Copropriété : comment régler les conflits

/ 
J
e me demande si la coproprié-
té n’est pas un peu comme la
conduite automobile : elle
peut rendre agressive, voire
inhumaine, la plus courtoise
des personnes », s’interroge
Henri Buzy-Cazeaux, direc-
teur général de Foncia, admi-
nistrateur de biens.
« En juin 2003, un de nos syndics
de la région de Montpellier qui trou-
vait logique et digne d’interrompre
et de reporter une assemblée généra-
le au cours de laquelle le président
du conseil syndical venait de s’écrou-
ler, mort d’une crise cardiaque, s’est
entendu dire, par plusieurs copro-
priétaires, qu’il n’en était pas ques-
tion, que la réunion devait se pour-
suivre car en convoquer une autre
occasionnerait des frais ! », racon-
te-t-il. Il a cependant, d’autorité,
levé la séance, en promettant de
prendre à sa charge les dépenses
liées à la convocation d’une nouvel-
le assemblée générale.
Pour Marie-Pierre Lefeuvre,
sociologue, « la copropriété ne crée
pas en elle-même la discorde, mais
elle rend les conflits plus aigus et dif-
ficiles à régler, car il y a sans arrêt
des interférences entre le statut de
propriétaires ayant à gérer un patri-
moine en commun qu’ils souhaitent
conserver et valoriser, et celui de voi-
sins qui doivent se supporter dans la
vie quotidienne. C’est un peu com-
me si les actionnaires d’une entrepri-
se habitaient sous le même toit ».
Or, en France, le nombre de copro-
priétaires est largement supérieur
à celui des actionnaires. Ce qui fait
des problèmes de copropriété un
sujet de préoccupation majeur.
La gestion des espaces com-
muns est un sujet sensible, tou-
chant à l’image de soi, mais aussi à
l’intimité et au mode de vie, des
notions sur lesquelles personne
n’a l’habitude de s’expliquer :
pour les uns, il est naturel de met-
tre son linge à sécher à la fenêtre
ou de garer son scooter dans la
cour, pour les autres, c’est un
signe de dévalorisation, une attein-
te insupportable à la quiétude et à
l’esthétique.
Le vice originel de la copropriété
vient sans doute de la conception
très individualiste du statut de
copropriétaire, ébauché en 1938 et
enrichi en 1965. Les concepteurs
de la loi actuelle ont voulu faire du
copropriétaire un quasi-propriétai-
re en lui octroyant de nombreux
droits et garanties contre la collec-
tivité elle-même et en sanctuari-
sant le règlement de copropriété,
qu’on ne peut modifier qu’à l’una-
nimité, c’est-à-dire jamais.
L’assemblée générale est l’orga-
ne souverain, mais elle reste un
lieu malcommode, trop officiel,
pour débattre des questions de voi-
sinage et de mode de vie et faire
émerger un accord négocié entre
tous. La loi lui impose un tel forma-
lisme, avec une convocation stricte-
ment rédigée, un ordre du jour pré-
cis, des documents joints, des
majorités graduées selon la nature
des décisions, qu’elle fige le débat
et transforme la réunion au mieux
en chambre d’enregistrement de
décisions préparées à l’avance, au
pis en ring de boxe.
Ce n’est donc pas le lieu idéal
pour apaiser les inévitables
conflits de voisinage ou négocier
des solutions subtiles tenant comp-
te des droits et obligations de cha-
cun. L’absence d’un lieu de média-
tion encourage, du coup, certains
copropriétaires à enfreindre la
règle, par exemple en s’appro-
priant l’espace commun pour y
stocker des affaires personnelles
ou en annexant un bout de couloir
collectif, provoquant des colères
passionnées.
Les syndics professionnels sont
de plus en plus sollicités pour
jouer les arbitres et les médiateurs,
mais leurs outils sont limités et le
temps qu’ils y consacrent est mal
rémunéré. Leur reconduction
dépend, en outre, de la satisfaction
de leurs clients, ce qui les dissuade
de s’immiscer dans un conflit où ils
n’ont que des ennemis à se faire.
Le conseil syndical, composé de
copropriétaires bénévoles élus, est
une instance possible de média-
tion et se voit confier par la loi un
rôle de plus en plus important
dans toute la gestion de la copro-
priété, mais les volontaires man-
quent souvent par crainte de subir
le feu des critiques sans compensa-
tion aucune.
Tous les acteurs associatifs et
professionnels conviennent de la
nécessité de créer des instances
d’arbitrage et de médiation sous
l’égide d’un spécialiste de la copro-
priété extérieur à l’immeuble, non
coûteux et rattaché, par exemple,
au tribunal d’instance.
Isabelle Rey-Lefebvre
Lire pages II et III
fÉPARGNE : le bureau d’infor-
mation et de prévision économi-
que (BIPE) prévoit, dans une étu-
de parue vendredi 26 septembre,
une baisse de près de deux points
du taux d’épargne des Français
d’ici à 2008 à près de 15 %. Les Fran-
çais délaisseront l’épargne de pré-
caution et les produits bancaires
comme les livrets, les Plans d’épar-
gne logement, au profit des sicav,
de l’assurance-vie et des outils
d’épargne-retraite longue qui
devraient drainer les deux cinquiè-
mes de leur patrimoine financier.
fCONSOMMATION :la Banque
de France vient de publier le
taux d’usure applicable à partir
du 1er octobre (Journal officiel du
20 septembre 2003). Ce taux effec-
tif global au-delà duquel il est
interdit de prêter est fixé chaque
trimestre. A partir du 1er octobre,
les prêts immobiliers à taux fixe ne
pourront pas être consentis
au-delà de 6,88 %, les prêts à taux
variable au-delà de 6,40 %. En ce
qui concerne les prêts à la consom-
mation, pour un prêt inférieur à
1 524 euros, le taux sera de
21,25 %. Les découverts et les
prêts à la consommation ne pour-
ront dépasser 16,84 % et les prêts
personnels, 9,96 %.
TENDANCE
Vers une amnistie
fiscale en France ?
  belge a déci-
dé, le 13 septembre, d’amnistier
ceux qui avaient illégalement pla-
cé de l’argent à l’étranger. Les Bel-
ges qui choisiront de rapatrier
leurs capitaux dans le royaume
devront simplement s’acquitter
d’une taxe de 9 % des sommes
concernées et cette pénalité sera
ramenée à 6 % pour l’épargne
réinvestie dans l’économie belge.
Ce n’est pas la première fois en
Europe qu’un gouvernement déci-
de de « passer l’éponge » sur des
sorties frauduleuses de capitaux.
L’Allemagne et l’Italie ont adopté
par le passé des mesures similai-
res. L’ensemble des pays de
l’Union européenne tentent de
lutter contre l’évasion fiscale.
Une directive européenne prévoit
notamment, à partir du 1er janvier
2005, l’échange d’informations
entre les autorités fiscales des
pays membres ou la taxation de
l’épargne des non-résidents.
L’intérêt d’une amnistie fiscale
ne vise pas seulement à découra-
ger la fraude. Elle permet de récu-
pérer de l’argent. En Italie, la loi
d’amnistie fiscale passée à la fin
2002 pour rapatrier des fonds pla-
cés illégalement à l’étranger, en
particulier en Suisse, a permis
d’organiser le retour de 8,2 mil-
liards d’euros. En Belgique, les
autorités comptent récupérer
entre 500 millions à 1 milliard
d’euros. Une somme que le gou-
vernement a promis d’utiliser
pour sa politique de l’emploi : il
envisage la création de quelque
200 000 postes d’ici à 2007.
La France va-t-elle suivre
l’exemple de ses voisins ? Les
esprits ne semblent pas mûrs. Le
Sénat a bien suggéré une forme
d’amnistie pour lutter contre la
fuite des capitaux. Toutefois,
Alain Lambert, le ministre du bud-
get, a pris le soin d’indiquer que
le sujet n’a fait l’objet d’aucune
discussion au sein du gouverne-
ment.
L’amnistie fiscale a-t-elle vrai-
ment un sens en France ?
D’abord, il faut souligner l’iniqui-
té d’une telle mesure vis-à-vis de
ceux qui ont respecté la loi. On
peut aussi s’interroger sur sa réel-
le portée. Les gestionnaires de for-
tune assurent que la plupart des
clients ayant décidé d’aller placer
leur argent et même d’habiter à
l’étranger l’ont fait le plus légale-
ment du monde. Les fraudeurs
seraient une infime minorité.
Plus qu’une amnistie, c’est une
réforme fiscale qui serait néces-
saire, insistent les banquiers, qui
plaident en particulier pour une
refonte de l’impôt sur la fortune
(ISF), pour éviter une fuite des
capitaux et des personnes les
plus riches. Cependant le gouver-
nement ne semble pas prêt à leur
donner satisfaction.
Dans le projet de loi de finan-
ces présenté, jeudi 25 septembre,
aucune modification de l’ISF n’a
été annoncée. Néanmoins, il y a
fort à parier que le sujet sera
débattu lors de la discussion de la
loi au Parlement. Le sénateur
(UMP) de l’Oise Philippe Marini
vient ainsi de déclarer que la non-
indexation sur le coût de la vie du
barème de l’ISF qui pénalise les
détenteurs d’un bien immobilier
était un « véritable scandale ».
Joël Morio
FISCALITÉ
Le projet de loi de finances
pour 2004 contient plusieurs
dispositions qui concernent
les épargnants : suppression
de l’avoir fiscal, réforme des
plus-values immobilières,
déduction fiscale des sommes
versées en vue
de la retraite... p.IV
L’acceptation, par la
Commission européenne, du
plan de sauvetage d’Alstom
n’a pas permis
à l’action du groupe de
se redresser cette semaine.
L’ensemble des Bourses
ont été orientées
à la baisse p.VII
Serge Maître, le secrétaire
de l’Association des usagers
des banques, bouscule, depuis
plus de dix ans, par ses luttes
acharnées et ses apparitions
dans les médias, les banquiers,
mais aussi les autres
organisations
de consommateurs p. VIII
NUMÉRO D’OCTOBRE - 16 PAGES - 2,10€
Les Clés de l’info
Deux grands dossiers...
