Etude Guy Hoquet L`Immobilier Palmarès des six

Etude Guy Hoquet L’Immobilier
Palmarès des six meilleures villes pour vivre et investir
dans le Grand Paris en 2017
En 2017, nombreux sont les chantiers qui sont visibles tout autour de la capitale,
donnant corps à un projet qui devient tangible à la fois pour les habitants et les
investisseurs. À Saint-Ouen, les premières gares du Grand Paris seront en service
en 2019 et les prix ont déjà fortement progressé ces dernières années, augmentant
de près de 5% en un an seulement. Les autres villes du Grand Paris suivront-elle
cet exemple ? Guy Hoquet fait le point sur six secteurs d’avenir.
1
Entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2017, selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet.
2
Selon les transactions enregistrées dans le réseau Guy Hoquet en 2016 par rapport à 2015.
3
Selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier
2017.
Commune
Arrivée GPE
Evolution
des prix1
Délais de
vente2
Evolution
transactions²
Rentabilité 3
Saint-Ouen
2019
+5%
30 jours
+10%
6%
Kremlin-
Bicêtre
2023
+5%
20 jours
+5%
5.3%
Villejuif
2022
+5%
50 jours
+5%
6,5%
Bagneux
2022
+5%
70 jours
Stable
(demande en
hausse)
7%
Cachan
2022
Stables
60 jours
Stable
(demande en
hausse)
6%
Villiers-sur-
Marne
2022
+6%
75 jours
+10%
6%

Saint-Ouen, la précoce
Il s’agit de la première des communes concernée par le Grand Paris Express, avec le
prolongement de la ligne 14 au nord prévu en 2019 et deux nouvelles gares : Saint Ouen RER
C et Mairie de Saint-Ouen. En un an seulement, la moyenne des prix est passée de 4300 à
4500 euros, atteignant même dans certains cas les 5500 euros du m2. Chose certaine : on ne
trouve plus à Saint-Ouen de biens locatifs à moins de 5000 euros le m2, dans les quartiers des
deux futures gares que sont la mairie et le RER C. Depuis que l’arrivée de la ligne 14 est
matérialisée par des travaux, les investisseurs et acquéreurs se sont bousculés dans cette
commune qui accueille de plus en plus de sièges d’entreprises et qui propose encore des
rentabilités intéressantes, de l’ordre de 6% brutes en moyenne. Et le dynamisme résidentiel
de la ville ne risque pas de ralentir dans le futur : avec l’installation du Conseil Régional en
2018, le Palais de Justice aux Batignolles et le futur grand pôle de Santé pour 2022, les arrivées
de nouveaux audoniens seront importantes, dans une commune marquée par une forte
gentrification. Les délais de ventes y sont parmi les plus courts de la région : en moyenne à
seulement 30 jours. Prix moyen : 4500 euros le m2. Forte présence des
investisseurs : 20% des acquéreurs. Perspectives de plus-values ?
Villejuif, la connectée
S’il est des villes du Grand Paris qui sont amenées à se développer démographiquement, la
commune de Villejuif en est l’exemple type : avec 70 programmes neufs en cours et 56 000
habitants, elle devrait en compter 70 000 d’ici 2020. Aujourd’hui reliée à la capitale par la ligne
7, elle sera désormais reliée à l’aéroport d’Orly en métro par le prolongement de la ligne 14
vers le sud, à l’horizon 2023, ainsi qu’à toute la périphérie parisienne, grâce à l’aménagement
de la ligne 15. Villejuif bénéficiera ainsi d’une connexion forte en transports avec pas moins
de 3 lignes de métros, ainsi qu’une nouvelle gare.
Entre 4500 et 5500 euros du m2 dans les quartiers dynamiques
Loft dans les puces, un quartier où les prix sont en moyenne à 4500 euros
Les prix ont déjà grimpé
depuis quelques années à
Saint-Ouen, qui présentent
plusieurs visages : celui du
quartier des Puces avec ses
lofts et maisons souvent à
rénover, où les prix peuvent
monter jusqu’ à 5000 euros
du m², le quartier de la mairie
qui sera concerné par la
future gare où les prix pour
des biens locatifs peuvent
monter jusqu’à 5500 euros du
m², le quartier du RER C qui
abrite de nombreux sièges
d’entreprise et la future gare
où les prix sont déjà aux
alentours de 4700 euros du
m² et 5500 euros du m² en
investissement.

