JLL/ImmoStat

« Hive » – Rueil-Malmaison
© Jean-Marc Lavigne
2016, très bonne année pour le
marché francilien
Panorama du marché des bureaux en Ile-de-France
Bilan 2016

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Editorial
Ce qu’il faut retenir
de 2016
Locatif
 Le marché des bureaux en Ile-de-France s’est consolidé tout au long de l’année, et la
performance de 2016 dépasse le seuil des 2,4 millions de m² (+7 % en un an).
 65 transactions supérieures à 5 000 m² ont été comptabilisées en 2016, représentant
plus de 890 000 m².
 Plus d’1,1 million de m² de bureaux ont été commercialisés dans Paris, soit
davantage que pour l’ensemble de la première périphérie.
 Le stock vacant francilien poursuit sur sa tendance baissière et se positionne à 3,5
millions de m² fin décembre, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France.
 Après un 3ème trimestre dynamique pour les valeurs du QCA, le loyer « prime » facial
se stabilise à 760 €/m²/an au 4ème trimestre. Le loyer prime de La Défense reste
quant à lui positionné autour de 515 €/m²/an en fin d’année.
Investissement
 Les 19,6 milliards investis en Ile-de-France font du cru 2016 le meilleur de l’histoire
après 2007 et 2015.
 323 transactions ont été enregistrées en 2016 sur le marché francilien de
l’investissement, un nombre record nettement supérieur à ceux enregistrés ces
dernières années (245 en moyenne par an au cours des 10 dernières années).
 La répartition des engagements est demeurée assez équilibrée en 2016 entre les
différents secteurs franciliens, ce qui confirme l’approche opportuniste des
investisseurs.
 Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les
investisseurs français (69 % des montants investis). Toutefois, leur poids s’est réduit
en fin d’année en écho à plusieurs transactions d’envergure réalisées par des
investisseurs étrangers.
 Les taux de rendement des bureaux sont restés stables au 4ème trimestre, à 3,00 %
dans le QCA et à 4,25-4,75 % à La Défense. En dépit de la hausse des OAT à
0,68 % en fin d’année, la prime de risque offerte par l’immobilier (232 points de base)
demeure attractive pour les investisseurs.
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En direct du marché
2016, très bonne année pour le marché francilien
Le marché locatif confirme nos prévisions en cette fin d’année
Pour la deuxième année consécutive, le marché des bureaux en Ile-de-France
s’est consolidé tout au long de l’année. En effet, avec un début d’année à
524 000 m² et une performance à 669 000 m² sur les trois derniers mois de l’année,
la demande placée n’a fait que croître au fil des trimestres. Ainsi, au global, la
performance de l’année 2016 dépasse le seuil des 2,4 millions de m² (+7 % en
un an), un niveau supérieur à la moyenne décennale autour de 2,3 millions de m².
Bien que la bonne performance des plus de 5 000 m² y soit pour beaucoup, il
faut noter que le marché est plus sain que ce que l’on a pu observer en 2011 et
2012 notamment, où il avait été artificiellement « gonflé » par des transactions XXL
telles SFR ou encore le déménagement du MINISTERE DE LA DEFENSE sur Balard.
Les mouvements des grandes entreprises ont dynamisé le marché
Avec en moyenne 16 transactions enregistrées par trimestre, le segment des
transactions de plus de 5 000 m² a performé tout au long de l’année. Ainsi, au global
65 transactions ont été comptabilisées en 2016, représentant plus de
890 000 m² (vs 57 pour 722 000 m² en 2015).
Les immeubles de première main, c’est-à-dire neufs ou restructurés, ont toujours la
préférence des grandes entreprises, concentrant 7 m² commercialisés sur 10. Les
mouvements supérieurs à 5 000 m² ont permis d’absorber une partie des immeubles
de première main existants.
