Critères d`acceptation Prêts hypothécaires
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Critères d’acceptation Prêts hypothécaires Version courtiers de crédit janvier 2012 1 1.1 CRÉDITS ‘HABITATION’ 4 Définition 4 1.2 Solvabilité des demandeurs 1.2.1 Signalements BNB 1.2.2 Age des demandeurs 4 4 5 1.3 Stabilité des revenus 5 1.4 Distinction entre les (co-) emprunteurs et les cautions 5 1.5 Calcul du rapport ‘charges-revenus’ 1.5.1 Revenu net disponible 1.5.2 DTI 1.5.3 Minimum nécessaire pour vivre 1.5.4 Marge de confort 6 6 7 8 8 1.6 La quotité 1.6.1 La valeur vénale 1.6.2 Particularités 9 9 11 1.7 12 Principes d’acceptation généraux 1.8 Les garanties 1.8.1 Inscription hypothécaire 1.8.2 Garanties mobilières 1.8.3 Les logements sociaux 13 13 13 13 1.9 But de l’emprunt 1.9.1 En général 1.9.2 Projets en Turquie 14 14 15 1.10 Le plan financier 16 1.11 Le plan de libération des tranches 16 1.12 Dossiers avec apport en fonds propres limité et quotité élevée 17 1.13 Politique relative aux crédits en terme fixe 1.13.1 Hypothèque sur un seul bien 1.13.2 Hypothèque sur plusieurs biens 1.13.3 Majorations tarifaires 18 18 19 21 1.14 Financement et mise en gage de produits de branche 23, liquidités (branche 21 assuranceépargne incluse), prime ASRD 22 1.14.1 Financement et mise en gage de produits des branche 23 22 1.14.2 Financement et mise en gage de la prime unique d’assurance solde restant dû, financement de liquidités 22 2 2.1 CRÉDITS DE PROJET 22 Définitions Critères d’acceptation 22 2/26 2.2 Différence selon le but: louer/vendre 23 2.3 Tarification 23 3 IMMEUBLES DE RAPPORT 23 3.1 Définitions 23 3.2 Emprunteur 23 3.3 Critères d’acceptation 3.3.1 Quotité 3.3.2 Capacité de remboursement 3.3.3 Tarification et exceptions 4 24 24 24 24 COMPLIANCE Critères d’acceptation 25 3/26 1 Crédits ‘habitation’ 1.1 Définition La politique d’acceptation Crédits “habitation” est d’application pour tous les crédits hypothécaires qui sont essentiellement destinés à la construction, l’achat ou la transformation d’un bien immobilier en Belgique, et dont la destination principale est (>= 60%) l’habitation. Le refinancement d’un crédit hypothécaire ayant un but « habitation » entre également dans ce cadre. 1.2 Solvabilité des demandeurs Afin d’entrer en ligne de compte pour l’octroi du crédit, les candidats-emprunteurs ne pourront faire l’objet d’aucun “passif” négatif en matière de crédits. Ce paramètre sera, entre autres, déterminé par d’éventuels signalements. La durée du crédit sera également déterminée en fonction de l’âge des intervenants. 1.2.1 Signalements BNB Pour tout emprunteur, une recherche sera effectuée, tant au niveau de la centrale de risque positive que de l’ENR (les enregistrements non régis) de la Banque Nationale de Belgique (BNB). Tout crédit en cours ainsi que toute ouverture de crédit doivent être mentionnés dans la demande de crédit. Si de tels engagements sont souscrits par les débiteurs entre l’introduction de la demande et la signature de l’acte notarié, il y a également lieu de nous le signaler. Deux sortes de signalement sont répertoriées dans le volet négatif: Un signalement régularisé: l’arriéré a été apuré et le contrat est revenu à une exécution normale ou la dette est entièrement remboursée ; Un signalement ouvert: la personne signalée ne respecte pas, momentanément, ses obligations contractuelles vis-à-vis du prêteur. Les signalements ouverts ne seront pas tolérés en crédits « habitation » mais pourront être réalisés en "autres buts" ou crédits liquidités. Un signalement régularisé ou zéroté est un élément négatif, si un dossier avec un tel signalement devait être accepté une prime de risque supplémentaire sera appliquée. S’il a fallu plus de 6 mois pour régulariser ou zéroter la situation, le dossier ne peut être réalisé en "habitation" et ne peut être envisagé qu’en "autres buts" ou en "crédits liquidités". Dans tous les Critères d’acceptation 4/26 cas, un signalement négatif auprès de la BNB reste un élément très négatif que nous évaluerons dossier par dossier. Les dossiers de clients qui, au cours des 24 derniers mois, ont bénéficié d’un règlement collectif de dettes ou d’une médiation de dettes, sont refusés, même s’ils sont introduits en “autres buts” ou en “crédits liquidités”. La BKR sera interrogée pour ce qui concerne les candidats-emprunteurs hollandais. BKR signifie “Stichting Bureau Krediet Registratie”, soit le pendant hollandais de la BNB (Banque Nationale de Belgique) pour ce qui concerne l’enregistrement des crédits souscrits dans ce pays. 1.2.2 Age des demandeurs Normalement, il doit être mis fin au crédit avant le 70ème anniversaire du demandeur. Dans le cas de quotités inférieures à 70% ou si l’emprunteur est propriétaire de plusieurs gages et que le crédit est entièrement couvert par d’autres biens que celui lui servant « d’habitation propre », la limite d’âge peut être prolongée. 