Le Registre Foncier - E

Le Registre Foncier
II. Les documents du registre foncier
Selon l’art. 942 II CC :
1. Le grand livre
Chaque immeuble y recoit un feuillet et un numéro distinct, sur ce feuillet sont reportés les
indications de fait relatives à l’immeuble et tout les droits qui existent sur lui.
2. Les documents complémentaires
Il s’agit de complément au grand livre qui dans la mesure ou ce dernier y renvoie, produisent
les memes effets que lui.
a) l’etat descriptif
indique pour l’essentiel, la situation, et la surface de l’immeuble, le genre des cultures et les
batiments qui s’y trouvent.
b) les plans
Ils sont le fruit de la mensuration officielle et représentent géométriquement les immeubles,
en indiquant notamment leur situation et leurs limites. Les plans sont des tritres publics au
sens de l’art. 9 CC et leur exactitude est présumée.
c) Les pièces justificatives
Ce sont les documents qui constatent les faits juridiques sur lesquels le conservateur s’est
fondé pour porter au RF ou radier un droit. La fonction des pièces justificatives est de
préciser, dans les limites de l’inscription, l’étendue des dts.
d) Le rôle
Le rôle est un état des immeubles qui précise leur situation et leurs limites sans
représentation géométrique.
3. Le journal
Selon l’art. 948 I CC ; il s’agit du livre dans lequel les réquisitions d’opérations au RF sont
portées à mesure qu’elles ont lieu et à la suite les une des autres, avec l’indication de leur
auteur et de leur objet.
B. les registres accessoires
ne produisent pas l’effet du registre foncier, ils sont là pour l’aider.
III. La publicité du RF
En conformité avec la mission qui lui est assignée, le RF est public. La portée de ce principe
est précisée par l’art. 970 et 970a CC.
A. Communication de renseignements et consultation du RF
1. Les données libres
Selon l’art. 970 II CC : toute personne a dt à la désignation […] Quel que soit le mode de
consultation, les données librement accessibles ne peuvent toutefois être obtenue qu’en
relation avec un immeuble déterminé : art. 106a II et 111l II ORF.
2. Les autres données
La publicité des autres données du RF est régie par l’art. 970 I, selon lequel celui qui fait
valoi un intérêt a le dt de consulter le RF ou de s’en faire délivrer des extraits.
a) objet de la publicité
en principe, seuls peuvent être consultés les documents constitutifs du RF. Les pièces
justificatives ne peuvent être consultées qu’en relation avec un opération au grand livre.
b) l’intérêt légitime
La consultation du RF n’est ouverte qu’à la personne qui justifie un intérêt digne de
protection. L’intérêt doit être rendu plausible.
B. Les effets de la publicité du RF
Selon l’art. 940 IV CC : nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une inscription
portée au RF. Il s’agit là d’une fiction.
V. La responsabilité pour la tenue du RF
Les cantons sont responsables de tout dommage résultant de la tenue du RF : art. 955 I CC.
C’est donc directement contre le canton que le lésé doit diriger l’action en responsabilité. De
son coté, le canton a un droit de recours contre les fonctionnaires, employés et autorités de
surveillance immédiate, qui ont commis une faute.
A. L’action en responsabilité
1. Conditions personnelles
a) Qualité pour agir
Elle appartient à toute personne qui subit un dommage résultant de la tenue du RF.
b) La qualité pour défendre
L’action est intentée contre le canton sur le territoire duquel à lieu la gestion illicite du
registre.
2. Conditions matérielles
La responsabilité du canton est engagée si un acte relevant de la tenue du RF est illicite et a
causé un dommage. Il ne faut donc pas nécessairement une faute.
a) acte relevant de la tenue du RF
Pour l’essentiel, relèvent de la tenue du RF toutes les opérations faites dans le grand livre, le
journal, les documents complémentaires et les documents accessoires, l’émission ou la
radiation des titres de gage, la consultation du registre et la délivrance d0extratis, la
conservation des pièces justificatives ainsi que toutes les activités qui incombent au
conservateur en vertu du dt fédéral ou cantonal.
b) L’illicéité dans la tenue du RF
1.La violation d’une prescription relative à la publicité foncière et destinée à protéger les
intérêts du lésé
aa. Il faut d’abord qu’une norme, légale ou réglementaire, relative à la tenue du RF ait été
violée.
bb. Il faut ensuite que la norme violée ait pour but de protéger les intérêts du lésé.
