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FICHE DE PRESENTATION ECONOMIQUE ET FINANCIERE DU PROJET Center-parc sur la commune du Rousset (canton de la Guiche en Saône-etLoire) A) Présentation du projet : Ouverture second trimestre 2018. 400 cottages soit l'équivalent de 28 000 m2 habitable sur une surface de 150 ha. Attractivité et développement territoire prévisionnel 300 emplois + 300 à 500 supplémentaires pour travailler sur le chantier 2000 à 2500 habitants supplémentaires Dispositif d'accompagnement financier et modèle économique: Société d'économie mixte à vocation régionale composée du CG71 et CRB + d'autres sans doute qui restent à préciser comme la communauté de communes de la Guiche, le Rousset, + P et V (P&V) Pierre et vacances.)But ? Avancer les fonds et financer l'ensemble des équipements collectifs. - 15M€ de fonds directs ou propres pour créer la SEM (50/50 entre CG71 et CRB) pour un investissement global de 170 M€ (104 M€ pour les chalets et 66M€ pour les équipements) - 66 M€ d'emprunts contractés par la SEM auprès de la Caisse des Dépôts, la Banque Publique d'Investissement et une multitude de groupes financiers (dont des banques suisses pour le Jura) ? pas de précision sur leurs identités) pour financer les équipements collectifs dont l'AQUAMUNDI (bulle tropicale chauffée en permanence à 29°). Ces équipements seront loués par P et V sur la base d'un bail de 12 ans avec loyer progressif. Au bout de 12 ans, il sera prolongé pour des périodes de 9 ans renouvelables. - retour sur investissement 20 ans - protocole d'accord avec P et V (P&V) qui comprendra des clauses de révision des loyers. Il doit être signé avant l'été 2014. - Prévisionnel taux de participation 630 000 nuitées (annuelles?) soit une augmentation de 50 % du nombre de nuitées par rapport à la situation actuelle selon les collectivités. ça fait 10 nuitées par cottage sur 150 jours par an ! - L'exploitation est assurée par P et V moyennant un loyer à la SEM - Les hébergements (chalets) sont détenus par des investisseurs particuliers et loués par P et V. (P&V) Conclusion : un système originale, achats des cottages par des particuliers-gestion locative et exploitation par P et V-(P&V) investissements équipements-la SEM. Ce modèle limite les investissements en capitaux, et permet au groupe de se développer ou comme dans le contexte 2013 d'éviter de boire le bouillon ! Communication des collectivités locales : « Nous ne sommes pas des subventionneurs mais des investisseurs ». Les investissements par l'emprunt via la SEM ne gonfleront pas la dette des collectivités. Les remboursements du prêt de 66M€ seront assurés par les loyers que P et V (exploitant du site) paiera à la SEM, sur la base des loyers de 12 ans prolongés pour des périodes de 9 ans renouvelables, voire la SEM génèrera des bénéfices. Quid de la répartition des bénéfices entre la SEM et P et V ? (P&V) comment seront réinvestis ces gains financiers par la collectivité, quel fléchage ? Enfumage territorial, environnemental « développement durable ») : et social sans garanties (habillage - sur le respect des exigences environnementales du projet : la préservation des ressources en eau, la biodiversité, la compensation forêt. Problème : il y a des procédures réglementaires à respecter ! … avant de vendre la peau de l’ours. - permettre aux entreprises locales de se d'offres : à l’impossible nul n’est tenu… positionner sur les appels - coopération des territoires qui auront des retombées économiques aussi bien en Franche Comté qu'en Bourgogne avec l'implantation de 2 CenterParcs au Rousset et à Poligny. A démontrer ! P et V (P&V) a judicieusement négocier le soutien financier des collectivités, et fait monter les enchères en jouant sur la compétition et la concurrence entre les territoires. Le Jura et la Saône-et-Loire ont fait preuve d'une grande créativité et détermination pour trouver un montage financier qui conviendrait à P etV (P&V) pour qu'au final il retienne les 2 sites. Mars 2014 : coup double et de maître pour P etV (P&V) qui valide les deux projets. Problème : les citoyens n’ont pas été consultés sur l’utilisation des fonds publics ! Stratégie commerciale et Cahiers des Charges P etV (P&V): Créer une offre intermédiaire (400 cottages au lieu des 800 habituels). Une localisation à moins de deux heures de la Suisse - avec desserte autoroutière pour attirer la riche clientèle helvétique - mais aussi celles de la région Rhône-Alpes; un terrain boisé de 100 à 120 hectares, dont jusqu'à 5 hectares de surface constructible; et la présence de plans d'eau, voire d'une rivière. L'opérateur