les commandements

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT /NUMÉRO 410/AVRIL 2016
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Pierre angulaire du patrimoine des Français,
l’immobilier mérite une attention particulière. Suivez
tous nos conseils pour acheter, vendre ou gérer
dans les meilleures conditions. E n q u ê t e  :Marie Pellefigue
L
’an dernier, le marché im-
mobilier français semble
avoir repris un peu de vi-
gueur. La Fnaim (Fédé-
ration nationale de l’im-
mobilier) estime dans son bilan annuel
que près de 800 000 biens ont changé
de main en 2015, soit 15,6 % de plus
que l’année précédente (voir interview
p. 63). Malgré ce retour des acqué-
reurs, qui ont profité à la fois du niveau
historiquement bas des taux d’intérêt
et de prix nettement plus accessibles,
l’euphorie n’est pas de mise. Car au-
jourd’hui, même si le volume de ventes
se redresse, les prix continuent de
baisser quasiment partout en France.
Avec des chutes de tarifs encore
marquées dans les campagnes éloi-
gnées, plus modérées pour les villes
moyennes, et quasi inexistantes dans
les grandes agglomérations. Au vu de
cette conjoncture, nombre de parti-
culiers se demandent s’il est intéres-
sant d’investir dès aujourd’hui dans
la pierre ou d’attendre encore un peu.
Ceux qui sont déjà propriétaires font
le raisonnement inverse en s’interro-
geant sur l’opportunité de vendre ra-
pidement ou de décaler leur projet.
Enfin, les investisseurs locatifs, en
partie démotivés par les contraintes
que la loi Alur leur impose, hésitent
sur le point de savoir si la pierre va
rester une valeur sûre et rentable à
moyen terme et s’il est encore judi-
cieux d’y placer leur épargne.
Quelle que soit votre problématique,
il existe différentes solutions pour op-
timiser votre achat, votre vente ou la
gestion de votre bien locatif. Plus que
jamais, une transaction immobilière
réussie requiert de la méthode, de la
rigueur et du temps. Pour vous aider
à prendre de bonnes décisions, nous
vous dévoilons douze conseils
K
Votre Argent
LES
COMMANDEMENTS
POUR OPTIMISER
VOTRE PATRIMOINE
IMMOBILIER
12
Voisin / Phanie ; Sam edward / Ocean / Corbis ; Voisin / Phanie ; Ojo Images / Getty Images

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Vous voulez
acheter (ou
vendre), votre
habitation ou
un bien locatif ?
C’est peut-être
le moment.
H

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Avant de vous décider, déterminez
votre horizon d’investissement et faites
vos calculs : si les prix, dans la ville où
vous achetez, continuent de se tasser
légèrement ou se maintiennent, vous
devrez attendre plusieurs années avant
d’amortir les frais liés à l’acquisition.
Ils ne sont pas négligeables : en
moyenne, les droits de mutation (ap-
pelés improprement « frais de notaire »
puisque la plus grande part est un im-
pôt), frais d’agence, frais de dossier
et garantie du prêt… peuvent repré-
senter de 10 à 20 % du prix du loge-
ment. Si vous avez besoin de revendre
dans les deux ou trois ans, vous êtes
donc quasiment assuré de ne pas ren-
trer dans ces frais et de réaliser une
perte. Mieux vaut devenir propriétaire
seulement si vous êtes sûr de conser-
ver votre bien au moins cinq ans, voire
plus si vous empruntez une somme
importante ou financez l’achat avec
peu d’apport.
En effet, dans ce cas, votre prêt immo-
bilier s’étalera sur une longue durée
et vos mensualités intégreront une ma-
jorité d’intérêts dans le premier tiers
de votre crédit. Si vous revendez rapi-
dement, vous n’aurez donc remboursé
que très peu de capital. Il est même
possible que le montant que vous ré-
cupérerez soit… inférieur au solde de
votre prêt. Dans cette situation, devenir
Vous êtes locataire de votre résidence
principale et voulez devenir proprié-
taire, mais tremblez de franchir le pas
pour la première fois. Vous souhaitez
acheter une grande maison pour y lo-
ger toute votre famille, mais n’êtes pas
certain que ce soit raisonnable en cette
période de marasme économique. Vous
disposez d’un petit capital et vous de-
mandez s’il est opportun de l’investir
dans la pierre.
