes sur les choix, conflits, etc.). Inertie du groupe Nécessité de contractualiser la relation entre maîtrise d’œuvre et maîtrise d’ouvrage (groupe d’accédants) tout en restant « flexible » (évolution possible du contrat initial) Approche « utopique » du projet, programme qui n’est pas clairement défini, insuffisamment « cadré » Page 232 Clarifier les idées sur le projet envisagé au sein du groupe d’acquéreurs, le plus tôt possible Collaboration entre les acteurs des projets : maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, bureaux d’études, entreprises et artisans Maîtrise d’ouvrage non professionnelle et « à plusieurs têtes » : surcharge de travail pour le maître d’oeuvre Manque de formation des architectes pour conduire ce type de projets : être à la fois médiateur, animateur, programmiste. Ou travailler en équipe dotée d’un plus large spectre de compétences L’habitat groupé n’est pas une somme d’habitat individuel ! Fonder le projet sur un partage de « valeurs communes » entre les accédants. Définir une charte de projet « collectif » Créer un climat de coopération avec le groupe, de dialogue : cela exige à la fois des dispositions « humaines » et une compétence de médiation, une capacité à anticiper sur les conflits au sein du groupe Etre clair dès le départ sur le financement de la mission d’accompagnement de la maîtrise d’ouvrage Constituer un groupe de compétences « vertueux » ayant l’habitude de travailler ensemble en confiance mutuelle : groupe de maîtrise d’ouvrage, maître d’oeuvre, ingénieurs et bureau de contrôle : créer les conditions d’un projet « collectif » Le respect des « normes » établies, des règlements de la construction (thermique, acoustique, sismique, etc.) Envisager l’auto construction pour économiser sur la main d’œuvre mais risque d’une qualité d’exécution non professionnelle La réglementation sur les édifices « collectifs » est beaucoup plus draconienne que sur l’individuel et impose un bureau de contrôle L’auto-construction est plus intéressante pour les « inactifs » (chômeurs), moins pour les « actifs » qui doivent dégager du temps Difficulté à être « innovant » du fait de la réglementation car c’est souvent considéré comme une « prise de risque ». Et la juste « mesure des risques » est difficile à évaluer (pression des assurances) L’auto-finition est plus adaptée en milieu « urbain » : logements sur plateau libre à auto finir (cloisons, sols, peintures, …) Page 233 Conventionner les échanges entre groupe de famille et collectivité : passer un « contrat » avec la commune Faire évoluer le système « d’attribution » du logement social : plus de cohérence, de souplesse et d’équité Mettre en place un dispositif de « comaîtrise d’ouvrage » entre le groupe d’accédants et un bailleur social Accompagner l’auto construction par de l’encadrement de compétences professionnelle (artisans) ou par de la formation pour une meilleure qualité d’exécution mais aussi pour susciter des vocations dans les métiers de bâtiment. Promouvoir le montage d’opérations en bail location-acquisition Page 234 Nom et statut : Sarah VIRICEL, architecte, agence Tekhnê, Grenoble (38) Projet : La Salière, 5 logements groupés, Grenoble (38) Entretien réalisé par : Virginie Granger et Manuel Henry, 14 mars 2011 Autres référence : un article dans la revue « Ecologik » , « Villes en transition ; nouvelles formes d’habitat », n° 19 de février-mars 2011 Problématique et contexte Centres d’intérêt Développement durable : Dimension humaine, sociale, solidaire Dimension « environnementale » bâtiments BBC, à énergie positive Militantisme Habitat groupé Blocages, difficultés Type d’opération économiquement pas viable pour une agence d’architecture : en terme de rentabilité financière, de reproductibilité Travailler « avec les gens » Imaginer des logements « sur mesure » qui sortent de l’ordinaire de la production courante Très consommateur de temps et d’énergie Réflexion globale sur l’économie du projet « L’accompagnement » des familles nécessite des compétences plurielles pour lesquelles l’architecte n’est pas formé ou expérimenté : médiateur, gestion, notaire, avocat, économiste Il est possible d’obtenir des « subventions » sur les aspects économie d’énergie et équipements alternatifs (isolation, capteurs solaires, chaudière bois, … systèmes d’énergie « mutualisés » : ADEME, ANE Possibilité d’un crédit d’impôt sur 7 ans pour des bâtiments BBC Risque de difficultés « relationnelles » avec les familles durant l’évolution du projet : abandon Le coût du foncier Page 235 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Etablissement d’un contrat d’architecte en bonne et due forme Mise en place d’une « charte » de fonctionnement pour « cadrer » les objectifs « partagés » du projet : mode de vie « collectif », équipements et espaces partagés, etc. Bien définir les « règles du jeu », un cadre structurant, éviter le « flou » Définir des outils de « conception » plus spécifiquement adaptés à ce type de projets Les réserves foncières peuvent être mise à disposition pour des projets « innovants » et le foncier cédé à plus bas prix Adosser ce type de projet à une coopérative d’habitat social Nom et statut : Pierre Levy, architecte (Agence Detry-Levy), et Julien Fontaine, collaborateur (initiateur du groupe « A part »), Lyon (69) Projets : « Le Village vertical », Villeurbanne (Rhône) Transcription de l’intervention réalisée par : Virginie Granger et Manuel Henry, 28 juin 2011 Autres références : Problématique et contexte Accès au logement des familles modestes. Multiplicité des intervenants dans le projet Juste place de la maîtrise d’œuvre dans la production du projet vis-à-vis des autres acteurs Défaillance des politiques d’habitat Cadre réglementaire et normatif Insuffisante prise de risques des bailleurs sociaux Centres d’intérêt Habitat groupé, participatif, coopératif, autogéré. Autopromotion Démarche collaborative entre les acteurs du projet Accompagnement des projets Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Le projet du « Village vertical » implique plusieurs acteurs : L’agence d’architectes Detry-Lévy ; Le bureau d’architecture Arborescences ; Le Bureau d’études ACER (fluides et économie du projet) ; Le Bureau d’études CIMER, pour la structure ; Un bureau d’études acoustique ; La coopérative Rhône Saône Habitat comme maître d’ouvrage ; Un groupe d’habitants : 14 familles. Le projet, malgré le nombre important d’acteurs impliqués, intègre des compétences techniques qui jouent aussi en faveur d’un bon déroulement de l’opération. Cette multiplication d’acteurs complexifie le projet et peut constituer un frein Page 236 L’existence de compétences, dans les groupes de familles concernées par les projets peut contribuer à une plus forte implication et un meilleur « portage ». C’est en effet plus difficile quand aucune personne n’a une culture de ce type d’opération. Le projet s’est