L`ECONOMIE DES PROJETS D`IMMOBILIER D`ENTREPRISE EN

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Etude réalisée par
L’ECONOMIE DES PROJETS
D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN
RENOUVELLEMENT URBAIN
Quelles pistes pour le développement de
locaux d’activité adaptés aux besoins des
TPE et PME/PMI
Synthèse de l’étude
Novembre 2014

Etude réalisée par:
AVANT-PROJET - 9 rue des Ursulines 75005 Paris
Christophe Bastide
CCEI - 50 rue Lecourbe 75015 Paris
Patrick Yaïche
HBS Research - 11-15 quai du Président Paul Doumer 92400
Courbevoie
Laurent Bignier
Cette étude été lancée en décembre 2013, à l’initiative de l’ODIME94 et financée par le Conseil
général du Val-de-Marne.
Elle a été pilotée par :
Olivier BAROUX, Chargé de projet immobilier d’entreprise et zones d’activités, Conseil général
du Val-de-Marne ;
avec le concours de :
Laurence TROUSSARD, Chargée de mission, Agence de développement du Val-de-Marne ;
Hélène BOREAU, Chargée d’études en immobilier d’entreprise, CCI Val-de-Marne ;
Renan COMBREAU, Urbaniste-Chargé d’études, CCI Val-de-Marne ;
Smaïn AOUADJ, Délégué de l’Etat à l’ORIE.

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La problématique de l’étude
Dresser l’état des lieux du potentiel de renouvellement urbain sur le département
• Quel est le potentiel de renouvellement du territoire, quelles sont les dynamiques envisagées et quelle place laissent-t-elles à la production
de locaux TPE, PME-PMI ?
• Quelle est la nature de l’offre immobilière actuelle et future ?
• Quelles sont les pratiques en termes de montages financiers pour quels types de locaux ?
Définir des typologies de locaux attendues par les petites activités
• Quel est le profil des établissements implantés dans les secteurs de renouvellement, quels sont leurs besoins et leurs attentes, comment
favoriser leur implantation compte tenu des évolutions du cadre urbain et des contraintes d’optimisation du foncier en renouvellement ?
Cibler des secteurs stratégiques pour le développement d’une offre renouvelée
• Quels sont les atouts et faiblesses du territoire pour développer une offre à destination des petites activités ?
• Quels sont les critères urbains et fonctionnels, les contraintes économiques, pour développer cette offre nouvelle ?
• Existe t-il des produits ciblés en fonction de typologies urbaines caractéristiques du Val-de-Marne ?
Identifier les leviers opérationnels pour le développement d’une offre diversifiée à destination des petites
activités dans les opérations de renouvellement
• Qui sont les acteurs du renouvellement de l’offre en immobilier d’entreprise, comment interviennent-ils, pour quels types de produits et
quels types d’utilisateurs ? Quelles propositions pour réorienter la production ?
L’ECONOMIE DES PROJETS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
QUELS MODÈLES EN RENOUVELLEMENT URBAIN ?
Dans un contexte urbain en fort renouvellement, l’offre d’immo-
bilier d’entreprise val-de-marnais à destination des TPE et des
petites activités connaît depuis de nombreuses années un fort
recul lié à un mouvement général de tertiarisation de l’économie
et aux stratégies des investisseurs plutôt tournées vers des pro-
duits logements et bureaux jugés plus sécurisés et rentables. Ainsi
la demande immobilière des petites entreprises du Val-de-Marne
reste importante et souvent non satisfaite hormis dans un parc an-
cien souvent peu qualitatif. Ce parc immobilier ancien tendant lui
même à disparaître sous l’effet d’opérations de renouvellement
urbain notamment sur d’anciens espaces d’activité.
Cette dynamique de renouvellement est portée par les documents
stratégiques, notamment le SDRIF et les Contrats de Développe-
ment Territorial qui envisagent d’importants développements im-
mobiliers. Ce potentiel de développement pousse à s’interroger sur
le risque de surproduction à moyen terme des surfaces de bureaux
et sur la place que pourrait prendre l’offre à destination des TPE
dans les stratégies urbaines et immobilières des collectivités.
Dans ce contexte, l’étude explore différentes pistes pour mieux ap-
préhender les stratégies de développement des projets en immo-
bilier d’entreprise dans les opérations de renouvellement urbain.
Il s’agit donc d’identifier et d’analyser les modes opératoires
susceptibles de porter le développement d’une offre nouvelle et
innovante en immobilier d’entreprise dans les opérations de re-
nouvellement urbain, et cela afin de répondre à la demande des
TPE, PME et PMI.
OBJECTIFS

