Circulaire DGCP/5C/DGUHC2005 UHC/OC2 n

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BULLETIN OFFICIEL DU MINISTÈRE DE L’EMPLOI DE LA COHÉSION SOCIALE ET DU LOGEMENT
TRAVAIL − EMPLOI − FORMATION
Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction
Habitat construction
MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE,
DES FINANCES
ET DE L’INDUSTRIE
MINISTÈRE DE L’EMPLOI,
DE LA COHÉSION SOCIALE
ET DU LOGEMENT
Direction générale
de la comptabilité publique
Bureau 5C
Direction générale de l’urbanisme,
de l’habitat et de la construction
Bureau OC2
Circulaire DGCP/5C/DGUHC2005 UHC/OC2 no 2005-66 du 25 novembre 2005 relative à la mise en
œuvre de la réforme comptable sur les actifs et les passifs et à la mise à jour de l’instruction
budgétaire et comptable M31 applicable aux OPHLM et OPAC à comptabilité publique à
compter du 1er janvier 2006
NOR : SOCU0510384C
(Texte non paru au Journal officiel)
Le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie, le ministre de l’emploi, de la cohésion sociale
et du logement à Mesdames et Messieurs les préfets ; Mesdames et Messieurs les trésoriers-payeurs
généraux ; Mesdames et Messieurs les receveurs des finances.
La présente circulaire a pour objet, d’une part, d’expliciter les principales dispositions et modalités de mise en
œuvre des nouvelles règles sur les actifs et les passifs et, d’autre part, de mettre à jour l’instruction budgétaire et
comptable M31 :
– suppressions, créations ou modifications de comptes au 1er janvier 2006 ;
– tableau de transposition des comptes de bilan au 1er janvier 2006 ;
– modèles du bilan et du compte de résultat ;
– et de diverses annexes (commentaires des comptes, liste des travaux...).
Par ailleurs, l’annexe VII décrit les nouveaux schémas comptables relatifs aux opérations de démolition avec ou
sans reconstruction.
Le plan de comptes M31 applicable au 1er janvier 2006 est disponible sur le site internet Minéfi collectivités
locales.
1. La réforme comptable
Les offices publics d’HLM et les offices publics d’aménagement et de construction soumis à la comptabilité
publique sont des opérateurs du secteur d’activité du logement social aidé par l’Etat au même titre que d’autres
organismes bénéficiant également des financements aidés.
Ces autres organismes appliquent les règles de la comptabilité de commerce actualisées par le règlement
no 99-03 du comité de réglementation comptable (CRC), soit directement, comme c’est le cas des SEM ou organismes privés agréés pour les opérations de logement social, soit par le biais des instructions comptables HLM
prévues au code de la construction et de l’habitation (CCH) qui s’imposent aux sociétés anonymes d’HLM, aux
coopératives HLM ou aux fondations HLM.
Pour les besoins de l’observation, de la tutelle et du contrôle du secteur du logement social, de l’analyse des
risques ou de l’évaluation des politiques publiques concernées, la tenue de la comptabilité, en tant qu’outil indispensable de classification et de quantification, doit être régie par des règles les plus homogènes possibles, quel
que soit l’opérateur.
C’est pourquoi, depuis trente ans, l’harmonisation des règles comptables des différentes catégories d’organismes
de logement social est recherchée et doit être poursuivie.
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Or, depuis 1996, le cadre général du droit comptable français connaît pour l’ensemble des entités économiques
une réorganisation profonde, bien qu’à droit constant.
Tout en réaffirmant les principes généraux comptables, cette réorganisation d’un droit comptable jusque-là relativement épars et sans instance réglementaire pour la partie relevant de la comptabilité de commerce, s’est traduite
par l’instauration, en 1998, du comité de réglementation comptable et par la compilation, dès 1999, des textes
comptables en vigueur au sein du plan comptable général (PCG), sous la forme du règlement CRC no 99-03 dont
les articles numérotés sont mis à jour en continu.
Parallèlement, et de manière combinée, le droit comptable européen est introduit dans la réglementation nationale. Ce droit évolue lui-même sous l’effet de l’application progressive des normes comptables internationales
IFRS (« International Financial Reporting Standards »).
L’uniformisation générale des règles comptables nationales, privées ou publiques, est une volonté du législateur,
notamment pour améliorer l’information relative à l’économie nationale.
La présente circulaire, en dehors des mises à jour nécessitées par l’évolution de la comptabilité budgétaire,
poursuit donc l’harmonisation des règles comptables qui s’appliquent aux différents organismes HLM et transpose
avec quelques adaptations dans l’instruction M31, les modifications apportées en 2005 à l’instruction comptable
des OPAC à comptabilité de commerce.
Elle intègre les premiers changements importants de la comptabilisation des actifs et des passifs dont la
décomposition des immobilisations corporelles par composants et la suppression de la provision pour grosses réparations, remplacée en partie, selon d’autres modalités d’imputation, par la provision pour gros entretien.
Les textes ayant servi de référence pour les travaux d’actualisation de l’instruction M31 sont :
– les règlements du Comité de réglementation comptable :
– no 2000-06 du 7 décembre 2000 relatifs aux passifs ;
– no 2002-10 du 12 décembre 2002 relatif à l’amortissement et à la dépréciation des actifs ;
– no 2004-06 du 23 novembre 2004 relatif à la définition, la comptabilisation et l’évaluation des actifs ;
– l’avis du conseil national de la comptabilité (CNC) no 2004-11 du 23 juin 2004 et sa note de présentation
relatifs aux modalités d’application de la comptabilisation par composants et des provisions pour gros entretien dans les organismes de logement social.
1.1. Les principaux impacts de la réforme
1.1.1. La décomposition des immeubles par composants
Lorsque des éléments constitutifs d’un actif sont exploités de façon indissociable, un plan d’amortissement
unique est retenu pour l’ensemble de ces éléments.
Cependant, si dès l’origine, un ou plusieurs de ces éléments ont chacun des utilisations différentes, chaque élément est comptabilisé séparément et un plan d’amortissement propre à chacun de ces éléments est retenu.
Ainsi, les éléments principaux d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles
réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements.
Dans le cas des immeubles de logement social, l’avis CNC no 2004-11 du 23 juin 2004 propose, à titre indicatif, une ventilation des immeubles résultant d’une étude technique conduite par le centre scientifique et technique
du bâtiment (CSTB). Ces tableaux de répartition seront particulièrement utiles lors de la transition comptable. Par
la suite, pour les opérations nouvelles, les organismes pourront utiliser une décomposition selon les coûts réels à
partir des factures ou continuer les ventilations en se référant aux données statistiques du CSTB.
Ces grilles CSTB prévoient une décomposition des immeubles de logement social en cinq composants. Ces
composants correspondent aux éléments significatifs les plus fréquemment renouvelés :
– la structure et les ouvrages assimilés ;
– les menuiseries extérieures ;
– le chauffage collectif ou individuel ;
– l’étanchéité ;
– le ravalement avec amélioration.
Selon la situation et l’état des immeubles, le CSTB propose trois composants supplémentaires :
– l’électricité ;
– la plomberie / sanitaire ;
– l’ascenseur.
Par ailleurs, en complément des composants CSTB, trois composants supplémentaires peuvent être utilisés :
– les équipements de sécurité ;
– les aménagements extérieurs ;
– les aménagements intérieurs sur équipements communs.
Les amortissements :
La mise en œuvre de la décomposition des immeubles par composants entraîne également la ventilation de leurs
amortissements par composants, chacun de ces éléments ayant un plan d’amortissement qui lui est propre.
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S’agissant du mode d’amortissement, les organismes sont tenus de pratiquer l’amortissement linéaire.
Les durées d’amortissement doivent correspondre aux durées d’utilisation probables des différents composants.
Par ailleurs, conformément aux articles R. 423-22 et R. 423-42 du CCH, la règle dite de « l’équilibre des amortissements techniques et financiers » est maintenue.
Par conséquent, lorsque l’office choisit la méthode de reconstitution du coût historique amorti (voir 1-2-3) pour
retraiter ses immeubles existant à la date de première application de la réforme comptable, les variations obtenues
sur les amortissements recalculés nécessiteront un ajustement éventuel des amortissements dérogatoires (compte
145).
Traitement des subventions finançant les immobilisations :
Les subventions reçues par les offices pour financer la construction des immeubles représentent habituellement
5 à 10 % du prix de revient de l’immeuble. Ces subventions sont reprises sur la même durée et au même rythme
que les amortissements.
Les immeubles faisant désormais l’objet d’une décomposition par composants, les subventions sont ventilées
proportionnellement entre les différents composants si leur montant est significatif. A défaut, ou si la ventilation
n’est pas possible, les subventions sont amorties et reprises au même rythme que l’amortissement du composant
principal « structure ».
Pour les immeubles ne répondant pas à la qualification d’« immeubles de logement social », comme par
exemple les bâtiments administratifs, les grilles de ventilation du CSTB ne sont pas toujours adaptées. Le choix et
le nombre de composants, les pourcentages de ventilation, les durées d’amortissement seront définies après une
étude technique (réalisée par l’organisme) de l’immobilisation concernée permettant de définir les éléments principaux et les fréquences de renouvellement des composants ainsi identifiés. Les données techniques seront ensuite
rapprochées des données historiques de remplacement afin de ne retenir que des composants significatifs.
Décisions relevant du conseil d’administration
Quel que soit le type d’immobilisation, il appartient au conseil d’administration de l’office de valider les ventilations par composants et les plans d’amortissement les plus pertinents au regard des immeubles à traiter, dans le
respect constant du principe de sincérité comptable.
Par ailleurs, en application de la permanence des méthodes d’évaluation, il convient d’utiliser pour tout
immeuble de même nature des méthodes constantes et homogènes.
Pour les constructions d’immeubles, le conseil d’administration peut décider d’opter pour une décomposition
des immobilisations par composants dès le démarrage des travaux, en imputant les coûts des différents composants
sur la base des factures reçues. A défaut de retenir cette option, l’office qui ne débute la ventilation des
immeubles par composants qu’à partir uniquement de leur mise en service, enregistre alors, pendant la période de
construction, les coûts des travaux de façon globale sur le composant principal « structure » du compte d’immobilisation en cours (23) concerné.
1.1.2. Un nouveau traitement pour les dépenses ultérieures
Il convient dorénavant de distinguer les dépenses de première et de deuxième catégorie.
Les dépenses dites de première catégorie ont pour objet de modifier des installations ou de prolonger leur durée
de vie ou de remplacer tout ou partie des immobilisations existantes. Elles ont un caractère d’immobilisations et
ne peuvent plus être anticipées par le biais de provisions pour risques et charges.
Ces dépenses de première catégorie comprennent notamment les travaux de grosses réparations qui répondent à
la définition des actifs et les travaux d’amélioration.
Les dépenses de remplacement des éléments principaux d’immobilisations corporelles sont enregistrées en
composants de ces immobilisations.
Le remplacement d’un composant (voir annexe VI) se traduit par l’enregistrement de deux opérations distinctes
avec, d’une part, la sortie du bilan de la valeur nette comptable de l’ancien actif remplacé et, d’autre part, l’immobilisation du nouvel actif.
Lorsque le composant remplacé n’a pas été identifié à l’origine, il convient de comptabiliser à l’actif le nouveau
composant et de sortir un pourcentage du composant principal « structure » correspondant à la valeur nette
comptable de l’élément remplacé.
Les dépenses de deuxième catégorie comprennent les dépenses ayant pour seul objet de vérifier le bon état de
fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà de celle initialement prévue. Seules ces dépenses sont susceptibles de faire l’objet de provisions pour gros entretien.
1.1.3. La provision pour gros entretien
se substitue à la provision pour grosses réparations
La provision pour grosses réparations (PGR) est supprimée. Une provision pour gros entretien est créée.
D’une part, les dépenses de grosses réparations, qui prolongeaient la durée de vie des immobilisations et qui
étaient anticipées par le biais de la PGR sont désormais des dépenses de première catégorie. Elles ont un caractère
d’immobilisation et ne peuvent plus faire l’objet de provisions.
D’autre part, conformément au règlement CRC no 2000-06 du 7 décembre 2000 relatif aux passifs, les provisions doivent correspondre à une obligation certaine ou suffisamment probable à la date de clôture d’un exercice.
Elles ne peuvent plus être calculées de manière forfaitaire.
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Les provisions pour charges demeurent cependant sous le nouveau vocable de « provision pour gros entretien ».
Elles sont réservées à des dépenses de deuxième catégorie, prévues dans des plans pluriannuels de travaux élaborés en application de lois, de règlements ou de pratiques constantes de l’organisme (voir commentaire du compte
1572 en annexe IV).
Le montant provisionné, ajusté à chaque exercice, sera justifié par les coûts de ces programmes pluriannuels.
L’annexe V liste de façon non exhaustive les différents type de travaux et les dépenses susceptibles de faire
l’objet d’une provision.
1.2. Les modalités pratiques
de mise en œuvre de la réforme comptable
1.2.1. Le calendrier
Les organismes vont, dès l’exercice 2005, et après avoir arrêté les modalités de retraitement des immeubles
existant au 1er janvier 2005, date de première application de la réforme, comptabiliser leurs opérations conformément aux nouvelles règles comptables. Toutefois, l’application des nouvelles normes reste enregistrée sur la base
de la nomenclature 2005 ; les postes du bilan de clôture 2004, servant de bilan d’ouverture 2005, ne seront retraités qu’à la clôture des comptes 2005, à partir de la balance d’entrée 2006.
Application des nouvelles modalités de comptabilisation sur l’exercice 2005 :
Les organismes appliquent dès 2005 les nouvelles modalités de comptabilisation des actifs et des passifs dont,
les amortissements par composants, l’immobilisation des dépenses dites de première catégorie et les dotations aux
provisions pour gros entretien assises sur des plans pluriannuels de travaux.
Certains offices ont d’ores et déjà établi et voté le budget 2005 en tenant compte des nouvelles règles.
D’autres, en revanche, n’ont pas encore pris en compte dans leur budget l’impact de la réforme. Pour ces organismes, la mise en œuvre des nouvelles normes nécessite d’apporter des modifications au budget 2005. Conformément à l’article L. 1612-11 du code général des collectivités territoriales, les décisions modificatives peuvent être
prises par le conseil d’administration jusqu’au 31 décembre 2005 pour la section d’investissement et jusqu’au
21 janvier 2006 pour la section de fonctionnement.
Les modifications budgétaires vont notamment porter sur :
– l’ajustement des dotations aux amortissements pour les immeubles ventilés par composants.
Cette régularisation nécessite d’avoir achevé tous les travaux de retraitement des immeubles inscrits au patrimoine de l’office au 31 décembre 2004.
La nomenclature 2005 ne détaillant pas les composants, les dotations seront globalisées sur le compte d’amortissement initial de l’immeuble concerné. Afin de faciliter la ventilation ultérieure des comptes dans la balance
d’entrée 2006, l’ordonnateur peut, au choix, émettre les titres et les mandats par type de composants et/ou joindre
en pièce justificative la décomposition de la dotation par composants.
Les délibérations exécutoires du conseil d’administration sur le choix de la méthode de retraitement des actifs,
des composants et des durées d’amortissement doivent également être remises au comptable.
– le retraitement des dépenses de grosses réparations initialement comptabilisées sur l’exercice 2005 au compte
6153 « Grosses réparations » (voir 1.1.2).
Si les dépenses comptabilisées au compte 6153 répondent aux caractéristiques des dépenses de première catégorie (ex : remplacement de composant), l’imputation doit être modifiée pour une imputation sur le compte d’immobilisation adéquat. A défaut, les dépenses demeurent en charges et doivent être imputées au compte 6152 « Gros
entretien ».
Afin de réduire les opérations manuelles, les mandats concernés peuvent être retraités par l’émission d’un titre
global au crédit du compte 6153 (1).
En contrepartie, de nouveaux mandats seront émis sur les comptes appropriés : compte d’immobilisation de
l’immeuble concerné si la dépense augmente la durée de vie ou la valeur de l’immobilisation (dépense de 1re catégorie) ou compte 6152 « Gros entretien » si la dépense a pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement
de l’immobilisation et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie au-delà de celle initialement prévue (dépenses de 2e catégorie). Par mesure de simplification, il peut être émis un mandat global unique par type
d’imputation.
– l’ajustement de la dotation à la provision pour gros entretien, en fonction d’un plan pluriannuel de travaux.
La reprise des provisions pour grosses réparations constituées sur les exercices antérieurs à 2005 et ne répondant pas à la définition actuelle des provisions pour gros entretien est sans impact sur le résultat de l’exercice. En
effet, cette reprise sera effectuée, lors de la transposition, en bilan d’ouverture 2006, des comptes de clôture 2005
et par le biais du compte 115 « Impact sur capitaux propres de la réforme comptable 2005 ».
– l’ajustement des reprises de subventions d’investissement au compte de résultat en fonction des nouveaux
tableaux d’amortissement des immeubles ventilés par composants.
Les subventions étant reprises au même rythme que les amortissements, un ajustement à la hausse des dotations
aux amortissements sur l’exercice 2005 sera atténué au compte de résultat grâce à l’ajustement à la hausse de la
réintégration des subventions.
Etablissement de la balance d’entrée au 1er janvier 2006 :
(1) Avec Hélios (applicatif de tenue de la comptabilité générale), les mandats initiaux devront être annulés individuellement.
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Cette balance sera établie avec la nomenclature 2006 après retraitement des comptes de la balance de sortie au
31 décembre 2005.
En fonction des choix opérés par les offices, notamment en matière de retraitement des immeubles en stock au
31 décembre 2004, de durées d’amortissement ou de reprise des provisions pour grosses réparations, le conseil
d’administration fixera, par délibération, les différentes transpositions de comptes, lesquelles seront accompagnées
des justificatifs appropriés.
Une table de transposition (annexe I) a pour vocation de faciliter le passage entre les comptes de l’ancien plan
comptable et de celui applicable au 1er janvier 2006.
Confection d’un bilan retraité au 31 décembre 2005 :
Avant le retraitement des postes du bilan en balance d’entrée 2006, le premier bilan produit au 31 décembre 2005
est arrêté en anciennes normes, sauf pour l’impact des opérations courantes de l’année 2005.
Il est à noter que les arrêtés annuels seront nécessairement produits dans les délais les plus courts afin de préparer les retraitements dans les conditions optimales.
A ce titre, il convient de s’appuyer sur la circulaire interministérielle DGCP/DGUHC no 2004-51 du
20 août 2004, relative à l’optimisation de la gestion budgétaire et comptable des offices HLM, qui préconise
l’accélération de la production des comptes par la réduction de la journée complémentaire. En effet, la réduction
de la journée complémentaire est une condition indispensable à la comptabilisation de toutes les écritures relatives
à l’exercice 2005 avant le 31 janvier 2006.
Un second bilan, retraité, sera établi à partir des comptes de la balance d’entrée 2006 et comprendra, outre les
opérations de l’exercice 2005, les opérations en stock au 31 décembre 2004 en conformité avec les nouvelles
normes comptables (annexe II).
Il tiendra compte notamment de la décomposition par composants et de la reprise de la provision pour grosses
réparations.
Il sera joint au compte financier 2005 et accompagné :
– d’une information comparative, réalisée par l’ordonnateur, entre les deux bilans au 31 décembre 2005 ;
– d’une information en annexe détaillant l’ensemble des changements décidés en matière comptable, quelle que
soit leur nature, avec leur incidence sur le compte financier.
Avec le dispositif décrit précédemment, seul le bilan fera l’objet d’un retraitement.
En effet, dès lors que les nouvelles modalités de comptabilisation s’appliquent sur l’exercice 2005, le compte de
résultat ne fera l’objet d’aucun retraitement.
L’application des nouvelles normes comptables sera retracée, d’une part sur le compte de résultat établi en 2005
et d’autre part sur le second bilan 2005, retraité sur la base de la balance d’entrée 2006.
– les comptes financiers 2005 complets (avec les deux bilans) devront être produits avant le 31 mai 2006.
1.2.2. Comptabilisation des impacts des changements au bilan
L’impact du changement de méthode comptable sera constaté en comptabilité par les capitaux propres.
Le compte 115 « Impact sur capitaux propres de la réforme comptable 2005 », subdivision du compte « Report
à nouveau » est spécialement dédié à cet effet.
Ce compte sera alimenté lors des reprises de balances d’entrée :
– en débit, en cas d’impact négatif (exemple : augmentation d’amortissement) ;
– en crédit, en cas d’impact positif (exemple : reprise de PGR).
Dès lors que les nouvelles modalités de comptabilisation s’appliquent sur l’exercice 2005, le compte 115
« Impact de la réforme comptable 2005 » n’enregistrera que des mouvements limités aux exercices antérieurs à
2005.
1.2.3. Modalités de première application
de l’approche par composants
Le Conseil national de la comptabilité (CNC) propose deux méthodes pour retraiter les immeubles existant à la
date de première application de la méthode (1er janvier 2005) :
– la reconstitution du coût historique amorti ;
– la réallocation des valeurs nettes comptables.
a) La méthode de reconstitution du coût historique amorti.
Cette méthode qui consiste, non seulement à reconstituer le coût réel historique des composants, mais aussi les
amortissements qui auraient dû être appliqués, s’applique quelle que soit la valeur nette comptable de l’actif
concerné, y compris lorsqu’elle est nulle.
Les valeurs brutes sont reconstituées soit à partir des factures d’origine, soit par d’autres méthodes, notamment
en fonction de données techniques.
Cette méthode, nécessairement rétrospective, a un impact sur les capitaux propres, tant pour les variations
d’amortissements que pour les augmentations ou diminutions des valeurs brutes inscrites à l’actif du bilan liées à
la reconstitution des remplacements de composants.
Ajustements des amortissements dérogatoires :
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A la date de première application de la réforme comptable, et conformément à la règle dite de « l’équilibre des
amortissements techniques et financiers », les ajustements éventuels du compte 145 « Amortissements dérogatoires », liés au passage aux nouvelles normes, auront pour contrepartie le compte 115 « Impact sur capitaux
propres de la réforme comptable 2005 ».
Reconstitution à partir des factures d’origine et afférentes au dernier remplacement
Les montants des différents composants sont portés à l’actif du bilan, puis les amortissements sur ces valeurs
sont recalculés en fonction de la date d’acquisition et des nouvelles durées d’utilisation.
S’il n’y a pas eu de remplacement de composant, la ventilation par composants ne modifie pas la valeur d’origine de l’immobilisation considérée. Les amortissements sont recalculés en fonction des différentes durées d’utilisation des composants.
Les excédents ou les insuffisances d’amortissements constatés pour chaque composant ont un impact sur les
capitaux propres :
– une augmentation d’amortissement est imputée au débit du compte 115 ;
– une diminution d’amortissement est imputée au crédit du compte 115.
S’il y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le coût du dernier remplacement et de l’inscrire à
l’actif après avoir sorti la valeur nette comptable de l’élément remplacé. Cette méthode revient à immobiliser des
dépenses comptabilisées antérieurement en charges lors du remplacement et à traiter la quote-part de la valeur
nette comptable de l’élément remplacé comme une mise au rebut.
Dans ce cas, il peut y avoir une augmentation ou diminution des valeurs inscrites à l’actif du bilan avec un
impact en capitaux propres :
– une augmentation des valeurs brutes est imputée au crédit du compte 115 ;
– une diminution des valeurs brutes est imputée au débit du compte 115.
Les factures d’origine ne sont pas identifiables
Les offices peuvent décomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à neuf
en fonction des données techniques.
Il est également possible d’appliquer au coût d’acquisition comptabilisé à l’actif du bilan, le pourcentage de
ventilation des catégories de composants, constaté sur des immobilisations récentes ou rénovées, pondéré le cas
échéant par les variations de conditions économiques et d’évolutions techniques.
En ce qui concerne les immeubles locatifs sociaux, la grille de répartition des composants, du CSTB peut être
utilisée.