est aussi attentif à l'absence de contraintes environnementales - du type zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (Znieff), Natura 2000 ou zones humides - et veut disposer d'un espace vierge de toute urbanisation. B) Le système Pierre et Vacances (P&V), L’activité du groupe repose sur deux secteurs : l’immobilier et le tourisme. Une activité immobilière favorisée par les niches fiscales La société construit, via des filiales (à chaque site, une filiale spécifique), des hébergements touristiques qui sont vendus sur plan. Vous voulez investir dans le tourisme : rien de plus simple, Pierre et Vacances s’occupe de tout : vous achetez un logement « clefs en mains », la société se charge de le louer et d’en assurer l’entretien minimum. Le contrat est établi sur 9 ans pendant lesquels la société s’engage sur un montant de loyer, donc de revenu et ce montage permet de défiscaliser 11% de l'investissement. L'amendement à la loi de finances 2014 (pour 4 ans) « CENSI-BOUVARD » a été proposé par Jérôme Cahuzac en décembre 2013, suite à une rencontre avec le PDG de Pierre et Vacances. Avec cette niche fiscale l'Etat subventionne très généreusement les activités de grands groupes touristiques, devenus de véritables spécialistes du placement immobilier. Et quand le groupe va mal, il reporte la pression sur les propriétaires 9 ans plus tard. Effectivement, le principe veut qu'au bout de 9 ans, le bail soit reconduit, mais les conditions peuvent changer, notamment si Pet V connaît des difficultés comme c'est la cas actuellement. Il faut ajouter les travaux d’entretien importants, ceux d’usage dans les habitations fréquentées par de nombreux utilisateurs. L’investissement lucratif du début devient souvent une galère. Pierre et Vacances propose alors le rachat, mais… c’est la société qui fixe le prix : généralement au prix de vente initiale car le groupe s'appuie sur un indice de vétusté. L'activité touristique : la location des cottages. Le groupe cherche à s'implanter dans des zones de revitalisation rurale pour bénéficier d'avantages fiscaux comme l'exonération d'impôts sur les bénéfices locatifs. L'activité touristique n'est que le support de l'activité immobilière d'où le recours aux collectivités pour financer les infrastructures. Center Parcs est avant tout une opération de spéculation immobilière. P etV (P&V) se rémunère sur son activité de gestion locative. Même si le taux de participation n'est pas satisfaisant, P etV (P&V) modulera ses marges sur les loyers payés aux propriétaires et pourquoi à la future SEM ? Stratégie financière de P et V (P&V)en situation financière critique. Le groupe vise un accroissement de 5 à 6% de sa marge opérationnelle courante d’ici fin 2016 et une rentabilité de 5% pour son activité tourisme en 2015-2016, comme avant la crise de 2009. . Tel est l'objectif central du plan d'entreprise du numéro un européen des résidences de loisirs qu'a concocté sa nouvelle directrice générale, Françoise Gri, l'ex-patronne France et Europe du Sud de Manpower, en poste depuis le 2 janvier. Dans ce plan Center Parcs, doit davantage se positionner comme une solution d'hébergement ( long séjour), et plus seulement comme une offre de complexes touristiques, et ceci afin d'améliorer son taux d'occupation. Dépasser la clientèle de type familiale à une clientèle de seniors et d'adultes sans enfants. - Situation financière 2011-2012 Après le déficit historique de 27,4 millions sur 2011-2012, en raison des éléments exceptionnels inscrits dans les comptes du premier semestre (22,2 millions d'euros). Sa direction confirme cependant le retour à l'équilibre opérationnel, en dépit des pertes du premier semestre, traditionnellement déficitaire. - Situation financière 2012-2013 La situation de Groupe Pierre & Vacances Center Parcs s'est dégradée au cours de son exercice 2012-2013, clos le 30 septembre. Il accuse en effet un déficit net part du groupe de 47,7 millions d'euros (à comparer à -27,4 millions en 20112012), pour un chiffre d'affaires de 1,3 milliard, en retrait de 7,9 %, du fait de la chute - attendue - de 45,5 % des revenus tirés des ventes immobilières. Les comptes de la société, qui, pour la première fois au moins depuis 1999 année de son entrée en Bourse -, avaient viré au rouge en 2011-2012, sont toutefois plombés par 28,4 millions d'euros de coûts de restructurations, inhérents à son plan de sauvegarde de l'emploi et à son désengagement de résidences déficitaires. Au 31 mars 2013, la société enregistre un résultat opérationnel courant négatif de 97,9 millions, contre -100,3 millions l'an