Les pathologies en rénovation

Photo Thomas Lemerre – Socabat
Exemple d’une rénovation d’un bâtiment en pierre.
Exemple d’une rénovation d’un bâtiment en pierre.
LE TOP 10 DE LA PATHOLOGIE
Quels sont les 10 éléments d’ouvrage qui portent les effectifs de désordres et les coûts de réparation les plus importants? Dans la dernière
édition Sycodés 2014 – Pathologie, un Top 10 de la pathologie propose une répartition hiérarchisée des dommages sur travaux neufs, en
dissociant résidentiel/non résidentiel. Chaque élément d’ouvrage fait l’objet d’un zoom, avec les pourcentages par effectifs et par coût total
de réparation – observés durant près de deux périodes décennales (1995 à 2013); les coûts moyens de
réparation (€ HT) et le Coût relatif de désordre (CRD) (1) sont respectivement associés.
D’où viennent ces informations? De la base de données de l’AQC Sycodés (Système de Collecte des
Désordres), alimentée par les experts construction mandatés par l’assurance. Elle contient
400000 désordres «moyens», dont le coût de réparation varie entre 762 et 250000 euros HT. Environ
20000 dommages sont ajoutés chaque année. Sycodés est constituée à 80 % de désordres expertisés en DO
(Dommages-Ouvrage) et 20 % d’expertises RCD (Responsabilité civile décennale) et RC (Responsabilité
civile). Depuis 2006, une convention entre les assureurs, les experts et l’AQC a intégré Sycodés dans les
fiches barème Crac (Convention de règlement de l’assurance construction) – représentant environ 20 %
des règlements de l’assurance construction.
Cette rubrique de Qualité Construction vous propose de découvrir, numéro après numéro, l’ensemble de ce
Top 10 de la pathologie, sous un angle technique, juridique et assurantiel.
(1) CRD : coût de réparation exprimé en part du coût de construction.
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de se reporter aux chapitres dédiés aux patholo-
gies touchant les différents types d’ouvrages, en
partant du principe que les mêmes effets ré sultent
des mêmes causes. Est-ce à dire pour autant que
les opérations de rénovation ne comportent pas de
risques spécifiques, distincts de ceux encourus
lors de la réalisation d’un ouvrage neuf? Aux yeux
des experts, cette spécificité existe bel et bien :
«Les pathologies survenant en rénovation ne sont
pas forcément différentes de celles du neuf, no -
tamment dans le registre de la mise en œuvre, rappelle
dans un premier temps Jean-Pierre Thomas, ex-
pert Crac chez Eurisk. En revanche, des problèmes
de diagnostic (c’est-à-dire un défaut ou une analyse
insuffisante de l’existant avant travaux) vont générer
ces pathologies spécifiques.»
Cette analyse du bâti doit être à la fois structurelle
et fonctionnelle. Structurelle, surtout lorsqu’il est
question d’une opération de rénovation lourde, sur
du patrimoine de grande envergure (logements
collectifs, locaux non résidentiels). Les travaux
touchant à la structure des ouvrages (percement
de murs porteurs, reprise de fondations, de plan-
chers…), ce diagnostic initial est non seulement
indispensable mais doit être réalisé im pé ra ti -
vement avant le lancement des opérations de
réhabilitation. Il est donc impératif d’y consentir
temps et argent, sous peine de déconvenues durant
l’exécution. « J’ai le souvenir d’une opération lancée
de la sorte: faute de financements suffisants, le chan-
tier a été lancé avec un minimum d’études préalables
et sans diagnostic de la charpente existante, évoque
Jean-Pierre Thomas. La stabilité de la structure
n’étant plus assurée compte tenu des modifications
du bâti projetées, faute de diagnostic précis sur le
report des charges, le chantier a dû être
Dans le focus que leur consacre Sycodés
2014 –Pathologie, les ouvrages existants
(toutes destinations confondues) font
l’objet de quelque 55000 pathologies sur
la période 1995-2013. En préambule, il est
souligné que «les éléments d’ouvrage qui portent les
effectifs importants, représentant les pathologies
traditionnelles de fréquence, sont similaires à ceux
identifiés dans le neuf, toiture-terrasse en plus.» Si
le document ne mentionne pas le détail des effec-
tifs par pathologie, il donne pour chacune les coûts
moyens de réparation ainsi que le Coût relatif de
désordre (CRD, coût moyen de réparation rapporté
au coût de la construction.) Sont donc mis en exergue,
par ordre décroissant de coût moyen de réparation:
les dallages sur terre-plein (22000 euros, pour un
CRD de 7,6 %), les murs enterrés ou de soubas -
sement (11400 euros, 6,5 %), les revêtements de sols
carrelés (10 200 euros, 9 %), les réseaux d’eau
encastrés (5900 euros, 3,3 %), les toitures-terrasses
(4800 euros, 5,3 %) et les couvertures en petits
éléments (4100 euros, 8,3 %).