Exemples :
Cas no 1 : soit une immobilisation acquise le 1er janvier 2001 pour un montant de 40 000 et amortie sur une
durée de quarante ans. Aucun composant n’a été remplacé avant la date de première application de la réforme.
Au 31 décembre 2004, la valeur nette comptable sera de :
Valeur brute .......................................................................................................................................................................................................................................
40 000
Amortissements comptabilisés : 40 000 × (4 ans/40) ...........................................................................................................................................................
4 000
Valeur nette comptable .................................................................................................................................................................................................................
36 000
Un composant A, inclus dans l’immobilisation est isolé et l’office parvient à en reconstituer le coût d’origine,
soit 2 000 (facture). La durée de vie de ce composant est estimée à quinze ans. En théorie, il sera remplacé à l’issue de ces quinze années d’utilisation, soit au 1er janvier 2016.
La durée d’amortissement de cet élément passe donc de quarante ans à quinze ans.
En revanche, la durée d’amortissement du composant principal qui correspond à sa durée probable d’utilisation
n’est pas modifiée.
Reconstitution au 31 décembre 2004 :
A
Valeur brute des composants d’origine .......................................................................................................................
Amortissements à comptabiliser : A : 2 000 × (4 ans/15) – B : 38 000 × (4 ans/40) ......................................
Valeur nette comptable des composants reconstitués ...........................................................................................
Amortissements antérieurs déjà constatés (ex. A : 2 000 × 4/40) .......................................................................
Écart négatif résultant de la diminution de la durée d’amortissement du composant A à comptabiliser
en capitaux propres (333 = 4 333 – 4 000) ..............................................................................................................
B
TOTAL
2 000
533
1 467
200
38 000
3 800
34 200
3 800
– 333
0
40 000
4 333
35 667
4 000
Cet écart négatif correspond à la différence entre la nouvelle valeur nette comptable (soit 35 667) et l’ancienne
figurant en balance de sortie au 31 décembre 2004 (soit 36 000). Il sera comptabilisé en diminution des capitaux
propres par le débit du compte d’ajustement 115.
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Calcul des amortissements par composants pour l’exercice 2005 (application des nouvelles règles comptables) :
A
Amortissements 2005 (ex. A : 133 = 2 000/15) ...........................................................................................................
Amortissements cumulés sur la balance de sortie 2005 (ex. A : 200 + 133) ..................................................
Amortissements cumulés sur la balance d’entrée 2006 (ex. A : 533 + 133) ....................................................
B
133
333
666
TOTAL
950
4 750
4 750
1 083
5 083
5 416
Extrait de la balance de sortie au 31 décembre 2005 :
COMPTE
LIBELLÉ
DÉBIT
2 .................................................................. Immobilisation
28 ............................................................... Amortissements
CRÉDIT
40 000
5 083
Correspondance sur la balance d’entrée au 1er janvier 2006 :
COMPTE
2 ..................................................................
2 ..................................................................
115 .............................................................
28 ...............................................................
28 ...............................................................
LIBELLÉ
DÉBIT
Composant A
Composant B
Impact sur capitaux propres
Amortissement comp. A
Amortissement comp. B
CRÉDIT
2 000
38 000
333
666
4 750
Cas no 2 : soit une immobilisation acquise le 1er janvier 1991 pour un montant de cent et amortie sur une durée
de vingt ans. Un composant a été remplacé avant la date de première application de la réforme.
Au 31 décembre 2004, la valeur nette comptable sera de :
Valeur brute .......................................................................................................................................................................................................................................
100
Amortissements comptabilisés : 100 × (14 ans/20) ................................................................................................................................................................
70
Valeur nette comptable .................................................................................................................................................................................................................
30
L’office parvient à reconstituer le coût d’origine du composant A soit 27 (facture), qui est renouvelable tous les
6 ans. Ce composant a été renouvelé en 1997 et pour 42 en 2003. Il convient de retenir la valeur du dernier
renouvellement.
Reconstitution au 31 décembre 2004 :
A
Valeur brute des composants d’origine ......................................................................................................................
Valeur brute reconstituée (augmentation de la valeur brute) .............................................................................
Ecart positif sur valeur brute à imputer en capitaux propres (15 = 42 – 27) ...............................................
Amortissements à comptabiliser : 42 × (2/6) pour le composant A et 73 × (14/20) pour le composant
principal B .........................................................................................................................................................................
Valeur nette comptable des composants reconstitués ..........................................................................................
Amortissements antérieurs déjà constatés (ex. A : 18,9 = 27 × 14/20) ...........................................................
Écart positif résultant de la diminution de la durée d’amortissement du composant A à comptabiliser
en capitaux propres (4,9 = 70 – 65,1) .....................................................................................................................
B
TOTAL
27
42
+ 15
73
73
0
100
115
14
28
18,9
51,1
21,9
51,1
65,1
49,9
70
+ 4,9
0
Au rattrapage des amortissements, s’ajoute une augmentation due à la différence de valeur du composant entre
la date d’origine (27) et celle du dernier remplacement (42). L’écart positif total de 19,9 (15 + 4,9) est comptabilisé en augmentation de capitaux propres par le crédit du compte d’ajustement.
Calcul des amortissements par composants pour l’exercice 2005 (application des nouvelles règles comptables) :
A
Amortissements 2005 (ex. A : 7 = 42/6) .......................................................................................................................
Amortissements cumulés sur la balance de sortie 2005 (ex. A : 25,9 = 7 + 18,9) ........................................
Amortissements cumulés sur la balance d’entrée 2006 (ex. A : 21 = 7 + 14) ................................................
B
7
25,9
21
TOTAL
3,65
54,75
54,75
10,65
80,65
75,75
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 7
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BULLETIN OFFICIEL DU MINISTÈRE DE L’EMPLOI DE LA COHÉSION SOCIALE ET DU LOGEMENT
Extrait de la balance de sortie au 31 décembre 2005 :
COMPTE
LIBELLÉ
DÉBIT
2 .................................................................. Immobilisation
28 ............................................................... Amortissements (70 + 10,65)
CRÉDIT
100
80,65
Correspondance sur la balance d’entrée au 1er janvier 2006 :
COMPTE
LIBELLÉ
2 ..................................................................
2 ..................................................................
115 .............................................................
28 ...............................................................
28 ...............................................................
DÉBIT
Composant A
Composant B
Impact sur capitaux propres
Amortissement composant A (21 = 7 + 14)
Amortissement composant B (54,75 = 3,65 + 51,1)
CRÉDIT
42
73
19,90
21,00
54,75
b) La méthode de réallocation des valeurs nettes comptables
Cette méthode consiste à réallouer les valeurs nettes comptables actuelles pour reconstituer les composants de
l’actif. Cette ventilation est appliquée aux valeurs brutes et aux amortissements constatés qui constituent les nouvelles bases amortissables.
Les immobilisations totalement amorties ne sont pas reconstituées. En revanche, les composants sont comptabilisés ultérieurement à l’actif lors de leur renouvellement, ce qui implique une sortie d’actif dont la VNC doit être
en principe égale à zéro.
Cette méthode, prospective pour le calcul des amortissements à pratiquer dans le futur, porte ses effets sur les
exercices à venir. Elle est sans impact sur les capitaux propres.
Exemple : soit un immeuble collectif mis en service le 1er janvier 1983, avec une valeur d’origine de 45 000 sur
une durée de quarante-cinq ans, subventionné à hauteur de 12 %.
Au 31 décembre 2004, la valeur nette comptable sera de :
Valeur brute .......................................................................................................................................................................................................................................
45 000
Amortissements comptabilisés 45 000 × (22 ans)/45 ...........................................................................................................................................................
22 000
Valeur nette comptable .................................................................................................................................................................................................................
23 000
Ventilation au 31 décembre 2004 par composants à partir de la grille CSTB :
IMMOBILISATION
A
Structure
(50 ans)
B
Menuiseries
ext.
(25 ans)
C
Chauffage coll.
(25 ans)
D
Etanchéité
(15 ans)
E
Ravalement
(15 ans)
Part du composant .....................
100 %
90,3 %
3,3 %
3,2 %
1,1 %
2,1 %
Valeur brute ..................................
45 000
40 635
1 485
1 440
495
945
Amortissements ...........................
22 000
19 866
726
704
242
462
VNC ..................................................
23 000
20 769
759
736
253
483
Durée restant à amortir ............
23 ans
28 ans
3 ans
3 ans
8 ans (1)
8 ans (1)
(1) On considère que les composants D et E, d’une durée de quinze ans, mais non totalement amortis, ont
été renouvelés au 1er janvier 1998.
Calcul des amortissements par composants pour l’exercice 2005 (application des nouvelles règles comptables) :
A
Amortissements 2005 (ex. A : 20769/28 ans) .............................
741,75
B
253
C
D
E
245,33
31,62
60,37
TOTAL
1 332,07
Amortissements cumulés sur la balance de sortie 2005
=
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A
Amortissements cumulés sur la balance d’entrée 2006 (ex.
A : 20 607,75 = 741,75 + 19 866) ..................................................
B
20 607,75
979
C
D
E
TOTAL
949,33
273,62
522,37
23 332,07
Extrait de la balance de sortie au 31 décembre 2005 :
COMPTES
LIBELLÉS
DÉBIT
2 .................................................................. Immobilisation
28 ............................................................... Amortissements
CRÉDIT
45 000
23 332,07
Correspondance sur la balance d’entrée au 1er janvier 2006 :
COMPTES
2 ......................................................
2 ......................................................
2 ......................................................
2 ......................................................
2 ......................................................
28 ....................................................
28 ....................................................
28 ....................................................
28 ....................................................
28 ....................................................
LIBELLÉS
DÉBIT
Composant A
Composant B
Composant C
Composant D
Composant E
Amortissement composant A
Amortissement composant B
Amortissement composant C
Amortissement composant D
Amortissement composant E
CRÉDIT
40 635
1 485
1 440
495
945
20 607,75
979
949,33
273,62
522,37
Traitement de la subvention :
Montant de la subvention (45 000 × 12 %) : 5 400
Cumul des reprises de subvention au 31 décembre 2004 : (22 000 × 12 %) : 2 640
Les subventions doivent être ventilées proportionnellement entre les différents composants. La reprise intervient
au même rythme que l’amortissement des composants (voir cas no 1).
Cette ventilation des subventions est suivie de manière extra-comptable, les comptes 131 et 139 ne faisant pas
l’objet de subdivisions par composant.
Si cette décomposition n’est pas significative, les subventions sont reprises au même rythme que l’amortissement du composant structure (voir cas no 2).
Cas no 1 : subvention ventilée proportionnellement entre les différents composants
Ventilation au 31 décembre 2004 :
Part du composant .....................
Valeur brute de la subvention
Reprises de subvention .............
Valeur résiduelle ..........................
Durée de reprise ..........................
IMMOBILISATION
A
Structure
(50 ans)
B
Menuiseries
ext.
(25 ans)
C
Chauffage coll.
(25 ans)
100 %
5 400
2 640
2 760
23 ans
90,3 %
4 876,2
2 383,9
2 492,3
28 ans
3,3 %
178,2
87,1
91,1
3 ans
3,2 %
172,8
84,5
88,3
3 ans
D
Etanchéité
(15 ans)
1,1 %
59,4
29
30,4
8 ans (1)
E
Ravalement
(15 ans)
2,1 %
113,4
55,5
57,9
8 ans (1)
(1) On considère que les composants D et E, d’une durée de quinze ans, mais non totalement amortis, ont
été renouvelés au 1er janvier 1998.
Calcul des reprises de subvention par composants sur l’exercice 2005 (application des nouvelles règles
comptables) :
Reprise de subvention 2005 (ex. A : 89 = 741,75 × 12 %) ...
Cumuls des réintégrations sur la balance de sortie 2005
=
A
B
89
30,4
C
D
E
TOTAL
29,5
3,8
7,3
160
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A
Cumuls des réintégrations sur la balance d’entrée 2006 (ex.
A : 2 472,9 = 2 383,9 + 89) .............................................................
2 472,9
B
C
D
E
TOTAL
117,5
114
32,8
62,8
2 800
Extrait de la balance de sortie au 31 décembre 2005 (identique à la balance d’entrée 2006) :
COMPTES
LIBELLÉS
DÉBIT
131 ............................................................. Subvention
139 ............................................................. Subvention inscrite au c/résultat
CRÉDIT
5 400
2 800
Cas no 2 : subvention associée au composant principal structure
Sans ventilation de la subvention, au 31 décembre 2004 :
SUBVENTION
Valeur brute de la subvention .......................................................................................................
Reprise de subvention ......................................................................................................................
Valeur résiduelle .................................................................................................................................
Durée de reprise .................................................................................................................................
A (STRUCTURE)
5 400
2 640
2 760
23 ans
5 400
2 640
2 760
28 ans
Calcul de la reprise de subvention sur l’exercice 2005 (application des nouvelles règles comptables) :
Reprises de subvention 2005 (ex. A : 98,6 = 2 760/28 ans) ..............................................................................................................................................
98,6
Cumuls des réintégrations sur la balance de sortie 2005
=
Cumuls des réintégrations sur la balance d’entrée 2006 (ex. A : 2 738,6 = 2 640 + 98,6) ......................................................................................
2 738,6
Extrait de la balance de sortie au 31 décembre 2005 (identique à la balance d’entrée 2006) :
COMPTES
LIBELLÉS
131 ............................................................. Subvention
139 ............................................................. Subvention inscrite au c/résultat
DÉBIT
CRÉDIT
5 400
2 738,6
1.2.4. De la PGR à la PGE
Seule la fraction de la provision pour grosses réparations représentative de la provision pour gros entretien
déterminée selon les nouvelles dispositions (voir commentaire du compte 1572 en annexe IV) sera maintenue en
provision sur le compte 1572, désormais intitulé « Provisions pour gros entretien » (voir annexe I).
Pour la partie non représentative de la PGE, elle sera reprise en débitant le compte 1572 par le crédit du compte
d’ajustement 115 en balance d’entrée 2006.
1.2.5. Retraitement des comptes de charges à répartir supprimés
Conformément au règlement CRC no 2004-06 du 23 novembre 2004, les comptes 4811 « Charges différées » (ce
même compte 4811 comptabilisera désormais les charges à répartir correspondant aux pénalités de renégociation
de la dette), 4812 « Frais d’acquisition des immobilisations » et 4818 « charges à étaler » sont supprimés.
A la date de changement comptable, les dépenses qui étaient antérieurement comptabilisées sur les comptes 481
supprimés seront inscrites dans les comptes d’actifs correspondants si elles répondent aux conditions de comptabilisation des actifs.
A défaut, elles seront imputées au débit du compte 115 « Impact sur capitaux propres de la réforme comptable
2005 ».
2. Mise à jour de l’instruction M 31
2.1. Principales modifications
2.1.1. Les constructions
La structure du plan comptable se rapportant aux constructions est modifiée de façon à se calquer sur le plan
comptable général.
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Le nouveau schéma s’applique pour les comptes : 213, 214, 2313 et 2314. Il concerne également les comptes
d’amortissements et de dépréciations correspondants : 2813, 2814, 2913, 29313, 29314, 6811231, 6811241.
Exemple : compte 213 « Constructions »
Plan comptable M 31 au 1er janvier 2005 :
213 Constructions
2131 Immeubles de rapport
2133 Bâtiments administratifs
2134 Travaux d’amélioration
2135 Agencements et aménagements des constructions
2136 Autres ensembles immobiliers
2138 Voiries, réseaux divers (VRD) et ouvrages d’infrastructure
Plan comptable M 31 au 1er janvier 2006 :
Par mesure de simplification, les subdivisions des comptes 21311, 21315 et 21318 correspondant aux composants des bâtiments (cf. 2-1-2) ne sont pas présentées ci-dessous.
213 Constructions
2131 Bâtiments
21311 Immeubles de rapport
21315 Bâtiments administratifs
21318 Autres ensembles immobiliers
2134 Travaux d’amélioration
2135 Agencements et aménagements des constructions
2138 Voiries, réseaux divers (VRD) et ouvrages d’infrastructure
2.1.2. Ventilation des immeubles par composants
L’application de l’approche par composants aux immeubles des organismes de logement social conduit à la
création de douze comptes correspondant aux éléments principaux significatifs les plus fréquemment renouvelés.
Un plan d’amortissement distinct est retenu pour chaque composant avec une durée d’utilisation qui lui est propre.
Ces subdivisions sont créées pour tous les comptes relatifs aux bâtiments : 2131, 2141, 23131 et 23141.
Les offices qui décident de ne ventiler les immeubles par composants qu’à partir de leur mise en service utiliseront uniquement la subdivision du composant « structure » des comptes de constructions en cours 23131 et 23141.
Les subdivisions liées aux douze composants sont également créées pour les comptes d’amortissement correspondants : 28131, 28141, 6811231 et 6811241.
En revanche, les comptes de dépréciation ne sont pas ventilés.
Exemple : composants des immeubles de rapport
21311 Immeubles de rapport
2131101 Structure
2131102 Menuiseries extérieures
2131103 Chauffage collectif
2131104 Chauffage individuel
2131105 Etanchéité
2131106 Ravalement avec amélioration
2131107 Electricité
2131108 Plomberie/sanitaire
2131109 Ascenseurs
2131110 Equipements de sécurité
2131111 Aménagements extérieurs
2131112 Aménagements intérieurs sur équipements communs
2.1.3. Immobilisation des dépenses de première catégorie
Les dépenses de première catégorie qui ont pour objet de modifier des installations ou de prolonger leur durée
de vie ou de remplacer tout ou une partie des immobilisations existantes ont un caractère d’immobilisation. Elles
ne peuvent plus être anticipées par le biais de provisions pour risques et charges.
Ainsi, les dépenses de grosses réparations qui prolongent la durée de vie de l’immeuble ne seront plus comptabilisées en charges. Le compte 6153 Grosses réparations est supprimé. Ces dépenses seront désormais enregistrées
dans les comptes de composants en classe 2.
De même, les dépenses relatives aux travaux d’amélioration ou aux agencements et aménagements de constructions qui augmentent la valeur ou la rentabilité d’un immeuble ne sont plus isolées dans des comptes spécifiques
d’immobilisation (exemple : 2134 « Travaux d’amélioration ») mais directement comptabilisées dans les composants correspondants de l’immeuble auxquels les travaux se rapportent.
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Toutefois, si à la date de mise en œuvre de la réforme, ces travaux antérieurement effectués ne peuvent pas être
rattachés à des composants existants, ils seront maintenus « distinctement » à l’actif et amortis sur la durée restant
à courir.
Par conséquent, les comptes sur lesquels ces travaux ont été enregistrés ne peuvent plus être débités à la date du
changement comptable. Ils seront soldés à l’expiration de l’amortissement, lorsque la valeur nette comptable correspondante sera sortie. Ces comptes, en voie d’extinction, sont détaillés au paragraphe 2.4.1.
En revanche, les comptes d’immobilisation en cours correspondant à des travaux d’amélioration ou d’agencements et d’aménagements de constructions sont directement supprimés. A la date du changement comptable, les
montants y figurant seront ventilés sur les comptes d’immobilisations en cours des composants d’immeubles auxquels les travaux se rapportent.
Les comptes concernés sont les suivants : 23134, 23135, 23144, 23145, 293134, 293135, 293144 et 293145.
2.1.4. Création du compte 1649 « Refinancement de dette »
Un refinancement de dette se définit comme étant une opération budgétaire par laquelle le remboursement anticipé du capital restant dû du prêt est financé par la souscription d’un nouvel emprunt. Le montant de l’emprunt de
refinancement ne peut excéder le montant du capital restant dû renégocié. Il ne saurait financer la charge des intérêts (capitalisés ou non) ou tous autres frais financiers liés à cet emprunt et relevant de la section de fonctionnement. Toutefois, le capital restant dû renégocié peut être majoré du montant de la pénalité de remboursement anticipé quand celle-ci est capitalisée.
Jusqu’à présent, les opérations de refinancement de la dette étaient comptabilisées dans les comptes par nature
164, au même titre que les mouvements en capital des emprunts initiaux.
Ces opérations de refinancement de la dette conduisaient à augmenter les masses budgétaires sans permettre une
amélioration de la lisibilité des budgets des offices.
La création du compte 1649 « Refinancement de dette » est destinée à obtenir une meilleure lisibilité des budgets et des comptes, en isolant les opérations qui se rapportent à l’endettement.
2.1.5. Reclassement des « autres charges extérieures
relatives à l’exploitation »
Par analogie avec le PCG, les charges relatives à l’exploitation comptabilisées dans l’ancienne nomenclature
dans les différentes subdivisions des comptes 628 seront dorénavant enregistrées dans les comptes 611 « Soustraitance générale ».
2.2. Mise à jour complète du plan de comptes
2.2.1. Comptes supprimés ou subdivisés
a) Comptes d’exécution
1312 Collectivités locales et établissements publics locaux
13912 Collectivités locales et établissements publics locaux
Les subdivisions des subventions d’équipement sont davantage détaillées (voir créations de comptes).
L’intitulé des comptes 1312 et 13912 devient désormais « Régions ».
1516 Provisions pour risques sur opérations immobilières
Ce compte, dont le libellé devient « Provisions pour pertes sur contrats », se subdivise (voir créations de
comptes).
1572 Provisions pour grosses réparations
Ce compte correspond dorénavant aux provisions pour gros entretien (voir créations de comptes).
168811 Opérations d’accession (relais et préfinancement)
168812 Autres intérêts courus non échus sur emprunts en cours d’amortissement
168821 Opérations d’accession (relais et préfinancement)
168822 Autres intérêts courus capitalisables
Les subdivisions des comptes 16881 « Intérêts courus non échus sur emprunts en cours d’amortissement » et
16882 « Intérêts courus capitalisables » sont modifiées (voir créations de comptes).
Les ventilations des comptes 213, 2313 « Constructions » et 214, 2314 « Constructions sur sols d’autrui » sont
modifiées. Les comptes d’amortissement et de dépréciation correspondants sont adaptés en conséquence (voir créations de comptes).
2131
2133
2136
2141
2143
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
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2146 Autres ensembles immobiliers
23131 Immeubles de rapport
23133 Bâtiments administratifs
23136 Autres ensembles immobiliers
23134 Travaux d’amélioration
23135 Agencements et aménagements des constructions
23141 Immeubles de rapport
23143 Bâtiments administratifs
23144 Travaux d’amélioration
23145 Agencements et aménagements des constructions
23146 Autres ensembles immobiliers
28131 Immeubles de rapport
28133 Bâtiments administratifs
28136 Autres ensembles immobiliers
28141 Immeubles de rapport
28143 Bâtiments administratifs
28146 Autres ensembles immobiliers
29131 Immeubles de rapport
29133 Bâtiments administratifs
29136 Autres ensembles immobiliers
29141 Immeubles de rapport
29143 Bâtiments administratifs
29146 Autres ensembles immobiliers
27688 Prêts pour accession et amélioration
Les subdivisions du compte 2768 « Intérêts courus » sont modifiées (voir créations de comptes).
292 Provisions pour dépréciation des immeubles en location-vente et des immeubles reçus en affectation
Ce compte, dont le libellé devient « Dépréciation des immeubles en location-vente et des immeubles reçus en
affectation » se subdivise (voir créations de comptes).
293131 Immeubles de rapport
293133 Bâtiments administratifs
293134 Travaux d’amélioration
293135 Agencements et aménagements des constructions
293136 Autres ensembles immobiliers
293141 Immeubles de rapport
293143 Bâtiments administratifs
293144 Travaux d’amélioration
293145 Agencements et aménagements des constructions
293146 Autres ensembles immobiliers
29761 Créances diverses
Le solde de ce compte sera repris au crédit du nouveau compte d’exécution 2976 Autres créances immobilisées.
395 Provisions pour dépréciation des immeubles achevés
Ce compte change de libellé et se subdivise (voir créations de comptes).
