L`ECONOMIE DES PROJETS D`IMMOBILIER D`ENTREPRISE EN
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L’ECONOMIE DES PROJETS D’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN RENOUVELLEMENT URBAIN Quelles pistes pour le développement de locaux d’activité adaptés aux besoins des TPE et PME/PMI Etude réalisée par Synthèse de l’étude Novembre 2014 1 Cette étude été lancée en décembre 2013, à l’initiative de l’ODIME94 et financée par le Conseil général du Val-de-Marne. Elle a été pilotée par : Olivier BAROUX, Chargé de projet immobilier d’entreprise et zones d’activités, Conseil général du Val-de-Marne ; avec le concours de : Laurence TROUSSARD, Chargée de mission, Agence de développement du Val-de-Marne ; Hélène BOREAU, Chargée d’études en immobilier d’entreprise, CCI Val-de-Marne ; Renan COMBREAU, Urbaniste-Chargé d’études, CCI Val-de-Marne ; Smaïn AOUADJ, Délégué de l’Etat à l’ORIE. Etude réalisée par: AVANT-PROJET - 9 rue des Ursulines 75005 Paris Christophe Bastide CCEI - 50 rue Lecourbe 75015 Paris Patrick Yaïche HBS Research - 11-15 quai du Président Paul Doumer 92400 Courbevoie Laurent Bignier La problématique de l’étude L’ECONOMIE DES PROJETS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE QUELS MODÈLES EN RENOUVELLEMENT URBAIN ? Dans un contexte urbain en fort renouvellement, l’offre d’immobilier d’entreprise val-de-marnais à destination des TPE et des petites activités connaît depuis de nombreuses années un fort recul lié à un mouvement général de tertiarisation de l’économie et aux stratégies des investisseurs plutôt tournées vers des produits logements et bureaux jugés plus sécurisés et rentables. Ainsi la demande immobilière des petites entreprises du Val-de-Marne reste importante et souvent non satisfaite hormis dans un parc ancien souvent peu qualitatif. Ce parc immobilier ancien tendant lui même à disparaître sous l’effet d’opérations de renouvellement urbain notamment sur d’anciens espaces d’activité. Cette dynamique de renouvellement est portée par les documents stratégiques, notamment le SDRIF et les Contrats de Développe- ment Territorial qui envisagent d’importants développements immobiliers. Ce potentiel de développement pousse à s’interroger sur le risque de surproduction à moyen terme des surfaces de bureaux et sur la place que pourrait prendre l’offre à destination des TPE dans les stratégies urbaines et immobilières des collectivités. Dans ce contexte, l’étude explore différentes pistes pour mieux appréhender les stratégies de développement des projets en immobilier d’entreprise dans les opérations de renouvellement urbain. Il s’agit donc d’identifier et d’analyser les modes opératoires susceptibles de porter le développement d’une offre nouvelle et innovante en immobilier d’entreprise dans les opérations de renouvellement urbain, et cela afin de répondre à la demande des TPE, PME et PMI. OBJECTIFS Dresser l’état des lieux du potentiel de renouvellement urbain sur le département • Quel est le potentiel de renouvellement du territoire, quelles sont les dynamiques envisagées et quelle place laissent-t-elles à la production de locaux TPE, PME-PMI ? • Quelle est la nature de l’offre immobilière actuelle et future ? • Quelles sont les pratiques en termes de montages financiers pour quels types de locaux ? Définir des typologies de locaux attendues par les petites activités • Quel est le profil des établissements implantés dans les secteurs de renouvellement, quels sont leurs besoins et leurs attentes, comment favoriser leur implantation compte tenu des évolutions du cadre urbain et des contraintes d’optimisation du foncier en renouvellement ? Cibler des secteurs stratégiques pour le développement d’une offre renouvelée • Quels sont les atouts et faiblesses du territoire pour développer une offre à destination des petites activités ? • Quels sont les critères urbains et fonctionnels, les contraintes économiques, pour développer cette offre nouvelle ? • Existe t-il des produits ciblés en fonction de typologies urbaines caractéristiques du Val-de-Marne ? Identifier les leviers opérationnels pour le développement d’une offre diversifiée à destination des petites activités dans les opérations de renouvellement • Qui sont les acteurs du renouvellement de l’offre en immobilier d’entreprise, comment interviennent-ils, pour quels types de produits et quels types d’utilisateurs ? Quelles propositions pour réorienter la production ? 3 Nature et géographie de l’immobilier d’entreprise en Val-de-Marne Une très forte implantation des établissements dans les secteurs urbains denses Le département du Val-de-Marne reste marqué par une histoire industrielle forte, notamment sur l’axe de la Seine, entre les emprises ferrées et le fleuve. La présence des activités est partout visible, que ce soit à travers les très nombreuses zones d’activités économiques (140 sur 255 en Ile-de-France -source IAU), que par les multiples implantations dans le diffus témoins d’une forte mixité qui perdure encore aujourd’hui. En dehors des espaces privilégiés pour l’accueil d’activités économiques, qui ont structuré le développement de l’industrie sur le territoire, le Val-de-Marne se caractérise par une forte mixité urbaine, avec une offre importante et diversifiée de locaux souvent anciens et peu chers, occupés par des artisans et des petites entreprises. La proximité avec Paris, l’accessibilité routière et en transports en commun actuelle et future, sont valorisantes et renforcent l’attractivité du département. Le Val-de-Marne est ainsi un territoire lisible et visible pour les entreprises qui recherchent la proximité de Paris et une offre immobilière encore financièrement accessible. La conjonction entre la présence de zones d’activités économiques anciennes et parfois peu qualitatives, d’importantes emprises d’activité dans le diffus et une attractivité résidentielle et économique soutenue par les projets de transports qui positionnent le renouvellement urbain comme un enjeu majeur pour le département. La structure du tissu économique productif valde-marnais est essentiellement composée de petits établissements concentrés dans les secteurs urbains denses supports du renouvellement urbain Cinq grandes activités économiques sont fortement représentées avec une légère sur-représentation des métiers du BTP par rapport aux autres secteurs d’activité, notamment pour les TPE : - Conseil et gestion - Autres services personnels - Autres activités pour la santé humaine - Travaux de finition - Programmation conseil informatique Le tissu économique est essentiellement composé de très petites entreprises : 92% des établissements ont moins de 10 salariés, 7% entre 10 et 99 salariés et 0,8% plus de 100 salariés. Les zones géographiques reconnues pour leur forte activité 4 économique regroupent les grandes entreprises : le secteur Orly-Rungis, dont la zone SENIA et le parc ICADE (ex SILIC), accueille le plus grand nombre de grands établissements (plus de 250 salariés). L’ACTEP compte également de nombreux établissements de plus de 50 salariés (69 dont 12 grands établissements principalement localisés autour du Péripôle à Fontenay-sous-Bois). Une forte mixité activité-habitat sur l’ensemble du département et particulièrement dans le tissu urbain traditionnel La géo-localisation des établissements met en évidence une très forte présence d’établissements et notamment de petites activités productives en secteur urbain dense : 90% des établissements sont implantés hors zones d’activités. La concentration des activités est importante sur la partie nord du territoire en périphérie immédiate de Paris, dans les centres urbains denses et anciens, dans certains secteurs résidentiels et le long des axes routiers majeurs. Une forte demande de petits locaux d’activité, essentiellement locatifs avec des prix bas Les besoins exprimés par les entreprises dans l’enquête CCID94 montrent que la majeure partie de la demande porte sur des locaux d’activité et locaux mixtes (38% des demandes) et sur du bureau (pour 36% des demandes). Il s’agit essentiellement d’une demande de petites surfaces, 65% des besoins portent sur des locaux de moins de 150 m². La demande identifiée de locaux est géographiquement concentrée sur les territoires proches de Paris, notamment la CAVB et Seine Amont. Les besoins de petites surfaces sont surreprésentés dans la demande exprimée avec une forte demande de locaux de petites surfaces de la part des PME et TPE tous types de locaux confondus. 