2012 11 29 DDR pour mise en ligne

SociétéenCommanditeparActionsaucapitalde€24.101.571,50
Siègesocial:7-9,rueNationale-92100Boulogne-Billancourt
395062540RCSNanterre
DOCUMENTDEREFERENCE
Des exemplaires du présent Document de référence sont disponibles sans frais auprès de la
société Patrimoine et Commerce, et sur son site Internet (www.patrimoine-commerce.com),
ainsiquesurlesiteInternetdel’Autoritédesmarchésfinanciers(www.amf-france.org).
En application de l’article 28 du règlement (CE) n° 809/2004 de la Commission européenne, les
informationssuivantessontinclusesparréférencedansleprésentdocumentderéférence:
-les comptes consolidés de Patrimoine et Commerce relatifs à l’exercice clos le 30 juin 2011,
ainsi que les rapports des commissaires aux comptes y afférents, figurant dans le rapport
financierannueldePatrimoineetCommercepubliéle31octobre2011;et
-les comptes consolidés de Patrimoine et Commerce relatifs à l’exercice clos le 30 juin 2010,
ainsiquelesrapportsdescommissairesauxcomptesyafférents,figurantdansledocumentde
référencedePatrimoineetCommerceenregistréparl’AutoritédesMarchésFinanciersle15
décembre2010souslenuméroR.10-084.
Enapplicationdesonrèglementgénéral,notammentdel’article212-23,l’AutoritédesMarchésFinanciersaenregistréle
présentdocumentderéférencele29novembre 2012 souslenuméroR.12-049.Cedocumentnepeutêtreutiliséàl’appui
d’uneopérationfinancièreques’ilestcomplétéparunenoted’opérationviséeparl’AutoritédesMarchésFinanciers.Ilaété
établi par l’émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. L’enregistrement, conformément aux dispositions de
l’articleL.621-8-1-IduCodemonétaireetfinancier,aétéeffectuéaprèsquel’AMFavérifiéque ledocumentestcompletet
compréhensible et que les informations qu’il contient sont cohérentes. Il n’implique pas l’authentification par l’AMF des
élémentscomptablesetfinanciersprésentés.

Page3sur249
Sommaire
1PERSONNES RESPONSABLES............................................................................................................................... 9
PERSONNES RESPONSABLES DES INFORMATIONS CONTENUES DANS LE DOCUMENT DE REFERENCE .......................................... 91.1
ATTESTATION DES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE REFERENCE .....................................................................................91.2
2CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES..............................................................................................................10
COMMISSAIRES AUX COMPTES ................................................................................................................................ 102.1
3INFORMATIONS FINANCIERES SELECTIONNEES .................................................................................................11
Bilan simplifié..............................................................................................................................................113.1.1
Compte de résultat simplifié ....................................................................................................................... 123.1.2
Tableau de flux de trésorerie simplifié........................................................................................................ 123.1.3
Ratios et indicateurs financiers................................................................................................................... 123.1.4
4FACTEURS DE RISQUE........................................................................................................................................14
RISQUES LIES A L’ACTIVITE DE LA SOCIETE ET DE SON GROUPE ........................................................................................144.1
Risques liés à l’environnement économique...............................................................................................144.1.1
Risques liés au niveau des taux d’intérêt .................................................................................................... 154.1.2
Risques liés à l’environnement concurrentiel..............................................................................................154.1.3
Risques liés au marché de l’immobilier commercial ...................................................................................154.1.4
RISQUES LIES A L’EXPLOITATION DE LA SOCIETE ET DE SON GROUPE.................................................................................164.2
Risques liés à la réglementation des baux et à leur non-renouvellement...................................................164.2.1
Risques liés au non-paiement des loyers et de dépendance à l’égard de certains locataires.....................164.2.2
Risques liés aux sous-traitants .................................................................................................................... 174.2.3
Risques liés aux coûts et à la disponibilité de couverture d’assurance appropriée..................................... 174.2.4
Risques liés à la commercialisation locative des actifs...............................................................................184.2.5
RISQUES LIES AUX ACTIFS DE LA SOCIETE.................................................................................................................... 184.3
Risques liés aux acquisitions .......................................................................................................................184.3.1
Risques liés à l’absence de liquidité des actifs immobiliers commerciaux.................................................. 194.3.2
Risques liés à l’estimation de la valeur des actifs ....................................................................................... 194.3.3
Risques liés à la réglementation applicable................................................................................................194.3.4
RISQUES LIES A LA SOCIETE ..................................................................................................................................... 214.4
Risques liés au départ de personnes clés .................................................................................................... 214.4.1