Pour compléter cet état des lieux, sont mentionnés
un certain nombre d’ouvrages aux coûts moyens de
réparations très élevés, tels les ossatures poteaux-
poutres (11500 euros, 4,8 %), les climatisations et VMC
(10600 euros, 2,6 %), les équipements sanitaires,
dont les douches (8020 euros, 6,4 %).
Le diagnostic avant travaux:
une étape cruciale
Sycodés 2014 –Pathologie n’entre pas dans le détail
des causes techniques liées à ces désordres. En pre-
mière approche, une explication simple peut être
avancée: étant donné le fait que toutes ces patho-
logies se retrouvent également dans le neuf, il suffit
Si elles ne diffèrent pas fondamentalement de celles
rencontrées dans le neuf, les pathologies issues de travaux
de rénovation sont généralement le fruit d’une analyse préalable insuffisante
du bâti. Un constat qui concerne autant les réhabilitations lourdes (avec une
équipe de maîtrise d’œuvre complète) que les petites interventions
d’entretien dans le secteur diffus.
TEXTE: IDIR ZEBBOUDJ
PHOTOS & ILLUSTRATIONS :
AQC, THOMAS LEMERRE/SOCABAT
TOP 10 DE LA PATHOLOGIE
LES PATHOLOGIES
EN RÉNOVATION
www
“Ce diagnostic
initial est non
seulement
indispensable
mais doit
être réalisé
im pé ra ti -
vement avant
le lancement
des opérations
de réhabi-
litation. Il est
donc impératif
d’y consentir
temps et
argent”
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suspendu durant six mois pour des études complé-
mentaires indispensables, entraînant des surcoûts
(immobilisations…) et des retards à la livraison.» Et
ce dernier d’insister sur un point : l’argument éco-
nomique ne doit en aucun cas être brandi pour
escamoter ces études de diagnostic: «En opérant
de la sorte, on ne fait que différer le problème; l’éco-
nomie réalisée sur les études se verra annulée
ultérieurement. D’autant que des désordres de struc-
tures sur de grandes opérations peuvent atteindre
plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de
milliers d’euros. Sans compter des délais d’exécution
supplémentaires de travaux de reprise et de confor-
tement de plusieurs semaines, voire plusieurs mois.»
Les études préalables doivent également être en
mesure de garantir l’éventuel changement de
destination de l’ouvrage: la répartition de charges
au niveau des planchers ne sera pas la même au
sein d’un bâtiment à usage d’habitation que celle
au sein d’un bâtiment de stockage d’archives, par
exemple. Il est du ressort de l’équipe de concep-
tion, avec l’intervention, si nécessaire, de bureaux
d’études spécialisés, de redimensionner une struc-
ture en fonction des reports de charge inhérents à
la nouvelle destination de l’ouvrage.
