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FICHE DE PRESENTATION ECONOMIQUE ET FINANCIERE DU PROJET
Center-parc sur la commune du Rousset (canton de la Guiche en Saône-et-
Loire)
A) Présentation du projet :
Ouverture second trimestre 2018.
400 cottages soit l'équivalent de 28 000 m2 habitable sur une surface de 150 ha.
Attractivité et développement territoire prévisionnel
300 emplois + 300 à 500 supplémentaires pour travailler sur le chantier
2000 à 2500 habitants supplémentaires
Dispositif d'accompagnement financier et modèle économique:
Société d'économie mixte à vocation régionale composée du CG71 et CRB + d'autres
sans doute qui restent à préciser comme la communauté de communes de la Guiche,
le Rousset, + P et V (P&V) Pierre et vacances.)But ? Avancer les fonds et
financer l'ensemble des équipements collectifs.
- 15M€ de fonds directs ou propres pour créer la SEM (50/50 entre CG71 et
CRB) pour un investissement global de 170 M€ (104 M€ pour les chalets et
66M€ pour les équipements)
- 66 M€ d'emprunts contractés par la SEM auprès de la Caisse des Dépôts, la
Banque Publique d'Investissement et une multitude de groupes financiers
(dont des banques suisses pour le Jura) ? pas de précision sur leurs
identités) pour financer les équipements collectifs dont l'AQUAMUNDI
(bulle tropicale chauffée en permanence à 29°). Ces équipements seront
loués par P et V sur la base d'un bail de 12 ans avec loyer progressif.
Au bout de 12 ans, il sera prolongé pour des périodes de 9 ans
renouvelables.
- retour sur investissement 20 ans
- protocole d'accord avec P et V (P&V) qui comprendra des clauses de
révision des loyers. Il doit être signé avant l'été 2014.
- Prévisionnel taux de participation 630 000 nuitées (annuelles?) soit une
augmentation de 50 % du nombre de nuitées par rapport à la situation
actuelle selon les collectivités. ça fait 10 nuitées par cottage sur 150
jours par an !
- L'exploitation est assurée par P et V moyennant un loyer à la SEM
- Les hébergements (chalets) sont détenus par des investisseurs particuliers
et loués par P et V. (P&V)
Conclusion : un système originale, achats des cottages par des
particuliers-gestion locative et exploitation par P et V-(P&V) investissements
équipements-la SEM. Ce modèle limite les investissements en capitaux, et permet
au groupe de se développer ou comme dans le contexte 2013 d'éviter de boire le
bouillon !
Communication des collectivités locales :
« Nous ne sommes pas des subventionneurs mais des investisseurs ». Les
investissements par l'emprunt via la SEM ne gonfleront pas la dette des
collectivités. Les remboursements du prêt de 66M€ seront assurés par les loyers

que P et V (exploitant du site) paiera à la SEM, sur la base des loyers de 12
ans prolongés pour des périodes de 9 ans renouvelables, voire la SEM génèrera
des bénéfices. Quid de la répartition des bénéfices entre la SEM et P et V ?
(P&V) comment seront réinvestis ces gains financiers par la collectivité, quel
fléchage ?
Enfumage territorial, environnemental et social sans garanties (habillage
« développement durable ») :
- sur le respect des exigences environnementales du projet : la préservation
des ressources en eau, la biodiversité, la compensation forêt. Problème :
il y a des procédures réglementaires à respecter ! … avant de vendre la
peau de l’ours.
- permettre aux entreprises locales de se positionner sur les appels
d'offres : à l’impossible nul n’est tenu…
- coopération des territoires qui auront des retombées économiques aussi
bien en Franche Comté qu'en Bourgogne avec l'implantation de 2 Center-
Parcs au Rousset et à Poligny. A démontrer !
P et V (P&V) a judicieusement négocier le soutien financier des collectivités,
et fait monter les enchères en jouant sur la compétition et la concurrence entre
les territoires. Le Jura et la Saône-et-Loire ont fait preuve d'une grande
créativité et détermination pour trouver un montage financier qui conviendrait à
P etV (P&V) pour qu'au final il retienne les 2 sites. Mars 2014 : coup double
et de maître pour P etV (P&V) qui valide les deux projets. Problème : les
citoyens n’ont pas été consultés sur l’utilisation des fonds publics !