dernier, pour un chiffre d'affaires de 521 millions, en retrait de 22,1 %, en raison d'un décalage de ventes immobilières. La perte nette semestrielle s'établit à 125,8 millions, contre - 82,4 millions. En outre, et comme s'y était engagé il y a un an son président-fondateur, Gérard Brémond, le groupe a renoué avec la rentabilité opérationnelle, avec un résultat opérationnel courant positif de 2,6 millions d'euros, contre une perte 7 millions en 2011- 2012. Cette amélioration tient à la mise en œuvre de son plan de réduction des coûts et à la réduction de sa charge de loyers dans le cadre de son programme de renouvellement de baux. Quelles mesures Pierre et Vacances a-t-il mis en place pour faire face aux déficits ? Un plan d'économies d'un montant de 35 millions d'euros, dont 25 millions dès 2012-2013, a été engagé. Celui-ci recouvre notamment le projet de rationalisation de l'organisation. En cours de discussions avec les organisations syndicales, ce projet concerne 195 personnes, en particulier en France, soit 2,6 % des effectifs totaux de l'entreprise. Une nouvelle politique en matière de loyers c'est à dire une réduction des loyers payés aux propriétaires en moyenne de 30 % lors du renouvellement des baux (9 ans). Pour 75 % d'entre eux, les propriétaires ont accepté le changement d'indice. Ils sont sont piégés car, s'ils refusent ils perdent leurs avantages (reprises de TVA) et s'ils veulent revendre PetV (P&V) le rachète au prix initial malgré les investissements fait par les propriétaires. C'est pourquoi, un grand nombre de propriétaires grognent. C) Un modèle économique risqué et dangereux Dans un contexte de raréfaction des ressources financières, les dépenses publiques doit être maîtrisées et orientées sur des investissements sécurisés et d'avenir afin d'éviter le gaspillage d'argent public. La prise en charge globale des équipements du Center Parcs par la SEM, alors que le groupe est en difficulté financière questionne sur les motivations du groupe, et donc sur la nature des choix budgétaires : les collectivités doivent-elles être le levier de la stratégie commerciale et financière du groupe afin que celui-ci continue son développement alors que ses résultats sont mauvais ? Où sont passés les bénéfices d'avant 2009 pour que le groupe ne soit en capacité d'investir dans son développement commercial alors qu'il est coté en Bourse ? De plus, une telle situation financière ne garantit pas la durabilité et la pérennité des emplois puisque l'une des deux mesures d'action pour améliorer sa santé financière a été de licencier du personnel(195 personnes)parallèlement à la fragilisation des propriétaires. La responsabilité politique incombe de faire des choix solides, responsables et éthiques en matière de développement économique. Dans ce cas de figure, l'argent public sert, en autre, à financer des opérations de spéculations immobilières qui reposent à la fois sur une défiscalisation (subventions d'Etat) que sur des apports de propriétaires sous le joug de P et V. (P&V) De plus, le montage financier du projet via la SEM et ses d'emprunts, alors que le groupe est en déficit et que le contexte économique se dégrade, menace la stabilité des finances publiques. Une SEML, régie par le droit commun des sociétés, fonctionne selon les mêmes règles comptables et financière que les entreprises. Si son bilan et ses résultats sont négatifs, elle peut à terme être mise en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire. Si les collectivités se portent caution solidaire de l'emprunt de 66M€, et que la SEM fait faillite, obligatoirement le déséquilibre financier de la SEM rejaillira sur les budgets des collectivités qui devront rembourser les emprunts et intérêts. Est-ce que le CG71 et le CRB seront caution solidaire ? Soucieux de l'argent du contribuable, les écologistes soutiennent des politiques de prévention des risques, et notamment des risques financiers pour limiter la pression fiscale sur les citoyens et investir dans des projets de transition écologique permettant d'adapter les territoires au changement climatique. C'est pourquoi, nous demandons une communication transparente sur : - les entités qui se porteront caution solidaire de l'emprunt de 66 M€ ?qui vend le terrain, et quel est le prix du m2 ? Quel est le coût de vente du m2 habitable du cottage ? - quelles sont les recettes espérées : les loyers prévisionnels de PetV (P&V) à la SEM ? taxe d'urbanisme à la construction ? les taxes annuelles exprimées dont la cotisation financière des entreprises ? - la demande d’un budget prévisionnel détaillé de la SEM Et nous nous