JLL/ImmoStat
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2016, très bonne année pour le marché francilien Panorama du marché des bureaux en Ile-de-France Bilan 2016 « Hive » – Rueil-Malmaison © Jean-Marc Lavigne Editorial Ce qu’il faut retenir de 2016 Locatif Le marché des bureaux en Ile-de-France s’est consolidé tout au long de l’année, et la performance de 2016 dépasse le seuil des 2,4 millions de m² (+7 % en un an). 65 transactions supérieures à 5 000 m² ont été comptabilisées en 2016, représentant plus de 890 000 m². Plus d’1,1 million de m² de bureaux ont été commercialisés dans Paris, soit davantage que pour l’ensemble de la première périphérie. Le stock vacant francilien poursuit sur sa tendance baissière et se positionne à 3,5 millions de m² fin décembre, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France. Après un 3ème trimestre dynamique pour les valeurs du QCA, le loyer « prime » facial se stabilise à 760 €/m²/an au 4ème trimestre. Le loyer prime de La Défense reste quant à lui positionné autour de 515 €/m²/an en fin d’année. Investissement Les 19,6 milliards investis en Ile-de-France font du cru 2016 le meilleur de l’histoire après 2007 et 2015. 323 transactions ont été enregistrées en 2016 sur le marché francilien de l’investissement, un nombre record nettement supérieur à ceux enregistrés ces dernières années (245 en moyenne par an au cours des 10 dernières années). La répartition des engagements est demeurée assez équilibrée en 2016 entre les différents secteurs franciliens, ce qui confirme l’approche opportuniste des investisseurs. Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français (69 % des montants investis). Toutefois, leur poids s’est réduit en fin d’année en écho à plusieurs transactions d’envergure réalisées par des investisseurs étrangers. Les taux de rendement des bureaux sont restés stables au 4 ème trimestre, à 3,00 % dans le QCA et à 4,25-4,75 % à La Défense. En dépit de la hausse des OAT à 0,68 % en fin d’année, la prime de risque offerte par l’immobilier (232 points de base) demeure attractive pour les investisseurs. 2 22222 22 En direct du marché 2016, très bonne année pour le marché francilien Demande placée cumulée Le marché locatif confirme nos prévisions en cette fin d’année En milliers de m² 3 000 Pour la deuxième année consécutive, le marché des bureaux en Ile-de-France s’est consolidé tout au long de l’année. En effet, avec un début d’année à 524 000 m² et une performance à 669 000 m² sur les trois derniers mois de l’année, la demande placée n’a fait que croître au fil des trimestres. Ainsi, au global, la performance de l’année 2016 dépasse le seuil des 2,4 millions de m² (+7 % en un an), un niveau supérieur à la moyenne décennale autour de 2,3 millions de m². 2 500 2 410 2 263 2 183 2 000 1 500 1 000 500 Bien que la bonne performance des plus de 5 000 m² y soit pour beaucoup, il faut noter que le marché est plus sain que ce que l’on a pu observer en 2011 et 2012 notamment, où il avait été artificiellement « gonflé » par des transactions XXL telles SFR ou encore le déménagement du MINISTERE DE LA DEFENSE sur Balard. 0 2014 2015 1T 2T 2016 3T 4T Sources : JLL/ImmoStat Les mouvements des grandes entreprises ont dynamisé le marché Avec en moyenne 16 transactions enregistrées par trimestre, le segment des transactions de plus de 5 000 m² a performé tout au long de l’année. Ainsi, au global 65 transactions ont été comptabilisées en 2016, représentant plus de 890 000 m² (vs 57 pour 722 000 m² en 2015). Nombre de grandes transactions > 5 000 m² 12% 18% 11% Les immeubles de première main, c’est-à-dire neufs ou restructurés, ont toujours la préférence des grandes entreprises, concentrant 7 m² commercialisés sur 10. Les mouvements supérieurs à 5 000 m² ont permis d’absorber une partie des immeubles de première main existants. 28% 20% 11% Sources : JLL/ImmoStat Concernant leur taille, le volume moyen des grandes transactions se situe à fin décembre à 13 700 m² contre 12 700 m² en 2015 (+8 %). 8 transactions de plus de 25 000 m² ont été finalisées sur l’ensemble de l’année contre 5 en 2015. Deux d’entre elles l’ont été au 4ème trimestre : la prise à bail par EDF de « Smart Side » (39 000 m²) à Saint-Ouen et l’acquisition par LA FRANCAISE DES JEUX de l’immeuble « Le Delta » (~ 25 000 m²) à Boulogne-Billancourt. Les secteurs d’activité les plus représentés sur ce créneau de surfaces sont ceux de la Finance (banques, établissements financiers et assurances) avec 15 transactions, suivie par les TIC – Technologies de l’Information et de la Communication – (sociétés internet, opérateurs de télécommunications et prestations informatiques/développement de logiciels) avec 9 transactions. Nous continuons d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des 3 médias à l’image du positionnement d’ALTICE sur « Qu4drans sud » ou de MEDIA PARTICIPATION sur « Tempo » au 4ème trimestre, après ceux des ECHOS/LE PARISIEN, du MONDE, et d’ALTICE sur « Qu4drans est » au cours de l’année. Des dynamiques contrastées entre les PMS et les surfaces intermédiaires Demande placée par tranche de surfaces En milliers de m² Si le segment des petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²) enregistre une hausse, tant en volume qu’en nombre, celui des surfaces intermédiaires (entre 1 000 et 5 000 m²) a décru. 