Stratégie commerciale et Cahiers des Charges P etV (P&V):
Créer une offre intermédiaire (400 cottages au lieu des 800 habituels).
Une localisation à moins de deux heures de la Suisse - avec desserte
autoroutière pour attirer la riche clientèle helvétique - mais aussi celles de
la région Rhône-Alpes; un terrain boisé de 100 à 120 hectares, dont jusqu'à 5
hectares de surface constructible; et la présence de plans d'eau, voire d'une
rivière. L'opérateur est aussi attentif à l'absence de contraintes
environnementales - du type zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et
floristique (Znieff), Natura 2000 ou zones humides - et veut disposer d'un
espace vierge de toute urbanisation.
B) Le système Pierre et Vacances (P&V),
L’activité du groupe repose sur deux secteurs : l’immobilier et le tourisme.
Une activité immobilière favorisée par les niches fiscales
La société construit, via des filiales (à chaque site, une filiale spécifique),
des hébergements touristiques qui sont vendus sur plan. Vous voulez investir
dans le tourisme : rien de plus simple, Pierre et Vacances s’occupe de tout :
vous achetez un logement « clefs en mains », la société se charge de le louer et
d’en assurer l’entretien minimum. Le contrat est établi sur 9 ans pendant
lesquels la société s’engage sur un montant de loyer, donc de revenu et ce
montage permet de défiscaliser 11% de l'investissement. L'amendement à la loi
de finances 2014 (pour 4 ans) « CENSI-BOUVARD » a été proposé par Jérôme
Cahuzac en décembre 2013, suite à une rencontre avec le PDG de Pierre et
Vacances. Avec cette niche fiscale l'Etat subventionne très généreusement les
activités de grands groupes touristiques, devenus de véritables spécialistes du
placement immobilier. Et quand le groupe va mal, il reporte la pression sur
les propriétaires 9 ans plus tard. Effectivement, le principe veut qu'au bout
de 9 ans, le bail soit reconduit, mais les conditions peuvent changer, notamment
si Pet V connaît des difficultés comme c'est la cas actuellement. Il faut

ajouter les travaux d’entretien importants, ceux d’usage dans les habitations
fréquentées par de nombreux utilisateurs. L’investissement lucratif du début
devient souvent une galère. Pierre et Vacances propose alors le rachat, mais…
c’est la société qui fixe le prix : généralement au prix de vente initiale car
le groupe s'appuie sur un indice de vétusté.
L'activité touristique : la location des cottages.
Le groupe cherche à s'implanter dans des zones de revitalisation rurale pour
bénéficier d'avantages fiscaux comme l'exonération d'impôts sur les bénéfices
locatifs. L'activité touristique n'est que le support de l'activité immobilière
d'où le recours aux collectivités pour financer les infrastructures. Center
Parcs est avant tout une opération de spéculation immobilière. P etV (P&V) se
rémunère sur son activité de gestion locative. Même si le taux de participation
n'est pas satisfaisant, P etV (P&V) modulera ses marges sur les loyers payés aux
propriétaires et pourquoi à la future SEM ?
Stratégie financière de P et V (P&V)en situation financière critique.
Le groupe vise un accroissement de 5 à 6% de sa marge opérationnelle courante
d’ici fin 2016 et une rentabilité de 5% pour son activité tourisme en 2015-2016,
comme avant la crise de 2009.
. Tel est l'objectif central du plan d'entreprise du numéro un européen
des résidences de loisirs qu'a concocté sa nouvelle directrice générale,
Françoise Gri, l'ex-patronne France et Europe du Sud de Manpower, en poste
depuis le 2 janvier. Dans ce plan Center Parcs, doit davantage se positionner
comme une solution d'hébergement ( long séjour), et plus seulement comme
une offre de complexes touristiques, et ceci afin d'améliorer son taux
d'occupation. Dépasser la clientèle de type familiale à une clientèle de
seniors et d'adultes sans enfants.
