Green Value ». - Plan Bâtiment Durable

M EMOIRE DE FIN D ’ ETUDES
Comprendre et chiffrer la « green value »
Directeur du Mémoire : Martin HOESLI
Septembre 2009
Aurélien CHAZEL
Master GESIIC

COMPRENDRE ET CHIFFRER LA « GREEN VALUE » Mémoire de fin d’études
Septembre 2009
R EMERCIEMENTS
Je tiens à remercier vivement les personnes suivantes, classées par ordre alphabétique :
♦ Monsieur Pierre GIUDICELLI, professeur émérite de l’université Paris 1 Panthéon-
Sorbonne, co-fondateur du master GESIIC, pour ses conseils pertinents
♦ Monsieur Martin HOESLI, professeur de gestion financière de l’immobilier dans le
master GESIIC, pour avoir accepté d’être le directeur de ce mémoire et m’avoir
conseillé dans ma définition de sujet
♦ Monsieur Arnauld RAYE, « asset manager », pour m’avoir permis de réaliser l’étude
de cas en cherchant un bâtiment adapté
♦ Mademoiselle Audrey SCOFFONI, pour sa relecture attentive et ses conseils avisés

COMPRENDRE ET CHIFFRER LA « GREEN VALUE » Mémoire de fin d’études
Septembre 2009
N OTICE ANALYTIQUE
A UTEUR
CHAZEL Aurélien
T ITRE
Comprendre et chiffrer la « green value »
D IRECTEUR DE
M EMOIRE
HOESLI Martin
C OLLATION
Nombre de pages du rapport :
96 Nombre
d'annexes
8
Nombre de réf. biblio.
59
M OTS CLES
« green value », méthode hédoniste, analyse systémique, capitalisation, actualisation des
cash-flows futurs, analyse multicritère
T ERMES
GEOGRAPHIQUES
France, Paris
R ESUME
Plusieurs études hédonistes récentes ont confirmé qu’un immeuble tertiaire américain
certifié, ceteris paribus, possède une valeur vénale plus élevée qu’un immeuble non
certifié: ce phénomène a été appelé « green value ». Les études déjà parues ne
permettent ni de cerner le sens précis du terme « green value », ni de comprendre
comment se forme ce phénomène. Pourtant, cette notion n’est pas seulement la
résultante d’une amélioration de la valeur vénale d’un immeuble et de nombreux
paramètres semblent entrer en jeu : l’image de marque, la consommation d’énergie, les
émissions de gaz à effet de serre, la productivité des employés,…
Dans cette étude, une réflexion globale sur la notion de « green value », tentant de
cerner son mécanisme de formation et s’essayant à une définition, a été proposée. C’est
l’objet de la première partie du rapport : comprendre la « green value ». L’univers de
l’immobilier d’entreprise étant un univers complexe avec de multiples acteurs et enjeux
associés à la thématique de la « green value », les outils de la systémique ont été utilisés
afin de mener cette réflexion. La principale conclusion de cette analyse est que la « green
value » correspond certes à un gain de performance financière sur l’actif immobilier mais
est avant toute chose synonyme de diminution du risque d’obsolescence.
Dans la deuxième partie de l’étude, intitulée chiffrer la « green value », des pistes
concrètes de prise en compte de la « green value » ont été proposées. Pour cela, un
immeuble tertiaire a été étudié. Après l’établissement de trois scénarios de réhabilitations
énergétiques, plus ou moins ambitieux, les économies d’énergie et les primes de risque
associées ont été chiffrées. Les valeurs finales diffèrent peu suivant la méthode utilisée :
capitalisation ou actualisation des cash-flows futurs. Les « green values » s’échelonnent
de 6 à 15% pour les valeurs vénales et de 2 à 5 % pour les valeurs locatives. Plus que les
résultats en eux-mêmes, l’analyse des incertitudes sur les paramètres d’entrée du modèle
est importante. Elle révèle que, avec un intervalle de confiance de 95%, les valeurs
vénales varient de ± 5 millions d’euros. Dans ce cadre, les résultats trouvés sur la « green
value » restent d’une importance relative. Ces remarques soulignent toute l’importance de
la bonne observation du marché de l’immobilier afin de limiter les incertitudes des
paramètres d’entrée des modèles.
Enfin, une analyse multicritère a été réalisée à l’aide d’ELECTRE II. Celle-ci a permis
de classer les différents scénarios par rapport à des critères préalablement définis. Ce
type d’analyse devrait considérablement se développer dans les prochaines années. En
effet, face au développement de l’immobilier « durable », la rentabilité d’un projet ne sera
plus le critère de décision principal.