1.3 Stabilité des revenus Afin d’assurer la régularité du remboursement des charges liées au crédit, il y a lieu de vérifier la stabilité des revenus des emprunteurs. Ainsi, le demandeur (employé ou ouvrier) devra justifier d’un contrat de travail à durée indéterminée et d’une ancienneté de plus d’1 an auprès de son employeur actuel ou éventuellement d’un employeur précédent (sans interruption de l’activité professionnelle!). Les revenus d’un intérimaire peuvent également être pris en considération si leur stabilité peut être démontrée. En cas de différence conséquente dans les revenus des différents emprunteurs, la règle de la stabilité devra s’appliquer aux revenus les plus importants. Les revenus des indépendants seront considérés comme stables s’ils justifient d’une activité de plus de deux ans. 1.4 Distinction entre les (co-) emprunteurs et les cautions Pour qu’une personne soit considérée comme (co-)emprunteur, elle doit à la fois: - posséder ou acquérir 25 % au moins de la nue-propriété et/ou de l’usufruit du bien immobilier; - et co-emprunter, de sorte que le salaire de cette personne est pris en compte dans le calcul du DTI, du minimum nécessaire pour vivre et de la marge de confort. Critères d’acceptation 5/26 Les époux mariés sous le régime de la communauté de biens ou sous le régime légal doivent tous deux agir en qualité d’emprunteurs. S’il s’agit d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens ou de cohabitants légaux et que l’objet du crédit concerne l’habitation familiale (refinancement, transformations, …), la règle générale est la suivante: ils interviennent tous deux en qualité d’emprunteurs, même si seul un des deux est propriétaire. Cette règle présente l’avantage de prendre en compte les revenus des deux conjoints lors de l’estimation de la capacité de remboursement. D’un point de vue strictement juridique, il suffit toutefois que seule la partie qui est propriétaire intervienne en qualité d’emprunteur. Etant donné qu’il s’agit de l’habitation familiale, l’autre partie est néanmoins tenue de marquer son accord quant à la souscription du prêt. Dans ce cas, seuls les revenus de l’emprunteur propriétaire sont pris en compte dans le calcul de la capacité de remboursement. Toutes les autres personnes ou situations sont considérées comme cautions à titre gratuit, dont le revenu n’est pas pris en compte dans le calcul du DTI, du minimum nécessaire pour vivre et de la marge de confort. 1.5 Calcul du rapport ‘charges-revenus’ 1.5.1 Revenu net disponible Une fiche de salaire représentative récente sert de base de calcul. Cependant, la fiche de paie la plus récente présente dans le dossier devra dater de maximum 3 mois avant l’acte. Pour les clients bancaires de Record Bank, les revenus nets seront constatés via leur compte à vue. Pour les personnes engagées récemment, le contrat de travail sera réclamé. Enfin, si nécessaire, une attestation de l’employeur peut être demandée et confirmera la masse des revenus pris en compte, ainsi que la stabilité d’emploi (date d’entrée en service, contrat à durée déterminée/indéterminée, saisies sur salaire,…). Les revenus des indépendants, des gérants ou de l’administrateur de société seront calculés sur base des derniers A.E.R complétés par les derniers bilans et comptes de résultats détaillés. Ni la déclaration d’impôts, ni les fiches de paie ne seront suffisantes. En effet, une rémunération versée par une société n’a de valeur réelle que si cette dernière peut tenir ses engagements et ce à long terme. Critères d’acceptation 6/26 Les revenus des indépendants: Bénéfice/perte après impôts (sur base de la comptabilité officielle, 12 mois) + Amortissements comptabilisés en charges + Charges exceptionnelles + Charges d’intérêts comptabilisées en charges + Economie éventuelle résultant de l’investissement planifié (p. ex. suppression de la charge locative, impact sur impôts à payer) - Produits exceptionnels - Charges de crédit (capital et intérêts) de tous les crédits professionnels (à l’exception des versements anticipés d’impôts qui continueront à courir l’année suivante) = Solde à considérer comme revenu personnel de l’indépendant (base annuelle) 1.5.2 DTI Le DTI ou “debt to income” se calcule comme suit: Charges + Charge mensuelle* basée sur les mensualités (théoriques) constantes de tous les crédits existants + Charge mensuelle* sur les crédits futurs + Charge locative qui sera également payée à l’avenir + Pensions alimentaires à payer + Eventuelles autres charges (* Pour les ouvertures de crédit, la charge mensuelle est calculée sur base de la durée maximale et du TAEG applicable à un PAT du même montant) Attention, les charges d’un éventuel crédit de pont ne sont pas prises en compte, pour autant qu’il ressorte du dossier que ce crédit de pont pourra être remboursé par la vente d’un bien immobilier. En outre, nous évaluons aussi la situation pendant la durée du crédit pont. Revenus + Tous les revenus* du travail (chéques repas compris) + Tous les revenus* locatifs actuels et futurs, privés et professionnels (* non pondérés, les allocations familiales et pensions alimentaires perçues ne comptent pas) Ce calcul est toujours effectué sur base mensuelle. Les revenus de remplacement, les pensions alimentaires, les allocations de chômage ou la pension seront confirmés par un extrait bancaire récent, ou tout autre justificatif probant. Critères d’acceptation 7/26 Les limites de DTI suivantes sont retenues: a. si total des revenus < 3 000 euros: - positif si DTI < ou = 45 - à évaluer si DTI > 45 jusqu’à 55 inclus - négatif si DTI > 55 b. si total revenus > ou = 3 000 euros - positif si DTI < ou = 55 - à évaluer si DTI > 55 jusqu’à 65 inclus - négatif si DTI > 65 1.5.3 Minimum nécessaire pour vivre En plus du DTI, il y a également un minimum nécessaire pour vivre (total revenus – total charges), à savoir: Dossiers habitation Dossiers autres buts 950 euros/mois si emprunteur unique 1.100 euros/mois si plusieurs emprunteurs Centralisation saine (pas de 950 euros/mois si emprunteur unique signalement ouvert) 1.100 euros/mois si plusieurs emprunteurs 850 euros/mois si emprunteur unique Centralisation moins saine (signalement ouvert) 1 000 euros/mois si plusieurs emprunteurs 1.5.4 Marge de confort Outre le DTI et le minimum nécessaire pour vivre, nous calculons également la marge de confort pour les dossiers habitation et autres buts avec centralisation saine. La marge de confort est exprimée en pour cent et indique si, après paiement de tous les crédits et autres charges et après retenue du minimum nécessaire pour vivre, il subsiste encore un solde positif ou négatif pour vivre. Formule de calcul marge de confort: - Un résultat égal à 0 % signifie que le disponible pour vivre est exactement égal au minimum requis ; il n’y a donc pas de surplus ni d’insuffisance. - Un résultat positif signifie qu’une marge supplémentaire est disponible (p. ex. 10 % le minimum nécessaire pour vivre est égal à 110 % du minimum requis) - Si le résultat est négatif, cela signifie que le disponible pour vivre est insuffisant (p. ex. -10 % le disponible pour vivre s’élève seulement à 90 % du minimum requis). La marge de confort ne peut descendre en dessous de -5%. Critères d’acceptation 8/26 Remarque : Les revenus des cautions ne sont là que pour consolider un dossier existant. Ils n’entrent pas en considération dans le calcul de la capacité de remboursement. 