Concernant leur taille, le volume moyen des grandes transactions se situe à fin
décembre à 13 700 m² contre 12 700 m² en 2015 (+8 %). 8 transactions de plus
de 25 000 m² ont été finalisées sur l’ensemble de l’année contre 5 en 2015. Deux
d’entre elles l’ont été au 4ème trimestre : la prise à bail par EDF de « Smart Side »
(39 000 m²) à Saint-Ouen et l’acquisition par LA FRANCAISE DES JEUX de
l’immeuble « Le Delta » (~ 25 000 m²) à Boulogne-Billancourt.
Les secteurs d’activité les plus représentés sur ce créneau de surfaces sont ceux de
la Finance (banques, établissements financiers et assurances) avec 15
transactions, suivie par les TIC – Technologies de l’Information et de la
Communication – (sociétés internet, opérateurs de télécommunications et prestations
informatiques/développement de logiciels) avec 9 transactions. Nous continuons
d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des
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1 000
1 500
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2 500
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2014 2015 2016
Sources : JLL/ImmoStat
Demande placée cumulée
1T 2T 3T 4T
En milliers de m²
18%
28%
11%
20%
11%
12%
Nombre de grandes transactions > 5 000 m²
Sources : JLL/ImmoStat

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médias à l’image du positionnement d’ALTICE sur « Qu4drans sud » ou de MEDIA
PARTICIPATION sur « Tempo » au 4ème trimestre, après ceux des ECHOS/LE
PARISIEN, du MONDE, et d’ALTICE sur « Qu4drans est » au cours de l’année.
Des dynamiques contrastées entre les PMS et les surfaces intermédiaires
Si le segment des petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²) enregistre une hausse,
tant en volume qu’en nombre, celui des surfaces intermédiaires (entre 1 000 et
5 000 m²) a décru.
Du côté des PMS, avec 2 891 transactions enregistrées en 2016 (55 transactions de
plus en un an pour 809 000 m²), ce segment de surfaces réalise sa deuxième
meilleure année depuis 10 ans. Quant aux surfaces intermédiaires, 30
transactions de moins ont été signées en 2016 (-8 %) ce qui représente 715 000 m².
La moitié des volumes concentrés sur Paris
Plus d’1,1 million de m² de bureaux ont été commercialisés dans Paris,
davantage que pour l’ensemble de la première périphérie. Paris a donc de
nouveau attisé toutes les convoitises en 2016, et plus particulièrement le QCA qui
concentre 40 % de ces mètres carrés, grâce au dynamisme des petites et moyennes
surfaces où plus d’1 m² sur 2 ont été signés.
Tous les sous-secteurs, à l’exception de Paris 5-6-7, enregistrent des performances
supérieures à leur moyenne décennale, le fait que Paris concentre 29 des 65
transactions de plus 5 000 m² n’y est sûrement pas étranger. Hormis le secteur de
Paris Centre Ouest (QCA inclus), qui concentre habituellement une bonne partie de
la demande placée de la capitale, ce sont les secteurs de Paris 12-13 et de Paris
14-15 qui, grâce à 7 transactions de plus de 5 000 m² chacun, enregistrent les
meilleurs niveaux à fin décembre 2016 avec en moyenne 160 000 m² chacun. A
Paris 12-13, les mouvements ont émané majoritairement d’entreprises du secteur
financier qui étaient déjà présentes sur ce marché telles que BPCE/NATIXIS, alors
qu’à Paris 14-15, ce sont plutôt des entreprises du secteur de la presse/audiovisuel
comme le groupe ALTICE ou encore LES ECHOS/LE PARISIEN.
La Défense a enregistré en 2016 sa meilleure performance depuis plus de 15
ans avec près de 275 000 m² commercialisés. Les grandes entreprises ont jeté
leur dévolu sur les grandes surfaces du 1er quartier d’affaires européen (11
transactions vs 7 en 2015), et qui plus est sur ses surfaces neuves, restructurées ou
à construire (6 transactions). Citons notamment les transactions de DELOITTE sur
« Majunga », SAINT-GOBAIN sur « M2 », RTE sur « Window », ou en encore celles
d’IMS HEALTH et du CREDIT MUTUEL CIC sur « D2 », soldant pratiquement sa
commercialisation 2 ans après sa livraison.