À LIRE DANS LE MONDE DOSSIERS & DOCUMENTS
Chine,
un colosse émerge
Le corps
marchandise
...et
en euros, à Paris
ACTION ALSTOM
Source : Bloomberg 2003
JFMAMJJAS
5
4
3
2
1
Le 26 septembre 2,63
PORTRAIT
Copropriété : comment
régler les conflits
. La conception individualiste du statut de copropriétaire
ne facilite pas le règlement des litiges. Associations et
professionnels réclament la création d’une instance d’arbitrage
23,13
Taux d'usure concernant les prêts
à la consommation (≤ 1 524 euros),
en %
EN BAISSE
Source : Banque de France
1998 1999 2000 2001 2002 2003
15
20
25
21,25
17,25
Voir page 8
LA BOURSE
ÇA NE S’IMPROVISE PAS
<
BOURSE
CETTE SEMAINE
Les banquiers jugent une réforme
de l’impôt sur la fortune bien plus efficace
pour éviter une fuite des capitaux
ARGENT
DIMANCHE 28 - LUNDI 29 SEPTEMBRE 2003
ÉPARGNE PLACEMENTS

L
es litiges de copropriété
alimentent les tribu-
naux, en particulier
dans les grandes villes.
Le ministère de la jus-
tice recensait, en 2001,
quelque 24 000 procédures enga-
gées à travers la France, dont plus
de 15 000 ayant trait aux impayés
de charges. Le deuxième conten-
tieux de la copropriété est nourri
par les demandes en annulation
d’assemblées générales, suivi des
demandes de sanctions à l’encon-
tre de copropriétaires à l’initiative
du syndicat lui-même ou d’autres
copropriétaires.
Ces chiffres, en regard des
6,1 millions de logements en
copropriété que compte le pays,
paraissent faibles, mais les litiges
portés en justice n’en sont pas
moins nombreux et ne représen-
tent que la partie émergée de l’ice-
berg des conflits qui émaillent la
vie des immeubles : « 90 % de nos
assemblées générales se passent
bien, mais, dans les autres, l’am-
biance est tendue et les discussions
sont houleuses, tournant parfois à
l’invective ou au pugilat en raison
de discordes entre copropriétai-
res », racontent, unanimes, quatre
syndics de villes et régions diffé-
rentes, membres de la Fédération
nationale des agents immobiliers
(Fnaim).
L’organisation de la copropriété
ne favorise pas la résolution des
conflits. Elle est une « fiction juridi-
que » dont les membres sont pro-
priétaires d’une quote-part indivi-
se de parties communes et de par-
ties privatives aux périmètres
flous. Ceux-ci ne possèdent, en
réalité, que l’intérieur de leur
appartement, un cube d’air, et tou-
tes les séparations d’avec les voi-
sins, planchers, plafonds, murs,
sont partie commune ou en indivi-
sion avec eux. Le règlement de
copropriété détermine ce qui est
commun, privé ou commun à
jouissance privative, ce qui est
souvent le cas des terrasses et
balcons que leur propriétaire peut
utiliser mais dont il ne peut pas
disposer, c’est-à-dire le clore, le
louer, le vendre, ou y faire
construire.
Rédigé à partir de clauses types,
avant la construction de l’immeu-
ble, il n’est pas toujours adapté au
bâtiment et est parfois silencieux
ou contradictoire sur certains
points, mais l’unanimité requise
pour le faire évoluer est impossi-
ble à réunir et empêche l’adapta-
tion de l’immeuble aux techni-
ques nouvelles. Il a fallu édicter
une loi pour permettre l’installa-
tion d’un digicode ou de comp-
teurs d’eau votés à une majorité
possible.
« Les règles de construction inter-
disent, par exemple, les vide-ordu-
res dans les nouveaux immeubles
pour des raisons évidentes d’hygiè-
ne, d’entretien, de bruit et pour
favoriser le tri sélectif des déchets,
mais supprimer cet équipement
dans les immeubles plus anciens
requiert l’unanimité des coproprié-
taires et, si un seul d’entre eux veut
le maintenir pour y jeter sa cannet-
te de bière en pleine nuit et réveiller
tout le monde, la situation est blo-
quée », déplore Christian Drobac,
administrateur de biens à Paris.
Dès qu’un copropriétaire sou-
haite modifier le moindre élément
touchant aux limites de son cube
d’air, troquer une fenêtre en bois
contre une en PVC, changer la cou-
leur d’un store ou d’une porte don-
nant sur l’extérieur, installer une
parabole sur le balcon ou, a fortio-
ri, fermer ce balcon en loggia, il
doit se soumettre à l’autorisation
de ses voisins. « Obtenir un accord
en assemblée générale est une
démarche lourde, coûteuse et ris-
quée, fait remarquer Jacques
Lafond, avocat spécialisé. Il est
donc très tentant de s’en passer,
d’autant que les sanctions éventuel-
les sont, elles aussi, difficiles à met-
tre en œuvre. » Pour entreprendre
des travaux, même minimes, il
faut, en effet, attendre la tenue de
l’assemblée générale annuelle,
sauf si le syndic consent à en orga-
niser une spéciale, aux frais du
demandeur.
«      »
Parmi les demandes d’autorisa-
tion de travaux, tout ce qui modi-
fie l’aspect de l’immeuble ou tend
à agrandir les parties privatives se
heurte souvent à l’opposition des
voisins, de fait très attachés au sta-
tu quo : « Sans doute à cause des
abus du passé, les copropriétaires
sont de plus en plus rigides et fer-
més aux demandes individuelles,
constate Bruno Dhont, directeur
de l’Association des responsables
de copropriété (ARC). Il y a même
une sorte de jalousie envers le
copropriétaire qui agrandit ses par-
ties privatives et s’enrichit au détri-
ment de la copropriété ou sans lui
offrir de contrepartie financière.
Mais nous voyons aussi des copro-
priétaires qui ont une conscience
de plus en plus aiguë de la dévalori-
sation induite par certains compor-
tements et aménagements, comme
la pose sauvage de paraboles, le lin-
ge aux fenêtres, l’encombrement
des balcons et des parties commu-
nes ou des percements d’ouvertures
qui défigurent une façade. »
Certaines copropriétés sont, ain-
si, reprises en main par leurs zélés
conseils syndicaux, comme cet
immeuble d’Epinay-sur-Seine (Sei-
ne-Saint-Denis) où chaque nouvel
arrivant est accueilli et se voit pré-
ciser gentiment mais fermement
ce qui est autorisé ou pas. «Les
copropriétaires ne supportent plus
le fait accompli de travaux sauva-
ges ou d’annexions intempestives
de parties communes et réagissent
vite et fort lorsque cela se produit »,
raconte Michel Le Tocart, juriste
de l’ARC. Dans une telle situation,
le syndic peut agir sans délai par
une mise en demeure rappelant
les règles puis par un référé, mais
si l’installation est ancienne, il lui
faut solliciter l’accord de la copro-
priété pour agir en justice.
« Plusieurs occupants d’une
copropriété du 14earrondissement
de Paris avaient annexé un bout de
couloir. Des années après, une nou-
velle copropriétaire a demandé la
remise en l’état des lieux ou le verse-
ment d’une indemnité compensatri-
ce, ce que l’assemblée générale a
refusé de voter », se souvient
Michel Rodriguez, de la Fédéra-
tion des copropriétaires (Fédéco).
Il ne lui restait plus qu’à aller seu-
le en justice et démontrer un pré-
judice personnel, une démarche
qui risquait de la mettre au ban de
la copropriété. Particularité aber-
rante de cette structure juridique
selon laquelle, pour sanctionner
des comportements délinquants,
il faut solliciter l’accord des copro-
priétaires, dont le délinquant en
cause, pour s’engager dans une
procédure, qui plus est longue et
aléatoire.
Isabelle Rey-Lefebvre
1
L’organisation
juridique de la
copropriété est-elle
propice à la résolution
des conflits entre
copropriétaires ?
Non, au contraire, elle exaspè-
re les conflits. Le législateur a
voulu rapprocher le statut du
copropriétaire de celui du pro-
priétaire ordinaire et le proté-
ger de la collectivité, mais la
copropriété ne peut pas être
conçue comme une collection
d’individus juxtaposés, vivant
chacun dans une tour d’ivoire
et jaloux de leurs prérogatives.
Toutefois, le législateur a
récemment renforcé les pou-
voirs de la majorité, facilité le
recouvrement des charges et
cherché à rendre la gestion
plus claire et transparente,
avec, par exemple, de nouvel-
les règles comptables. La voie
ainsi tracée paraît bonne, mais
il reste encore à avancer sur ce
chemin.
2
Quel doit être le
rôle du syndic
vis-à-vis de ces
conflits ?
Le syndic devrait avoir un rôle
d’arbitre, mais il n’en a pas les
moyens. Il est un simple man-
dataire des copropriétaires, ce
qui affaiblit sa position puis-
qu’il est dépendant de ses man-
dants. En outre, la durée de
son mandat peut être limitée
et il peut être révoqué, d’où la
tentation d’éviter les heurts et
les mesures qui fâchent. Cela
peut créer des situations de
non-droit, car on voit des syn-
dics tolérer, par exemple, des
travaux irréguliers, des empié-
tements sur les parties commu-
nes ou des abus de jouissance
divers. Il a été proposé dans le
passé de faire du syndic un véri-
table officier public, placé sous
le contrôle du parquet. Cette
idée mériterait d’être explorée.
On peut imaginer d’élire le syn-
dic pour une durée longue, par
exemple trois ans, pendant
laquelle il sera à l’abri de toute
révocation, sinon judiciaire, et
de renforcer ses pouvoirs.
3
Quelles
améliorations
croyez-vous
possibles ?
Il faudrait permettre que certai-
nes décisions puissent se pren-
dre au sein d’assemblées spé-
ciales, réduites, par exemple
par bâtiment dans les grands
ensembles, voire autoriser la
scission de grosses coproprié-
tés, ce qui est, aujourd’hui, dif-
ficile à réaliser. Les coproprié-
taires devraient pouvoir obte-
nir, lorsqu’il leur faut une auto-
risation de travaux ou de chan-
gement d’affectation, la réu-
nion d’une assemblée à leur
seule demande, quitte à en
supporter les frais. Le conseil
syndical opérerait un filtrage,
pour éviter des demandes abu-
sives. Le rythme d’une assem-
blée par an n’est, en effet, pas
satisfaisant, et le quorum de
25 % des voix à réunir pour
imposer la tenue d’une assem-
blée devrait être diminué ou
même supprimé. Par ailleurs,
des procédures de médiation
doivent être encouragées.