1.6 La quotité La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur vénale du bien: Montant emprunté Valeur vénale 1.6.1 La valeur vénale On entend par “valeur vénale “ d’un bien, la valeur en vente de gré à gré dudit bien dans des conditions normales de marché. Il s’agit, dans la plupart des cas, du prix d’achat, de la valeur renseignée dans le “compromis”. Une expertise est toujours requise pour déterminer la valeur vénale d’un bien. Si le prix d’achat est supérieur au montant du crédit, l’écart entre la valeur vénale de l’expertise et le prix d’achat ne peut dépasser 5%. Si la valeur d’expertise est supérieure, la valeur prise en compte pour le calcul de la quotité et la détermination du tarif sera limitée à 105% du prix d’achat. A partir du moment où le montant du crédit dépasse le prix d’achat, il ne sera plus tenu compte que du prix d’achat. Quand l'expertise renseigne une valeur vénale inférieure au prix d'achat, il ne sera plus tenu compte que de la valeur d'expertise. En résumé: Montant du crédit ≤ prix d’achat Montant du crédit > prix d’achat Expertise > Prix d’achat Plafonnement de la valeur vénale à 105% du prix d’achat (maximum, en fonction de l’expertise). La valeur vénale = le prix d’achat Expertise < Prix d’achat Valeur expertise Valeur expertise Lors de l’introduction du dossier, le décideur peut déterminer la valeur d’un bien immobilier sur base d’une valeur de remplacement. Le tableau ci-dessous illustre les modalités de détermination de cette valeur en fonction de l’objet du crédit. Critères d’acceptation 9/26 But du crédit Achat Valeur de remplacement Prix d’achat repris dans le compromis Achat + transformations Prix d’achat + estimation par le client du coût des transformations (< 25 000 EUR) Nouvelle construction Le montant du devis frais d’architect incl. + 50% de la TVA Achat terrain + nouvelle Prix d’achat + montant du devis frais d’architect incl. + 50% de la TVA construction Vente publique Attestation du notaire avec mention du prix Soulte en cas de divorce/donation Valeur reprise dans la convention ou valeur pro fisco Paiements droits de succession Valeur pro fisco Refinancement PH Adaptation de la valeur initiale selon simulation Stadim (voir www.stadim.be) Compte tenu de leur cessibilité moins aisée, la valeur vénale retenue pour les immeubles spécifiques ou les immeubles d’une valeur estimée supérieure à 500 000 euros peut être limitée. La vente d’immeubles de rapport, de grandes villas, de biens non courants requiert souvent un plus grand laps de temps et les prix obtenus sont souvent sensiblement inférieurs au prix initialement fixés. C’est pourquoi, pour les immeubles à partir de 500 000 euros et les biens non courants, le comité de direction se réserve le droit de considérer la valeur en vente forcée ou une valeur inférieure comme base pour l’acceptation/le refus du dossier. Les immeubles tels que hôtels, cafés, dancings, restaurants et autres commerces de type “horeca”, maisons de repos, bâtiments industriels, terrains et halls de sport, chalets, biens situés en zone de loisirs, bois, terres agricoles, garages sans concession, droits indivis (une augmentation de taux sera appliquée) peuvent être affectés à titre de garanties complémentaires mais n’entreront pas en considération dans le calcul de la quotité. Il en va de même des immeubles avec chambres à louer, sauf s’il s’agit de la location de chambres d’étudiants soumise à autorisation dans une ville dotée d’un institut supérieur ou d’une université. Les demandes de crédit pour des montants supérieurs à 250 000 euros ne pourront être examinées qu’avec une expertise originale (avec photo claire!). A partir de 500 000 euros, une seconde expertise pourra être imposée, qui devra confirmer les valeurs prises en compte lors de l’acceptation. Les frais de cette expertise sont également à charge du demandeur. Critères d’acceptation 10/26 1.6.2 Particularités Dans le cas où plusieurs biens sont mis en garantie, la quotité correspondra au rapport entre le total des emprunts souscrits et le total des valeurs vénales des gages affectés (et ce, quelque soit le rang de l’inscription prise par Record-voir formule ci-dessous). Les inscriptions au profit d’autres sociétés seront prises en considération à concurrence de 110% du montant de l’inscription. Quotité plusieurs biens: En cas d’ouverture de crédit, le montant de l’inscription hypothécaire sera pris en considération en lieu et place du solde restant dû étant donné que la souscription d’une avance ultérieure reste toujours possible pour le demandeur dans le cadre de cette même ouverture de crédit. Cette pondération n’est pas d’application pour les crédits existants de Record Bank et de ses prédécesseurs en droit (Mercator Bank, Eural, AGF Belgium Bank, Westkrediet, etc.); pour ceuxci, c’est le solde restant dû du crédit qui est pris en compte. Une augmentation pour