déroulé sur un « temps long », déjà 4 ans de parcours commun avec les familles rencontrées en 2007. La question du « contrat » d’honoraires, passé avec les architectes, notamment pour la phase d’étude de faisabilité et de programmation, peut constituer un frein si cet aspect n’est pas clairement défini dès le départ : limites de l’acte « gratuit » militant. La « concertation » avec le groupe de familles nécessite beaucoup de « rigueur ». Cette concertation fait l’objet de débats assez longs et conséquents sur la nature des choix de conception et techniques. La prise en compte des souhaits de « chacun » tend à complexifier les projets Beaucoup de projets de ce type n’arrivent pas à leur terme (forte « mortalité » du fait de l’abandon des familles (temps trop long) Il est préférable de passer un « contrat » dès le départ entre les parties impliquées (architectes et groupe d’habitants notamment). Cela constitue un « engagement » réciproque qui est aussi un meilleur gage de réussite. Les modalités de participation du groupe de famille doivent être clairement précisées : définition d’une « charte » de participation qui précise le cadre et les limites d’intervention des familles (question du suivi de chantier p.e.). Pour « caler » les projets plus rapidement il est préférable que les architectes gardent la main complète sur la maîtrise d’œuvre, sans ingérence durant le processus, au-delà des consensus issus de la concertation : choix techniques définitifs. Il faut veiller à ne pas se laisser déborder par le groupe de familles. . Il y a un moment d’écoute puis il faut prendre les décisions et c’est l’architecte qui doit garder la main et qui, finalement « propose » Ainsi, la question de la mise en place d’un climat de « confiance » entre le groupe et le matîre d’œuvre est essentielle pour aboutir le projet. Les projets habitat groupé devraient être mieux intégrés aux politiques d’habitat des collectivités, en lien avec un maître d’ouvrage (professionnel expérimenté), sur la base d’une consultation de maîtres d’œuvre. Le foncier devrait être mieux distribué par les collectivités qui devraient prévoir ou faciliter l’émergence de ce type d’opérations. Page 237 Le montage de ce type d’opération est handicapé par le manque d’implication des collectivités ou des organismes de maîtrise d’ouvrage : question du foncier, de la garantie d’emprunt, etc. Les budgets pour ce type de projets sont en général assez « serrés » et cela impacte directement sur la question de l’acquisition du foncier ainsi que sur les choix techniques du projet. Des maîtres d’ouvrage d’habitat social devraient davantage s’engager sur ce type d’opération. Par exemple sur l’achat du terrain ou encore sur le paiement des études aux architectes. Les collectivités, voire les maîtres d’ouvrage, pourraient prendre davantage le « risque » de la garantie financière selon des conditions appropriées clairement établies avec le groupe de familles. L’accès au terrain reste l’un des freins principaux avant les questions juridiques ou financières. Or, la garantie d’un « lieu » pour le projet est aussi un facteur d’investissement et de projection du groupe. Les collectivités devraient mieux comprendre et prendre en compte ces questions de la garantie du « lieu » du projet et du temps plus long pour le montage des opérations de manière à mieux accompagner et aider les groupes d’habitants. La reconnaissance d’un groupe sur un statut « d’autopromoteur », statut de maîtrise d’ouvrage spécifique et la durée du montage de l’opération du fait du long temps de concertation, de débat, constitue un frein pour les collectivités. Il paraît essentiel que, ce type de projet soit « accompagné » par des équipes (ou associations) compétentes pouvant aider à leur montage, à leur programmation initiale, au rapport avec un maître d’ouvrage (s’ils ne sont pas autopromoteurs), au rapport avec les collectivités pour l’obtention du foncier, au rapport avec les banques pour obtenir un prêt ou une garantie de financement. Tout cela demande beaucoup de temps et d’énergie, mais aussi beaucoup de rigueur et de compétences. Page 238 Les bailleurs sociaux ont tendance à demander que les groupes d’habitants s’autofinancent. Cela constitue une contradiction avec le souhait des collectivités qui veulent développer de l’habitat social et peuvent céder des terrains à caractère social. L’obtention d’un prêt « garanti » auprès d’une banque est toujours une phase difficile Les nouvelles lois et normes, notamment celles concernant l’énergétique (BBC, construction en bois, nouveaux systèmes constructifs hybrides ou mixtes, solaire voltaïque, chauffage, isolation), impactent de façon importante le coût des opérations. Il est difficile de faire « écologique » et « pas cher » : équilibre difficile à établir. La « taille » des opérations constitue aussi un handicap car les bailleurs sociaux et les promoteurs engagent des projets de 20 à 40 logements. Page 239 Il faudrait développer la formation des compétences pour cet accompagnement des groupes et la mise en relation entre les acteurs des projets. Il faudrait que la masse critique du nombre de logements réalisés par les groupes d’habitant soit plus petite, soit entre 7 et 15, voire au plus 20 logements. Le montage des projets en SCCC (Société Civile Coopérative de Construction), avec achat de « parts » par les auto-promoteurs rassure à la fois les acheteurs et les collectivités. Il conviendrait de mieux « adapter » les projets de façon à ce que des familles puissent acheter une part jusqu’au dernier moment tout en restant dans un engagement militant. Cela notamment pour pallier le départ de familles du groupe initial dans la durée longue du montage des projets. Il faudrait aussi envisager des opérations « mixtes » en autopromotion et en logement social plus « classique ». Le rapport avec les entreprises doit être géré par les maîtres d’œuvre, sans ingérence des groupes sur les chantiers. Un autre problème est le manque de culture des entreprises pour ce type de projets qui pour elles constitue un « marché » comme un autre. Page 240 Nom et statut : Charles Fourrey, architecte, Grenoble (retraité depuis 2002) – (38) Projets : projets participatifs à Villeneuve, Très Cloître, Teisseire, Projet « Le Passage » (Grenoble), quartier des Béalières à Benaud (Meylan, Isère) Transcription de l’intervention réalisée par : Virginie Granger et Manuel Henry, 11 juillet 2011 Autres références : Problématique et contexte Accès au logement social à moindre coût pour les populations défavorisées (populations vivant en précarité, sans-abris, immigrées…). Centres d’intérêt Opérations militantes d’habitat auto-géré en accession ou en locatif. Opérations menées en liens avec la Maison de l’Architecture de Grenoble et l’association les HabILes Accompagnement des projets Intérêt relevé pour la phase de « programmation » des projets, incluant la discussion et