Sur des projets de rénovation visant des bâtiments
relativement anciens, la maîtrise d’œuvre veillera
également à identifier les éventuelles techniques
de construction traditionnelles qui ont pu parfois
tomber dans l’oubli. C’est d’ailleurs une obligation
dans le cas des bâtiments classés, dont les Archi-
tectes des bâtiments de France (ABF) sont censés
être les garants. Plus largement, la phase de dia -
gnos tic fait fréquemment appel à des connaissances
historiques en matière de construction. Une tâche
à mi-chemin entre celle de l’historien et du médecin
de famille: «Je conseille de consacrer beaucoup de
temps à la phase d’observation, indique Thomas Le-
merre, expert conseil chez Socabat: la façade a-t-elle
connu des modifications? Comment se répartissent
les charges au sein de l’ouvrage ? Arbore-t-il des
débords de toit? Les murs présentent-ils des fis-
sures, des remontées d’humidité, des spectres? Et
effectivement, il est conseillé de se renseigner sur les
méthodes de construction en vigueur lors de la
construction de l’ouvrage afin de mieux appréhender
le squelette non visible du bâtiment.»
Techniques de construction
traditionnelles
Ce qui amène à considérer les pathologies résul-
tant directement d’une perte de savoir-faire de la
part des exécutants. Certains ouvrages anciens
requièrent une maîtrise parfaite de ces techniques
pour être restaurés, sous peine de générer des si-
nistres. Si reprendre un plancher en bois représente
une tâche anodine a priori, la donne s’avère au -
trement plus ardue dans le cas d’un plancher sur
voûte comme il s’en trouve dans les bâtiments de
la fin du XIXesiècle.
Certains types d’ouvrages peuvent quant à eux pâtir
de leur remise au goût du jour, au gré des tendances
et des modes. C’est le cas par exemple des enduits
à la chaux: de nos jours, les artisans recourent à
de la chaux conditionnée et prête à l’emploi, sans
qu’il soit besoin d’en maîtriser le dosage. Ce qui
pourtant ne préserve pas toujours de quelques
ratés –spectres, marbrures, coulées blanches –
qui nuisent à l’esthétique de la façade (même si ce
genre de désordre ne rend pas l’ouvrage impropre
à sa destination, sauf arbitrage contraire).
Cette méconnaissance peut aussi conduire un ar-
tisan à appliquer un enduit inadéquat: «En région
Bretagne, où beaucoup de constructions sont encore
constituées de murs en terre, de nombreux sinistres
surviennent suite à l’application de nouveaux enduits
en ciment, signale Thomas Lemerre. Empêchant l’hu-
midité de traverser les cloisons, ces enduits conduisent
à une liquéfaction de la terre qui constitue ces murs
et in fine à leur effondrement.» Autant de sinistres
évitables si des enduits traditionnels, n’entravant
pas la migration de la vapeur d’eau, étaient appliqués
(terre/chaux ou chaux/chanvre). Cet em pri son -
nement de l’humidité par les enduits ciment peut
également nuire à d’autres types d’ouvrage (plan-
chers bois s’insérant au niveau des cloisons).
«On voit réapparaître les murs en paille ou en pisé,
qui sont modernisés ou adaptés, mais dont la tech-
nicité s’était perdue, complète Jean-Pierre Thomas.
Il y a toutefois une volonté des professionnels promo-
teurs du renouveau de ces techniques anciennes, de
constituer un référentiel de base reconnu par la
profession, afin de limiter les mauvais retours d’expé -
rience et que l’image de ces techniques traditionnelles
ne soit pas impactée.»
Transferts d’humidité
En construction neuve, l’imperméabilisation des en-
veloppes fait partie des principes de base. Mais
transposée à l’existant, elle en devient source de pa-
thologies. Car pour rappel, l’imperméabilisation
des enveloppes en neuf va de pair avec un système
de renouvellement d’air propice à assurer du même
coup les transferts d’humidité. Transferts qui, dans
l’ancien, s’effectuent à la faveur des passages d’air
parasites (liaisons entre les parois et les dormants
de menuiserie, joints de simple vitrage…). Vouloir
rendre un ouvrage totalement étanche en occultant
les nécessaires transferts d’humidité en son sein,
c’est courir à la catastrophe: «Les bâtiments an-
ciens doivent pouvoir continuer à “respirer”, tranche
Thomas Lemerre. L’interruption des transferts de
vapeur d’eau au sein d’une paroi –en l’isolant avec
du polystyrène, un pare-vapeur et des plaques de
plâtre – risque de conduire au pourrissement des
éléments d’un bâtiment en structure bois. Il faut
savoir maîtriser la perspirance des parois. L’inertie
thermique des bâtiments anciens avec murs épais
disparaît si des doublages thermiques intérieurs trop
performants sont employés.»