40 % des surfaces demandées portent sur des locaux inférieurs à 50 m² et 80% sur des locaux de moins de 150 m². La demande est essentiellement tournée vers le locatif (76% de la demande) avec des niveaux de loyers bas : Les valeurs des transactions observées selon le type de produit Source : ODIME94/GRECAM Année 2012 Loyer €/m² ht hc Bureaux Activités Locaux mixtes Entrepôts 1ère main 258 € 107 € 140 € 105 € 2 nde main 175 € 94 € 91 € 75 € Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Une forte dominante résidentielle sur le département : 50% du territoire est occupé par de l’habitat individuel peu dense du sol Le MOS en 11L’occupation postes Source : IAU MOS 2008 Source : IAU MOS 2008 exploitation AVANT PROJET 3000 hectares de foncier occupés par des activités économiques dont plus de 20% (641ha) dans le diffus hors ZAE Une forte mixité : 90% des établissements sont implantés dans le diffus hors zones d’activités économiques Densités d’établissements par section cadastrale Source : cadastre/HBS - exploitation AVANT PROJET 2014 La géolocalisation des établissements à la section cadastrale fait apparaître une forte concentration sur la frange parisienne. Ces emprises d’activité dans le diffus sont particulièrement visées par le processus de renouvellement urbain. 5 Une production en immobilier d’entreprise essentiellement en bureaux en décalage avec la demande exprimée par les TPE Volumes mis en chantier 2002/2013 Source DRIEA Sitadel 2013 Une offre essentiellement en bureau dans un marché peu dynamique 1 941 000m² de surfaces d’immobilier d’entreprise mises en chantier entre 2002 et 2013 sur le Val-de-Marne, avec une baisse tendancielle des mises en chantier depuis 2002, et une prédominance de la construction de bureaux qui représente 60% des mises en chantier sur la période. Une production de locaux artisanaux quasi nulle et de locaux industriels très faible. Volumes mis en chantier 2002/2013 Source : DRIEA Sitadel 2013 Une production essentiellement concentrée sur les pôles majeurs du département Les mises en chantier en immobilier d’entreprise sont pour l’essentiel concentrées sur les territoires d’Orly-Rungis et Seine Amont Nord qui regroupent 54% du total. Une offre future qui renforce encore le poids du bureau dans la production totale 610 000 m² estimés dont 84% de bureaux (opérations de Cœur d’Orly et Cityzen Parc…) La répartition de l’offre future par typologies Source : CCID94/GRECAM fin 2013 Une conjoncture économique qui rend difficile les opérations de bureaux en blanc : 216 000 m² en chantier fin 2013 mais seulement 49 000 m² « en blanc » localisés dans le pôle historique d’Orly (valeur sûre). Une production faible pour les activités et entrepôts : une production au coup par coup, au travers de clés en main, pas de lancement en blanc. Un renouvellement urbain engagé sur les secteurs historiques des Ardoines et d’Ivry Confluences avec le risque de voir disparaître une offre de seconde main pour les TPE/PME. Un contexte francilien très concurrentiel : à l’offre future s’ajoutent les programmations en immobilier d’entreprise dans les CDT (18,5 millions de m² sur les 21 CDT d’Ile-de-France) dont près de 4 millions de m² envisagés sur les 5 CDT du Val-de-Marne d’ici 2030. 6 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise La géographie des mises en chantier de 2002 à 2013 Bureaux Bureaux Une concentration en périphérie de Paris et le long de l’axe Orly/Fontenay Une production qui renforce les pôles majeurs Volumes mis en chantier 2002/2013 Source : DRIEA Sitadel , exploitation AVANT PROJET Locaux d’activités Locaux d’activités Une très faible production de surfaces d’activité avec une concentration autour de l’axe Ivry-Vitry-Villeneuve-le-Roi et Bonneuil. Essentiellement des «clés en main», pas d’opérations en blanc. S Volumes mis en chantier 2002/2013 Source : DRIEA Sitadel , exploitation AVANT PROJET Entrepôts Entrepôts Prédominance du pôle d’Orly (MIN et SOGARIS), importance du port de Bonneuil et plus généralement, présence dans le quart Sud-Ouest du département. Volumes mis en chantier 2002/2013 Source : DRIEA Sitadel, exploitation AVANT PROJET 7 Un fort potentiel de renouvellement sur le département Le potentiel de renouvellement urbain est encore particulièrement important sur le département du Val-de-Marne Ce potentiel de renouvellement est composé : - des emprises sous densifiées ou dégradées dans le tissu urbain diffus; - des secteurs de gares actuels et futurs (15 secteurs de gares GPE avec un important potentiel de renouvellement); - des linéaires de grandes voiries, les tracés de TCSP, la VDO... Mais aussi des ZAE déqualifiées, des parcs de bureaux et des secteurs logistiques anciens et déqualifiés, des secteurs PRU. La réutilisation à court et moyen terme de ce potentiel en renouvellement est portée par : Une forte attractivité due à la proximité de Paris et à une bonne accessibilité routière et en transports en commun qui sera renforcée avec le premier tronçon du réseau du Grand Paris Express (ligne 15) et le prolongement de la ligne 14, mais aussi avec les autres projets de transports en site propre (Tram, TVM). Un potentiel foncier mobilisable important - de densités bâties relativement faibles, du fait d’un important tissu d’habitat individuel souvent peu dense; - de vastes emprises économiques souvent anciennes et parfois déqualifiées dans les ZAE; - de nombreuses emprises d’activités dans le diffus avec des droits à construire souvent importants dans les PLU; - une vacance estimée à 200 000 m² sur le bureau dont 2/3 dans l’ancien qui nécessitent un renouvellement. Des interventions pour accélérer le renouvellement et porter le foncier - l’EPFIF intervient sur 38 communes du département pour un total de 793 hectares en veille foncière; - un objectif de production de 70/30 entre logement et activité (10 000 logements et 700 000 m² d’activités). Les documents qui portent le renouvellement urbain et la stratégie de développement économique - le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF); - la Stratégie Régionale de Développement Economique et d’Innovation (SRDEI); - le Schéma Départemental d’Aménagement du Val-de-Marne (SDA); - le Plan Stratégique de Développement Economique du Val-de-Marne (PSDE). Le maintien et le développement des activités productives s’inscrivent dans les préconisations régionales pour un développement durable du territoire métropolitain. La compétitivité et l’attractivité économique de la région Ile-de-France passent par le soutien aux activités productives au même titre que la valorisation des pôles tertiaires majeurs. Le Schéma directeur régional de la région Ile-de-France (SDRIF 2008) préconise le développement de solutions immobilières adaptées aux PME/PMI artisanales et industrielles, particulièrement sur les territoires de la proche couronne. Le département offre un réel potentiel de renouvellement et est considéré comme attractif par les entreprises en raison de son offre de transports et de la qualité de son tissu résidentiel et de ses prix. Paradoxalement il ne propose que très peu d’opérations nouvelles à destinations des activités productives. 