la concertation avec les familles d’accédants. Blocages, difficultés Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles La « construction » des projets est une étape difficile (expérience sur le projet « Le Passage » La programmation, en phase d’étude de faisabilité des projets, avec la concertation nécessaire est une étape qui prend beaucoup de temps pour un professionnel (architecte). La recherche du terrain d’opération (le foncier) constitue toujours une difficulté dans un contexte où les municipalités n’incluent pas ce type de démarche dans leur politique de logement social. Page 241 Dans ce cadre, la relation a établir avec les services techniques de la ville est essentielle. Les questions de la « distance » entre le logement et les services (travail, école, crèches, commerces) occupent une place centrale dans les études de faisabilité pour trouver un terrain constructible. La question de l’évolution des besoins dans le temps est importante à intégrer dans la programmation des opérations : agrandissement de la famille, recomposition des couples, départ des enfants, etc… Le « turn-over » des familles (départ, abandon) dans le groupe initial qui a été formé, dans la durée du temps de programmation constitue une difficulté. Le mode de constitution des groupes est variable. Soit le groupe se forme « avant » d’engager la programmation soit il y a des groupes en « attente de constitution » La tarification des honoraires pour un architecte qui travaille sur ce type de projets n’est pas adaptée : notamment pour le long temps passé en phase d’étude de faisabilité et de programmation. Page 242 « L’évolutivité », la possibilité de remodeler les espaces (possible division ultérieure des appartements) est un aspect important à intégrer dans la programmation « spatiale ». De même la prévision d’espaces communs ou partageables, gérables par l’ensemble des familles : studio d’accueil pour personnes de passage (famille, ami), salle festive avec petite cuisine, buanderie, dépôts, locaux à vélos. Il faudrait pouvoir dynamiser cette formation des groupes de projets, mettre en place des lieux de rencontre, de concertation, lancer des appels à constitution de groupes de projets. On pourrait faciliter le montage de projets en groupes de familles en associant une part d’accession à la propriété et le locatif avec des bailleurs sociaux Les attentes en matière de constitutions de groupes sont aujourd’hui sur l’intergénérationnel et la mixité sociale. Mettre en place des associations qui accompagnent la formation des acteurs de ce type de projets. Car l’un des leviers importants, aujourd’hui est d’accompagner ce type de demande sociale en mettant en place un dispositif « d’aide » au montage des projets : aide au niveau de la recherche de terrain (sans êre le chercheur de terrain), aide juridique sur le type de structure à monter (SCI, SCIAPP, …), aide à la recherche d’un maître d’ouvrage (public, privé), architecte, bureau d’études, notaire, banquier, etc.). Cela doit être discuté dès le départ ou alors il faut considérer que c’est la « part militante ». Prévoir de régler les appels de finances de chaque famille au fur et à mesure de l’avancement des opérations, des chantiers. Anticiper sur cet aspect. La gestion financière des opérations est aussi une difficulté. Les difficultés à bien régler les appels de finance des participants peuvent constituer un blocage. La question du « soulagement » des architectes par des associations qui seraient spécialisées dans ce domaine du montage des opérations d’habitat autogéré constituerait un bon levier social La question de la rotation des familles, dans le temps, est plus facile à gérer dans du « locatif » que dans de « l’accession ». Il faudrait aussi mieux exploiter les situations de réhabilitation des immeubles anciens pour réaliser ce type de programmes Les architectes ne sont pas « formés » pour ce type d’opérations et pour ce type de « relationnel » avec les groupes de familles. C’est une expérience qui s’apprend « sur le tas » et qui constitue un énorme investissement. Il est vraiment difficile pour les architectes de participer au montage et à la réalisation de telles opérations. Page 243 Sur la question de l’innovation « architecturale », on peut identifier des leviers non tant sur la technique qui au final n’est qu’un « moyen » mais plutôt sur la conception des espaces et les possibilités d’adaptation, d’évolution, de modelage et remodelage pour notamment pouvoir répondre aux changements de vie des habitants, dans le temps. Nom et statut : Vincent Bleyenheuft, architecte, Allevard (38) Projets : Projets en cours à Pontcharra, Isère, avec la SCI « les Granges des Toits Liés » Transcription de l’intervention réalisée par : Virginie Granger et Manuel Henry, 11 juillet 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt L’accessibilité au logement. Projets d’habitat groupé. La pénurie de l’offre de logements sociaux. Sociétés coopératives. Le logement social et à moindre coût. Intelligence « collective » du projet. Logements « intermédiaires ». Construction écologique. Conception bioclimatique et sobriété technique (moins d’ingénierie d’équipement). Economie sociale et solidaire. Blocages, difficultés L’acquisition du foncier pose problème. Mise en place du groupe initial pour pouvoir démarrer une étude de faisabilité, sur le foncier (recherche de terrain) et sur la programmation architecturale. Cela peut prendre du temps. La masse critique du nombre de familles participant au groupe de maîtrise d’ouvrage : entre 7 à 10. Le projet de type « collectif » (immeuble d’habitation, p.e.) peut rebuter quelques familles qui ont une culture d’habitat individuel, de rêve de jardin, etc. Page 244 Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Il faut envisager d’explorer toutes les pistes, soit auprès des collectivités mais aussi de propriétaires privés de terrains qui pourraient être intéressés par la démarche d’un groupe de famille et vendre le terrain à bon prix au lieu de le céder à un promoteur. C’est le cas, ici pour ce projet des Toits liés, à Pontcharra. La phase initiale de conception peut demander plusieurs « esquisses » successives de projet qui sont soumises à discussion avec le groupe. Cela prend du temps. La garantie d’acquisition du terrain, ou sécurisation du foncier, très vite, est un facteur qui agit en faveur du développement du projet et permet une plus forte mobilisation des familles du groupe. Sinon, on en reste à une démarche « intellectuelle » qui finit par être caduque. Il est difficile pour un architecte de démarrer tout de suite avec un contrat. Ce n’est qu’avec les premières esquisses et discussions qu’il est possible d’en parler au groupe. En même temps il faut pour cela que le groupe garde sa « consistance » initiale. Cette sécurisation du foncier est la « première pierre » du projet. Sur cette base il faut assez vite