Critères d`acceptation Prêts hypothécaires

Critères d’acceptation Prêts hypothécaires
Version courtiers de crédit janvier 2012

1 CRÉDITS ‘HABITATION’ 4
1.1 Définition 4
1.2 Solvabilité des demandeurs 4
1.2.1 Signalements BNB 4
1.2.2 Age des demandeurs 5
1.3 Stabilité des revenus 5
1.4 Distinction entre les (co-) emprunteurs et les cautions 5
1.5 Calcul du rapport ‘charges-revenus’ 6
1.5.1 Revenu net disponible 6
1.5.2 DTI 7
1.5.3 Minimum nécessaire pour vivre 8
1.5.4 Marge de confort 8
1.6 La quotité 9
1.6.1 La valeur vénale 9
1.6.2 Particularités 11
1.7 Principes d’acceptation généraux 12
1.8 Les garanties 13
1.8.1 Inscription hypothécaire 13
1.8.2 Garanties mobilières 13
1.8.3 Les logements sociaux 13
1.9 But de l’emprunt 14
1.9.1 En général 14
1.9.2 Projets en Turquie 15
1.10 Le plan financier 16
1.11 Le plan de libération des tranches 16
1.12 Dossiers avec apport en fonds propres limité et quotité élevée 17
1.13 Politique relative aux crédits en terme fixe 18
1.13.1 Hypothèque sur un seul bien 18
1.13.2 Hypothèque sur plusieurs biens 19
1.13.3 Majorations tarifaires 21
1.14 Financement et mise en gage de produits de branche 23, liquidités (branche 21 assurance-
épargne incluse), prime ASRD 22
1.14.1 Financement et mise en gage de produits des branche 23 22
1.14.2 Financement et mise en gage de la prime unique d’assurance solde restant dû, financement
de liquidités 22
2 CRÉDITS DE PROJET 22
2.1 Définitions 22
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2.2 Différence selon le but: louer/vendre 23
2.3 Tarification 23
3 IMMEUBLES DE RAPPORT 23
3.1 Définitions 23
3.2 Emprunteur 23
3.3 Critères d’acceptation 24
3.3.1 Quotité 24
3.3.2 Capacité de remboursement 24
3.3.3 Tarification et exceptions 24
4 COMPLIANCE 25
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1 Crédits ‘habitation’
1.1 Définition
La politique d’acceptation Crédits “habitation” est d’application pour tous les crédits hypothécaires
qui sont essentiellement destinés à la construction, l’achat ou la transformation d’un bien
immobilier en Belgique, et dont la destination principale est (>= 60%) l’habitation. Le
refinancement d’un crédit hypothécaire ayant un but « habitation » entre également dans ce
cadre.
1.2 Solvabilité des demandeurs
Afin d’entrer en ligne de compte pour l’octroi du crédit, les candidats-emprunteurs ne pourront
faire l’objet d’aucun “passif” négatif en matière de crédits. Ce paramètre sera, entre autres,
déterminé par d’éventuels signalements. La durée du crédit sera également déterminée en
fonction de l’âge des intervenants.
1.2.1 Signalements BNB
Pour tout emprunteur, une recherche sera effectuée, tant au niveau de la centrale de risque
positive que de l’ENR (les enregistrements non régis) de la Banque Nationale de Belgique (BNB).
Tout crédit en cours ainsi que toute ouverture de crédit doivent être mentionnés dans la demande
de crédit. Si de tels engagements sont souscrits par les débiteurs entre l’introduction de la
demande et la signature de l’acte notarié, il y a également lieu de nous le signaler.
Deux sortes de signalement sont répertoriées dans le volet négatif:
 Un signalement régularisé: l’arriéré a été apuré et le contrat est revenu à une exécution
normale ou la dette est entièrement remboursée ;
 Un signalement ouvert: la personne signalée ne respecte pas, momentanément, ses
obligations contractuelles vis-à-vis du prêteur.
Les signalements ouverts ne seront pas tolérés en crédits « habitation » mais pourront être
réalisés en "autres buts" ou crédits liquidités. Un signalement régularisé ou zéroté est un élément
négatif, si un dossier avec un tel signalement devait être accepté une prime de risque
supplémentaire sera appliquée.
S’il a fallu plus de 6 mois pour régulariser ou zéroter la situation, le dossier ne peut être réalisé en
"habitation" et ne peut être envisagé qu’en "autres buts" ou en "crédits liquidités". Dans tous les
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cas, un signalement négatif auprès de la BNB reste un élément très négatif que nous
évaluerons dossier par dossier.
Les dossiers de clients qui, au cours des 24 derniers mois, ont bénéficié d’un règlement collectif
de dettes ou d’une médiation de dettes, sont refusés, même s’ils sont introduits en “autres buts”
ou en “crédits liquidités”.
La BKR sera interrogée pour ce qui concerne les candidats-emprunteurs hollandais. BKR signifie
“Stichting Bureau Krediet Registratie”, soit le pendant hollandais de la BNB (Banque Nationale de
Belgique) pour ce qui concerne l’enregistrement des crédits souscrits dans ce pays.
1.2.2 Age des demandeurs
Normalement, il doit être mis fin au crédit avant le 70ème anniversaire du demandeur. Dans le
cas de quotités inférieures à 70% ou si l’emprunteur est propriétaire de plusieurs gages et que le
crédit est entièrement couvert par d’autres biens que celui lui servant « d’habitation propre », la
limite d’âge peut être prolongée.
1.3 Stabilité des revenus
Afin d’assurer la régularité du remboursement des charges liées au crédit, il y a lieu de vérifier la
stabilité des revenus des emprunteurs. Ainsi, le demandeur (employé ou ouvrier) devra justifier
d’un contrat de travail à durée indéterminée et d’une ancienneté de plus d’1 an auprès de son
employeur actuel ou éventuellement d’un employeur précédent (sans interruption de l’activité
professionnelle!).
Les revenus d’un intérimaire peuvent également être pris en considération si leur stabilité peut
être démontrée. En cas de différence conséquente dans les revenus des différents emprunteurs,
la règle de la stabilité devra s’appliquer aux revenus les plus importants.
Les revenus des indépendants seront considérés comme stables s’ils justifient d’une activité de
plus de deux ans.
1.4 Distinction entre les (co-) emprunteurs et les cautions
Pour qu’une personne soit considérée comme (co-)emprunteur, elle doit à la fois:
- posséder ou acquérir 25 % au moins de la nue-propriété et/ou de l’usufruit du bien immobilier;
- et co-emprunter, de sorte que le salaire de cette personne est pris en compte dans le calcul du DTI,
du minimum nécessaire pour vivre et de la marge de confort.
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