BTS Notariat / 2013 / Techniques notariales SUJET

BTS Notariat / 2013 / Techniques notariales
SUJET EXAMEN SESSION MAI 2013
TECHNIQUES NOTARIALES
DOSSIER 1
1.
Les futurs époux souhaitent adopter une communauté universelle en y apportant « l’ensemble de leur
bien ». Monsieur FARGAS apporte divers biens personnels dont un immeuble de rapport situé commune de
LILLE. Madame QUINCY apporte, en sus des ses meubles et de son compte bancaire, deux immeubles :
l’hôtel particulier de LILLE et l’appartement du TOUQUET .
Du fait de l’adoption de la communauté universelle, par hypothèse dans sa dimension la plus large (biens
présents et à venir, incluant les biens désignés par l’art. 1404 ci, et toutes les dettes éventuelles des époux),
l’ensemble de biens dépendra du patrimoine commun des époux a compter de la célébration du mariage.
Pour les besoins de la publicité foncière, le contrat de mariage doit constater l’apport des trois immeubles.
Pour chaque apport, le contrat doit énoncer : la designation, l’effet relatif, l’évaluation et l’origine de
propriété.
Les formalités à accomplir, et les vérifications d’usage devant précéder la rédaction du contrat de mariage
sont les suivantes :
Formalités relatives aux futurs époux :
Copie de leurs pièces d’identité (car le notaire certifit l’identité des parties dans les actes qu’il reçoit).
Copie intégrale (ou extrait) de l’acte de naissance de Monsieur à la mairie de LUMBRES. Copie de l’acte de
décès de Madame BRANDOIS à la mairie de MAUBEUGE.
Copie intégrale (ou extrait) de l’acte de naissance de Madame à la mairie de CAMBRAI.
Ces pièces permettent la vérification matérielle de l’état civil des futurs époux et leur situation personnelle
(absence de pacs, mariage ou divorce. L’acte de décès de Madame BRANDOIS permet également de vérifier
le veuvage de Monsier). Les actes de naissance permettent de vérifer l’absence de mention RC qui permet de
présumer que les futurs époux sont capables.
Formalités relatives aux biens immobiliers dont l’apport doit être constaté dans le contrat de mariage : pour
chaque bien immobilier, les pièces suivantes doivent être demandées et obtenues pour analyse.
Bien apport par Monsieur situé à LILLE :
-
Titre de propriété : acte d’achat du 10 mars 2005 reçu par l’étude.
-
Baux en cours (habitation et commercial) pour les viser à titre informatif.
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Etat hypothécaire hors formalité trentenaire à demander au service de la publicité foncière du lieu de
situation de l’immeuble. Validité : 2 mois. Il permet de vérifier la régularité du titre, l’effet relatif, l’existence
d’éventuelle(s) inscription(s) et/ou servitude (active ou passive).
-
Plan cadastral (sur cadastre.gouv).
Extrait cadastral modèle 1 ( sur le site du cadastre accessible à l’aide d’un code via le portail réal
intranet des notaires, ou demande écite au service du cadastre. Validité 6 mois. Permt de vérifier la
désignation).
Bien apportés par Madame QUINCY
Titre de propriété : donation reçue par Maître LANGLET le 25 janvier 1988 pour l’immeuble du
TOUQUET, et attestation immobilière après le décès pour l’hôtel particulier de LILLE.
-
Etats hypothécaires hors formalités trentenaire de moins de 2 mois
-
Plan cadastraux et extraits cadastraux modèle 1.
S’agissant du bien sis au TOUQUET, reçu par donation par Madamen il convient d’en vérifier la
teneur. En effet, il est possible que cet acte contienne une clause d’exclusion du bien de la communauté
présente ou à venir de la donataire. En général cette clause et si les parents de Madame sont toujours en vie. Il
est possible que leur interventio soit nécessaire à l’effet d’autoriser cet apport à la communauté.
-
2.
Nom du syndic pour l’appartement du TOUQUET.
Préambule :
L’AN DEUX MILLE TREIZE
LE ....
Pardevant Maître Sandrine DELAROCHE, notaire associé de la Société civile professionnelle dénommée
« SCP Sandrine DELAROCHE et Alexandre DELAUNOY » notaire associé à LILLE (59000) 48, boulevard
Carnot.
ONT COMPARU
Monsieur Victor Adrien FARGAS, ingénieur des procéés, demeurant à LILLE (59000) 22, rue de la Grande
Chaussée.
Né à LUMBRES (62380), le 15 avril 1955.
Veuf en unique noce de Madame Martine BRANDOIS.
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De nationalité française.