41915 Emprunteurs et locataires-acquéreurs
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
46715 Créditeurs divers – Dépôts de garantie
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
46725 Débiteurs divers – Dépôts de garantie
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
47131 Recettes perçues avant émission de titre – Dépôts de garantie
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
47821 Différences d’indexation – Actif
Le solde sera repris au nouveau débit du compte 4781 Différences d’indexation – Actif.
47822 Différences d’indexation – Passif
Le solde sera repris au nouveau crédit du compte 4782 Différences d’indexation – Passif.
4811 Charges différées
4812 Frais d’acquisition des immobilisations
4818 Charges diverses à étaler
49687 Produits à recevoir
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Le solde sera repris au crédit du nouveau compte d’exécution 4968 Dépréciation des comptes de produits à
recevoir(voir créations de comptes).
519 Crédits de trésorerie
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
609 Rabais, remises et ristournes obtenus sur achats
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
614 Charges locatives et de copropriété
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
6152 Gros entretien sur biens immobiliers
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
6153 Grosses réparations sur biens immobiliers
6186 Concours divers (cotisations)
Le compte « Concours divers (cotisations) » correspond désormais au nouveau compte 6281 (voir créations de
comptes).
6187 Redevances
Le compte « Redevances » correspond au nouveau compte 6285 (voir créations de comptes).
6188 Frais de garantie CGLS
Ces frais sont désormais comptabilisés au compte 627 « Services bancaires et assimilés ».
Les charges locatives comptabilisées aux comptes 628 sont reclassées dans des comptes 611, conformément au
PCG.
62811 Hygiène et sécurité, part non récupérable
62812 Hygiène et sécurité, part récupérable
62821 Espaces verts, part non récupérable
62822 Espaces verts, part récupérable
62831 Chauffage, part non récupérable
62832 Chauffage, part récupérable
62841 Nettoyage, part non récupérable
62842 Nettoyage, part récupérable
62861 Ascenseurs, part non récupérable
62862 Ascenseurs, part récupérable
62881 Divers, part non récupérable
62882 Divers, part récupérable
6752 Immobilisations corporelles
Ce compte se subdivise (voir créations de comptes).
6811231 Immeubles de rapport
6811233 Bâtiments administratifs
6811236 Autres ensembles immobiliers
6811241 Immeubles de rapport
6811243 Bâtiments administratifs
6811246 Autres ensembles immobiliers
68122 Frais d’acquisition des immobilisations
68128 Charges à étaler
7911 Charges différées
7912 Frais d’acquisition des immobilisations
7917 Grosses réparations
7918 Charges à étaler
b) Autres comptes
628 Autres charges relatives à l’exploitation
6281 Hygiène et sécurité
6282 Espaces verts
6283 Chauffage
6284 Nettoyage
6286 Ascenseurs
6288 Divers
2.2.2. Créations de comptes ou de subdivisions de comptes
a) Comptes d’exécution
115 Impact sur capitaux propres de la réforme comptable 2005
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 14
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1312 Régions
1313 Départements
1314 Communes
1315 Etablissements publics locaux et nationaux
1316 Entreprises publiques
1317 Entreprises et organismes privés
13912 Régions
13913 Départements
13914 Communes
13915 Etablissements publics locaux et nationaux
13916 Entreprises publiques
13917 Entreprises et organismes privés (hors PEEC)
15161 Opérations locatives
15162 Opérations d’accession à la propriété
153 Provisions pour pensions et obligations similaires
1572 Provisions pour gros entretien
1649 Refinancement de dette
168811 Opérations locatives
168812 Opérations d’accession
168813 Autres intérêts courus non échus sur emprunts en cours d’amortissement
168821 Opérations locatives
168822 Opérations d’accession
168823 Autres intérêts courus capitalisables
2113 Terrains loués
Douze composants sont créés pour les immeubles de rapport :
2131101 Structure
2131102 Menuiseries extérieures
2131103 Chauffage collectif
2131104 Chauffage individuel
2131105 Etanchéité
2131106 Ravalement avec amélioration
2131107 Electricité
2131108 Plomberie/Sanitaire
2131109 Ascenseurs
2131110 Equipements de sécurité
2131111 Aménagements extérieurs
2131112 Aménagements intérieurs sur équipements intérieurs
De la même façon, les mêmes composants sont créés pour les bâtiments administratifs et les autres ensembles
immobiliers qu’il s’agisse d’immeubles achevés ou en construction, sur sols propres ou sur sols d’autrui. Les
composants des comptes d’amortissements correspondants sont également créés.
2131501 à 2131512 Composants des bâtiments administratifs
2131801 à 2131812 Composants des autres ensembles immobiliers
2141101 à 2141112 Composants des immeubles de rapport sur sol d’autrui
2141501 à 2141512 Composants des bâtiments administratifs sur sol d’autrui
2141801 à 2141812 Composants des autres ensembles immobiliers sur sol d’autrui
23131101 à 23131112 Composants des immeubles de rapport en cours
23131501 à 23131512 Composants des bâtiments administratifs en cours
23131801 à 23131812 Composants des autres ensembles immobiliers en cours
23141101 à 23141112 Composants des immeubles de rapport sur sol d’autrui en cours
23141501 à 23141512 Composants des bâtiments administratifs sur sol d’autrui en cours
23141801 à 23141812 Composants des autres ensembles immobiliers sur sol d’autrui en cours
28131101 à 28131112 Composants des amortissements des immeubles de rapport
28131501 à 28131512 Composants des amortissements des bâtiments administratifs
28131801 à 28131812 Composants des amortissements des autres ensembles immobiliers
28141101 à 28141112 Composants des amortissements des immeubles de rapport sur sol d’autrui
28141501 à 28141512 Composants des amortissements des bâtiments administratifs sur sol d’autrui
28141801 à 28141812 Composants des amortissements des autres ensembles immobiliers sur sol d’autrui
27684 Intérêts courus sur prêts
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27688 Intérêts courus divers
29113 Terrains loués
291311
291315
291318
291411
291415
291418
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
2921 Immeubles reçus en location-vente
2922 Immeubles reçus en affectation
2931311
2931315
2931318
2931411
2931415
2931418
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
2976 Autres créances immobilisées
Ce compte reprend le solde du compte 29761 « Créances diverses », désormais supprimé.
3951 Disponibles à la vente
3958 Logements temporairement loués
419151 Emprunteurs
419152 Locataires (location – accession)
425 Personnel – Acomptes
467151
467158
467251
467258
Créditeurs divers – Dépôts de garantie »
Créditeurs divers – Dépôts de garantie (OTR ou équivalent)
Débiteurs divers – Dépôts de garantie
Débiteurs divers – Dépôts de garantie (OTR ou équivalent)
4678 Gestion d’immeubles déléguée à un tiers
471311 Recettes perçues avant émission de titre – Dépôts de garantie
471318 Recettes perçues avant émission de titre – Dépôts de garantie (OTR ou équivalent)
4781
4782
4811
4968
5193
5198
Différences d’indexation – Actif
Différences d’indexation – Passif
Pénalités de renégociation de la dette
Dépréciation des comptes de produits à recevoir
Lignes de crédits de trésorerie
Autres crédits de trésorerie
542 Disponibilités chez d’autres tiers
6091
6092
6094
6096
6098
Rabais,
Rabais,
Rabais,
Rabais,
Rabais,
remises
remises
remises
remises
remises
et
et
et
et
et
ristournes
ristournes
ristournes
ristournes
ristournes
obtenus
obtenus
obtenus
obtenus
obtenus
sur
sur
sur
sur
sur
achats
achats
achats
achats
achats
–
–
–
–
–
terrains
approvisionnements
achats d’études et de prestations de services
achats non stockés de matière et fournitures
frais
Les charges locatives qui étaient comptabilisées aux comptes 628 sont désormais reclassées dans des comptes
611, conformément au PCG.
61111 Hygiène et sécurité, part non récupérable
61112 Hygiène et sécurité, part récupérable
61121 Espaces verts, part non récupérable
61122 Espaces verts, part récupérable
61131 Chauffage, part non récupérable
61132 Chauffage, part récupérable
61141 Nettoyage, part non récupérable
61142 Nettoyage, part récupérable
61151 Frais de gestion d’immeubles, part non récupérable
61152 Frais de gestion d’immeubles, part récupérable
61161 Ascenseurs, part non récupérable
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61162 Ascenseurs, part récupérable
61181 Divers, part non récupérable
61182 Divers, part récupérable
6141 Charges locatives et de copropriété, part non récupérable
6142 Charges locatives et de copropriété, part récupérable
61521 Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers, part non récupérable
61522 Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers, part récupérable
6223
6281
6284
6285
Honoraires de syndic
Concours divers (cotisations)
Frais de recrutement de personnel
Redevances
67521 Valeur nette comptable des composants remplacés
67522 Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées
67523 Valeur nette comptable des immobilisations corporelles démolies ou mises au rebut
Les dotations aux amortissements et aux provisions suivantes sont ventilées par composants :
6811231101 à 6811231112 Immeubles de rapport
6811231501 à 6811231512 Bâtiments administratifs
6811231801 à 6811231812 Autres ensembles immobiliers
6811241101 à 6811241112 Immeubles de rapport sur sols d’autrui
6811241501 à 6811241512 Bâtiments administratifs sur sols d’autrui
6811241801 à 6811241812 Autres ensembles immobiliers sur sols d’autrui
6862 Dotation aux amortissements des charges financières à répartir
7913 Prestations fournies sous forme d’avantages en nature au personnel
7961 Pénalités de renégociation de la dette
b) Autres comptes
2131 Bâtiments
21311 Immeubles de rapport
21315 Bâtiments administratifs
21318 Autres ensembles immobiliers
2141 Bâtiments sur sol d’autrui
21411
21415
21418
23131
Immeubles de rapport
Bâtiments administratifs
Autres ensembles immobiliers
Bâtiments en cours
231311 Immeubles de rapport en cours
231315 Bâtiments administratifs en cours
231318 Autres ensembles immobiliers en cours
23141 Bâtiments en cours
231411 Immeubles de rapport en cours
231415 Bâtiments administratifs en cours
231418 Autres ensembles immobiliers en cours
28131 Bâtiments
281311 Immeubles de rapport
281315 Bâtiments administratifs
281318 Autres ensembles immobiliers
28141 Bâtiments
281411 Immeubles de rapport
281415 Bâtiments administratifs
281418 Autres ensembles immobiliers
29131 Bâtiments
29141 Bâtiments
293131 Bâtiments
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293141 Bâtiments
611 Sous-traitance générale
6111
6112
6113
6114
6115
6116
6118
Hygiène et sécurité
Espaces verts
Chauffage
Nettoyage
Frais de gestion d’immeubles
Ascenseurs
Divers
628 Divers
6811231 Bâtiments
68112311 Immeubles de rapport
68112315 Bâtiments administratifs
68112318 Autres ensembles immobiliers
6811241 Bâtiments
68112411 Immeubles de rapport
68112415 Bâtiments administratifs
68112418 Autres ensembles immobiliers
2.2.3. Comptes modifiés
Comptes 2134 et 2144 « Travaux d’amélioration »
Ces comptes, en voie d’extinction, ne peuvent plus être débités à compter de la mise en application de la
méthode de comptabilisation des actifs par composants.
Comptes 2135 et 2145 « Agencements et aménagements des constructions »
Ces comptes, en voie d’extinction, ne peuvent plus être débités à compter de la mise en application de la
méthode de comptabilisation des actifs par composants.
16414 Emprunts locatifs aidés par l’Etat postérieurs au PLA (PLUS,...)
Ce compte, dont l’ancien libellé était Emprunt PLUS (prêt locatif à usage social) comptabilise désormais tous
les emprunts locatifs de la Caisse des dépôts et consignations postérieurs au PLA.
2111 Terrains
Ce compte ne comptabilise plus les terrains appartenant à l’office et donnés en location, désormais imputés sur
le nouveau compte 2113 (voir créations de comptes).
4817 Grosses réparations à étaler
Ce compte, en voie d’extinction, ne peut plus être débité à compter du 1er janvier 2006.
2.2.4. Changement de libellés
a) Comptes d’exécution
1646 Crédit Local de France-Dexia
2224 Travaux sur immeubles reçus en affectation
2312 Terrains en cours
28224 Travaux sur immeubles reçus en affectation
2905
2912
2915
2932
2966
2971
2972
2975
2976
391
392
393
394
Dépréciation des immobilisations incorporelles – Concessions et droits similaires
Dépréciation des immobilisations corporelles – Agencements
Dépréciation des immobilisations corporelles – Installations techniques, matériel et outillage
Dépréciation des immobilisations en cours – Immobilisations incorporelles en cours
Participations et créances rattachées à des participations – Autres formes de participations
Titres immobilisés (droit de propriété)
Titres immobilisés (droit de créances)
Dépôts et cautionnements versés
Autres créances immobilisées
Dépréciation
Dépréciation
Dépréciation
Dépréciation
des
des
des
des
terrains à aménager
approvisionnements
immeubles en cours
immeubles achevés
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397 Dépréciation des immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication
590 Dépréciation des valeurs mobilières de placement
661123 Intérêts compensateurs
6865 Dotations aux provisions financières
6875 Dotations aux provisions exceptionnelles
6876 Dotations aux dépréciations exceptionnelles
691 Participations des salariés aux résultats
7133 Immeubles en cours
7135 Immeubles achevés
744 Subventions pour travaux de gros entretien
7865
7866
7875
7876
7963
Reprises sur provisions financières
Reprises sur dépréciation des éléments financiers
Reprises sur provisions exceptionnelles
Reprises sur dépréciations exceptionnelles
Intérêts compensateurs
b) Autres comptes
15 Provisions
1516 Provisions pour pertes sur contrats
2313 Constructions en cours
2314 Constructions sur sol d’autrui en cours
29 Dépréciation des immobilisations
290 Dépréciation des immobilisations incorporelles
2908 Dépréciation des immobilisations incorporelles – Autres
291 Dépréciation des immobilisations corporelles
2911
2913
2914
2918
Dépréciation
Dépréciation
Dépréciation
Dépréciation
des
des
des
des
immobilisations
immobilisations
immobilisations
immobilisations
corporelles – Terrains
corporelles – Constructions
corporelles– Construction sur sol d’autrui
corporelles – Autres immobilisations corporelles
292 Dépréciation des immeubles en location-vente et des immeubles reçus en affectation
293 Dépréciation des immobilisations en cours
2931 Dépréciation des immobilisations en cours – Immobilisations corporelles en cours
296 Dépréciation des participations et créances rattachées à des participations
2961 Participations et créances rattachées à des participations – Titres de participations
297 Dépréciation des autres immobilisations financières
2974 Prêts
2978 Dépréciation des prêts pour accession et amélioration
39 Dépréciation des stocks et en cours
395 Dépréciations des immeubles achevés
49 Dépréciation des comptes de tiers
491 Dépréciation des comptes de locataires, acquéreurs et comptes rattachés
496 Dépréciation des comptes de débiteurs divers
54 Régies d’avances et accréditifs
59 Dépréciation des comptes financiers
628 Divers
675 Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés, démolis, mis au rebut
6815
6816
6817
6866
7815
Dotations aux provisions d’exploitation
Dotations pour dépréciations des immobilisations incorporelles et corporelles
Dotations pour dépréciations des actifs circulants
Dotations pour dépréciations des éléments financiers
Reprises sur provisions d’exploitation
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7816 Reprises sur dépréciations des immobilisations incorporelles et corporelles
7817 Reprises sur dépréciations des actifs circulants
Fait à Paris, le 25 novembre 2005.
Le ministre de l’emploi,
de la cohésion sociale
et du logement,
Pour le ministre et par délégation :
Le directeur général de l’urbanisme,
de l’habitat et de la construction,
Le chef du service de l’habitat,
M.-D. DE VEYRINAS
Le ministre de l’économie,
des finances et de l’industrie,
Pour le ministre et par délégation :
Le directeur général
de la comptabilité publique,
D. LAMIOT
ANNEXE I
TABLE DE TRANSPOSITION
ANCIEN PLAN COMPTABLE
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
OBSERVATIONS
1312 Collectivités locales et établissements 1312 Régions
Le solde du compte 1312 sera ventilé au crédit des comptes 1312,
publics locaux
1313 Départements
1313 et 1315 en fonction de l’origine des subventions.
1314 Communes
Le compte 1315 enregistre notamment les subventions ANRU pour
1315 Etablissements publics locaux et natio- la part finançant des dépenses d’investissement.
naux
1318 Autres subventions
1316 Entreprises publiques
1317 Entreprises et organismes privés
1318 Autres subventions
Les comptes 1316 et 1317 sont créés.
Les montants inscrits au compte 1318, correspondant à des subventions d’entreprises publiques ou d’entreprises et d’organismes
privés, sont à ventiler au crédit des comptes 1316 et 1317.
13912 Collectivités locales et établissements 13912 Régions
Le solde du compte 13912 sera ventilé au crédit des comptes 13912,
publics locaux
13913 Départements
13913, 13914 et 13915.
13914 Communes
13915 Etablissements publics locaux et
nationaux
13918 Autres subventions
13916 Entreprises publiques
La création des comptes 1316 et 1317 donne lieu à la création des
13917 Entreprises et organismes privés comptes 13916 et 13917.
(hors PEEC)
Le solde du compte 13918 sera ventilé au crédit des comptes 13916,
13918 Autres subventions
13917 et 13918.
1516 Provisions pour risques sur opérations 1516 Provisions pour pertes sur contrats Le compte 1516 change de libellé et se subdivise.
immobilières
15161 Opérations locatives
Le solde du compte 1516 sera ventilé au crédit des comptes 15161
15162 Opérations d’accession à la propriété et 15162.
1572 Provisions pour grosses réparations
1572 Provisions pour gros entretien
Les provisions pour gros entretien (PGE) se substituent aux provisions pour grosses réparations (PGR). Elles sont réservées à des
dépenses de 2e catégorie prévues dans un programme pluriannuel de gros entretien (voir commentaires du compte 1572 relatifs
aux provisions pour gros entretien).
Lors de la transposition des comptes en balance d’entrée 2006,
seule la fraction de PGR (au 31/12/2004) représentative de la PGE
déterminée selon les nouvelles dispositions, sera maintenue au
compte 1572.
L’excédent sera repris sur les capitaux propres en débitant le
compte 1572 par le crédit du compte d’ajustement 115.
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
168811 Opérations d’accession (relais et 168812 Opérations d’accession
préfinancement)
OBSERVATIONS
Le solde du compte 168811 sera à imputer au crédit du compte
168812. (Reprise automatique dans RCT et Hélios)
168812 Autres intérêts courus non échus 168811 Opérations locatives
Le solde du compte 168812 sera à ventiler au crédit des comptes
sur emprunts en cours d’amortissement 168813 Autres intérêts courus non échus 168811 et 168813
sur emprunts en cours d’amortissement
168821 Opérations d’accession (relais et 168822 Opérations d’accession
préfinancement)
Le solde du compte 168821 sera à imputer au crédit du compte
168822. (Reprise automatique dans RCT et Hélios).
168822 Autres intérêts courus capitalisables 168821 Opérations locatives
Le solde du compte 168822 sera à ventiler au crédit des comptes
168823 Autres intérêts courus capitalisables 168821 et 168823.
2111 Terrains nus
2111 Terrains nus
2113 Terrains loués
Les montants inscrits au débit du compte 2111 correspondant à des
terrains appartenant à l’office et donnés en location, notamment
par des baux emphytéotiques, sont à imputer au débit du compte
2113.
2131 Immeubles de rapport
213 Bâtiments
21311 Immeubles de rapport
2131101 Structure
2131102 Menuiseries extérieures
2131103 Chauffage collectif
2131104 Chauffage individuel
2131105 Etanchéité
2131106 Ravalement avec amélioration
2131107 Electricité
2131108 Plomberie/Sanitaire
2131109 Ascenseurs
2131110 Equipements de sécurité
2131111 Aménagements extérieurs
2131112 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
Le nouveau plan de comptes est adapté de manière à créer un
compte d’exécution par composant.
Douze composants, subdivisions du compte 21311 sont proposés.
Les immeubles inscrits dans le patrimoine de l’office au 31/12/2004
(comme les opérations nouvelles sur 2005) sont à ventiler par
composants selon la décomposition entérinée par le conseil d’administration (voir modalités de retraitement du stock d’immeubles
de logement social : reconstitution du coût historique ou réallocation des VNC).
Les montants à inscrire pour chaque composant sont indiqués et
justifiés par l’ordonnateur pour chaque immeuble.
2133 Bâtiments administratifs
2134 Travaux d’amélioration
Le compte « Bâtiments administratifs » est reclassé conformément à
21315 Bâtiments administratifs
la numérotation du PCG.
2131501 Structure
Les propositions du CSTB concernant les ventilations par compo2131502 Menuiseries extérieures
2131512 Aménagements intérieurs sur sants des immeubles de logement social ne sont pas toujours
adaptées aux bâtiments administratifs. En effet, le choix des
équipements communs
composants est fonction de l’utilisation de l’immobilisation.
Le nombre, la nature, l’importance relative et la fréquence de
renouvellement des composants sera déterminée après étude
technique par les services de l’office. Les choix seront ensuite
validés par le conseil d’administration.
2134 Travaux d’amélioration
Le compte 2134 ne peut plus être débité à compter de la date de
changement comptable (compte en voie d’extinction).
Les travaux d’amélioration seront désormais à comptabiliser sur les
comptes des composants des immobilisations auxquels ils se rapportent.
A la date de changement comptable, les montants figurant au
compte 2134 correspondant à des travaux non rattachés à des
composants identifiés d’immeubles sont maintenus distinctement
à l’actif et amortis sur la durée restant à courir.
A l’expiration de la durée d’amortissement, la valeur nette
comptable de ces travaux (égale à zéro) sera sortie.
2135 Agencements et aménagements des 2135 Agencements et aménagements des Le compte 2135 ne peut plus être débité à compter de la date de
constructions
constructions
changement comptable (compte en voie d’extinction).
Les travaux d’agencement et d’aménagement des constructions
seront désormais à comptabiliser sur les comptes des composants des bâtiments administratifs.
A la date de changement comptable, les montants figurant au
compte 2135 correspondant à des travaux qui ne sont pas rattachés à des composants identifiés de bâtiments administratifs sont
maintenus distinctement à l’actif dans ce compte 2135 et amortis
sur la durée restant à courir.
A l’expiration de la durée, la valeur nette comptable de ces travaux
sera sortie. (Même principe que pour le compte 2134.)
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
OBSERVATIONS
2136 Autres ensembles immobiliers
21318 Autres ensembles immobiliers
Le compte « Autres ensembles immobiliers » est reclassé conformé2131801 Structure
ment à la numérotation du PCG.
2131802 Menuiseries extérieures...
A la date de changement comptable, les immobilisations « Autres
2131812 Aménagements intérieurs sur ensembles immobiliers » inscrites dans le patrimoine de l’office
équipements communs
au 31/12/2004 (comme les opérations nouvelles sur 2005) sont à
ventiler par composants selon la décomposition entérinée par le
conseil d’administration.
Les foyers ou les résidences universitaires s’apparentent à des
immeubles de logement social.
Les montants à inscrire pour chaque composant sont indiqués et
justifiés par l’ordonnateur pour chaque immeuble.
2141 Immeubles de rapport
21411 Immeubles de rapport
Idem 21311
2141101 Structure
2141102 Menuiseries extérieures...
2141112 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
2143 Bâtiments administratifs
21415 Bâtiments administratifs
Idem 21315
2141501 Structure
2141502 Menuiseries extérieures
2141512 Aménagements intérieurs sur équipements communs
2144 Travaux d’amélioration
2144 Travaux d’amélioration
Idem 2134
2145 Agencements et aménagements des 2145 Agencements et aménagements des Idem 2135
constructions
constructions
2146 Autres ensembles immobiliers
21418 Autres ensembles immobiliers
Idem 2136/21318.