projeter une possibilité de projet qui engage déjà du rêve « concret », de la visibilité pouvant être mise à discussion avec le groupe. Le niveau de culture des groupes est un facteur qui peut agir plus favorablement. L’établissement d’une relation de confiance entre le groupe et la maîtrise d’œuvre est aussi un facteur favorable à l’avancée du projet. Les réunions de travail avec les groupes se font rarement en semaine, ou en soirée, et peuvent occupent le samedi. La proximité géographique de l’architecte et du groupe de famille facilité aussi ce type de travail en réunions qui sont fréquentes. L’établissement d’un consensus sur les esquisses est difficile car les familles ont des profils différents, des attentes à la fois communes mais différentes en détail. Ainsi le projet demande Page 245 L’existence d’une « courroie de transmission » au sein du groupe (secrétariat de réunion), afin de faire remonter les interrogations, les inquiétudes, les doutes, les humeurs, vers l’architecte peut être très utile. La possibilité de faire émerger une forme « d’intelligence collective » du projet contribue à son portage et à l’établissement des consensus nécessaires pour avancer de l’esquisse au Permis de construire. L’existence de structures qui peuvent accompagner les groupes – comme les HaBiLes – permet de décharger le maître d’œuvre en phase initiale de faisabilité et de programmation. une longue maturation. Il peut y avoir plus qu’un an entre les premières esquisses et le dépôt du Permis de construire. La mission de maîtrise d’œuvre est déjà une lourde charge. Cela dépend de la « fibre » sociale et militante. Pour faire avancer les projets il faut se mettre en situation de prise de décisions, le plus souvent possible, à l’issue des réunions. Le partenariat entre de telles associations d’accompagnement et la maîtrise d’œuvre peut être très efficace, la partie « technique » étant confiée à l’architecte et les autres aspects, le foncier, le financement, les aspects juridiques, au partenaire spécialisé. C’est en plus une possibilité d’enrichissement réciproque. Lors de la mise en situation du projet, des questions importantes impactent la démarche et les choix : la proximité des transports collectifs (train, bus, tram, etc.), la proximité des services (crèches, écoles, commerces). Il est donc parfois plus difficile de faire émerger ce type de projet en milieu rural qu’en milieu périurbain. La sécurisation d’un terrain par une association spécialisée dans l’accompagnement de ce type de projets, ou par les communes elles-mêmes, l’intégration de la perspective de développement de ce type de projet dans les PLU, permettent de lancer un appel à constitution d’un groupe de familles. C’est un processus inversé favorable au développement de ce type de projets. Il est difficile d’envisager l’auto-construction et le suivi du chantier en application de ce mode de réalisation pour un architecte. Page 246 Les types de montage en coopératives sont variés et il faut trouver celui qui est le mieux adapté pour chacun des groupes : SCCC (de Construction Civile), SCIC (d’intérêt collectif), SICA (d’intérêt collectif agricole), etc… Il est préférable de s’en limiter à l’auto-finition intérieure. Ou alors, l’auto-construction peut être réservée aux espaces communs qui seraient en annexe du bâtiment de logements collectifs, et accompagnée. Nom et statut : Nicolas Knapp et François Versavel, architectes, les Z’écobâtisseurs (groupe de maîtrise d’ouvrage), Crocy (14) Projets : « Projet de Louvigny », Calvados Transcription de l’intervention réalisée par : Virginie Granger et Manuel Henry, 13 juillet 2011 Autres références : Problématique et contexte Centres d’intérêt Logement économique pour les familles à faibles revenus Eco-construction et innovation technique Difficulté d’accès au foncier Simplicité de la conception et maîtrise technique Tension des rapports entre les acteurs du projet, relation aux entreprises Qualification insuffisante dans le domaine de la construction BBC Blocages, difficultés L’engagement limité des élus, notamment au plan du foncier et financier Le coût des terrains est indexé sur la valeur du foncier, dans le temps et cela devient un gros investissement non abordable aux populations défavorisées. Procédures et outils mis en œuvre Leviers possibles Ce type d’opération d’habitat groupé peut être intégré dans des opérations de ZAC en garantissant l’atteinte d’objectifs financiers globaux (sur le coût global des opérations engagées), ce qui, en fin de course, peut permettre de libérer une partie du terrain à un coût plus abordable pour le projet. Les PLU des communes devraient intégrer la possibilité de développer ce type de projets. Le « turn-over » des familles dans la composition du groupe au fil du temps pose problème. Il faudrait faciliter l’acquisition du foncier le plus rapidement possible afin d’éviter de voir son prix ré-indéxé (spéculation). Le rapport entre le groupe et le maître d’œuvre peut être difficile à gérer quand l’interlocuteur (gérant de la société coopérative) au sein du groupe n’est pas clairement identifié. Il faut pouvoir, à un moment, garantir la stabilité du groupe de maîtrise d’ouvrage. Cela est notamment indispensable dès lors que l’on arrive en phase de depôt du Permis de Construire. Il est préférable d’avoir un seul gérant de la SCCC comme interlocuteur entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre afin de prendre les décisions finales préalablement discutées avec l’ensemble du groupe. Page 247 L’assistance du maître d’œuvre à la maîtrise d’ouvrage à un coût ! Le militantisme a une limite pour les professionnels. Les conflits d’intérêt entre le projet « collectif » et les logements « individuels » sont difficiles à gérer selon la nature et composition des groupes. Le rapport aux entreprises est difficile car pour elles, un projet collectif n’est pas considéré comme tel mais plutôt comme une somme de logements « individuels ». Cela joue notamment sur le coût global des fournitures. On manque encore d’entreprises spécialisées ou expérimentées dans le domaine de la construction écologique ou BBC qui sont en mesure de mettre en œuvre des innovations techniques, ou de travailler avec les matériaux « bio-sourcés » (naturels) : paille, terre, chanvre, etc. Page 248 Il est préférable de passer un contrat de maîtrise d’œuvre avec le groupe dès le départ. Essayer d’intégrer la part de temps, longue, d’assistance à la programmation et à la conception « collective ». La rigueur, en terme d’organisation, de coordination avec un groupe qui n’a pas d’expérience de maîtrise d’ouvrage est indispensable. Il est préférable, dans certains cas, de pouvoir faire appel à un « médiateur » entre la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre. Celui-ci peut être issu d’une association spécialisée dans l’accompagnement de ce type de projet d’habitat groupé, ou être un