second rang sera appliquée dans le cas où aucune inscription en premier rang (en dehors de Record et ses prédécesseurs) ne peut être prise sur un immeuble représentatif. Dans les dossiers dont le but est la construction ou la transformation d’un bien, les quotités AVANT et APRES travaux devront toujours être calculées; pour la quotité AVANT travaux, il faudra comparer le montant libéré à l’acte avec la valeur du bien à ce moment-là. Dans le cas d’une différence entre quotités avant et après réalisation de travaux, c’est la quotité la plus élevée qui sera prise en considération pour la détermination du tarif à appliquer. Cela ne sera pas le cas pour une construction “clé sur porte” ou « par promoteur ». Dans ces cas, c’est la quotité finale qui déterminera le tarif, quelle que soit la quotité de départ. Il n’est pas tenu compte des immeubles à l’étranger pour le calcul de la quotité. Les immeubles avec chambres à louer ne sont pas pris en compte dans le calcul de la quotité, sauf s’il s’agit de la location de chambres d’étudiants soumise à autorisation dans une ville dotée d’un institut supérieur ou d’une université. Critères d’acceptation 11/26 La quotité pour les personnes s’occupant elles-mêmes de la construction est limitée à 85 % de la valeur vénale estimée de l’immeuble, l’expertise devant confirmer le budget prévisionnel du client et le plan détaillé de libération des tranches. Même si l’un des emprunteurs n’est pas domicilié en Belgique et/ou si le revenu professionnel principal est perçu à l’étranger, la quotité est limitée à 85 % de la valeur vénale (maximum 105 % pour les revenus perçus aux Pays-Bas ou au Grand-duché de Luxembourg). 1.7 Principes d’acceptation généraux L’évaluation et la décision d’un dossier de crédit sont basés sur le crédit dans sa globalité et tiennent notamment compte des éléments suivants: - Le profil des parties concernées (emprunteurs, cautions, tiers garants); - Les sources d’information externes (consultation de la centrale des crédits, renseignements commerciaux, …); - Le projet à financer avec une attention particulière pour le plan financier; - La capacité de remboursement des (co-)emprunteurs, hors cautions; - La nature et la valeur (de garantie) des garanties offertes; - Le devoir de vigilance du banquier (en vue de prévenir le financement de pratiques illégales); - … Sachant que les éléments visés au point 1.5 (debt to income, disponible pour vivre et marge de confort) sont des indicateurs de la capacité de remboursement et que pour l’élément garanties, la nature de l’immeuble et la quotité jouent un rôle important. Nous insistons une fois encore sur le fait que la décision de crédit et les conditions offertes sont déterminées sur base du dossier dans sa globalité, tel qu’il est évalué et décidé par le département des crédits et la direction des crédits de Record Bank. Néanmoins, les règles d’acceptation générales (cumulatives) suivantes s’appliquent aux dossiers de crédit habitation: - La quotité ne peut jamais excéder 115 %; - Le solde pour vivre ne peut être inféreur à 950 euros pour un emprunteur isolé et à 1 100 euros pour des emprunteurs cohabitants (couple); - - Le DTI ne peut dépasser les pourcentages suivants: o Revenu < 3 000 euros/mois : 55 %; o Revenu < ou = 3 000 euros/mois : 65 %. Le quotité + le DTI ne peuvent dépasser les pourcentages suivants : o Revenu < 3 000 euros/mois : 145 %; Critères d’acceptation 12/26 o - 1.8 Revenu > ou = 3 000 euros/mois : 155 %. La marge de confort ne peut descendre en dessous de – 5 %. Les garanties 1.8.1 Inscription hypothécaire Une inscription hypothécaire d’un montant égal au crédit octroyé sera toujours prise sur un bien immobilier. L’inscription sera prise sur l’ensemble du gage. Une inscription sur des droits indivis d’un bien immobilier ne sera prise en considération qu’à titre de garantie complémentaire. Dans le cadre de l’ouverture de crédit, l’inscription hypothécaire ne pourra dépasser 130% de la valeur vénale du bien. Exceptions possibles (à discuter). En tout état de cause, une inscription supérieure n’engage nullement Record Bank quant à l’octroi d’un éventuel prêt complémentaire. 1.8.2 Garanties mobilières Les valeurs financières à capitaux garantis (bons de caisse, comptes à vue,..) seront pris en considération à concurrence de 100% de leur valeur nominale en tant que garanties mobilières, pour autant qu’elles soient nanties pour toute la durée du crédit. Par contre, les autres valeurs telles que fonds de placement seront évaluées individuellement. La valeur de ce type de garantie mobilière entrera en ligne de compte dans une moindre mesure pour le calcul de la quotité. La prime unique du contrat d’assurance solde restant dû peut être déduite du montant emprunté à concurrence de 50% pour le calcul de la quotité. Quotité: Montant emprunté – valeur déterminée de la garantie mobilière Valeur vénale 1.8.3 Les logements sociaux Les logements sociaux bénéficient d’un statut spécifique: pour ces biens, le droit de préemption peut être appliqué. Dans ce cas, seuls les créanciers hypothécaires qui ont encore un crédit en cours, sont protégés. Le crédit doit porter sur le règlement du prix d’acquisition et sur les travaux d’aménagement éventuels. Un logement social ne peut être donné en garantie que pour les crédits suivants: - Les crédits destinés à l’achat de ce bien; - Les crédits destinés aux travaux d’aménagement de ce même bien. Critères d’acceptation 13/26 Un logement social ne peut être donné en garantie pour aucun autre crédit. Consultez toujours de l’origine de la propriété, le compromis de vente ou le notaire pour parvenir à savoir si le bien a été acheté par le biais d’une société de logement social. Il existe en effet certaines