Risques liés à l’endettement de la Société.................................................................................................. 224.4.2
Risques de conflit d’intérêt.......................................................................................................................... 224.4.3
Risques juridiques ....................................................................................................................................... 234.4.4
RISQUES DE MARCHE............................................................................................................................................. 234.5
Risque de taux............................................................................................................................................. 234.5.1
Risque de liquidité....................................................................................................................................... 244.5.2
Risque de change ........................................................................................................................................ 244.5.3
Engagements hors bilan.............................................................................................................................. 244.5.4
Risques pays................................................................................................................................................254.5.5
ASSURANCE ET COUVERTURE DES RISQUES................................................................................................................. 254.6
Assurances « Dommages aux biens » et « Responsabilité civile »..............................................................254.6.1
Assurance de la société Patrimoine et Commerce......................................................................................264.6.2
5INFORMATIONS CONCERNANT L'EMETTEUR.....................................................................................................27
HISTOIRE ET EVOLUTION DE LA SOCIETE.....................................................................................................................275.1
Raison sociale..............................................................................................................................................275.1.1
Lieu et numéro d'enregistrement................................................................................................................275.1.2
Date de constitution et durée ..................................................................................................................... 275.1.3
Siège social, forme juridique et législation .................................................................................................275.1.4
Historique de la Société...............................................................................................................................275.1.5
INVESTISSEMENTS................................................................................................................................................. 295.2

Page4sur249
Principaux investissements réalisés par la Société au cours des trois derniers exercices........................... 295.2.1
Principaux investissements de la Société en cours de négociation depuis le 1er juillet 2012 ...................... 305.2.2
6APERCU DES ACTIVITES .....................................................................................................................................31
PRESENTATION GENERALE DE LA SOCIETE ..................................................................................................................316.1
Activité ........................................................................................................................................................316.1.1
Patrimoine immobilier ................................................................................................................................316.1.2
Politique d’investissement ..........................................................................................................................326.1.3
ORGANISATION OPERATIONNELLE............................................................................................................................ 326.2
Organisation interne................................................................................................................................... 326.2.1
Externalisation de la gestion....................................................................................................................... 336.2.2
PRINCIPAUX EVENEMENTS SURVENUS AU COURS DE LA PERIODE DU 01/07/2010 AU 30/06/2012 ................................... 346.3
Elargissement du patrimoine immobilier.................................................................................................... 346.3.1
Emission d’un emprunt obligataire............................................................................................................. 346.3.2
Restructuration du pôle Aximur.................................................................................................................. 346.3.3
ACTIVITE DE LA PERIODE DU 01/07/2010 AU 30/06/2012 ....................................................................................... 356.4
Activité patrimoniale................................................................................................................................... 356.4.1
Activité locative........................................................................................................................................... 376.4.2
Perspectives ................................................................................................................................................386.4.3
PRESENTATION SYNTHETIQUE DES ACTIFS DE LA SOCIETE...............................................................................................386.5
7PRESENTATION DU GROUPE .............................................................................................................................39
DESCRIPTION DU GROUPE ...................................................................................................................................... 397.1
