Etude EDHEC sur l`Investissement et la Gestion du Risque

Publication de l'EDHEC Risk and Asset Management Research Centre
Avec le soutien de :
Etude EDHEC sur
l’Investissement et la Gestion
du Risque Immobiliers
en Europe
Décembre 2007

Avant propos ..................................................................................................................................... 3
Résumé ................................................................................................................................................ 5
1. L’immobilier comme classe d’actifs ......................................................................................15
1.1. De l'immeuble à la classe immobilière ......................................................................................... 16
1.2. Les principaux investissements immobiliers .............................................................................. 19
1.3. L'allocation à l'immobilier dans un portefeuille multi classes............................................31
2. Gestion des investissements immobiliers............................................................................41
2.1. Processus de gestion et construction de portefeuille ........................................................... 42
2.2. Mesure et analyse de performance ............................................................................................... 50
2.3. Ajustement de l'allocation ................................................................................................................ 54
2.4. Mesure et gestion du risque ............................................................................................................ 56
3. Dérivés immobiliers ....................................................................................................................65
3.1. Le marché des dérivés immobiliers................................................................................................ 66
3.2. Contrats et transactions types ........................................................................................................71
3.3. Utilisations et limites des produits dérivés ................................................................................ 73
4. Résultats d'enquête ...................................................................................................................83
4.1. Présentation de l'échantillon ........................................................................................................... 84
4.2. Perception de l'immobilier comme classe d'actifs .................................................................. 86
4.3. Objectifs de la politique d'investissement dans l'immobilier ............................................. 88
4.4. Investissements immobiliers de fonds propres ........................................................................ 92
4.5. Dérivés immobiliers .............................................................................................................................. 98
Conclusion .......................................................................................................................................................111
Annexes ........................................................................................................................................................... 117
Références ......................................................................................................................................................127
A propos de l'EDHEC Risk and Asset Management Research Centre ....................................135
A propos du Groupe UFG .........................................................................................................................138
Table des matières
Publié en France, novembre 2007. Copyright EDHEC 2007.
Les opinions exprimées sont celles des auteurs et n'engagent ni la responsabilité de l'EDHEC Business School, ni celle du
Groupe UFG.

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Publication de l'EDHEC Risk and Asset Management Research Centre
Etude EDHEC sur l’Investissement et la Gestion du Risque Immobiliers en Europe - décembre 2007
L’étude que nous avons le plaisir de vous
présenter s’inscrit dans le programme
« allocation d’actifs et diversification
alternative » de l’EDHEC Risk and Asset
Management Research Centre.
Ce programme a donné lieu à des travaux
de recherche considérables sur l’intérêt,
les risques et les méthodes d’intégration
des classes et instruments alternatifs dans
les portefeuilles. Reconnue mondialement
pour ses travaux sur les stratégies
hedge
funds
, l’EDHEC a commencé à explorer
d’autres investissements alternatifs.
L’immobilier, probablement la plus
traditionnelle des classes alternatives,
connaît une nouvelle faveur auprès
d’investisseurs institutionnels en recherche
de diversification et de performance. Ce
renouveau de la demande institutionnelle
a entraîné une plus grande transparence
des marchés immobiliers ainsi que leur
financiarisation à travers le développement
d’outils d’investissement indirect et
synthétique.
Dans un contexte de relèvement des
allocations cibles à l’immobilier, il est crucial
d’améliorer les approches traditionnelles et
d’intégrer cette classe dans les cadres les
plus modernes de gestion d’actifs et de
gestion actif-passif. Cette démarche doit
permettre d’établir fermement la place de
l’immobilier dans l’allocation multi-styles
multi-classes, de concevoir des méthodes
d’intégration qui optimisent sa contribution
à la réduction des risques et à l’amélioration
du rendement, et d’exploiter pleinement
son potentiel en matière de stratégies de
performance absolue.
L’Etude EDHEC sur l’Investissement et la
Gestion du Risque Immobiliers en Europe
constitue une première et importante
étape dans cette direction ; elle présente
les développements les plus récents sur le
marché, dresse un état des lieux des études
scientifiques sur la place de l’immobilier
dans les portefeuilles multi-classes et la
gestion des investissements immobiliers,
et analyse les résultats d’une enquête sans
précédent sur les pratiques des investisseurs
institutionnels Européens.
Ses trois premiers chapitres tissent un
arrière-plan et structurent un cadre
d’analyse à travers la présentation des
principales questions scientifiques et
industrielles. Ils couvrent l’immobilier
comme classe d’actifs, les techniques de
gestion des portefeuilles immobiliers, et les
dérivés immobiliers. Le quatrième chapitre
présente les résultats de l’enquête et
analyse les perceptions et les pratiques des
investisseurs institutionnels sur ces trois
grandes questions.
Cette étude n’aurait pu être menée et ce
document n’aurait pu voir le jour sans le
soutien du Groupe UFG que nous remercions
chaleureusement.
Nous tenons également à remercier Frédéric
Ducoulombier, l’auteur de cette étude, Tao
Ye pour sa contribution à la collecte des
données, et l’équipe de Peter O’Kelly et
Laurent Ringelstein pour son rôle dans la
production de ce document.
Avant propos
Noël Amenc
Professeur de Finance à l’EDHEC
Directeur de l’EDHEC Risk and Asset Management
Research Centre

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A propos de l'auteur
Publication de l'EDHEC Risk and Asset Management Research Centre
Etude EDHEC sur l’Investissement et la Gestion du Risque Immobiliers en Europe - décembre 2007
Professeur associé à EDHEC Business School depuis 2002, Frédéric Ducoulombier est
directeur adjoint de la recherche et directeur d’EDHEC Asset Management Education. Au
cours des dix dernières années, il a exercé des missions d’encadrement dans les domaines
de la conception, de la gestion et de l’internationalisation des formations et assuré des
enseignements de finance en France et en Chine. A l’EDHEC, il a réorganisé les programmes
M.Sc. et participe aujourd‘hui à la mise en œuvre de la politique de recherche. Fin 2004, il
a rejoint l’EDHEC Risk and Asset Management Research Centre pour créer une activité de
formation continue qui compte désormais des centaines d’entreprises clientes en Europe.
Responsable du programme de recherche en immobilier du centre, Frédéric Ducoulombier a
publié des articles sur les indices et dérivés immobiliers dans des revues professionnelles et
présenté ses travaux lors de conférences industrielles. Il est diplômé du programme grande
école d’IÉSEG School of Management, du programme de troisième cycle en administration
et communication sur l'Asie de l'Est des universités de Montréal et McGill et titulaire de la
certification professionnelle Chartered Alternative Investment AnalystSM.

Résumé
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