Position des organismes Hlm sur la proposition de zonage A/B/C

Position des organismes Hlm sur la proposition de zonage A/B/C
Novembre 2013
Rappel du contexte
- Les dispositifs d'investissement locatif permettent à un particulier souhaitant investir dans un
logement, de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition
d’appliquer un loyer plafonné.
- L‘article 80 de la loi de finances pour 2013 a mis en place au 1er janvier 2013 un nouveau dispositif
en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, dit dispositif Duflot, en remplacement du
dispositif Scellier. Il s'agit d'un aménagement destiné à recentrer l'offre de logement sur les zones
tendues et les ménages modestes.
- Le dispositif d'investissement locatif vise à favoriser le développement de logements à loyer
intermédiaire dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Les communes intégrant le zonage B1 sont éligibles de fait à l’investissement locatif
- Les communes dont le passage en B2 est proposé par l’Etat doivent en faire la demande au préfet
Zonage actuel
zonage proposé
En 2013, il est décidé une révision du zonage avec un changement de classe pour les communes sur
lesquelles le croisement d’indicateurs statistiques (croissance démographique, croissance de
l'emploi, taux d'effort des ménages locataires du parc privé supérieur à 39 %, loyers du parc privé,
taux de vacance, définition Insee de l’unité urbaine) est révélateur. Des communes, par extension
mécanique (croissance démographique, définition insee de l’unité urbaine) sont surclassées en B. A
l’inverse, en raison d’un recul démographique et d’une vacance élevé du parc de logement (public et
privé), certaines communes sont déclassées en C. C’est notamment le cas pour le sud du Tarn.
A noter que le fait de rendre possible la construction de produits intermédiaires peut concurrencer le
parc locatif social, notamment là où il remplit déjà les objectifs prévus par le dispositif Duflot avec
des loyers inférieurs à 20% du prix du marché. Il est important de veiller à l’équilibre des territoires
afin d’éviter la construction à outrance de produits investisseurs. De plus, les organismes Hlm
mettent en avant le fait qu’ils sont des opérateurs privilégiés des collectivités pour répondre aux
enjeux de développement des territoires et d’accueil des habitants à des loyers abordables. Par
ailleurs, leur offre est diversifiée.
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Dans le cadre de la consultation lancée par l’Etat sur le projet de zonage, les organismes ont émis
les remarques suivantes :
Il semble, tout d’abord, important que le zonage défini pour le logement social (zone 2 et 3)
corresponde au zonage Duflot tel que cela est défini (B1 et C).
Concernant le passage de C en B1 :
Les organismes approuvent le changement de zonage pour les communes de Fontenilles, Fonsorbes,
et Lauzerville où la demande locative sociale s’exprime fortement. Ces communes offrent des
possibilités d’urbanisation intéressantes pour répondre à cette demande.
Concernant le passage de C en B2
Dans l’Aveyron, pour les 6 des 8 communes composant la Communauté d'Agglomération du Grand
Rodez qui pourraient bénéficier du zonage "B2" et dans la mesure où l'éligibilité à l'investissement
locatif sera soumis à l'agrément préfectoral et à la vigilance de la Communauté d'Agglomération, les
Ohlm ne s'oppose pas à cette évolution. Cependant, cela doit découler d’un développement
économique très favorable du territoire. En effet, selon les Ohlm, la situation actuelle ne justifie pas
cette évolution car le niveau des loyers est plutôt faible et la différence entre le locatif privé et le
locatif social neuf est peu significative.
Dans le Gers, à Auch, les bailleurs sociaux ne relèvent pas de vacance. Les résidences se louent bien.
La production Hlm répond aux attentes des habitants et devra poursuivre son développement pour
répondre à la demande locative sociale (573 demandes enregistrées en 2012).
Concernant le secteur de l'EPCI de la Gascogne toulousaine (GERS) et sur la base des critères retenus,
ce territoire devrait pouvoir être classée en B2. En effet, en raison de la croissance démographique et
de l'emploi sur l'Isle Jourdain, en raison des arbitrages portés dans le SCOT et le PLH de l'EPCI mais
aussi de la compétence prévue sur l'urbanisme (PLUI), en raison aussi de l'écart très net entre loyers
sociaux et privés, où le différentiel est supérieur à 25%, enfin, en raison de la concurrence spécifique
et historique des lotissement à la vente, exclusifs (à quelques exceptions près) d'opérations locatives
(sociales ou privées). Le foncier est donc "capté" par les lotisseurs pour de la vente de lots à des prix
"toulousains" au détriment de toute offre locative privée ou sociale. Avec déjà comme constat un
foncier qui a "flambé" et ne laisse que peu de place aux bailleurs sociaux pour toute acquisition
directe.
L'offre locative après quelques opérations en De Robien, et moins d'une centaine de logements
sociaux livrés en 6 ans ou en chantiers ne pourra que se réduire dans le temps et dans un délai rapide
nous pourrions être en sous offre locative chronique.
Le classement en B2, soumis à avis préalable du préfet pourrait permettre à l'EPCI une négociation
avec les promoteurs sur une offre locative en défiscalisation pour imposer un quota de logements
sociaux (VEFA ou macro-lots).
Dans le Tarn, l’intégration de la ville de Castelnau-de-Lévis permettra de développer l’offre locative
sur ce territoire.
Dans le Tarn-et-Garonne, Bressols, à proximité immédiate de Montauban, est une commune où de la
demande locative sociale est enregistrée. Les bailleurs confirment donc l’intérêt de la faire passer en
B2.
A noter que la ville de Montech a enregistré 65 demandes en 2012 auprès des organismes Hlm. Sur
cette commune, les bailleurs ressentent une certaine pression qui justifierait son passage en B2.
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Déclassement en C
Le déclassement en C des 6 communes du Sud du Tarn paraît logique au regard de la perte
d’attractivité du parc et de la forte vacance enregistrée dans le parc social. A noter que les
communes concernées présentes des contextes forts variés :
Ce déclassement n’appelle pas d’observations particulières de la part des Ohlm, hormis le fait que la
commune de Castres est en décroissance démographique, le taux de vacance dans le parc social est
très élevé, à savoir 11% de vacance commerciale de plus de 3 mois et qu’une vacance est également
constatée dans le parc privé.
Une étude, portée par la communauté d’agglomération de Castres-Mazamet et la DDT 81
prochainement lancée sur le Tarn Sud permettra d’analyser les causes de cette vacance.
Concernant le maintien en C
S’agissant du Lot, la production de logements intermédiaires ne se justifie pas et les perspectives ne
laissent pas envisager à court ou moyen terme une évolution de cette situation. La zone C est donc
justifiée.
La zone de Gaillac-St Sulpice-Rabastens, classé en C, répond aux critères de croissance
démographique et d’emploi qui génère une certaine pression sur le territoire en besoin en
logements. Les opérateurs s’interrogent sur l’intérêt que cette zone passe en B2. La DREAL a indiqué
que le secteur est moyennement tendu et que les loyers hlm répondent déjà à l’objectif de dispositif
Duflot avec des loyers à 20% moins cher que ceux du marché, ce qui justifierait du maintien de ce
secteur en zone C.
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