situations qui demandent une approche spécifique de l’acceptation : Le droit de préemption est limité dans le temps: si le temps est échu, aucun problème ne se pose; Le droit de préemption n’est pas limité dans le temps : un écrit de la société de logement social attestant qu’elle renonce à son droit de préemption est indispensable. Lorsque ce document fait défaut, la valeur vénale du bien est assimilée à la valeur d’acquisition initiale. Le droit de préemption peut être racheté contre le paiement d’une indemnité: o Accorder une inscription en 1re rang au bénéfice de la société de logement social pour un montant égal à l’indemnité encore à payer; o Record Bank prend une inscription en 2nd rang moyennant une majoration tarifaire de 0,5 %; o Sous réserve d’un dossier sans autres éléments négatifs (dans le cas, la valeur vénale est égale à la valeur mentionnée dans l’expertise). La quotité maximale est limitée à 100 % pour l’achat d’un logement social. 1.9 But de l’emprunt 1.9.1 En général Le but de l’emprunt hypothécaire doit être immobilier à 75%. Un maximum de 25% du montant global du crédit peut être prévu pour des “buts non immobiliers” (par exemple, le remboursement d’un ou plusieurs PAT sans but immobilier), dont: - Un maximum de 10 % du montant global du crédit destiné à des liquidités avec un maximum de 25 000 euros (aucun justificatif ne doit être fourni); - Un maximum de 10 % du montant global du crédit destiné à la prime ASRD avec un maximum de 25 000 euros; Même si on cumule ces différents points, le pourcentage maximum de 25% ne peut être dépassé. Critères d’acceptation 14/26 Le but de l’emprunt doit en tout état de cause être parfaitement connu. La banque doit en effet veiller à prévenir toutes transactions ou pratiques illégales (blanchiment d’argent, carrousels financiers, détournement de droits de succession,...). Les crédits « habitation » sont destinés à la construction, à l’achat ou à la transformation d’un bien immobilier situé en Belgique dont la destination est principalement (>= 60%) l’habitation. Si ce n’est pas le cas (par exemple, 50% du gage à destination de commerce), une majoration sera appliquée (voir la feuille des taux). Si un prêt à tempérament fait clairement mention d’une destination immobilière (travaux ou achat de terrain), il peut être considéré comme immobilier. Les crédits destinés à l’achat d’un immeuble à l’étranger (France, Pays-Bas, Luxembourg, Allemagne, Espagne, Italie, Grèce, Portugal et Turquie) seront considérés comme des crédits “habitation”. Le gage affecté doit se situer en Belgique et l’emprunteur lui-même doit en être propriétaire. Les montants autorisés seront limités en fonction de la qualité du dossier, avec un maximum absolu de 100 000 euros. Le but immobilier devra être justifié de façon probante par entre autres un compromis confirmant le prix d’achat. Pour certains pays, des justificatifs complémentaires seront réclamés. La quotité sera limitée à 80% de la valeur vénale (du gage en Belgique). La tarification “habitation” sera majorée de 1%. Achat d’un bien en Turquie ou en Grèce: pour autant que la quotité soit de maximum 70%, la majoration appliquée pour ces dossiers est limitée à 0,50%. 1.9.2 Projets en Turquie Les règles d’acceptation générales: Maximum 100 000 euros; Garantie sur l’immeuble dont l’emprunteur est propriétaire en Belgique (sauf habitation sociale); Quotité max de 80 %; Tarif logement majoré de 0,50 % (Q < 70 %) ou 1,00 % (Q 70 % - 80 %); Pour les travaux, nous appliquons une limite : 25 % du montant emprunté pour le projet en Turquie; Les fonds pour les travaux peuvent être libérés moyennant la production de photos et factures attestant la réalisation des travaux; Tapu: o Le Tapu du propriétaire actuel + l’acte de vente sont demandés avec traduction: les pièces doivent nous parvenir avant la fixation de la date pour la passation de Critères d’acceptation 15/26 l’acte de crédit notarié (de préférence avant l’offre). La date de passation de l’acte ne peut être fixée avant que le document requis soit en notre possession. o Après l’acte: nouveau Tapu! Contrôle systématique par le FO crédits 4 mois après l’acte; Si le titre de propriété au nom de l’emprunteur n’est pas fourni dans le délai prévu : majoration du taux d’intérêt du crédit de 2 %. 1.10 Le plan financier Le plan financier doit être précis et réaliste: toutes les charges nécessaires à la réalisation du projet doivent être mentionnées. Il convient de distinguer dans celui-ci les fonds propres de la main d’œuvre personnelle. Lorsque le plan financier reprend des fonds propres, ceux-ci doivent exister et être injectés le jour de la passation de l’acte. Le plan financier doit mentionner l’ensemble des frais relatifs à l’opération envisagée (distinction frais normaux et frais réduits). Pour les opérations particulières à savoir sortie d’indivision, vente publique, droits de succession, …le notaire pourra vous fournir plus de renseignements sur les frais encourus (voir le plan repris sur le formulaire de demande). 