Résident en France.
Stipulant pour et son nom personnel comme Futur Epoux.
Non actuellement soumis à un pacte civil de solidarité
D’UNE PART
ET :
Madame Eugénie Laurence QUICY, sans profession, demeurant à LILLE (59000) 22, rue de la Grande
Chaussée.
Née à CAMBRAI (59400) le 23 juin 1954.
Celibataire.
De nationalité française.
Résidente en France.
Stipulant pout elle et en son nom personnel comme Futur Epouse.
Non actuellement soumis à un pacte civil de solidaratié.
D’AUTRE PART
LEQUELS, en vue du mariage projet entre eux dont la célébration doit avoir lieu le 15 juin 2013 à la mairie
de LILLE, en ont arrêté les clauses et conditons civiles de la manière suivante :
...
Régime adopté
Les futurs époux adoptent pour base de leur union le régime de la communauté universelle établi par l’article
1526 du code civil. La communauté comprendra :
Tous les biens, meubles ou immeubles, que les époux possèderont au jour du mariage ou qui leur
adviendront par la suite à quelque titre que ce soit, notamment par succesisons, donations ou legs.
-
Les acquêts faits par les époux ensemble ou séparement durant le mariage.
-
Les biens que l’article 1404 du code civil déclare propre par nature.
Elle supportera définitivement toutes les dettes des époux, présentes et futures.
Seront seuls exclus de la communauté les biens donnés ou légués sous la condition qu’ils n’entreront pas en
communauté, les biens acquis en emploi ou remploi de ces biens, ainsi que les dettes afférentes auxdits biens.
3
Clause d’attribution intégrale
Les conjoints conviennent à titre de convention de mariage, conformément aux dispositions des articles 1520,
1524 et 1525 du code civil, qu’en cas de dissolution de la communauté par le décès de l’un d’eux, et
seulement dans ce cas, tous les biens meubles et immeubles qui composeront ladite communauté sans
exception, appartiendront en pleine propriété au survivant, sans que les héritiers ou représentants du prédécédé
puissent prétendre y avoir aucun droit, sans aucune exception ni résere, sauf en ce qui concerne la reprise des
apports et capitaux entrés du chef de celui-ci en communauté.
Appartiendra en pleine propriété au survivant la valeur de rachat des contrats souscrits par le conjoint surivant
et les capitaux reçus de toutes compagnies d’assurance en qualité de bénéficiaire désigné pour les contrats
souscrits par le conjoint prédécédé,
3.
Formalités postérieures à la signature du contrat de mariage
Le jour de la signature :
-
Remise par le notaire du certificat de contrat de mariage (art.1394 al.2 civ).
Transmission au service comptable de l’Etude, taxation définitive et passation des écritures
comptables.
-
Redaction du Répertoire officiel.
Le contrat objet de notre étude contient des apports immobiliers et doit donc être publié aux services de
publicité foncière compétents en fonction des lieux de situation des immeubles.
Celle-ci intervient après la célébration du mariage.
Les époux remettent au notaire l’acte de mariage. Dépôt de l’acte de mariage au rang des minutes.
Enregistrement sur état : 125 €.
Publicité foncière des deux actes (contrat de mariage et dépôt de l’acte de mariage) simultanément :
copie authentique des deux actes, copie hypothécaire deux deux actes, 2 extraits d’acte, extrait cadastrak
modèle 1, état sur formalité du chef de l’époux apporteur, bordereau de dépôt et règlement du coût de la
formalité.
En ce qui concerne la copie authentique du contrat
Avant le mariage : le notaire ne peut refuser de délivrer une copie authentique contrat de mariage mais il doit
mentionner que celle-ci a été délivrée avant le mariage sur demande des parties. Après le mariage : lorsque les
époux présentent le livret de famille ou l’acte de mariage : remise d’une copie authentique aux époux.
Lors de la clôture du dossier : les époux reçoient la copie authentique de l’acte accompagné de relevé du
compte ouvert à l’office pour cette opération.
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4.
Le docuement à remette est le certificat de contrat de mariage qui va permettre aux époux de jusitifier
qu’ils ont signé un contrat de mariage. L’officier d’état civil énoncera, dans l’acte de mariage, que les époux
ont signé un contrat de mariage avec sa date et l’identité du notaire qui l’a reçu. Par contre, le certificat de
mariage ne mentionne pas la nature du régime matriomonial choisi par les époux, ni les énonciations
particulières du contrat de mariag.
Certificat à remettre à l’officier de l’état civil avant la célébration du mariage.