3 000 Du côté des PMS, avec 2 891 transactions enregistrées en 2016 (55 transactions de plus en un an pour 809 000 m²), ce segment de surfaces réalise sa deuxième meilleure année depuis 10 ans. Quant aux surfaces intermédiaires, 30 transactions de moins ont été signées en 2016 (-8 %) ce qui représente 715 000 m². 1 500 2 500 2 000 1 000 500 0 2014 La moitié des volumes concentrés sur Paris 2015 Moins de 1 000 m² 2016 1 000 - 5 000 m² Plus de 5 000 m² Sources : JLL/ImmoStat Plus d’1,1 million de m² de bureaux ont été commercialisés dans Paris, davantage que pour l’ensemble de la première périphérie. Paris a donc de nouveau attisé toutes les convoitises en 2016, et plus particulièrement le QCA qui concentre 40 % de ces mètres carrés, grâce au dynamisme des petites et moyennes surfaces où plus d’1 m² sur 2 ont été signés. Tous les sous-secteurs, à l’exception de Paris 5-6-7, enregistrent des performances supérieures à leur moyenne décennale, le fait que Paris concentre 29 des 65 transactions de plus 5 000 m² n’y est sûrement pas étranger. Hormis le secteur de Paris Centre Ouest (QCA inclus), qui concentre habituellement une bonne partie de la demande placée de la capitale, ce sont les secteurs de Paris 12-13 et de Paris 14-15 qui, grâce à 7 transactions de plus de 5 000 m² chacun, enregistrent les meilleurs niveaux à fin décembre 2016 avec en moyenne 160 000 m² chacun. A Paris 12-13, les mouvements ont émané majoritairement d’entreprises du secteur financier qui étaient déjà présentes sur ce marché telles que BPCE/NATIXIS, alors qu’à Paris 14-15, ce sont plutôt des entreprises du secteur de la presse/audiovisuel comme le groupe ALTICE ou encore LES ECHOS/LE PARISIEN. La Défense a enregistré en 2016 sa meilleure performance depuis plus de 15 ans avec près de 275 000 m² commercialisés. Les grandes entreprises ont jeté leur dévolu sur les grandes surfaces du 1er quartier d’affaires européen (11 transactions vs 7 en 2015), et qui plus est sur ses surfaces neuves, restructurées ou à construire (6 transactions). Citons notamment les transactions de DELOITTE sur « Majunga », SAINT-GOBAIN sur « M2 », RTE sur « Window », ou en encore celles d’IMS HEALTH et du CREDIT MUTUEL CIC sur « D2 », soldant pratiquement sa commercialisation 2 ans après sa livraison. Demande placée par secteur géographique (2016 vs 2015) 2016 12% 18% 15% 20% 11% 9% 2015 23% 20% 28% 27% 6% Après une année 2015 dynamique, le Croissant Ouest voit son activité reculer de 24 % en 2016. Deux des quatre marchés qui le composent ont enregistré des évolutions positives (Boucle Nord et Neuilly-Levallois), mais seul ce dernier voit sa performance dépasser sa moyenne décennale. 4 11% Paris QCA Croissant Ouest Sources : JLL/ImmoStat Reste de Paris 1ère Couronne La Défense 2ème Couronne Sur le reste de la première périphérie, les Premières Couronnes Est et Sud ont enregistré des évolutions positives d’une année sur l’autre (respectivement +94 % et +14 %), alors que la Première Couronne Nord souffre pour la 2ème année consécutive avec à peine 75 000 m² commercialisés en 2016. En Deuxième Couronne, seul le secteur de la Deuxième Couronne Sud enregistre une hausse des m² commercialisés liée à la concrétisation de mouvements de plus de 5 000 m² : 5 transactions dont 1 qui dépasse le seuil des 30 000 m² sur la commune de Massy. Une offre immédiatement disponible à son point bas depuis 2009 Le stock vacant francilien poursuit sur sa tendance baissière pour le sixième trimestre consécutif, et se positionne à 3,5 millions de mètres carrés fin décembre, soit un taux de vacance de 6,7 % pour l’Ile-de-France. Un tel niveau d’offre disponible n’avait pas été observé depuis 2009. En l’espace d’1 an, le stock vacant à diminué de 376 000 m², une baisse inédite sur le marché. La résorption de l’offre s’observe d’autant plus sur les surfaces de première main qui ne représentent que 13 % de l’offre totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006. Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance qui se rapproche du seuil des 3 %, et les taux se maintiennent toujours à des niveaux inférieurs à 3 % à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. On observe toujours une dichotomie des marchés entre Paris et la première périphérie puisque la plupart des marchés de cette dernière dépassent le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre demeure donc importante et l’ouest francilien concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance a légèrement augmenté au 4ème trimestre suite à des libérations pour atteindre 9,4 %. Des conditions de marché qui restent avantageuses pour les entreprises Après un 3ème trimestre dynamique pour les valeurs du QCA, le loyer « prime » facial se stabilise à 760 €/m²/an au 4ème trimestre. Le loyer prime de La Défense reste quant à lui positionné autour de 515 €/m²/an en fin d’année. Loyer prime facial (en €/m²/an) Quartier Central des affaires 12% 18% 11% Du côté des loyers de seconde main, la valeur moyenne francilienne a légèrement augmenté en un an (+2 %) pour dépasser les 320 €/m²/an. On observe des évolutions contrastées selon les marchés, il y a autant de secteurs qui ont enregistré une hausse que de secteurs qui ont acté une baisse de leur valeur moyenne sur un an, allant de -1 à +5 % dans Paris intra-muros; -5 % en moyenne en Première Couronne. Dans le Croissant Ouest, elle a augmenté de 4 %, mais c’est la Boucle Nord qui tire la moyenne vers le haut (+17 %). A noter que les valeurs de seconde main sont demeurées globalement stables sur la Deuxième Couronne. 28% 20% 11% Source : JLL 5 « Cityscope » – Montreuil © GCI Les mesures d’accompagnement sont quant à elles, stables, à un niveau élevé dans tous les secteurs. A 22 % en moyenne en Ile-de-France au 3ème trimestre, elles atteignent 16 % dans Paris intra-muros (ou moins pour certains arrondissements parisiens) et un peu plus de 23 % en moyenne sur l’ensemble de la 1ère périphérie. Les conditions de négociation sont toujours avantageuses pour les entreprises dans les secteurs périphériques et pour les grandes surfaces. Essai de nouveau transformé : 20 milliards investis pour la 2ème année consécutive Progression des volumes au fil de l’année Volumes investis cumulés En milliards d'€ Après un début d’année timide, avec moins de 2 milliards d’euros investis, les engagements ont progressé de trimestre en trimestre sur le marché francilien de l’investissement pour atteindre 6,9 milliards d’euros au 4ème trimestre. 19,6 milliards d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble de l’année 2016. Cette performance, en léger recul d’une année sur l’autre (-4 %), reste supérieure de 45 % à la moyenne décennale, fait du cru 2016 le meilleur de l’histoire après 2007 et 2015. Nombre record de transactions 25 20,3 20 15 10 5 0 2014 2015 1T 4 transactions d’un montant supérieur à 500 millions d’euros, dont l’acquisition récente par NORGES BANK IM de l’immeuble « Vendôme Saint-Honoré » pour un montant d’1 milliard d’euros, ont permis d’atteindre ce résultat. Pour rappel, seules 2 transactions de cette envergure avaient été comptabilisées l’an passé. Cette performance a permis de compenser un léger recul d’activité sur le segment des transactions d’un montant compris entre 100 et 300 millions d’euros. Sur l’ensemble de l’année, on recense 53 transactions de plus de 100 millions d’euros, totalisant 12,5 milliards d’euros (vs 67 l’an passé pour 13,3 milliards), grâce à une fin d’année particulièrement dynamique, avec pas moins de 24 transactions totalisant 5 milliards d’euros. A l’autre bout du spectre, les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros, toujours aussi liquides, continuent de progresser, avec une performance en hausse de 15 % d’une année sur l’autre (4 milliards d’engagements). 19,6 17,6 2T 2016 3T 4T Sources : JLL/ImmoStat Volumes investis par tranche de montant En milliards d'€ 25 20 15 10 5 Tous segments confondus, 323 transactions auront été enregistrées en 2016 sur le marché francilien de l’investissement, un nombre record nettement supérieur à ceux enregistrés ces dernières années (245 en moyenne par an au cours des 10 dernières années). 0 2014 < 50 M€ 2015 50 -100 M€ 100 - 500 M€ 2016 > 500 M€ Sources : JLL/ImmoStat 2016, meilleure année de l’histoire pour le QCA La répartition des engagements est demeurée assez équilibrée en 2016 entre les différents secteurs franciliens. L’ensemble des secteurs voient leurs performances progresser à l’exception de Paris, hors QCA, (-37 %) et de la 1ère Couronne (-27 %). Fait notable, le Quartier Central des Affaires réalise une 7 performance historique avec 5,3 milliards d’euros d’investissements, aidé par l’opération « Vendôme Saint-Honoré » mais aussi par un nombre jamais vu de transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions d’euros. Répartition géographique des engagements 100% 90% 80% 70% Le Croissant Ouest totalise quant à lui 4,6 milliards d’euros (1/4 des engagements), porté par les résultats du secteur Neuilly-Levallois (1,1 milliard) mais aussi et surtout de Péri-Défense (2,3 milliards d’euros). Sur ce dernier, on citera les nombreuses transactions intervenues sur la commune de Rueil-Malmaison (5 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros sur l’ensemble de l’année), en partie en VEFA. La Défense enregistre, elle aussi, l’une de ses meilleures performances avec près de 2,3 milliards investis, et ce malgré une fin d’année plutôt calme. Les cessions des tours « First » (environ 800 millions d’euros) et « CBX » auront constitué les deux opérations les importantes de l’année. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2014 2015 Paris QCA Croissant Ouest Portefeuilles IDF 2016 Reste de Paris 1ère Couronne La Défense 2ème Couronne Sources : JLL/ImmoStat En Deuxième Couronne, les volumes investis ont progressé de 20 % en un an pour atteindre 1,7 milliard d’euros. Sur ce secteur, si les montants investis en bureaux sont demeurés relativement stables d’une année sur l’autre, les engagements observés sur les autres typologies d’actifs ont nettement progressé. En commerces notamment, plus de 300 millions d’euros ont été investis en 2016, contre seulement 90 millions d’euros en moyenne chaque année au cours des 5 dernières années, en majeure partie grâce à l’acquisition du centre commercial « Villebon 2 » (> 100 M€) en début d’année. Des performances quasi identiques pour les différentes typologies d’actifs d’une année sur l’autre Répartition des engagements par type d'actif en 2016 La répartition par typologie d’actif est demeurée quasi identique d’une année sur l’autre. Les bureaux concentrent ainsi 83 % des investissements avec 16,2 milliards d’euros engagés. Les commerces réalisent, quant à eux, un résultat identique à ceux de 2014 et 2015, avec près de 2,4 milliards d’engagements, pour une part de marché, inchangée, de 12%. Les niveaux d’engagements observés sur les actifs logistiques et industriels sont, eux aussi, restés stables d’une année sur l’autre, avec des volumes respectifs de 730 et 290 millions d’euros. Forte activité des investisseurs étrangers en seconde partie d’année Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français (69 % des montants investis). Toutefois, leur poids s’est réduit en fin d’année en écho à plusieurs transactions d’envergure réalisées par des investisseurs étrangers, dont certains ont reporté leur intérêt sur la France suite au Brexit. Sur l’ensemble de l’année, les investisseurs norvégiens – du fait de l’unique acquisition de l’immeuble « Vendôme Saint-Honoré » – coréens (850 millions d’euros), qui confirment leur intérêt grandissant pour la France, et américains (785 millions) ont été les plus actifs, notamment via des acquisitions en VEFA. Mais c’est clairement du côté des vendeurs que les étrangers ont été les plus actifs, avec pas moins de 7,1 milliards d’euros d’arbitrages. Les allemands et les 8 4%1% 12% 83% Bureaux Entrepôts Sources : JLL/ImmoStat Commerce Locaux acti. / mixtes américains ont été particulièrement présents en matière de cessions (1,9 milliard d’euros). Ces cessions ont été, en partie, motivées par la fin de la convention francoluxembourgeoise. Le « Core » avant tout Face à la concurrence vive qui s’exerce sur les actifs « core », les investisseurs continuent de reporter leur intérêt sur des actifs plus risqués, comme en attestent les nombreuses VEFA en « blanc » enregistrées cette année (84 % des engagements de ce type). Toutefois, les acquisitions d’envergure intervenues cette année sur des actifs parisiens emblématiques ont fait progresser la part des actifs « Core » dans les montants investis. Ils représentent ainsi 55 % des engagements, contre 52 % en 2015. Une prime de risque toujours attractive Prime de risque 7% Les taux de rendement des bureaux ont atteint un point bas historique dans le courant de l’année mais sont restés stables au 4ème trimestre, à 3,00 % dans le QCA et à 4,25-4,75 % à La Défense. Les taux de rendement des commerces ont en revanche connu une nouvelle compression, et se positionnent désormais à 2,75 % pour les boutiques de centre-ville et 4,00 % pour les centres commerciaux. En dépit de la hausse des OAT à 0,68 % en fin d’année, la prime de risque offerte par l’immobilier (232 points de base) demeure attractive pour les investisseurs. 