Après une année 2015 dynamique, le Croissant Ouest voit son activité reculer
de 24 % en 2016. Deux des quatre marchés qui le composent ont enregistré des
évolutions positives (Boucle Nord et Neuilly-Levallois), mais seul ce dernier voit sa
performance dépasser sa moyenne décennale.
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500
1 000
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2014 2015 2016
Sources : JLL/ImmoStat
Demande placée par tranche de surfaces
Moins de 1 000 m² 1 000 - 5 000 m² Plus de 5 000 m²
En milliers de m²
20%
23%
6%
27%
9%
15%
18%
28%
11%
20%
11%
12%
Demande placée par secteur géographique
(2016 vs 2015)
Paris QCA Reste de Paris La Défense
Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne
Sources : JLL/ImmoStat
2016
2015

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Sur le reste de la première périphérie, les Premières Couronnes Est et Sud ont
enregistré des évolutions positives d’une année sur l’autre (respectivement +94 %
et +14 %), alors que la Première Couronne Nord souffre pour la 2ème année
consécutive avec à peine 75 000 m² commercialisés en 2016.
En Deuxième Couronne, seul le secteur de la Deuxième Couronne Sud enregistre
une hausse des m² commercialisés liée à la concrétisation de mouvements de plus
de 5 000 m² : 5 transactions dont 1 qui dépasse le seuil des 30 000 m² sur la
commune de Massy.
Une offre immédiatement disponible à son point bas depuis 2009
Le stock vacant francilien poursuit sur sa tendance baissière pour le sixième
trimestre consécutif, et se positionne à 3,5 millions de mètres carrés fin
décembre, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France. Un tel niveau
d’offre disponible n’avait pas été observé depuis 2009. En l’espace d’1 an, le stock
vacant à diminué de 376 000 m², une baisse inédite sur le marché.
La résorption de l’offre s’observe d’autant plus sur les surfaces de première main qui
ne représentent que 13 % de l’offre totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis
2006.
Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance qui se rapproche
du seuil des 3 %, et les taux se maintiennent toujours à des niveaux inférieurs à 3 %
à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. On observe toujours une dichotomie des marchés entre
Paris et la première périphérie puisque la plupart des marchés de cette dernière
dépassent le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre demeure donc importante
et l’ouest francilien concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²).
Enfin, à La Défense, le taux de vacance a légèrement augmenté au 4ème trimestre
suite à des libérations pour atteindre 9,4 %.
Des conditions de marché qui restent avantageuses pour les entreprises
Après un 3ème trimestre dynamique pour les valeurs du QCA, le loyer « prime »
facial se stabilise à 760 €/m²/an au 4ème trimestre. Le loyer prime de La Défense
reste quant à lui positionné autour de 515 €/m²/an en fin d’année.
Du côté des loyers de seconde main, la valeur moyenne francilienne a légèrement
augmenté en un an (+2 %) pour dépasser les 320 €/m²/an. On observe des
évolutions contrastées selon les marchés, il y a autant de secteurs qui ont
enregistré une hausse que de secteurs qui ont acté une baisse de leur valeur
moyenne sur un an, allant de -1 à +5 % dans Paris intra-muros; -5 % en moyenne en
Première Couronne. Dans le Croissant Ouest, elle a augmenté de 4 %, mais c’est la
Boucle Nord qui tire la moyenne vers le haut (+17 %). A noter que les valeurs de
seconde main sont demeurées globalement stables sur la Deuxième Couronne.
18%
28%
11%
20%
11%
12%
Loyer prime facial (en €/m²/an)
Quartier Central des affaires
Source : JLL