Quel que soit votre cas, passer à l’action
en achetant un logement est une bonne
stratégie. A condition de mûrement
réfléchir votre choix, car devenir pro-
priétaire peut aussi se révéler un poison
lent si vous avez réalisé votre investis-
sement trop précipitamment. En effet,
acquérir un bien quelconque n’est pas
trop périlleux lorsque le marché im-
mobilier est fluide et les prix en phase
ascendante. En cas de problème, la
revente sera facile et la moins-value
quasi nulle. En revanche, lorsque le
marché est grippé et que les tarifs sont
orientés à la baisse, comme c’est le
cas aujourd’hui, un achat immobilier
requiert davantage de circonspection.
PPOUR Y VIVRE
Projetez-vous sur le long
terme
Selon le bilan annuel de la Fnaim, mal-
gré le net rebond du volume des ventes
en 2015, les prix ont reculé en moyenne
de 1,9 % sur la période, avec de fortes
disparités suivant les zones géogra-
phiques. Beaucoup d’acheteurs se de-
mandent s’il est opportun de passer à
l’acte maintenant, ou s’il ne vaut pas
mieux attendre un point plus bas pour
entrer sur le marché. « Il est absolument
irréalisable d’investir au moment où les
prix sont le moins élevé. Acheter sa ré-
sidence principale est surtout une ques-
tion d’objectif et de budget, explique Sé-
bastien de Lafond, président de
Meilleursagents.com, plate-forme de
conseils en immobilier. Si vous disposez
du montant nécessaire pour devenir pro-
priétaire et êtes sûr de ne pas avoir besoin
de revendre dans les années qui viennent,
lancez-vous ».
Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
Votre Argent
Vous achetez pour vous constituer
un patrimoine
Ojo Images / Getty Images ; Vernier / JBV NEWS

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immobilier. Mieux vaut la laisser placée
en assurance vie, en Bourse ou… dans
l’immobilier locatif, elle vous rapportera
davantage. De plus, préserver une en-
veloppe de liquidités pour faire face
aux coups durs (période de chômage,
travaux non prévus…) est toujours
une bonne idée.
PPOUR INVESTIR
Soyez très sélectif sur
l’emplacement
Si vous achetez pour investir, votre dé-
marche doit être quelque peu diffé-
rente, car votre but n’est pas de vivre
dans vos murs, mais d’obtenir une ren-
tabilité intéressante. Attention, à moins
d’être un bailleur aguerri, ne vous lan-
cez pas dans des opérations compli-
quées. Plutôt que d’acheter des biens
entièrement à réhabiliter ou de viser
des secteurs décotés susceptibles d’ap-
porter un rendement fort, assurez vos
arrières et réalisez un investissement
patrimonial, ce qui vous permettra de
minimiser votre risque.
Pour être louée facilement, votre ac-
quisition devra être extrêmement bien
située, et vous coûtera donc plus cher
à l’achat qu’un logement dans un quar-
tier moins prisé. « Aujourd’hui, les in-
vestisseurs ont intérêt à choisir une ag-
glomération où la demande locative est
forte et à acheter un type de logement
très demandé dans la zone », confirme
Jean-François Buet, président de la
Fnaim. Ainsi, à terme, vous êtes qua-
siment certain de vendre votre loge-
ment en réalisant une plus-value. Le
propriétaire n’a aucun sens, mieux vaut
différer votre projet et vous constituer
mois après mois un apport solide.
Si, après avoir analysé ces paramètres,
vous réalisez qu’il est opportun de de-
venir propriétaire, profitez alors de la
faiblesse des taux d’emprunt actuels.
«Ils ont encore perdu 0,20 point en
moyenne entre janvier et mars. Au-
jourd’hui, ils sont inférieurs au taux de
rémunération de beaucoup de place-
ments », remarque Maël Bernier, porte-
parole du courtier Meilleur taux.com.
Un ménage au dossier correct et avec
10 % d’apport peut emprunter en
moyenne à 2 % sur vingt ans. Les profils
intéressants, c’est-à-dire ceux qui ont
une excellente situation ou davantage
d’apport, peuvent bénéficier de taux
inférieurs à 1,3 % sur la même durée…
Dès lors, il est inutile de mobiliser
toute votre épargne pour votre projet
La faiblesse des
taux d’emprunt
peut être une
opportunité
pour les familles
primo-
accèdantes.