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 4T 4T 4T 4T 4T 4T 4T 4T 4T 4T 4T 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Taux de rendement prime Paris QCA OAT 10 ans Sources : JLL/Banque de France 9 « CBX » – La Défense © Jean-Marc Lavigne Perspectives L’année 2017 s’ouvre dans un climat d’incertitudes, que ce soit sur le plan politique, financier ou économique. Après l’élection de Donald Trump aux Etats-Unis et le référendum italien fin 2016, des échéances électorales majeures attendues en 2017 et le début probable des négociations relatives au Brexit, ajoutées à une situation politique instable dans plusieurs pays, rendent le contexte politique particulièrement incertain en Zone Euro. Cette incertitude se traduit notamment par des perspectives de croissance assez divergentes selon les grandes zones économiques. Sous l'impulsion d’une politique de relance annoncée par Donald Trump, la croissance du PIB aux États-Unis devrait accélérer, avec une progression de 2,3 % attendue. Un meilleur dynamisme de l’économie américaine aurait bien entendu des conséquences positives pour la croissance mondiale. A contrario, un nouveau ralentissement est attendu en Chine, dont le PIB ne devrait progresser que de 6,5 % en 2017, après 6,7 % en 2016 et 6,9 % en 2015. En Europe, suite au référendum britannique, les prévisions de croissance ont été révisées à la baisse autour d’1,4 % pour 2017. Enfin, concernant la croissance mondiale, le FMI prévoit une progression du PIB de 3,4 % en 2017, soit légèrement mieux qu’en 2016 (3,1 %). Sur le plan financier, si la normalisation des taux d'intérêt aux Etats-Unis ne fait plus de doute, reste à savoir combien de temps elle prendra et à quel rythme elle se fera. En effet, avec le surcroît de croissance attendu aux Etats-Unis, la Fed devrait remonter ses taux directeurs pour tempérer le risque inflationniste. La remontée généralisée des taux et le renforcement du dollar pourraient déstabiliser certains pays émergents qui dépendent fortement de financements étrangers et dont les devises se sont déjà dépréciées. En France, les prévisions de croissance pour 2016 ont été une nouvelle fois revues à la baisse suite aux résultats du 3ème trimestre (+0,2 %), passant de 1,3 % à 1,2 % pour l’INSEE, et de 1,4 % à 1,3 % pour la Banque de France. Principal moteur de la croissance, la consommation des ménages a continué de stagner au cours des trois derniers mois (0,0 %). Les investissements des entreprises, qui avaient fortement participé à la croissance en début d’année, ont de nouveau ralenti au 3ème trimestre après un premier recul au 2ème trimestre. Le commerce extérieur a fortement pesé sur la croissance au 3ème trimestre 2016, avec des Evolution trimestrielle du PIB français 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% -0,2% -0,4% 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015 4T 2015 1T 2016 2T 2016 3T 2016 En Zone Euro, les derniers chiffres d’Eurostat font état d’une plus forte hausse des prix à la consommation (+1,1 % en un an) en décembre 2016. Ce niveau d’inflation n’avait pas été atteint depuis 39 mois. Cette accélération de fin d’année, liée essentiellement à la hausse du prix du pétrole, n’est cependant pas synonyme de réelle reprise économique, les perspectives de croissance en 2017 restant modérées avec, notamment, 1,3 % pour l’Allemagne et le Royaume-Uni, et 0,7 % pour l’Italie. La politique accommodante de la BCE devrait donc être maintenue durant les mois à venir. Bonne nouvelle cependant du côté du chômage, avec un taux tombé sous la barre des 10 % en octobre 2016 pour la première fois depuis 2011. Source : Insee 11 importations qui se sont nettement redressées (+2,5 % après -1,7 %), notamment du fait des achats d’hydrocarbures bruts, alors que les exportations n’ont que modérément accéléré (+0,5 % après -0,1 %). Pour 2017, les prévisions de croissance pour la France sont dorénavant de 1,3 % pour la Banque de France et le FMI et de 1,5 % pour le gouvernement français. Note d’optimisme toutefois côté chômage avec, en novembre, une baisse pour le 3ème mois consécutif, une première depuis 2008. Pôle Emploi comptait ainsi 133 000 demandeurs d'emploi de catégorie A en moins à fin novembre. Les mesures prises par le gouvernement (CICE, pacte de responsabilité, prime à l'embauche dans les PME) semblent avoir porté leurs fruits. Marché locatif Indice synthétique du climat des affaires 110 105 100 95 90 85 80 janv.-14 mars-14 mai-14 juil.-14 sept.-14 nov.-14 janv.-15 mars-15 mai-15 juil.-15 sept.-15 nov.-15 janv.-16 mars-16 mai-16 juil.-16 sept.-16 nov.-16 Pour compléter cette note positive, le Climat des Affaires, qui évolue au-delà de sa moyenne de long terme depuis un an et demi, s’est nettement amélioré au mois de décembre, atteignant 105 points, un niveau équivalent à celui observé au cours de l’été 2011. Les services et l’industrie gagnent 4 points, passant à 106 points, tandis que le commerce de détail progresse de 3 points, à 107. L’indice PMI Markit français est, lui aussi, bien orienté, ressortant à 53,4 en décembre 2016. L’indicateur de retournement publié par l’INSEE, positionné il y a 3 mois en zone d’incertitude conjoncturelle, traduit aujourd’hui un climat conjoncturel favorable. Sur la foi de ces derniers indicateurs, la croissance pourrait se consolider en 2017 en France. Sources : Insee, Novembre 2016 Les indicateurs économiques pour 2017 sont contradictoires entre une prévision de croissance