L`habitat sociaL dans La prospective territoriaLe

L’HABITAT SOCIAL
DANS LA PROSPECTIVE
TERRITORIALE

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TABLE
DES MATIÈRES
ÉDITORIAL .........................................................................................................................................................................................................................3
INTERVIEW CROISÉE .....................................................................................................................................................................................................4
INTRODUCTION : LES ENJEUX DE LA DÉMARCHE POUR LE MOUVEMENT HLM ...................................................................................6
I. Le logement social et la nouvelle donne territoriale ............................................................................................................................................6
II. La prospective territoriale, un outil indispensable pour les acteurs des territoires que sont les organismes Hlm .............................8
CHAPITRE I : DES TERRITOIRES EN MOUVEMENT ........................................................................................................................................... 11
I. La France de demain : systèmes et dynamiques des territoires ...................................................................................................................... 13
II. Économie et emploi .................................................................................................................................................................................................. 16
III. Démographie, évolutions sociales et sociétales ............................................................................................................................................... 19
IV. Mobilité, transports, technologies, énergies ...................................................................................................................................................... 22
V. Gouvernance, cadre institutionnel et finances locales ..................................................................................................................................... 24
CHAPITRE II : LOGEMENT SOCIAL ET TERRITOIRES : QUELLES MISSIONS POUR DEMAIN ? ......................................................... 29
I. Un impératif de solidarité bénéfique pour le développement territorial ....................................................................................................... 31
II. Le logement social, levier du développement durable .................................................................................................................................... 34
III. Le logement social, acteur économique de premier plan .............................................................................................................................. 36
IV. Accompagner l’emploi en logeant les actifs ...................................................................................................................................................... 38
V. Le logement social dans la gouvernance des politiques locales de l’habitat ............................................................................................. 40
VI. Les moyens à mettre en œuvre ............................................................................................................................................................................ 44
CHAPITRE III : LA PROSPECTIVE TERRITORIALE EN ACTION .....................................................................................................................51
I. Premier bilan des démarches en cours ................................................................................................................................................................. 53
II. Recommandations ..................................................................................................................................................................................................... 62
CONCLUSION GÉNÉRALE ......................................................................................................................................................................................... 65
ANNEXE ........................................................................................................................................................................................................................... 66

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ÉDITORIAL
DE THIERRY REPENTIN, Sénateur de la Savoie,
Président de l’Union sociale pour l’habitat
Le logement social est intimement mêlé, depuis le XIX
e
siècle,
à l’histoire du développement local. Accompagnant l’activité
minière et les grandes industries, il a permis de loger les salariés
et d’accueillir dignement les populations issues des migrations
de travail.
Parce que toutes les décennies n’ont pas connu le même effort
de construction, la cartographie du logement social est toutefois,
aujourd’hui encore, fortement ancrée dans la géographie indus-
trielle historique, alors même que le développement écono-
mique, la croissance démographique, l’évolution des modes de
vie et de travail ont élargi et parfois modifié la localisation des
besoins. La transformation qualitative et géographique de la
demande interpelle fortement le Mouvement Hlm et nécessite
de fournir aux Français, des logements sur leurs lieux de vie à
un prix compatible avec leurs revenus, en particulier s’ils sont
modestes et/ou précaires.
Comment s’adapter à cette nouvelle donne, qui elle-même peut
connaître d’autres évolutions ? Comment répondre aux besoins
de production de logements dans certains territoires, tout en
continuant d’apporter une réponse sociale là où la population
décroît, mais où la pauvreté persiste ? Comment s’inscrire dans
un développement véritablement « soutenable », alors que les
prix du foncier poussent à l’étalement urbain, avec ses consé-
quences sur la qualité de vie, les temps et les coûts de transports
ainsi que sur l’environnement ?
Tels sont les défis à relever par le Mouvement Hlm. Le temps long
des projets d’urbanisme et la durée de vie des immeubles imposent
au secteur du logement social de regarder au-delà des situations
d’aujourd’hui. Notre métier, plus que tout autre, doit s’inscrire
dans l’anticipation des besoins de demain et d’après-demain.
Dès mon arrivée à la présidence de l’Union sociale pour l’ha-
bitat, j’ai donc voulu engager une réflexion de prospective terri-
toriale au niveau national et, bien évidemment, au plus près
des bassins de vie dans le respect de leur diversité. J’ai donc
confié à Georges Bullion le soin d’animer une démarche en ce
sens, impliquant les forces vives de notre Mouvement et nos
grands partenaires.
L’objectif de cette démarche est de rechercher les voies permet-
tant à tous nos concitoyens – où qu’ils vivent ou souhaitent vivre
– et à tous les territoires, quels que soient leurs atouts ou handi-
caps, de trouver à travers le logement social une réponse adaptée
et porteuse de progrès individuel et collectif. Ces travaux sont
riches d’enseignements et ouvrent un cadre de réflexion pour
penser le logement social comme un investissement d’avenir.
Je vois, dans la création du tout nouveau ministère de l’Egalité
des territoires et du Logement, le signe que notre approche s’ins-
crit désormais au cœur des grandes orientations de notre pays.