architecte expérimenté. Il faut beaucoup de rigueur dans la relation aux entreprises, pour la signature des « marchés ». Si l’objectif du projet est de réaliser un projet en éco-construction, il faut travailler avec une ou des entreprises impliquées dans le développement de l’habitat écologique. Attention à ne pas complexifier la conception « technique » du projet, notamment sur les démarches innovantes où l’on peut affronter ensuite un manque de maîtrise technique des constructeurs. Il faut garantir la stabilité des entreprises tout au long de l’opération car les situations de difficulté économique (cessation de paiement, changement d’entreprise en cours de route), grèvent les coûts. Dans ce domaine de l’innovation liées au BBC et à l’éco-habitat, la maîtrise des coûts est difficile La relation au « contrôle technique » sur ce type de chantier n’est pas toujours facile : question de l’assurance dommages ouvrages, de la SPS (sécurité, santé) L’intégration d’une part d’auto-construction n’est pas évidente, notamment pour ce qui relève de la SPS (sécurité, santé) La durée des opérations, y compris du chantier, au-delà de la phase de programmation et conception impacte pour beaucoup le coût final du projet. L’habitat « participatif » implique le respect des idées et aussi de certaines envies des familles composant le groupe, notamment sur des formes d’expression architecturales : choix des matériaux, types de finition, etc. Page 249 Le maître d’œuvre doit bien garder la main sur les choix techniques dans le rapport à l’entreprise et prendre les décisions finales. L’appel à des entreprises efficaces qui savent gérer leur calendrier et les coûts est indispensable pour avoir un bilan économique final satisfaisant. Les projets d’habitat groupé exigent eux aussi du « professionnalisme ». Même si l’auto-construction peut être à l’origine d’économie, cela n’est pas garanti en l’absence d’un minimum de compétences techniques. Il faut donc envisager un accompagnement d’entreprises ou de formateurs ou sinon se limiter à de l’auto-finition (hors techniques plus difficiles comme la plomberie. Il faut rester dans un délai convenable pour atteindre un coût convenable. Cela demande rigueur et appel à des compétences ou accompagnement très suivi par des compétences (qu’il faut aussi rémunérer !). Le maître d’œuvre doit « composer » en partie avec les aspirations architecturales et esthétiques du groupe au sein duquel des cultures différentes s’expriment. Cela joue sur « l’ego » esthétique des architectes ! Page 250 A.5. – Liste des projets récents d’habitat groupé et autres projets d’éco-habitat en Région Rhône-Alpes La liste ci jointe de projets en cours de réalisation est fondée sur une enquête réalisée par une étudiante du DSA-Terre1 et a été complétée par des sources d’informations issues des sites de deux associations régionales très actives dans le domaine de l’habitat groupé, Habicoop2 sur Lyon, et Les HabILes3, sur Grenoble. Cette liste n’est sans doute pas exhaustive car toutes les initiatives de projet, notamment celles d’origine privée, ne sont pas connues. Elle montre néanmoins une vitalité du montage et portage de projets d’habitat coopératif / groupé sur le territoire de la région Rhône-Alpes. Nom du projet 1 2 3 lieu Chamarel Est lyonnais (Rhône) Colibri Die (Drôme) Brève description Le projet aurait débuté dans le cours de l’année 2010. Il prévoit la réalisation de 15 logements dont la surface moyenne s’étend de 40 à 85 m2. Le montage et portage de ce projet sont assurés par des familles amies regroupées en coopérative. Le groupe met en avant les valeurs de respect de la vie personnelle et de la laïcité. Le financement s’appuie sur un Prêt Locatif Social (PLS). Le projet bénéficie d’un accompagnement de l’association Habicoop. (Source : E. Leylavergne). Le projet a débuté récemment (2010 ?). Il prévoit la réalisation d’une surface bâtie de 4 450 m2. Il est porté par un groupe de familles qui est encore en formation et qui donne une forte dimension à l’accueil local. Le terrain a été choisi. (Source : E. Leylavergne). Il s’agit de Elvire Leylavergne. Habicoop : http://www.habicoop.fr Les HabILes : http://www.leshabiles.org Page 251 Coop en Germ’ (suite) Saint-Germain au-Mont-d’Or (Lyon) Eco-quartier à Viry (suite) Viry (Haute-Savoie) Ecoravie Dieulefit (Drôme) Le projet a débuté depuis février 2009 confirmé par la constitution d’une association qui travaille en commissions mises en place : cadre de vie, communication, activités, relations partenaires, valeurs, etc. Il est issu d’une rencontre entre la Mairie de Saint Germain au Mont d’Or et l’association Habicoop qui a permis d’identifier l’opportunité d’un projet d’environ 15 à 25 logements, soit en maisons, soit en immeuble, en construction neuve. Son insertion dans un projet urbain (ZAC ou écoquartier) ainsi que l’acquisition du terrain sont en question et doivent être négociées dans le cadre du PLU du Grand Lyon. Le partenariat est étendu au Grand Lyon. Un groupe de familles s’est ensuite constitué qui porte en priorité les valeurs de non spéculation et de propriété collective, la coopération et la démocratie. Une ouverture du projet est ménagée sur des activités économiques intégrées au projet. D’autres valeurs, bien que non encore traitées sont prises en compte mais non prioritaires, telles que la dimension environnementale, la mixité sociale et l’accès aux ménages modestes, l’attention donnée au voisinage et aux espaces communs et l’ouverture sur le quartier. (Source : Habicoop). Association Coop en Germ’, Mairie 69650 Saint Germain-au-Mont-d’Or. Le projet prévoit la réalisation de 40 logements en trois immeubles d’habitation, réalisés en processus participatif. Il a été initié en 2010 sur décision politique locale en partenariat entre la Communauté de communes du Genevois et Haute-Savoie Habitat, bailleur social, qui a été approchée par la Coopérative de l’Habitat associatif de Genève (CODHA). Le projet répond à une attente locale d’accession sociale au logement, à la fois en locatif et en accession directe à la propriété en valorisant des clauses non spéculatives. Le projet bénéficie d’une subvention de droit commun pour 16 logement sociaux et les parties communes, de la part de la Région Rhône-Alpes, dans le cadre du label Grand Projet de l’agglomération franco-valdo-genevois. La conception architecturale répond au label BBC. Les plans ont été arrêtés en septembre 2011. (Source : CODHA) Le projet a débuté au cours de l’année 2009 à l’initiative de deux familles habitant en voisinage. Il prévoit de se développer sur un terrain de 8 000 m2 sur la base de négociations avec le propriétaire d’un terrain de 3 hectares. Le projet entend apporter une réponse à l’abaissement du coût des loyers et prévoit la mixité intergénérationnelle. Il Page 252 Ecoravie (suite) Dieulefit (Drôme) Fioretti Lyon (Rhône) Groupe du 4 mars Lyon 1er (Rhône) défend aussi les valeurs d’accueil des jeunes gens en phase de logement temporaire de transit et également l’accueil de personnes en fin de vie. Le partenariat compte sur l’association Habicoop et le montage financier a été engagé en discussion avec la Région Rhône-Alpes et la banque La Nef. La Fondation de France a été également approchée. (Source : E. Leylavergne). Le projet est initié par quatre ménages proches de la communauté du chemin neuf. Il prévoit la réalisation d’une douzaine de logements pour une surface d’opération d’environ 1 000 m2. Le souhait serait plutôt de construire du neuf, sur un terrain toujours recherché mais le projet reste ouvert à la possibilité de réhabiliter un bâtiment ancien. Le projet prévoit de la mixité intergénérationnelle et un accueil pour handicapés en studios. Le label BBC est aussi visé. Une société Coopérative Immobilière assurera le portage du projet. Le financement du projet est privé. (Source : E. Lelavergne). Le projet prévoir la réalisation d’environ 15 logement sociaux en locatif et accession, sur une surface d’opération de 1 000 m2. Situé en zone urbaine à Lyon Centre (1er). Le groupe initial portant le projet est formé et reste ouvert à d’autres participants. Les valeurs mises en avant par les initiateurs du projet son en priorité la non spéculation et la propriété collective, la coopération et la démocratie. Une attention est portée sur la mutualisation des services entre les coopérateurs (appartement partagé, voiture commune,…) et l’ouverture sur le quartier. Une autre priorité est donnée à la mixité sociale et à l’accès à des ménages modestes. La dimension environnementale n’est pas une priorité. Le projet est porté par un partenariat fondé sur des liens formalisés entre la Fondation Abbé Pierre, le Grand Lyon, la Ville de Lyon et les Mairie du 1er et du 4ème, Rhône-Saône Habaitat, l’OPAC du Rhône. D’autres contacts sont envisagés auprès de bailleurs sociaux, d’établissements financiers, de la Fondation de France,… (Source : Habicoop). [email protected] , 11, rue Saint-François d’Assise 69001 Lyon. Page 253 Habitat groupé Confluence (Lyon) Habitat Coopératif Duchère Lyon (Rhône) HaCoNoVi Villeurbanne nord (Rhône) Ce projet qui devait se faire sur un îlot d’une ZAC, avec le bailleur social HMF, est pour l’instant suspendu. Un groupe était constitué qui finançait le programme mais les lenteurs d’avancement ont eu raison de l’initiative. Bien que Habicoop ait identifié de nouvelles personnes intéressées à la reprise du projet, le bailleur n’a pas renouvelé son partenariat sur un projet considéré comme « risqué ». Habicoop a demandé qu’une nouvelle possibilité foncière soit proposée par l’aménageur… en attente. (Source : Habicoop). Ce projet coopératif est prévu dans le cadre du Grand Projet de Ville (GPV) de la Duchère. Il est envisagé en partenariat avec le bailleur social Rhône Saône Habitat sur un terrain qui lui est réservé. Une association s’est constituée, « Habitat Coopératif Duchère » qui a porté ce projet actuellement arrêté du fait d’un développement difficile. Le recrutement visant à constituer un groupe cohérent d’habitants potentiels a été difficile au sein d’une population en situation sociale et économique fragile. D’autres spécificités du contexte de la Duchère, culturelle, sociale et politique ont contribué à l’arrêt du projet. L’investissement nécessaire semble avoir été sous estimé et le groupe était trop petit pour faire face à tous les engagements sans accompagnement consolidé au plan de la médiation relationnelle et du fait d’incertitudes juridiques et financière du statut de coopérative. Pour autant, le bailleur social ne remet pas en question sa volonté d’engagement sur ce type de projet qui de ce fait est repris par Habicoop sur la base d’un groupe restreint offrant plus de garanties d’aboutissement. (Source : Habicoop). Ce projet d’habitat coopératif en immeuble d’habitation et en construction neuve est situé en zone urbaine, dans une ZAC en aire nord de Villeurbanne (la ZAC des Grattte-Ciel Nord est ciblée). Il est porté à l’initiative d’une association d’habitant, « HaCoNoVi ».Les valeurs portées par le projet sont la non spéculation, la propriété collective, la coopération démocratique, la dimension environnementale, la mixité sociale et intergénérationnelle, l’accès aux ménages modestes et aux personnes en handicap ou dépendantes, l’attention portée au voisinage et aux espaces communs, l’ouverture sur le quartier. Groupe constitué avec cadre juridique de la coopérative en définition, mais partenariat non clairement identifié. (Source : Habicoop). Haconoviaconovi.eu / http://haconovi.eu Page 254 Habitat groupé en réhabilitation de bâtiment de ferme Bons-enChablais (Haute-Savoie) Partage’Toit Groupe Annecy Annecy (Haute-Savoie) Ce projet d’habitat groupé prenant appui sur un programme de réhabilitation d’un grand corps de ferme vise des personnes vieillissantes ou isolées. Il est situé en zone périurbaine / rurale. Le projet prévoit la réalisation de 6 logements d’une surface moyenne de 46 à 67 m2 avec des espaces collectifs sur 100 m2 (grande salle, atelier / gîte), des espaces communs sur 100 m2 également (buanderie, caves, greniers et locaux techniques), un jardin et des parkings. Il est porté à l’initiative des propriétaires de la ferme et valorise l’ouverture sur le voisinage, la dimension environnementale, des espaces communs et une architecture compatible avec un usage harmonieux et le bien-être de chaque personne. La propriété est envisagée collective et non spéculative (coopérative d’habitants). Selon le montage juridique et financier, la mixité sociale et l’accès aux ménages modestes sont envisagés. Le groupe est encore en constitution et en recherche de partenariats financiers (prêt bancaire, aides et subventions,… Le bâtiment et le terrain sont acquis et les propriétaires sont dans une démarche d’apport à la société coopérative lorsqu’elle sera créée sur base d’un cadre juridique non encore précisé (SAS Loi 1947 envisagé). Le programme architectural est défini et accepté. Le coût exact de l’opération doit être précisé. Les initiateurs souhaitent un accompagnement pour le montage juridique et financier. Un autre projet similaire est envisagé sur la commune comme lieu de vie pour personnes âgées et/ou en fin de vie. (Source : Habicoop). [email protected] Il s’agit d’un projet d’écoquartier, en zone urbaine, à Annecy qui prévoit la réalisation en construction neuve de 10 à 20 logements en immeuble d’habitation. Le projet a été initié en 2009 par trois personnes. Il est à l’origine de la constitution d’une plateforme associative, « Partage’Toit, créée en juin 2010 qui comptait une cinquantaine d’adhérents au début de l’année 2011 et qui se constitue en groupes de projets. Le groupe d’Annecy compte 10 membres. Les valeurs portées par le groupe constitué sont la non spéculation, la propriété