Ce jour,
L’AN DEUX MILLE TREIZE, le ... (jour de la signature de l’acte)
Le contrat de mariage de :
Monsieur Victor Adrien FARGAS, Ingénieur des procédés demeurant à LILLE (59000) 22, rue de la Grande
Chaussée. Né à LUMBRES (62380) le 15 avril 1955. Veuf en uniques noces de Madame Martine
BRANDOIS.
ET :
Madame Eugénie Laurence QUINCY, sans profession, demeurant à LILLE (59000) 22, rue de la Grande
Chaussée. Née à CAMBRAI (59400) le 23 juin 1954. Celibataire.
Tous deux de nationalité française.
A été passé pardevant moi, Maître Sandrine DELAROCHE, notaire associé de la Société civile
professionnelle dénommée « SCP Sandrine DELAROCHE et Alexandre DELAUNOY », notaires associés à
LILLE (59000) 48, boulevard Carnot,
Et leur délivre ce jour, conformément à l’article 1394 du code civil, le présent certificat pour être remis, ainsi
qu’ils en sont avertis, à l’officer d’Etat civil, avant la célébration de leur mariage.
(Sceau et signature du notaire).
DOSSIER 2
1.
Courrier
Madame,
Aux termes d’un acte reçu par mes soins, le 15 mai 2012, Monsieur FARGAS vous a consenti un bail
commercial sur le local situé commune de LILLE, 32 rue Neuve moyennant un loyer initial menseul de
1150€.
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Il resulte des termes de cet acte, que le loyer est indexé une fois par an, à sa date d’anniversaire, par
application de l’indice national du coût de la construction. L’indice de base figurant dans le bail est celui du
1er trimestre 2012, soit 1617.
Le nouveau loyer que vous devrez acquitter à compter du mois de juin sera le suivant :
1150€ X 1704 (dernier indice paru à ce jour) / 1617 = 1211,87 €
Je reste à votre disposition pour tous renseignementsn et vous souhaite bonne réception du présent envoi,
Je vous prie de bien vouloir agréer, Madame, l’expression de mes sincères salutations.
Maître DELAROCHE
2.
Le bail d’habitation
Le contrat doit être écrit et relèvera, compte tenu de la descrption faite du local, de la loi du 6 juillet 1989. Les
mentions obligatoires de l’acte :
-
Identification du bailleur
-
La date de prise d’effet du bail et sa durée
-
La consistance de la chose louée
-
La surface habitable
-
Sa destination
La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissancee exclusive
et l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun.
-
Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle.
-
Le montant du dépôt de garantie.
-
Le dossier de diagnostic techniques
Pièces et élements à remettre au locataire
Dossier de diagnostic techniques (art.3-1 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989). Ce dossier comprend,
pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989 : le diagnostic de performance énergétique ; l’état des risques
technologiques, naturels, sismiques et miniers ; le constat de risque d’exposition au plomb.
-
Certificat de mesurage des locaux.
6
Une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble est fournie
par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
-
3.
Un état des lieux établi par les parties ou par un huissier de justice à la requête des parties.
Rédaction de clause du bail d’habitation
Désignation
A LILLE (59000) 32, rue Neuve,
Dans un immeuble comprenant un rez-de-chaussée à usage commercial et un étage à usage d’habitation.
Cadastré : section LR numéro 189, lieu dit 32 RUE NEUVE, pour 00ha 00a 89 ca,
Un appartement de type 3, situé au premier étage, comprenant : cuisine ouverte sur le séjour, chauffage
électrique, deux chambres avec placards.
Les locaux loués dépedent d’un immeuble collectif non soumis au statut de la copropriété.
Durée
Le présent bail est consenti pour une durée de trois ans qui commence à courir à compter du premier juin deux
mille treize pour se terminer le trente et un mai deux mille seize.
Loyer
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer de SIX CENT VINGT EUROS (620,00€) par
mois, qui sera payable d’avance, le 1er de chaque mois, le paiement du premier terme aura lieu le 1er juin
2013.
Dépôt de garantie
Le locataire verse ce jour, à l’instant même directement au bailleur qui le reconnaît, la somme de SIX CENT
VINGT EUROS à titre de dépôt de garantie. Cette somme ne sera pas productie à compter de la restitution des
clés, déduction éventuellement faite des sommes conservées par le bailleur pour réparation.
Le locataire ne peut imputer ni les loyers, ni les accessoires, sur ce dépôt.
4.