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1. A l’issue de la démarche menée par l’USH, que
représente la prospective territoriale et que peut-
elle apporter au monde Hlm ?
THIERRY BERT : Ce travail a permis d’explorer les multiples
facettes du service que le logement social peut rendre aux
territoires. Il a mis en évidence la véritable « valeur collective »
créée par le logement social et l’importance pour les pouvoirs
publics d’utiliser ce levier de développement économique et
social. Et donc d’avoir une stratégie ambitieuse et un partenariat
renforcé avec les organismes Hlm pour la mettre en œuvre. Cela
non seulement dans un objectif social, bien identifié par les
gouvernements, mais aussi dans une logique d’aménagement
du territoire, en considérant le logement social comme un inves-
tissement d’avenir nécessaire au développement économique et
social du pays. Ces travaux vont nous permettre d’argumenter
en ce sens, auprès d’un gouvernement qui a justement fait le lien
entre logement et enjeu territorial, mais qui sera aussi contraint
de faire des choix budgétaires difficiles.
GEORGES BULLION : Cet exercice a montré les multiples
aspects de notre rôle, mais aussi la nécessité de bien anticiper
les évolutions et les besoins pour adapter les réponses. Sur le
terrain, cela peut aider les organismes Hlm, individuellement ou
au sein de leurs associations régionales, à se positionner comme
vecteur de progrès et de développement local. C’est une excel-
lente base pour renforcer les partenariats avec les collectivités
locales, mais également avec la société civile (Ceser, conseils
de développement...), le monde économique et les partenaires
sociaux, l’Université et le monde de la recherche…
Appréhender l’habitat de demain :
autres démarches prospectives
Les mutations auxquelles les organismes Hlm sont
confrontés sont de plus en plus nombreuses, complexes
et rapides. Elles concernent tant les différentes
dimensions de leurs métiers que les missions même
du logement social. Aussi, les travaux de prospective
territoriale présentés dans ce document s’inscrivent
dans un cadre plus large de réflexion prospective
conduite par le Mouvement Hlm :
• La démarche « Habitat 2022 »1, lancée
en 2008, avait pour objectif d’imaginer ce que serait
le « produit-service » logement social à horizon
de 15 ans, au regard des évolutions économiques,
sociodémographiques, et environnementales en cours.
Les travaux sont disponibles sur :
www.union-habitat.org/observatoiredeschangements
• Dans ce cadre, deux démarches complémentaires
ont été engagées par des clubs d’organismes Hlm. Batim
Club a réalisé en 2009 une étude prospective sur le
logement de demain2. Le Club Management & Marketing
a conduit en 2010, avec le CCA, une recherche action
sur l’évolution des modes de vie. Ses travaux ont été
présentés lors du colloque du 30 juin 20103.
• La démarche « Travailler et habiter »4, en
partenariat avec la cité du design de Saint Etienne, pose
la question suivante : face aux exigences de mobilité,
aux nouveaux modèles d’exercice du travail parcellisé
et éclaté, comment repenser le lien entre logement social
et travail ? Quels nouveaux produits ou services proposer ?
Plusieurs solutions sont en cours d’expérimentation.
• « Avenir des grands quartiers d’habitat
social » est une démarche prospective sur le devenir
à 15 ans des grands quartiers d’habitat social, afin de
dépasser les analyses dont l’horizon est habituellement
le PRU. Cinq scénarios exploratoires ont été élaborés
au niveau national pour alimenter les démarches locales
sur 4 agglomérations : Evry, Besançon, Blois et Nantes.
1. « Habitat 2022 », Habitat et société n°57, mars 2010, p. 26-75.
2. « Quel logement pour demain ? », Les cahiers de Batim Club, n°2, mai 2010.
3. « Penser l’habitat dans la société de demain », Actes du colloque, 30 juin 2010.
4. Présentée au chapitre II-4.
INTERVIEW CROISÉE DE :
THIERRY BERT, Délégué général de l’Union sociale pour l’habitat
GEORGES BULLION, Directeur général de Dynacité, Président du groupe de travail
national de l’USH sur l’habitat social dans la prospective territoriale

