CONVICTIONS IMMOBILIÈRES Note de conjoncture PREIM REIM Achevé de rédiger le 1er février 2017 L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN EUROPE d’accueil des entreprises sont renforcées. L’issue de l’élection présidentielle de mai 2017 pourra donner de la visibilité aux investisseurs ou preneurs potentiels à cet égard. L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe s’est élevé en 2016 à 230 milliards d’euros, soit 10% de moins qu’en 2015. L’écart est largement imputable au Brexit : l’investissement au Royaume-Uni a diminué de 28% en 2016 par rapport à 2015. C’est en 2017 que l’impact réel du Brexit sur les marchés immobiliers européens pourra réellement être observé, avec la concrétisation des décisions de relocalisation d’entreprises qui ont besoin d’un accès aux marchés européens, au premier rang desquelles les acteurs financiers. HSBC a ainsi annoncé que 20% de ses activités londoniennes de banque d’investissement, soit 1 000 personnes, seraient transférées à Paris. La France reste encore le plus « national » des grands marchés immobiliers européens, avec 71% d’investisseurs domestiques en 2016 (57% en Allemagne), le potentiel est donc réel si les conditions Avec 53 milliards d’euros investis pour la seule année 2016, soit deux fois plus qu’en France, l’Allemagne (principalement Hambourg – Berlin – Francfort – Munch) reste la principale destination des investisseurs en immobilier d’entreprise. Il faut cependant signaler que la compression des taux de rendement du bureaux y a été sensiblement plus forte qu’à Paris (-70 points de base en moyenne contre -10 points de base à Paris). C’est donc probablement en actifs de commerce (retail parks) et en santé (nursing homes, assisted living) que le potentiel est le plus intéressant en Allemagne pour les investisseurs. BUREAU Taux de rendement prime bureaux Paris QCA 3% Évolution de la demande placée en Île-de-France sur 1 an +7 % Taux de vacance en Île-de-France 6.2 % En 2016, le volume d’engagements cumulés en immobilier d’entreprise a atteint 24 milliards d’euros. C’est la première fois que les montants investis en France dépassent 20 milliards d’euros 3 années de suite. L’appétence des investisseurs pour l’immobilier est donc non seulement forte, mais constante. La demande locative placée en bureaux augmente de 7 % par rapport à 2015. Avec 2,4 millions de m², la demande locative placée en bureaux augmente de 7% par rapport à 2015. Ce chiffre confirme la bonne orientation du marché locatif après le creux de 2013. Il est d’autant plus encourageant que le regain des petites et moyennes transactions (< 5000 m²) depuis un an se poursuit. La croissance économique redevient un moteur de la demande locative. caractère prudentiel des investisseurs ces dernières années. C’est l’une des différences majeures entre la situation actuelle et celle de 2007 ou du début des années 90. Il faut cependant noter qu’il existe en Ile-de-France des « poches de vacance » problématiques, en péri-Défense ou dans certains marché de seconde Couronne, où se concentre l’obsolescence. Malgré cette pression foncière, les loyers faciaux restent stables en Ile-de-France, à des niveaux relativement faibles. Les mesures d’accompagnement, qui avaient atteint en 2015 des niveaux historiquement élevés (30 % à La Défense, 20 à 25% à Paris), ont servi de variable d’ajustement. Elles tendent à diminuer. Cependant, il faudra attendre que les mesures d’accompagnement diminuent très sensiblement avant d’envisager une véritable hausse des loyers. En termes de territoires, La Défense a connu une activité transactionnelle très importante, marquée par l’arrivée de Deloitte sur la Tour Majunga, ainsi que le secteur Paris Centre Ouest autour du XVème arrondissement avec l’arrivée du groupe Altice sur le Qu4drans. Avec un rendement de 3 % pour les actifs prime et de 4 % pour les actifs core, le point d’entrée dans l’immobilier de bureau reste élevé en termes de prix au mètre carré. La création de valeur reste possible en bureau, soit sur des opérations opportunistes, soit à partir de loyers bas, mais elle reste conditionnée à la reprise économique. Le taux de vacance