2141801 Structure
2141802 Menuiseries extérieures
2141812 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
23131 Immeubles de rapport
231311 Immeubles de rapport
L’office a le choix entre une décomposition par composants des
23131101 Structure
immobilisations dès leur construction (compte 23) ou uniquement
23131102 Menuiseries extérieures
à partir de leur mise en service (compte 21).
23131112 Aménagements intérieurs sur Si l’office décide de ne ventiler les immeubles par composants qu’à
équipements communs
partir de leur mise en service (après transfert du compte 23 au
compte 21), les montants des travaux, pendant la période de
construction, sont intégralement enregistrés au débit du
compte 2313101 « structure ».
En revanche, si l’office choisit de décomposer les immobilisations
par composants dès le stade de la construction, le solde du
compte 23131 sera alors ventilé au débit des différents comptes
de composants utilisés.
A l’achèvement des travaux, les comptes des composants du 23131
seront crédités par le débit des subdivisions correspondantes du
compte 21311.
23133 Bâtiments administratifs
231315 Bâtiments administratifs
Le compte « Bâtiments administratifs » est reclassé conformément à
23131501 Structure
la numérotation du PCG.
23131502 Menuiseries extérieures
Même principe que pour le compte 23131.
23131512 Aménagements intérieurs sur L’office a le choix entre une décomposition par composants des
équipements communs
immobilisations dès leur construction (compte 23) ou uniquement
à partir de leur mise en service (compte 21).
23134 Travaux d’amélioration
Ce compte est supprimé.
Les montants figurant au compte 23134 seront ventilés sur les
comptes d’immobilisations en cours des composants d’immeubles auxquels les travaux se rapportent
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 22
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
23135 Agencements et aménagements des
constructions
OBSERVATIONS
Ce compte est supprimé.
Les montants figurant au compte 23135 seront ventilés sur les
comptes des composants des bâtiments administratifs auxquels
les travaux se rapportent.
23136 Autres ensembles immobiliers
231318 Autres ensembles immobiliers
Le compte « Autres ensembles immobiliers » est reclassé conformé23131801 Structure
ment au PCG.
23131802 Menuiseries extérieures
Même principe que pour le compte 23131.
23131812 Aménagements intérieurs sur L’office a le choix entre une décomposition par composants des
équipements communs
immobilisations dès leur construction (compte 23) ou uniquement
à partir de leur mise en service (compte 21).
23141 Immeubles de rapport
231411 Immeubles de rapport
Idem 23131.
23141101 Structure
23141102 Menuiseries extérieures
23141112 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
23143 Bâtiments administratifs
231415 Bâtiments administratifs
Idem 23133.
23141501 Structure
23141502 Menuiseries extérieures
23141512 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
23144 Travaux d’amélioration
Idem 23134.
23145 Agencements et aménagements des
constructions
Idem 23135.
23146 Autres ensembles immobiliers
231418 Autres ensembles immobiliers
Idem 231318
23141801 Structure
23141802 Menuiseries extérieures
23141812 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
27688 Prêts pour accession et amélioration 27684 Intérêts courus sur Prêts.
28131 Immeubles de rapport
Le solde du compte 27688 est imputé au débit du compte 27684
(Reprise automatique dans RCT et Hélios).
281311 Immeubles de rapport
La comptabilisation des immeubles de rapport par composants
28131101 Structure
conduit à ventiler les amortissements par type de composants.
28131102 Menuiseries extérieures
L’office indiquera, en les justifiant, les montants à imputer sur les
28131112 Aménagements intérieurs sur différents comptes d’amortissement et transmettra au comptable
équipements communs
les nouveaux tableaux d’amortissement.
Le mode d’amortissement est linéaire. La durée d’amortissement
correspond à la durée d’utilisation probable du composant considéré.
Si l’office opte pour un retraitement des immeubles existant selon
la méthode de reconstitution du coût historique, l’ensemble des
amortissements est recalculé en fonction de la reconstitution des
valeurs brutes des différents composants, des dates d’acquisition
et des nouvelles durées d’amortissement.
Les excédents ou les insuffisances d’amortissements, constatés
pour chaque composant, ont un impact sur les capitaux propres.
Une augmentation d’amortissement sera imputée au débit du
compte d’ajustement 115.
A l’inverse, une diminution d’amortissement sera imputée au crédit
du compte 115.
Si l’office choisit la méthode de réal-location des valeurs nettes
comptables, le retraitement consistant à une simple ventilation
des valeurs brutes et des amortissements, le montant global des
amortissements ne varie pas. Cette méthode est sans impact sur
les capitaux propres
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NOUVEAU PLAN COMPTABLE
OBSERVATIONS
28133 Bâtiments administratifs
281315 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 28131.
28131501 Structure
28131502 Menuiseries extérieures
28131512 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
28134 Travaux d’amélioration
28134 Travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration maintenus sur le compte 2134 à la date
de changement comptable sont amortis au compte 28134 sur la
durée restant à courir. L’amortissement devient exclusivement
linéaire.
Si, à la date de changement comptable, des travaux d’amélioration
sont rattachés à des comptes de composants d’immeubles (voir
compte 2134), les amortissements correspondants seront également à sortir du compte 28134 et à transférer, après retraitement
des immeubles, sur les comptes d’amortissement des composants identifiés. Les excédents ou les insuffisances d’amortissement ont un impact sur les capitaux propres (avec la méthode de
reconstitution du coût historique amorti).
28135 Agencements et aménagements des 28135 Agencements et aménagements des Même principe que pour le compte 28134.
constructions
constructions
28136 Autres ensembles immobiliers
281318 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 28131.
28131801 Structure
28131802 Menuiseries extérieures
28131812 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
28141 Immeubles de rapport
281411 Immeubles de rapport
Même principe que pour le compte 28131.
28141101 Structure
28141102 Menuiseries extérieures
28141112 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
28143 Bâtiments administratifs
281415 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 28131.
28141501 Structure
28141502 Menuiseries extérieures
28141512 Aménagements intérieurs sur
équipements communs.
28144 Travaux d’amélioration
28144 Travaux d’amélioration
Même principe que pour le compte 28134.
28145 Agencements et aménagements des 28145 Agencements et aménagements des Même principe que pour le compte 28135.
constructions
constructions
28146 Autres ensembles immobiliers
281418 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 28131
28141801 Structure
28141802 Menuiseries extérieures
28141812 Aménagements intérieurs sur
équipements communs
29111 Terrains nus
29111 Terrains nus
29113 Terrains loués
Les montants inscrits au crédit du compte 29111 correspondant à
des dépréciations de terrains appartenant à l’office et donnés en
location, notamment par des baux emphytéotiques, sont à imputer au crédit du compte 29113.
29131 Immeubles de rapport
291311 Immeubles de rapport
Les dépréciations sur les immeubles de rapport ne font pas l’objet
d’une ventilation par composants.
29133 Bâtiments administratifs
291315 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 29131.
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 24
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
29134 Travaux d’amélioration
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
29134 Travaux d’amélioration
OBSERVATIONS
Lorsque les travaux d’amélioration sont maintenus distinctement à
l’actif au compte 2134, le compte de dépréciation 29134 n’est pas
modifié.
Les dépréciations enregistrées au compte 29134 correspondant à
des travaux d’amélioration rattachés, à la date de changement
comptable, à des composants d’immeubles (voir 2134), seront à
réimputer sur les comptes de dépréciations des immeubles sur
lesquels les travaux se rapportent.
29135 Agencements et aménagements des 29135 Agencements et aménagements des Même principe que pour le compte 29134.
constructions
constructions
29136 Autres ensembles immobiliers
291318 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 29131.
29141 Immeubles de rapport
291411 Immeubles de rapport
Même principe que pour le compte 29131.
29143 Bâtiments administratifs
291415 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 29131.
29144 Travaux d’amélioration
29144 Travaux d’amélioration
Même principe que pour le compte 29134.
29145 Agencements et aménagements des 29145 Agencements et aménagements des Même principe que pour le compte 29134.
constructions
constructions
29146 Autres ensembles immobiliers
291418 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 29131.
292 Provisions pour dépréciation des 292 Dépréciation des immeubles en loca- Le solde du compte 292 sera ventilé au crédit des comptes 2921
immeubles en location-vente et des tion-vente et des immeubles reçus en et 2922.
immeubles reçus en affectation
affectation.
2921 Immeubles reçus en location-vente
2922 Immeubles reçus en affectation
293131 Immeubles de rapport
2931311 Immeubles de rapport
Même principe que pour le compte 29131.
293133 Bâtiments administratifs
2931315 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 29131.
293134 Travaux d’amélioration
Suite à la suppression du compte 23134, le compte 293134 est également supprimé. Le solde du compte 293134 sera repris en fonction des ventilations du compte 23134 à la date de changement
comptable
293135 Agencements et aménagements des
constructions
Ce compte est supprimé. Même principe que pour le compte
293134
293136 Autres ensembles immobiliers
2931318 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 29131.
293141 Immeubles de rapport
2931411 Immeubles de rapport
Même principe que pour le compte 29131.
293143 Bâtiments administratifs
2931415 Bâtiments administratifs
Même principe que pour le compte 29131.
293144 Travaux d’amélioration
Ce compte est supprimé.
Même principe que pour le compte 293134.
293145 Agencements et aménagements des
constructions
Ce compte est supprimé.
Même principe que pour le compte 293134.
293146 Autres ensembles immobiliers
2931418 Autres ensembles immobiliers
Même principe que pour le compte 29131.
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 25
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
29761 Créances diverses
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
2976 Autres créances immobilisées
OBSERVATIONS
Ce compte est supprimé.
Le solde du compte 29761 sera imputé au crédit du compte 2976.
(Reprise automatique avec RCT et Hélios).
395 Provisions pour dépréciation des 395 Dépréciation des immeubles achevés Le compte 395 est subdivisé. Le solde du compte 395 sera à ventiler
immeubles achevés
3951 Disponibles à la vente
au crédit des comptes 3951 et 3958.
3958 Logements temporairement loués
41915 Emprunteurs et locataires-acquéreurs 419151 Emprunteurs
419152 Locataires (location-accession)
Le compte 41915 est subdivisé.
Le solde du compte 41915 est à ventiler au crédit des
comptes 419151 et 419152
46715 Créditeurs divers – Dépôts de garan- 467151 Créditeurs divers – Dépôts de garan- Le compte 46715 est subdivisé.
tie
tie
Le solde du compte 46715 est à imputer au crédit du compte 467158
467158 Créditeurs divers – Dépôts de garan- lorsque les dépôts de garantie sont suivis dans OTR ou une applitie (OTR ou équivalent)
cation équivalente (voir note de service Hélios no 05-004 du
28 février 2005). A défaut, le solde du compte 46715 sera repris
au crédit du compte 467151
46725 Débiteurs divers – Dépôts de garantie 467251 Débiteurs divers – Dépôts de garan- Le compte 46725 est subdivisé. Le solde du compte 46725 est à
tie
imputer au débit du compte 467258 lorsque les dépôts de garan467258 Débiteurs divers – Dépôts de garan- tie sont suivis dans OTR ou une application équivalente (voir note
tie (OTR ou équivalent)
de service Hélios no 05-004 du 28 février 2005). A défaut, le solde
du compte 46725 sera repris au débit du compte 467151.
47131 Recettes perçues avant émission de 471311 Recettes perçues avant émission de Le compte 47131 est subdivisé.
titre – Dépôts de garantie
titre – Dépôts de garantie
Le solde du compte 47131 est à imputer au crédit du compte 471318
471318 Recettes perçues avant émission de lorsque les dépôts de garantie sont suivis dans OTR ou une applititre – Dépôts de garantie (OTR ou équi- cation équivalente (voir note de service Hélios no 05-004 du
valent)
28 février 2005). A défaut, le solde du compte 47131 sera repris
au crédit du compte 471311.
47821 Différences d’indexation - Actif
4781 Différences d’indexation - Actif
Le compte 47821 est supprimé.
Le solde du compte 47821 est à imputer au débit du compte 4781
(reprise automatique avec RCT ou Hélios).
47822 Différences d’indexation - Passif
4782 Différences d’indexation - Passif
Le compte 47822 est supprimé.
Le solde du compte 47822 est à imputer au crédit du compte 4782
(reprise automatique avec RCT ou Hélios).
4811 Charges différées
Ce compte est supprimé (repris pour les pénalités de renégociation
de la dette). A la date du changement comptable, les chrges différées enregistrées au compte 4812, sont :
- soit soldées par un débit du compte d’ajustement 115 ;
- soit inscrites dans les comptes d’actifs correspondant
4812 Frais d’acquisition des immobilisations
Ce compte est supprimé.
A la date du changement comptable, les charges à répartir enregistrées au compte 4812, sont :
- soit soldées par un débit du compte d’ajustement 115 ;
- soit inscrites dans les comptes d’actifs correspondant.
4818 Charges diverses à étaler
4811 Pénalités de renégociation de la dette Le compte 4818 est supprimé. Seuls les montants correspondant à
des frais de renégociation d’emprunt peuvent être conservés et
imputés sur le compte 4811 « Pénalités de renégociation de la
dette ».
49687 Produits à recevoir
4968 Dépréciation des comptes de produits Le compte 49687 est supprimé.
à recevoir
Le solde du compte 49687 sera à imputer au crédit du compte 4968
qui devient un compte d’exécution (reprise automatique avec RCT
ou Hélios).
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ANCIEN PLAN COMPTABLE
519 Crédits de trésorerie
NOUVEAU PLAN COMPTABLE
5193 Lignes de crédits de trésorerie
OBSERVATIONS
Le compte 519 est subdivisé.
Le solde du compte 519 est à imputer au crédit du compte 5193
(reprise automatique avec RCT ou Hélios).
ANNEXE II
BILAN – ACTIF
EXERCICE N
NUMÉRO DE
COMPTE
1
ACTIF
2
Brut
3
AmortisseNet
Totaux parments
5 = (3) – (4)
tiels
et provisions
6
4
EXERCICE
N–1
Net
7
ACTIF IMMOBILISÉ
20
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
201
Frais d’établissement
2082-2083-2084
Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation
203-205-2088
Autres (1)
232-237
Immobilisations incorporelles en cours/ avances
et acomptes
21
IMMOBILISATIONS CORPORELLES
2111
Terrains nus
2112-2113-2115
Terrains aménagés, loués, bâtis
212
Agencements et aménagements de terrains
213 (sauf 21315, 2135 et Constructions locatives (sur sol propre)
21318)
214 (sauf 21415, 2145 et Constructions locatives (sur sol d’autrui)
21418)
21315- 2135- 21415- 2145
Bâtiments administratifs
21318- 21418
Autres ensembles immobiliers
215-218
Instal. techniques, matériel et outillage et autres
immo. corporelles
22
Immeubles en location-vente, reçus en affectation
23
IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS
2312
Terrains
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 27
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EXERCICE N
NUMÉRO DE
COMPTE
1
ACTIF
2
Brut
3
2313-2314-2318
Constructions et autres immobilisations corporelles en cours
238
Avances et acomptes versés sur immobilisations
corporelles
26-27
IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES (2)
261-266
Participations
271-272
Titres immobilisés
2781-2782
Prêts pour accession
274-275-2761
Autres
2768
Intérêts courus
AmortisseNet
Totaux parments
5 = (3) – (4)
tiels
et provisions
6
4
EXERCICE
N–1
Net
7
Total (I)
ACTIF CIRCULANT
STOCKS ET EN-COURS
31 (net 319)
Terrains à aménager
33
Immeubles en cours
Immeubles achevés :
35 sauf 358 (net 359)
Disponibles à la vente
358
Temporairement loués
37
Immeubles acquis par résolution de vente ou
adjudication
32
Approvisionnements
409
FOURNISSEURS DÉBITEURS
CRÉANCES D’EXPLOITATION
411 (sauf 4113)
Locataires et organismes payeurs d’A.P.L.
412-4113
Créances sur acquéreurs
414-417
Clients – autres activités
415
Emprunteurs et locataires – acquéreurs
416
Clients douteux ou litigieux
418
Produits non encore facturés
42-43-44 (sauf 441)
Autres
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EXERCICE N
NUMÉRO DE
COMPTE
1
441
ACTIF
2
Brut
3
AmortisseNet
Totaux parments
5 = (3) – (4)
tiels
et provisions
6
4
EXERCICE
N–1
Net
7
Subventions à recevoir
CRÉANCES DIVERSES (3)
46 (sauf 461)
Débiteurs divers
461 (sauf 4615)
Opérations pour le compte de tiers
4615
Opérations d’aménagement
47 (sauf 476-47821)
Comptes transitoires ou d’attente
50
VALEURS MOBILIÈRES DE PLACEMENT
DISPONIBILITÉS
511
Valeur à l’encaissement
515
Compte au Trésor
516
Comptes à terme
518
Intérêts courus
Autres 51
Autres établissements financiers et assimilés
53-54
Caisse, régies d’avances et accréditifs
COMPTES DE RÉGULARISATION
486
Charges constatées d’avance
Total (II)
481
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Total (III)
169
Primes de remboursement des obligations (IV)
Total (IV)
476-4781
Différences de conversion ou d’indexation –
Actif (V)
Total (V)
Total général (I + II + III + IV + V)
(1) Dont droit au bail.
(2) Dont à moins d’un an.
(3) Dont à plus d’un an.
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ANNEXE III
COMPTE DE RÉSULTAT (CHARGES)
EXERCICE N
NUMÉRO DE COMPTE
1
CHARGES
2
Charges
récupérables
3
Charges
non
récupérables
4
Totaux partiels
5
EXERCICE
N–1
6
CHARGES D’EXPLOITATION (1)
60-61-62
Consommations de l’exercice en provenance des
tiers
60 (net de 609)
Achats stockés :
601
– Terrains
602
– Approvisionnements
607
– Immeubles acquis par résolution de vente ou
adjudication
603
Variation des stocks (a) :
6031
– Terrains
6032
– Approvisionnements
6037
– Immeubles acquis par résolution de vente ou
adjudication
604-608
Achats liés à la production de stocks immobiliers
606
Achats non stockés de matières et fournitures
61-62 (nets de 619 et 629)
Services extérieurs :
611
Travaux relatifs à l’exploitation
6151
Entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs
6152
Gros entretien sur biens immobiliers
6156
Maintenance
6158
Autres travaux d’entretien
612
Redevances de crédit-ail et loyers des baux à long
terme
616
Primes d’assurance
621
Personnel extérieur à l’organisme
622
Rémunérations d’intermédiaires et honoraires
623
Publicité, publications, relations publiques
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EXERCICE N
NUMÉRO DE COMPTE
1
CHARGES
2
625
Déplacements, missions et réceptions
6285
Redevances
Autres comptes 61 et 62
Autres
63
Impôts, taxes et versements assimilés
631-633
Sur rémunérations
63512
Taxes foncières
Autres 635-637
Autres
64
Charges de personnel
641 – 6481
Salaires et traitements
645-647-6485
Charges sociales
681
Dotations aux amortissements et aux provisions
Charges
récupérables
3
Charges
non
récupérables
4
Totaux partiels
5
EXERCICE
N–1
6
Dotations aux amortissements :
68111, sauf 681118, 681122 à 681124, – Immobilisations locatives
sauf 68112315, 68112318, 6811235,
68112415, 68112418 et 6811245
Autres 6811
– Autres immobilisations
6812
Charges d’exploitation à répartir
6816
Dotations aux dépréciations des immos. incorporelles et corporelles
6817
Dotations aux dépréciations des actifs circulants
6815
Dotations aux provisions d’exploitation :
68157
– Provisions pour gros entretien
Autres 6815
– Autres provisions
65 (sauf 655)
Autres charges de gestion courante
654
Pertes sur créances irrécouvrables
651-658
Redevances et charges diverses de gestion courante
655
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en
commun
66 (net du 669)
CHARGES FINANCIÈRES
6863
Dotations aux amortissements des intérêts
compensateurs à répartir
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EXERCICE N
NUMÉRO DE COMPTE
1
Autres 686
CHARGES
2
Charges
récupérables
3
Charges
non
récupérables
4
Totaux partiels
5
EXERCICE
N–1
6
Autres dotations aux amortissements et aux provisions
Charges d’intérêts :
661121
– Intérêts sur opérations locatives – crédits relais
et avances
661122
– Intérêts sur opérations locatives – financement
définitif
661123
– Intérêts compensateurs
661124
– Intérêts de préfinancement consolidables
66114
– Accession à la propriété – crédits relais et
avances
66115
– Gestion de prêts – Accession à la propriété –
Autres 661
– Intérêts sur autres opérations
667
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières
de placement
666-668
Autres charges financières
67
CHARGES EXCEPTIONNELLES
671
Sur opérations de gestion
673
Titres annulés (sur exercices antérieurs)
Sur opérations en capital :
675
Valeurs comptables des éléments d’actifs cédés
(b) :
6751
– Immobilisations incorporelles
6752
– Immobilisations corporelles
6756
– Immobilisations financières
6758
– Autres éléments d’actif
678
Autres
687
Dotations aux amortissements et aux provisions :
6871
– Dotations aux amortissements des immobilisations
6872
– Dotations aux provisions réglementées (am.
dérogatoires)
Autres 687
– Dotations aux autres provisions
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EXERCICE N
NUMÉRO DE COMPTE
1
69
CHARGES
2
Charges
récupérables
3
Charges
non
récupérables
4
Totaux partiels
5
EXERCICE
N–1
6
Participations des salariés aux résultats – Impôts
sur les bénéfices et assimilés
TOTAL DES CHARGES
Solde créditeur = bénéfice
Total général
(a) Stock initial moins stock final = montant de la variation négative entre parenthèses.
(b) A l’exception des valeurs mobilières de placement.
(1) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs (compte 672).
ANNEXE IV
COMMENTAIRES DES COMPTES
115 Impact sur capitaux propres de la réforme comptable 2005
Ce compte, non budgétaire, permet de constater, au 31 décembre 2005, l’impact sur les capitaux propres de la
première application de la réforme comptable sur les actifs et les passifs.
Le compte 115 est :
– débité, en cas d’impact négatif sur les capitaux propres (exemple : lors d’une augmentation des amortissements) ;
– crédité, en cas d’impact positif (exemple : reprise de PGR).
1067 Excédent d’exploitation affectés à l’investissement
Les sous-comptes 10672 et 10673 sont supprimés.
Compte 13. – Subvention d’investissement
Ce compte est utilisé pour enregistrer les subventions d’investissement ou la contrepartie de la valeur des
immobilisations données ou cédées pour un montant symbolique n’ayant pas le caractère de complément de dotation (comptes 102 et 103).
Dans le premier cas, il est crédité, dès la notification de décision accordant la subvention, du montant de la participation prévue par le débit du compte de tiers intéressé (compte 441 s’il s’agit d’une subvention de l’Etat ou
d’une collectivité publique) lorsque l’office en a communication avant l’encaissement. En l’absence de notification
préalable, le compte 13 est crédité lors de l’encaissement par le débit du compte financier.
Dans le deuxième cas, il est crédité de la valeur des immobilisations données ou cédées pour un montant symbolique. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens lors de la cession gratuite ou pour
un montant symbolique, éventuellement avec l’aide des services des domaines.
Le transfert des subventions au compte de résultat s’effectue par le jeu des comptes 139 et 777.
La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention nécessite que la subvention soit soldée et, réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du compte 13 par crédit du compte 139) que lors de la sortie de l’actif de l’immobilisation financée par cette subvention.
Compte tenu de la décomposition par composants des immeubles, les subventions ou quotes-parts de subventions affectées aux constructions – par opposition aux subventions affectées aux terrains – doivent être ventilées proportionnellement entre les différents composants, si leur montant est significatif. A défaut, ou si la ventilation n’est pas possible, les subventions peuvent être affectées au composant principal « structure ».
1311 Etat
Il s’agit des subventions liées à l’investissement locatif, construction neuve et amélioration, notamment les subventions accompagnant les prêts aidés par l’Etat (PLA, PLAI, PLUS, etc.), les subventions PALULOS.