Propos recueillis par I. R.-L.
3 QUESTIONS
  ,  
   , 
 ’  
 «     »
( )
. .
Des procédures complexes de résolution des litiges
Les nombreux procès liés à des conflits de copropriété ne sont que la partie émergée de l’iceberg des désaccords
qui émaillent la vie des immeubles. Le cadre juridique qui règle ce système paraît aujourd’hui inadapté
DES COMMISSIONS DE CONCILIATION PEU SOLLICITÉES
fUne chaufferie désaffectée.
Evelyne Leduc, syndic de quar-
tier, à Belleville, dans le 19earron-
dissement de Paris, en charge
d’une vingtaine d’immeubles, a
récupéré celui-ci, il y a quelques
années. « Cet ancien hôtel est assez
vétuste, avec un couloir d’entrée par-
ticulièrement étroit qui ne permet
pas d’installer de boîtes aux lettres ni
d’entreposer de poubelles », expli-
que-t-elle. En étudiant les plans et
le règlement de copropriété, retrou-
vés chez le notaire d’origine de l’im-
meuble, elle s’aperçoit que le syndi-
cat est propriétaire d’un petit local
de chaufferie désaffecté, au sous-
sol, auquel on ne peut accéder
qu’en passant par le café établi au
rez-de-chaussée.
Lors de l’abandon de la chauffe-
rie, le cafetier a annexé, sans dou-
te de bonne foi, ces 8 m2et refuse
de les restituer. Evelyne Leduc
espère négocier l’échange de ce
local avec quelques mètres carrés
pris sur la salle du café qui lui per-
mettraient d’agrandir l’entrée de
l’immeuble. Elle vient de lancer la
procédure, avec l’accord des
autres copropriétaires, qui notent
que le propriétaire du bar ne paye
plus ses charges depuis 1996.
fUne parabole sur un balcon.
Un locataire a, de son propre
chef, installé une antenne parabo-
lique sur son balcon. Son bailleur,
contacté par le syndic, refuse de le
contraindre à la retirer. Le syndic
contacte alors directement le loca-
taire et lui fait valoir le respect du
règlement de copropriété : «Il
m’a répondu qu’il s’en moquait, ce
qui m’a agacé, raconte Patrice Ker-
garavat, et je l’ai donc menacé
d’une procédure en référé. » La
démarche a porté ses fruits : la
parabole a été discrètement instal-
lée sur le toit et n’est plus visible.
fUn carrelage bruyant.
Dans un immeuble de Pau, un
copropriétaire a, à son arrivée, rem-
placé le vieux parquet de bois par
un carrelage neuf. Malgré des pré-
cautions acoustiques, sa voisine du
dessous se plaint du bruit, en parti-
culier des chocs et des pas. « Beau-
coup de règlements de copropriété
prévoient l’interdiction de modifier
les revêtements de sols pour des rai-
sons acoustiques en raison de la
conception même des immeubles ou
l’obligation de soumettre ce rempla-
cement à l’accord de l’assemblée
générale », souligne Thierry Beye-
re, syndic à Pau.
« D’autres imposent, pour ce fai-
re, le conseil de l’architecte du bâti-
ment mais, dans le cas de cet immeu-
ble, le règlement ne prescrit rien,
excepté une clause générale de tran-
quillité, si bien que l’auteur des tra-
vaux m’a, à juste titre, répondu que
la pose du carrelage dans les parties
privatives était autorisée puisqu’elle
n’était pas interdite », raconte-t-il.
« J’essaie de jouer les médiateurs
mais l’injonction de remédier à ce
problème ne viendra que du tribunal
si la voisine indisposée arrive à
démontrer sa nuisance, probable-
ment par le biais d’une expertise et
de mesures de bruit », constate-t-il.
La plupart des règlements sanitai-
res départementaux interdisent
qu’une rénovation dégrade l’isola-
tion acoustique existante de l’im-
meuble. Ce type de litiges est fré-
quent, la jurisprudence, abondan-
te, est favorable aux plaignants. La
Cour de cassation, dans un arrêt du
15 janvier 2003 (3echambre civile),
a confirmé la condamnation d’un
copropriétaire à exécuter des tra-
vaux d’isolation phonique pour
remédier aux bruits provoqués par
son carrelage, posé en remplace-
ment d’un parquet, et qui, bien que
conforme aux normes réglementai-
res acoustiques, atteignait un
niveau sonore supérieur à celui du
revêtement antérieur. Le jugement
prend appui sur la seule clause de
tranquillité du règlement de copro-
priété.
fUne loggia en bord de mer.
Dans une belle résidence de La
Baule (Loire-Atlantique), un cou-
ple de retraités souhaitait fermer
son balcon en loggia. Ils en parlent
à Patrice Kergaravat, leur syndic,
qui leur explique toute la complexi-
té de ce projet. Le règlement de
copropriété précise d’abord que
les balcons sont des parties com-
munes à usage privatif et qu’il faut
d’abord les acquérir auprès de la
copropriété avant de les fermer en
loggia. La décision de vendre et la
fixation du prix requièrent, en
assemblée générale, le double
accord de deux tiers des millièmes
et de la moitié des copropriétaires,
très difficile à réunir dans un
immeuble qui compte beaucoup
de résidences secondaires.
Même muni de cette autorisa-
tion, le couple de retraités n’est
pas au bout de ses peines : il doit
s’adresser au service d’urbanisme
de la commune pour savoir si les
règles du plan d’occupation des
sols l’autorisent à créer des mètres
carrés habitables, à supposer que
le coefficient d’occupation des
sols ne soit pas épuisé. Si la surfa-
ce créée est en dessous ou dépasse
20 m2, il faut soit faire une déclara-
tion de travaux soit obtenir un per-
mis de construire. « Je prends égale-
ment le soin d’écrire à l’architecte
concepteur de l’immeuble pour qu’il
donne son accord à une telle modifi-
cation de sa façade, puisque le bâti-
ment, récemment construit, est
considéré comme une œuvre sur
laquelle il a un droit », explique
Patrice Kergaravat.
Dernier obstacle, il faudra aug-
menter les millièmes et en modi-
fier la grille dans le règlement de
copropriété, ce qui entraîne des
frais de géomètre et de notaire. Le
couple a préféré renoncer à son
humble projet.
fUne fenêtre trop grande.
Dans un élégant immeuble du
Marais, à Paris, un marchand de
biens avait voulu agrandir une
fenêtre du dernier étage et avait
obtenu du syndic une autorisation
écrite, en négligeant de faire une
déclaration de travaux. L’architec-
te des Bâtiments de France a, en
passant près des lieux, remarqué
l’offense faite à cette façade clas-
sée et immédiatement mis en
demeure le copropriétaire de
remettre les lieux dans l’état ini-
tial. Ce dernier s’est vite retourné
contre le syndic, fort de l’autorisa-
tion qui l’avait persuadé de signer,
et l’assureur du syndic a dû pren-
dre en charge les frais de remise en
état.
Dans cette affaire, l’administra-
teur a commis deux fautes : il n’a
aucune qualité pour délivrer ce
type d’autorisation, privilège réser-
vé à l’assemblée générale de copro-
priété, qui doit réunir la majorité
des millièmes. De plus, toute modi-
fication de façade, qui plus est
située dans un secteur sauvegardé,
doit faire l’objet d’une déclaration
de travaux visée par l’architecte
des Bâtiments de France, ce qu’en
tant que conseil il aurait dû rappe-
ler au copropriétaire.
fUn jardin empoisonné.
Un petit immeuble parisien a la
chance de disposer d’un grand jar-
din dont certaines parcelles sont à
l’usage exclusif de quelques copro-
priétaires. L’un d’entre eux accuse
deux autres habitants, dont un loca-
taire, d’arracher ses fleurs et d’em-
poisonner sa terre. Le syndic, qui
pense que tout vient de la terre elle-
même qu’il faudrait régénérer, n’ar-
rive pas à en convaincre ce jardi-
nier persuadé d’être victime d’une
persécution. Sa proposition de fai-
re livrer un camion de bonne terre
a été repoussée en assemblée géné-
rale, y compris par le plaignant,
détenteur de nombreux millièmes.
Les professionnels rencontrent
souvent ces habitants ingérables.
« Nous sommes plutôt démunis face
à ces situations qui pourrissent la vie
de l’immeuble. Si ces comportements
viennent d’un locataire, il est tou-
jours possible d’intervenir auprès de
son bailleur qui a la ressource de l’ex-
pulser, mais vis-à-vis d’un coproprié-
taire, nous pouvons seulement faire
appel à la police en cas de violence,
aux travailleurs sociaux ou alerter le
maire, qui a pour mission d’assurer
l’ordre et la tranquillité publics »,
expliquent les syndics Patrice Ker-
garavat et Christian Drobac.
I. R.-L.
DOSSIER
COPROPRIÉTÉ : COMMENT RÉGLER LES CONFLITS
Trois associations de consommateurs et de copropriétaires, la Fédération
de défense des copropriétaires (Fédéco), l’Union nationale de la propriété
immobilière et la Confédération générale du logement, ont, en 1996, signé
un accord avec deux organisations professionnelles, la Fédération nationale
de l’immobilier (Fnaim) et la Confédération nationale des administrateurs
de biens, pour instaurer des commissions départementales de conciliation
des litiges entre syndics et copropriétaires. La saisine de ces commissions
doit se faire par l’intermédiaire d’une des organisations signataires.
Après six ans de fonctionnement, le bilan est maigre : présentes dans
32 départements – les autres ont droit à une commission nationale –, elles
n’ont vu passer que 27 dossiers depuis leur création. La Fédéco constate que
les syndics prennent très rarement la peine de signaler l’existence de ces
commissions à leurs clients et elle souhaite d’ailleurs se retirer du protocole.
La Fnaim tire un bilan plus positif, estimant que de telles commissions
encouragent à régler les litiges à l’amiable, avant de les saisir.
Petites histoires de copropriétaires
LÉGÈRE DIMINUTION
Nombre de procès en copropriété
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
Source : Ministère de la justice
82 86 90 94 98 01
2001
21 716
II/LE MONDE/DIMANCHE 28 - LUNDI 29 SEPTEMBRE 2003

Comment obtenir une
autorisation de son syndicat
QUELLES DÉMARCHES POUR QUELS TRAVAUX PARTICULIERS ?
