1 - Zone bourse

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Chiffres-clés 2
Bourse et actionnariat 4
Message du Président et du Directeur Général 6
Pôle Centres Commerciaux 8
Pôle Bureaux 14
Pôle Congrès-Expositions 20
Gouvernement d’Entreprise 24
Développement durable 27
Patrimoine 30
Rapport de gestion 33
Comptes consolidés 55
Comptes sociaux 96
Renseignements juridiques 102
Rapport du Président du Conseil 117
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En couverture : Projet de rénovation du Cnit

1
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>Unibail est le premier propriétaire français
d’immobilier commercial
Propriétaire d’un patrimoine évalué à 8,6 milliards d’euros, Unibail est
une société active sur trois segments majeurs de l’immobilier commercial :
les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les espaces de
congrès-expositions.
>Une stratégie claire
Le Groupe a choisi de se spécialiser sur des produits qui ont un très
fort positionnement sur leur marché, en raison de leur taille, de leur
performance technologique, de leur emplacement ou de leur notoriété.
>Une vocation de création de valeur
Unibail cherche sans cesse à maximiser, au profit de ses actionnaires,
le retour sur investissement à travers la qualité de la gestion et de l’exploi-
tation, une politique active d’acquisition et de cession, la maîtrise de
grandes opérations de développement ou de rénovation.
>Un groupe indépendant
Unibail dispose du plus large flottant parmi les foncières cotées d’Europe
Continentale. Membre du SBF 120, du CAC Next 20 et de l’Euronext 100,
sa capitalisation boursière, au 31 décembre 2005, est supérieure à
5 milliards d’euros. Unibail est notée A- par l’agence Standard & Poor’s
et A3 par Moody’s.
Capitalisation boursière
supérieure à
5 milliards
d’euros
Patrimoine évalué à
8,6 milliards
d’euros Le présent document de référence a été déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 14 mars 2006.
Il pourra être utilisé à l’appui d’une opération financière s’il est complété par une note d’opération visée par
l’Autorité des Marchés Financiers.

RAPPORT ANNUEL UNIBAIL 2005
2
Centres de
Congrès-Expositions
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(en millions d’euros)
DOZSc`Sf^S`bWa{SRc^Ob`W[]W\S
(en millions d’euros)
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^O`OQbW]\b]bOZS[S\bRWZc{
(en euros)
@{acZbOb\Sb`{Qc``S\b
SbRWdWRS\RS^O`OQbW]\
(en euros)
2002 2003 2004 2005
433
453
423
402
2002 2003 2004 2005
7 550
7 513
6 974
8 556
2002 2003 2004 2005
67,20
76,90
89,70 (1)
94,80 (1)
2002 2003 2004 2005
4,56
1,14
6,23
3,50
6,59 (1)
3,75
5,81 (1)
4,00 (3)
(1) Normes IFRS
(2) Hors avoir fiscal
(3) Soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale d’Avril 2006. Hors la distribution exceptionnelle de 23 euros effectuée le 7 janvier 2005
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Dividende courant net (2)
Cash flow courant après impôt
Centres Commerciaux
Bureaux
Résultat net récurrent

3
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Après avoir cédé Cœur Défense en 2004 et distribué 23 euros par action aux actionnaires en janvier 2005, le résultat net récurrent par
action s’établit à 5,81 E par action, supérieur à l’objectif, avec une décroissance limitée à -11,8 % (contre 15% annoncé en février 2005).
Le résultat net part du groupe, impacté de la croissance des valeurs d’actifs en normes IFRS, est en forte progression à 1 385 ME, soit
30,45 E par action.
La création de valeur sur l’année 2005 s’élève à 31,90 E par action, soit 36,60 %, si on ajoute à la croissance de l’Actif Net Réévalué
(de liquidation par action totalement dilué) de 5,10 E, la distribution exceptionnelle de 23,00 E de janvier 2005 et 3,80 E de dividende
courant versé au cours de l’année
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en millions d’euros 2002 2003 2004 2005
Valeur expertisée du patrimoine 7 550 7 513 6 974 8 556
Montant des Investissements 503 205 335 783
Montant des cessions 289 436 992 586
Capitaux propres avant affectation - référentiel français 1 496 3 297 2 239 -
Capitaux propres avant affectation - IFRS - 3 609(1) 3 258 4 668
Revenus locatifs nets
Centres Commerciaux 143 157 177 199
Bureaux 241 246 188 142
Congrès-Expositions 49 50 58 61
Total des revenus locatifs nets des pôles 433 453 423 402
Ajustements de juste valeur et résultat de cessions - IFRS na na 613 1 281
Résultat opérationnel net na na 1 030 1 672
Cash flow courant après impôt (part du groupe) - réf. français 212 284 299 -
Résultat net récurrent après impôt (part du groupe) - IFRS - - 294 264
Résultat net (part du groupe) - réf. français 146 281 219 -
Résultat net (part du groupe) - IFRS - - 826 1 385
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en euros 2002 2003 2004 2005
Résultat net récurrent par action - IFRS na na 6,59 5,81
Actif net réévalué par action totalement dilué 67,2 76,9 89,7 94,8
Dividende afférent à l’exercice 1,14 3,50 3,75 4,00
Total des distributions de l’année 1,70 1,14 4,40 26,80(2)
Avoir fiscal (personne morale / personne physique) 0,09 / 0,47 0 / 0,19 - -
Nombre d’actions fin de période(3) 46 552 001 44 007 263 45 360 321 45 731 144
Nombre moyen d’actions 46 512 882 45 633 386 44 607 212 45 499 713
Nombre d’actions totalement dilué 49 189 508 46 565 586 46 775 109 47 606 343
(1) Bilan d’ouverture IFRS au 01/01/2004
(2) Dont 23 euros de distribution exceptionnelle effectuée le 07/01/2005
(3) Hors action d’autocontrôle
LES CHIFFRES CLÉS