économique revue à la baisse, et un climat des affaires en fort rebond au mois de décembre (105 points). Si ce contexte général nous pousse à conserver une analyse prudente pour 2017, on retiendra malgré tout que le niveau de demande exprimée par le marché reste dynamique. Ainsi, nous anticipons que l’année 2017 devrait être assez comparable aux deux années écoulées et que le niveau de demande placée pourrait se situer autour de 2,3 millions de m² sur le marché francilien. Concernant l’offre, les livraisons à venir en 2017 devraient être un peu plus nombreuses qu’en 2016, et toujours largement précommercialisées. La livraison de bureaux neufs vacants, dans un contexte de forte baisse des disponibilités de première main permettra au marché parisien de répondre à la demande des grandes entreprises. Face à une demande qui demeure dynamique, l’offre immédiate devrait ainsi continuer à se résorber en 2017. Quant aux valeurs locatives, faute de produits neufs disponibles, le marché de La Défense pourrait voir son loyer s’éroder en 2017. La rareté de l’offre de qualité dans le Quartier Central des Affaires pourrait tirer les valeurs des meilleurs actifs vers le haut. Toutefois, la progression des valeurs prime du QCA sera probablement moins dynamique qu’en 2016, compte tenu du niveau de loyer déjà atteint. 12 Marché de l’investissement En dépit d’une hausse en fin d’année, le niveau des OAT (0,68 %) offre encore une prime de risque particulièrement attractive à l’immobilier (232 points de base). Les actifs actuellement en cours de vente ou en préparation laissent augurer un volume d’investissement en 2017 proche de celui de 2016. Par ailleurs, compte tenu de l’appétit des investisseurs pour l’immobilier et du contexte financier actuel, nous n’anticipons pas de mouvement de hausse sur les taux de rendement dans l’immédiat. L’indicateur JLL de potentiel, qui était entré en zone d’équilibre relatif au 3ème trimestre, est de nouveau en zone de potentiel suite au tassement de la prime de risque et à la légère baisse du loyer prime de Paris QCA ce trimestre. Indicateur JLL de potentiel 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015 4T 2015 1T 2016 2T 2016 3T 2016 4T 2016 -10 Zone de potentiel Zone d'équilibre relatif Zone de risque Sources : JLL/ImmoStat/Banque de France 13 Bloc-notes Paris renforce sa position de « ville-monde » dans les marchés mondiaux de l’immobilier L’année 2016 a incontestablement été favorable à Paris comme marché de premier plan au sein de la compétition mondiale. Sur l’ensemble de l’année, Paris a atteint les meilleures places des classements établis par JLL, qu’il s’agisse de taille, de transparence des marchés ou de dynamisme de place. Dans le classement « Investment Intensity Index » 2016 de JLL, qui mesure le poids des marchés de l’investissement en immobilier par rapport à la taille de l’économie, Paris atteint le 13ème rang mondial. On retiendra que les villes mondes émergentes, plus petites, très dynamiques, et moins chères que les grandes métropoles mondiales traditionnelles, atteignent les meilleures places du classement. Toutefois les métropoles mondiales traditionnelles continuent de capter une part considérable de la demande des investisseurs, et au sein de ces villes Paris se classe au 4ème rang mondial après Londres, Sydney et New-York. Paris et la France consolident leur position de marché « hautement transparent » en 2016 en atteignant la 5ème place du classement du « Global Transparency Index ». 1er pays non anglo-saxon du classement, la France creuse l’écart avec ses rivales européennes et se positionne sur la 1ère marche du podium en ce qui concerne le développement durable. Les chiffres de l’année 2016 en matière locative et d’investissement viennent conforter Paris comme une place dynamique et attractive pour les investisseurs : Un rebond du marché locatif et notamment des valeurs prime. Le loyer du QCA parisien a démontré un réel dynamisme sur les derniers 18 mois, passant d’un point bas de 705 €/m²/an mi-2015 à 760 €/m²/an fin 2016 (+8 % en un an) ; Un rebond de l’activité des grandes entreprises en 2016 avec 65 transactions réalisées pour 890 000 m² (+23 % en un an). Les grandes transactions du marché ont été portées par des secteurs d’activité variés, renforçant la sécurité de la place parisienne ; Un marché qui confirme son rang parmi les plus grandes places d’investissement au monde, atteignant le 4ème rang mondial (devant Tokyo) à la fin du 3ème trimestre 2016 avec près de 15 milliards de dollars d’investissements ; Conséquence de ce dynamisme retrouvé, pour la 1 ère fois depuis son lancement, Paris intègre le top 20 du « City Momentum Index » avec le 17ème rang mondial. L’amélioration notable des indicateurs de court-terme du marché parisien, cumulée à son excellent positionnement (3ème rang mondial) sur les éléments de long-terme (infrastructures, recherche, éducation etc), consolident la place de Paris au sein de ce classement qui identifie les métropoles mondiales les plus dynamiques. 