interrogeons : - Sur la capacité des collectivités à apprécier l'évolution des niveaux de risque internes et externes d'une année à l'autre, ainsi que le degré de probabilité d'apparition de sinistres et bien entendu l'ampleur maximale prévisible de ces sinistres. - Sur une consolidation des risques à cause des incidences financières liées à l'existence de la SEM car les risques de couverture du passif sont inscrits dans des créances d'équilibre qui figurent à l'actif des SEM alors qu'elles ne sont pas recensées au compte administratif des collectivités. D) Des emplois précaires Bien qu'une convention soit établie avec Pôle Emploi pour embaucher prioritairement des chômeurs en grande difficulté, la qualité des emplois n'est pas acquise. L’observatoire économique note que 60 % des salariés des Center Parcs sont payés au Smic horaire, dont la moitié à 319 euros par mois, du fait de contrats hebdomadaires de neuf heures en tant qu’agents techniques de nettoyage par exemple. Seuls 6 % touchent un salaire supérieur de 20 % au Smic. Des chiffres que le représentant de Center Parcs n’a pas souhaité davantage commenter. De plus, la pérennité des emplois comme nous l'avons vu dépend des résultats financiers du groupe qui n'hésitera à réduire sa masse salariale pour améliorer ses résultats. E) Une vigilance face à un urbanisme commercial débridé Les lois Grenelles 2 (2010) et la loi ALUR (2014) favorise un urbanisme économe en ressources foncières et énergétiques. L'artificialisation des sols, outre la perte de ressources agricoles et naturelles a de nombreuses incidences : imperméabilisation des sols avec risques d'inondations accrues, dégradation des paysages, fragmentation des habitats naturels par des infrastructures et entrave au déplacement de certaines espèces... Nous nous interrogeons donc sur la conformité de l'implantation de 150 ha avec les règles d'urbanisme locale. - Est-ce que les 150 intègrent-elles des révision du PLU ? ha sont classés en zones constructibles ou bien zones agricoles et forestières qui incombent une - De plus, l'urbanisme et les formes urbaines- les cottages ne correspondent pas aux normes actuelles d'un urbanisme durable et rénové qui repose sur la densification du bâti, moyen de limiter l'étalement urbain. - Enfin, l'utilisation réelle des cottages est loin d'être acquise. Cet emprise au sol, et le gaspillage d'espace n'a d'autre utilité que de faire prospérer une activité de spéculation immobilière, et encore elle n'est pas garantie vu les difficultés à vendre les chalets depuis 2011. On s'oriente donc vers une artificialisation des sols qui se résume à du gaspillage vu les incertitudes qui pèse sur l'utilisation des cottages. A terme, si le système s'effondre parce que les propriétaires sont ruinés déçus et abusés (loyers en baisse et coût trop important d'exploitation et d'entretien), les collectivités auront financé des friches commerciales au détriment d'une utilisation agricole par ex. F) La stabilité du tissu économique local pas garantie. - Un certain nombre de chambres d'hôtes et de gîtes gravitent entre le bassin Montcellien Charolais et Mâconnais. Nous avons des doutes sur la stimulation du tissu économique local. - Les Center-parc fonctionnent en vase clos comme c'est le cas pour l'approvisionnement de la restauration qui est confié au groupe ELIOR. Cette configuration ne développera pas l'agriculture locale et n'accompagnera pas la structuration des circuits courts de distribution des produits locaux. Pour une étude d’impact sur l’économie touristique locale : Il est utile de rappeler que la SEM, soumise au droit commun des sociétés, devra respecter le principe de liberté du commerce et de l’industrie et le droit de la concurrence. En d’autres termes, une SEML ne doit pas concurrencer les sociétés commerciales sur le marché sous peine de ne pas être constituée, ni mettre à la disposition de certaines entreprises privées divers avantages et facilités indus. Afin d'avoir la certitude de ne pas déstabiliser le tourisme local, nous souhaitons obtenir une étude d'impact sur l'économie touristique locale. Elle doit être complétée par des études sur les retombées économiques des sites et activités de proximité (les identifier et les chiffrer), sur le nombre de visiteurs annuels, les dépenses à l'extérieur du domaine et le chiffre d'affaire supplémentaire généré pour l'économie locale. Enfin, quels critères figureront dans le protocole d'accord permettant de garantir le recours aux entreprises locales pour les travaux? L’analyse des impacts sur l'environnement fera l’objet d’une autre fiche.