francilien est le plus bas depuis 2009 (6,2% au 31/12/2016, 3,1% à Paris intra muros). Le stock d’offre immédiate a baissé de 10% sur un an (3,5 millions de m²). Ceci a conduit à l’augmentation des lancements « en blanc » ou « en gris », qui seront couronnés de succès si le bien prouve son attractivité locative dans son marché. En tout état de cause, la construction de bureaux n’a pas connu d’emballement. Ceci confirme le Sources des données chiffrées : CBRE, Immostat. /\ CONVICTIONS IMMOBILIÈRES Note de conjoncture PREIM REIM Achevé de rédiger le 1er février 2017 COMMERCE Évolution de la consommation des ménages 2017 (prévision) + 1.7 % Taux de rendement Pieds d’immeuble 2.25 % Taux de rendement Centre Commercial 3.65 % Taux de rendement Parc d'Activités Commerciales Le volume d’investissement en murs de commerce a représenté 4,4 milliards d’euros en 2016, en ligne avec la tendance des dernières années. Depuis 2010 l’immobilier de commerce représente systématiquement un cinquième des volumes investis en immobilier d’entreprise. Il est à noter que tous les formats de l’immobilier de commerce (murs de boutique, retail park, galeries commerciales, centres commerciaux…) sont investis. La plus importante transaction recensée en 2016 est le 65 avenue des Champs-Elysées, ainsi qu’un portefeuille de 14 Burger King acquis par le Groupe Bertrand. 5% Le volume d'investissement en murs de commerce a représenté 4,4 milliards d'euros. La dernière étude parue (Procos – Novembre 2016) fait état d’une embellie des chiffres d’affaires du commerce spécialisé (+6 % en moyenne après 2 années négatives). On peut y voir les premiers signes d’une reprise économique, modeste mais tangible, malgré l’impact de l’attentat de Nice (application de l’état d’urgence, frein sur le tourisme, etc.). En outre, on a vu en 2016 plusieurs signes de maturité du modèle omnicanal, avec une utilisation innovante des points physiques : magasins connectés, showroom Tesla à Parly 2, bornes 3D à Beaugrenelle, etc. Les rendements sont orientés à la baisse pour tous les formats commerciaux. Cependant, contrairement à la moyenne historique, le rendement des actifs en commerce délivre aujourd’hui une prime par rapport au bureau. Le commerce, marché moins institutionnel, n’a pas connu la même compression des taux. Cette situation laisse penser que le commerce offre un point d’entrée intéressant. Alors que la distinction entre « emplacements numéro 1 » et « emplacements secondaires » reste structurante dans le choix d’investisseurs (au profit des premiers), un nouveau critère s’ajoute : le degré de fréquentation d’une clientèle internationale dans la perspective des attentats. Certains emplacements prime parisiens ont ainsi clairement souffert du contexte post-13 novembre. Sources des données chiffrées : INSEE, BNP Paribas Real Estate. SANTÉ Taux de rendement prime EHPAD 4.5 % - 5.5 % Taux de rendement prime Clinique MCO 5.5 % - 6.5 % Les volumes d’investissement en immobilier de santé en 2016 s’établissent à un niveau historiquement élevé de 1,8 milliard €, notamment sous l’impulsion de 2 opérations réalisées par Primonial REIM : l’acquisition de Gecimed auprès de Gecina (1,3 milliard €), et du portefeuille Horus auprès de Foncière des Murs (300 M€). L’année 2016 marque ainsi une accélération spectaculaire dans la croissance des engagements (notamment institutionnels) en immobilier de santé. L'année 2016 marque une accélération spectaculaire dans la croissance des engagements. Italie ou Espagne. Un nouvel acteur français va acquérir une nouvelle dimension : Elsan, après son rapprochement avec Médipôle Partenaires prévu pour le premier semestre 2017. Les 3 principaux exploitants européens, en nombre de lits, sont les français Korian ( 50 000 lits ), Orpea ( 35 000 lits ) et Domus Vi ( 22 000 lits ). L’environnement économique des exploitants reste sous pression, avec la baisse de 2,5 % du remboursement de la tarification à l’acte ( mars 2016 ), et les mutations nécessaires vers l’ambulatoire, qui obligent les exploitants à repenser leur politique immobilière et leur aménagement. A l’instar du commerce, la gestion de l’immobilier