H
«Des prix de nouveau en adéquation
avec le pouvoir d’achat »
P Comment s’est comporté le marché immobilier
l’an dernier ?
Après une année 2013 difficile et une année 2014
très morose, le volume des transactions a enfin
augmenté en 2015. Nous avons enregistré environ
800 000 ventes, soit 15 % de plus qu’en 2014.
Le niveau de taux de crédit historiquement bas
a soutenu les acquisitions. Aujourd’hui, les
acheteurs peuvent emprunter entre 8 et 8,5 %
de plus qu’il y a deux ans, ce qui n’est pas rien.
P Quelles sont vos prévisions pour 2016 ?
Ce regain d’activité semble perdurer sur les trois
premiers mois de 2016, le dégrippage du marché est donc en cours.
L’ a n n é e 2 0 1 6 d e v r a i t ê t re u n e p é r i o d e d e t r a n s i t i o n , a v e c u n v o l u m e d e
ventes qui se maintiendra autour de 800 000 transactions, et des prix qui
se stabiliseront un peu partout en France. Le retour des acquéreurs ne
signifie pas que le marché nage en pleine euphorie, comme avant 2009.
Ils restent très prudents et pèsent leurs décisions. D’ailleurs, le regain
d’activité tient aussi au fait que les prix sont de nouveau en adéquation
avec le pouvoir d’achat. Pour preuve, les propriétaires qui proposent
leurs biens au-dessus du prix de marché n’arrivent pas à trouver preneur,
ou après de larges négociations.
P Quels conseils donneriez-vous à des particuliers ?
Si vous êtes acheteur, n’écoutez pas les avis de vos proches ! C’est à vous
de décider si vous voulez, et pouvez, devenir propriétaire une fois fixé votre
budget d’achat avec votre banque. Après avoir défini un cahier des charges
très précis, visitez entre trois et cinq biens. Normalement, vous devriez
trouver votre bonheur après trois mois de recherches intensives. Si vous en
êtes à votre quarantième visite, cela signifie que vous ne savez pas ce que
vous cherchez, ou que vous n’êtes pas prêt à franchir le cap. Si vous vendez,
mettez toutes les chances de votre côté en rendant votre logement
le plus attrayant possible. Il faut le dépersonnaliser, mais aussi y réaliser
de légers travaux de remise en état et le présenter sous son meilleur jour
en le faisant visiter propre et parfaitement rangé.
Jean-François Buet,
président de la Fnaim
Interview

MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT /NUMÉRO 410/AVRIL 2016
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premier credo en tant qu’investisseur
est donc de choisir la bonne agglomé-
ration, c’est-à-dire celle qui affiche un
réel développement économique et
a t t i r e d e s l o c a t a i r e s .
Puis, il faut sélectionner le meilleur
secteur de cette ville. « Il ne faut pas
hésiter à appeler des agents immobiliers
locaux pour leur demander dans quels
quartiers la demande de location est la
plus forte et quelles sont les surfaces qui
manquent le plus sur le marché »,
conseille Laurent Vimont, président
de Century 21 France. Ensuite, vérifiez
que vous ne payez pas trop cher votre
investissement locatif. Si vous achetez
dans le neuf, le surcoût par rapport à
l’immobilier ancien d’un secteur simi-
laire doit être de 20 % au maximum. Si
vous achetez dans l’ancien, dressez la
liste de tous les travaux que vous allez
devoir réaliser pour louer en parfait
état. Il ne faut jamais raisonner en prix
moyen au mètre carré, mais toujours
calculer le prix de revient global de
votre logement.
Pour ne pas surpayer, vous avez
d’ailleurs intérêt à acheter un appar-
tement en très bon état ou un bien
avec beaucoup de travaux de rénova-
tion. En effet, les premiers seront né-
gociés au prix du marché, mais vous
n’aurez pas de frais supplémentaires
de travaux. Quand aux seconds, vous
pourrez obtenir de belles remises sur
leur prix de vente. En revanche, évitez
les biens à rafraîchir. « In fine, ils coûtent
plus cher car le montant des travaux
nécessaires pour les rénover est élevé,
et la décote obtenue à l’achat ne les
couvre pas », affirme Jean Perrin, pré-
sident de l’UNPI (Union nationale de
la propriété immobilière).