1315 Etablissements publics locaux et nationaux
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A ce compte sont notamment enregistrées les subventions (ou quotes-parts de subvention) de l’Agence nationale
pour le renouvellement urbain (ANRU) lorsqu’elles participent au financement de valeurs immobilisées.
1317 Entreprises et organismes privés
Il s’agit de subventions autres que les versements relatifs à la participation des employeurs à l’effort de
construction (compte 132).
139 Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat
Le compte 139 est débité annuellement par le crédit du compte 777 « Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice », selon les modalités suivantes :
Subventions affectées aux constructions
La reprise au compte de résultat s’effectue :
– selon le rythme d’amortissement de chacun des composants de l’immobilisation si la subvention a été ventilée ;
– selon le rythme d’amortissement du composant « structure » si la subvention n’a pas été ventilée.
Subventions affectées aux terrains
La réintégration au compte de résultat s’effectue de façon linéaire :
– soit sur le nombre d’années durant lesquelles les immobilisations non amortissables (terrains), acquises ou
créées au moyen de la subvention, sont inaliénables aux termes du contrat ;
– soit – à défaut de clause d’inaliénabilité dans le contrat – sur dix ans.
Subventions finançant des additions ou remplacements de composants
La réintégration au compte de résultat s’effectue au même rythme que l’amortissement des composants concernés.
En cas de sortie de l’actif, le compte 139 est débité du solde de subvention non encore transféré au résultat par
le crédit du compte 777. Le compte 131 relatif à la subvention concernée est alors immédiatement débité par le
crédit du compte 139.
145 Amortissements dérogatoires
Ce compte est crédité du montant des dotations par le débit du compte 68725 « Amortissements dérogatoires »
et débité du montant des reprises par le crédit du compte 78725 « Amortissements dérogatoires » (voir commentaire du compte 68112 : « cas particulier des immobilisations locatives »).
Compte 15. – Provisions
Sont inscrites à ce compte toutes les provisions destinées à couvrir des risques et des charges qui doivent être
comptabilisées à la clôture de l’exercice si l’obligation de l’office à l’égard d’un tiers existe à cette date et s’il est
probable ou certain, à la date d’établissement des comptes, qu’elle se traduira par une sortie de ressources au
bénéfice de ce tiers, sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci après la date de clôture.
A la différence des dettes, les provisions sont des passifs dont l’échéance ou le montant ne sont pas fixés de
façon précise.
Le montant de chaque provision doit être réévalué à la fin de chaque exercice.
Lors de la constitution d’une provision, le compte 15 est crédité par le débit :
– du compte 6815 « Dotations aux provisions d’exploitation » lorsqu’elle concerne l’exploitation ;
– du compte 6865 « Dotations aux provisions financières » lorsque la provision concerne l’activité financière de
l’office ;
– du compte 6875 « Dotations aux provisions exceptionnelles » lorsque la provision présente un caractère
exceptionnel.
Toute provision doit être réévaluée à chaque clôture d’exercice.
En cas d’ajustement nécessaire, il convient de :
– débiter le compte de dotation correspondant (6815, 6865 ou 6875) du montant complémentaire,
– créditer le compte de reprise correspondant (7815, 7865 ou 7875) du montant de la réduction (avec une ventilation dans l’annexe légale entre les reprises pour consommation de la provision et les reprises pour provision
devenue sans objet).
Lors de la réalisation du risque ou de la survenance de la charge, la provision antérieurement constituée est soldée par le crédit du compte 78 concerné. Simultanément, la charge correspondante est inscrite au compte intéressé
de la classe 6.
151 Provisions pour risques
Sont inscrites à ce compte toutes les provisions destinées à couvrir les risques identifiés inhérents à l’activité de
l’organisme.
Leur montant doit être évalué à chaque clôture.
En aucun cas il ne doit être utilisé pour constater la dépréciation des actifs de l’office.
Compte 1515 Provisions pour pertes de change
Lorsque l’évolution du cours des changes fait apparaître, au 31 décembre de l’exercice, des pertes latentes, le
compte 6865 « Dotations aux provisions financières » est débité par le crédit du compte 1515 « Provisions pour
pertes de change » pour le montant de la perte estimée.
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Lorsque la perte latente diminue ou disparaît, la provision est reprise par le compte 7865 « Reprise sur provisions financières ».
1516 Provisions pour pertes sur contrats
Ce compte est notamment utilisé pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks en
accession à la propriété. Il enregistre notamment les risques inhérents à des contentieux techniques ou juridiques
(risques non couverts ou au-delà des montants couverts par les garanties légales ou assurances).
En aucun cas, il ne doit être utilisé pour constater la dépréciation de la valeur d’actif des immobilisations corporelles ou des stocks.
Il est subdivisé ainsi :
15161 Opérations locatives
15162 Opérations d’accession à la propriété.
153 Provisions pour pensions et obligations similaires
Ce compte enregistre notamment les provisions pour indemnités de départ à la retraite du personnel. Cette provision est ajustée annuellement, soit par une dotation au compte 68158 « Autres provisions pour charges », soit
par une reprise au compte 78158 « Autres provisions pour charges ».
1572 Provisions pour gros entretien
Conformément à l’article 311-2 (alinéas 3 et 4) du règlement du comité de réglementation comptable no 99-03
relatif au plan comptable général : « les dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros
entretien ou de grandes révisions en application de lois, règlements ou pratiques constantes de l’entreprise doivent
être comptabilisées dès l’origine comme un composant distinct de l’immobilisation, si aucune provision pour gros
entretien ou grandes révisions n’a été constatée. Sont visées les dépenses d’entretien ayant pour seul objet de vérifier le bon état de fonctionnement des installations et d’y apporter un entretien sans prolonger leur durée de vie
au-delà de celle prévue initialement, sous réserve de répondre aux conditions de comptabilisation de l’article 311-1.
La méthode de comptabilisation par composants de gros entretien ou de grandes révisions exclut la constatation de
provisions pour gros entretien ou de grandes révisions ».
Par ailleurs, l’avis no 2004-11 du 23 juin 2004 du CNC précise au paragraphe 5 :
« Les organismes de logement social ont donc le choix pour comptabiliser leurs dépenses d’entretien entre les
deux méthodes. Pour les organismes de logement social qui optent pour la méthode de comptabilisation des
dépenses d’entretien faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien sous forme de provisions pour
gros entretien, celles-ci ne peuvent plus être constituées de manière forfaitaire mais doivent être déterminées sur la
base des coûts des programmes pluriannuels.
Les dépenses qui ne font pas l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien en application de lois, règlements, ou pratiques de l’organisme, sont comptabilisées en charges au fur et à mesure de leur réalisation. Tel est
le cas généralement des contrats d’entretien. »
La méthode consistant à comptabiliser les dépenses d’entretien sous la forme de composants distincts de l’immobilisation n’est pas retenue pour les offices publics. Par conséquent, ces dépenses seront anticipées sous la
forme de provisions pour gros entretien. Toutefois, à défaut de programme pluriannuel justifiant les dépenses, la
constitution des provisions ne sera pas possible.
Les provisions pour dépenses de gros entretien, engagées en application de lois, règlements ou pratiques courantes de l’organisme, doivent donc être justifiées par un plan pluriannuel d’entretien.
Le conseil d’administration arrête le montant de la provision pour gros entretien (PGE) correspondant au montant des travaux identifiés dans ce plan, établi par immeuble ou groupes d’immeubles et par catégories de travaux.
En fonction de la politique d’entretien décidée par l’organisme, le montant de la PGE correspondra aux montants des dépenses de gros entretien prévues pour les deux à cinq prochaines années du plan établi dans les conditions précitées.
Le plan pluriannuel doit être tenu à la disposition des autorités de contrôle.
Il est actualisé à chaque clôture d’exercice et le montant de la PGE est ajusté en conséquence par la constatation :
– d’une nouvelle dotation en cas de travaux supplémentaires (par le débit du compte 68157) ;
– d’une reprise de provision pour les montants utilisés (par le crédit du compte 78157) ;
– d’une reprise en cas de provision devenue sans objet (par crédit du compte 78157).
L’annexe des provisions (annexe V – tableau 7), ainsi que la partie littéraire de l’annexe, devront indiquer cette
ventilation des reprises au compte 78157.
Même si elles sont enregistrées sur le compte 6152 « Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers », les
dépenses récurrentes, telles que, celles relatives aux contrats d’entretien ou aux remises en état des logements,
n’entrent pas dans l’assiette de la PGE (cf. commentaire du compte 6152).
Exceptionnellement, les dépenses futures de remise en état des logements occupés, ou de ceux vacants dans un
immeuble à taux de rotation supérieur au taux de rotation moyen de l’organisme, peuvent faire l’objet d’une provision pour gros entretien à condition d’être inscrites au plan pluriannuel d’entretien.
Le compte 1572 ne peut présenter un solde débiteur.
1642 Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)
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16421 Prêts de l’ex-caisse des prêts HLM
Les emprunts accordés jusqu’au 31 décembre 1985 par la Caisse des prêts HLM (CPHLM) sont inscrits à ce
compte jusqu’à leur remboursement complet.
Les prêts consentis par l’Etat avant 1962 figurent également à ce compte.
16422 Concours aux organismes en difficulté
Sont comptabilisés à ce compte les prêts accordés par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS),
ainsi que ceux accordés par la Caisse de garantie du logement social (CGLS).
1649 Refinancement de dette
Ce compte permet d’enregistrer les opérations de refinancement de dette, c’est-à-dire le remboursement d’un
emprunt auprès d’un établissement de crédit suivi de la souscription d’un nouvel emprunt auprès d’un autre établissement de crédit. Le montant de l’emprunt de refinancement ne peut excéder le montant du capital restant dû
renégocié.
Le compte 1649 est débité lors d’un remboursement de l’emprunt par le crédit du compte au Trésor et crédité
lors de l’encaissement du nouvel emprunt par le débit du compte au Trésor.
Il doit, au cours d’un même exercice, s’équilibrer en recettes et en dépenses.
Ce compte, bien que budgétaire, n’est pas pris en compte dans le calcul de l’équilibre réel du budget.
Le transfert du montant de l’emprunt initial, ayant donné lieu à refinancement vers le compte du nouvel établissement prêteur, s’effectue par le biais d’une opération d’ordre non budgétaire.
Si le montant du nouvel emprunt est inférieur à celui de l’emprunt ayant donné lieu à refinancement, le compte
1649 est crédité, pour le montant de la différence, par le débit du compte 164 correspondant au nouvel emprunt. Il
s’agit également d’une opération d’ordre non budgétaire.
1654 Redevances (location-accession)
Le 2e alinéa est modifié comme suit :
La quote-part correspondant à l’indemnité d’occupation est inscrite au compte 70471 « Loyers des logements en
location-accession ».
1658 Autres dépôts
Ce compte est crédité du montant des dépôts reçus (autres que les dépôts de garantie des locataires) par le débit
d’un compte de tiers correspondant à la catégorie du débiteur ; lors de la restitution, il est débité par le crédit d’un
compte de tiers. La réception et le remboursement des dépôts reçus constituent des opérations budgétaires.
Classe 2. – Comptes d’immobilisations
L’article 211-1.1 (1) du règlement no 99-03, relatif au plan comptable général, définit un actif comme « un élément identifiable du patrimoine ayant une valeur économique positive pour l’entité, c’est-à-dire un élément générant une ressource que l’entité contrôle du fait d’événements passés et dont elle attend des avantages économiques
futurs ».
Conformément à l’article 211-1.6 :
– « sont considérés comme des éléments d’actifs, pour les entités qui appliquent le règlement no 99-01 du CRC
relatif aux modalités d’établissement des comptes annuels des associations et fondations, les éléments dont les
avantages économiques futurs ou le potentiel de services attendus profiteront à des tiers ou à l’entité conformément à sa mission ou à son objet ;
– sont considérés comme des éléments d’actifs, pour les entités du secteur public, les éléments utilisés pour une
activité ou pour la partie d’activité autre qu’industrielle et commerciale, et dont les avantages futurs ou la disposition d’un potentiel de services attendus profiteront à des tiers ou à l’entité conformément à sa mission ou
à son objet ».
Ce potentiel de services attendus qui profitera à des tiers ou à l’entité est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’entité.
Il est rappelé que le titre III du règlement no 99-03, modifié par les règlements no 2002-10, no 2003-07 et
no 2004-06 du CRC, distingue les règles de comptabilisation des actifs et composants (chapitre Ier) puis précise les
règles d’évaluation initiale des actifs à la date d’entrée puis postérieurement (chapitre II).
Conformément à l’article 311-1 :
« Une immobilisation corporelle, incorporelle ou un stock est comptabilisé à l’actif lorsque les conditions suivantes sont simultanément réunies :
– il est probable que l’entité bénéficiera des avantages économiques futurs correspondants ou du potentiel de
services attendus pour les entités qui appliquent le règlement no 99-01 ou relèvent du secteur public ;
– son coût ou sa valeur peut être évalué avec une fiabilité suffisante, y compris, par différence et à titre d’exception lorsqu’une évaluation directe n’est pas possible, selon les dispositions de l’article 321-8.
Une entité évalue selon ces critères de comptabilisation tous les coûts d’immobilisation au moment où ils sont
encourus, qu’il s’agisse des coûts initiaux encourus pour acquérir, produire une immobilisation corporelle ou des
coûts encourus postérieurement pour ajouter, remplacer des éléments ou incorporer des coûts de gros entretien ou
grandes révisions sous réserve des dispositions de l’article 331-4 relatif aux éléments d’actif non significatifs. »
(1) Les articles cités par la suite sont également ceux du comité de réglementation comptable no 99-03.
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L’évaluation du coût des actifs à la date d’entrée est définie aux articles 321-1 et suivants du règlement
no 99-03.
Les immobilisations corporelles ayant une utilisation déterminable font l’objet d’amortissement, voire le cas
échéant de dépréciation, à porter aux subdivisions des comptes 28 et 29, conformément à l’article 322-5. L’utilisation se mesure par la consommation des avantages économiques attendus ou du potentiel de services attendus de
l’actif (art. 322-1.1 et 2).
Les immobilisations entièrement amorties demeurent inscrites au bilan tant qu’elles subsistent dans le patrimoine de l’office.
Lors des cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements des composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils
figurent. Le montant net en résultant est porté au débit du compte 675 « Valeurs comptables des éléments d’actif
cédés, démolis, mis au rebut ».
En cas de cession, le compte 775 « Produits des cessions d’éléments d’actif » est crédité du prix de vente par le
débit du compte 462 « Créances sur cessions d’immobilisations » ou du compte financier concerné.
Les comptes d’immobilisations, autres que les comptes d’immobilisations financières, sont classés respectivement selon la nature des éléments qui les composent (immobilisations incorporelles et corporelles) et selon leur
usage (activité locative ou autres usages).
Les immobilisations corporelles sont par ailleurs ventilées par composants selon les nouvelles normes
comptables.
L’office dresse, à la fin de chaque exercice, un inventaire détaillé de ses immobilisations qui sera transcrit dans
l’état de développement de l’actif (document réglementaire).
20. Immobilisations incorporelles
Conformément aux articles 211-1.3 et 211-3 du règlement CRC no 2004-6 : « une immobilisation incorporelle
est un actif non monétaire sans substance physique » et elle est « identifiable » :
– si elle est séparable des activités de l’entité, c’est-à-dire susceptible d’être vendue, transférée, louée ou échangée de manière isolée ou avec un contrat, un autre actif ou passif ;
– ou si elle résulte d’un droit légal ou contractuel même si ce droit n’est pas transférable ou séparable de
l’entité ou des autres droits ou obligations.
201 Frais d’établissement
Ces frais constituent, en principe, une charge de l’exercice au cours duquel ils ont été engagés. Toutefois, en
application de l’article 361-1 du règlement no 99-03, les dépenses engagées à l’occasion d’opérations qui conditionnent l’existence ou le développement de l’office, mais dont le montant ne peut être rapporté à des productions
de biens et de services déterminées, peuvent figurer à l’actif du bilan au compte 201.
Il peut s’agir de frais de constitution, de transformation ou de premier établissement.
Ces frais sont enregistrés au compte 201 :
– soit directement ;
– soit par l’intermédiaire du compte 72 « Production immobilisée », si ceux-ci ont été, dans un premier temps,
enregistrés en charges.
La durée d’amortissement de ces frais ne peut excéder cinq ans. Une fois totalement amortis, ils ne sont pas
maintenus à l’actif du bilan. Le compte est alors crédité par le débit du compte 2801 pour solde.
203 Frais de recherche et de développement
En principe, l’office doit enregistrer les frais de recherche et de développement dans les charges de l’exercice,
ceci afin de respecter la règle de prudence qu’impose le caractère aléatoire de l’activité de recherche et de développement.
Frais de recherche :
Article 311-3.1 : les frais engagés pour la recherche ou la phase de recherche d’un projet interne doivent être
comptabilisés en charges et ne peuvent plus être incorporés dans le coût d’une immobilisation incorporelle à une
date ultérieure.
Coûts de développement :
Article 311-3.2 : la comptabilisation des coûts de développement à l’actif est considérée comme la méthode préférentielle (ex. : développement d’un site Internet lorsqu’il s’agit du développement d’un système d’information
plus élaboré qu’un simple site de présentation).
Les coûts de développement peuvent être comptabilisés à l’actif s’ils se rapportent à des projets nettement individualisés ayant de sérieuses chances de réussite technique ou de rentabilité commerciale ou de viabilité économique pour les projets pluriannuels et si les conditions, citées à l’article susvisé, sont remplies.
Ces coûts sont amortis très rapidement sur leur durée d’utilisation.
Une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l’actif du bilan. Le compte 203 est alors crédité par le
débit du compte 2803 pour solde.
En cas d’échec du projet, les frais correspondants sont immédiatement amortis par le débit du compte 6871
« Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations ». Simultanément, il convient de solder le
compte 203 par le débit du compte 2803.
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Les frais de développement internes comptabilisés en charges sont transférés au débit du compte 203 par l’intermédiaire du compte 72 « Production immobilisée ».
208 Autres immobilisations incorporelles
Les comptes 2082, 2083 et 2084 sont débités du montant du versement initial et des frais. Les loyers relatifs à
ces baux sont quant à eux comptabilisés en charges d’exploitation.
Les amortissements seront calculés en fonction de la durée du bail ou de la durée de vie du composant « structure » des immobilisations correspondantes (cf. compte 21311) si celle-ci est inférieure à la durée du bail.
2082 Bail emphytéotique
2083 Bail à construction
2084 Bail à réhabilitation
2088 Immobilisations incorporelles diverses
21. Immobilisations corporelles
Conformément à l’article 211-1 : « Une immobilisation corporelle est un actif physique détenu soit pour être
utilisé dans la production ou la fourniture de services ou de biens, soit pour être loué à des tiers, soit à des fins de
gestion interne et dont l’entité attend qu’il soit utilisé au-delà de l’exercice en cours. »
L’article 311-2 du règlement CRC no 2004-06 précise : « Les éléments principaux d’immobilisations corporelles
devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations différentes ou procurant des
avantages économiques à l’entité selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes
d’amortissement propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des remplacements. »
Les comptes d’immobilisations corporelles sont débités, à la date d’entrée dans le patrimoine de l’office :
– au coût d’acquisition ou à la valeur d’apport pour les actifs acquis ou apportés à titre onéreux ;
– au coût de production pour les actifs produits par l’entité ;
– à la valeur vénale pour les actifs acquis par voie d’échange, à titre gratuit ou pour un montant symbolique.
Conformément à l’article 321-10 du règlement no 99-03 et aux dispositions prévues par les articles R. 423-21 et
R. 423-41 du code de la construction et de l’habitation (CCH), le coût auquel est comptabilisé l’actif immobilisé
acquis ou produit comprend :
– les dépenses d’acquisition ;
– les dépenses de construction ou d’amélioration ;
– tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner selon
l’utilisation prévue par l’office.
Les coûts sont attribués au coût de l’immobilisation à compter de la date à laquelle la direction a pris, et justifie
au plan technique et financier, la décision de l’acquérir ou de la produire pour l’utiliser.
Les coûts attribuables incluent notamment :
– les frais de préparation du site ou de démolition préalable ;
– les honoraires de professionnels (architectes, géomètres, experts, évaluateurs, conseils, etc.) ;
– les frais d’actes ;
– les coûts internes (tels que définis au compte 21311) ;
– les intérêts de préfinancement courus jusqu’à la date d’achèvement des immobilisations (coûts d’emprunts
pendant la période de construction) ;
– les révisions de prix ;
– l’assurance dommages d’ouvrage ;
– les frais d’appels d’offres ;
– les taxes et participations locales levées du fait de la construction, etc.
Les comptes d’immobilisations sont débités soit directement en cas d’acquisition auprès de tiers, soit par le crédit du compte 23 « Immobilisations en cours » lorsque les biens sont créés par l’office. Le transfert du compte 23
au compte d’immobilisations concerné est opéré à l’achèvement des travaux.
L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation stipule que : « L’immeuble est réputé achevé
lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation ».
En d’autres termes un immeuble est achevé lorsqu’il est en état d’habitabilité (immeubles d’habitation) ou d’utilisation normale (autres immeubles).
Plusieurs événements peuvent permettre de s’assurer qu’il y a achèvement :
– la fin des travaux, permettant de rendre l’immeuble habitable ;
– le dépôt d’une DAT ;
– la signature du procès-verbal de réception de l’immeuble ;
– l’utilisation effective des constructions, etc.
C’est le plus significatif de l’état d’habitabilité parmi ces différents événements qui vaut achèvement (à condition que l’événement en cause soit probant, c’est-à-dire non entaché d’erreur ou d’inexactitude), mais en tout état
de cause cet événement ne peut être postérieur à la DAT.
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Les coûts des immobilisations sont amortis à compter de la date de mise en service des immeubles.
Cas particulier des cessions gratuites d’immeubles aux collectivités territoriales :
Les immeubles concernés sont les voiries et réseaux divers ainsi que les locaux communs non destinés à une
location ou à une utilisation privative au moment de leur entrée dans le patrimoine de l’office.
Pour ces immeubles, la valeur nette comptable des voiries et réseaux divers (VRD) inscrits au compte 2138 qui
sont cédés à titre gratuit aux collectivités locales sera, au moment de la cession, imputée sur le composant « structure » des immeubles auxquels les VRD se rapportent. Le tableau d’amortissement de ce composant sera alors réajusté – sans modification de la durée – pour tenir compte de sa nouvelle valeur brute.
La cession à titre gratuit des locaux communs non destinés à la location ou à une utilisation privative ne donne
lieu à aucune écriture dès lors que le coût de production de ces locaux figure aux comptes 2131 « Constructions –
Immeubles de rapport » ou 21318 « Constructions – Autres ensembles immobiliers ».
211 Terrains
A ce compte figurent uniquement les terrains affectés à l’activité locative ou destinés à celle-ci, et ceux supportant les bâtiments administratifs.
Le compte 211 peut être subdivisé pour chaque opération, de la manière suivante :
1. Prix d’achat ou valeur d’apport.
2. Frais d’acquisition.
Il s’agit des frais de notaire, des commissions, des impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement...).
3. Indemnités diverses.
Ces indemnités sont à payer pour pouvoir utiliser le terrain.
4. Coûts techniques de démolition.
Dans le cas d’une démolition sans reconstruction ou avec une reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli, deux cas peuvent se présenter :
– si la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain (soit la valeur la plus
élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain), alors les coûts de démolition sont incorporés
dans le coût du terrain de l’immeuble démoli, dans la limite de cette valeur actuelle, et sont comptabilisés audelà en charges exceptionnelles ;
– si la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur actuelle du terrain concerné, les frais de démolition constituent une charge exceptionnelle qu’il convient de provisionner, dès la décision de démolition prise,
par le débit du compte 6875 « dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels » par le crédit
du compte 158 « autres provisions pour charges ».
Dans le cas d’une démolition avec reconstruction sur le site de l’immeuble démoli :
Les coûts de démolition sont incorporés dans le coût de revient du nouvel immeuble.