1.11 Le plan de libération des tranches Dans le cas d’une construction ou de transformations, le plan financier doit être accompagné d’un plan de libération des tranches. Ce dernier permet de déterminer la manière dont l’emprunteur souhaite injecter ses fonds propres, les postes qu’il désire réaliser en main d’œuvre personnelle et les tranches à libérer du prêt. Les fonds propres seront toujours injectés en premier. En cas de travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros, ceux-ci devront être réalisés par un entrepreneur enregistré, selon le devis initialement fourni. Le plan de libération de tranches doit également être confirmé par l’expert. En effet, les transformations renseignées ont toujours une influence sur la détermination de la valeur “après travaux”. Celle-ci peut déterminer la quotité et, par là même, le tarif à appliquer. Il existe une procédure interne en vue de la libération des tranches. Le paiement des tranches se fait en principe directement chez le fournisseur ou entrepreneur sur base de factures approuvées. Pour les meilleures quotités et uniquement pour des montants limités, une tranche peut être directement versée sur le compte du client moyennant production de factures approuvées et d’une visite du chantier par l’apporteur. Critères d’acceptation 16/26 Pendant la période de travaux, le client ne paie que des intérêts sur les montants prélevés et le capital n’est en principe pas encore amorti. 1.12 Dossiers avec apport en fonds propres limité et quotité élevée Vu leur carrière professionnelle récente et les circonstances de la vie, certains candidatsemprunteurs n’ont pas pu épargner les frais inhérents à l’achat d’un immeuble d’habitation. Afin de diminuer les risques dans ce type de dossier, les règles suivantes sont appliquées: - Les clients qui empruntent à une quotité < 100% et qui effectuent un apport propre de minimum 5% du plan financier (avec un minimum de 5 000 euros) ont droit au tarif ordinaire sans la moindre majoration. - En l’absence d’apport propre du minimum requis (voir tableau ci-dessous) et si seul le bien acheté est mis en garantie, des frais de dossier majorés de 1 % sont appliqués. - Dans des conditions strictes, les demandes de crédit pour les quotités supérieures à 105% sont prises en considération. Au moins un des emprunteurs peut justifier de revenus professionnels stables. La valeur de garantie minimale est de 100 000 euros, sauf dans la province du Hainaut ou elle est de 75 000 euros. Le montant du crédit ne peut être supérieur à 275 000 euros (à l’exception des fonctionnaires de l’Union européenne). La durée est limitée à maximum 25 ans. Les fichages, même régularisés, sont exclus. Le crédit devra être remboursé avant le 70ème anniversaire des emprunteurs. Le but de l’opération doit concerner l’achat, l’achat et la transformation, avec un maximum de 25 000 euros de transformations, ou une nouvelle construction. Si la destination est une nouvelle construction, la limitation suivante est d’application: seuls les projets "clé sur porte" peuvent entrer en ligne de compte. En plus des frais de dossier majorés de 1 %, une majoration tarifaire de 0,30 % est également appliquée. Tableau récapitulatif des règles d’acceptation des dossiers avec apport propre limité voire nul et après acceptation par Record Bank Groupe-cible Pas de signalements négatifs (ni régularisés) Maximum 3 contrats (PAT & ouverture de crédit) à la Banque Nationale pour un capital maximum de 35 000 euros Pour au moins 1 des emprunteurs: revenus professionnels stables Critères d’acceptation 17/26 L’achat But L’achat et la transformation (maximum 25 000 euros) Nouvelle construction ("clé sur porte") Valeur garantie Minimum 100 000 euros (Hainaut: 75 000 euros) Montant Maximum 275 000 euros (500 000 euros si fonctionnaires européens) Quotité maximale 115 % Durée Maximum 25 ans Norme DTI 45 % si revenus < 3.000 euros 55 % si revenus > ou = 3.000 euros Modalités de Mensualités remboursement ALAC (avec un delta limité de sorte que la première mensualité s’élève au moins à 80% de l’équivalent des mensualités fixes) 1.13 Politique relative aux crédits en terme fixe Dans le cadre d’un crédit en terme fixe, seuls des intérêts sont payés mensuellement. A la fin du crédit, le capital doit être remboursé en une fois. 1.13.1 Hypothèque sur un seul bien Uniquement pour des biens courants. Dossiers constitués d’un bien unique ou emprunteurs ayant plusieurs biens mais n’en donnant qu’un seul en hypothèque. Quotité maximale de 105%. Respectez les modalités de remboursement: toute combinaison Terme fixe & ALAC est exclue. La formule Light Home est la formule standard en cas de terme fixe: 30% du montant emprunté en terme fixe; 70% du montant emprunté en mensualités; durées, quotités et taux normaux. Pour les biens dont la valeur vénale est > 150.000 euros, il est permis de déroger à la formule Light Home pour autant que les conditions suivantes soient respectées: o maximum 50% de la valeur vénale en terme fixe; o maximum 300.000 euros par bien en terme fixe; o durée maximale de 15 ans pour le prêt en terme fixe. Exemples avec des biens de 140.000, 250.000 et 700.000 euros o Dossier 1 – Bien de 140.000 euros Light Home 30% du montant emprunté possibles en terme fixe ou en cas d’emprunt de 147.000 euros Critères d’acceptation 18/26 en terme fixe 44.100 euros en mensualités 102.900 euros o Dossier 2 – Bien de 250.000 euros 50% possibles en terme fixe o Dossier 3 – Bien de 700.000 euros 50% en terme fixe mais limite de 300.000 euros 1.13.2 125.000 euros Hypothèque sur plusieurs biens Uniquement pour des biens courants. Respectez les modalités de remboursement: toute combinaison Terme fixe & ALAC est exclue. Respectez les limites par bien en fonction de la valeur vénale, la valeur limite par bien étant passée de 100.000 à 150.000 euros. Valeur vénale < 150.000 EUR RIEN en terme fixe > 150.000 EUR maximum 70% de la valeur vénale en terme fixe Respectez la limite de 300.000 euros par bien. Pour les dossiers constitués de plusieurs biens (ou entités de logement), les limites par bien susmentionnées sont d’application, de sorte que le montant total en terme fixe représente la somme des montants autorisés par bien. Le remboursement est partiellement assuré par les revenus locatifs sur l’un ou plusieurs des biens proposés. Durée maximale de 15 ans pour le prêt en terme fixe. Quotité du dossier limitée à 85%. SI L’UNE DES