D’autres types de travaux de rénovation sont sus-
ceptibles de perturber ces transferts d’humidité:
une maison avec un sous-sol en terre battue ne peut
accueillir un nouveau dallage en béton sans
conduire à des remontées capillaires au niveau
des parois. « L’humidité du sous-sol va se trouver
bloquée par le dallage puis se concentrer en pied
de murs, détaille Thomas Lemerre. Les
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“Sur des
projets de
rénovation
visant des
bâtiments
relativement
anciens,
la maîtrise
d’œuvre
veillera à
identifier les
éventuelles
techniques de
construction
traditionnelles
qui ont pu
parfois
tomber dans
l’oubli”

Parmi les dommages
signalés à l’AQC sur la
période 1995-2013,
près de 55000 concernent
les travaux sur existants.
On observe que les
éléments d’ouvrage qui
portent les effectifs
importants, représentant
les pathologies
traditionnelles de
fréquence, sont similaires
à ceux identifiés dans le
neuf – toiture-terrasse en
plus. Mentionnons aussi,
dans une moindre mesure:
• les évacuations pluviales
(coût moyen de
réparation: 6250 euros
et Coût relatif des
désordres [CRD]: 7 %),
• les ossatures poutres
poteaux (coût moyen de
réparation: 11500 euros
et CRD: 4,8 %);
• ou les équipements
sanitaires, dont les
douches (coût moyen de
réparation: 8020 euros
et CRD: 6,4 %).
Si l’on considère la
hiérarchie des répartitions
en coût total de réparation,
il faut mentionner les
dallages sur terre-plein
mais aussi, dans une
moindre mesure:
• les couvertures en
ardoises (coût moyen de
réparation: 5200 euros
et CRD: 8 %):
• les façades en blocs
de béton avec enduit
monocouche (coût
moyen de réparation:
4500 euros
et CRD: 4,3 %);
• les climatisations
et ventilations
mécaniques contrôlées
(coût moyen de
réparation: 10600 euros
et CRD: 2,6 %).
Photos Thomas Lemerre – Socabat
Diagnostic de charpente métallique ancienne.
Diagnostic de charpente métallique ancienne.
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Photo Thomas Lemerre – Socabat
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Photo Thomas Lemerre – Socabat
Photo Thomas Lemerre – Socabat
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des façades engendrent l’apparition de ponts ther-
miques localisés, favorisant le phénomène de
condensation, et incidemment, la formation de moi-
sissures au niveau des linteaux de baie.
Parfois, l’imperméabilisation des parois ne fait
que canaliser ces transferts d’humidité, aboutis-
sant à la création de points humides propices aux
si nistres. Thomas Lemerre évoque un cas précis :
«Un ancien manoir aux parois en pierre avec enduit
poreux a été revêtu d’une imperméabilisation de
type I2. Mais les contours de fenêtres, en brique, ont
été préservés. Étant donné la propension de la brique
à absorber l’eau, et alors que le reste des parois a été
imperméabilisé, les transferts d’humidité se sont
concentrés autour des menuiseries. Conséquence,
l’ensemble du manoir a été touché par la mérule, qu’il
a fallu traiter en profondeur…» Dans le même re -
gistre, le confi nement des solives de plancher par
l’isolant thermique empêche l’évacuation de l’hu-
midité de la paroi vers l’intérieur, entraînant leur
pourriture. « Une entreprise peut donc faire de très
grosses bêtises si elle ne sait pas qu’il faut traiter l’hu-
midité des murs, malgré le fait que les travaux
d’isolation thermique aient été faits conscien cieu -
sement», conclut Thomas Lemerre. Et de rappeler
son leitmotiv: le diagnostic préalable de l’habitat
est in con tour nable. Or l’habitat diffus fait office de
parent pauvre en la matière. « Il faut faire
comprendre au maître d’ouvrage qu’il doit agir de fa-
çon cohérente lorsqu’il envisage une rénovation et
qu’il entreprend une démarche de long terme, in-
siste Jean-Pierre Thomas. Malgré l’absence de
maîtrise d’œuvre en maison individuelle, il peut se
référer aux entreprises RGE (Reconnu garant de
l’environnement), capables de remplir ce rôle.»