de santé est devenue beaucoup plus spécialisée. De ce fait, les taux prime des cliniques et des EHPAD ont poursuivi leur compression en s’établissant en fin d’année 2016 à 5,50 % pour les cliniques MCO et à 5,00 % pour les EHPAD. Il est intéressant de mettre en parallèle cette arrivée à maturité de l’immobilier de santé, avec la consolidation et l’ambition croissantes des exploitants français. Le développement de ces acteurs s'est poursuivi avec des rachats de groupes en Allemagne, Source des données chiffrées : Primonial REIM. /\ Primonial Real Estate Investment Management (PREIM) est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 16 décembre 2011. Elle a reçu l’agrément AIFM le 10 juin 2014. Son métier consiste à créer, structurer et gérer des placements immobiliers de long terme auprès des investisseurs particuliers et institutionnels. Primonial REIM développe un champ de compétences global : > multi-produits : SCPI, OPCI, SCI ; > multi-secteurs : bureaux, commerces, résidentiel neuf, immobilier de santé et d’éducation ; > multi-zones : Paris, Île-de-France, Régions, Allemagne, Italie, Belgique... Au 1er janvier 2017, Primonial REIM, c’est : > 10.7 milliards d’euros d'encours sous gestion ; > 38 000 associés ; > 30 FIA immobiliers ; > un patrimoine de 2 600 000 m² et 2 500 baux dont une part importante de grandes entreprises locataires (Samsung, Korian, Crédit Agricole, SNCF…). www.primonialreim.com OAT 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor : titres d’emprunts émis par l’État français sur une durée de 10 ans. Le taux de l'OAT 10 ans est communément admis comme indicateur du taux sans risque. Volume d’investissement en immobilier d’entreprise : volume global des biens acquis en bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts, par un acquéreur investisseur et pour un montant "acte en mains" supérieur à 4 millions d’euros. Demande placée de bureaux (Immostat) : ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux. Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile. VEFA : la vente en l’état futur d’achèvement est le mode contractuel de commercialisation d’un immeuble à construire. L’investisseur devient propriétaire au fur et à mesure de sa construction. Mesures d’accompagnement : facilités accordées aux locataires (franchises de loyers, travaux, etc). Taux de rendement : rapport entre le revenu brut ou net de l’immeuble et le capital « acte en mains » engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation). Murs de boutique : commerce traditionnel de pied d’immeuble, situé dans les rues commerçantes des centres-villes. Centre commercial : bâtiment réunissant un ensemble d’au moins 20 commerces de détail, logés dans des galeries couvertes, autour d’une grande surface alimentaire assurant un flux de clientèle. Retail park : ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins cinq bâtiments reliés par des voies de circulation et situés en périphérie des villes. EHPAD – Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes : structure médicalisée ayant vocation à accueillir des personnes âgées en perte d’autonomie. Clinique MCO – Médecine, Chirurgie, Obstétrique : séjours hospitaliers en soins de courte durée, avec ou sans hébergement, ou affections graves pendant leur phase aiguë. PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital social de 825 100 euros. Enregistrée sous le numéro 531 231 124 RCS Paris. Agréée par l’AMF en qualité de société de gestion de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le numéro GP 11 000043. Agrément AIFM en date du 10 juin 2014. Cartes professionnelles « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » N° T15813 et « Gestion Immobilière » N° G6386, délivrées par la Préfecture de police de Paris et garanties par la société CNA Insurance Company Ltd, située 37 rue de Liège - 75008 Paris. SIÈGE SOCIAL 83/85, avenue Marceau - 75016 Paris Téléphone : 01 44 21 70 00 - Télécopie : 01 44 21 71 23 www.primonialreim.com. ADRESSE POSTALE 83/85 avenue Marceau - 75016 Paris Réf. : Brochure Convictions Immobilières 2S2016 - DC02895 - 022017. Photos : Jérôme Berenguer, Fotolia. DÉFINITIONS