CONDITIONS SUSMENTIONNÉES N’EST PAS RESPECTÉE, LE RÉGIME "HYPOTHÈQUE SUR UN SEUL BIEN” SERA ALORS APPLIQUÉ. Exemple 1: dossier à 4 biens de 97.000, 152.000, 200.000 et 651.000 euros et emprunt de 935.000 euros o Bien 1 – 97.000 euros 0 possible en terme fixe o Bien 2 – 152.000 euros 70% possibles en terme fixe 106.400 euros o Bien 3 – 200.000 euros 70% possibles en terme fixe 140.000 euros o Bien 4 – 651.000 euros 70% en terme fixe, mais limite de 300.000 euros Critères d’acceptation 19/26 0 euro Sur une valeur totale des biens d’1.100.000 euros dans ce dossier, maximum de 546.400 euros possible en terme fixe, pour une durée maximale de 15 ans; solde de 348.600 euros à emprunter via une formule assortie de mensualités. Exemple 2: dossier à 4 biens de 97.000, 152.000, 200.000 et 651.000 euros et emprunt de 975.000 euros (quotité de 88,6%) o Bien 1 – 97.000 euros 0 possible en terme fixe 0 euro o Bien 2 – 152.000 euros 50% possibles en terme fixe 76.000 euros o Bien 3 – 200.000 euros 50% possibles en terme fixe 100.000 euros o Bien 4 - 651.000 euros 50% en terme fixe, mais limite de 300.000 euros Sur une valeur totale des biens d’1.100.000 euros dans ce dossier, maximum de 476.000 euros possible en terme fixe, pour une durée maximale de 15 ans; solde de 575.000 euros à emprunter via une formule assortie de mensualités. Plusieurs biens & tous les biens < 150.000 EUR Plusieurs biens & tous les biens > 150.000 EUR Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe durée jusqu’à 30 ans Soit Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe durée jusqu’à 30 ans Soit max. 50% de la valeur vénale en terme fixe durée jusqu’à 15 ans Soit max. 70% de la valeur vénale en terme fixe durée jusqu’à 15 ans – quotité du dossier limitée à max. 85% – revenus locatifs Cas particulier: seconde résidence en Belgique, sans revenus locatifs; le régime ‘plusieurs biens’ sera appliqué pour autant que les conditions suivantes soient respectées : o Revenus professionels + revenus mobiliers min. 5.000 euros o DTI basé sur la charge réelle max. 45 o Max. 70% de la valeur vénale en terme fixe o Quotité du dossier limitée à max. 70% o Garantie hypothécaire sur les deux biens o Durée maximale de 15 ans pour le prêt en terme fixe Critères d’acceptation 20/26 Tous les biens < 150.000 EUR Tous les biens > 150.000 EUR Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe durée jusqu’à 30 ans Soit Light Home: max. 30% du montant du crédit en terme fixe durée jusqu’à 30 ans Soit max. 50% de la valeur vénale en terme fixe durée jusqu’à 15 ans Soit max. 70% de la valeur vénale en terme fixe durée jusqu’à 15 ans – quotité du dossier limitée à max. 70% Lors de l’acceptation, nous prenons en comte le DTI basé sur charge réelle. La politique d’acceptation pour “plusieurs biens” est d’application pour chaque bien (également pour le logement familial) si l’emprunteur acquiert ou possède plusieurs entités. Une entité est un immeuble ou une partie d’immeuble pouvant être vendu(e) séparément via l’acte de base. Exemple: un immeuble de rapport avec un rez-de-chaussée commercial et deux appartements est considéré comme un immeuble avec 3 entités. L’acquisition d’une deuxième habitation (par exemple à la Côte) tombe sous l’application de la norme “plusieurs biens”. Le client est invité à compléter et à signer un document spécifique, dans lequel il doit indiquer les modalités de remboursement à l’échéance. Ce document complété et signé doit être en notre possession avant l’analyse du dossier de crédit. Attention: L’apport en gage d’un bien appartenant à un tiers n’est pas autorisé pour les dossiers liés en tout ou partie à un terme fixe Biens sur terrains avec bail emphytéotique : seulement envisageable si la durée du bail est d’encore 50 ans au moins à l’échéance de l’avance en terme fixe. 1.13.3 Majorations tarifaires Au 1er janvier 2012, la majoration tarifaire sur le prêt à terme fixe s’élèvera à 0,10%, sauf dans la formule Light Home. La majoration applicable est mentionnée sur la feuille des taux en vigueur. Aucune dérogation à cette majoration n’est possible. Critères d’acceptation 21/26 1.14 Financement et mise en gage de produits de branche 23, liquidités (branche 21 assurance-épargne incluse), prime ASRD 1.14.1 Financement et mise en gage de produits des branche 23 Il n’est pas permis d’inclure dans le financement des primes de souscription à des produits de branche 23. La mise en gage de produits des branche 23 n’est pas acceptée. 1.14.2 Financement et mise en gage de la prime unique d’assurance solde restant dû, financement de liquidités Une prime unique d’assurance solde restant dû peut être incluse dans le financement, jusqu’à un maximum de 10% du montant du crédit et jusqu’à une limite de 25.000 euros. Une assurance solde restant dû dont la prime unique est incluse dans le financement, est systématiquement prise en gage. Des liquidités peuvent être incluses dans le financement jusqu’à un maximum de 10% du montant du crédit et jusqu’à une limite de 25.000 euros. Les deux limites susmentionnées peuvent être cumulées jusqu’à atteindre 50.000 euros. 2 Crédits de projet 2.1 Définitions Un crédit de projet est un crédit qui répond aux 5 critères suivants: Un crédit logement ou d’investissement; Destiné à une nouvelle construction ou à la rénovation; D’un bien immeuble en/avec différentes entités de logement; Dans le but de louer les entités ou les vendre; Pour lequel le coût des travaux/transformations s’élève à minimum 250 000 EUR. Critères d’acceptation 22/26 2.2 Différence selon le but: louer/vendre But location: Dans ce cas, il s’agit d’un crédit à long terme qui émarge à la catégorie des immeubles de rapport; But vente: Dans ce cas, il s’agit d’un crédit de pont. 2.3 Tarification La majoration tarifaire s’élève à 0,25% tant pour les crédits de projet sous la forme d’un crédit de pont que pour ceux sous la forme d’un crédit à long terme. Les frais de dossier s’élèvent à 0,50% avec un minimum de 600 EUR et un maximum de 2 000 EUR ; Ces majorations et frais de dossier sont disponibles sur la feuille des tarifs et taux d’intérêt pour les crédits logement et d’investissement. 