8 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Des densités bâties relativement faibles qui constituent un réel potentiel de renouvellement Densités bâties à la parcelle Source : cadastre , exploitation AVANT PROJET 2014 80% du territoire avec une densité bâtie inférieure à 1. Un potentiel de renouvellement soutenu par le SDRIF Secteurs à fort potentiel de densification au SDRIF Source : SDRIF 2013 , exploitation AVANT PROJET 2014 9 Un important potentiel de renouvellement dans les secteurs de gare et les ZAE 6 406 hectares de foncier cadastré dans les périmètres de 800 mètres autour des gares actuelles. Après la réalisation des gares du Grand Paris Express il sera de 7 240 hectares. Une densité bâtie moyenne de 1 dans les secteurs gare qui permet d’envisager une intensification. Densités bâties à la parcelle La densité bâtie moyenne actuelle des secteurs des gares du GPE est de 0,85. L’hypothèse de densification additionnelle issue des études SGP varie entre 1,6 et 2. autour des secteurs gare Source : cadastre , exploitation AVANT PROJET 2014 2800 hectares de zones d’activités économiques avec des densités bâties en moyenne de 0,48. Des ZAE parfois déqualifiées et en renouvellement (Sénia, les Ardoines) mais qui bénéficient toujours d’un taux d’occupation élevé et souvent d’une bonne desserte en transports. Densités bâties à la parcelle dans les ZAE Source : cadastre , exploitation AVANT PROJET 2014 10 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Une importante programmation en immobilier d’entreprise dans les CDT Près de 4 millions de m² en immobilier d’entreprise sont programmés sur les 5 CDT prévus d’ici 2030 sur le département Une programmation des CDT qui renforce le poids du bureau dans les pôles historiques avec 2,6 millions de m² prévus en bureaux, soit 68% de la production envisagée dans les CDT. Une production de locaux à destination des PME et PMI clairement affirmée avec 1 million de m² envisagés soit 28% du total des surfaces programmées essentiellement sur les CDT des Boucles de la Marne, des Grandes Ardoines et du Campus Sciences et Santé. Il est nécessaire de retrancher de cette programmation les surfaces de locaux PME PMI qui vont disparaître du fait du renouvellement, il ne s’agit donc pas d’une solde net. La moitié des surfaces envisagées en locaux PME PMI concerne le CDT des Grandes Ardoines. Production envisagée 2013-2030 en m² Bureaux Recherche Locaux d’activités Locaux d’activités industrie/stockage PME/PMI Boucles de la Marne 232 000 0 25 000 296 000 TOTAL 553 000 Grandes Ardoines 607 000 0 75 000 496 000 1 178 000 Campus Sciences et Santé 787 000 30 000 0 246 000 1 063 000 Paris Est entre Marne et Bois 210 000 0 37 000 0 247 000 Grand Orly 835 000 0 0* 70 000 905 000 Total 2 671 000 30 000 137 000 1 108 000 3 946 000 en % 68% 1% 3% 28% 100% * hors projets du schéma directeur logistique à 20 ans de la SOGARIS Source : DRIEA IF « territoires du Grand Paris, la programmation économique dans les CDT » novembre 2013 Avec de forts enjeux urbains et économiques liés au renouvellement du territoire Les opérations de renouvellement urbain sont dépendantes des cycles immobiliers : dans une conjoncture favorable la demande des entreprises soutient à la hausse les valeurs immobilières. Dans les bilans, les prix de sortie (vente ou loyer) et les charges foncières admissibles sont étroitement liés. Les opérations de renouvellement sont issues des projets portés par les collectivités et de leur traduction réglementaire dans les documents d’urbanisme. Les enjeux du maintien et du développement d’une offre à destination des TPE dans les opérations de renouvellement urbain La préservation de la mixité urbaine et de la qualité de vie Conserver l’identité et l’animation des centres anciens, maintenir une diversité d’activité et d’offre de services dans les centres urbains, répondre au phénomène d’éviction des activités des secteurs de renouvellement urbain. Le maintien de l’emploi local Valoriser à travers la diversité des emplois offerts dans les TPE, un potentiel d’emplois en relation avec le niveau de qualification et la mobilité de la population locale. La réponse aux besoins immobiliers des PME/PMI et TPE et la reconstitution de l’offre détruite par les opérations de renouvellement Renouveler et accroître l’offre à destination des TPE et des artisans, développer une offre de locaux adaptés à des coûts abordables, rechercher les moyens d’optimiser le foncier notamment dans les zones d’activités, favoriser les synergies entre les établissements d’une même filière économique en regroupant les entreprises sur de grands sites économiques. Le développement durable Favoriser la mixité afin de limiter les déplacements (proximité emploi/domicile et client/service) 11 La vallée de la Seine et l’arc Sud sont des secteurs à enjeux pour le renouvellement et le développement de l’offre d’activités Les territoires de la Vallée de la Seine et du croissant sud, le long de l’A86 et de l’arc VDO bénéficient de nombreux atouts, notamment en termes de foncier et d’accessibilité, qui en font des territoires privilégiés pour les développements futurs en immobilier d’entreprise. Le potentiel de renouvellement est important et marqué par des projets à long terme 12 Un potentiel de plus de 7 400 000 m² de projets en immobilier d’entreprise sur l’ensemble du département, toutes typologies confondues. Un potentiel de développement qui englobe la reconstitution des surfaces disparues. Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Les difficultés pour la mise en oeuvre du potentiel de renouvellement et le développement d’une offre à destination des TPE, PMEPMI Les difficultés liées au maintien et au développement des locaux TPE, PME/PMI 5. Les PLU et les mécanismes du renouvellement urbain ne favorisent pas le maintien et le développement de la mixité 1. Des mécanismes fonciers défavorables à l’activité Le département connaît depuis quelques années une forte tertiarisation sur des sites de renouvellement anciennement marqués par la présence de grandes emprises productives à proximité de Paris (Ivry-sur-Seine, Arcueil, Fontenay-sous-Bois, Charenton-le-Pont) ou autour du pôle d’Orly-Rungis (ICADE, ex SILIC). Pour des raisons d’équilibre financier d’opération, d’insertion dans un tissu à dominante résidentielle, mais aussi pour des raisons d’images, les territoires privilégient le développement d’une offre immobilière tertiaire et de logement au détriment des surfaces d’activités et des locaux mixtes. Les emprises d’activités franciliennes présentes en secteur urbain dense disparaissent largement au profit du logement, du tertiaire et du commerce. On assiste à un report des activités de type secondaire vers la deuxième couronne, le long des axes routiers majeurs (Francilienne notamment). Dans le diffus 2. Des disponibilités foncières plus abondantes et moins chères en seconde couronne La réutilisation du foncier en renouvellement est toujours contrainte par les coûts de libération des sites (acquisitions, évictions, dépollutions éventuelles), mais aussi par les délais de mise en œuvre important dus au remembrement foncier sur un parcellaire souvent très morcelé. Faute de foncier directement exploitable ou d’opérations en blanc, les entreprises se tournent aujourd’hui vers les départements de seconde couronne pour la réalisation de leurs projets immobiliers. 3. Une tolérance de plus en plus faible des activités dans les espaces résidentiels La présence d’activités dans un tissu résidentiel pose souvent des questions de conflits d’usage avec une tolérance minimum des riverains par rapport aux nuisances (trafic, stationnement, nuisances sonores et visuelles…). La mixité à l’immeuble, autrefois représentative des tissus de faubourgs de la première couronne parisienne tend à disparaître. Les locaux d’activités de rez-dechaussée et de fond de parcelle sont réinvestis par des activités commerciales ou du logement. 4. Une réglementation contraignante pour l’implantation d’activités en tissu urbain dense La réglementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) concerne notamment certaines activités industrielles ou surfaces de stockage de plus de 500 tonnes/jour qui rendent très difficile leur implantation ou restructuration dans les tissus urbains denses du fait de la mise en place d’un périmètre de protection très consommateur d’espace. L’analyse des PLU fait apparaître le plus souvent que seules les activités tertiaires, les professions libérales, les services et les commerces (généralement en dessous de 200 m²) sont tolérés et quelques fois favorisés dans les règlements. Lorsqu’il y a renouvellement, les droits à construire favorisent les produits logement et tertiaire. Compte tenu des logiques de marchés et des règlements d’urbanisme, les programmes immobiliers à destination des activités secondaires et des artisans restent exceptionnels en secteur urbain dense. Lorsque de tels programmes sont développés, ils le sont souvent à l’initiative des collectivités. Dans les ZAE Le zonage des PLU reporte le développement des activités productives dans les zones UF au sein de parcs et de secteurs d’activités dont les vocations sont très différentes : tertiaires, logistiques, commerciales et d’activités. Ici encore, les COS autorisés, souvent supérieurs à 1, favorisent plutôt la réalisation de bâtiments tertiaires au détriment de l’activité pure. 6. Un équilibre rentabilité / risque qui éloigne les investisseurs des locaux TPE, PME-PMI Une structuration de marché qui pose directement la question du maintien en zone dense d’une diversité d’activités notamment celles nécessaires au fonctionnement urbain (petite logistique urbaine, SAV, artisans, activités créatives et récréatives). Les grands investisseurs négligent les locaux TPE PME dont les preneurs seraient, à leurs yeux, économiquement trop sensibles aux évolutions de la conjoncture économique et donc à des risques jugés importants d’impayés et à des taux de rotation (turn over) élevés. Le «property management» (gérance de patrimoine) de ces locaux est souvent comparé à la gestion des logements sociaux avec la nécessité d’une forte proximité avec les locataires. Les normes qui régissent ces locaux sont de plus en plus contraignantes et rendent rapidement obsolètes ces bâtiments fragilisant, ainsi, l’investissement initial. Ces risques perçus par les investisseurs sont intégrés dans la construction du taux de rendement qu’ils exigent qui est ainsi, mécaniquement, plus élevé que les taux de rendement d’autres types d’actifs considérés comme moins risqués. 