14 Les faits marquants du Grand Paris en 2016 #1 Patrick Ollier, premier Président de la Métropole du Grand Paris Patrick Ollier, député-maire de Rueil-Malmaison, a été élu le 22 janvier à la présidence de la nouvelle Métropole du Grand Paris avec 192 voix sur les 209 conseillers de la MGP. Il était le seul candidat en lice, après l’avoir emporté lors d’une primaire face à Gilles Carrez, député-maire du Perreux-sur-Marne. Quant à Anne Hidalgo, elle a été élue première vice-présidente de la métropole, déléguée aux relations internationales et aux grands événements. La MGP aura, à terme, la charge des questions liées au logement, au développement économique, et à la protection de l'environnement. Elle sera aussi compétente pour l'aménagement du territoire. #2 Gares du Grand Paris Express : le premier permis accepté ! Le premier permis de construire d’une gare du Grand Paris Express vient d’être accepté. Après étude du dossier déposé par la SOCIETE DU GRAND PARIS, le directeur territorial de la DREIA l’a signé en février. Ce permis concerne l’une des deux gares de Vitry-sur-Seine : Vitry Centre, où 5 500 voyageurs par jour transiteront en heure de pointe. #3 Première étape pour la ligne 14 sud A l’occasion d’une réunion publique, le lancement des travaux de la ligne 14 a été annoncé aux habitants du Kremlin-Bicêtre. Ainsi, en juin sera creusé un puits d’essai au Kremlin-Bicêtre pour connaître la nature des sols. D’ici 2024, le prolongement de cette ligne à partir de la station « Olympiades » desservira l’aéroport d’Orly dont la desserte est aujourd’hui assurée en majorité par la route. En effet, les usagers gagneront du temps à la mise en service de la ligne : 16 minutes pour aller de Paris à Orly contre 43 aujourd’hui, en passant par 7 nouvelles gares sur 14 km. L’extension de cette ligne portera le nombre de voyageurs journaliers à un million. Le calendrier prévoit : une déviation des réseaux souterrains en septembre 2016, les dépôts de permis de construire pour les gares fin 2016, et enfin, le tunnelier pourrait commencer à creuser en 2018. Rappelons que les élus avaient obtenus une livraison de la branche sud 3 ans plus tôt que le délai initial, au cas où Paris décroche l’organisation des Jeux Olympiques d’été de 2024. #4 Ligne 14 nord : le premier tunnel est terminé Magaly, le tunnelier de la ligne 14 nord a terminé de creuser le 1 er tunnel de l’extension de la ligne 14 au nord. En tout, il a creusé plus d’1,5 kilomètre de tunnel en l’espace de 7 mois. La prochaine étape consistera à creuser jusqu’à la future station Clichy – Saint-Ouen. Rappelons que 4 nouvelles gares vont être créées sur ce tronçon : Pont Cardinet, Porte de Clichy, Clichy – Saint-Ouen et Mairie de SaintOuen. #5 Neufs tunneliers pour creuser les artères de la ligne 15 sud La SGP qui avait prévu 7 tunneliers pour creuser la partie sud de la ligne 15 de Pont de Sèvres à Noisy-Champs, vient d’annoncer que 9 voire 10 tunneliers (si l’on équipe Créteil) pourront être mis au travail pour tracer le chemin du futur métro. En effet, même sur un rythme 24h/24, un tunnelier ne progresse que de 10 à 12 m par jour. Ainsi la SGP a décidé de dédier un tunnelier au site de maintenance et de remisage de Champigny, et un autre au site de maintenance de Vitry. Le premier tunnelier 15 (celui de Champigny) sera mis en service en 2017. Les riverains commencent à s’inquiéter des répercussions de la proximité d’un tel engin puisqu’un tunnelier produit en moyenne plus de 500 000 tonnes de déblai le temps total où il creuse. #6 « KM1 », les travaux de la ligne 15 ont été officiellement lancés le 4 juin Les travaux du nouveau métro ont été officiellement lancés, et pour l’occasion, une grande fête populaire était organisée samedi 4 juin sur le parvis de la gare de Clamart, qui deviendra celui de la gare de Fort d’Issy-Vanves-Clamart de la ligne 15 du GPE. Le programme s’annonce chargé pour la commune pour les six années à venir : cet été les fondations seront faites, mais les gros travaux d’excavation ne débuteront qu’à la rentrée. La future gare Fort d’Issy-Vanves-Clamart, en interconnexion avec l’actuelle ligne du Transilien, accueillera plus de 50 000 voyageurs par jour. Les abords de la gare vont d’ailleurs également entrer en travaux, la place va accueillir des immeubles de logements, des bureaux et commerces, une crèche et une école, ainsi qu’un nouveau parking public de 200 places qui remplacera celui de la gare qui a été fermé pour laisser place aux travaux du supermétro. #7 Eole repoussé de deux ans Le STIF a annoncé que le plan de financement de la prolongation du RER E a été