- Situation financière 2011-2012
Après le déficit historique de 27,4 millions sur 2011-2012, en raison des
éléments exceptionnels inscrits dans les comptes du premier semestre (22,2
millions d'euros). Sa direction confirme cependant le retour à l'équilibre
opérationnel, en dépit des pertes du premier semestre, traditionnellement
déficitaire.
- Situation financière 2012-2013
La situation de Groupe Pierre & Vacances Center Parcs s'est dégradée au cours de
son exercice 2012-2013, clos le 30 septembre. Il accuse en effet un déficit net
part du groupe de 47,7 millions d'euros (à comparer à -27,4 millions en 2011-
2012), pour un chiffre d'affaires de 1,3 milliard, en retrait de 7,9 %, du fait
de la chute - attendue - de 45,5 % des revenus tirés des ventes immobilières.
Les comptes de la société, qui, pour la première fois au moins depuis 1999 -
année de son entrée en Bourse -, avaient viré au rouge en 2011-2012, sont
toutefois plombés par 28,4 millions d'euros de coûts de restructurations,
inhérents à son plan de sauvegarde de l'emploi et à son désengagement de
résidences déficitaires.
Au 31 mars 2013, la société enregistre un résultat opérationnel courant
négatif de 97,9 millions, contre -100,3 millions l'an dernier, pour un
chiffre d'affaires de 521 millions, en retrait de 22,1 %, en raison d'un
décalage de ventes immobilières. La perte nette semestrielle s'établit à
125,8 millions, contre - 82,4 millions.
En outre, et comme s'y était engagé il y a un an son président-fondateur,
Gérard Brémond, le groupe a renoué avec la rentabilité opérationnelle, avec un
résultat opérationnel courant positif de 2,6 millions d'euros, contre une
perte 7 millions en 2011- 2012. Cette amélioration tient à la mise en œuvre
de son plan de réduction des coûts et à la réduction de sa charge de loyers
dans le cadre de son programme de renouvellement de baux.

Quelles mesures Pierre et Vacances a-t-il mis en place
pour faire face aux déficits ?
Un plan d'économies d'un montant de 35 millions d'euros, dont 25
millions dès 2012-2013, a été engagé. Celui-ci recouvre notamment le projet de
rationalisation de l'organisation. En cours de discussions avec les
organisations syndicales, ce projet concerne 195 personnes, en particulier
en France, soit 2,6 % des effectifs totaux de l'entreprise.
Une nouvelle politique en matière de loyers c'est à dire une
réduction des loyers payés aux propriétaires en moyenne de 30 % lors du
renouvellement des baux (9 ans). Pour 75 % d'entre eux, les propriétaires ont
accepté le changement d'indice. Ils sont sont piégés car, s'ils refusent ils
perdent leurs avantages (reprises de TVA) et s'ils veulent revendre PetV (P&V)
le rachète au prix initial malgré les investissements fait par les
propriétaires. C'est pourquoi, un grand nombre de propriétaires grognent.
C) Un modèle économique risqué et dangereux
Dans un contexte de raréfaction des ressources financières, les dépenses
publiques doit être maîtrisées et orientées sur des investissements sécurisés
et d'avenir afin d'éviter le gaspillage d'argent public.
La prise en charge globale des équipements du Center Parcs par la SEM,
alors que le groupe est en difficulté financière questionne sur les motivations
du groupe, et donc sur la nature des choix budgétaires : les collectivités
doivent-elles être le levier de la stratégie commerciale et financière du groupe
afin que celui-ci continue son développement alors que ses résultats sont
mauvais ? Où sont passés les bénéfices d'avant 2009 pour que le groupe ne soit
en capacité d'investir dans son développement commercial alors qu'il est coté en
Bourse ?
De plus, une telle situation financière ne garantit pas la durabilité et
la pérennité des emplois puisque l'une des deux mesures d'action pour améliorer
sa santé financière a été de licencier du personnel(195 personnes)parallèlement
à la fragilisation des propriétaires.