Majorité applicable Commentaires
Type de travaux
Source : Le Monde
*Ce tableau résume les principes généraux de prises de décision, sous réserve de clauses contraires du règlement de copropriété et de circonstances particulières.
Réunir deux lots en
perçant un mur
séparatif ou le plancher
En principe, pas d'autorisation,
mais si le plancher (sol ou plafond)
ou le mur sont classés partie
commune, majorité absolue des
millièmes
Les structures porteuses de l'immeuble sont en général
classées comme partie commune
Fermer une loggia
ou édifier une véranda
sur la terrasse
Majorité absolue des millièmes si
la loggia ou la terrasse sont partie
privative. Majorité des deux tiers
des millièmes et de 50% des
membres si elles sont partie
commune à jouissance privative.
Une simple déclaration de travaux en mairie est nécessaire
pour les surfaces inférieures à 20 m2, mais un permis de
construire est requis au-delà.
Surélever le toit Double majorité des deux tiers des
millièmes et de 50% des membres
et autorisation des copropriétaires
du dernier étage
Eventualité d'indemnisation de la copropriété pour les
droits à construire consommés. Nécessité de modifier les
millièmes. Déclaration de travaux en mairie si la surface
créée est en decà de 20 m2, permis de construire au-delà.
Installer une parabole
individuelle
Majorité absolue des millièmes L'occupant doit adresser une lettre recommandée au
syndic, qui organise, dans les trois mois, une assemblée
générale. La copropriété peut imposer une installation sur
le toit plutôt que sur le balcon ou en façade. Elle peut aussi
exiger le raccordement à une installation collective
diffusant les mêmes programmes. Elle ne peut refuser sauf
motif sérieux et légitime, notamment d'ordre esthétique
ou urbanistique. Si elle le fait, elle doit saisir le tribunal
d'instance, qui examinera la validité de son motif.
Transformer un atelier
ou un bureau en logement
ou l'inverse
Pas d'autorisation si la transforma-
tion ne porte pas atteinte à la desti-
nation de l'immeuble ou aux droits
des autres copropriétaires, mais
unanimité si c'est le cas.
Apprécier l'atteinte à la destination de l'immeuble ou au
droit des voisins est délicat et la jurisprudence est
fluctuante. Si, par exemple, l'immeuble est à usage
exclusif d'habitation, l'installation d'une activité
commerciale se décide à l'unanimité. Si le règlement de
copropriété contient une clause de tranquillité,
l'installation d'un restaurant, d'un commerce bruyant ou
d'un garage nécessite l'unanimité.
Rendre les combles
ou le grenier habitable
Aucune autorisation si les
combles ou le grenier sont partie
privée et qu'aucune nouvelle
ouverture n'est prévue. Majorité
absolue des millièmes s'ils sont
une partie commune à jouissance
exclusive. La double majorité des
deux tiers des millièmes et de
50% des membres s'ils sont partie
commune et qu'il faut les acheter
Déclaration de travaux en mairie si l'opération nécessite
la pose d'une fenêtre de toit. Demande de permis de
construire si la surface habitable créée est supérieure à
20 m2.
Ces travaux touchent aux parties communes et modifient
l'aspect extérieur de l'immeuble, ce qui implique aussi une
déclaration de travaux en mairie. Il faut faire attention aux
servitudes de vue vis-à-vis de voisins hors de la copropriété.
Ouvir un Velux
ou percer une fenêtre
Majorité absolue des millièmes
Les autorisations qu'un copropriétaire doit obtenir lorsqu'il souhaite entreprendre des travaux à ses frais
f1. Connaître ses droits.
Les droits des copropriétaires
sont à puiser à trois sources :
– La loi du 10 juillet 1965 et son
décret du 17 mars 1967, plusieurs
fois modifiés. Un nouveau décret
est attendu pour intégrer les modi-
fications introduites par la loi Soli-
darité et renouvellement urbains,
du 13 décembre 2000 ;
– Le règlement de copropriété
qui, sauf clause contraire à la loi,
ce qui n’est pas rare, est le contrat
qui fait loi entre les membres du
syndicat de copropriété ;
– L’abondante jurisprudence, en
particulier de la Cour de cassation,
qui interprète le droit et est, hélas,
un peu fluctuante et pas toujours
claire.
f2. Distinguer les parties com-
munes des parties privées.
Le règlement de copropriété énu-
mère les parties communes et
décrit chaque lot privé. Mais ce
document est parfois confus, par
exemple sur les problèmes de cana-
lisations, de garde-corps, de
balcons ou de combles, ne disant
pas clairement s’ils sont communs
ou privés.
En cas de doute ou de silence du
règlement de copropriété, il faut
interpréter le principe général de
la loi qui, dans son article 5, com-
mande : « Sont communes les par-
ties des bâtiments et des terrains
affectés à l’usage ou l’utilité de tous
les copropriétaires ou de plusieurs
d’entre eux. Sont privatives les par-
ties de bâtiments ou de terrains
réservées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire déterminé. » Ainsi,
des combles ou un balcon aux-
quels seul un copropriétaire peut
avoir accès sont privatifs sauf si le
règlement de copropriété dit le
contraire. Les terrasses sont sou-
vent considérées comme parties
communes, intégrées au gros
œuvre et ayant une fonction
d’étanchéité du toit.
Il existe un statut hybride entre
partie commune et privée, qui
sont des espaces communs à usa-
ge exclusif. La copropriété reste
propriétaire d’un balcon, d’une ter-
rasse, d’un jardin ou d’une cour
intérieure et le copropriétaire qui
y a accès n’a que le droit de l’utili-
ser et d’y installer des aménage-
ments légers, mobiles ou démonta-
bles, mais pas d’en disposer,
c’est-à-dire le vendre, le louer, le
clore ou le construire.
Bien que privatives, certaines
parties d’immeubles, comme les
portes palières, les fenêtres ou les
rambardes, dans la mesure où
elles contribuent à l’esthétique et
à l’aspect extérieur de l’immeu-
ble, ne peuvent pas être modifiées
au gré de leurs propriétaires, priés
de se plier aux obligations
prévues dans le règlement de
copropriété.
Certaines parties communes
sont dites spéciales, c’est-à-dire
qu’elles ne sont partagées que par
une fraction des copropriétaires,
par exemple ceux réunis dans un
des bâtiments d’un ensemble : la
spécialisation des parties commu-
nes doit être expressément prévue
par le règlement de copropriété.
f3. Déterminer la majorité appli-
cable en assemblée générale.
Trois articles impératifs de la loi de
1965 sur la copropriété définissent
quatre majorités différentes selon
la nature de la décision à voter en
assemblée générale :
– La majorité de l’article 24 est la
majorité simple, c’est-à-dire celle
des personnes présentes ou repré-
sentées grâce aux pouvoirs confiés
à des mandataires. Elle est dite de
droit commun, c’est-à-dire qu’elle
s’applique sauf si la loi prévoit le
contraire ;
– La majorité de l’article 25 est la
majorité absolue des millièmes de
copropriété, soit plus de la moitié
d’entre eux, que les copropriétai-
res soient présents ou non à l’as-
semblée. Elle est en usage dès qu’il
s’agit d’accorder à un copropriétai-
re l’autorisation de faire des tra-
vaux qui affectent les parties com-
munes ou modifient l’aspect exté-
rieur de l’immeuble. Beaucoup
d’aménagements ou de travaux
qui peuvent paraître anodins
– repeindre sa porte d’entrée,
créer des sanitaires avec un raccor-
dement à des canalisations com-
munes – nécessitent en réalité un
tel accord. Même si les travaux
n’ont lieu qu’à l’intérieur de l’ap-
partement, ils peuvent, en effet,
toucher ou concerner une partie
commune, comme le gros œuvre
que constituent les murs porteurs
ou les planchers.
Si les copropriétaires présents ne
sont pas suffisamment nombreux
pour atteindre le quorum de 50 %
des millièmes mais que le projet
recueille quand même le tiers des
millièmes, un second vote peut
avoir lieu sur-le-champ à la majori-
té des présents (article 24). Un
copropriétaire qui se voit refuser
son autorisation sans motif
sérieux peut demander au tribunal
de grande instance de l’autoriser à
passer outre ce refus.
– La majorité « aggravée » de l’arti-
cle 26 rassemble à la fois les deux
tiers des millièmes et la moitié des
copropriétaires. Elle vise les déci-
sions graves, notamment dès qu’il
y a transformation, amélioration,
vente ou cession de parties com-
munes et de droits à construire
communs qui en découlent (surélé-
vation, construction d’une véran-
da ou d’une loggia, etc.). Il n’existe
pas de possibilité de seconde
assemblée pour celle-ci.
– L’article 26 édicte aussi la nécessi-
té de l’unanimité pour tout ce qui
porte atteinte à la destination de
l’immeuble telle que définie dans
le règlement de copropriété.
f4. Constituer un dossier pour
convaincre l’assemblée générale.
Le copropriétaire désireux de
réaliser des travaux doit en
convaincre ses voisins et consti-
tue pour cela un dossier précisant
les aménagements envisagés, les
précautions prises pour qu’il soit
le moins nuisant possible, les
noms des professionnels et
conseillers auxquels il fait appel et
les autres démarches – permis de
construire ou autre – qu’il engage.
Si une modification des millièmes
est nécessaire, elle sera votée en
même temps que l’autorisation.
Sa demande est adressée au syn-
dic ou au conseil syndical, avec un
projet de résolution. Si l’ordre du
jour n’en tient pas compte, il
peut, de droit, ajouter ce point
dans les six jours de réception de
la convocation.
I. R.-L.
L
e nombre de problèmes
dans une copropriété
n’est pas proportionné
au nombre de lots, remar-
que Michel le Tocart,
juriste de l’Association
des responsables de copropriété
(ARC). Les petites copropriétés de
moins de dix lots se révèlent parfois
difficiles à gérer, car elles sont très
vulnérables au moindre incident.»
L’impact d’un seul impayé déséqui-
libre un budget évidemment
modeste et oblige immédiatement
les autres copropriétaires à ren-
flouer le compte. Les ressources
financières ne permettent pas de
s’entourer de conseils, architecte,
géomètre, expert ou juriste.
