BUREAU La demande locative placée en bureaux

REIM
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BUREAU
En 2016, le volume d’engagements cumulés
en immobilier d’entreprise a atteint 24
milliards d’euros. C’est la première fois
que les montants investis en France
dépassent 20 milliards d’euros 3 années de
suite. L’appétence des investisseurs pour
l’immobilier est donc non seulement forte,
mais constante.
Avec 2,4 millions de m², la demande
locative placée en bureaux augmente de
7% par rapport à 2015. Ce chiffre confirme la bonne orientation
du marché locatif après le creux de 2013. Il est d’autant plus
encourageant que le regain des petites et moyennes transactions
(< 5000 m²) depuis un an se poursuit. La croissance économique
redevient un moteur de la demande locative.
En termes de territoires, La Défense a connu une activité
transactionnelle très importante, marquée par l’arrivée de
Deloitte sur la Tour Majunga, ainsi que le secteur Paris Centre
Ouest autour du XVème arrondissement avec l’arrivée du groupe
Altice sur le Qu4drans.
Le taux de vacance francilien est le plus bas depuis 2009 (6,2% au
31/12/2016, 3,1% à Paris intra muros). Le stock d’offre immédiate
a baissé de 10% sur un an (3,5 millions de m²). Ceci a conduit à
l’augmentation des lancements « en blanc » ou « en gris », qui
seront couronnés de succès si le bien prouve son attractivité
locative dans son marché. En tout état de cause, la construction
de bureaux n’a pas connu d’emballement. Ceci confirme le
caractère prudentiel des investisseurs
ces dernières années. C’est l’une des
différences majeures entre la situation
actuelle et celle de 2007 ou du début des
années 90. Il faut cependant noter qu’il
existe en Ile-de-France des « poches de
vacance » problématiques, en péri-Défense
ou dans certains marché de seconde
Couronne, où se concentre l’obsolescence.
Malgré cette pression foncière, les
loyers faciaux restent stables en Ile-de-France, à des niveaux
relativement faibles. Les mesures d’accompagnement, qui
avaient atteint en 2015 des niveaux historiquement élevés (30 %
à La Défense, 20 à 25% à Paris), ont servi de variable d’ajustement.
Elles tendent à diminuer. Cependant, il faudra attendre que les
mesures d’accompagnement diminuent très sensiblement avant
d’envisager une véritable hausse des loyers.
Avec un rendement de 3 % pour les actifs prime et de 4 % pour
les actifs core, le point d’entrée dans l’immobilier de bureau reste
élevé en termes de prix au mètre carré. La création de valeur reste
possible en bureau, soit sur des opérations opportunistes, soit
à partir de loyers bas, mais elle reste conditionnée à la reprise
économique.
Sources des données chiffrées : CBRE, Immostat.
Taux de rendement prime bureaux Paris QCA 3 %
Évolution de la demande placée en Île-de-France sur 1 an +7 %
Taux de vacance en Île-de-France 6.2 %
La demande locative
placée en bureaux
augmente de 7 %
par rapport à 2015.
L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN EUROPE
L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe s’est
élevé en 2016 à 230 milliards d’euros, soit 10% de moins qu’en
2015. L’écart est largement imputable au Brexit : l’investissement
au Royaume-Uni a diminué de 28% en 2016 par rapport à
2015. C’est en 2017 que l’impact réel du Brexit sur les marchés
immobiliers européens pourra réellement être observé, avec la
concrétisation des décisions de relocalisation d’entreprises qui
ont besoin d’un accès aux marchés européens, au premier rang
desquelles les acteurs financiers. HSBC a ainsi annoncé que
20% de ses activités londoniennes de banque d’investissement,
soit 1 000 personnes, seraient transférées à Paris. La France
reste encore le plus « national » des grands marchés immobiliers
européens, avec 71% d’investisseurs domestiques en 2016
(57% en Allemagne), le potentiel est donc réel si les conditions
d’accueil des entreprises sont renforcées. L’issue de l’élection
présidentielle de mai 2017 pourra donner de la visibilité aux
investisseurs ou preneurs potentiels à cet égard.
Avec 53 milliards d’euros investis pour la seule année 2016,
soit deux fois plus qu’en France, l’Allemagne (principalement
Hambourg – Berlin – Francfort – Munch) reste la principale
destination des investisseurs en immobilier d’entreprise. Il faut
cependant signaler que la compression des taux de rendement
du bureaux y a été sensiblement plus forte qu’à Paris (-70 points
de base en moyenne contre -10 points de base à Paris). C’est
donc probablement en actifs de commerce (retail parks) et en
santé (nursing homes, assisted living) que le potentiel est le plus
intéressant en Allemagne pour les investisseurs.