5. Frais divers.
Figurent notamment dans cette subdivision les frais nécessaires pour connaître la qualité du terrain (sondages,
forages).
6. Participations financières.
Il s’agit notamment de la contribution pouvant être exigée par le vendeur lors de la réalisation d’une ZAC.
7. Taxes et redevances diverses (TLE, PLD, etc.).
2111 Terrains nus
Ce compte est débité du prix de revient des terrains achetés par l’office, en attente d’utilisation pour des programmes locatifs. Ces terrains constituent des réserves foncières.
Les terrains nus, que l’office a prévu de vendre ou d’utiliser pour supporter des opérations d’aménagement ou
de promotion, sont comptabilisés au compte 31 « Terrains à aménager ».
2113 Terrains loués
Les terrains appartenant à l’office et donnés en location, notamment par baux emphytéotiques, figurent à ce
compte.
212 Agencements et aménagements de terrains
Ce compte enregistre le coût des agencements et aménagements effectués sur les terrains figurant au compte
2112. Les immobilisations imputées à ce compte doivent obligatoirement faire l’objet, dès l’achèvement des travaux, d’un amortissement calculé sur leur durée d’utilisation.
21311 Immeubles de rapport
A ce compte sont inscrits les immeubles appartenant à l’office et destinés à la location.
Comptabilisation des immeubles par composants :
Le règlement no 99-03 relatif au Plan comptable général (art. 311-2) mentionne que : « les éléments principaux
d’immobilisations corporelles devant faire l’objet de remplacement à intervalles réguliers, ayant des utilisations
différentes ou procurant des avantages économiques à l’entreprise selon un rythme différent et nécessitant l’utilisation de taux ou de modes d’amortissements propres, doivent être comptabilisés séparément dès l’origine et lors des
remplacements. »
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Le coût des immeubles neufs ou réhabilités est amorti par composant à compter de la date de mise en service
de l’immeuble.
Le compte 21311 est ventilé entre les composants déterminés par l’organisme, selon une décomposition décidée
par le conseil d’administration.
Les méthodes de décomposition pour les immeubles de logement social ont été précisées par l’avis no 2004-11
du 23 juin 2004 du Conseil national de la comptabilité (CNC).
Cet avis mentionne que :
« Les immeubles existant à la date de première application mais également les opérations nouvelles peuvent être
décomposés :
– soit selon le coût réel historique fondé sur les factures des marchés de travaux ;
– soit en appliquant au coût global les pourcentages de ventilation des catégories de composants indicatifs établis par le CSTB.
Les modalités d’application concernant la décomposition initiale des immeubles appartenant aux organismes de
logement social en composants, leur durée d’utilisation et les pourcentages de ventilation sont mentionnés dans la
note de présentation de l’avis (§2-1 et annexe A). »
Les composants constitués selon la ventilation « CSTB » sont les suivants :
2131101 Structure
2131102 Menuiseries extérieures
2131103 Chauffage collectif
2131104 Chauffage individuel
2131105 Étanchéité
2131106 Ravalement avec amélioration
Ce composant est isolé dès la mise en service de l’immeuble pour le coût estimé du ravalement futur.
L’annexe de la note de présentation de l’avis no 2004-11 du CNC prévoit la décomposition suivante :
COMPOSANTS
DURÉE
d’amortissement
+/– 20 %
Structure (et ouvrages assimilés) ................................................
Menuiseries extérieures ...................................................................
Chauffage collectif .............................................................................
ou chauffage individuel ...................................................................
Étanchéité .............................................................................................
Ravalement avec amélioration ......................................................
50 ans
25 ans
25 ans
15 ans
15 ans
15 ans
RÉPARTITION DES COMPOSANTS
Logement
individuel
Logement
collectif
88,7 %
5,4 %
–
3,2 %
–
2,7 %
90,3 %
3,3 %
3,2 %
3,2 %
1,1 %
2,1 %
Les pourcentages relatifs au chauffage ne s’additionnent pas et dépendent du mode de chauffage utilisé dans
l’immeuble :
– tous les coûts non identifiés en tant que composants sont inclus dans le composant « Structure et ouvrages
assimilés » ;
– les pourcentages des composants isolés sont déterminés à partir de la décomposition de travaux la plus détaillée (ex. : un lot chauffage qui n’est pas agrégé avec d’autres lots de travaux) ;
– le composant « chauffage » ne comprend que les constituants de ce lot de travaux qui feront normalement
l’objet d’un renouvellement ;
– si le composant « étanchéité » n’est pas retenu (bâtiment avec couverture), le pourcentage correspondant est
ajouté au composant de la structure et ouvrages assimilés.
Selon la situation et l’état des immeubles, les organismes pourront retenir 1 à 3 composants supplémentaires en
fonction des critères suivants :
– les pourcentages des composants supplémentaires sont à déduire du composant « Structure et ouvrages assimilés » ;
– 2131107 « électricité » : cet élément est en général intégré au composant principal mais il peut être isolé et
amorti sur une durée de 25 ans (+/– 20 %) pour des raisons de mise aux normes rendues nécessaires par les
évolutions technologiques et réglementaires ;
– 2131108 « plomberie/sanitaire » : ce composant inclut les éléments d’une durée de vie inférieure à 50 ans ;
– 2131109 « ascenseurs ».
COMPOSANTS
DURÉE
d’amortissement
+/– 20 %
Électricité ..............................................................................................
Plomberie/sanitaire ............................................................................
Ascenseurs ...........................................................................................
25 ans
25 ans
15 ans
RÉPARTITION DES COMPOSANTS
Logement
individuel
Logement
collectif
4,2 %
3,7 %
–
5,2 %
4,6 %
2,8 %
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L’organisme peut prévoir à l’origine ou ultérieurement la création de composants supplémentaires, s’ils
répondent aux conditions de comptabilisation d’un actif.
Ainsi, s’agissant de nouveaux équipements fixes (immeubles par destination) ou de nouveaux aménagements qui
ne sont pas répertoriés parmi les composants initiaux, pourront être créés :
– un composant 2131110 « équipements de sécurité » (ex. : les rampes pour personnes à mobilité réduite) ;
– ou un composant 2131111 « aménagements extérieurs » (ex. : aires de jeux, résidentialisation) ;
– ou encore, un composant 2131112 « aménagements intérieurs sur équipements communs » quand sont remplacés, sur un immeuble ou un groupe d’immeubles, des éléments qui ne peuvent pas être rattachés à des
composants identifiés et qui ne relèvent pas des travaux de gros entretien.
La décomposition sur factures d’origine ou afférentes au dernier remplacement peut aussi être pratiquée.
Elle peut être établie par immeuble ou par groupes d’immeubles.
Il est rappelé que, quel que soit le mode de décomposition choisi, les principes comptables d’homogénéité et de
permanence des méthodes doivent être respectés.
Certains coûts peuvent être incorporés au composant « structure » de l’immeuble inscrit au compte 21311, voire,
lorsque ces coûts sont significatifs, être rattachés au (aux) composant(s) concerné(s) de l’immeuble. Il s’agit
notamment des coûts internes de production, des honoraires, des révisions de prix de marchés et de frais divers.
Coûts internes de production :
Ces coûts font partie des « coûts directement attribuables » (voir commentaire général du compte 21), notion qui
« couvre tous les coûts engagés pendant la période d’acquisition ou de production qui court à compter de la date à
laquelle le conseil d’administration a pris la décision ferme de réaliser l’immobilisation jusqu’à ce qu’elle fonctionne selon l’utilisation prévue ».
Les coûts internes comprennent notamment, tant pour la construction neuve que pour la réhabilitation, les coûts
internes de maîtrise d’ouvrage (y compris les frais de conduite d’opération effectuée par la société elle-même)
ainsi que les frais de direction d’investissement.
Les organismes doivent respecter le principe de l’imputation rationnelle et effectuer les imputations de coûts
internes, en tenant compte du niveau réel d’activité de l’organisme par rapport à sa capacité de production.
Les frais de recherche et d’administration générale ne peuvent être pris en compte pour le calcul des coûts internes.
Pour ce qui concerne les frais de personnel, il est rappelé qu’il s’agit de celui affecté directement aux tâches
engagées pendant la période de construction et qui peuvent être rattachées directement à un programme déterminé.
Honoraires :
Les honoraires de maîtrise d’œuvre, ainsi que les honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée et de conduite
d’opération, sont incorporés lorsque ces opérations sont sous-traitées à des tiers en totalité ou en partie.
Les honoraires sont incorporés au coût de structure quand l’immeuble est inscrit au compte 21311. Si leur montant est significatif, il est rattaché au composant concerné.
Révisions de prix sur marchés :
Les révisions de prix sont incorporées au coût du composant « structure » quand l’immeuble est inscrit au
compte 21311. Si leur montant est significatif, il est rattaché au composant concerné.
Frais divers :
Il ne peut s’agir que de frais directs liés à la production. Ces coûts sont incorporés au coût du composant
« structure » quand l’immeuble est inscrit au compte 21311. S’ils sont significatifs, ils sont rattachés au composant
concerné.
Le compte 21311 est débité, directement si les immeubles sont achetés à des tiers, ou par le crédit du compte
231311 si les travaux sont réalisés par l’office. Dans ce cas, le virement du compte 231311 au compte 21311 doit
se faire dès l’achèvement des immeubles, et ce compte enregistre le coût de production de l’immobilisation tel
qu’il est défini ci-dessus (voir commentaire compte 21 général).
21315 Bâtiments administratifs
(Ex-compte 2133 supprimé)
Ce compte est subdivisé, en fonction des besoins, selon les mêmes composants que le compte 21311
« immeubles de rapport ».
Cependant, pour ces bâtiments, qui ne sont pas des immeubles de logement social, la grille de répartition propos é e
p a r
l e
C S T B
(cf. 23111) n’est pas toujours adaptée.
Le choix, l’importance relative et la fréquence de renouvellement des composants retenus seront validés par le
conseil d’administration de l’office qui retiendra la ventilation appropriée à l’immeuble considéré.
Ce compte est débité du coût des composants des bâtiments construits, acquis ou reçus en don pour être utilisés
par les services de l’office (agences, bureaux, ateliers, magasins).
21318 Autres ensembles immobiliers
(Ex-compte 2136, supprimé)
Ce compte est subdivisé, en fonction des besoins, selon les mêmes composants que le compte 21311
« immeubles de rapport ».
Figurent notamment à ce compte les foyers, les résidences universitaires, les centres commerciaux...
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Comme pour les bâtiments administratifs, le choix, l’importance relative et la fréquence de renouvellement des
composants retenus seront validés par le conseil d’administration de l’office qui retiendra la ventilation appropriée
à l’immeuble considéré.
2134 Travaux d’amélioration
Ce compte ne peut plus être débité à compter de la mise en application de la méthode de comptabilisation des
actifs par composants.
Il convient de se rapporter au traitement des réhabilitations de l’avis no 2004-11 du CNC.
Par principe, les coûts de réhabilitation inscrits antérieurement à la réforme comptable à ce compte doivent être
virés aux comptes de composants correspondant aux travaux effectués.
Cependant, dans le cas où ces coûts ne peuvent pas être rattachés à des composants pré-identifiés, ils sont maintenus dans ce compte et amortis sur la durée restant à courir.
A l’expiration de la durée d’utilisation, la valeur nette comptable de la réhabilitation est sortie.
2135 Agencements et aménagements des constructions
Ce compte ne peut plus être débité à compter de la mise en application de la méthode de comptabilisation des
actifs par composants.
Ce compte était utilisé pour enregistrer les aménagements intérieurs des bâtiments appartenant à l’office et
affectés à son fonctionnement (bureaux, ateliers ou les magasins).
2144 Travaux d’amélioration
Ce compte, en voie d’extinction, ne peut plus être débité à compter de la mise en application de la méthode de
comptabilisation des actifs par composants (Idem 2134).
2145 Agencements et aménagements des constructions
Ce compte, est en voie d’extinction, ne peut plus être débité à compter de la mise en application de la méthode
de comptabilisation des actifs par composants (Idem 2135).
23 IMMOBILISATIONS EN COURS
Ce compte a pour objet de faire apparaître la valeur des immobilisations non terminées à la fin de chaque exercice. Il ne doit pas être utilisé pour les constructions qui sont, dès l’origine, destinées à la vente : celles-ci sont
comptabilisées en classe 3. Ceci vaut tant pour les opérations d’accession que pour les commerces accessoires à
des programmes locatifs destinés à la vente.
La valeur d’entrée des éléments immobilisés à l’actif est celle définie au compte 21 « Immobilisations » en
fonction des différents modes d’entrée à l’actif (production, acquisition, apports, etc.) et des différentes catégories
d’immobilisations (terrains, immeubles locatifs, autres).
231 Immobilisations corporelles en cours
Ce compte enregistre à son débit :
– les dépenses facturées par des tiers, par le crédit du compte de la classe 4 concerné ;
– le coût ou la part du coût réel de production, des immobilisations créées par les moyens propres de l’office
par le crédit du compte 72 « Production immobilisée ».
Il est crédité, lors de l’achèvement des travaux, par le débit du compte 21 concerné.
Pour l’arrêté du bilan, ce compte doit enregistrer la totalité des travaux effectués au 31 décembre. Ainsi, les factures concernant des travaux effectués durant l’exercice et non parvenues à la clôture seront enregistrées au crédit
du compte 4084 « Fournisseurs d’immobilisations – Factures non parvenues » par le débit du compte 23 concerné.
La TVA à régulariser sera par ailleurs enregistrée au débit du compte 23 par le crédit du compte 445881
« Régularisation de fin d’année sur immobilisations en cours ».
2313 Constructions
Ce compte est débité du montant des dépenses de construction des immeubles, ainsi que des aménagements,
agencements, installations et frais annexes correspondants, jusqu’à l’achèvement de ces immobilisations.
La comptabilisation des coûts de construction est effectuée au fur et à mesure de la réalisation du chantier.
Les différents comptes sont débités au fur et à mesure de la réception des mémoires et situations de travaux. Ils
doivent tenir compte des situations en instance de paiement même s’il y a litige. Les avances et acomptes sont
comptabilisés au compte 238.
Le compte 2313 est crédité, dès l’achèvement des immeubles par le débit, suivant l’affectation donnée aux
constructions, du compte 213 concerné.
Lors de l’abandon éventuel de projets, les subdivisions du compte 231 sont créditées par le débit du compte
6788 « Charges exceptionnelles diverses », au cours de l’exercice durant lequel la décision d’abandon du projet a
été prise.
Le compte 2313 pourra être ventilé comme le compte 213.
La numérotation doit permettre d’effectuer un suivi comptable par programme. Le numéro de programme est
distinct du compte budgétaire.
231311 Immeubles de rapport
Lorsque l’office opte pour la comptabilisation par composants dès le démarrage des travaux, les coûts des
composants, qu’il s’agisse de ceux de l’immeuble neuf produit ou de ceux des composants remplacés, sont imputés aux mêmes sous-comptes que ceux qu’il a choisis pour le compte 21311 « Immeubles de rapport ».
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Les subdivisions sont les suivantes :
23131101 Structure
23131102 Menuiseries extérieures
23131103 Chauffage collectif
23131104 Chauffage individuel
23131105 Etanchéité
23131106 Ravalement avec amélioration
23131107 Electricité
23131108 Plomberie / Sanitaire
23131109 Ascenseurs
23131110 Equipement de sécurité
23131111 Aménagement extérieurs
23131112 Aménagement intérieurs sur équipements communs
Toutefois, si l’office a fait le choix de ne ventiler les immeubles par composants qu’à partir de leur mise en service, à l’achèvement de la construction, toutes les dépenses se rapportant à ces immeubles, pendant la période de
construction, sont à imputer sur le compte 23131101 « Structure ».
Lorsque les facturations sont assorties de retenues de garantie, la facture est enregistrée pour sa totalité, la retenue de garantie étant portée, au crédit du compte 4047 « Fournisseurs d’immobilisations, retenues de garantie et
oppositions ».
Les frais financiers ne peuvent être inclus dans le prix de revient des constructions que pour les seuls intérêts se
rapportant aux capitaux empruntés pour le préfinancement de l’opération et calculés dans la limite de la période
de construction.
En aucun cas des intérêts sur avances prélevées sur la trésorerie propre de l’office ne peuvent être imputés au
prix de revient.
Pour l’incorporation des coûts internes de production et divers coûts attribuables directement à la construction,
il convient de se rapporter aux commentaires des comptes 21 et 21311.
Les comptes 2313131 à 2313138 sont supprimés mais devront être suivis de manière extra-comptable afin de
déterminer les coûts divers de constructions (notamment les coûts internes, les honoraires, les révisions de prix, les
frais divers) qu’ils représentent.
27684 Prêts
Les intérêts courus sur prêts pour accession, amélioration ou réhabilitation (compte 278) figurent notamment à
ce compte.
28. Amortissements des immobilisations
Le règlement no 2002-10 du 12 décembre 2002 du CRC, modifiant le règlement no 99-03 relatif au Plan
comptable général, a redéfini les amortissements dans le cadre de l’évaluation des actifs postérieurement à leur
date d’entrée dans la comptabilité.
Article 322-1.3 : « Le montant amortissable d’un actif est sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle.
L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable en fonction de son utilisation. »
La valeur résiduelle est le montant, nets des coûts de sortie attendus, qu’une entité obtiendrait de la cession de
l’actif sur le marché à la fin de son utilisation, si elle est significative et mesurable.
Il est à noter que pour les immeubles locatifs sociaux, la valeur résiduelle liée à leur utilisation sociale pérenne
réglementée n’atteint généralement pas un montant significatif et mesurable.
« Le plan d’amortissement est la traduction de la répartition de la valeur amortissable d’un actif selon le rythme
de consommation des avantages économiques attendus en fonction de son utilisation probable. »
Ce plan est arrêté par le Conseil d’administration de l’office (cf. compte 68112).
« Le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus
de l’actif par l’entité. »
En conséquence, pour les immeubles de rapport, seul le mode d’amortissement linéaire est retenu.
Dès la date de mise en service des immobilisations, les comptes d’amortissements sont crédités par le débit des
comptes :
– 6811 « Dotations aux amortissements des immobilisations incorporelles et corporelles » ;
– 6861 « Dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations » ;
– 6871 « Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations ».
Les amortissements sont portés à l’actif en déduction de la valeur des postes qu’ils concernent.
Une immobilisation, même complètement amortie, doit figurer au bilan avec son amortissement jusqu’à sa sortie définitive du patrimoine de l’organisme.
Les conditions d’amortissement des immobilisations doivent être exposées dans la partie littéraire de l’Annexe
présentant les méthodes d’évaluation des postes de l’actif. Elles sont également présentées dans les tableaux de
l’annexe relatifs aux amortissements.
281311 Amortissements des immeubles de rapport
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Quelle que soit la méthode de décomposition décidée par l’organisme, des sous-comptes par composants
doivent être tenus.
Le compte est subdivisé comme le compte 21311 :
28131101 Structure
28131102 Menuiseries extérieures
28131103 Chauffage collectif
28131104 Chauffage individuel
28131105 Etanchéité
28131106 Ravalement avec amélioration
28131107 Electricité
28131108 Plomberie / Sanitaire
28131109 Ascenseurs
28131110 Equipement de sécurité
28131111 Aménagement extérieurs
28131112 Aménagement intérieurs
28134 Travaux d’amélioration
Ce compte est en voie d’extinction. Il permet d’enregistrer les amortissements des réhabilitations antérieures au
1er janvier 2005, qui ont été maintenues sur le compte 2134, à défaut de pouvoir être retraitées en composants.
28135 Agencements et aménagements des constructions
Ce compte, en voie d’extinction, enregistre les amortissements des agencements et aménagements des constructions antérieures au 1er janvier 2005, qui ont été maintenues sur le compte 2135, à défaut de pouvoir être retraitées
en composants.
2814 Constructions sur sol d’autrui
Lorsque les constructions sont réalisées sur un terrain en bail emphytéotique, la durée maximale d’amortissement des composants sera limitée par la date prévue de fin de bail.
29. Dépréciation des immobilisations
Conformément à l’article 322-1.4 du règlement CRC no 2002-10 : « la dépréciation d’un actif est la constatation
que sa valeur actuelle est devenue inférieure à sa valeur comptable ».
Par ailleurs, l’article 322-5 précise qu’à chaque clôture des comptes, l’organisme doit apprécier s’il existe un
indice quelconque montrant qu’un actif a pu perdre notablement de sa valeur.
Trois indices internes sont généralement retenus pour les immeubles de logements sociaux : un taux de vacance
anormalement élevé, des dégradations techniques et un projet de démolition.
Si un tel indice de perte de valeur existe, l’organisme compare la valeur actuelle de l’immobilisation concernée
(montant le plus élevé entre la valeur vénale et la valeur d’usage) avec sa valeur nette comptable (valeur brute de
l’immeuble diminuée des amortissements cumulés et des dépréciations).
Si ce test de dépréciation indique que la valeur actuelle est significativement inférieure à la valeur nette
comptable – et si l’actif continue à être utilisé – une dépréciation est comptabilisée, en sus de l’amortissement,
pour ajuster la valeur nette comptable au montant de la valeur actuelle de l’immobilisation.
Selon le rappel des normes comptables en vigueur ci-dessus, cette dépréciation modifie donc la base amortissable de l’actif déprécié de manière prospective, c’est-à-dire de façon anticipée.
Les comptes de dépréciations sont crédités par le débit des comptes :
– 6816 « Dotations aux dépréciations des immobilisations incorporelles et corporelles » ;
– 6866 « Dotations aux dépréciations des éléments financiers » ;
– 6876 « Dotations aux dépréciations exceptionnelles ».
Ils sont débités lors de l’annulation ou de la réduction par le crédit des comptes 78 « Reprises sur amortissements et dépréciations » concernés.
Les dépréciations sont portées en déduction de la valeur des postes de l’actif du bilan qu’elles concernent.
Les constitutions de dépréciations, leurs causes, leurs modifications doivent être précisées dans les méthodes
d’évaluation de l’actif exposées dans l’annexe.
39. Dépréciation des stocks et en cours
Les dépréciations doivent être constituées dès lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de
production comptabilisé, en particulier en cas de mévente prolongée et de perspectives de commercialisation très
difficiles.
Par ailleurs, les frais financiers ultérieurs de portage des lots invendus, évalués en fonction d’hypothèses de
commercialisation, ainsi que les frais ultérieurs générés par ces invendus, doivent faire l’objet d’une provision au
compte 151 dès lors que leur montant excède le montant des marges prévisionnelles à dégager sur la cession des
invendus.
41111 Locataires – Exercice courant
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Ce compte est débité par le crédit :
– des comptes 703 « Récupérations de charges locatives » et 704 « Loyers » du montant des titres de recettes
relatifs au quittancement du mois courant ;
– du compte 418 « Locataires, produits non encore facturés » pour le montant des régularisations de charges
locatives rattachées ;
– du compte 772 « Produits sur exercices antérieurs » pour le montant des ajustements éventuels lors des régularisations de charges locatives rattachées.
Le compte 41111 est crédité par le débit :
– du compte 515 « Compte au Trésor » lors des règlements reçus de locataires ou de tiers payants enregistrés
du 1.1.N au 31.12.N, N étant l’exercice au cours duquel les titres sont émis ;
– du compte 703 « Récupérations des charges locatives » ou du compte 704 « Loyers » pour le montant des
titres émis au cours de l’exercice N, annulés au cours de ce même exercice et non réglés par le locataire ;
– du compte 41911 « Locataires » pour le montant des avances versées au titre du loyer ou des charges locatives ;
– du compte 4161 « Locataires douteux ou litigieux » du montant des créances considérées comme douteuses
ou litigieuses ;
– du compte 6541 « Pertes sur créances irrécouvrables – Locataires » pour le montant des créances admises en
non-valeur ;
– du compte 4195 « Excédents d’acomptes sur provisions de charges » pour le montant des régularisations de
charges locatives ;
– du compte 1651 « Dépôts de garantie des locataires », lors de l’emploi de ces dépôts pour couvrir des
sommes non réglées ;
– du compte 672 « Charges sur exercices antérieurs » pour le montant des ajustements éventuels lors des régularisations de charges locatives rattachées.