4 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise
Nature et géographie de l’immobilier d’entreprise en Val-de-Marne
Une très forte implantation des établissements
dans les secteurs urbains denses
Le département du Val-de-Marne reste marqué par une histoire
industrielle forte, notamment sur l’axe de la Seine, entre les em-
prises ferrées et le fleuve. La présence des activités est partout
visible, que ce soit à travers les très nombreuses zones d’activités
économiques (140 sur 255 en Ile-de-France -source IAU), que
par les multiples implantations dans le diffus témoins d’une forte
mixité qui perdure encore aujourd’hui.
En dehors des espaces privilégiés pour l’accueil d’activités éco-
nomiques, qui ont structuré le développement de l’industrie sur
le territoire, le Val-de-Marne se caractérise par une forte mixité
urbaine, avec une offre importante et diversifiée de locaux sou-
vent anciens et peu chers, occupés par des artisans et des petites
entreprises.
La proximité avec Paris, l’accessibilité routière et en transports en
commun actuelle et future, sont valorisantes et renforcent l’attrac-
tivité du département. Le Val-de-Marne est ainsi un territoire lisi-
ble et visible pour les entreprises qui recherchent la proximité de
Paris et une offre immobilière encore financièrement accessible.
La conjonction entre la présence de zones d’activités économi-
ques anciennes et parfois peu qualitatives, d’importantes em-
prises d’activité dans le diffus et une attractivité résidentielle et
économique soutenue par les projets de transports qui position-
nent le renouvellement urbain comme un enjeu majeur pour le
département.
La structure du tissu économique productif val-
de-marnais est essentiellement composée de pe-
tits établissements concentrés dans les secteurs
urbains denses supports du renouvellement ur-
bain
Cinq grandes activités économiques sont fortement représentées
avec une légère sur-représentation des métiers du BTP par rapport
aux autres secteurs d’activité, notamment pour les TPE :
- Conseil et gestion
- Autres services personnels
- Autres activités pour la santé humaine
- Travaux de finition
- Programmation conseil informatique
Le tissu économique est essentiellement composé de très petites
entreprises : 92% des établissements ont moins de 10 salariés,
7% entre 10 et 99 salariés et 0,8% plus de 100 salariés.
Les zones géographiques reconnues pour leur forte activité
économique regroupent les grandes entreprises : le secteur
Orly-Rungis, dont la zone SENIA et le parc ICADE (ex SILIC),
accueille le plus grand nombre de grands établissements (plus
de 250 salariés).
L’ACTEP compte également de nombreux établissements de plus
de 50 salariés (69 dont 12 grands établissements principalement
localisés autour du Péripôle à Fontenay-sous-Bois).
Une forte mixité activité-habitat sur l’ensemble du
département et particulièrement dans le tissu ur-
bain traditionnel
La géo-localisation des établissements met en évidence une très
forte présence d’établissements et notamment de petites activités
productives en secteur urbain dense : 90% des établissements
sont implantés hors zones d’activités.
La concentration des activités est importante sur la partie nord
du territoire en périphérie immédiate de Paris, dans les centres
urbains denses et anciens, dans certains secteurs résidentiels et
le long des axes routiers majeurs.
Une forte demande de petits locaux d’activité, es-
sentiellement locatifs avec des prix bas
Les besoins exprimés par les entreprises dans l’enquête CCID94
montrent que la majeure partie de la demande porte sur des lo-
caux d’activité et locaux mixtes (38% des demandes) et sur du
bureau (pour 36% des demandes). Il s’agit essentiellement d’une
demande de petites surfaces, 65% des besoins portent sur des
locaux de moins de 150 m².
La demande identifiée de locaux est géographiquement concen-
trée sur les territoires proches de Paris, notamment la CAVB et
Seine Amont.
Les besoins de petites surfaces sont surreprésentés dans la de-
mande exprimée avec une forte demande de locaux de petites
surfaces de la part des PME et TPE tous types de locaux confon-
dus. 40 % des surfaces demandées portent sur des locaux infé-
rieurs à 50 m² et 80% sur des locaux de moins de 150 m².
La demande est essentiellement tournée vers le locatif (76% de la
demande) avec des niveaux de loyers bas :
Les valeurs des transactions observées selon le type de produit
Source : ODIME94/GRECAM
Année 2012 Bureaux Activités Locaux
mixtes Entrepôts
Loyer
€/m² ht hc
1ère main 258 € 107 € 140 € 105 €
2 nde main 175 € 94 € 91 € 75 €

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Une forte mixité : 90% des établissements sont implantés dans le diffus hors zones d’activités
économiques
Une forte dominante résidentielle sur le département : 50% du territoire est occupé par de l’habitat indi-
viduel peu dense
Le MOS en 11 postes
Source : IAU MOS 2008
Densités d’établissements par section cadastrale
Source : cadastre/HBS - exploitation AVANT PROJET 2014 La géolocalisation des établissements
à la section cadastrale fait apparaître
une forte concentration sur la frange
parisienne.
Ces emprises d’activité dans le diffus
sont particulièrement visées par le pro-
cessus de renouvellement urbain.
3000 hectares de foncier occupés par
des activités économiques dont plus
de 20% (641ha) dans le diffus hors
ZAE
L’occupation du sol
Source : IAU MOS 2008 -
exploitation AVANT PROJET