Panorama du marché des bureaux en Ile-de

« Atrium Défense » – La Garenne-Colombes
© JLL
La bonne dynamique du
marché se poursuit
Panorama du marché des bureaux en Ile-de-France
3ème trimestre 2016

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Editorial
Le fait marquant
Pénurie d’offre de bureaux à Paris
L’offre de bureaux immédiatement disponibles dans Paris a baissé de plus de
100 000 m² depuis le début de l’année, amenant le taux de vacance moyen de la capitale
à 3,6 % fin septembre. Avec 592 000 m² disponibles, le niveau de l’offre parisienne n’a
jamais été aussi bas depuis 8 ans !
Après être resté à l’équilibre autour de 5 % pendant une longue période (2009-2015), le
taux de vacance parisien a entamé sa décrue il y a 1 an et aujourd’hui le stock d’offres
disponibles ne représente plus que 6 à 7 mois de consommation dans la plupart des
secteurs.
Paris capte plus de la moitié des transactions réalisées en Ile-de-France depuis le
début de l’année et on constate une activité particulièrement élevée sur le segment des
grandes transactions, avec 19 signatures de plus de 5 000 m² enregistrées en 2016
contre 14 l’an passé à la même période. Plus nombreuses, ces opérations sont
également plus importantes puisque l’on compte pas moins de 13 transactions de plus
de 10 000 m² depuis le début de l’année alors que, ces cinq dernières années, on
enregistrait en moyenne que 7 transactions de plus de 10 000 m² dans Paris par an.
Ce sont les secteurs périphériques qui ont engrangé le plus grand nombre de grands
mouvements depuis le début de l’année, avec en tête de peloton le 15ème arrondissement
(5 opérations de plus de 10 000 m²) et le 13ème arrondissement (4 opérations de plus de
10 000 m²).
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En direct du marché
La bonne dynamique du marché se poursuit
Le marché locatif n’a pas faibli au cours de l’été
Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er
trimestre déjà au-dessus du seuil des 500 000 m², le 2ème trimestre avait fait encore
mieux en franchissant celui des 600 000 m². Quant au 3ème trimestre, il enregistre de
nouveau une bonne performance avec 592 000 m² placés. Ainsi, à fin septembre, ce
sont plus d’1,7 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés (+14 % en
un an), une performance conforme à la moyenne décennale généralement observée
à cette période.
Le segment des transactions de plus de 5 000 m² poursuit sur une dynamique
constante depuis le début de l’année et pas moins de 17 transactions ont été
finalisées par les grandes entreprises cet été, quand il y en a eu respectivement 16 et
15 sur les 1er et 2ème trimestres. Ces transactions démontrent également l’appétit
des grandes entreprises pour les surfaces de première main (29 transactions sur
48), lesquelles leur permettent d’améliorer la qualité de leur outil de travail. Parmi les
transactions d’envergure du 3ème trimestre, on peut citer le positionnement de RTE
sur « Window » (~ 38 000 m²), immeuble en cours de restructuration à La Défense,
celui de la RATP sur « Elyps » (~ 32 000 m²), actuellement en chantier à Fontenay-
sous-Bois, ou encore celui de l’INSEE sur le « White » livré le trimestre dernier à
Montrouge.
Paris caracole toujours en tête avec plus d’1 transaction sur 2 depuis le début de
l’année. Les marchés de la rive gauche ont été particulièrement dynamiques, à la
faveur de transactions de plus de 5 000 m². Ainsi, à Paris 12-13, après s’être
positionné sur « Elements » et « France Avenue » (~ 15 000 m² chacun),
BPCE/NATIXIS a choisi « Austerlitz » (~ 14 000 m²) pour s’étendre. A Paris 14-15,
nous continuons d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la
presse et des médias à l’image du positionnement des ECHOS / LE PARISIEN sur
le « 10 Grenelle » (~ 18 000 m²) ou d’une autre société de renom (~ 14 000 m²),
après celui d’ALTICE au 2ème trimestre.
Le quartier d’affaires de La Défense réalise, quant à lui, une performance
inédite à ce stade de l’année avec plus de 231 000 m² commercialisés. Les grandes
sociétés ont en effet montré un intérêt marqué pour ce secteur depuis le début de
l’année, avec 10 transactions d’envergure contre seulement 4 à la même période en
2015. Trois d’entre elles dépassent le seuil des 30 000 m² : après celle de
DELOITTE au 1er trimestre et de SAINT-GOBAIN au 2ème trimestre, RTE a décidé de
rester à La Défense en s’installant sur « Window », immeuble niché sur le toit du
centre commercial des « Quatre Temps ».
2183 2269
1732
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2014 2015 2016
Sources : JLL/ImmoStat
Demande placée cumulée
1T 2T 3T 4T
En milliers de m²
20%
26%
6%
24%
10%
14%
18%
27%
13%
20%
9%
13%
Demande placée par secteur géographique
(1T-3T 2016 vs 1T-3T 2015)
Paris QCA Reste de Paris La Défense
Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne
Sources : JLL/ImmoStat
1T-3T 2016
1T-3T 2015
2183,119 2269,121
1731,943
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2014 2015 2016
Sources : JLL/ImmoStat
Nombre de grandes transactions > 5 000 m²
1T 2T 3T 4T
En milliers de m²
Sources : JLL/ImmoStat

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Avec la contraction de l’offre disponible, particulièrement marquée à Paris intra-
muros, nous commençons à observer un report des utilisateurs vers les
communes limitrophes de Paris. La Première Couronne Sud a d’ailleurs profité de
ce phénomène avec, notamment, la transaction de l’INSEE sur le « White »,
l’acquisition par le groupe IONIS du 63 boulevard de Brandebourg à Ivry-sur-Seine ou
EUREST/COMPASS sur « Smart up » à Châtillon, pour les plus récentes.
Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un
secteur à l’autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime
enregistre de nouveau une hausse – essentiellement due à la récurrence de
signatures de transactions à des loyers supérieurs à 750 €/m²/an – pour atteindre
770 €/m²/an. Quant à La Défense, son loyer prime diminue pour s’établir à
515 €/m²/an au 3ème trimestre 2016, la transaction de RTE avec un loyer inférieur à
500 € ayant impacté la valeur. Concernant les mesures d’accompagnement, on
commence à observer une légère baisse, notamment sur les petites surfaces du
Quartier Central des Affaires, qui commence à s’étendre aux autres secteurs. En Ile-
de-France, le taux d’accompagnement se situe autour des 20 % allant de 17 %
dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à
21 % en moyenne sur l’ensemble de la première périphérie.
Le stock vacant francilien enregistre une baisse pour le cinquième trimestre
consécutif, et se positionne à 3,6 millions de mètres carrés fin septembre, soit
un taux de vacance de 6,8 % pour l’Ile-de-France. La baisse de l’offre s’observe très
nettement sur les surfaces de première main qui ne représentent que 17 % de l’offre
totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006.
Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et
des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart
important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des
marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre
est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser
(960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à
8,6 %.
2183,119 2269,121
1731,943
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2014 2015 2016
Sources : JLL/ImmoStat
Loyer prime facial (en €/m²/an)
Quartier Central des Affaires
1T 2T 3T 4T
En milliers de m²
Source : JLL

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1-5 rue d’Astorg – Paris 8ème
© Jean-Marc Lavigne