CONVICTIONS IMMOBILIÈRES
Note de conjoncture PREIM
Achevé de rédiger le 1er février 2017

REIM
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Les volumes d’investissement en immobilier
de santé en 2016 s’établissent à un niveau
historiquement élevé de 1,8 milliard €,
notamment sous l’impulsion de 2 opérations
réalisées par Primonial REIM : l’acquisition
de Gecimed auprès de Gecina (1,3 milliard €),
et du portefeuille Horus auprès de Foncière
des Murs (300 M€). L’année 2016 marque
ainsi une accélération spectaculaire dans la
croissance des engagements (notamment
institutionnels) en immobilier de santé.
De ce fait, les taux prime des cliniques et des EHPAD ont poursuivi
leur compression en s’établissant en fin d’année 2016 à 5,50 %
pour les cliniques MCO et à 5,00 % pour les EHPAD.
Il est intéressant de mettre en parallèle cette arrivée à maturité
de l’immobilier de santé, avec la consolidation et l’ambition
croissantes des exploitants français. Le développement de ces
acteurs s'est poursuivi avec des rachats de groupes en Allemagne,
Italie ou Espagne. Un nouvel acteur français
va acquérir une nouvelle dimension : Elsan,
après son rapprochement avec Médipôle
Partenaires prévu pour le premier semestre
2017. Les 3 principaux exploitants européens,
en nombre de lits, sont les français Korian
( 50 000 lits ), Orpea ( 35 000 lits ) et Domus Vi
( 22 000 lits ).
L’environnement économique des
exploitants reste sous pression, avec la
baisse de 2,5 % du remboursement de la
tarification à l’acte ( mars 2016 ), et les mutations nécessaires
vers l’ambulatoire, qui obligent les exploitants à repenser
leur politique immobilière et leur aménagement. A l’instar du
commerce, la gestion de l’immobilier de santé est devenue
beaucoup plus spécialisée.
Source des données chiffrées : Primonial REIM.
Taux de rendement prime EHPAD 4.5 % - 5.5 %
Taux de rendement prime Clinique MCO 5.5 % - 6.5 %
L'année 2016 marque
une accélération
spectaculaire
dans la croissance
des engagements.
SANTÉ
Le volume d’investissement en murs de
commerce a représenté 4,4 milliards d’euros
en 2016, en ligne avec la tendance des
dernières années. Depuis 2010 l’immobilier
de commerce représente systématiquement
un cinquième des volumes investis en
immobilier d’entreprise. Il est à noter
que tous les formats de l’immobilier
de commerce (murs de boutique, retail
park, galeries commerciales, centres
commerciaux…) sont investis. La plus
importante transaction recensée en 2016
est le 65 avenue des Champs-Elysées, ainsi
qu’un portefeuille de 14 Burger King acquis
par le Groupe Bertrand.
Alors que la distinction entre « emplacements numéro 1 » et
« emplacements secondaires » reste structurante dans le choix
d’investisseurs (au profit des premiers), un nouveau critère
s’ajoute : le degré de fréquentation d’une clientèle internationale
dans la perspective des attentats. Certains emplacements prime
parisiens ont ainsi clairement souffert du contexte post-13
novembre.
La dernière étude parue (Procos – Novembre
2016) fait état d’une embellie des chiffres
d’affaires du commerce spécialisé (+6 %
en moyenne après 2 années négatives). On
peut y voir les premiers signes d’une reprise
économique, modeste mais tangible, malgré
l’impact de l’attentat de Nice (application de
l’état d’urgence, frein sur le tourisme, etc.).
En outre, on a vu en 2016 plusieurs signes
de maturité du modèle omnicanal, avec une
utilisation innovante des points physiques :
magasins connectés, showroom Tesla à
Parly 2, bornes 3D à Beaugrenelle, etc.
Les rendements sont orientés à la baisse
pour tous les formats commerciaux. Cependant, contrairement
à la moyenne historique, le rendement des actifs en commerce
délivre aujourd’hui une prime par rapport au bureau. Le
commerce, marché moins institutionnel, n’a pas connu la même
compression des taux. Cette situation laisse penser que le
commerce offre un point d’entrée intéressant.