approuvé par le Conseil du STIF. Cependant, la signature de ce protocole devait être finalisée à l’été 2014 et non pas cet été, ce qui repousse la mise en service de la ligne. Le prolongement du RER E à l'ouest de la capitale sur 55 km comprend la réalisation d'un tunnel de 8 km entre Haussmann-Saint-Lazare et Nanterre, le réaménagement de la ligne existante sur 47 km, et la création de trois nouvelles gares (Porte Maillot, La Défense et Nanterre la Folie). Ainsi, Eole n’arrivera qu’en 2022 à Nanterre la Folie et en 2024 à Mantes-la-Jolie, au lieu de 2020 et 2022. #8 61 sites retenus pour « Inventons la Métropole » Plus d’un millier de personnes se sont réunies le 10 octobre dernier pour découvrir les 61 sites retenus dans le cadre de l’appel à projet lancé par la Métropole du Grand Paris. Anciens forts, bâtiments remarquables, ou friches industrielles, chaque site permet d’innover et de faire travailler sa créativité ! Sur les 61 sites présentés, 21 se situent dans le Val-de-Marne, 19 en Seine-Saint-Denis, 12 dans les Hauts-de-Seine, 5 à Paris et 4 hors métropole. Au global, ces sites couvrent 225 hectares de terrain, et sont situés pour 22 d’entre eux à proximité d’une gare du Grand Paris Express. Victime du succès de la consultation, tous les sites proposés par les mairies n’ont pu être retenus, la Métropole du Grand lancera donc une seconde édition de cet appel à projets courant 2017. # 9 Le CDG Express est validé La navette CDG Express a été définitivement validée par le Sénat le 20 décembre, après l’accord de l’Assemblée Nationale la veille. Ce projet de liaison ferroviaire directe reliera la gare de l’Est à l’aéroport Paris-Charles de Gaulle (terminal 2) en 20 minutes avec un train qui partira tous les quarts d’heure. Même si la navette ne fait pas encore l’unanimité, notamment avec un tarif élevé de 24 € le trajet, il est souligné que la desserte actuelle de l’aéroport Paris-Charles de Gaulle ne se situe pas au niveau de ce que les touristes et les passagers sont en droit d’attendre d’un aéroport international. D’ailleurs un pass mensuel à un tarif préférentiel pourrait être mis en place pour les salariés de la plate-forme aéroportuaire. 16 ICC, ILAT et ILC : tous les indices en progression Après un 2ème trimestre déjà en hausse, l’ICC a poursuivi sa progression au 3ème trimestre 2016, augmentant de 2,2% en glissement annuel pour atteindre 1 643 points, soit sa plus haute valeur jamais enregistrée depuis le 1er trimestre 2014. L’ILAT conserve son cap depuis 3 ans, affichant toujours une croissance modérée. L’indice, en progression de 0,66%, se positionne ainsi à une valeur de 108,69 points au 3ème trimestre 2016 (vs 107,98 à la même période l’an passé). L’évolution constatée ce trimestre est la plus élevée depuis le 2ème semestre 2013. Enfin, pour les baux commerciaux, l’ILC s’établit à 108,56 points au 3ème trimestre 2016, soit une quasi-stabilité depuis fin 2012. L’indice ne progresse que de 0,17% sur un an mais marque cependant une nouvelle accélération par rapport aux trimestres précédents : il s’agit de la progression la plus forte enregistrée depuis fin 2013. Comparaison de l'évolution de l'ICC, de l'ILAT et de l'ILC 8% 6% 4% 2% 3T 2016 2T 2016 1T 2016 4T 2015 3T 2015 2T 2015 1T 2015 4T 2014 3T 2014 2T 2014 1T 2014 4T 2013 3T 2013 2T 2013 1T 2013 4T 2012 3T 2012 2T 2012 1T 2012 4T 2011 3T 2011 2T 2011 1T 2011 4T 2010 3T 2010 2T 2010 1T 2010 -2% 4T 2009 0% -4% -6% Evolution annuelle ICC Evolution annuelle ILAT Evolution annuelle ILC Source : INSEE 17 18 Virginie Houzé MRICS Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 15 94 [email protected] Delphine Mahé Responsable Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 15 91 [email protected] Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 85 73 [email protected] Paris La Défense Saint-Denis 40-42, rue La Boétie « Cœur Défense » 3, rue Jesse Owens 75008 Paris 100-110, esplanade Charles de Gaulle 93210 Saint-Denis T : +33 (0)1 40 55 15 15 92932 Paris La Défense Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28 T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83 F : +33 (0)1 49 00 32 59 Le Plessis-Robinson Lyon Marseille « La Boursidière » - BP 171 55, avenue Foch 21, rue de la République 92357 Le Plessis-Robinson 69006 Lyon 13002 Marseille T : +33 (0)1 40 55 15 15 T : +33 (0)4 78 89 26 26 T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)1 46 22 28 28 F : +33 (0)4 78 89 04 76 F : +33 (0)4 95 09 13 00 Bordeaux Lille 16 cours de Tournon 46 rue de Valenciennes 30000 Bordeaux 59000 Lille T : +33 (0)5 57 83 60 44 T : +33 (0)3 20 17 93 10 F : +33 (0)1 46 22 28 28 F : +33 (0)1 46 22 28 28 www.jll.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2017 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. 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