Dans ce marché constitué à 80% de maisons, on trouve des pavillons avec jardin proches à
moins de 10 minutes du métro, avec des prix dans ce secteur qui s’échelonnent entre 4000 et
6000 euros le m2 selon le type de bien. Pour une maison de 110 m2, il faut compter début
2017 sur des prix qui avoisinent les 5000 euros le m2. Quant aux appartements, on trouve
encore des surfaces de 50 m2 vendues autour de 160 000 euros, proche du métro, en très
bon état. Une situation géographique qui devrait prochainement permettre à ces biens
d’augmenter sensiblement leurs prix au m2. De façon générale, les prix ont peu augmenté ces
dernières années, laissant aux futurs acquéreurs des marges de plus-values intéressantes ces
prochaines années, en vue des aménagements de transports et de nouveaux logements.
Comme souvent dans le Grand Paris, la perspective lointaine des travaux ne créé pas la montée
des prix alors que celle-ci risque d’être effective dès les premiers travaux amorcés. Dés-à-
présent, néanmoins, l’amélioration des transports est connue des acheteurs et vendeurs, et,
si elle ne joue pas encore sur les prix, joue en tous cas sur les délais de ventes, qui sont début
2017 à 50 jours seulement. Prix moyen : 4500 euros le m2 (quartier nord, concerné
par le Grand Paris Express). Présence investisseurs : 10%.
Bagneux, la surprenante
Si Bagneux est davantage connue pour son taux élevé de logements sociaux et ses faits-divers
que par sa proximité avec la capitale, la commune est entrée dans une nouvelle phase en
termes d’aménagement, et évolue vers la mixité sociale et les projets de construction de neuf.
Un futur attirant lorsqu’on sait que la ville sera reliée directement avec Paris, dès 2019, par le
prolongement de la ligne 4. Résultat : avec ces projets qui vont révolutionner le quotidien de
ses habitants, la demande commence à être forte. Et les prix n’ont pas encore réagit, puisque
dans le quartier de la future gare, constitué en grande partie de logements collectifs des
années 60, les prix ne dépassent pas la barre des 4000 euros le m2 contre 3700 euros du m2
il y a un an. Les immeubles des années 2000, quant à eux, permettent de vendre des biens
aux alentours de 4500 euros le m2. Avec les projets de transports et un nouveau visage pour
ces quartiers, les acquéreurs qui n’ont pas assez de budget pour Montrouge commencent à
envisager la commune de Bagneux dans leur projet d’installation. La demande augmente
Les biens proches du métro ont déjà pris de la valeur
Présenté à 585 000 euros
pour 90 m2, cet appartement
est emblématique de la
montée des prix qui touche
certains biens de standing à
Villejuif, ici dans le quartier
des Esseulières.