Le bail authentique a un caractère exécutoire. Il s’agit de l’un des attributs de l’authenticité. Une copie
exécutoire nominative doit être délivrée par Me DELAROCHE aux époux FARGAS. Le caractère exécutoire
signifie qu’en cas de difficulté de paiement des loyers, le bailleur peut se munir de la copie exécutoire et
entrer directement en contact avec un huissier pour faire valoir sa créance au moyen d’un commandement de
payer. Il n’a pas à attendre un jugement.
DOSSIER 3
7
1.
Originairement, l’appartement du TOUQUET appartenait personnellement à Madame QUINCY. Elle
en a fait apport à la communauté universelle dans le contrat de mariage (nou supposons que l’acte de donation
ne contenait pas de clause faisant obstacle à l’apport). En conséquence, ce bien dépend désormais de la
communauté existant entre les époux FARGAS/QUINCY.
La vente de ce bien correspond à un acte de disposition. L’article 1424 du code civil prévoit un principe de
cogestion pour ce type d’actes. Les deux époux devront intervenir et signer l’avant-contrat et l’acte de vente.
2.
La vente d’un bien immobilier par un particulier est le fait générateur d’une imposition au titre de la
plus-value des particuliers (articles 150V et suivants du code général des impôts). Né
anmoins,
certaines ventes échappent à cette imposition car le législateur a prévu des cas d’exonération dont les
principaux sont les suivants :
-
Vente de la résidence principale.
-
Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
Vente du logement autre que la résidence principale sous certaines conditions : le vendeur n’est pas
propriétaire de sa résidence et remploi le prix pour acquérir une résidence principale dans les 24 mois.
-
Certains retraités ou invalides ayant des ressources ne dépassant pas un certains seuils.
Avant le 1er septembre 2013 : vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans (Depuis le 1er septembre 2013 : la
plus-value est exonérée à partir de 22 ans et les prélèvements sociaux à partir de 30 ans).
Les époux FRAGAS ne peuvent bénéficier d’aucune exonération :
-
Ils ne vendent pas leur résidence principale.
-
Le prix de vente est supérieur à 15 000 €.
Leurs ressources semblent trop importantes pour bénéficier de l’exonération visant les personnes à
faibles revenus.
Ils sont donc soumis à l’imposition au titre de la plus-value des particuliers.
3.
Calcul de la plus-value immobilière imposable
Remarque préalables
Concernant la durée de détention : l’apport à la communauté est une opération intercalaire. La durée de
détention se calcule à compter du 25 janvier 1988. Soit une signature au 2 mai 2013 : 25 ans.
En matière de donation, seuls les frais réels sont déductibles. Les frais de 2 600 € sont déductibles si
l’on considère que c’est Madame QUINCY qui les avait payés.
-
Les frais d’expertises sont déductibles du prix de vente.
8
-
Les travaux dont il est possible de tenir compte pour réévaluer le prix d’acquisition :
D’une façon générale, seuls les travaux réalisés par des entreprises sur factures acquittées sont déductibles.
Ces travaux doivent correspondre à des travaux de construction, agrandissement ou amélioration importants
(pas des dépenses locatives). Il ne doivent pas avoir fait l’objet de déduction préalable au titre de l’impôt sur
le revenu. A défaut de factures un forfait de 15% (sans justificatif) est applicable lorsque le bien est détenu
depuis plus de 5 ans.
En l’espèce, différents travaux ont été réalisés. Examinons leur déductibilité :
La réfection du système électrique (8 600€) : ces travaux semblent correspondre à des travaux importants et
donc déductibles.
Il en est de même pour les travaux de changement des menuiseries (fenêtres – travaux d’isolation) pour
17 800 €.
Pour ce qui concerne la réfection complète de la salle de bains : comme la salle de bains étaita priori
préexistante, il semble à défaut de précision, que ce travaux relèvent de l’embellisement et ne sont pas
déductibles.
La rénovation par un architecte d’intérieur en 2002 pose un problème. En effet, nous n’avons aucun détail
concernant la nature exacte des travaux. Nous supposerons que ces travaux correspondent à un
embellissement et ne sont pas déductibles.
Total des travaux déductibles : 26 400 €.
Compte tenu du montant imposable de la plus-value, une surtaxe de 3% était exigible.
Calcul à la date de l’examen soit au 21 mai 2013 :
Prix de cession ..........................................................................................400 000 €
Frais déductibles du prix de cession................................................................550 €
Prix de cession corrigé..........................................................................399 450 €
Prix d’acquisition.......................................................................................150 000 €
Frais d’acquisition.........................................................................................2 600 €
Travaux déductibles....................................................................................26 400 €
Prix d’acquisition corrigé......................................................................179 000 €
Plus-valus brute....................................................................................220 450 €
Abattement pour durée de détention :
9
36% soit 79 362 €.