13 7. Une conjoncture économique qui ne permet pas d’anticiper sur la demande des entreprises Les investisseurs n’ont aucune visibilité économique sur ce segment de la demande qui ne correspond pas aux standards opérationnels actuels. La production de locaux PME PMI est toujours considérée comme trop aléatoire par rapport aux produits bureau ou logement et ne permet donc pas le lancement d’opérations en blanc. Atouts - contraintes - risques du renouvellement ATOUTS CONTRAINTES LaproximitédeParisetunimportantpotentiel foncierenrenouvellement Unecontrainteessentiellesurleprixpourleslocaux PMEPMI Unebonneaccessibilitéroutièreetentransportsen commun,renforcéeparleGrandParisExpress Uneforteconcurrencefrancilienneentermesd’offre futureenbureau Despolaritéstertiairesetd’activitésconstituéeset optimisables. Desdynamiquesterritorialesfortes(Siver Valley, ClusterEauͲmilieuxͲsols…) UnefiscalitépluslourdedanslecadreduGrandParis (RCBetTabif)denombreusescommunespassentde zone3enzone2 Degrandesopérationsderenouvellementdéjà engagées Untissuàdominanted’habitatquirenddifficile l’implantationd’activitésdiversifiées DesPLUglobalementincitatifspourl’immobilier d’entreprise… …maissurtoutpourletertiaire Desstratégiesd’équilibreshabitat/emploiqui peuventporterledéveloppementd’immobilier d’entreprise Desobjectifsentermesd’emplois,maisune productionquifavorise plutôtletertiaire RISQUES Déqualificationdesimmeublesdebureaulesplus anciensetnonrestructurés Eviction desactivitésproductivesenplacedansles secteursderenouvellementsanssolutionde relogementattractive Les secteurs où sont autorisées les activités dans les POS et les PLU Des secteurs de mixité et des zones UF dans les PLU qui autorisent de fortes densités qui favorisent le bureau. ZAC en cours Secteurs POS PLU ou l’activité est possible Autres secteurs Zonages PLU «activité» Source : BDPLU , exploitation AVANT PROJET 2008 14 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Des outils pour favoriser la production de locaux TPE, PME/PMI dans les opérations de renouvellement urbain 1/ Encadrer à travers les PLU Définir précisément dans le PLU le terme «activités» Dans les documents d’urbanisme, on trouve très souvent le terme « activités » sous une forme générique qui regroupe des destinations finales très variées. Le maintien de l’activité en centre urbain pourrait se traduire par une définition plus précise des activités autorisées dans les PLU « les locaux et leurs annexes où sont exercées des activités de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services » Extrait PLU de Vincennes Source : ville de Vincennes Adapter les règles de constructibilité pour favoriser l’implantation de petites activités Les règles de constructibilité du PLU qui favorisent le maintien et le développement des activités sont les gabarits, le coefficient d’emprise au sol et les règles de stationnement. - une hauteur minimale de rez-de-chaussée (>3,50m dans le PLU de Vincennes) favorise l’implantation d’activités sans néanmoins garantir la nature de l’utilisateur final qui souvent exerce une activité commerciale. - un cœfficient d’emprise au sol (CES) autorisant une constructibilité en rez-de-chaussée sur l’ensemble de la parcelle favorise l’utilisation des fonds de parcelles par l’activité. Instaurer des mesures de protection sur des espaces et des linéaires identifiés Sur certains secteurs inscrits au PLU (îlots, linéaires de voies), il est possible de réglementer la transformation des locaux d’activité avec différents degrés de protection. Le PLU peut interdire la transformation d’usage des locaux d’activité en fixant une destination aux locaux sans néanmoins pouvoir viser un type d’activité spécifique. Identifier des secteurs de mixité et imposer un pourcentage de locaux d’activités pour toute construction neuve (cf. OAP) Sur le même principe que les secteurs de mixité pour le logement social, il peut être proposé la mise en place sur des secteurs identifiés (linéaires de voies, îlots) d’un pourcentage de la constructibilité totale affecté aux locaux d’activité. Extrait du PLU de Vincennes Privilégier l’implantation de nouvelles activités économiques par l’application de dispositions favorisant les constructions leur étant destinées, Interdire le changement de destination d’une construction, affectée à un autre usage que l’habitation, vers l’habitation. Réglementer à la parcelle Le maintien d’un tissu mixte et notamment des parcelles occupées par l’activité nécessite une réglementation à la parcelle où seules les activités artisanales et industrielles sont autorisées (Cf PLU de Champigny-sur-Marne). La mise en zone UF de parcelles spécifiquement réservées à l’activité dans le diffus permet le maintien des activités traditionnelles. 15 2/ Favoriser un urbanisme de projet : les Orientations d’Aménagement et de Programmation dans les PLU Eléments du PLU, elles exposent en compatibilité avec le PADD, la manière dont la collectivité souhaite mettre en valeur, réhabiliter, renouveler des quartiers ou secteurs de son territoire. Elles sont opposables aux tiers. La définition en amont du programme souhaité permet une négociation du foncier sur la base des surfaces et typologies programmées. C’est un moyen de réguler les prix du foncier. Extrait OAP Villiers-sur-Marne Source : ville de Villiers-sur-Marne Exemples : Villiers-sur-Marne OAP vocation économique En limite ouest de la commune entre 2 voies ferrées, zonage en 1AUx sur une emprise de 2 ha. A proximité du quartier Marne Europe et de la future gare GPE. Extrait OAP Les Ardoines Source : ville de Vitry-sur-Seine Vitry-sur-Seine, Les Ardoines OAP mixte en ZAC Reconversion de la ZA des Ardoines sur 267 hectares, 5000 logements, 500 000 m² de surfaces d’immobilier d’entreprise. (Source OAP Ville de Vitry-sur-Seine, décembre 2013) 3/ Favoriser un urbanisme négocié Un urbanisme négocié avec les opérateurs, les grands propriétaires fonciers dont l’Etat et France Domaine La négociation en amont permet d’organiser la mixité et de réserver une part de la programmation au développement de locaux TPE, PME/PMI. Elle permet aussi de clarifier les règles de mobilisation du foncier public et de baser les estimations domaniales sur la valeur d’opération. Ce n’est pas la rareté foncière qui est en jeu mais l’articulation «foncier-aménagement-promotion». La mise en place de chartes promoteurs A l’instar des chartes existantes pour le développement de l’habitat, certains secteurs pourraient être couverts par des chartes recommandant le développement d’une mixité habitat activités. Des orientations en termes de typologies, de surfaces, d’architecture…peuvent être proposées. La mise en place de conventions d’équilibre Le SDRIF détermine des objectifs de croissance de population et d’emploi qui sont repris dans les CDT sous forme d’objectifs de développement de surfaces d’immobilier d’entreprise. Les objectifs logements portent ainsi le développement d’une offre future en immobilier d’entreprise à travers les équilibres visés habitat emploi. 