Enfin, une fois que vous aurez jeté
votre dévolu sur un bien, financez-le
avec un crédit important. « Les inves-
tisseurs qui disposent d’une petite
épargne ont intérêt à investir le mini-
mum d’apport et à profiter au maximum
de l’effet de levier du crédit », conseille
Philippe Descampiaux, président des
agences Descampiaux Dudicourt à
Lille. Cette stratégie a un autre atout :
comme les intérêts d’emprunt sont dé-
fiscalisables à 100 % (voir p. 73), vous
minorerez les revenus fonciers encais-
sés durant les premières années de
remboursement de votre prêt et limi-
terez ainsi votre pression fiscale.
4 conseils pour bien acheter
H
Les 12 commandements pour optimiser votre patrimoine immobilier
Votre Argent
2
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Peaufinez votre emprunt
Faites appel à un courtier pour qu’il monte votre dossier
de crédit. En optimisant les aides (prêt à taux zéro,
subventions, crédit pour certains travaux, aides
régionales…), il vous fera obtenir un taux d’emprunt très
bas. Mais surtout, il négociera tous les à-côtés afin de
réduire votre note. Selon votre profil, vous pourrez profiter
d’une assurance (décès, invalidité, incapacité de travail)
parfois trois fois moins cher, soit quelques milliers
d’euros d’économies. Le courtier trouvera également la
garantie la plus intéressante, et l’emprunt le plus souple
possible. En vous faisant opter, gratuitement, pour des
mensualités modulables qui permettent d’abaisser vos
remboursements en cas de coup dur et en négociant le
montant de vos indemnités de remboursement anticipé.
Partez en
repérage
Avant d’acheter, identifiez les
secteurs qui vous intéressent
après vous y être promené
le week-end et en semaine.
Ensuite, examinez les biens
qui y sont en vente et entrent
dans votre budget, en
consultant les sites Internet.
Vous aurez ainsi une idée
précise du marché immobilier
dans votre lieu de prédilection
et pourrez revoir vos
prétentions à la baisse ou
changer de secteur si les
tarifs sont trop élevés. Ou bien
viser plus haut si votre budget
se révèle confortable. Ensuite,
visitez dans un temps
rapproché tous les biens que
vous pourriez potentiellement
acquérir. Une fois sur place,
prenez des photos, posez des
questions et examinez vos
notes à tête reposée avant
d’envisager une contre-visite.
Vous aurez tous les atouts
en main pour faire une offre
au prix demandé ou négocier
le tarif à la baisse.
Estimez le budget global
Que vous achetiez pour habiter ou investir,
raisonnez toujours en termes de budget
global. Pour une résidence principale, calculez
le montant de vos charges réelles :
mensualités de crédit, charges de copropriété,
taxe foncière, provisions pour travaux
(rénovation d’une cage d’escalier, remise
à neuf de la machinerie d’ascenseur, réfection
de toiture, ravalement…). Pour un
investissement locatif, rajoutez, en plus, les
frais de remise en état (peinture…) entre deux
locataires, mais aussi le coût de la gestion
locative (de 7 à 15 % du montant des loyers
annuels, selon les cas) et de l’éventuelle
assurance loyers impayés. Vérifiez que
vous pouvez tenir ce budget global sans
vous mettre dans une situation financière
périlleuse.
Etudiez le marché locatif
Si vous achetez un bien locatif, étudiez
le potentiel de la ville où vous envisagez
d’investir. Sans croire ce que vous
racontent les promoteurs, si vous optez
pour un bien neuf, et en confrontant ce
que vous affirment les agents
immobiliers, si vous visez l’ancien.
Vérifiez aussi que le bien correspond à la
demande de la zone où vous investissez.
Un studio sera loué sans difficulté près
d’une université, plus difficilement dans
un secteur où les couples de seniors sont
nombreux. Inutile d’investir dans ce type
de surfaces si l’offre est abondante alors
que les deux-pièces manquent. Pensez
à vérifier le niveau réel des loyers,
il est parfois inférieur à celui des plafonds
imposés par les dispositifs fiscaux.
Un courtier
négocie le taux
et les conditions
du prêt.
Chris Ryan / Getty Images