Plus-value imposable............................................................................141 088 €
Impôt au titre de la plus-value : 48 675, 36 €
Surtaxe de 3% soit 141 088 x 3/100 = 4 232, 64 €
Total à payer : 52 908 €.
DOSSIER 4
1.
Rédaction
Remarque préalable : au 12 juin 2013, la TVA était à 19,6%
Comparutions :
RESERVANT :
La société dénommée SCCV DES POMMIERS, société civile de construction vente au capital de 100 000,00
€, dont le siège se trouve à LILLE (59000) 2, boulevard de Belfrot, identifiée au SIREN sous le numéro
402122476 et immatriculée au RCS de LILLE.
RESERVATAIRE :
Monsieur Gérard Marc DENOIX, professeur des écoles, et Madame Andréa Marcelle LAVERGNE, aide
soignante, demeure ensemble à LILLE (59000) 25, rue du Port.
Nés, savoir :
Monsieur à PARIS (75000), le 12 mai 1966.
Madame à LILLE (59000), le 24 août 1966.
Mariés sous le régime de la communauté d’acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union
célébrée à la mairie de ...................., le 17 juillet 1994.
Ledit régime sans modification depuis.
Tous deux de nationalité française.
Résidents en France.
PRIX :
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La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix ferme et définitif de DEUX CENT MILLE EUROS
TOUTES TAXES COMPRISES (200 000,00 € TTC).
Soit un prix hors tarxe de 167 224,08 €.
Et une taxe sur la valeur ajoutée au taux de 19,6% de 32 775,92 €.
MODALITE DE PAIEMENT :
Conformément aux dispositions légales en vigeur, l’échelonnement du paiement du prix sera le suivant :
-
5 % lors de la signature de l’acte authentique.
-
30% lors de l’achèvement des fondations.
-
35% lors de la mise hors d’eau (soit 70% au total).
-
25% lors de l’achèvement (soit 95% au total).
-
5% lors de la livraison.
2.
L’acte doit comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire (dépôt de
pièces) :
-
Les indications utiles relaties à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble.
-
La garantie de l’achèvement.
-
Les plan côtés.
-
Notice descriptive.
-
Les autorisations d’urbanisme et modificatifs éventuels.
-
La déclaration d’ouverture du chantier.
-
Le règlement de copropriété et état descriptif de division.
Les justificatifs de souscription des assurances obligatoires (dommage ouvrage et responsabilité
décennale).
-
Le PV de l’huissier constatant l’affiche du permis de construire.
-
L’attestation d’avancement des travaux.
-
Le dossier de diagnostic techniques.
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3.
Courrier
Monsieur,
Comme suite à notre dernier entretien, je reviens vers vous afin de vous apporter certaines précisions
concernant votre projet immobilier.
S’agissant du dépôt de garantie qui peut vous être demandé par le promoteur, son montant strictement
règlementé par l’article R261-28 c.c.h et dépend du délai prévisionnel qui sépare la signature du contrat de
réservation et celle de l’acte authentique de la VEFA :
Si la signature prévisionnelle de l’acte authentique est inférieure ou égale à 1 an : 5% du prix
prévisionnel.
Si la signature prévisionnelle de l’acte authentique est inférieure ou égale à 2 ans : 2% su prix
prévisionnel.
-
Si le délai prévisionnel de signature exède 2 ans : il ne pourra pas vous demander de dépôt de garantie.
N’ayant pas connaissance du délai prévisionnel de signature de l’acte authentique, je ne peux vous indiquer
précisement le montant.
Par ailleurs, concernant la garantie d’achèvement, celle-ci doit obligatoirement être fournie par le vendeur. En
effet, il a obligation d’édifier et d’achever le bien à usage d’habitation qu’il vous vend sous le régime de la
vente en l’état futur d’achèvement.
La garantie extrinsèque dont le promoteur vous a parlé peut revêtir deux formes : une garantie d’achèvement
ou une garantie de remboursement.
La garantie d’achèvement peut elle-même prendre deux formes : une ouverture de crédit par laquelle
celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur, ou à payer pour son compte, les sommes nécessaires à
l’achèvement de l’immeuble. Il peut également s’agir d’une convention de cautionnement aux termes de
laquelle la caution s’oblige solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de
l’immeuble.
La garantie de remboursement prévoit le remboursement des versements effectués par l’acquéreur en
cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement (convention de cautionnement).
Esperant avoir répondu à vos diverses interrogations, et me tenant à votre disposition,
Veuillez croire, Monsieur, à l’assurance de ma considération la meilleure.
P/o Maître DELAROCHE
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