2.L’absence de motifs légitimes
Ex : le consentement du lésé
Généralités
1. Le feuillet du grand livre
Chaque immeuble recoit en principe un feuillet dans le grand livre. Le feuillet contient des
indications de fait et des indications relatives au statut juridique de l’immeuble.
A. les indications de fait
Elles concernent la commune ou est situé l’immeuble et le numéro de celui-ci, le renvoi au
plan, le nom local, la surface, la description de l’immeuble et éventuellement, une estimation
de la valeur de l’immeuble.
B. Les indications concernant le statut juridique
1. les indications relatives aux dts réels
 INSCRIPTIONS
Renseignent sur :
-
la propriété de l’immeuble
les éventuelles servitudes et charges foncières
les éventuels droits de gage
2. Les indications relatives à des dts personnels, à des restrictions du dt d’aliéner ou à
des inscriptions provisoires
 ANNOTATIONS
Renseignent sur :
- dts personnels en rapport avec l’immeuble
- restrictions du dt d’aliéner l’immeuble
- inscriptions qui ne sont que provisoires
3. Les indications relatives à d’autres rapports de dt privé ou de dt public
 MENTIONS
II. Notions et espèces d’opérations au grand livre
1. Immatriculation : c’est-a-dire le fait d’ouvrir un feuillet pour un immeuble en y portant
les indications de fait relatives à cet immeuble
2. Inscription : c’est-à-dire le fait de porter au feuillet une indication sur les dts réel
3. L’annotation : le fait de porter au feuillet une indication sur les dts personnels, les
restrictions du dt d’aliéner ou les inscriptions provisoires
4. La mention : le fait de porter au feuillet une indication relative à un autre rapport de dt
privé ou de dt public
Selon le genre d’opérations effectuées, on distingue :
1. Le fait de porter au feuillet une indication qui n’y figurait pas : l’inscription proprement
dite
2. Le fait de radier une indication
3. Le fait de modifier une indication sans la radier
L’immatriculation des immeubles
L’immatriculation a pour effet principal de créer une unité foncière : un objet de dts réels
immobiliers. Ces dts s’étendent dès lors uniformément à toutes les parties de l’immeuble.
I.
L’immatriculation des immeubles du domaine privé
A. Les biens fonds
Déf : toute surface de terrain ayant des limites déterminées de facon suffisante.
Son immatriculation n’est possible que s’il n’est l’objet que d’un seul dt de propriété et si les
dts réels limités qui le grèvent portent sur le bien-fonds dans son ensemble.
B. Les droits distincts et permanents
a) les dts susceptibles d’être immatriculés
 art. 943 I ch. 2 CC
o les servitudes immobilières personnelles improprement dites
b) les dts distincts
les dts concernés doivent exister préalablement à leur immatriculation et avoir le caractère :
1. de dts distincts : des dts établits ni en faveur du propriétaire actuel du fonds
dominant, ni exclusivement en faveur d’une personne déterminée
2. de dts permanents : des dts établis pour 30 ans au moins ou pour une durée
indterminée
Ces dts ne sont immatriculés que sur demande écrite de leur titulaire ≠ bien-fonds
C. Les mines
D. Les parts de copropriété d’un immeuble
Les inscriptions
 les indications relatives aux dts réels sont les données les plus importantes que l’ont
trouve sur le feuillet du grand livre.
I.
Le système légal
A. Role du RF
1. Généralités
Pour la pluart des dts réels immobiliers, l’acquisition et ou le maintien du dt sont liés à une
inscription au RF. Dans certains cas, l’inscription est nécessaire pour que le dt soit acquis ou
transféré, dans d’autres cas, le dt existe de par la loi mais il doit être inscrit par la suite pour
être opposable aux tiers et pour que son titulaire puisse en disposer.