Les travaux de rénovation thermique soulèvent une
fois de plus les difficultés économiques que peuvent
rencontrer certains maîtres d’ouvrage, les incitant
à échelonner leurs bouquets de travaux. Or toute
rénovation nécessite une réflexion globale en met-
tant en œuvre une planification logique, afin qu’à
la livraison, le bâtiment puisse être exploité sans
dommages. À défaut de pouvoir programmer simul-
tanément l’ensemble des travaux, il est impératif de
les planifier de manière cohérente. «Le propriétaire
remontées capillaires seront ainsi beaucoup plus im-
portantes qu’avant et vont laisser des traces blanches
(salpêtres) sur les parois.»
En recrudescence depuis le début des années 2000
(notamment en régions Bretagne et Normandie),
les cas de prolifération de mérule en maison à
structure bois sont directement imputables à une
mauvaise gestion de l’humidité. Celle-ci favorise en
effet la prolifération de ce champignon, présent
initialement sous forme de spores. Dès lors le
champignon se nourrit de la cellulose du bois, croît
en déployant ses ramifications, pouvant même
traverser les murs. D’anodines interventions de
plomberie peuvent avoir des conséquences drama-
tiques: un siphon remplacé mal jointé, donnant
lieu à un goutte-à-goutte, dans une salle de bains
pourvue d’un plancher bois, est susceptible d’en-
traîner un pourrissement du plancher et de
déclencher un foyer de mérule. Et dans la quasi-
totalité des sinistres de ce type, les coûts s’avèrent
colossaux, de l’ordre de dizaines, voire de centaines
de milliers d’euros. «Lorsqu’un foyer de mérule est
détecté, il faut en premier lieu le circonscrire sur un
périmètre de sécurité d’au moins 1,50 m et mettre à
nu la partie de la structure qui aura été touchée. Mais
parfois malheureusement, c’est toute la structure qui
se trouve “contaminée”. Dès lors, la pérennité du bâ-
timent dans son ensemble peut être remise en cause…»
La rénovation énergétique
Au même titre que les travaux d’imperméabilisa-
tion des enveloppes, les travaux de rénovation
énergétique, et en particulier d’isolation thermique,
font également peser un risque hygrométrique. Les
programmes de rénovation de logements sociaux
ont pu donner lieu à ce type de sinistres, faute d’une
programmation globale et exhaustive: ces logements
«fuyards» sont pourvus d’isolation thermique et de
menuiseries à double vitrage sans l’installation de
systèmes de VMC, générant de fait de la conden-
sation et des moisissures, faute de renouvellement
efficace de l’air intérieur et d’évacuation de l’humi-
dité. Autre cas de figure assez proche: l’amélioration
de la ventilation et le remplacement des fenêtres
ne s’accompagnant pas d’une isolation thermique
et Développement
de mérule.
Mérule sur mur.
Linteau bois conservé derrière
des doublages.
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L’AQC a publié avec plusieurs
partenaires trois plaquettes
Rénovation thermique
performante par étapes
consacrées à l’isolation
des parois opaques, au
changement des menuiseries
et au changement des
équipements. Elles sont
téléchargeables sur
www.qualiteconstruction.com,
rubrique «Nos publications ».