w - Eurosic

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Société anonyme au capital de 474 444 576 euros
Siège social : 28 rue Dumont d'Urville - 75116 Paris
307 178 871 RCS Paris
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2016 et est établi
conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et
suivants du Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l’article 221-3 du règlement général de l’AMF. Il est
notamment disponible sur le site de notre société : www.eurosic.fr.

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Sommaire - Rapport Financier Semestriel 2016
I. ATTESTATION DU RESPONSABLE ....................................................................................... 5
II. RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE .................................................................................... 6
1 INTRODUCTION - POINT SUR LA CONJONCTURE ECONOMIQUE ET IMMOBILIERE......... 6
1.1 Marché locatif des bureaux ............................................................................................6
1.1.1 Marché locatif des bureaux en Ile-de-France ...............................................................6
1.1.2 Le marché locatif des bureaux en régions ....................................................................7
1.2 Marché de l’investissement du bureau ...........................................................................8
1.3 Marché des actifs de diversification ................................................................................8
2 INFORMATIONS FINANCIERES SUR LES COMPTES CONSOLIDES AU 30 JUIN 2016 ....... 10
2.1 Activité du Groupe Eurosic ........................................................................................... 10
2.1.1 Faits marquants 1er semestre 2016 ............................................................................................................. 10
2.1.1.1 Ouverture du capital d’Eurosic Lagune et réalisation de plusieurs acquisitions....................... 10
2.1.1.2 Acquisition de 6 actifs de bureaux stabilisés et poursuite des investissements en Espagne . 10
2.1.1.3 Cessions d’actifs matures.................................................................................................................... 10
2.1.1.4 Accélération des opérations de développement............................................................................ 11
2.1.1.5 Activité locative..................................................................................................................................... 12
2.1.1.6 Politique financière .............................................................................................................................. 12
2.1.1.7 Projet de rapprochement avec Foncière de Paris SIIC................................................................... 12
2.1.1.8 Autres évènements significatifs ......................................................................................................... 13
2.1.2 Description du patrimoine ............................................................................................................................ 14
2.1.2.1 Composition du patrimoine................................................................................................................ 14
2.1.2.2 Patrimoine stabilisé.............................................................................................................................. 15
2.1.2.3 Opérations de développement (hors Foncière de Paris) .............................................................. 15
2.2 Résultats consolidés du 1er semestre 2016 .................................................................... 16
2.2.1 Principes comptables et périmètre de consolidation .............................................................................. 16
2.2.2 Compte de résultat consolidé ...................................................................................................................... 17
2.2.3 Evolution des revenus.................................................................................................................................... 17
2.2.3.1 Revenus locatifs bruts et honoraires ................................................................................................ 18
2.2.3.2 Charges immobilières non récupérées ............................................................................................. 19
2.2.4 Résultat opérationnel .................................................................................................................................... 20
2.2.5 Résultat financier du groupe ........................................................................................................................ 20
2.2.6 Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence .................................................................... 21
2.2.7 Cash-flow courant .......................................................................................................................................... 21
2.3 Bilan consolidé du Groupe Eurosic ................................................................................ 23
2.3.1 Actif ................................................................................................................................................................... 23
2.3.2 Passif ................................................................................................................................................................. 24
2.3.2.1 Évolution des capitaux propres.......................................................................................................... 24

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2.3.2.2 Evolution de la dette financière......................................................................................................... 24
2.4 Patrimoine et actif net réévalués au 30 juin 2016 .......................................................... 26
2.4.1 Valorisation du patrimoine au 30 juin 2016 .............................................................................................. 26
2.4.1.1 Méthodologie générale retenue........................................................................................................ 26
Méthode par capitalisation des revenus ............................................................................................................. 27
Méthode par actualisation des Cash-Flows (« DCF ») ....................................................................................... 28
Choix de la valeur retenue...................................................................................................................................... 28
2.4.1.2 Evaluation à la juste valeur des immeubles de placement, norme IFRS 13 ............................... 29
2.4.1.3 Evolution des valeurs d’actifs ............................................................................................................. 30
2.4.1.4 Variation de juste valeur au 30 juin 2016 ........................................................................................ 31
2.4.2 ANR et ANR Triple Net (EPRA NNNAV) ....................................................................................................... 31
2.4.2.1 Actif Net Réévalué (ANR) .................................................................................................................... 31
2.5 Indicateurs EPRA .......................................................................................................... 32
2.5.1 Actif Net Réévalué Triple Net EPRA dilué................................................................................................... 33
2.5.2 EPRA Earnings ................................................................................................................................................. 33
2.5.3 Rendement initial net et rendement initial net « topped-up » EPRA (hors Foncière de Paris) ....... 34
2.5.4 Taux de vacance EPRA ................................................................................................................................... 34
2.5.5 Ratios de coûts EPRA ..................................................................................................................................... 35
3 EVOLUTION ET PERSPECTIVES POUR LE SECOND SEMESTRE 2016 ................................ 36
3.1 Evènements postérieurs à la clôture ............................................................................. 36
3.2 Perspectives d’avenir ................................................................................................... 36
4 GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE ET CAPITAL SOCIAL..................................................... 37
4.1 Actionnariat ................................................................................................................. 37
4.2 Direction Générale ....................................................................................................... 37
4.3 Composition du Conseil d’administration...................................................................... 38
4.4 Composition des Comités ............................................................................................. 38
4.5 Jetons de présence ....................................................................................................... 39
4.6 Attribution gratuite d’actions ....................................................................................... 39
4.7 Organigramme du Groupe au 30 juin 2016 .................................................................... 39
5 FACTEURS DE RISQUES ..................................................................................................... 42
5.1 Risques financiers......................................................................................................... 42
5.2 Risques liés au secteur d'activité................................................................................... 43
III. ANNEXES ........................................................................................................................... 44
Annexe 1 - Liste des actifs au 30 juin 2016............................................................................. 45
Annexe 2 : Rapprochement entre l'EPRA Earnings, le résultat net consolidé et le cash-flow
courant..................................................................................................................................... 49

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IV. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS ............................................................................. 50
V. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ............................................................... 87