Peu de syndics acceptent de
prendre en charge une coproprié-
té de trop petite taille et elles sont
nombreuses à s’en passer : selon
une enquête de l’Agence nationale
d’information sur le logement
d’octobre 2001 auprès de 1 400
copropriétaires, 38 % des copro-
priétés de moins de dix logements
sont gérées par un syndic bénévo-
le et 10 % n’ont pas de syndic du
tout.
Surtout, la moindre mésentente
entre copropriétaires tourne au
conflit de personnes et bloque la
gestion, Le principe de la réduc-
tion des voix instauré par l’arti-
cle 22 de la loi de 1965 paralyse le
fonctionnement. En effet, la loi sti-
pule que lorsqu’un copropriétaire
détient plus de la moitié des milliè-
mes, son nombre de voix en assem-
blée générale est réduit à la som-
me des voix des autres coproprié-
taires. Si, par exemple, un copro-
priétaire possède 600 millièmes,
son nombre de voix sera réduit à
400 millièmes. Dans le cas où la
copropriété ne compte que deux
ou trois copropriétaires, on arrive
vite à un face-à-face où les deux
blocs sont condamnés à s’enten-
dre. Aucune majorité ne peut se
dégager.
Le recours au juge n’y change
rien, puisqu’il n’a pas le pouvoir
d’imposer une décision à qui n’en
veut pas, même pour procéder à
des réparations urgentes dans l’im-
meuble. Beaucoup de profession-
nels et de juristes souhaitent un
allégement des règles pour ce type
de copropriétés.
I. R.-L.
POUR EN SAVOIR PLUS
DOSSIER
COPROPRIÉTÉ : COMMENT RÉGLER LES CONFLITS
Le casse-tête des petits immeubles
>Lieux d’information :
–Le9
eSalon de la copropriété au
Parc Expo de la porte de Versailles,
à Paris, les 8, 9 et 10 octobre.
– l’Agence nationale d’information
du logement propose des
consultations gratuites dans ses
antennes départementales. Tél. :
01-42-02-05-50. Site : www.anil.org
>Associations de copropriétaires :
– Association nationale de la
copropriété et des copropriétaires,
13, rue Littré, 75006 Paris ;
tél. : [phone] ; site :
www.copropriete-cooperative.com.
Adhésion individuelle : 117 euros.
– Association de responsables de
copropriété, 27-29, rue
Joseph-Python, 75020 Paris ;
tél. : [phone] ; site :
www.unarc.asso.fr. 13 euros pour
une consultation, de 50 à 100 euros
selon les services.
– Fédération des copropriétaires
CLCV, 13, rue Niepce, 75014 Paris ;
Tél. : [phone] ;
site : www.clcv.org.
>Publications :
–Le Code de la copropriété
commenté, de Jacques Lafond et
Bernard Stemmer, 8eédition à jour
au 29 juillet 2003, aux éditions
Litec, 45 ¤.
– Le numéro spécial sur la
copropriété de la revue
Le Particulier, juin 2002.
21, boulevard Montmartre, 75002
Paris, tél. : [phone].
–Le Guide de la copropriété,de
MeOlivier Brane, aux éditions First,
23,90 ¤, septembre 2003.
–Le Règlement de copropriété en
200 questions (2001), La Copropriété
pratique en 300 questions (2002), Le
Manuel du conseil syndical (2001)…
par l’Association des responsables
de copropriété, 15 ¤.
–1 000 questions sur la copropriété
et Bien gérer sa copropriété, éditions
CLCV-de Vecchi.
–La Copropriété à la portée de tous,
édité par l’ANCC, 13 ¤.
–La Copropriété en difficulté :
faillite d’une structure de confiance,
ouvrage sociologique de
Marie-Pierre Lefeuvre, éditions de
l’Aube, 1999, 21,34 ¤.
LE MONDE/DIMANCHE 28 - LUNDI 29 SEPTEMBRE 2003/III

MOT D’ARGENT
Acheter à pouf
 qui passe sa vie à s’endet-
ter volontairement sans envisa-
ger du tout un quelconque rem-
boursement pouffe-t-il à l’idée
que jamais il n’honorera ses enga-
gements ? Le pouffeur, tel est son
nom, ne croit pas un seul instant
à la vertu du fameux proverbe
« Qui paie ses dettes s’enrichit ».
Pas plus qu’à « Bien mal acquis ne
profite jamais »…
Toujours devant, cet arnaqueur
peut aussi « acheter à pouf »,
c’est-à-dire à crédit, pour rien. Car
pouffeur, très logiquement,
découle d’acceptions peut-être
méconnues de pouf, à savoir
« catastrophe financière, banque-
route, faillite » et aussi « dette
qu’on ne paie pas ». A l’origine se
trouve l’idée de gonflement
comme de dégonflement, notam-
ment de personne « enflée, bouf-
fie »,de« rembourrage »… De
bouffi(e) à bouffée(s), il n’y a
qu’un pas, vite franchi, et « pouf,
pouf… » a été employé pour expri-
mer d’une façon imagée des bouf-
fées de fumée, voire de poussière,
que l’on pourrait, par association
d’idées, assimiler à un écran desti-
né à masquer les intentions du
pouffeur.
Les promesses de rembourse-
ment de crédits ou d’emprunts –
assorties le plus souvent d’enga-
gements portant sur des intérêts
mirifiques – se dégonflent, donc,
comme baudruches quand le
débiteur « fait pouf » (part sans
payer, se dérobe à l’échéance
d’une dette) ou « fait un pouf »
(ne paie pas une chose payée à
crédit). Dans l’usage, la distinc-
tion d’emploi entre ces deux locu-
tions – signalée par quelques lin-
guistes – ne semble pas observée
rigoureusement. Ces expressions
ne sont pas sorties du langage, et
Alain Rey, qui dirige la rédaction
des dictionnaires Le Robert, préci-
se qu’en Belgique, entre autres,
elles font toujours partie de la lan-
gue usuelle.
En leur âge tendre, les gamins
disent couramment « faire pouf »
pour « tomber ». Ici, ce sont les
prêteurs et vendeurs à crédit qui
tombent de haut, et qui peut-être
devront… s’asseoir sur des poufs
n’ayant pas le confort capitonné
des gros coussins portant le
même nom (toujours d’après
l’idée de gonflement).
Jean-Pierre Colignon
I
nquiète de la multiplication
de pratiques non
réglementaires dans la
commercialisation de
contrats d’assurance-vie
dédiés, la commission de
contrôle des assurances a décidé
de tirer un signal d’alarme. Durant
l’été, toutes les compagnies d’assu-
rance-vie ont reçu un courrier les
mettant en garde contre les risques
de requalification fiscale qu’elles
encouraient si elles ne respectaient
pas les règles édictées par la profes-
sion à propos de la diffusion de ces
produits assez particuliers.
Représentant une fraction très
marginale du marché de l’assuran-
ce-vie, les contrats dédiés sont des
contrats bâtis sur mesure pour un
seul souscripteur (ou un tout petit
nombre d’adhérents). Destinés
aux particuliers fortunés (ils sont
rarement ouverts en deçà de
300 000 euros et pèsent souvent
plus de 1 million d’euros), ils font
partie de la panoplie des cellules
patrimoniales des assureurs (La
Mondiale Partenaire, Cardif, Axa,
NSM-vie, notamment) ou des ban-
ques privées afin de réduire le coût
fiscal de la transmission de leurs
clients : en effet les contrats d’assu-
rance-vie sont exonérés de droits
de mutation jusqu’à 152 500 euros
et taxés, au-delà, au taux forfaitai-
re de 20 %.
La nature particulière de ces
contrats ouvre la voie à de nom-
breuses dérives. Au début des
années 1980, certains assureurs se
sont servis de l’enveloppe fiscale
de l’assurance-vie pour la transmis-
sion d’un immeuble ou d’une par-
tie du capital d’une entreprise et
même des bijoux ! Ces dérives
avaient donné lieu en janvier 1994
à la publication d’une recomman-
dation du groupement des assuran-
ces de personnes (GAP). Repris
par le code de déontologie récem-
ment édicté par les assureurs, ce
texte rappelle quelques principes
réglementaires.
Les contrats dédiés ne peuvent
en aucun cas être investis en
immeubles isolés (les parts de
société civile immobilière [SCI]
sont en revanche admises) ou en
valeurs non cotées. Les verse-
ments doivent obligatoirement
être effectués en numéraire. Aucu-
ne des lignes constitutives du por-
tefeuille correspondant au contrat
ne peut excéder 20 % de l’actif
dédié et un même émetteur ne
peut détenir plus de 20 % d’une
même catégorie de titres. Quant
aux objectifs de gestion du
contrat, ils doivent être consignés
par écrit et, en cas de modification,
faire l’objet d’un avenant, sachant
que toute participation directe ou
indirecte de l’assuré à la gestion
des actifs est interdite. Or c’est sou-
vent là que le bât blesse.
La commission a pointé du doigt
deux pratiques qui tendent à faire
du contrat dédié un simple porte-
feuille d’actifs à la fiscalité privilé-
gié et, ce qui le rend susceptible
d’une requalification de la part de
l’administration fiscale. La premiè-
re consiste à investir le contrat
dédié dans une seule unité de
compte dite « composite » (c’est-
à-dire constituée de plusieurs
actifs financiers) qui n’est en fait ni
une sicav ni un fond commun de
placement (FCP), et n’est nulle-
ment prévue par le règlement.
« Pour être conforme à l’article R
131-1 du code des assurances, cha-
que unité de compte doit correspon-
dre à des parts de sicav ou de FCP,
de SCI ou encore à une ligne d’ac-
tions, mais en aucun cas être la com-
position de plusieurs choses », rap-
pelle un assureur.
La seconde renvoie au fait que
les compagnies négligent parfois,
lorsque cela s’impose, de rédiger
un avenant qui laisserait une trace
écrite de changements intervenus
dans les choix de gestion.
Mises en cause par la concurren-
ce sur ces points, certaines compa-
gnies comme La Mondiale Parte-
naire, ont, semble-t-il, pu prouver
à l’autorité de contrôle que ces
accusations n’étaient pas fondées.
Les doutes ne sont pas pour autant
levés pour l’ensemble des compa-
gnies concernées.
Laurence Delain
Baisse des revenus des sociétés de gestion
. Un gestionnaire d’actifs sur quatre a enregistré des pertes en 2002.