En fin d’exercice, il convient de faire apparaître dans l’annexe les loyers à terme échu de décembre (état de
développement des comptes locataires, acquéreurs et comptes rattachés).
41131 Locataires (location-accession) – Exercice courant
Le compte 41131 est débité du montant des titres de recettes relatifs aux produits de la location – accession par
le crédit :
– des subdivisions intéressées des comptes 703 « Récupérations des charges locatives » et 7047 « Loyers des
logements en location-accession » ;
– du compte 1654 « Redevances (location-accession) » ;
– du compte 418 « Locataires produits non encore facturés » ;
Le compte 41131 est crédité par le débit :
– du compte 515 « Compte au Trésor » lors des règlements reçus des locataires-accédants enregistrés du
01.01.N au 31.12.N, N étant l’exercice au cours duquel les titres sont émis ;
– du compte 7047 « Loyers des logements en location-accession », ou des subdivisions intéressées du compte
703 « Récupérations des charges locatives » pour le montant des titres émis au cours de ce même exercice et
non réglés par le locataire accédant ;
– du compte 4162 « Acquéreurs douteux ou litigieux » ;
– du compte 419152 « Locataires (location – accession) » pour le montant des avances versées au titre des
loyers, redevances et charges locatives ;
– du compte 4195 « Locataires – Excédents d’acomptes sur provisions pour charges » ;
– du compte 1654 « Redevances (location-accession) » pour le montant des titres annulés non réglés par le
locataire-accédant ;
– du compte 6541 « Pertes sur créances irrécouvrables – Locataires » pour le montant des créances émises au
cours de l’exercice N et admises en non-valeur au cours de ce même exercice.
4117 Organismes payeurs d’A.P.L.
Ce compte est débité par le crédit de l’une des subdivisions du compte 703 « Récupérations des charges locatives », du compte 7043 « Loyers des logements conventionnés » pour la fraction ou la totalité du loyer et des
charges locatives qui est couverte par le versement de l’organisme payeur.
Le compte 4117 est crédité par le débit :
– du compte 41917 « Organismes payeurs d’APL » lorsque le versement de l’APL a fait l’objet d’une avance à
l’organisme bailleur ;
– du compte 515 « Compte au Trésor » jusqu’à concurrence de la notification de l’APL au bailleur. Si cette
notification excède le montant du loyer et des charges locatives, la différence est portée au crédit du compte
41911 « Locataires » ou du compte 419152 « Locataires (location – accession) ».
Il est à subdiviser en fonction du nombre de caisses versant l’APL.
Compte 4161 Locataires douteux ou litigieux
Dès la constatation du caractère douteux de la créance, le compte 4161 est débité par les comptes 4111 « Locataires ».
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Entre autres, figurent obligatoirement à ce compte :
– la totalité de la créance des locataires partis ;
– la totalité de la créance des locataires dont le premier impayé est antérieur à un an ;
– la totalité de la créance des locataires faisant l’objet d’une provision totale ou partielle.
Le compte 4161 est crédité par le débit :
– du compte 515 « Compte au Trésor » pour les encaissements ;
– du compte 6541 « Pertes sur créances irrécouvrables – Locataires » pour le montant des créances admises en
non-valeur ;
– du compte 4195 « Locataires – Excédents d’acomptes sur provisions de charges » pour le montant des régularisations de charges locatives ;
– du compte 6718 « Autres charges exceptionnelles sur opérations de gestion » pour le montant des titres relatifs au loyers et charges locatives, émis au cours d’exercices antérieurs, annulés et non réglés par le locataire.
Compte 4162 Acquéreurs douteux ou litigieux
Dès la constatation du caractère douteux de la créance, le compte 4162 est débité par les comptes 412
« Créances sur acquéreurs » ou 4113 « Locataires (location-accession) ».
Entre autres, figurent obligatoirement à ce compte :
– la totalité de la créance des acquéreurs dont le premier impayé est antérieur à un an ;
– la totalité de la créance des acquéreurs faisant l’objet d’une provision totale ou partielle.
Le compte 4162 est crédité par le débit :
– du compte 515 « Compte au Trésor » pour les encaissements ;
– du compte 6548 « Pertes sur créances irrécouvrables – Autres » pour le montant des créances irrécouvrables
admises en non-valeur ;
– du compte 1654 « Redevances (location-accession) » pour le montant des titres annulés non réglés par le
locataire-accédant ;
– du compte 6718 « Autres charges exceptionnelles sur opérations de gestion » pour le montant des titres relatifs aux ventes, aux loyers et charges locatives, émis au cours d’exercices antérieurs, annulés et non réglés
par l’acquéreur.
425 Personnel – Acomptes
Ce compte enregistre les éventuels acomptes sur salaire versés par l’office au profit des agents contractuels de
droit privé.
Ce compte permet également la comptabilisation d’acomptes sur le premier traitement perçu par tout nouvel
agent de l’office qui prendrait ses fonctions en cours de mois, après la liquidation des rémunérations, dès lors que
l’office n’est pas en mesure d’émettre un mandat de paie individuel ou d’intégrer l’agent entrant dans le système
général de paie.
L’acompte rémunère un service fait.
L’office émet un ordre de paiement au compte 425, accompagné d’un certificat de service fait et des pièces justificatives habituellement requises pour les rémunérations.
Le compte 425 est débité par le crédit du compte 515 « Compte au Trésor » du montant des acomptes versés
aux membres du personnel de l’office.
Il est ensuite crédité par le débit du compte 4211 « Personnel – Rémunérations dues » pour le montant des dites
sommes lors de la réception des mandats de paie correspondants.
429 Déficits et débets des comptables et régisseurs
Le compte 429 est débité :
S’agissant d’un débet constaté à l’encontre du comptable, au vu de l’arrêté de débet :
– dès lors qu’il est consécutif à une dépense irrégulièrement payée ou une recette non recouvrée : par le crédit
du compte 77188 « Autres » ;
– dès lors qu’il est consécutif à l’existence d’un solde anormal figurant à un compte de bilan : par le crédit
dudit compte.
S’agissant d’un déficit concernant un régisseur de recettes, dès la constatation du déficit :
– par le crédit du compte 4711 « Versements des régisseurs » ;
– le cas échéant, par le crédit du compte 5412 « Régisseurs de recettes (fonds de caisse) ».
S’agissant d’un déficit concernant un régisseur d’avances, dès la constatation du déficit :
– par le crédit du compte 5411 « Régisseurs d’avance (avances) ».
Le compte 429 est crédité par le débit :
– du compte au Trésor pour les sommes mises à la charge du comptable ou des régisseurs et réglées par les
intéressés ou par les tiers pour le compte de ces derniers, et pour le montant des sommes ayant donné lieu à
décharge de responsabilité ou remise gracieuse couvertes par l’Etat ;
– du compte 67188 « Autres » du montant de la décharge de responsabilité ou de la remise gracieuse obtenue
par le régisseur ou par le comptable lorsqu’il n’est pas comptable direct du Trésor.
4678 Gestion d’immeubles déléguée à un tiers
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Ce compte permet le suivi des opérations de gestion d’immeubles déléguée à un tiers dans le cadre d’un mandat
de gérance établi conformément aux dispositions des articles R. 442-15 et suivants du code de la construction et
de l’habitation.
48. Comptes de régularisation
Les comptes de régularisation servent à répartir les charges et les produits dans le temps, de manière à rattacher
à un exercice déterminé les seuls charges et produits le concernant effectivement.
Ils permettent d’enregistrer :
– les charges à répartir sur plusieurs exercices ;
– les charges et les produits constatés d’avance.
481 Charges à répartir sur plusieurs exercices
Les charges à répartir sur plusieurs exercices comprennent les intérêts compensateurs, les frais d’émission des
emprunts obligataires et les pénalités de renégociation de la dette.
Conformément au règlement CRC no 2004-06 du 23 novembre 2004, les comptes 4811 « Charges différées » (ce
même compte comptabilise désormais les charges à répartir correspondant aux pénalités de renégociation de la
dette), 4812 « Frais d’acquisition des immobilisations » et 4818 « Charges à étaler » sont supprimés.
Les dépenses qui étaient antérieurement enregistrées dans ces comptes désormais supprimés doivent désormais
être comptabilisées à l’actif si elles répondent aux conditions de définition et de comptabilisation des actifs. A
défaut, elles sont comptabilisées en charges.
En conséquence, à la date du changement comptable, les charges à répartir antérieurement comptabilisées aux
comptes 4811, 4812 et 4818 :
– soit répondent aux conditions de comptabilisation des actifs et sont alors inscrites dans les comptes d’actifs
correspondants ;
– soit elles sont imputées directement en diminution des capitaux propres, au débit du compte 115 « Impact sur
capitaux propres de la réforme comptable 2005 ».
4811 Pénalités de renégociation de la dette
Lorsqu’elles sont capitalisées, les indemnités de renégociation de la dette imputées au compte 6688 « Autres »
peuvent être étalées sur la durée résiduelle de l’emprunt.
Le compte 4811 est débité en fin d’exercice du montant de ces indemnités par le crédit du compte 7961 « Pénalités de renégociation de la dette ».
A la fin de chaque exercice, le compte 6862 « Dotations aux amortissements des charges financières à répartir »
est débité par le crédit du compte 4811 pour la quote-part des charges incombant à cet exercice (exercice de transfert inclus).
4813 Charges différées – Intérêts compensateurs
Il s’agit des intérêts compensateurs comptabilisés à ce compte en application de l’article 38 de la loi no 94-624
du 21 juillet 1994 codifié à l’article L. 351-2-2 du CCH. En vertu de cette mesure législative, les organismes
peuvent maintenir les intérêts compensateurs à ce compte jusqu’à l’apurement des remboursements des emprunts
concernés.
4816 Frais d’émission des emprunts
Lors d’émission d’emprunt, les frais de publicité et diverses commissions dus aux organismes bancaires constituent des charges d’exploitation comptabilisées au compte 627 « Services bancaires et assimilés ».
Ces frais peuvent être :
– soit maintenus en charges d’exploitation pour la totalité dans l’exercice où ils sont exposés ;
– soit répartis sur plusieurs exercices, la durée de répartition ne pouvant excéder la durée de l’emprunt.
Dans ce cas, le compte 4816 est débité en fin d’exercice du montant de ces frais par le crédit du compte 7916
« Frais d’émission des emprunts ».
En fin d’exercice (exercice de transfert inclus), le compte 4816 est crédité par le débit du compte 68126 « Frais
d’émission des emprunts » pour la quote-part des charges incombant à cet exercice.
4817 Grosses réparations
Lorsque la provision pour grosses réparations était insuffisante et qu’il était nécessaire de recourir à l’emprunt
pour compléter le financement des travaux réalisés, ces charges pouvaient être réparties sur plusieurs exercices
dans la limite du montant et de la durée de l’emprunt, sans qu’il y ait pour autant une relation entre la période sur
laquelle cette répartition est effectuée et la durée de l’emprunt.
A compter de la date de mise en application des nouvelles normes comptables, avec la suppression des grosses
réparations, le compte 4817 ne peut plus être débité. Ce compte est en voie d’extinction.
En fin d’exercice et jusqu’à l’apurement total du solde, le compte 4817 est crédité par le débit du compte 68127
« Grosses réparations » au vu d’un mandat et d’un titre établis par l’ordonnateur.
611 Sous-traitance générale
Sont inscrites à ce compte les charges d’exploitation relatives aux immeubles de rapport et indispensables dans
le cadre d’une location.
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Ces charges locatives, payées à des entreprises ou prestataires de services externes à l’office, étaient antérieurement comptabilisées aux subdivisions du compte 628 sous l’ancien libellé « Autres charges relatives à
l’exploitation ». Elles sont désormais reclassées aux subdivisions du compte 611 par analogie avec le Plan
comptable général.
6111 Hygiène et sécurité
Le compte 6281 est débité de toutes les charges relatives à l’enlèvement des ordures, au ramonage, aux
vidanges, à la dératisation, à la surveillance de nuit, à la vérification des extincteurs.
61111 Hygiène et sécurité, part non récupérable
61112 Hygiène et sécurité, part récupérable
6112 Espaces verts
Sont imputés à ce compte tous les travaux confiés à des entreprises, y compris l’entretien d’espaces libres
divers.
61121 Espaces verts, part non récupérable
61122 Espaces verts, part récupérable
6113 Chauffage
Figurent au compte 6283 toutes les charges d’exploitation (P1 et P2) en cas de chauffage confié à une entreprise.
61131 Chauffage, part non récupérable
61132 Chauffage, part récupérable
6114 Nettoyage
Les charges afférentes aux travaux de nettoyage relatifs aux parties communes et confiés à des entreprises sont
suivies dans ce compte.
61141 Nettoyage, part non récupérable
61142 Nettoyage, part récupérable
6115 Frais de gestion d’immeubles
61151 Frais de gestion d’immeubles, part non récupérable
61152 Frais de gestion d’immeubles, part récupérable
6116 Ascenseurs
61161 Ascenseurs, part non récupérable
61162 Ascenseurs, part récupérable
6118 Divers
61181 Divers, part non récupérable
61182 Divers, part récupérable
614 Charges locatives et de copropriété
Les charges relatives aux immeubles loués pour les besoins propres de l’office (siège, bureaux, ateliers...) sont
suivies à ce compte.
Toutefois, lorsque la gestion d’immeubles locatifs en copropriété est confiée à un syndic, ce compte n’est utilisé
que si le montant des charges de copropriété n’a pas un caractère significatif justifiant leur ventilation au compte
611. Dans le cas contraire, les charges de copropriété sont ventilées dans les subdivisions du compte 611 de la
manière suivante :
– salaires et charges sociales (pour gardiennage, nettoyage, etc....) au compte 6115 ;
– les autres charges sont imputées aux comptes par nature dont elles relèvent.
De la même façon qu’au compte 611, les charges de copropriété seront ventilées entre les charges récupérables
et les charges non récupérables.
Dans tous les cas, les honoraires du syndic sont inscrits au compte 6223 « Honoraires de syndic » créé.
Ce compte est subdivisé entre :
6141 « Charges locatives et de copropriété, part non récupérable »,
6142 « Charges locatives et de copropriété, part récupérable ».
615 Entretien et réparations
Cette rubrique concerne les travaux sur des biens immobilisés, qui, sans que la valeur à l’actif de ces derniers
ne soit augmentée, ont pour objet de les conserver dans de bonnes conditions d’utilisation ou sont destinés à les
remettre en bon état d’utilisation.
Ces charges sont ventilées entre charges non récupérables et charges récupérables.
6151 Entretien et réparations courants sur biens immobiliers
Les travaux d’entretien courant ont une périodicité généralement inférieure ou égale à un an.
Il s’agit de petites réparations entraînées par la nécessité de la maintenance et de la gestion courante du patrimoine.
En principe, leur volume se maintient à un niveau relativement stable.
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Une partie de ces charges est récupérable auprès des locataires, notamment les travaux effectués à l’intérieur
des logements.
6152 Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers
En complément du commentaire du compte 1572 auquel il convient de se rapporter, il est rappelé que les
dépenses prévues en application de lois, règlements ou pratiques constantes de l’office et faisant l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien, dès lors qu’elles ne sont pas comptabilisées comme un composant distinct, doivent faire l’objet d’une provision pour gros entretien à condition d’être prévues dans un programme pluriannuel de travaux identifiés par immeuble ou groupe d’immeubles.
Dans ce cas, le coût de ces charges de gros entretien est provisionné au compte 68157 « Provisions pour gros
entretien » et donne lieu à une reprise au compte 78157 « Provision pour gros entretien » au cours de l’exercice où
les dépenses sont effectuées.
Pour indication des travaux concernés, il convient de se rapporter au tableau « liste indicative de classement des
travaux ».
Il est rappelé que l’avis CNC 2004-11 précise que :
« Les dépenses qui ne font pas l’objet de programmes pluriannuels de gros entretien en application de lois,
règlements, ou pratiques de l’organisme, sont comptabilisées en charges au fur et à mesure de leur réalisation. Tel
est le cas généralement des contrats d’entretien. »
Ainsi, les redevances annuelles des contrats d’entretien (cf. du type P3-P3R dans les contrats de chauffage) sont
comptabilisées obligatoirement à ce compte 6152. Elles ne peuvent en aucun cas être provisionnées au titre de la
PGE.
Ce compte est subdivisé ainsi :
61521 « Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers, part non récupérable »,
61522 « Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers, part récupérable ».
627 Services bancaires et assimilés.
Sont notamment comptabilisés dans ce compte les frais de garantie CGLLS qui étaient enregistrés avant le
1er janvier 2006 sur l’ancien compte 6188 « Frais de garantie C.G.L.S ».
6281 Concours divers (cotisations).
Toutes des cotisations, y compris la redevance (C.G.L.L.S) versée annuellement en application de l’article
L. 451-3 du code de la construction et de l’habitation, sont enregistrées à ce compte.
6285 Redevances.
Il s’agit des redevances ou remboursements de frais versés à d’autres organismes d’HLM ou aux groupements
qui assurent tout ou partie de la gestion de l’office dans le cadre d’une convention de gestion.
Constituant une prestation externe, ces frais sont inscrits en totalité au compte 6285, quelle que soit la nature
des frais en question (en particulier les frais pour services informatiques et/ou comptables et les frais de gestion
générale).
67521 Valeur nette comptable des composants remplacés.
Ce compte enregistre les valeurs nettes comptables des composants remplacés à l’occasion de travaux.
67522 Valeur nette comptable des immobilisations corporelles cédées.
Ce compte permet de chiffrer les plus-values de cession par comparaison avec le compte 7752.
68111 Immobilisations incorporelles.
Ce compte est débité par le crédit des comptes d’amortissements des immobilisations incorporelles (comptes
2801, 2803, 2805 et 2808).
Les modalités d’amortissement à retenir figurent dans le tableau ci-après :
COMPTE
DÉSIGNATION
des immobilisations
à amortir
DURÉE
d’amortissement
COMPTE
d’amortissement
201
Frais d’établissement
5 ans maximum
2801
203
Frais de recherche et de développement
Durée d’utilisation
2803
205
Concessions et droits similaires, brevets, licences, Durée d’utilisation
marques, procédés, droit et valeurs similaires
2805
208
Autres immobilisations – Bail emphytéotique – Bail à Durée des baux ou durée d’utilisation des
construction – Bail à réhabilitation – Immobilisations immobilisations
diverses
2808
68112 Immobilisations corporelles.
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Les précisions et rappels ci-dessous complètent les commentaires des comptes 21, 28 et 29 correspondants :
Le règlement CRC no 99-03 relatif au Plan comptable général, complété du règlement CRC no 2002-10 du
12 décembre 2002, a redéfini les notions de dépréciation et d’amortissement d’un actif (cf. commentaire des
comptes 28 et 29).
Article 322-1.4 : « La dépréciation d’un actif est la constatation que sa valeur actuelle est devenue inférieure à
sa valeur nette comptable. » (L’article 322-1 reprend les définitions des différentes valeurs énoncées dans le règlement CRC no 2002-10).
Article 322-1.3 : « L’amortissement d’un actif est la répartition systématique de son montant amortissable en
fonction de son utilisation » (voir compte 28).
« Le plan d’amortissement est la traduction de la répartition de la valeur amortissable d’un actif selon le rythme
de consommation des avantages économiques attendus en fonction de son utilisation probable ».
« Le mode d’amortissement est la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus ».
En matière de logement social, l’amortissement est calculé de manière linéaire (avis no 2004-11 du 23 juin 2004
du Conseil national de la comptabilité).
Les amortissements sont déterminés par le plan d’amortissement propre à chaque type d’actif, tels qu’ils sont
arrêtés par le conseil d’administration, en respectant le principe général de droit comptable de prudence.
Dès l’inscription à un compte d’immobilisation d’un bien soumis à amortissement, un plan d’amortissement correspondant à ce bien doit être établi sur les bases décidées par le conseil d’administration.
La date de départ du calcul de l’amortissement est la date de mise en service de l’immeuble.
En conséquence, la première annuité d’amortissement doit être réduite pro rata temporis pour tenir compte de
la période écoulée entre le début de l’exercice et la date de mise en service de l’immeuble.
Le pro rata temporis s’apprécie en jours.
Par ailleurs, tant qu’une immobilisation demeure en service, elle doit être conservée au bilan, même si elle est
totalement amortie, jusqu’à l’époque de sa disparition pour cause de cession ou de destruction.
68112311 Immeubles de rapport :
6811231101 Structure ;
6811231102 Menuiseries extérieures ;
6811231103 Chauffage collectif ;
6811231104 Chauffage individuel ;
6811231105 Etanchéité ;
6811231106 Ravalement avec amélioration ;
6811231107 Electricité ;
6811231108 Plomberie sanitaire ;
6811231109 Ascenseurs ;
6811231110 Equipements de sécurité ;
6811231111 Aménagements extérieurs ;
6811231112 Aménagements intérieurs sur équipements communs.
Cas particulier des immobilisations locatives :
Les amortissements seront calculés en fonction des durées d’utilisation attribuées par composants selon
l’approche retenue par l’organisme (voir compte 21311). Ces durées doivent correspondre à la réalité d’utilisation
de chaque composant et traduire au mieux le rythme de consommation des avantages économiques attendus de
l’utilisation de chaque composant.
Cette traduction ne peut donc, en aucun cas, être directement liée aux modalités de financement.
L’amortissement par composants est obligatoirement pratiqué selon le mode linéaire.
Par ailleurs, une contrainte supplémentaire existe pour les organismes HLM en matière d’amortissement des
immobilisations locatives. Les immeubles de rapport construits (ou acquis et améliorés) par ces organismes ont été
financés en totalité ou dans de très fortes proportions par des emprunts. Dans ces conditions et en application de
l’article R. 423-22 et R. 423-42 du CCH, les amortissements doivent permettre au minimum de compenser le remboursement en capital de la totalité des emprunts ayant financé les opérations.
Conformément à cette règle dite de « l’équilibre des amortissements techniques et financiers », les amortissements globaux cumulés des immobilisations locatives doivent être au moins égaux au montant cumulé des remboursements de la totalité des emprunts contractés pour le financement de ces opérations.
Dans le cas où, globalement, le cumul des amortissements pratiqués d’après les plans initiaux d’amortissements
est inférieur au cumul des amortissements financiers, il doit être procédé à la constitution de dotations aux amortissements dérogatoires (compte 145) en complément des dotations prévues initialement et dans la limite des
valeurs amortissables.
Lorsque, ultérieurement, par le jeu normal des dotations aux amortissements résultant des plans initiaux d’amortissements, l’équilibre entre les amortissements techniques et les amortissements financiers (capitaux courus non
échus inclus) tendra à se rétablir, les amortissements dérogatoires seront ajustés par des reprises au compte de
résultat, dans le respect de la règle précitée.
Dans le cas où les financements extérieurs seraient supérieurs à la valeur des éléments amortissables et après
complet amortissement de ceux-ci, le compte 10687 « Réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables » sera utilisé en tant que de besoin pour assurer le respect de la règle d’équilibre des
amortissements techniques et financiers. (Cf. commentaire du compte 10687.)
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Le conseil d’administration doit prescrire des dotations supplémentaires d’une façon permanente ou occasionnelle, notamment si l’état des constructions le justifie (art. R. 423-22 et R. 423-42 du CCH).