16 Des chartes promoteurs à l’exemple de la CA Plaine Commune et de la CA Est Ensemble Un équilibre habitat / emploi préconisé par le SDRIF pour le Val-de-Marne : 0,40 emploi pour 1 logement Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise 4/ Mettre en place des stratégies foncières de moyen et long termes qui favorisent le maintien et le développement des locaux PME PMI La foncière publique Les interventions en renouvellement urbain et la maîtrise publique du foncier sur des emprises occupées par des activités économiques nécessitent d’intégrer la question de l’emploi dans le processus. Il apparaît aujourd’hui que «l’outil foncière» est un moyen de maintenir l’activité et de contenir la spéculation foncière par : - les recettes locatives des biens acquis en maintenant le plus longtemps possible les activités durant la phase d’élaboration du projet urbain; - en favorisant le transfert des activités, par ailleurs moins coûteux que le paiement d’indemnités d’éviction et qui entraîne souvent la cessation d’activité; - par une action à long terme qui favorise le parcours résidentiel des entreprises. Le portage foncier à long terme, par le biais d’une foncière permet donc de maîtriser le coût des terrains grâce aux recettes locatives générées et à la maîtrise des évictions. Cela permet aussi de maintenir en place les activités existantes dans le temps de l’élaboration du projet. La maîtrise foncière publique n’est pas la seule voie possible, des foncières privées existent avec le même type de montage et de constitution de réserves sur le long terme. amont des opérations d’aménagement d’un diagnostic économique et social approfondi. Les besoins en emplois, analysés au regard de la dynamique économique du territoire et de l’offre de formation, permettent d’élaborer une stratégie de développement économique (par exemple de développement de clusters). Ainsi, l’accueil d’entreprises s’inscrivant dans ces dynamiques doit être prévu dans les projets urbains et privilégié dans la conception de ces projets. Le bassin d’emploi ou a minima l’intercommunalité sont des échelles pertinentes d’analyse de ces dynamiques. La minoration foncière Elle ne peut constituer une vente à perte et doit donc être initiée par un acteur public habilité à subventionner le développement d’immobilier d’entreprise. La Région en partenariat avec l’EPFIF et l’IAU souhaite expérimenter un dispositif de minoration foncière pour la production d’espaces logistiques urbains. Un appel à manifestation d’intérêt auprès des collectivités, prioritairement sous convention avec l’EPFIF, est en cours. Sur la base des réponses, quelques sites feront l’objet d’une procédure en cours d’appel à candidature (d’opérateurs) pour la création d’un Espace logistique urbain. L’expérimentation foncière La Maîtrise d’Œuvre Urbaine et Economique Démarche à l’initiative d’une collectivité visant à adopter une méthodologie commune entre tous les partenaires, les aménageurs et les services économiques des collectivités, afin de mieux cerner les impacts économiques des projets de renouvellement urbain et d’anticiper sur les besoins en immobilier d’entreprise. Elle permet d’accompagner le parcours immobilier des activités en anticipant sur leurs besoins de relocalisation dans les opérations d’aménagement, à l’échelle du territoire. L’Etablissement public foncier Ile-de-France accompagne la mise en œuvre de la MODUE en proposant une méthodologie, et peut financer une partie de l’étude dans le cadre de son appui à la Collectivité. A ce jour, deux intercommunalités ont montré un réel intérêt pour cette démarche : Plaine Commune (étude en cours); Est Ensemble . Des outils en rapport avec le foncier peuvent également faire l’objet d’expérimentations : - des partenariats de promotion public/privé (à l’exemple du centre de l’entrepreneuriat à Orly entre le promoteur Profimob et la Caisse des Dépôts (CDC) ); - dans le domaine de la gestion, l’exemple de Valophis (bailleur social) avec des baux précaires pour les artisans; - dans les programmes de rénovation urbaine (PRU) en dissociant foncier et construction; - sur le foncier public avec la mise en place d’autorisation d’occupation temporaire (AOT), adaptée par exemple aux emprises de l’ex VDO. La prise en compte du développement économique dans les CDT Dans le contexte actuel, le développement de l’emploi, et plus particulièrement l’emploi peu qualifié, nécessite la réalisation, en 17 Des montages financiers qui permettent d’orienter les investisseurs vers l’immobilier pour TPE, PME/PMI Des équilibres d’opération difficiles à trouver dans les opérations de renouvellement Exemples de montages financiers Exemple 1 : le développement de locaux mixtes TPE, PME/PMI dans le diffus par la réutilisation des friches et dents creuses La réutilisation d’une parcelle en friche ou sous utilisée en tissu urbain dense pour le développement d’une opération d’activités légères est difficile même si le site est classé en zone UF au PLU, et n’autorise que la réalisation d’activités. Cibles de l’opération: les petites activités non nuisantes et pouvant cohabiter avec un tissu résidentiel dense: TPE, artisans, services, petite distribution, professions libérales... Une valeur locative estimée à 130 €/m²/an HT HC. Un exemple sur Aubervilliers - Plaine Commune «le Landy», source : opérateur SIRIUS Un équilibre d’opération trouvé à travers un portage de long terme Pour une opération identique de moins de 1 000 m², avec une charge foncière proche des 200 € le m² en raison de la proximité de Paris, avec l’exigence d’un taux de rendement, pour les investisseurs de 7,5% -8% et des loyers de 130 € HT le m², le bilan promoteur, dans le cadre d’une vente en bloc, dégage difficilement une marge. Ce montage ne peut trouver son équilibre que dans un cadre patrimonial avec des «cash-flows» locatifs qui équilibrent à moyen terme l’opération d’investissement initial. C’est pourquoi les opérateurs spécialisés sont le plus souvent adossés à des foncières. Exemple 2 : le développement d’une opération mixte activités / habitat - la recherche d’un équilibre par péréquation des charges foncières Une importante friche d’activité en centre-ville permet le développement de deux programmes complémentaires habitat et parc d’activités sur deux fonciers distincts issus du découpage parcellaire de la friche initiale. L’opération est réalisée dans le cadre du PLU en zone UA qui autorise une mixité de programmes et des densités importantes. L’emprise permet la réalisation d’une opération mixte d’habitat collectif, d’habitat individuel et de surfaces d’activités. Cibles de l’opération : des surfaces pour de petites activités de production en cohabitation avec un tissu résidentiel dense : TPEPME/PMI artisans, services, commerces de gros, petite distribution... Une valeur locative estimée de 100 à 150€/m²/an HT HC. Un exemple sur La Courneuve – Plaine Commune : le « Parc des 6 routes » source : opérateur SPIRIT. 18 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Un équilibre financier d’opération fondé sur une péréquation des charges foncières C’est la marge dégagée par la réalisation de logement qui permet de faire face au déséquilibre financier de la réalisation de locaux d’activités. Dans cet exemple, les locaux d’activité sont gardés en patrimoine par l’opérateur, via un crédit-bail immobilier, afin de lisser l’investissement dans le temps et permettre à terme un équilibre. Les contraintes de l’opération Une complexité accrue pour les opérateurs tant dans le montage que dans la commercialisation de l’opération. La mixité programmatique est plus facile ici car elle évite les divisions en volume qui sont complexes à mettre en œuvre entre programmes de type différent. Compte tenu du contexte en centre urbain dense, Il est difficile d’équilibrer cette opération mixte avec des locaux TPE, PME/PMI avec une rentabilité faible dans les secteurs ou les charges foncières sont élevées. La gestion locative d’un ensemble de petite taille et de petits locaux peut être rédhibitoire pour les investisseurs. La rentabilité est recherchée sur les moyens et longs termes, ce qui nécessite de garder les biens en patrimoine. Les déséquilibres financiers ne sont absorbés que par les loyers générés dans le temps. Seules des foncières ou propriétaires-utilisateurs sont des opérateurs possibles. Exemple 3 : la restructuration d’un pôle logistique urbain - la recherche d’un équilibre d’opération par l’intensification urbaine Le cadre de l’opération : la restructuration d’un pôle logistique en secteur urbain dense. Il s’agit d’une réflexion en cours avec la SADEV pour la relocalisation sur site