3 Immeubles de rapport 3.1 Définitions Un immeuble de rapport est un bien immobilier pour lequel les revenus locatifs s’avèrent nécessaires au remboursement de la charge de crédit. Tous les types de biens ne sont pas pris en considération. Ainsi, seront entre autres exclus: Les biens qui ne sont pas principalement destinés à l’habitation (tels que commerces, horeca, bureaux, galeries marchandes, bâtiments industriels,…); Grosses propriétés, louées à un seul locataire moyennant un loyer très élevé; telles les grosses villas dans la périphérie de Bruxelles; Immeubles ne répondant pas aux normes et obligations du Code du Logement; Immeubles dont le rez commercial est à usage de night-shop, “cabines téléphoniques” ou bar… . 3.2 Emprunteur Une distinction doit être faite entre “investisseur professionnel” et “investisseur occasionnel”. Les investisseurs professionnels sont des candidats-emprunteurs qui peuvent déjà attester d’une expérience préalable réussie dans les immeubles de rapport. A l’opposé, les investisseurs occasionnels envisagent exceptionnellement leur premier projet de ce type. Critères d’acceptation 23/26 Dans le cadre du financement d’immeubles de rapport, nous opérons une distinction en fonction de l’expérience du loueur, à savoir: Financement d’un premier immeuble de rapport: montant du crédit à limiter à 300 000 euros (500 000 euros dans la Région de Bruxelles-Capitale) et quotité à limiter à 85 % ; Financement d’un immeuble de rapport autre que le premier: signifie que le client met déjà en location avec succès un immeuble de rapport depuis au moins 12 mois (revenus locatifs > charges de crédit sur base de mensualités constantes); cette estimation constituera un élément important lors de l’analyse du dossier. 3.3 Critères d’acceptation 3.3.1 Quotité Pour les investisseurs professionnels, la quotité maximale est fixée à 100% de la valeur vénale. Un apport personnel correspondant minimum aux frais de notaire sera toujours attendu. Pour les investisseurs occasionnels, la quotité sera limitée. Par ailleurs, aucun crédit ne sera accordé à des investisseurs occasionnels lorsqu’il s’agit de projets et de montants importants (évaluation par les analystes crédits de Record Bank). 3.3.2 Capacité de remboursement Nous renvoyons au calcul du DTI. Les revenus locatifs d’immeubles exclus en vue de la détermination de la quotité (cf. point “8. garanties”), ne sont pas non plus pris en compte dans le DTI. Dans ce type de dossier, les revenus locatifs sont généralement nécessaires au bon remboursement du crédit. S’il apparaît clairement que les revenus locatifs ne sont pas présents au moment de l’acte (par ex., s’il est nécessaire de réaliser des travaux …), une somme correspondant à 12 mensualités du crédit sera réclamée en nantissement jusqu’à justification de la perception de 6 mois desdits loyers. 3.3.3 Tarification et exceptions Des majorations sont appliquées en fonction de la quotité (voir feuille des taux). Critères d’acceptation 24/26 Si le dossier répond à toutes les conditions reprises ci-dessous, nous appliquons le tarif crédit habitation (donc sans les majorations propres aux immeubles de rapport): Les demandeurs vont occuper personnellement le bien à acheter; Le bien est destiné 100% à l’habitation; Maximum 4 unités d’habitation; Emprunteurs occasionnels (habitation unique); Quotité max. 100 %; Existence de revenus professionnels; Seuls les revenus locatifs existants sont pris en compte pour le calcul de la capacité de remboursement; Montant emprunté max. 350 000 euros; Deuxième unité d’habitation (exemple: achat studio à la mer). 4 Compliance Le but de l’emprunt doit en tout état de cause être parfaitement connu et toutes les pratiques illégales (blanchiment d’argent, carrousels financiers, détournement de droits de succession,...) sont exclues. De telles pratiques connues sous la dénomination « Compliance » font partie de la réalité quotidienne. Il s’agit de notre responsabilité à tous de lutter contre de telles pratiques. Nous ne pouvons accepter de crédits qui soient en contradiction avec les règles de « Compliance ». Nous avons des obligations concernant l’identification de nos clients. L’identification du client est même une obligation légale. Elle implique un contrôle de l’identité. L’identification et le contrôle portent, pour les personnes physiques, sur le nom, prénom et adresse et, pour les personnes morales, sur le nom et le siège social de la personne morale, sur ses administrateurs et sur la connaissance des dispositions relatives au pouvoir d’engager la personne morale. Mais l’obligation d’identification fait également référence à l’objet et la nature de la relation avec le client. Nous devons donc disposer d’une totale transparence concernant les éléments suivants: Critères d’acceptation 25/26 Le client lui-même (ses revenus, son lieu de résidence, son activité, l’origine de son patrimoine…); L’opération envisagée (plan financier complet, objectif clair, avantage visible à l’opération); Les garanties. Cette liste n’est pas exhaustive. Nous vous rappelons que l’ensemble des critères d’acceptation repris dans le présent document constitue une ligne de conduite. L’acceptation ou le refus appartient toujours au comité de crédit, des exceptions sont toujours envisageables. Critères d’acceptation 26/26