collective, la coopération démocratique, la dimension environnementale, la mixité sociale, l’accès aux ménages modestes, l’attention portée au voisinage et aux espaces communs, l’ouverture sur le quartier. La municipalité d’Annecy est favorable à la création d’une coopérative. Un terrain a été identifié. Le groupe travaille sur le cadre juridique soutenu par Habicoop. (Source : Habicoop). [email protected] . Page 255 Urbanaute Agglomération grenobloise (Isère) Les Hacolés Agglomération grenobloise Possibilité sur Saint Egrève (Isère) Les Toits Liés Crolles Et Pontcharra (Isère Le projet est porté par un groupe constitué en mai 2011, de 3 familles prévoyant de s’étendre à 5 qui sont actuellement recherchées. Le projet vise à construire un habitat en autopromotion comportant logement individuel pour chaque famille et parties communes. Les valeurs portées par le groupe sont le respect de l’environnement, la démocratie et l’ouverture aux autres. La démarche, qui met en avant la possibilité de construire un habitat HQE et à rationaliser l’emprise foncière, se veut pragmatique afin de définir un compromis acceptable entre qualité environnementale et coût de construction. En ce qui concerne la mobilité des habitants, une priorité sera donnée au transport en commun et à l’usage du vélo. Le montage juridique envisagé pour le portage du projet est celui d’une SCI facilitant l’acquisition d’un terrain et la construction puis la coopérative sera transformée en copropriété à la fin des travaux. L’apport financier au projet est privé. (Source : Les HabILes). [email protected] Le projet est envisagé en zone urbaine / périurbaine pouvant s’insérer dans l’aménagement d’un nouveau quartier développé par le bailleur social ACTIS. Il prévoit la réalisation d’un petit collectif de 7 logements (dont 6 pour les familles du groupe et 1 en location), en construction neuve et en petit collectif, sur 700 m2 de SHON. Le groupe initiateur a été créé en 2006 et a évolué en fonction des opportunités foncières. Les valeurs portées par le groupe sont la propriété collective, le bâti de qualité environnementale (construction en bois) ainsi que la mobilité respectueuse de l’environnement, la mixité sociale, les espaces communs (salle, studio partagé, jardin commun) et l’ouverture sur le quartier. Le statut juridique envisagé est celui de SCI qui deviendra une copropriété. L’opération est réalisée en auto-promotion. Le financement est privé. Le partenariat du projet engage ACTIS et l’agence d’architecture Item Etude. (Source : Les HabILes). [email protected] Ce projet qui a démarré au printemps de 2009 prévoit 10 à 15 logements en zone semiurbaine, en immeuble et construction neuve. Il valorise la mixité sociale et intergénérationnelle, la dimension environnementale et l’ouverture sur le voisinage. Le groupe s’est constitué en association au début de 2010. Il est encore ouvert et envisage désormais la réalisation de deux projets. Des terrains sont en vue à Pontcharra et discutés avec la Mairie de Crolles (ecoquartier). (Source : Les HabILes). [email protected] Page 256 Groupe des collines Agglomération grenobloise (Isère) Ecolots Du Voironnais Voiron (Isère) Ce projet a démarré en janvier 2010, porté par 10 ménages. En février 2011, il est constitué de 11 ménages avec un renouvellement important des membres depuis le début. Le groupe est adhérent de l’association Les HabILes. Il prévoit la construction neuve (bien qu’ouvert à la possibilité d’une réhabilitation) d’un immeuble d’habitation ou de maisons groupées, en zone urbaine (Grenoble) ou périurbaine, en accroche avec une ligne de transport en commun (tram ou bus). Les valeurs portées par le groupe de projet sont la non spéculation et la propriété collective, la mutualisation de biens, d’espaces et de services, la convivialité et le respect de la vie privée, la solidarité interne et vers l’extérieur (sociale, financière et matérielle). L’investissement social est privilégié à l’investissement écologique. La mixité sociale existe de fait dans le groupe qui souhaite un montage d’opération mixte en accession et en location. Des espaces communs seront partagés. L’ouverture au quartier est prioritaire pour une convivialité de voisinage. Le partenariat est recherché, avec des bailleurs, des associations d’aide aux personnes âgées ou isolées pouvant accompagner le projet. Une veille foncière est actuellement déployée en vue de l’acquisition du terrain. Le cadre juridique n’est pas encore précisé. (Source : Les HabILes). [email protected] / [email protected] Le projet est du à l’initiative de deux personnes à l’origine de la création d’une association en octobre 2008 qui stabilise désormais 7 à 8 foyers. Il prévoit la réalisation de logements, en construction neuve, en immeuble ou maisons mitoyennes, sur 650 m2. Ces logements sont prévus en zone urbaine ou périurbaine avec possibilité d’insertion dans une ZAC si l’opportunité se présente. La prospection pour le foncier est en cours. Les valeurs portées par le groupe sont la non spéculation et la propriété collective, la coopération et la démocratie, la dimension environnementale, la mixité sociale, le partage et la solidarité et l’ouverture sur le quartier. Le programme architectural n’est pas encore défini en attente du terrain. Le financement est privé. Le projet est accompagné par l’association Les HabILes. (Source : Les HabILes). [email protected] – http://ecolots.ouvaton.org Page 257 Les Potiront Balbins ou Gillonay (Isère) Le projet prévoit la réalisation de 6 à 12 logements neufs en écoquartier sur une surface d’opération de 4 6000 m2, en milieu rural, sous forme de maisons dont certaines mitoyennes. Le projet a été initié en 2009 par un groupe d’amis et connaissances. Le statut juridique du groupe est à l’étude. Le financement du projet est partiellement privé et à l’étude pour complémenter les apports. Deux terrains offrent des opportunités. Des rencontres ont déjà été organisées avec l’architecte conseil de la commune et d’autres architectes. Les valeurs portées par le projet sont la coopération et la démocratie, les décisions prises à la majorité ou à l’unanimité selon des règles définies par une charte, la dimension environnementale du projet (BBC ou architecture passive, matériaux naturels, intégration au paysage), des espaces (potager) et bâtiments partagés (four à pain, salles conviviale attenante, communs,…) pouvant être mis en relation avec les activités communales. (Source : Les HabILes). Les Potiront, 57 Bd Gambetta 38000 Grenoble. [email protected] Page 258 A.6 – Illustrations sélectionnées de projets réalisés Page 259 Page 260 Page 261 Page 262 Page 263 Page 264 Page 265 Page 266 Page 267 A.8. – Bibliographie sélectives et sites internet sur la question de l’habitat coopératif, participatif ou groupé 1 - LIVRES ET REVUES 1.1. Sur les Société Coopératives Immobilières - Bühl, Michel, Sociétés civiles immobilières. Création, Gestion, Evolution. Ed. Dalloz/Delmas, Collection Encyclopédie Delmas Droit Immobilier, 11ème édition, avril 2008. 