Groupe technique immobilier FNOGEC
Gestion de projet immobilier / Guide pour construire ou rénover – Sept. 2013 – page 4/22
Cas n°2 : participation du locataire aux charges découlant de
l'investissement.
Cas n°3 : le locataire (ou occupant) assume seul soit les travaux
importants de réhabilitation des bâtiments, soit la construction d’un
nouveau bâtiment.
Il importe de choisir la convention qui s’adapte à la configuration du projet.
Chaque contrat comporte des spécificités qu’il convient de regarder de près
avant de s’engager dans la réalisation des travaux (cf. la fiche pratique
« Investissement immobilier : modalités juridiques » déclinant sur le plan
conventionnel ces hypothèses de portage du projet immobilier).
En outre, il faut décrire dans un protocole d’accord, le financement du projet
(apports de congrégation, subvention de collectivités territoriales, prêts de
caisse de solidarité, prêt bancaire, fonds propres). Ces financements peuvent
être accompagnés de conditions d'emploi, ou d'affectations précises en cas de
revente ultérieure, que les successeurs des porteurs du projet doivent
connaître.
Rédigé en fonction de la situation des parties, il sera annexé à la convention
immobilière en cours et conservé expressément dans les procès-verbaux des
conseils et assemblées délibérantes.
1.4 - Cadrage budgétaire et avis institutionnel
Les budgets réservés aux programmes immobiliers doivent toujours être
définis en amont.
Le fait qu’un budget soit par définition limité ne doit pas amener à minimiser
les investigations en matière d’inventaires de besoins et de diagnostics. Les
responsables de l’établissement, comme les responsables institutionnels
doivent appréhender le juste niveau des besoins à court, moyen et long terme
pour mesurer les conditions de viabilité des structures.
Néanmoins, la définition de l’enveloppe financière disponible doit rester un
préalable imposé à l’exercice de conception d’un projet, ceci, afin de ne pas
s’engager vers des voies inaccessibles.
Ce cadrage budgétaire requiert l’analyse croisée des responsables de
l’établissement et des experts institutionnels dans les domaines suivants :
analyse des perspectives en termes d’évolution de l’activité
Les évolutions démographiques, modifications de «part d’audience »,
changements de programmes sont autant d’éléments qui dictent les
besoins à court, moyen et long terme.
analyse de la santé économique et financière de l’OGEC
Un plan de financement ne peut pas se bâtir, uniquement à partir des
marges de manœuvre identifiées à un instant « T ».
L’analyse des budgets à moyen terme doit permettre de mettre en
évidence les marges de manœuvre, ou encore les facteurs de risques qui
conditionneront l’envergure du projet immobilier.