Vente : rappel des conditions de la garantie d`éviction du fait des tiers

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Vente : rappel des conditions de la garantie d’éviction
du fait des tiers
le 6 juin 2011
IMMOBILIER | Vente
La garantie d’éviction du fait d’un tiers n’est due qu’en cas de trouble de droit, imputable au
vendeur et antérieur à la vente.
Civ. 3e, 11 mai 2011, FS-P+B,n° 10-13.679
Dans l’arrêt rapporté, la troisième chambre civile rappelleque la garantie due par le vendeur contre
l’éviction du fait du tiers ne concerne que les troubles de droit(comp. pour la garantie d’éviction du
fait personnel, P. le Tourneau, Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, 2010-2011, n
os 6054s.).
Au cas d’espèce, le litige était né de l’envahissement par une haie de troènes d’une place de
stationnement vendue avec un appartement. L’acheteur avait assigné le vendeur en indemnisation
en raison de la supposée éviction dont il souffrait. Pour accueillir cette demande, la cour d’appel de
Versailles (26 nov. 2009) avait retenue une restriction de jouissance contre laquelle le vendeur
devait garantie. Limpide, la censure de la Cour de cassation est de surcroît didactique puisqu’elle
rappelle les conditions de la garantie d’éviction du fait des tiers tout en déniant à l’envahissement
de végétaux la qualité de trouble de droit. La cassation sans renvoi de l’arrêt d’appel est alors
prononcée pour violation de l’article 1626 du code civil.
Au contraire de la garantie d’éviction du fait personnel, la garantie du fait des tiers est limitée aux
troubles de droit, constitué dans deux hypothèses principales (P. Malaurie, L. Aynés et P.-Y.Gautier,
Les contrats spéciaux, 5e éd., Lextenso,2011, nos 355s., p. 220s.). Tout d’abord, l’acheteur est
protégé contre l’éviction proprement dite, ce qui suppose une condamnation en justice à délaisser
tout ou partie de la chose vendue à un tiers (Barret, Rép. civ. Dalloz, nos 423 s.). Ensuite, le vendeur
est garanti contre les charges non déclarées, que cette charge soit réelle ou personnelle (P.
Malaurie, L. Aynès et P.-Y.Gautier,op. cit., nos 357s.).
En l’espèce, le trouble n’étant constitué que par un envahissement de végétaux dû à un défaut
d’entretien des parties communes, le vendeur ne devait donc pas garantie.
La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir tiré les conséquences légales de leurs
constatations : ayant constaté la postériorité de l’apparition du trouble à la vente et son défaut
d’imputabilité au vendeur, ils auraient dû rejeter la demande en indemnisation.
Ces deux conditions, classiquement exigées pour l’application de la garantie d’éviction du fait du
tiers (Barret, préc., nos 463s.) n’en sont en réalité qu’une seule. On déduit ainsi de la postériorité
du trouble à la conclusion de la vente son défaut d’imputabilité au vendeur.
par D. Chenu
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