Une situation qui devrait se reproduire en 2003 en dépit de signes positifs
IMMOBILIER
L’état des lieux doit être
contradictoire et gratuit
L
es épargnants ne sont
pas les seuls à avoir souf-
fert de la baisse des mar-
chés. La chute des Bour-
ses depuis 2000 a mis le
secteur de la gestion
européenne à rude épreuve. Une
étude réalisée par Dexia Asset
Management, reposant sur les don-
nées de la Fédération européenne
des fonds et sociétés d’investisse-
ment, montre que la gestion de
fonds n’est plus une activité aussi
lucrative que par le passé. Les reve-
nus que perçoivent les gestionnai-
res et qui sont issus des commis-
sions de gestion ont baissé de 16 %
sur le marché européen des fonds
en 2002.
Ce recul s’explique par la diminu-
tion de l’ensemble du marché des
fonds (6,8 %) et par la dégringola-
de de la part des fonds en actions –
sur lesquels les gestionnaires prélè-
vent des commissions de gestion
élevées – sur ce marché (de 40 %
en 2001 à 32 % en 2002). En 2001,
52 % des commissions de gestion
réalisées provenaient encore des
fonds en actions, contre 44 % en
2002. Dans le même temps, les ges-
tionnaires n’ont pas pu réduire
leurs coûts fixes. Résultat, selon les
chiffres de McKinsey & Company,
le résultat opérationnel de l’indus-
trie européenne de la gestion finan-
cière a baissé en 2001 environ de
moitié par rapport à 2000 (de 24
points de base à 12 points de base).
Une nouvelle baisse de quelque 20
à 25 % est attendue pour 2002.
La situation est particulièrement
délicate pour certains gérants.
« Selon une estimation, environ un
gestionnaire d’actifs sur quatre a
subi des pertes en 2002 et cela se
reproduira vraisemblablement en
2003, notent les analystes de Dexia
Asset Management. Les marchés
reprennent néanmoins confiance.
Dans les principaux pays européens,
on enregistre de nouvelles souscrip-
tions significatives aussi bien sur les
fonds d’actions qu’obligataires. »
Déjà, aux Etats-Unis, on assiste à
des sorties de fonds monétaires et
à des réinvestissements sur des
fonds d’actions et d’obligations.
«    »
Pour l’avenir, les experts de
Dexia Asset Management pensent
que « les investisseurs particuliers
reprendront confiance dans les mar-
chés financiers » :« Une quantité
massive d’épargne est toujours en
attente d’un placement. Ces fac-
teurs, associés à la situation démo-
graphique, continuent à influencer
positivement l’avenir de la gestion
d’actifs », concluent-ils.
En attendant, les années diffici-
les que viennent de vivre les ges-
tionnaires ont eu des conséquen-
ces sur le nombre de fonds com-
mercialisés : les chiffres publiés
par le cabinet Morningstar indi-
quent, depuis la mi-2002, une
réduction durable de celui-ci. Le
nombre de fonds liquidés dépasse
celui des fonds créés. Cependant,
depuis 2001, un nombre consé-
quent de nouveaux fonds d’ac-
tions a été lancé avec des commis-
sions plus élevées mais avec de
plus faibles capitaux sous gestion.
J. Mo.
D
e plus en plus de bailleurs
facturent aux locataires
des frais d’état des lieux à
l’entrée et à la sortie du
logement : « Cette pratique qui, sauf
exception, est illégale, s’amplifie avec
le recours à des sous-traitants spécia-
listes de l’état des lieux », dénonce
Alex Maudet, de la Confédération
nationale du logement.
La loi du 6 juillet 1989, qui régle-
mente les rapports entre propriétai-
re et locataire d’un local non meu-
blé, indique la marche à suivre :
« Un état des lieux établi contradictoi-
rement entre les parties lors de la
remise et de la restitution des clés ou,
à défaut, par huissier de justice, à
l’initiative de la partie la plus diligen-
te et à frais partagés par moitié, est
joint au contrat [de location]. Lors-
que l’état des lieux doit être établi
par huissier de justice, les parties en
sont avisées par lui au moins sept
jours à l’avance, par lettre recom-
mandée avec demande d’avis de
réception. »
La visite contradictoire des lieux
est de droit et se déroule en présen-
ce des deux parties. Chaque partie
est libre de se faire représenter par
qui elle souhaite, mais à ses frais.
Des sociétés proposent ce service
aux grands propriétaires ou aux
administrateurs : « Le professionnel
est, dans ce cas-là, le représentant du
bailleur et il présente sa facture à lui
seul », précise M. Maudet.
Pour facturer cet état des lieux au
locataire, les agents immobiliers
s’abritent derrière un autre article
de la loi, l’article 5 : « La rémunéra-
tion des personnes qui se livrent ou
prêtent leur concours à l’établisse-
ment d’un acte de location d’un
immeuble appartenant à autrui (…)
est partagée par moitié entre le
bailleur et le locataire. » Mais l’état
des lieux n’est pas compris dans
« l’établissement de l’acte de loca-
tion », c’est-à-dire du bail, dont il
n’est qu’un accessoire, ainsi que l’a
affirmé, à plusieurs reprises, le
ministre du logement (Journal de
l’Assemblée nationale du 19 avril,
10 et 31 mai et 1er novembre 1999).
L’état des lieux contradictoire est
donc gratuit, ce que tout le monde
admet, y compris la Fnaim
(www.fnaim.fr). La Commission
des clauses abusives, dans une
recommandation du 22 juin 2000,
nie toute validité aux clauses insé-
rées dans les contrats qui « font obli-
gation au locataire de faire dresser à
ses frais par l’architecte du bailleur
ou son gérant l’état des réparations
locatives, en fin de jouissance ».
De plus, l’article 5 précise bien
que les frais partagés par moitié ne
s’appliquent qu’au contrat de loca-
tion d’un immeuble « appartenant
à autrui », si bien que les grands
propriétaires, notamment institu-
tionnels, s’ils louent en direct, ne
peuvent rien facturer du tout. Ils
contournent toutefois l’obstacle en
faisant appel à une de leurs filiales,
par exemple Locaré, pour la fon-
cière Simco.
Les sociétés spécialisées dans les
états des lieux, comme Opéra Grou-
pe, tentent de contourner le problè-
me : « La plupart des administra-
teurs de biens qui nous mandatent
incluent cette prestation dans les
frais de location, explique Nicolas
Jantet, directeur d’Opéra Groupe,
et, lorsque ce n’est pas le cas, nous
demandons au locataire de nous
signer un mandat. » Rappelons que
les tarifs des agents immobiliers
doivent être affichés lisiblement,
qu’ils ne doivent pas inclure les
frais d’état des lieux, réputé contra-
dictoire et gratuit. Quant au locatai-
re, il est libre de faire appel ou non
à un prestataire de son choix et
n’est pas obligé de mandater celui
du propriétaire.
  ’
En cas d’échec de la visite contra-
dictoire, lorsqu’une des parties n’y
répond pas ou s’y oppose, la loi sug-
gère le recours à un huissier qui
prendra la peine de prévenir l’autre
partie en respectant un délai de
sept jours. Ce n’est qu’à cette dou-
ble condition, échec de la visite
contradictoire et information par
l’huissier dans les délais, que les
frais peuvent être partagés par moi-
tié : si le propriétaire fait d’emblée
appel à un huissier sans proposer
une visite contradictoire préalable,
il en prend les frais à sa charge. Ce
principe a été réaffirmé par les
magistrats de la Cour de Cassation
(3echambre civile, arrêt du 27 mai
2003).
Les émoluments de l’huissier
convoqué dans ce cadre sont tari-
fés selon un barème réglementaire
national de 113,28 euros, en 2003,
incluant les frais de déplacement
de 5,58 euros, la TVA de
16,15 euros, une taxe fiscale forfai-
taire de 9,15 euros et la rémunéra-
tion elle-même, de 82,40 euros. Le
locataire n’aura donc pas à en
payer plus de la moitié,
56,64 euros. En cas de dépasse-
ment, le locataire peut demander le
remboursement du trop-perçu et,
s’il ne l’obtient pas, saisir la Com-
mission de conciliation des rap-
ports locatifs du département.
Isabelle Rey-Lefebvre
Les nouveautés du projet de budget
. L’épargne-retraite est favorisée dans le projet de loi de finances 2004
présenté jeudi 25 septembre par le gouvernement. L’avoir fiscal sera modifié en 2005
EXPERTISE
Les contrats d’assurance-vie dédiés sous contrôle
Trop souvent utilisés comme des portefeuilles d’actifs à la fiscalité privilégiée, ces produits
destinés à une clientèle aisée pourraient être requalifiés par l’administration fiscale
UN PLACEMENT FÉTICHE
Encours de l'ensemble des contrats
d'assurance-vie, en milliards d'euros
Source : FFSA
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03*
fin juillet 2003
750
200
300
400
500
600
700
800
L
e candidat Jacques
Chirac avait annoncé :
« La fiscalité de l’épargne
devra être réformée…
pour que les Français puis-
sent épargner en vue de
leur retraite en franchise d’impôt »
(Le Monde Argent du 17-18 mars
2002). Sur les 23 mesures fiscales
annoncées jeudi 25 septembre
dans le projet de loi de finances
(PLF) pour 2004, cinq concernent
plus particulièrement l’épargne et
le patrimoine des Français, et la
plus spectaculaire concerne effecti-
vement la préparation à la retraite.
fPlan d’épargne-retraite popu-
laire. L’ensemble des sommes ver-
sées au titre de l’épargne-retraite
bénéficieront d’une déduction fisca-
le dans une limite de 10 % des reve-
nus de l’intéressé, ou de 10 % du pla-
fond de la Sécurité sociale
(2 920 euros en 2003) s’il est inactif.
Il s’agit des sommes versées sur le
nouveau Plan d’épargne-retraite
populaire (PERP) ainsi que sur
l’ensemble des régimes complémen-
taires de type Préfon pour les fonc-
tionnaires, retraites chapeaux dites
article 83, produits d’épargne-retrai-
te dits Madelin pour les travailleurs
indépendants et le plan partenarial
d’épargne salarial volontaire pour
la retraite (PPESV).
La déduction maximale est plafon-
née à 23 500 euros par an. Le Plan
d’épargne populaire (PEP), créé en
1990 a disparu, mais le gouverne-
ment s’est engagé, dans le PLF, à ne
pas modifier les conditions de fonc-
tionnement des PEP ouverts avant
le 25 septembre 2003.
fLes plus-values immobilières.