d’une activité logistique dans un secteur dense. Est posée ici la question de la programmation à forte densité par superposition des fonctions et de leur articulation au sein d’un même bâtiment (ou d’un ensemble bâti). Ce type de programme est souvent remis en cause par les normes réglementaires et environnementales qui peuvent interdire le développement d’opération mixtes en tissu urbain dense. Source : Oscar Gential Ville et Industrie mars 2014 Un équilibre financier de l’opération qui se heurte aux contraintes réglementaires et commerciales et qui fait appel à une minoration foncière de l’aménageur La multiplicité de produits immobiliers associée à une densification, dans un programme global qui intégrerait des biens à forte valeur ajoutée associés à des locaux TPE, PME/PMI qui, eux, dégagent des marges opérationnelles faibles ou négatives, permet de trouver un équilibre financier pour l’opérateur. Lorsque le PLU permet de réaliser ces opérations, les contraintes sont de trois types : - la réglementation ICPE (installation classée pour l’environnement) qui ne permet pas de mixer certaines fonctions, - le surcoût des travaux en raison de la complexité de la mise en œuvre opérationnelle, - la dimension commerciale avec des usages différents (ex : logements et activités) susceptibles de générer un échec commercial et en phase d’exploitation, des conflits de voisinage. Si ces obstacles sont surmontés, dans les opérations analysées, la charge foncière cédée par l’aménageur a souvent été très fortement minorée et a constitué la principale variable d’ajustement pour assurer l’équilibre opérationnel du bilan promoteur. 19 Comment inscrire ces trois montages d’opérations dans l’actuelle financiarisation de l’immobilier ? Recherche de montages financiers qui permettent d’orienter les investisseurs vers l’immobilier pour TPE, PME/PMI Les évolutions de l’investissement : la financiarisation de l’immobilier La financiarisation est l’application de méthodes de gestion financières d’actifs, employées par les entreprises et les gestionnaires d’actifs mobiliers, à l’immobilier, conjuguée à un accès à des capitaux sans frontière et à des financements désintermédiés. (1) L’appréhension du risque constitue ainsi le cœur de l’approche de l’investissement immobilier en l’intégrant à la construction du taux de rendement exigé pour chaque typologie d’actifs immobiliers. Les principaux risques pris en compte par les investisseurs : Le premier risque est lié à la forte sensibilité des TPE et PME/PMI à la conjoncture économique. Le risque de sinistralité - souvent évoqué mais peu quantifié - et donc de loyers impayés, est perçu comme majeur par les investisseurs ; le taux de rotation des locataires est aussi évoqué par les investisseurs. Le second risque est celui de l’obsolescence rapide des bâtiments en raison des normes qui évoluent très rapidement. De ce fait, les taux de rendement élevés fondent des valeurs vénales basses peu compatibles avec un bilan promoteur qui dégagerait une marge minimum. Ainsi les loyers attendus par les opérateurs sont plus élevés que les capacités locatives des TPE et PME/PMI. Les investisseurs directs traditionnels comme les compagnies d’assurances laissent la place à des fonds auxquels ils participent, par ailleurs, avec des fonds de pension, des banques d’affaires et des institutionnels. La « concurrence » immobilière mondiale pour attirer les capitaux en France conduit à la création de nouveaux véhicules comme les Organismes de Placement Collectifs dédié à l’Immobilier (OPCI). (1) Financement qui ne passe plus par l’intermédiaire des banques mais qui s’effectue directement sur le marché financier, la bourse ou des émissions d’actions et d’obligations. 20 Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Comment orienter ces fonds vers les locaux d’activités? Comment opérer une réallocation des actifs immobiliers au profit des locaux TPE, PME/PMI ? Deux pistes d’actions : - intervenir sur l’offre ? - intervenir sur la demande ? L’action sur l’offre L’action sur la demande Elle vise à créer un environnement propice pour le développement de locaux TPE et PME/PMI notamment à travers de nouveaux parcs d’activité dédiés aux TPE et PME. Elle vise par une action des pouvoirs public à favoriser l’investissement. L’offre foncière des grandes emprises publiques destinées à la réalisation de locaux TPE, PME/PMI doit être amplifiée, plus particulièrement sur des secteurs avec de grands délaissés fonciers en bordure de voies routières ou ferroviaires par exemple. En favorisant des produits et montage immobiliers qui permettent d’offrir des loyers en adéquation avec les capacités des TPE PME/PMI par la dissociation du sol et de la construction et/ou de l’usufruit et de la nue-propriété. A l’image des baux emphytéotiques à construction et à réhabilitation : le preneur s’engage auprès du bailleur (propriétaire du terrain), moyennant le versement d’une redevance, à édifier sur le terrain une construction. Cette dernière revient au bailleur à la fin du bail à construction. Il convient à la fois de mieux faire connaître ces montages, en particulier sur le domaine public, et de surmonter les obstacles et réticences des établissements financiers mais aussi de certains juristes sur des montages dissociant le foncier des constructions. En mutualisant les services des grands parcs d’activités. Il convient, prioritairement, de lever l’incertitude qui pèse sur la viabilité financière des investissements en direction de ces locaux en instaurant un mécanisme de sécurisation des cash-flows par un système de garantie des loyers dont la forme et le contenu restent à définir. En effet, les effets vertueux du mécanisme de sécurisation des cash- flows entraînent une baisse du taux de rendement attendu qui intègre le risque de ce type de produit et permettent mécaniquement une baisse des loyers. Quel(s) mécanisme(s) de garantie mettre en place ? - Collectivités territoriales ? - Chambres consulaires ? - Assurances ? - Mécanisme de Caution mutuelle ? - Un mixte de ces mécanismes ? La réponse pertinente et fiable à cette question est un préalable de la venue des investisseurs sur ce marché. A l’obsolescence rapide, réelle ou supposée, de ces locaux, des réponses doivent être apportées : - en matière de recherche et d’innovation pour les matériaux et les procédés constructifs, par des efforts de recherche de l’industrie du BTP, mais également des process industriels des utilisateurs - par un moratoire sur la production de normes permettant une relecture de celles-ci sous l’angle d’une évaluation financière préalable. Il convient également d’agir sur la fiscalité immobilière de la construction, à tous les échelons administratifs, afin de dégager une cohérence globale aux différents mécanismes qui se juxtaposent. - et de favoriser la péréquation des charges foncières. La sécurité sur le long terme des loyers perçus et le mode de gestion immobilier constituent la pierre angulaire d’un développement significatif, en région parisienne, de la réalisation de locaux d’activités TPE, PME/PMI. Orientations Approfondir la piste d’un mécanisme de garantie locative en direction des TPE, à l’image de la garantie pour les étudiants, Allier cette garantie à des techniques de dissociation du foncier et des constructions, Effets vertueux espérés Par la Garantie locative en direction des TPE : - action sur les taux de rendement; - baisse de la prime de risque qui est intégrée au taux de rendement attendu par les investisseurs et donc du loyer. Dissociation entre foncier et construction : actions sur le prix de revient, donc sur les loyers. 