ORGANIGRAMME DU GROUPE.................................................................................................................................407.2
PRESENTATION DES SOCIETES DU GROUPE ................................................................................................................. 417.3
Filiales et sous-holding................................................................................................................................ 417.3.1
Filiales immobilières.................................................................................................................................... 437.3.2
8PROPRIETES IMMOBILIERES ET EQUIPEMENTS..................................................................................................58
IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMPORTANTES EXISTANTES OU PLANIFIEES ..................................................................... 588.1
Patrimoine immobilier ................................................................................................................................588.1.1
Expertise du portefeuille immobilier........................................................................................................... 598.1.2
QUESTIONS ENVIRONNEMENTALES POUVANT INFLUENCER L’UTILISATION DES IMMOBILISATIONS CORPORELLES.......................618.2
9EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET RESULTAT.......................................................................................62
PRESENTATION GENERALE...................................................................................................................................... 629.1
PRESENTATION ET COMMENTAIRES DES COMPTES CONSOLIDES......................................................................................629.2
Bilans simplifiés........................................................................................................................................... 629.2.1
Comptes de résultat simplifiés.................................................................................................................... 639.2.2
Commentaires sur les résultats consolidés .................................................................................................639.2.3
EVENEMENTS POSTERIEURS AU 30 JUIN 2012 ........................................................................................................... 689.3
Augmentation de capital consécutive à la distribution du dividende en actions........................................ 689.3.1
Acquisition de nouveaux actifs.................................................................................................................... 689.3.2
ACTIF NET REEVALUE............................................................................................................................................. 689.4
FACTEURS DE NATURE GOUVERNEMENTALE,ECONOMIQUE,BUDGETAIRE,MONETAIRE OU POLITIQUE AYANT INFLUE SENSIBLEMENT 9.5
DE MANIERE DIRECTE OU INDIRECTE SUR LES OPERATIONS DE L’EMETTEUR .................................................................................... 70
10 TRESORERIE ET CAPITAUX .................................................................................................................................71
FLUX DE TRESORERIE............................................................................................................................................. 7110.1
CONDITIONS D’EMPRUNTS ..................................................................................................................................... 7110.2
Profil de la dette et évolution de l’endettement net............................................................................... 7110.2.1
Couverture du risque de taux..................................................................................................................7310.2.2
Ratios financiers d’endettement............................................................................................................. 7410.2.3
RESTRICTION A L’UTILISATION DES CAPITAUX AYANT INFLUE SENSIBLEMENT OU POUVANT INFLUER SENSIBLEMENT,DE MANIERE 10.3
DIRECTE OU INDIRECTE,SUR LES OPERATIONS DE L’EMETTEUR..................................................................................................... 76
SOURCES DE FINANCEMENT ATTENDUES.................................................................................................................... 7610.4
ENGAGEMENTS HORS BILAN................................................................................................................................... 7610.5
Garanties données.................................................................................................................................. 7610.5.1
Droit de préférence et options d’achats accordés aux locataires...........................................................7710.5.2

Page5sur249
Garanties reçues..................................................................................................................................... 7710.5.3
Autres garanties bénéficiant aux sociétés du Groupe............................................................................ 7710.5.4
CAPITAUX PROPRES .............................................................................................................................................. 7810.6
Signature d’un contrat de liquidité......................................................................................................... 7810.6.1
Augmentation de capital consécutive à la distribution du dividende en actions.................................... 7810.6.2
11 RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT, BREVETS ET LICENCES ..................................................................................79
RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT.............................................................................................................................. 7911.1
BREVETS ET LICENCES............................................................................................................................................. 7911.2