Elles font l’objet d’une attention
particulière du gouvernement qui
propose une simplification du régi-
me d’imposition pour les particu-
liers. La déclaration de plus-value
sera transférée au notaire. Les plus-
values immobilières n’entreront
plus dans l’assiette de l’impôt sur le
revenu, mais seront taxées au taux
de 16 %, plus 10 % de prélèvements
sociaux, soit 26 %. Les biens immo-
biliers hors résidences principales
seront totalement exonérés au bout
de quinze ans au lieu de vingt-deux
ans actuellement. Le coefficient
d’érosion monétaire sera remplacé
par un abattement de 10 % pour
chaque année de détention du bien,
au-delà de la cinquième année. Les
cessions d’immeubles dont le prix
est inférieur ou égal à 15 000 euros
bénéficient d’une exonération,
contre 4 600 euros jusqu’alors.
Enfin, le vendeur devra régler
l’impôt au moment du versement
du prix par l’acquéreur et non plus
un an après comme précédem-
ment au moment du paiement du
solde de l’impôt sur le revenu. Les
exonérations les plus importantes
comme celles relatives à la vente
de la résidence principale, aux opé-
rations de remembrement et aux
expropriations pour cause d’utilité
publique sont maintenues.
fLes droits sur les donations en
pleine propriété. Afin d’encoura-
ger les transmissions anticipées de
patrimoine en pleine propriété, les
donations effectuées entre le
25 septembre 2003 et le 30 juin
2005 bénéficieront d’une réduc-
tion des droits de mutation de
50 %, et cela quel que soit l’âge du
donateur. Jusqu’alors les taux en
vigueur étaient de 50 % lorsque le
donateur était âgé de moins de
65 ans et de 30 % lorsqu’il avait
65 ans révolus et moins de 75 ans.
fLe barème de l’usufruit et de
la nue-propriété. Il est revu pour
tenir compte de l’espérance de vie
actuelle. Inchangé depuis sa créa-
tion en 1901, il permettra de revalo-
riser la valeur de l’usufruit (droit
d’user ou de jouir d’un bien ou
d’un capital). Pour ne pas accroître
l’avantage procuré aux donations
en nue-propriété (droit de proprié-
té sans usage), les réductions de
droit de donation appliquées dans
ce cas sont diminuées et passent
de 50 % à 35 % lorsque le donateur
est âgé de moins de 65 ans et de
30 % à 10 % lorsqu’il a plus de
65 ans et moins de 75 ans. Ce barè-
me, applicable jusqu’alors pour la
liquidation des droits de mutation
à titre gratuit sera étendu aux
mutations à titre onéreux.
fL’avoir fiscal. La somme rever-
sée par l’Etat à l’actionnaire d’une
société française pour éviter la dou-
ble imposition est modifiée. L’inves-
tisseur, en tant que personne physi-
que, bénéficie d’un avoir fiscal
correspondant à 50 % du dividende
perçu qu’il peut déduire de son
impôt sur le revenu ou se faire rem-
bourser s’il est supérieur au mon-
tant de l’impôt à payer. Il sera rem-
placé, pour les dividendes versés
par toutes les sociétés françaises et
étrangères à partir du 1er janvier
2005, par un abattement de 50 %.
L’abattement forfaitaire reste
maintenu à 1 220 euros par person-
ne, 2 440 pour un couple. Un cré-
dit d’impôt égal à 50 % du dividen-
de dans la limite de 75 euros par
personne, 150 euros pour un cou-
ple, pour les contribuables modes-
tes et les titulaires de PEA, est ins-
tauré. La suppression de l’avoir
fiscal aux non-résidents devrait
permettre à l’Etat de réaliser une
économie substantielle. Il a atteint
600 millions d’euros en 2002.
Martine Picouët
IV/LE MONDE/DIMANCHE 28 - LUNDI 29 SEPTEMBRE 2003

CLASSEMENT DES FONDS EUROPÉENS SELON LA MÉTHODE APT
GESTION COLLECTIVE
Les fonds d’Amérique
latine s’envolent
Perf. Rang Perf. Risque Perf. Rang Valeur
Code Libellé Promoteur Pays retraitée retr. sur sur brute brut liquid.
en % 1 an 1 an 1 an en % 1 an en euros
Performance : Très bonne eeeee Bonne eeee Moyenne eee Faible ee Très faible e Mauvaise b Risque : Très peu eeeee Peu eeee Moyen eee Important ee Très important e Comportement atypique ! Comportement très atypique !!
Les 63 premières de la catégorie
A
lors qu’elles avaient été
boudées en 2002 par les
investisseurs, les Bourses
d’Amérique latine affi-
chent d’excellentes performances
depuis le début de l’année. Celle
du Mexique progresse de près de
27 % depuis janvier, le marché
chilien gagne 39 %, ainsi que celui
du Brésil. La Bourse de Buenos
Aires bondit de plus de 53 %. Les
actions vénézuéliennes s’envolent
même de 108 % !
Ces résultats peuvent paraître
surprenants alors que la situation
économique de ces pays est loin
d’être satisfaisante, mais ils tradui-
sent un changement d’attitude des
investisseurs. « C’est une région qui
accentue les phases boursières »,
observe Frédéric Dodard, gérant
de State Street Amérique latine.
« Lorsque l’aversion au risque des
investisseurs faiblit, les marchés
d’Amérique latine bénéficient d’af-
flux de capitaux », explique-t-il.
L’intérêt pour les Bourses de la
région a été d’autant plus fort que
plusieurs incertitudes ont été
levées ces derniers trimestres.
L’élection de Lula Da Silva au
Brésil, qui était tant redoutée par
les investisseurs, n’a pas provoqué
une chute des actions du pays. Les
premières mesures adoptées par le
gouvernement ont été jugées plu-
tôt modérées et ont rassuré les
boursiers. « Signe d’une confiance
renouvelée, les investissements
étrangers directs au Brésil ont totali-
sé 1,25 milliard de dollars en juillet,
plus de deux fois mieux que le
niveau moyen m
ensuel au premier
semestre 2003 »
, notent les gestion-
naires de Templeton Latin Ameri-
ca Fund. Au Venezuela, la fin de la
grève qui paralysait le pays a per-
mis à la Bourse de connaître un
spectaculaire redressement. Il n’y
a guère que la situation de l’Argen-
tine qui aurait pu troubler les inves-
tisseurs. Le pays a refusé de payer
une échéance d’un prêt accordé
par le Fonds monétaire internatio-
nal, avant de trouver un accord
avec l’institution. Mais cet inci-
dent, largement anticipé, n’a pas
entraîné de panique.
Au total, les fonds spécialisés
sur les Bourses d’Amérique latine
progressent en moyenne de
14,79 % sur un an, selon des don-
nes fournies par Aptimum Conseil
et arrêtées au 29 août. Comme en
témoigne la première place d’un
fonds de Robeco investi essentiel-
lement sur le Brésil, c’est la perfor-
mance des actions de ce pays qui
explique les bons résultats de la
catégorie. « Le Brésil a été le princi-
pal acteur de la reprise en raison de
ses faibles valorisations. Les fonda-
mentaux économiques locaux s’amé-
liorent lentement depuis le début de
l’année, et le nouveau gouverne-
ment semble se tenir à une politique
économique pertinente », remar-
que le gestionnaire de Parvest
Latin America.
Après les hausses enregistrées
ces derniers mois, les marchés ont
entamé une pause jugée salutaire.
« Il ne faut plus s’attendre à des ren-
dements aussi élevés que par le pas-
sé même si les marchés continuent
d’être décotés », estime
M. Dodard. Il reste de belles oppor-
tunités dans la région. « Ces deux
dernières années, les entreprises
mexicaines ont investi environ
300 millions de dollars dans des pro-
jets et des entreprises espagnoles.
D’un faible montant, ces investisse-
ments représentent pourtant poten-
tiellement une tendance vers une
plus grande diversification hors de
l’Amérique latine, qui doit être béné-
fique aux entreprises mexicaines à
plus long terme », jugent ainsi les
gestionnaires de Templeton.