La responsabilité politique incombe de faire des choix solides,
responsables et éthiques en matière de développement économique. Dans ce cas
de figure, l'argent public sert, en autre, à financer des opérations de
spéculations immobilières qui reposent à la fois sur une défiscalisation
(subventions d'Etat) que sur des apports de propriétaires sous le joug de P et
V. (P&V)
De plus, le montage financier du projet via la SEM et ses d'emprunts,
alors que le groupe est en déficit et que le contexte économique se dégrade,
menace la stabilité des finances publiques.
Une SEML, régie par le droit commun des sociétés, fonctionne selon les
mêmes règles comptables et financière que les entreprises. Si son bilan et ses
résultats sont négatifs, elle peut à terme être mise en redressement judiciaire
ou en liquidation judiciaire. Si les collectivités se portent caution solidaire
de l'emprunt de 66M€, et que la SEM fait faillite, obligatoirement le
déséquilibre financier de la SEM rejaillira sur les budgets des collectivités
qui devront rembourser les emprunts et intérêts.
Est-ce que le CG71 et le CRB seront caution solidaire ?

Soucieux de l'argent du contribuable, les écologistes soutiennent des
politiques de prévention des risques, et notamment des risques financiers
pour limiter la pression fiscale sur les citoyens et investir dans des projets
de transition écologique permettant d'adapter les territoires au changement
climatique.
C'est pourquoi, nous demandons une communication transparente sur :
- les entités qui se porteront caution solidaire de l'emprunt de 66 M€ ?qui
vend le terrain, et quel est le prix du m2 ? Quel est le coût de vente du
m2 habitable du cottage ?
- quelles sont les recettes espérées : les loyers prévisionnels de PetV
(P&V) à la SEM ? taxe d'urbanisme à la construction ? les taxes annuelles
exprimées dont la cotisation financière des entreprises ?
- la demande d’un budget prévisionnel détaillé de la SEM
Et nous nous interrogeons :
- Sur la capacité des collectivités à apprécier l'évolution des niveaux de
risque internes et externes d'une année à l'autre, ainsi que le degré de
probabilité d'apparition de sinistres et bien entendu l'ampleur maximale
prévisible de ces sinistres.
- Sur une consolidation des risques à cause des incidences financières liées
à l'existence de la SEM car les risques de couverture du passif sont
inscrits dans des créances d'équilibre qui figurent à l'actif des SEM
alors qu'elles ne sont pas recensées au compte administratif des
collectivités.
D) Des emplois précaires
Bien qu'une convention soit établie avec Pôle Emploi pour embaucher
prioritairement des chômeurs en grande difficulté, la qualité des emplois n'est
pas acquise. L’observatoire économique note que 60 % des salariés des Center
Parcs sont payés au Smic horaire, dont la moitié à 319 euros par mois, du fait
de contrats hebdomadaires de neuf heures en tant qu’agents techniques de
nettoyage par exemple. Seuls 6 % touchent un salaire supérieur de 20 % au Smic.
Des chiffres que le représentant de Center Parcs n’a pas souhaité davantage
commenter.
De plus, la pérennité des emplois comme nous l'avons vu dépend des résultats
financiers du groupe qui n'hésitera à réduire sa masse salariale pour améliorer
ses résultats.
E) Une vigilance face à un urbanisme commercial débridé
Les lois Grenelles 2 (2010) et la loi ALUR (2014) favorise un urbanisme économe
en ressources foncières et énergétiques. L'artificialisation des sols, outre la
perte de ressources agricoles et naturelles a de nombreuses incidences :
imperméabilisation des sols avec risques d'inondations accrues, dégradation des
paysages, fragmentation des habitats naturels par des infrastructures et entrave
au déplacement de certaines espèces...
Nous nous interrogeons donc sur la conformité de l'implantation de 150 ha avec
les règles d'urbanisme locale.
- Est-ce que les 150 ha sont classés en zones constructibles ou bien
intègrent-elles des zones agricoles et forestières qui incombent une
révision du PLU ?
- De plus, l'urbanisme et les formes urbaines- les cottages ne correspondent
pas aux normes actuelles d'un urbanisme durable et rénové qui repose sur