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2. Comment la démarche a-t-elle été conduite et
quels en ont été les temps forts ? Quelles sont les
suites envisagées ?
GEORGES BULLION : J’ai présidé un groupe de travail composé
d’organismes très divers par leur taille et par les territoires repré-
sentés, et très investis dans la démarche. La Caisse des Dépôts qui
soutenait ce travail dans le cadre de la convention CDC-USH était
également présente. Nous avons eu de nombreuses réunions et
auditionné beaucoup de personnalités, susceptibles d’enrichir
nos réflexions : grands experts et chercheurs dans les domaines
démographiques, économiques, géographiques, représentants
de parties prenantes des enjeux territoriaux comme les associa-
tions d’élus, les représentants de l’Etat et de l’Union européenne,
l’Assemblée des Ceser de France, le monde économique, l’Ins-
titut de la décentralisation... Ce travail national était couplé avec
l’expérimentation « in vivo », sous forme de démarches conduites
par plusieurs associations régionales d’Hlm – les ARHLM – avec
l’appui méthodologique et financier de l’USH et de la CDC.
Celles-ci ont confirmé l’intérêt des dirigeants d’organismes et
de leurs partenaires pour la prospective territoriale.
Nous avons rassemblé tous ces matériaux dans un rapport dont
nous avons fixé les grandes lignes à l’occasion d’un séminaire
réunissant le groupe national et les participants aux démarches
locales.
Mais il s’agit là d’un travail complexe, qui n’aurait pu avoir lieu
sans la forte implication des services de l’Union et l’aide de
l’équipe d’Entreprises et développement régional.
Il s’agit à présent de passer de quelques expériences locales à
la diffusion de la démarche. Dès à présent, de nombreux orga-
nismes souhaitent se lancer à leur tour.
THIERRY BERT : Compte tenu des échanges déjà conduits avec
nos partenaires, ce travail devrait faire l’objet d’un consensus.
Nous allons le vérifier le 11 juillet, à l’occasion d’une grande
journée avec les milieux universitaires et les politiques. Cette
phase est très importante, car il n’y a pas de prospective sans
échange et partage des points de vue.
Pour la suite, j’attache aussi beaucoup d’importance à la démul-
tiplication des premières démarches engagées par les ARHLM,
que je trouve remarquables. Je compte également poursuivre
le partenariat national sur le sujet avec la Fédération nationale
des agences d’urbanisme – avec laquelle nous organisons le
colloque du 11 juillet – et plus largement l’ensemble des asso-
ciations d’élus. Il n’y a pas en effet de prospective territoriale
sans initiative ou implication forte des élus concernés. Ce parte-
nariat doit également continuer avec la Caisse des Dépôts. En
tant qu’acteur de l’investissement à long terme, celle-ci a autant
besoin que nous de voir loin pour adapter son action en faveur
du logement social. Nous allons aussi proposer un dialogue avec
le Conseil économique, social et environnemental, avec l’Assem-
blée des Ceser de France et, bien évidemment, avec le Gouverne-
ment et la Datar, qui a conduit la démarche « Territoires 2040 ».
L’objectif est de faire prendre en compte le logement social
comme un investissement structurant pour les territoires.
Ce travail, qui s’est appuyé sur d’autres travaux de l’USH va,
en retour, nous aider à porter des dossiers essentiels : la mesure
des besoins en logement dans les territoires, l’évolution du
modèle économique du secteur, le rôle moteur des organismes
dans l’innovation locale, ou encore la mesure économique de
la valeur créée par le logement social sur les territoires. Bien
évidemment, il alimentera aussi nos positions dans le prochain
débat – via l’« Acte III de la décentralisation » – sur la gouver-
nance des politiques locales de l’habitat. Cette gouvernance
doit être en cohérence avec les responsabilités des collectivités
en matière de développement économique, d’aménagement de
l’espace, d’organisation des transports et d’urbanisme, qu’elles
assument de plus en plus.
Georges BullionThierry Bert