Les dts de gage, les servitudes personnelles cessibles et les charges foncières personnelles
sont des dts réels immobiliers qui peuvent être transférer indépendamment d’une inscription
au RF.
Les deux espèces d’inscriptions
1. L’inscription constitutive
L’inscription est constitutive lorsqu’elle est nécessaire à l’acquisition du dt réel considéré, on
parle alors de principe absolu de l’inscription : art. 963 I CC.
2. L’inscription déclarative
L’inscription est déclarative lorsqu’elle n’est pas nécessaire à l’acquisition du dt réel
considéré, mais que pourtant elle jour un rôle pour le maintien ou l’exercice du dt : art. 963 II
CC. L’inscription ne tend qu’à remettre le registre en accord avec la réalité juridique.
IV. Règles spéciales applicables aux radiations et aux modifications d’inscriptions
A. Généralités
1. La radiation est l’opération qui supprime une inscription, parce que celle-ci n’a pas ou
n’a plus de justification.
a. La radiation est dite extinctive : si elle est nécessaire pour entraîner la perte
du dt inscrit.
b. La radiation est dite rectificative : lorsqu’elle n’a pour but que de remettre le
registre en accord avec la réalité juridique.
2. La modification d’une inscription n’est pas, à vrai dire, une opération distincte. Ou
bien, elle consiste en une limitation d’un dt et elle a alors le caractère d’une radiation,
extinctive ou rectificative. Ou bien elle vise à étendre la portée d’un dt inscrit et il
s’agit en réalité de la cst d’un dt , régie par les règles relatives aux inscriptions.
B. les radiations extinctives
Les règles régissant l’inscription constitutive sont en principe applicables par analogie. L’art.
964 exige : une déclaration écrite de ceux auxquels l’inscription confère des dts.
-
en ce qui concerne le titulaire du dt à éteindre, cette déclaration est l’acte de
disposition, qui prend la forme de la réquisition de radiation au RF.
La radiation peut affecter les dts d’autres personnes que le titulaire du dt à éteindre,
ces personnes doivent alors consentir à la radiation.
En principe, le concours de celui qui tire avantage de la radiation n’est pas
nécessaire, cette personne recevra pourtant communication de la décision.
C. Les radiations rectificatives
C’est l’art. 923 II qui s’applique par analogie : c’est ainsi celui qui tire avantage de la radiation
de l’inscription qui peut requérir celle-ci.
Les annotations
De manière générale, l’annotation apparaît comme une opération qui confère é un rapport
juridique des effets apparentés à ceux des dts réels ou qui constate que de tels effets
existence.
1. Les annotations de dts personnels
Art. 959 I CC : seulement dans les cas expressément prévu par la loi.
Les cas d’annotations de dts personnesl sont les suivants :
II.
les dts de péremption, d’emption et de réméré
le dt au bail, à loyer ou à ferme
le dt de profiter de cases libres
dl dt de retour en cas de prédécès du donataire
le dt d’opposition en matière de propriété par étages
la convention excluant temporairement le partage d’une copropriété
la convention dérogeant au régime légal en fin de dt de superficie
Les conditions des annotations
Comme pour les inscriptions, il faut distinguer selon que l’annotation est constitutive de l’effet
prévu par la loi ou simplement déclarative de celui-ci.
L’annotation est nécessaire pour que l’effet se produise, même à l’égard de tiers de MF.
L’annotation est déclarative, l’effet existe même avec l’annotation, celle-ci n’est cependant
pas sans importance, car elle évite qu’une tiers de BF puisse échapper aux effets prévus par
la loi parce qu’aucune indication à ce sujet ne figurait au RF.
Annotations déclaratives :
- d’une saisie
- d’un dt réel allégué
- d’une substitution fidéicommissaire
- d’un jugement ordonnant une annotation
III.
Les effets des annotations
Les annotations ont pour conséquence de rendre le dt ou la restriction annotés « opposables
à tout dt postérieurement acquis sur l’immeuble ».
Les mentions
La mention est une indication signalant dans le grand livre un rapport juridique qui est en
relation avec l’immeuble, mais dont l’existence n’est en principe pas liée au RF, le but
principal de la mention est ainsi d’informer les utilisateurs du RF et de faciliter les
transactions immobilières.