Pour vérifier le respect de la règle de l’équilibre des amortissements, il convient de rapprocher :
– le total des amortissements techniques cumulés afférents à l’ensemble du parc des immobilisations locatives (1), majoré du montant de la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables ;
– du total cumulé des remboursements des emprunts utilisés pour le financement de l’ensemble des immobilisations locatives figurant à l’actif, majoré des remboursements courus et non échus afférents, et majoré du
montant cumulé des subventions d’investissement (locatives) inscrites au résultat. Compte tenu, entre autres,
de cette règle, emprunts et subventions doivent donc être maintenus, respectivement dans l’état des dettes
financières et au bilan, tant que les immobilisations qu’ils ont financées subsistent à l’actif.
Cette comparaison s’effectue chaque année à l’aide de l’annexe « Tableau de rapprochement des amortissements
techniques et financiers » (document obligatoire indissociable du bilan et approuvé en conseil d’administration).
68157 Dotations à la provision pour gros entretien
Ce compte enregistre la dotation à la provision pour gros entretien (compte 1572 « Provisions pour gros entretien »).
Les dotations aux provisions pour gros entretien sont constituées selon un plan pluriannuel d’entretien, conformément aux principes exposés pour le compte 1572.
La dotation annuelle au compte de provision pour gros entretien est décidée par le conseil d’administration.
La liste indicative des charges de gros entretien pouvant faire l’objet de provisions pour gros entretien est la
suivante :
– travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes ;
– travaux d’entretien des descentes d’eau usées et pluviales ;
– travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration*) ;
– travaux de réparation des menuiseries ;
– travaux de peinture des parties communes et menuiseries ;
– travaux de remplacement des équipements intérieurs chez les locataires (hors opérations lourdes de remplacement de la plomberie et des sanitaires et, pour ce qui relève des remises en état des logements, seules les
remises en état futures, identifiées au-delà du rythme normal correspondant au taux de rotation, pourront faire
l’objet d’une provision) ;
– travaux d’entretien des aménagements extérieurs ;
– travaux d’entretien important des équipements : sur ascenseurs, chaudières, électricité... ;
– curage des égouts ;
– travaux d’élagage, etc.
78157 Reprises sur provision pour gros entretien :
Les reprises effectuées au compte 78157 constatent la consommation définitive d’une partie ou de la totalité de
la provision pour gros entretien (se rapporter aux commentaires des comptes 1572, 6152, 68157).
Ce compte est crédité, au fur et à mesure de la réalisation du plan pluriannuel de gros entretien, comme indiqué
au compte 1572 :
– lorsque les travaux réalisés au cours de l’exercice avaient antérieurement fait l’objet d’une dotation à la
PGE ;
– le cas échéant, du montant de la provision devenue sans objet.
Dans le cas de travaux effectués par la régie d’entretien, le montant de la reprise devra être justifié dans la partie littéraire de l’annexe, en indiquant les comptes de charges et les montants concernés.
7913 Prestations fournies sous forme d’avantages en nature au personnel :
Lorsque l’office comptabilise les avantages en nature accordés à certains membres du personnel, le compte
7913 est crédité par le débit d’un compte 641 « Rémunérations du personnel ». Il s’agit d’une opération d’ordre
budgétaire :
– soit la charge correspondant à l’avantage en nature a déjà été comptabilisée, selon sa nature, lorsque la
dépense a été engagée : le compte 7913 permet de neutraliser la double inscription de la charge ;
– soit aucune charge initiale n’a été comptabilisée (cas d’un logement de fonction) : le compte 7913 permet de
neutraliser la charge qui ne donne pas lieu à décaissement.
Dans tous les cas, le compte 7913 permet de corriger le compte de résultat.
7963 Intérêts compensateurs :
Ne peuvent être inscrites à ce compte que les augmentations d’intérêts compensateurs sur les emprunts existants.
(1) Les comptes d’amortissements des immobilisations locatives sont les suivants : comptes 2808, 281311, 281318, 28134, 28138, 281411, 281418,
28144, 28148 et 145 (amortissements dérogatoires).
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ANNEXE V
LISTE INDICATIVE DE CLASSEMENT DE TRAVAUX
ENTRETIEN
courant
Petites réparations
entraînées
par la nécessité
de la maintenance
(compte 6151)
GROS ENTRETIEN
Le gros entretien concerne des travaux plus
importants
que l’entretien courant et peut faire l’objet
d’un programme pluriannuel de travaux.
(compte 6152)
AMELIORATION
ou renouvellement de composant
Travaux de remplacement ou d’amélioration
des éléments indiqués comme composants,
coûts imputés à l’actif (comptes 21311 à
21318 ; 21411
à 21418 ; 231311 à 231318 ; 231411 à 231418)
I. Travaux pouvant faire l’objet de PGE :
(comptes 1572, 68157 et 78157)
Types de composants
Structure (et assimilés) : amélioration ou remplacement
d’éléments de la structure (ex. : charpentes, colonnes
d’évacuation, etc.)
Fuites de robinets
Débouchage des appareils
Travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes Menuiseries extérieures : amélioration et renouvellement
Travaux d’entretien des descentes d’eaux pluviales
Chauffage collectif : amélioration et renouvellement (dont
mise aux normes)
Remplacement des ampoules
et vitres des parties
communes
Travaux de peintures des façades, traitement, nettoyage, (hors Chauffage individuel : amélioration et renouvellement (dont
ravalement avec amélioration)
mise aux normes)
Mise en jeu des menuiseries
Travaux de réparation des menuiseries
Étanchéité : amélioration et renouvellement
Travaux de peinture des parties communes et menuiseries
Ravalement avec amélioration
Graissage et réparations
des serrures
Réparations des minuteries,
des fermetures, ...
Etc.
Travaux de remplacement des équipements intérieurs des loge- Électricité : amélioration et renouvellement (dont mise aux
ments occupés ou de ceux vacants dans un immeuble à taux normes)
de rotation supérieur au taux de rotation moyen de l’organisme (hors opérations lourdes de remplacement de la plomberie et des sanitaires relevant du remplacement du composant)
Travaux d’entretien des aménagements extérieurs
Plomberie et sanitaire : amélioration et renouvellement
(dont mise aux normes)
Travaux importants d’entretien des équipements (sur ascenseurs, Ascenseurs : amélioration et renouvellement (dont mise aux
chaudières, électricité)
normes)
Curage des égouts
Etc.
Travaux d’élagage, etc.
Etc.
II. Travaux ne pouvant faire l’objet de PGE :
Remise en état des logements (sauf ceux des logements occupés
ou de ceux vacants dans un immeuble à taux de rotation supérieur au taux de rotation moyen de l’organisme)
Contrats d’entretien de type P 3 en chauffage (P 3R inclus)
Etc.
Etc.
Etc.
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ANNEXE VI
COMPTABILISATION DES REMPLACEMENTS DE COMPOSANTS
Dans le cadre de la réforme comptable, les travaux de réhabilitations, de renouvellement, d’amélioration et
d’addition sur les immeubles de rapport donneront lieu à une immobilisation des dépenses correspondantes en
composants avec sortie des composants remplacés.
Cas d’un immeuble collectif construit depuis 20 ans :
– coût de revient 1 million d’euros ;
– structure amortissable sur 50 ans.
Exemple 1 : remplacement d’un composant identifié (menuiseries extérieures).
Un composant « Menuiseries extérieures » a été isolé à la construction, avec une durée d’amortissement de
25 ans.
Remplacement des menuiseries extérieures de la façade Ouest correspondant, quantitativement, au quart des
fenêtres :
– valeur des nouvelles menuiseries : 10 000 € ;
– durée d’amortissement des nouvelles menuiseries : 20 ans.
Evaluation de la valeur de sortie du composant remplacé
Trois possibilités au choix pour l’ordonnateur :
– soit selon facture d’origine ;
– soit selon la clef CSTB :
3,3 % × 1 000 000 × 1/4 = 8 250 €
– soit à la valeur « déflatée » à la date du dernier remplacement :
10 000 ×
ICC(1) (N – 20)
ICC (N)
= 10 000 ×
1 200
1 616
= 7 425 €
(1) Indice du coût de la construction, année N – 20.
Pratiquement, les sorties de composants remplacés seront le plus souvent calculées en retenant le montant le moins élevé des deux dernières valeurs.
Dans l’exemple, les menuiseries remplacées seront donc évaluées à 7 425 €.
L’amortissement du composant remplacé à la date du remplacement correspondant sera de :
7 425 ×
2131102
20
25
= 5 940 €
Menuiseries extérieures
404
10 000
Fournisseurs d’immobilisations
10 000
67521
VNC des composants remplacés
1 485
28131102
Menuiseries extérieures (amort)
5 940
2131102
Menuiseries extérieures
7 425
Exemple 2 : remplacement d’un composant non identifié (remplacement des baignoires par des douches).
Le composant « Plomberie sanitaires » n’a pas été isolé lors de la mise en service de l’immeuble.
Installation de douches et démontage baignoires :
– 50 000 € ;
– durée d’amortissement : 20 ans.
Le compte « Travaux d’amélioration » ne pouvant plus être utilisé pour comptabiliser ces dépenses, les coûts
sont immobilisés dans le composant « Plomberie sanitaires ».
Sortie de l’actif des éléments remplacés
Trois possibilités au choix pour l’ordonnateur :
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– soit selon la facture d’origine ;
– soit selon la clef CSTB :
Le composant « Plomberie sanitaires » n’ayant pas été isolé précédemment, il est possible d’utiliser les pourcentages CSTB (4,6 % en collectif) pour le composant global. En revanche, aucune ventilation à l’intérieur du
composant est disponible.
– soit selon la valeur « déflatée » à la date du dernier remplacement :
50 000 ×
ICC (N – 20)
ICC (N)
= 50 000 ×
1 200
1 616
= 37 128 €
La sortie de l’actif pour 37 128 € sera effectuée sur le composant « Structure », amorti sur 50 ans.
L’amortissement correspondant sera de :
37 128 ×
20
50
= 22 277
Ecritures comptables
Immobilisation des douches avec amortissement sur 20 ans et sortie des baignoires.
2131108
Plomberie sanitaires
404
50 000
Fournisseurs d’immobilisations
50 000
67521
VNC des composants remplacés
14 851
28131101
Structure (amort)
22 277
2131101
Structure
37 128
Incidence sur les fiches de situation financière et comptable :
Dans les deux cas, la mise en place du nouveau composant donnera lieu à l’établissement d’une fiche de situation financière et comptable, indépendante de la fiche de l’opération soldée de l’immeuble.
Les sorties de composants remplacés peuvent être regroupées sur une fiche séparée de situation financière et
comptable (avec des montants négatifs).
ANNEXE VII
COMPTABILISATION DES OPÉRATIONS DE DÉMOLITION
AVEC OU SANS RECONSTRUCTION
Les schémas commentés ci-dessous annulent et remplacent les schémas précédents relatifs aux démolitions des
logements de l’instruction comptable.
Textes de référence
Loi n 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l’offre foncière, codifié à l’article L. 443-15-1 du CCH relativement
aux démolitions.
Décret no 87-477 du 1er juillet 1987 relatif aux cessions, changements d’usage et démolitions concernant les
logements HLM et codifié à l’article *R. 443-17 du CCH relativement aux démolitions.
Arrêté du 23 juillet 1987 relatif aux modalités de calcul et de reversement des aides de l’État pouvant donner
lieu à remboursement.
Circulaire DIV-DGUHC no 98-96 du 22 octobre 1998 relative aux démolitions de logements locatifs sociaux, à
la programmation des logements PLA construction-démolition et au changement d’usage de logements sociaux
(cette circulaire a abrogé la circulaire no 88-42 du 2 mai 1988).
Circulaire DGUHC/IUH2-DIV no 2001-77 du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de
financement pour démolition et changement d’usage des logements locatifs sociaux (cette circulaire complète la
circulaire no 98-96 et remplace la circulaire précédente de même objet no 2000-56 du 26 juillet 2000).
Circulaire DGUHC/IUH2 no 2002-31 du 26 avril 2002 relative aux modalités d’intervention du 1 % logement
au titre du renouvellement urbain et au lancement de la procédure de saisine de la commission « 1 % logement et
renouvellement urbain ».
o
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Circulaire DGUHC/IUH2 no 2004-56 du 25 octobre 2004 relative aux aides au logement dans les territoires
d’intervention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Arrêté du 31 janvier 2005 (JO du 25 mars 2005) du ministère de l’emploi, du travail et de la cohésion sociale,
ministère délégué au logement et à la ville, portant approbation du règlement général de l’ANRU.
*
* *
Une opération de démolition avec ou sans reconstruction est un processus très complexe comprenant les phases
suivantes :
– phase préliminaire où l’organisme ébauche le projet ;
– décision de démolir ;
– phase de libération progressive de l’immeuble jusqu’à sa libération complète ;
– démolition physique.
La complexité du traitement comptable provient notamment de la variété des coûts engagés à chacune des
phases de l’opération de démolition.
En cas de restructuration lourde, et non de simple démolition permettant de rendre un terrain constructible, il
s’agit d’une opération présentant un caractère exceptionnel et qui sera comptabilisée comme telle.
1. Incidence comptable avant la phase de démolition
La démolition de logements est une opération qui se traduit par une modification importante de la structure du
bilan de l’organisme. Aussi, il est nécessaire de préparer cette opération dans les années qui précèdent la destruction du bien immobilier et de passer en comptabilité les écritures adéquates lors de la réalisation de la démolition.
Lorsque l’état d’un immeuble ou les difficultés de sa gestion sont tels que sa réhabilitation ne paraît pas susceptible d’apporter une solution satisfaisante aux problèmes posés et que, de ce fait, sa valeur nette comptable surestime la valeur actuelle du bien (i.e. la valeur la plus élevée de la valeur vénale ou de la valeur d’usage du bien), il
importe, conformément aux dispositions du règlement no 2002-10 du Comité de réglementation comptable (CRC)
et au principe général comptable de prudence, de constater la dépréciation de cet immeuble.
L’écriture comptable de cette dépréciation est la suivante :
Débit du compte 6876 « Dotations aux dépréciations exceptionnelles »
Crédit du compte 2913 « Dépréciation des immobilisations corporelles – Constructions »
Si l’évolution de la situation conduit à envisager la démolition de l’immeuble, il convient de provisionner le
risque, selon la décision préfectorale (cf. article *R. 443-17 du CCH), de remboursement de l’aide publique qui
correspond à la fraction reprise des subventions d’investissement.
L’écriture est la suivante :
Débit du compte 6875 « Dotations aux provisions exceptionnelles »
Crédit du compte 158 « Autres provisions pour charges »
2. Décision de démolition
Lorsque la décision de démolition est prise par le conseil d’administration et approuvée par l’autorité administrative, un amortissement exceptionnel de l’immeuble sera comptabilisé afin de réduire à zéro la valeur nette
comptable de la construction, à la date envisagée de la démolition :
Débit du compte 6871 « Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations »
Crédit du compte d’amortissement 281311 « Immeubles de rapport »
Les dépréciations antérieurement comptabilisées seront corrélativement reprises :
Débit du compte 2913 « Dépréciation des immobilisations corporelles – Constructions »
Crédit du compte 7876 « Reprises pour dépréciations exceptionnelles »
Par ailleurs, les différents coûts et charges liés à la démolition et restant à la charge de l’organisme après prise
en compte des différentes subventions à la démolition tels que :
– les coûts techniques de démolition ;
– les coûts de travaux de restructuration du foncier ;
– les charges de relogement ;
– les charges de suivi social ;
peuvent être provisionnés par l’écriture suivante :
Débit du compte 6875 « Dotations aux provisions exceptionnelles »
Crédit du compte 158 « Autres provisions pour charges »
3. Traitement de l’opération même de démolition,
des coûts et subventions y afférents
D’une manière générale, qu’il s’agisse d’une démolition dans le cadre du renouvellement urbain, aidé ou non
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par l’ANRU, ou d’une démolition ponctuelle isolée, la comptabilisation des subventions en compte de résultat –
soit en produits d’exploitation, soit en produits exceptionnels – ou au bilan, en subventions d’investissement, suit
leur objet (l’emploi dont elles sont la ressource, en tout ou partie).
Dans la mesure où les collectivités publiques ou leurs établissements doivent notifier avec indication de leur
objet les subventions qu’ils accordent, il conviendra de se rapporter à leur notification.
3.1. Sortie des constructions (hors terrains)
au fur et à mesure des démolitions
Il est rappelé qu’un bien détruit ne peut demeurer au bilan.
La démolition progressive des immeubles va donc donner lieu :
– à la sortie de la valeur nette comptable des lots démolis en compte 67523 « Valeur nette comptable des
immobilisations corporelles démolies ou mises au rebut » avec en contrepartie le débit, à hauteur des amortissements cumulés, du compte d’amortissement 281311 « Immeubles de rapport » et le crédit, pour la valeur
brute des constructions, du compte 21311 « Immeubles de rapport » ;
– à la reprise des dépréciations qui n’auraient pas été précédemment réintégrées (cf. paragraphe 2), par le débit
du compte 2913 « Dépréciation des immobilisations corporelles – Constructions » avec en contrepartie le crédit du compte 7876 « Reprises pour dépréciations exceptionnelles » ;
– à la reprise de la quote-part de subvention non encore reprise, par le débit du compte 139 « Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat » en contrepartie du compte 777 « Quote-part des subventions
d’investissement virée au résultat de l’exercice » ;
– à l’annulation des subventions d’investissement : débit du compte de subvention d’investissement 13 par le
crédit du compte 7876 « Reprises pour dépréciations exceptionnelles ».
Enfin une fiche de situation financière et comptable avec des montants négatifs sera à créer.
3.2. Coûts techniques de démolition
et subventions y afférentes
3.2.1. Démolition sans reconstruction ou avec une
reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli
Première possibilité : la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain (soit la
valeur la plus élevée entre la valeur vénale et la valeur d’usage du terrain).
Dans ce cas, les coûts de démolition sont incorporés dans le coût du terrain de l’immeuble démoli (compte
211), dans la limite de cette valeur actuelle et sont comptabilisés, au-delà, en compte 6788 « Charges exceptionnelles diverses ».
Deuxième possibilité : la démolition n’entraîne pas d’augmentation de la valeur actuelle du terrain concerné et
les coûts techniques de démolition constituent une charge exceptionnelle (compte 6788).
Dans tous les cas, les provisions antérieurement comptabilisées pour faire face aux coûts techniques devront être
reprises :
Débit du compte 158 « Autres provisions pour charges »
Crédit du compte 7875 « Reprises sur provisions exceptionnelles »
3.2.2. Démolition avec reconstruction sur le site
Les coûts techniques de démolition doivent être intégrés dans le coût de revient des nouveaux immeubles car il
s’agit d’éléments attribuables au coût de production. Ils seront donc inclus en compte 2131101 « Structure », pour
autant que le coût de revient global des nouvelles constructions demeure compatible avec leur valeur actuelle
(valeur vénale ou valeur d’usage). Ils seront par conséquent amortis, en pratique, sur la durée d’amortissement du
composant « structure ».
A contrario, les autres coûts techniques seront comptabilisés en compte 6788 « Charges exceptionnelles
diverses ». Les subventions permettant de les financer seront à comptabiliser en compte 7788 « Produits exceptionnels divers ».
Dans tous les cas, les provisions antérieurement comptabilisées pour faire face aux coûts techniques devront être
reprises :
Débit du compte 158 « Autres provisions pour charges »
Crédit du compte 7875 « Reprises sur provisions exceptionnelles ».
3.3. Coûts sociaux et subventions y afférentes
Les coûts sociaux directement liés à la démolition (relogement, accompagnement social...) sont à enregistrer en
6788 « Charges exceptionnelles diverses ».
Les subventions perçues par l’organisme pour financer les coûts sociaux sont comptabilisées en compte 7788
« Produits exceptionnels divers ».
Les provisions antérieurement constituées afférentes aux coûts sociaux devront être reprises :
Débit du compte 158 « Autres provisions pour charges »
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Crédit du compte 7875 « Reprises sur provisions exceptionnelles ».
3.4. Coûts financiers et subventions y afférentes
La démolition physique de l’immeuble va entraîner un remboursement anticipé du capital restant dû sur les
emprunts qui sera comptabilisé au débit du compte 16 « Emprunts et dettes assimilées ».
La subvention finançant le remboursement anticipé de l’emprunt sera comptabilisé en compte 7788 « Produits
exceptionnels divers ».
3.5. Pertes d’exploitation générées
par la démolition et subventions y afférentes
Les conséquences en termes d’exploitation de la démolition vont être :
– une diminution progressive des loyers et des charges dans la phase de libération des immeubles alors que les
frais fixes perdureront jusqu’à la démolition, ces coûts vont être enregistrés dans les différents comptes
d’exploitation : baisse des loyers, baisse des charges variables ;
– une diminution totale de loyers et de charges fixes et variables à la démolition de l’immeuble.
Ces coûts sont généralement subventionnés de deux manières (entre autres) :
– une subvention finançant les conséquences de l’organisation de la vacance progressive jusqu’à la période de
démolition (exemple : opérations isolées en partenariat avec les collectivités locales) ;
– une subvention pour compenser les pertes d’autofinancement (cf. subvention de l’ANRU dans le cadre d’une
opération de rénovation urbaine avec bilan d’aménagement).
3.5.1. Subvention finançant les conséquences de la vacance progressive jusqu’à la démolition de l’immeuble dans
le cas d’une opération isolée en partenariat avec les collectivités territoriales
Dans ce cas, les conséquences de la vacance apparaissent en manque à gagner sur les loyers et les charges
récupérées auprès des locataires, la subvention est comptabilisée comme suit, durant la période de libération des
logements :
– à la date de notification :
Débit du compte 441 « Etat et autres collectivités publiques – Subvention à recevoir »
Crédit du compte 743 « Subventions d’exploitation »
– à la clôture de l’exercice si la démolition n’a pas encore eu lieu :
Débit du compte 743 « Subventions d’exploitation »
Crédit du compte 487 « Produits constatés d’avance »
– en fonction du nombre de logements vacants financés (et au plus tard à la démolition) :
Débit du compte 487 « Produits constatés d’avance »
Crédit du compte 743 « Subventions d’exploitation »
3.5.2. Subvention couvrant
la perte d’autofinancement (type ANRU)
La subvention pour perte d’autofinancement, étant analysée sur le plan comptable comme la valorisation du différentiel des cash-flows actualisés sur quinze ans correspondant aux logements démolis, doit être comptabilisée en
compte de résultat.
Cette subvention ne peut être étalée au-delà de la démolition car, sinon, un produit serait comptabilisé alors que
le bien y afférent ne serait plus à l’actif de l’organisme.
Symétriquement, il ne paraît pas possible de prendre en résultat la totalité de subvention à la date de la notification dans la mesure où les actifs afférents aux pertes d’autofinancement futures figurent encore au bilan à cette
date.
En revanche, l’étalement de la subvention sur la période de libération des logements permettra de compenser
l’effet conjugué de l’insuffisance grandissante des recettes et du maintien des charges fixes (ascenseurs, chauffage...).
Il convient de noter que l’organisme HLM connaît en principe son calendrier de libération pour aboutir au projet de démolition inscrit dans la convention de renouvellement urbain avec l’ANRU.
En conséquence, la subvention pour perte d’autofinancement considérée est comptabilisée comme suit :
– à la date de notification :
Débit du compte 441 « État et autres collectivités publiques – Subvention à recevoir »
Crédit du compte 7788 « Produits exceptionnels divers »
– à la clôture de l’exercice, si la démolition n’a pas encore eu lieu :
Débit du compte 7788 « Produits exceptionnels divers »
Crédit du compte 487 « Produits constatés d’avance »
– suivant le rythme réel de libération des logements et au plus tard à la date de leur démolition effective :
Débit du compte 487 « Produits constatés d’avance »
30 JANVIER 2006. – TRAVAIL 2006/1 – Texte 11 / 29 – Page 57
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BULLETIN OFFICIEL DU MINISTÈRE DE L’EMPLOI DE LA COHÉSION SOCIALE ET DU LOGEMENT
Crédit du compte 7788 « Produits exceptionnels divers ».
Le rythme de prise de la subvention en compte de résultat sera ajusté en fonction du rythme effectif de libération et de démolition des logements.
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