Joël Morio
Sicav de la semaine
Parvest
Latin America
Actions Amérique latine
Performance arrêtée le : 29/08/2003 Performance moyenne sur un an : + 14,79 %
RGZQ Robeco Zelfsel Brazil ROBECO NL + 29,33 1
eeeee b
+ 37,84 1 26,39
IT3530 Nis Lat.Amer.Eq.B/Usd NEXTRA IM IT + 23,58 2
eeee ee
+ 19,23 9 5,68
UK345983 F&C Latin American Eq F&C UNIT MGT UK + 22,11 3
eeee eee + 19,44 8 186,57
UK683003 Invesco Perp Latin Ame INVESCO UK + 20,38 4
eeee b
+ 26,65 2 43,03
IT7757 Unicredit Amer.Latina UNICREDIT FONDI IT + 20,32 5
eeee ee
+ 17,12 17 6,11
DE987071 Capital Invest Latin A CAPITAL INVEST DE + 19,24 6
eee eeee + 17,92 15 45,03
ES12125 Madrid Bolsa Latinoame GESMADRID ES + 19,16 7
eee eee + 16,46 21 61,67
DE989128 Parvest Latin America BNP PARIBAS DE + 19,09 8
eee eeeee + 19,49 7 147,71
ES30110 Bbval Estrategia Latam BBVA ES + 18,86 9
eee ee
+ 15,38 32 657,49
DE987053 Caf Latin America (Cap CREDIT AGRICOLE DE + 18,84 10 eee ee + 21,82 3 9,90
FR002711 State Street Am Latine STATE STREET FR + 18,16 11 eee eeee + 16,84 18 165,61
DE848816 Mk Pan Amerika (Eur) MUENCHNER BANK DE + 17,96 12 eee eee + 15,72 27 11,70
BKVJ Bankinvest Latinamerik BANKINVEST FUNDS DK + 17,77 13 eee eee + 20,14 4 10,23
UK505840 For&Col Em Latin Ameri FOREIGN & COLONIAL UK + 17,63 14 eee eeee + 18,86 11 157,03
ES2216 Sabadell Ac Am Latina BANSABADELL INVERSION ES + 17,56 15 eee eee + 15,85 24 4,02
DE974047 Templeton Latin Americ FRANKLIN TEMPLETON DE + 17,29 16 eee eee + 14,92 34 7,28
DE973685 Abn Amro Fd Latin Amer ABN AMRO AM DE + 17,28 17 eee ee + 20,12 5 47,84
DE974442 Gartmore Latin America GARTMORE DE + 17,09 18 eee eee + 19,55 6 1,24
DE986199 Cfe Latin America A (U CARLSON FD MGMT DE + 16,97 19 eee eee + 19,21 10 0,93
ES2174 Sch Iberoamerica Plus SANTANDER CENTRAL HISP ES + 16,51 20 eee eeee + 15,45 29 41,62
DE933402 Sisf Latin America A ( SCHRODER DE + 16,43 21 eee eee + 18,19 12 9,14
DE974354 Kbc Equity Fd Latin Am KBC AM DE + 16,25 22 eee eeee + 16,81 19 330,75
ES2217 Sabadell America Latin BANSABADELL INVERSION ES + 15,99 23 eee eee + 13,74 45 3,89
UK6677 Scottish Wid Latin Ame SCOTTISH WIDOWS UK + 15,93 24 eee eee + 17,88 16 100,69
ES606 Bsn Banif Sila SANTANDER CENTRAL HISP ES + 15,83 25 eee eeee + 15,09 33 9,20
ES2209 Sch Acciones Iberoamer SANTANDER CENTRAL HISP ES + 15,81 26 eee eee +14 43 40,94
UK737450 Eagle Star Latin Ameri EAGLE STAR LIFE UK + 15,63 27 eee ee + 18,02 14 207,02
DE986745 Ms Sic Latin American MORGAN STANLEY DE + 15,52 28 eee eeeee + 15,74 26 12,57
UK211114 Cler.Med. Latin Americ CLERICAL MEDICAL UK + 15,51 29 eee eeee + 14,81 35 155,99
DE986679 Lion Fortune Latin Ame CREDIT LYONNAIS DE + 15,41 30 eee ee + 18,14 13 91,95
DE933825 Jb Multist Sic.-Latin JULIUS BAER DE + 15,22 31 eee eeee + 14,47 39 79,26
UK273976 Sterling Ass Latin Ame STERLING ASSURANCE UK + 15,19 32 eee eeee + 16,16 22 37,75
ES2155 Renta 4 Latinoamerica RENTA 4 GESTORA ES + 15,15 33 eee eee + 13,41 47 7,76
DE987139 Mliif Latin American F MERRILL LYNCH DE + 15,14 34 eee eeee + 15,99 23 13,63
DE973107 Dws Lateinamerika (Eur DWS DE + 15,06 35 eee eeeee + 15,40 30 103,13
ES422 Banesto Bolsas Iberoam SANTANDER CENTRAL HISP ES + 14,99 36 eee eeee + 14,23 41 478,89
UK224413 Allied Db Latin Americ ALLIED DUNBAR UK + 14,93 37 eee eeeee + 15,38 31 78,08
UK153186 Threadneedle Latin Ame THREADNEEDLE UK + 14,65 38 ee eee + 16,47 20 82,68
ES1026 Ms Latinoamerica MORGAN STANLEY ES + 14,62 39 ee eeeee + 14,48 38 4,19
DE974952 Ubs (Ch) Eq Fd Lat Am UBS DE + 14,58 40 ee eeee + 15,63 28 362,63
ES2185 Barclays Latinoamerica BARCLAYS ES + 14,21 41 ee eeeee + 13,95 44 3,43
DE973662 Fidelity Lat Amer Fd G FIDELITY DE + 14,14 42 ee eee + 15,84 25 7,29
ES1116 Bbva Bolsa Latam BBVA ES + 14,05 43 ee eeeee + 14,45 40 431,50
ES1062 Ahorro Corpo Iberoamer AHORRO CORPORACION GES ES + 13,98 44 ee eee + 12,49 52 5,22
UK604877 Deutsche Latin America DEUTSCHE AM UK + 13,92 45 ee eee + 12,15 54 89,68
DE987195 Jpmf Latin America Sel JP MORGAN FLEMING DE + 13,84 46 ee eeeee + 13,68 46 60,31
IT2851 Spi-R Ob.America Latin SANPAOLO IMI IT + 13,48 47 ee eeee + 14,08 42 99,17
ES30350 Sch Latin American Equ SANTANDER CENTRAL HISP ES + 13,44 48 ee eee + 11,94 56 715,15
DE926146 Lloyds Intl Ptf Lat Am LLOYDS BANK DE + 13,37 49 ee eeee + 12,19 53 82,42
UK636256 Amp Npi Latin American AMP NPI UK + 13,29 50 ee eee + 14,68 37 76,47
DE973271 Cs Ef Lx Latin America CREDIT SUISSE AM DE + 13,20 51 ee eee + 14,76 36 681,81
DE989734 Cdc Emerging Latin Ame CDC IXIS AM DE + 13,16 52 ee eeee + 12,13 55 8092,92
DE987519 Cail Cgf Lat Am Eq A CREDIT AGRICOLE DE + 12,59 53 ee eeee + 13,03 49 58,17
DE989049 Ing Int Latin Amer Eq ING DE + 12,46 54 ee eeee + 13,30 48 478,73
UK154941 Insight Glb Emg Mkts INSIGHT INV FDS MGT UK + 12,11 55 ee eeee + 12,68 51 60,31
DE933593 Baring Latin America F BARING AM DE + 11,60 56 ee eeeee + 11,93 57 9,94
DS139460 Latinac GERIFONDS LX + 11,20 57 ee eeee + 10,51 58 82
DE972079 Jpmf Latin America Eq JP MORGAN FLEMING DE + 11,12 58 ee ee + 12,97 50 10,20
IT6293 Bnl South America Opp. BNL GLOBAL FD IT + 9,70 59 e eeee + 9,04 61 5,87
ES2020 Bancaja Renta Var Emer GESTORA BANCAJA ES + 9,59 60 e eeeee + 9,33 60 799,01
IT2350 Nextra Azioni Em.Amer. NEXTRA IM IT + 9,09 61 e ee + 7,49 63 6,83
BBL2389 Bbl Invest Latin Ameri BBL BL + 8,90 62 e eee + 10,20 59 1371,16
DE973466 Scudder Goflatin Ameri SCUDDER GLOBAL OPPS DE + 8,64 63 e eeee + 7,97 62 15,87
  de la sicav
luxembourgeoise Parvest,
spécialisée sur les Bourses
d’Amérique latine, se place à la
7eposition du classement établi
par Aptimum Conseil, qui tient
compte de la performance,
mais aussi du risque pris par le
gérant. Depuis le début de
l’année, ce fonds fait
légèrement mieux que son
indice de référence, le
Standard and Poor’s Latin
America.
Ce bon résultat s’explique
d’abord par le poids des
actions brésiliennes dans le
portefeuille du fonds (43 %). La
Bourse brésilienne, la plus
importante de la région, a
affiché une bonne performance
au cours des derniers mois. Les
actions mexicaines comptent
pour 36 % dans les
investissements du fonds, le
reste se partageant entre la
Bourse du Chili (16 %), celle de
l’Argentine (3 %) et celle du
Pérou (2 %).
D’un point de vue sectoriel,
le gérant a fait la part belle aux
valeurs de télécommunication,
qu’il s’agisse d’opérateurs de
téléphonie fixe ou mobile.
Parmi les cinq principales
positions du portefeuille, on
retrouve trois valeurs du
secteur : Telefonos de Mexico
(5,57 % de l’actif), TeleNorte
Leste Participacoes (5,19 %) et
America Movil (4,34 %). En
revanche, le gestionnaire de
Parvest Latin America a réduit
ses investissements sur le
secteur bancaire, du pétrole et
du papier.
Pour l’avenir, le gérant de
fonds est « très optimiste ».
Cependant, il note que «la
poursuite de la reprise en
Amérique latine est soumise à
deux conditions préalables : en
premier lieu, la persistance d’un
environnement économique
favorable et, en second lieu,
l’application, en profondeur, des
réformes politiques locales. Or il
est possible que la réalisation de
ce deuxième point s’avère plus
délicate à moyen terme ».
J. Mo.
SICAV ET FCP
dLes sicav et les fonds communs de pla-
cement (FCP) qui figurent dans ce classe-
ment appartiennent à une famille qui n’est pas
automatiquement celle qui apparaît dans leur
notice d’information. Les sicav et les FCP qui
ont un comportement similaire sont regrou-
pés dans une catégorie particulière. Autre dif-
férence par rapport aux classements classi-
ques de sicav et de FCP, le palmarès que nous
publions est effectué en fonction d’une perfor-
mance retraitée. Ce nombre – théorique – tra-
duit non seulement le résultat de la sicav ou
du FCP, mais aussi le risque pris par le gérant.
Il est calculé selon la méthode APT (Arbitrage
Pricing Theory), qui permet d’analyser les
fonds selon leur performance et le risque pris
par le gestionnaire.
Elaborée par Steve Ross en 1976, cette
méthode repose sur un postulat simple : pour
mesurer le risque, il faut s’intéresser aux prix.
Aptimum, la société qui utilise la méthode
APT, recueille les prix de plus de 30 000 actifs
sur chaque marché, chaque région du monde.
Aptimum mesure l’évolution de ces prix au
cours du temps. Des calculs sophistiqués per-
mettent, en fonction de ces prix, de décorti-
quer la performance des fonds et d’en établir
une performance retraitée. Le nombre d’étoi-
les attribuées à chaque sicav et FCP permet
aussi de se faire une idée du risque pris par le
gérant. Plus le nombre d’étoiles est élevé, plus
le risque est faible.
Le lecteur pourra également trouver sur les
deux dernières colonnes du tableau les perfor-
mances brutes et le classement du fonds selon
ce critère.
.
Depuis janvier,
les Bourses du
Brésil, du Mexique
ou de l’Argentine
enregistrent de
fortes hausses
ANALYSE DE STYLE
Source : APT
Indices de style MSCI World,
en %
Petites
capitalisations
Grandes
capitalisations
Value
7,30
Croissance
La décomposition du profil de
style selon la méthode APT met
en évidence une sensibilité aux
petites capitalisations
1,55
28,09
63,07
APT
LE MONDE/DIMANCHE 28 - LUNDI 29 SEPTEMBRE 2003/V