1.2. Sur l’éco-conception - Cabanieu, Jacques (dir.), Construction publique architecture et HQE, Ed. MIQCP, 2003. Disponible via http://www.archi.fr/MIQCP/article.php3?id_article=80 Courgey, Samuel et Oliva, Jean-Pierre, La Conception bioclimatique – Des maisons confortables et économes, Ed. Terre Vivante, 2007. Jourda, Françoise-Hélène, Petit Manuel de la conception durable, ARchibooks + Sauterau Editeur, 2009. Peuportier, Bruno, Eco-conception des bâtiments et des quartiers, Ed. Ecole des Mines, 2008. 1.3. Sur les éco-quartiers et l’habitat écologique - ADEME, Réussir un projet d’urbanisme durable : Méthode en 100 fiches pour une approche environnementale de l’urbanisme (AEU), Ed Le Moniteur, 2006. Bovet, Philippe, Ecoquartiers en Europe, Ed. Terre Vivante, 2009. Charlot-Valdieu, Catherine et Outrequin, Philippe, L’urbanisme durable : Concevoir un écoquartier : Mode d’emploi, Ed. Eyrolles, 2009. Lefèvre, Pierre et Sabard, Michel, Les écoquartiers, Ed. Apogée, 2009. Page 281 - Rogers, Richard et Gumuchdjian, Philip, Des villes pour une petite planète, Ed. Le Moniteur, 2000. Collectif, Dossier « Ecoquartier », in revue Urbanisme n°348, mai-juin 2006 : 37-71. Collectif, Dossier « L’écoquartier, brique d’une société durable », in La Revue Durable n°28, Février – Mars – Avril 2008. Revue Ecologik, architecture, ville, société, énergie, tous numéros depuis la création de la revue. Abonnements : Ecologik / CRM ART – BP 15245 31152 Fenouillet cedex. Ou [email protected] 1.4. Sur l’habitat écologique collectif et l’habitat groupé - Lagrange, Christian, Habitat groupé. Ecologie, participation, convivialité, Ed. Terre Vivante, 2008. D’Erm, Pascale et Lazic, Patrick, Vivre ensemble autrement en écovillages, écoquartiers, habitat groupé, Ed. Eugen Ulmer, 2009. Marandola, Marthe et Lefebvre, Geneviève, Cohabiter pour vivre mieux, Ed. Jean-Claude Latt, 2009. Maury, Yann, Les coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire. Ed. Bruylant, Bruxelles, 2009 Parasote, Bruno, Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux – Comment construire collectivement un immeuble en ville ? Ed. Yves Michel, 2011. Collectif, « Vivre en habitat écologique collectif », in Revue Silence, N°358, juin 2008. Dossier « Habitat participatif », in Revue Ecologik, n°19, février – mars 2011 : 57-93. 1.5. Sur les jardins partagés - Baudelet, Laurence, Basset, Frédérique, et Leroy, Alice, Jardins partagés – Utopie, écologie, conseils pratiques, Ed. Terre Vivante, 2008. Dubost, Françoise, « Des jardins partagés dans Paris », Polia, in Revue de l’art des jardins, n°4, automne 2005 : 109-108. Perraud, Stéphane, « Jardin d’immeuble », in Revue La Maison écologique, n°47, octobre-novembre 2008 : 44-45. Sichet, Frédéric, « Le jardin solidaire », Polia, in Revue de l’art des jardins, n°4, automne 2005 : 119-124. Page 282 AUTRES REFERENCES - Cérézuelle, Daniel, « Crise du savoir habiter, exclusion sociale et accompagnement à l’auto réhabilitation du logement ». Séminaire Iddri et Chaire Développement durable Ecole polytechnique – EDF, 2006. Conseil d’Etat, Rapport public « Droit au logement, droit du logement ». Rapporteur Tiberghien Frédéric, 2009. Durand-Lasserve, Alain, « Réguler les marchés fonciers pour les villes inclusives », in Regards sur la terre, pp. 199 et suivantes, Ed. Presses de Sciences-Politiques, 2010. Ferraton, Cyrille, Associations et coopératives. Une autre histoire économique, Ed. ERES, 2007. Lefebvre, Henri, Le Droit à la ville, Ed. economica Anthropos, 1968, 2009 (réed.) Maury, Yann, Faut-il réinventer le logement social et populaire en Europe ? Le rôle des associations, CERTU Editions, 2006. Mauss, Marcel, Essai sur le don, Puf Edition, 1950. Prades, Jacques, L'économie solidaire; prendre sa vie en main, Editions MILAN, 2005 et 2007 (réed.) Prades, Jacques, Compter sur ses propres forces, entreprises sociales et initiatives solidaires, Editions de l'Aube, 2006 Velz, Pierre, Mondialisation, villes et territoires : une économie d'archipel, PUF, 1996 (nouvelle édition en poche, réactualisée, avril 2005) Velz, Pierre, La ville éclatée, avec May N., Landrieu J., Spector T. (eds.), Ed. de l'Aube, 1997 Collectif, « Villes, changer de trajectoire », in Regards sur la terre, Presses de Sciences-Po, 2010. 2 - MEMOIRES D’ETUDIANTS DU MASTER « Architecture et cultures constructives » de l’ENSA de Grenoble - Eeman, Camille, L’habitat groupé par ses limites, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2009. Gaillard, Cédric, Démarche participative d’habitat : réponse concrète aux enjeux actuels du logement, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2009. Gras, Alice, Espaces partagés. Vers un mode d’habiter + solidaire, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2011. Giovannini, Yolaine, Un habitat pour tous : une utopie confrontée à la pauvreté et à la précarité, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2010. Hiche Schwarzhaupt, Camilo, La valeur de la précarité dans l’habitat éco-responsable, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2009. Page 283 - Lapertot, Fanny, Habitants impliqués, acteurs de l’habitat urbain. Nouvelle culture du « vivre ensemble », Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2010. Martin, Dorothée, Habitat groupé = développement durable ? Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2009. Stel, Benoît, Logements à petit budget. Les nouveaux enjeux dans la pratique de projet, Mémoire de master. Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Grenoble (ENSAG), 2011. 3 - SITES INTERNET Coopératives d’habitants - http://www.habicoop.fr/ http://www.leshabiles.org/ http://www.aera.over-blog.com/article-18166910.htlm http://www.lajeunepousse.over-blog.fr/ http://www.lechohabitants.org Projets d’habitat groupé, collectif, participatif, solidaire - http://www.clip.ouvaton.org/ http://www.cohabitatsolidaire.org/ http://www.ecolline.over-blog.com/ http://www.ecohabitatgroupe.fr/ http://www.ecozac.louvigny.fre.fr/dotclear/ http://www.habitat.different.free.fr/ http://www.habitatgroupe.org/ http://www.habiter-autrement-besancon.org/ http://www.hg-rennes.org/ http://www.maisonsol.chez-alice.fr/projet.htlm Page 284 - http://utipi.org Collectif d’association et accompagnateurs de projets - http://www.habicoop.fr/ http://www.leshabiles.org/ (Habitat Isérois Libre et Solidaire) http://www.ecoquartier-strasbourg.net/ http://www.toitsdechoix.com/ (propose une carte des projets en France) http://www.groupe-a-part.fr/ http://www.athomecrochus.fr/ (cohabitation intergénérationnelle et partage de jardins sur Orléans) Démarche de l’éco-conception - http://www.assohqe.org/ http://www.ademe.fr/entreprises/hqe/ http://www.lamaisonpassive.fr http://www.asterre.org/ http://www.craterre.org/ Page 285