fortement depuis 6 mois, parce que les prix y sont restés inférieurs aux communes
périphériques et que la réalité des travaux est déjà perceptible. Prix moyen : 4000 euros
le m2 (quartier nord, concerné par le Grand Paris Express). Présence investisseurs :
peu nombreux sur le marché mais en évolution.
Cachan, la prometteuse
Reliée au Grand Paris Express à l’horizon 2022 par la ligne 15, Cachan va bénéficier
indirectement de la liaison de Bagneux sa voisine à la ligne 4 du métro. Ce marché de report
parisien a d’ailleurs déjà vu ses prix augmenter de 1000 euros le m2 ces 10 dernières années,
présentant aujourd’hui des moyennes à 4000 euros le m2. Les nouveaux acquéreurs arrivent
dans la commune parce qu’ils trouvent des prix trop élevés non seulement dans la capitale
mais aussi à Montrouge, et font face à une offre de biens diversifiée, qui rassemble 50% de
pavillons, 50% d’habitat collectif, et 30% de logements sociaux. Le marché locatif y est
dynamique, actuellement les investisseurs représentent 10% du marché des acheteurs à
Cachan. Le futur quartier de la gare bénéficiera de construction de logements neufs, facteur
de dynamisation résidentielle. La demande n’est pas encore boostée par l’effet Grand Paris
Express, mais en constante augmentation depuis une quinzaine d’années, et les biens destinés
aux investisseurs sont en pénurie. On en trouve encore qui peuvent correspondre à cette
demande, dans des résidences années 2000, entre 5000 et 5500 euros le m2. Certains biens
de ce type, s’ils présentent de belles prestations, peuvent même avoisiner les 6000 euros le
m2. L’arrivée du nouveau métro est difficile à traduire en augmentation des prix, mais sera
effectivement sentie sur l’augmentation des loyers. Pour les projets d’habitation, les
acquéreurs peuvent trouver des maisons avec jardin proche du RER, métro, et de la future
gare du Grand Paris Express, à compter de 400 000 euros. Mais il faut plus raisonnablement
compter un budget de 500 000 euros pour avoir plus de choix. En tant que ville qui figure
parmi les moins chères du Grand Paris Express, Cachan a devant elle un beau potentiel
d’évolution des prix. . Prix moyen : 4000 euros le m2 Présence investisseurs :10%
des acquéreurs.
A 10 minutes du futur métro, une maison avec jardin
Bagneux, un futur marché de report de Montrouge en vue des nouvelles connexions en transport.
Cette maison de 4 pièces et
70 m2 et 210 m2 de terrain
est proposée à 328 600 euros
est située à 10 minutes du
futur métro, prolongement
de la ligne 4. Une alternative
pour les acquéreurs qui ne
peuvent accéder aux prix de
Montrouge, mais qui
recherchent de l’espace et
une connexion rapide avec
Paris.

Le Kremlin-Bicêtre, l’étoile montante
La commune du Kremlin-Bicêtre cumule de nombreux atouts, aussi bien pour ceux qui
cherchent à investir dans un bien locatif, que pour les accédants désireux d’acquérir un premier
bien et d’accéder à des prix raisonnables. Car, malgré sa situation de commune aux portes de
Paris, les prix n’ont pas encore trop grimpé : compter entre 4500 et 5000 euros le m2 pour un
appartement, et entre 4000 et 4500 euros le m2 pour une maison. L’autre point fort du Kremlin
est son projet de connexion avec la ligne 14, qui devrait être prolongée en 2023 reliant
Pyramides à l’aéroport d’Orly, et desservant la commune. Seulement quelques minutes seront
nécessaires pour rejoindre le centre de la capitale, réduisant largement le temps de transports
actuel via la ligne 7 du métro. De quoi attirer les acheteurs : les ventes se font extrêmement
rapidement, il n’est pas rare qu’un appartement soit vendu le lendemain de la prise de mandat.
Les maisons, qui sont rares et donc prisées, sont prises d’assaut. Et avec le CHU Bicêtre, les
deux écoles d’ingénieurs, et les nombreux commerces qui dynamisent la ville, les investisseurs
représentent déjà près de 40% du marché. Les rendements locatifs y sont élevés : en effet,
pour un studio de 30m2 proche des transports, il faudra compter un loyer de 850 euros, un
type de bien disponible à la vente aujourd’hui pour 180 000 euros. Pour autant, les acheteurs
ne sont pas encore réellement conscients de l’impact futur du prolongement de la ligne 14,
qui devrait facilement faire passer des biens à 4000 euros le m2 aux alentours des 5000/6000
euros le m2, particulièrement rue Gabriel Peri, en face de l’hôpital, à l’emplacement du futur
métro. Comme dans de nombreuses villes du Grand Paris, tant que les travaux n’ont pas
démarré, l’impact n’est pas évident sur les projets d’achats, et pourtant, très rapidement, il
sera trop tard pour bénéficier de tels prix. Prix moyen : 4500 et 5000 euros le m2 pour
les appartements, entre 4000 et 4500 euros le m2 pour les maisons. Présence
investisseurs : 40% du marché.
Au pied du RER, et du futur métro, une meulière avec jardin
Cachan, demain, un futur marché de report de Montrouge, tout comme Bagneux.
Située à seulement 3
minutes de la gare RER,
et donc au pied de la
future ligne du Grand
Paris Express, cette
meulière est à vendre
738 000 euros. Elle
comporte 6 pièces et 120
m2. Avec un métro
périphérique déjà
installé, elle serait
certainement vendue :
elle correspond aux type
de bien de charme très
recherché par les
acquéreurs parisiens qui
ne peuvent accéder aux
prix de Montrouge .