12 INFORMATION SUR LES TENDANCES .................................................................................................................80
PRINCIPALES TENDANCES AYANT AFFECTE LA PRODUCTION,LES VENTES ET LES STOCKS,LES COUTS ET LES PRIX DE VENTE DEPUIS LA12.1
FIN DU DERNIER EXERCICE....................................................................................................................................................80
EXISTENCE DE TOUTE TENDANCE CONNUE,INCERTITUDE OU DEMANDE OU TOUT ENGAGEMENT OU EVENEMENT 12.2
RAISONNABLEMENT SUSCEPTIBLE D'INFLUER SENSIBLEMENT SUR LES PERSPECTIVES DE LA SOCIETE .....................................................80
RAPPROCHEMENT AVEC LE GROUPE SEPRIC................................................................................................... 8112.3
Communiqué de presse du 5 novembre 2012......................................................................................... 8112.3.1
Communiqué de presse du 15 novembre 2012....................................................................................... 8312.3.2
Description des principales données du rapprochement entre Patrimoine et Commerce et Foncière 12.3.3
Sepric 84
INFORMATIONS FINANCIERES 3EME TRIMESTRE 2012 .................................................................................................8512.4
13 PREVISION OU ESTIMATION DU BENEFICE ........................................................................................................86
14 ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION, DE SURVEILLANCE ET DE DIRECTION GENERALE......................87
COMPOSITION ET FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE.......................... 8714.1
Gérance ..................................................................................................................................................8714.1.1
Associé commandité...............................................................................................................................8814.1.2
Conseil de surveillance............................................................................................................................8814.1.3
LISTE DES MANDATS DES MANDATAIRES SOCIAUX........................................................................................................ 9314.2
DECLARATION CONCERNANT LES MANDATAIRES SOCIAUX.............................................................................................. 9314.3
CONFLITS D'INTERETS POTENTIELS AU NIVEAU DES ORGANES D’ADMINISTRATION,DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE............... 9314.4
Conflits d’intérêts potentiels................................................................................................................... 9314.4.1
Arrangement ou accord conclu avec les principaux actionnaires, des clients, des fournisseurs ou autres, 14.4.2
en vertu duquel un membre de la gérance ou du conseil de surveillance a été sélectionné.................................... 94
Restriction acceptée par les membres de la gérance ou du conseil de surveillance concernant la 14.4.3
cession, dans un certain laps de temps, de leur participation dans le capital social de l’émetteur......................... 94
15 REMUNERATION ET AVANTAGES ......................................................................................................................95
PRESENTATION DES REMUNERATIONS ........................................................................................................... 9515.1
Gérance ..................................................................................................................................................9515.1.1
Conseil de surveillance............................................................................................................................9815.1.2
Associé commandité............................................................................................................................... 9815.1.3
MONTANT DES REMUNERATIONS VERSEES ................................................................................................................. 9815.2
SOMMES PROVISIONNEES OU CONSTATEES PAR AILLEURS PAR LA SOCIETE AUX FINS DU VERSEMENT DE PENSIONS,DE RETRAITES OU 15.3
D'AUTRES AVANTAGES......................................................................................................................................................100
16 FONCTIONNEMENT DES ORGANES D'ADMINISTRATION ET DE DIRECTION .....................................................101
GERANCE ..........................................................................................................................................................10116.1
Nomination et cessation des fonctions (article 13 des statuts) de gérant............................................10116.1.1
Fonctionnement de la gérance (article 13 des statuts) ........................................................................ 10116.1.2
Nomination en tant qu’associé commandité et perte du statut (articles 21, 22 et 24 des statuts) ..... 10116.1.3
CONSEIL DE SURVEILLANCE ...................................................................................................................................10216.2
Composition du conseil de surveillance (article 15 des statuts) ...........................................................10216.2.1
Délibérations du conseil de surveillance (article 16 des statuts et règlement intérieur)......................10316.2.2
Pouvoirs du conseil de surveillance (article 17 des statuts et règlement intérieur)..............................10316.2.3
INFORMATIONS SUR LES CONTRATS DE SERVICES LIANT LES MEMBRES DE LA GERANCE A LA SOCIETE OU L’UNE DE SES FILIALES ..10416.3
COMITES ..........................................................................................................................................................10516.4
Comité d’audit ......................................................................................................................................10516.4.1
Missions et attributions du comité d’audit...........................................................................................10516.4.2