Sources des données chiffrées : INSEE, BNP Paribas Real Estate.
COMMERCE
Évolution de la consommation des ménages 2017 (prévision) + 1.7 %
Taux de rendement Pieds d’immeuble 2.25 %
Taux de rendement Centre Commercial 3.65 %
Taux de rendement Parc d'Activités Commerciales 5 %
Le volume
d'investissement en
murs de commerce
a représenté
4,4 milliards
d'euros.
CONVICTIONS IMMOBILIÈRES
Note de conjoncture PREIM
Achevé de rédiger le 1er février 2017

PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT
Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance au capital social de 825 100 euros.
Enregistrée sous le numéro 531 231 124 RCS Paris. Agréée par l’AMF en qualité de société de
gestion de portefeuille le 16 décembre 2011 sous le numéro GP 11 000043. Agrément AIFM en date
du 10 juin 2014. Cartes professionnelles « Transactions sur immeubles et fonds de
commerce » N° T15813 et « Gestion Immobilière » N° G6386, délivrées par la Préfecture de police de Paris
et garanties par la société CNA Insurance Company Ltd, située 37 rue de Liège - 75008 Paris.
SIÈGE SOCIAL
83/85, avenue Marceau - 75016 Paris
Téléphone : 01 44 21 70 00 - Télécopie : 01 44 21 71 23
www.primonialreim.com.
ADRESSE POSTALE
83/85 avenue Marceau - 75016 Paris
Réf. : Brochure Convictions Immobilières 2S2016 - DC02895 - 022017. Photos : Jérôme Berenguer, Fotolia.
OAT 10 ans – Obligations Assimilables du Trésor : titres
d’emprunts émis par l’État français sur une durée de 10 ans.
Le taux de l'OAT 10 ans est communément admis comme
indicateur du taux sans risque.
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise :
volume global des biens acquis en bureaux, commerces,
locaux d’activités et entrepôts, par un acquéreur investisseur
et pour un montant "acte en mains" supérieur à 4 millions
d’euros.
Demande placée de bureaux (Immostat) : ensemble des
locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à
investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux.
Elle est exprimée en mètres carrés de surface utile.
VEFA : la vente en l’état futur d’achèvement est le mode
contractuel de commercialisation d’un immeuble à construire.
L’investisseur devient propriétaire au fur et à mesure
de sa construction.
Mesures d’accompagnement : facilités accordées aux
locataires (franchises de loyers, travaux, etc).
Taux de rendement : rapport entre le revenu brut ou net
de l’immeuble et le capital « acte en mains » engagé par
l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).
Murs de boutique : commerce traditionnel de pied
d’immeuble, situé dans les rues commerçantes
des centres-villes.
Centre commercial : bâtiment réunissant un ensemble
d’au moins 20 commerces de détail, logés dans des galeries
couvertes, autour d’une grande surface alimentaire assurant
un flux de clientèle.
Retail park : ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et
géré comme une unité. Il comprend au moins cinq bâtiments
reliés par des voies de circulation et situés en périphérie des
villes.
EHPAD – Etablissement d’Hébergement pour Personnes
Agées Dépendantes : structure médicalisée ayant vocation
à accueillir des personnes âgées en perte d’autonomie.
Clinique MCO – Médecine, Chirurgie, Obstétrique :
séjours hospitaliers en soins de courte durée, avec ou sans
hébergement, ou affections graves pendant leur phase aiguë.
DÉFINITIONS
Primonial Real Estate Investment Management (PREIM) est une société de gestion de
portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 16 décembre 2011.
Elle a reçu l’agrément AIFM le 10 juin 2014. Son métier consiste à créer, structurer et gérer des
placements immobiliers de long terme auprès des investisseurs particuliers et institutionnels.
Primonial REIM développe un champ de compétences global :
> multi-produits : SCPI, OPCI, SCI ;
> multi-secteurs : bureaux, commerces, résidentiel neuf, immobilier de santé et d’éducation ;
> multi-zones : Paris, Île-de-France, Régions, Allemagne, Italie, Belgique...
Au 1er janvier 2017, Primonial REIM, c’est :
> 10.7 milliards d’euros d'encours sous gestion ;
> 38 000 associés ;
> 30 FIA immobiliers ;
> un patrimoine de 2 600 000 m² et 2 500 baux dont une part
importante de grandes entreprises locataires (Samsung, Korian, Crédit Agricole, SNCF…).
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