21 Simulations d’équilibres financiers dans le cadre d’opérations réalisées avec des loyers qui correspondent aux loyers du marché Simulations d’équilibres financiers Approche par le bilan promoteur : l’exemple d’une opération neuve de locaux d’activités en première couronne parisienne. Le modèle classique du bilan promoteur en matière d’immobilier d’entreprise et d’opération de promotion de logement est le suivant : OPERATION DE PROMOTION QUI DEGAGE UNE MARGE Le programme : 2 093 m² de surface de plancher et 25 parkings dont 30% bureaux et 70% activités, soit : 628 m² de bureaux et 1 465 m² d’activités. Loyer de marché (régime TVA) : activités: 110 € /m²/an ht hc, bureaux 160 € /m²/an ht hc, parkings extérieurs 700€/la place/an ht hc. Le loyer global est de : 279 130 € an ht hc m² parking inclus, soit 130 € /m²/an ht hc . Taux de rendement prime pour une vente en bloc investisseur : 8%. Soit une valeur vénale de 3 489 125 € Soit une valeur métrique, parkings inclus, admissible par l’investisseur de 1 667 € ht le m². Scénario 1 : bilan promoteur «classique» avec une marge et un taux de rendement à 8% Le modèle du promoteur qui cède, en contrat de promotion immobilière (CPI) l’actif livré et loué à un investisseur, ne fonctionne pas hors des subventions, des financements aidés, ou des fonciers cédés avec une valeur minorée. Le prix de revient (hors marge mais en incluant les honoraires de gestion) pour le promoteur est, dans cet exemple, de 2 231 € ht le m² soit un différentiel de 34% avec le prix d’achat accepté par l’investisseur. Même sans marge, avec un taux de 8% le loyer acceptable pour l’investisseur, pour un prix de revient métrique de 2 231 € devrait être, dans cet exemple, de 178 €/m²/an ht hc alors que le loyer de marché « prime » en neuf est d’environ de 130 € m²/an ht hc. Le loyer est hors marché. Pour le promoteur, dans ce schéma, sa marge est négative. Pour l’investisseur le taux de rendement avec un loyer à la valeur locative de marché par rapport au réel prix de revient hors taxes de l’opération, est de 5,8%. Ce taux est jugé insuffisant pour la majorité des investisseurs, sauf à quelques exceptions. 22 LOUE A UN PRENEUR QUI GENERE DES LOYERS VENTE AVEC UN RENDEMENT A UN INVESTISSEUR QUI LE GARDE EN PATRIMOINE Ce modèle n’est pas applicable aux seules opérations de locaux d’activités pour les TPE, sauf au sein d’opérations mixtes incluant d’autres actifs immobiliers à forte valeur ajoutée compensant la perte générée par la réalisation de locaux d’activités ou l’absence de subventions ou de fonciers cédés à des prix minorés pour faciliter l’opération. C’est pourquoi, seuls des promoteurs adossés à des foncières ou des propriétaires – utilisateurs peuvent être les opérateurs de locaux d’activités. C’est ce qui permet de proposer, dans notre exemple, un loyer de 130 € /m²/an ht hc. Le modèle ne peut reposer que sur un investissement initial, associé à un portage moyen et long terme, qui permet de trouver un équilibre dans le temps avec les cash-flows locatifs et de reconstituer la valeur de l’actif. Scénario 2 : bilan promoteur avec une marge et un taux de rendement à 8% avec un terrain «à titre gratuit ». Le poste du foncier pour les locaux d’activités est généralement de l’ordre de 25%, moindre que d’autres types d’actifs et demeure pour un aménageur, en région parisienne, un malus pour l’équilibre du bilan aménageur. Dans ce scénario, le foncier est sorti du bilan de l’opération par le biais d’un bail à construction (la redevance est ici symbolique pour simplifier le schéma). Il devient «gratuit» pour le promoteur (sauf paiement d’une redevance d’occupation). Le taux de rendement attendu reste à 8% et le loyer de marché à 130 € /m²/an ht hc. Le différentiel, par déduction du montant du foncier, reste toujours négatif entre le prix de revient pour le promoteur et le prix de l’achat exigé par l’investisseur. Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Cet écart passe mécaniquement de 34% à 20% et le loyer de 178 € à 161 € et reste hors marché. Le prix de revient hors taxe du m² d’activités avec un foncier « gratuit » et sans marge promoteur passe ainsi de 2 231 € à 2 009 € mais le bilan promoteur demeure négatif et ne permet pas de livrer, dans ce schéma, l’opération à un investisseur. Pour ce dernier, le prix d’achat, avec un rendement de 8% et des loyers constants, demeure inchangé à 1 667 € ht le m². L’action sur le foncier, est nécessaire, mais non déterminante. Scénario 3 : bilan promoteur avec terrain « cédé à titre gratuit » et un taux de rendement réduit à 6,5% par un mécanisme de sécurisation des cash-flows locatifs. La « prime de risque » qui désigne le supplément de rendement exigé par un investisseur afin de compenser le niveau de risque supérieur pour ce type d’actif par rapport à d’autres actifs immobiliers, peut être estimée, dans notre exemple, proche de 1,5%. Le taux de rendement attendu passerait ainsi de 8% à 6,5%. Avec un prix de foncier quasi nul dans le bilan, le prix d’achat admissible pour l‘investisseur avec ce rendement de 6,5% augmenterait, rendant ainsi possible l’opération Synthèse des scénarios d’équilibres financiers Bilan promoteur « classique» à 8% L’opération est positive en intégrant, dans cet exemple, la garantie locative. Une action sur le foncier associée à un système de garantie des loyers permettrait d’attirer sur ce marché les acteurs traditionnels de la promotion immobilière et des investisseurs en quête de placements sécurisés même avec un faible taux de rendement interne. Bilan promoteur avec terrain Bilan promoteur à 8% avec un cédé «à titre gratuit »et un taux de rendement de 6.5% terrain cédé «à titre gratuit » Bilan promoteur Valeur métrique du terrain (2609 m²) 179 €/m² terrain 0€ 0€ Valeur en charge foncière (2093m²) 223 €/m² bâti 0€ 0€ Prix de revient m² HT 2 231 € 2 009 € 2 009 € Loyer/ prix de revient/ an m² HT HC 178 € 161 € 130 € Loyer de marché m² HT HC 130 € 130 € 130 € Marge promoteur F o r t e m e n t négative Négative Marge positive Taux de rendement attendu/valeur locative de marché 8% 8% 6.5% Prix d’achat m² HT investisseur 1 667 € 1 667 € 2 052 € Viabilité de l’opération Non Non Oui Montage investisseur 23 Scénario 4 : Simulation d’un montage avec la mise en place d’une structure foncière de portage à moyen et long terme afin d’offrir un loyer inférieur à la valeur locative de marché Le scénario précédent (le troisième scénario) ne permet pas d’obtenir des loyers inférieurs au marché conformément aux attentes des TPE : Comment agir sur les loyers ? Si une baisse des taux, obtenue par la mise en œuvre d’une garantie locative, permettrait de rendre plus attractive, aux yeux des opérateurs immobiliers, la réalisation de locaux TPE, PME/PMI à la valeur locative de marché, elle ne permet pas, pour autant, d’offrir des loyers plus faibles qui soient en adéquation avec les réelles capacités des TPE. Pour atteindre cet objectif, associée à une production beaucoup plus importante de locaux à destination des TPE, seule l’approche d’une gestion à moyen et long terme, par une structure foncière, et la perception des cash-flows locatifs durant une longue période pourrait le permettre, sous réserve : - d’une mise à disposition du foncier sous différentes formes (bail à construction, autorisation d’occupation du domaine public…) sur une longue période; - la mise en œuvre d’un système de garantie locative. Simulation, à partir de l’exemple, d’une action sur le loyer Pour les promoteurs investisseurs qui raisonnent en cash –flow avec une revente à 10 ans et une garantie locative. Durée de détention 10 ans Investissement « Investissement approche Investissement avec une spot » en Contrat de cash-flows avec un taux garantie locative Promotion Immobilière de 8% et revente N+10 avec un taux de 8% Loyer 24 178 € (hors marché) 130 € 120 € Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise Pour un investisseur à long terme (30 ans) le cadre d’un démembrement de la propriété (retour au bailleur sans revente du bien au terme du contrat) Investissement sans acquisition du foncier Investissement sans acquisition du foncier et avec une garantie locative TRI 8% 6,5% LOYER 142 € /m²/an ht hc 119 €/m²/an ht hc Dans les simulations effectuées à partir de l’exemple initial, les deux approches parviennent , avec une garantie locative, à des loyers équivalents (119 €/120 €) - dans le premier cas, par l’action lors de la revente 10 ans après avec un taux minoré du fait de la garantie locative, - dans le second cas, l’absence de revente à terme est compensée par la longue durée de perception des loyers, le bien revenant au bailleur à la fin du contrat. moins performant avec 142 € le m² car le bien revient au bailleur au terme du bail. Avertissement : ces calculs sont issus des variations issues de l’exemple d’un seul programme, ils n’ont pour but que de présenter une approche illustrative des différentes hypothèses émises. Seule une étude spécifique pourra préciser et valider ces hypothèses. Il convient de noter, qu’avec un taux de 8 % l’approche du promoteur-investisseurs permet d’atteindre le loyer de marché