Conditions :
Les mentions doivent reposer sur un titre d’acquisition.
Effets :
L’effet de la mention est en principe uniquement d’informer sur l’existence du rapport
juridique concerné.
Décisions du conservateur et recours
Les voies de recours contre les décisions du conservateur
Selon l’art. 956 II CC, le recours à l’autorité de surveillance n’est ouvert que si la loi ne
prévoit pas la voie judiciaire. En principe, seule la voie judiciaire est possible lorsque le
conservateur a procédé à une opération au grand livre. S’agissant des autres décisions (
rejet d’une réquisition, décision d’irrecevabilité, refus de délivrer un extrait ou d’autoriser la
consultation du registre), elles peuvent être attaquées par un recours à l’autorité de
surveillance, puis éventuellement devant le TF.
B. Recours à l’autorité de surveillance
1. Conditions personnelles
Qualité pour recourir : toute personne touchée par la décision attaquée et qui a un intérêt
digne de protection à ce que cette décision soit annulée, en particulier au requérant. (art. 103
– 104 ORF)
Le recours est dirigé contre le conservateur du RF
2. Conditions matérielles
a. Quant à la nature de la décision attaquée
Toutes les décisions du conservateur du registre foncier, à l’exclusion de celles par
lesquelles il admet une réquisition tendant à une opération au grand livre, sont susceptibles
d’être attaquées par le recours à l’autorité de surveillance :
-
le rejet d’une réquisition tendant à une opération au registre
la décision par laquelle le conservateur déclare une réquisition irrecevable
le refus d’autoriser la consultation du registre ou de délivrer un extrait
b. Quant au motif de recours
Il faut ensuite que la décision ait été prise à tort, soit en violation du dt fédéral, soit sur la
base d’une constatation inexacte des faits.
3. Conditions de temps
Le recours doit être adressé à l’autorité de surveillance dans les 30 jours qui suivent la
communication du rejet de la réquisition.
4. Procédure et décision
La procédure est régie par le dt cantonal. La décision par laquelle l’autorité de surveillance
rejette le recours peut être attaquée soit devant l’autorité cantonale supérieur de
surveillance, soit devant le TF.
Les effets du RF
I.
Les effets communs à toutes les inscriptions
Art. 937 I CC
A. La présomption du droit
Conformément à la présomption d’exactitude des registres publics, l’art. 937 I CC établit la
présomption que le dt inscrit existe et qu’il a le titulaire et le contenu qui ressortent de
l’inscription.
B. La protection judiciaire du dt inscrit
La personne inscrite bénéficie dans ce but :
-
de l’action tirée de l’inscription, élément offensif de la protection judiciaire accordée
de l’exception correspondante, qui est l’élément défensif de cette protection et à
laquelle les remarques faites ci-dessous s’appliquent par analogie.
1. Conditions
La personne inscrite a QA, mais seulement si l’inscription fait présumer la titularité du dt.
QD : appartient à celui qui prétend que le dt n’existe pas, ou qu’il a un contenu ou un titulaire
différent de celui qui ressort de l’inscription.
2. Effets
L’action tend le plus souvent à la restitution de la possession de l’immeuble ou à la cessation
du trouve de cette possession, elle peut aussi tendre à la constatation du dt inscrit.
II.
Les effets des inscriptions constitutives
A. Le principe
Par définition, l’inscription constitutive est nécessaire à la naissance du dt, c’est la dernière
phase du processus d’acquisition du dt réel. Il faut par ailleurs comprendre, inscription au
grand livre.
B. Le contenu du dt inscrit
Le contenu du dt inscrit peut être précisé, dans les limites de l’inscription par les pièces
justificatives ou de toute autre manière.
III.
Les effets des inscriptions déclaratives
L’inscription déclarative n’est pas nécessaire pour que le dt prenne naissance ou soit
transféré, celui-ci est acquis de par la loi. Elle a pour effet d’éviter la perte du dt en le rendant
opposable aux tiers de BF.
Les effets des inscriptions indues
Même indue, l’inscription est présumée être exacte au sens des art. 9 et 937 I CC.