à 130 € car il bénéficie d’une revente 10 ans après, alors que le preneur à bail du terrain est Synthèse des 4 scénarios Scénario 1 Scénario 2 Scénario 3 Bilan promoteur Bilan promoteur à 8% Bilan promoteur avec «classique» à 8% avec un terrain cédé «à un terrain cédé «à titre titre gratuit» gratuit» et un taux de rendement de 6,5% Loyer/m²/ an ht hc 178 € 161 € 130 € Scénario 4 Portage à moyen terme et long terme (démembrement de propriété) avec garantie locative 120 € 25 Conclusion La structure du tissu économique productif val-de-marnais est essentiellement composée de petits établissements en grande partie concentrés dans les secteurs urbains denses hors zones d’activités économiques. Ces tissus mixtes et secteurs économiques en centre urbain qui accueillent de nombreuses emprises d’activités sont ciblés comme potentiels de renouvellement et d’intensification dans de nombreux documents stratégiques. Les opérations de renouvellement urbain pèsent fortement sur le maintien et le développement des TPE, PME/PMI pourtant fortement nécessaires au fonctionnement urbain (entreprises du bâtiment, entretien, réparation, imprimerie, distribution, messagerie, commerce de gros, artisans, professions libérales). Cette forte pression foncière et immobilière est soutenue par la proximité de Paris et la qualité de la desserte actuelle, mais aussi accentuée par l’anticipation sur l’offre future en transports notamment autour des gares du GPE. Les documents stratégiques et réglementaires (SDRIF, PLU) soutiennent le renouvellement urbain sur les pôles stratégiques du département dans un marché plutôt favorable au développement de bureaux et de logements permettant de valoriser au mieux les fonciers. En conséquence les petites activités trouvent de moins en moins leur place dans les tissus urbains, du fait du renouvellement urbain tel qu’il est mis en oeuvre et de l’absence d’offre sur un segment presque totalement ignoré des opérateurs. Néanmoins, le maintien et le développement d’une offre de locaux à destination des TPE et PME/PMI restent un enjeu important, tant pour le fonctionnement urbain que pour le maintien d’une offre d’emplois diversifiée correspondant au bassin d’emploi local. La définition d’une offre à destination des TPE, PME/PMI reste complexe car elle doit répondre à une très grande diversité d’utilisateurs potentiels et reste liée à celle de la production de locaux d’activités. Sur un territoire historiquement mixte avec une très forte imbrication des fonctions urbaines, il est nécessaire de s’appuyer sur l’existant pour réinventer le renouvellement urbain et favoriser la proximité, la diversité des fonctions, l’optimisation des déplacements. 26 Les pistes proposées font appel à quatre leviers pour le maintien et le développement de l’offre : - les outils réglementaires et fiscaux, - l’innovation constructive et la gestion locative, - la valorisation foncière, -l’ingénierie financière. C’est bien la combinaison de ces quatre facteurs qui permettra le maintien et le développement de l’offre à travers des actions parfois déjà initiées sur certains territoires : - la protection des emprises d’activités existantes dans le diffus; - l’affirmation d’une mixité programmatique dans les documents d’urbanisme et dans les grandes opérations urbaines afin de garantir une place aux TPE, PME/PMI ; - une réflexion sur les formes urbaines, la mixité, la mutualisation des espaces, l’intensification, l’innovation constructive afin d’optimiser le foncier mais aussi de contenir les charges locatives des utilisateurs ; - le financement des opérations à travers la mise en place d’une ingénierie financière qui favorise des investissements privés de long terme à destination des locaux TPE, PME/PMI. La mise en oeuvre des quatre thématiques d’action relèvent de la compétence croisée de nombreux acteurs : collectivités territoriales pour les PLU ; aménageurs, promoteurs, maîtres d’oeuvre pour l’innovation constructive ; collectivités territoriales, EPF, SAF 4, propriétaires fonciers pour la mise à disposition de foncier ; promoteurs immobilier, investisseurs et utilisateurs, voire opérateurs institutionnels et publics pour l’ingénierie financière. Les outils d’ingénierie financière ce concentrent autour de la mise en place d’une garantie locative. L’effet vertueux espéré par la garantie locative en direction des TPE est de favoriser une action sur les taux de rendement, par la baisse de la prime de risque qui est intégrée au taux de rendement attendu par les investisseurs et donc du loyer. Cette approche permettra d’attirer les investisseurs qui disposent aujourd’hui d’importants capitaux à placer et qui souhaitent se diversifier sur ce segment immobilier de locaux TPE PME/PMI. L’effet vertueux espéré par la dissociation du foncier et des constructions est de permettre une baisse du prix de revient de l’opération, donc des loyers. La conjugaison des deux mécanismes devrait permettre de lever les réticences des acteurs immobiliers face à ce segment immobilier appréhendé avec méfiance à ce jour. Les nouveaux modèles de développement d’immobilier d’entreprise En synthèse Le développement d’une offre en renouvellement à destination des TPE, PME/PMI ne peut être mis en œuvre sans des interventions volontaristes qui portent l’innovation en matière de mixité programmatique et d’intensité urbaine, d’innovation constructive et de gestion locative, de valorisation foncière et de montages financiers innovants. RépondreàlademandedesTPE,PME/PMI Deslocauxdepetitetaille,modulables Deslocauxavecuneimagevalorisante Un travail est nécessaire sur : Desloyersadaptés,defaibleschargeslocatives - la protection des emprises d’activité dans le diffus; - une mixité programmatique et l’affirmation dans les PLU de la volonté d’intégrer des locaux TPE PME/PMI dans les opérations neuves, en diffus et dans les ZAE; - les formes urbaines, la mixité, la juxtaposition ou superposition des fonctions; Unefiscalitémaîtrisée Lapossibilitéd'acheterpourconstituerunpatrimoine Unenvironnementdequalité,desservices,destransports Uneoffreimmédiatementdisponible - une ingénierie financière qui favorise les investissements privés de long terme. Synthèse 4levierspourledéveloppementdel'offredelocauxàdestinationdesTPE,PME/PMI 1 2 3 4 Outilsréglementaireset fiscaux Innovationconstructive, gestionlocative Valorisationfoncière Ingénieriefinancière Diminuerlescoûtsdeconstruction, offrirdesproduitsenadéquationavec lademandedesTPE Identifierdufoncierpourle développementd'opérationsà destinationdesTPE,PME/PMI Rendreattractifceproduitpourles investisseurs(bonnerentabilité,faibleturn over,sécurisationdel'investissement) Péréniserlesconstructions Encadrerlescoûtsfonciers (acquisition,dépollution, démolition)pourdescharges foncièresmaîtrisées Diminuerlestauxderendementattendus pourfairebaisserlesloyers Objectif: Conserver,développer l'implantationdesTPEdansle tissuurbaindense Outils: Unepéréquationdeschargesfoncières Foncièrespubliquesouprivées VersdesPLU,zonages, règlementsquipermettentune pourlesopérationslesplusimportantes pourdesportageslongs mixitéprogrammatique Versunurbanismedeprojet: Orientationsd'Aménagementet deProgrammation Versuneoffremutualiséedeservices danslesparcd'activité VersunUrbanismenégocié: chartespromoteurs Ungestionnairedeparccommeun "prestatairedeservicesimmobiliers" Unenécessaireanticipationdes effetsnégatifsdelafiscalitéde l'aménagement(TA,RCB,foncier bâti) Versunestabilisationet simplificationducadrenormatif Unemaîtrisedeschargeslocatives Opérateurs: Collectivitésterritoriales Aménageurs,Promoteurs,collectivités (Communes,intercommunalités) territoriales Miseenplaced'unsystèmedegaranties locatives(notammentsurlespremières années)permettantdesécuriserlescashͲ flows Permettredeslancementsd'opérationsen blanc(sécuriserlesrisquesauprèsdes banques) LesactionsdeMaîtrised'Œuvre deDéveloppementUrbainet Economiquepourpéréniserles activités Laminorationfoncièrepourle Rechercherunéquilibrefinancieràmoyenet foncieràdestinationd'activités longterme Dissociationfoncier/bâti(bail emphytéotique,bailà construction) Utilisationdesoutilsdecréditbail Miseàdispositiondefoncier public,occupationdudomaine public Collectivitésterritoriales,EPF, SAF94,Foncièrespubliqueset privées,grandspropriétaires fonciers Promotionimmobilière,investisseurs, utilisateurs,opérateursinstitutionnelset publics(cautionmutuelle) 27
