La bonne dynamique du marché se poursuit Panorama du marché des bureaux en Ile-de-France 3ème trimestre 2016 « Atrium Défense » – La Garenne-Colombes © JLL Editorial Le fait marquant Pénurie d’offre de bureaux à Paris L’offre de bureaux immédiatement disponibles dans Paris a baissé de plus de 100 000 m² depuis le début de l’année, amenant le taux de vacance moyen de la capitale à 3,6 % fin septembre. Avec 592 000 m² disponibles, le niveau de l’offre parisienne n’a jamais été aussi bas depuis 8 ans ! Après être resté à l’équilibre autour de 5 % pendant une longue période (2009-2015), le taux de vacance parisien a entamé sa décrue il y a 1 an et aujourd’hui le stock d’offres disponibles ne représente plus que 6 à 7 mois de consommation dans la plupart des secteurs. Paris capte plus de la moitié des transactions réalisées en Ile-de-France depuis le début de l’année et on constate une activité particulièrement élevée sur le segment des grandes transactions, avec 19 signatures de plus de 5 000 m² enregistrées en 2016 contre 14 l’an passé à la même période. Plus nombreuses, ces opérations sont également plus importantes puisque l’on compte pas moins de 13 transactions de plus de 10 000 m² depuis le début de l’année alors que, ces cinq dernières années, on enregistrait en moyenne que 7 transactions de plus de 10 000 m² dans Paris par an. Ce sont les secteurs périphériques qui ont engrangé le plus grand nombre de grands mouvements depuis le début de l’année, avec en tête de peloton le 15ème arrondissement (5 opérations de plus de 10 000 m²) et le 13ème arrondissement (4 opérations de plus de 10 000 m²). 2 22222 22 En direct du marché La bonne dynamique du marché se poursuit Le marché locatif n’a pas faibli au cours de l’été Demande placée cumulée En milliers de m² Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er trimestre déjà au-dessus du seuil des 500 000 m², le 2ème trimestre avait fait encore mieux en franchissant celui des 600 000 m². Quant au 3ème trimestre, il enregistre de nouveau une bonne performance avec 592 000 m² placés. Ainsi, à fin septembre, ce sont plus d’1,7 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés (+14 % en un an), une performance conforme à la moyenne décennale généralement observée à cette période. Le segment des transactions de plus de 5 000 m² poursuit sur une dynamique constante depuis le début de l’année et pas moins de 17 transactions ont été finalisées par les grandes entreprises cet été, quand il y en a eu respectivement 16 et 15 sur les 1er et 2ème trimestres. Ces transactions démontrent également l’appétit des grandes entreprises pour les surfaces de première main (29 transactions sur 48), lesquelles leur permettent d’améliorer la qualité de leur outil de travail. Parmi les transactions d’envergure du 3ème trimestre, on peut citer le positionnement de RTE sur « Window » (~ 38 000 m²), immeuble en cours de restructuration à La Défense, celui de la RATP sur « Elyps » (~ 32 000 m²), actuellement en chantier à Fontenaysous-Bois, ou encore celui de l’INSEE sur le « White » livré le trimestre dernier à Montrouge. 3 000 2 500 2 269 2 183 2 000 1 732 1 500 1 000 500 0 2014 2015 1T 2T 2016 3T 4T Sources : JLL/ImmoStat Nombre de grandes transactions > 5 000 m² En milliers de m² 3 000 2 500 2269,121 2183,119 2 000 1731,943 1 500 1 000 500 Paris caracole toujours en tête avec plus d’1 transaction sur 2 depuis le début de l’année. Les marchés de la rive gauche ont été particulièrement dynamiques, à la faveur de transactions de plus de 5 000 m². Ainsi, à Paris 12-13, après s’être positionné sur « Elements » et « France Avenue » (~ 15 000 m² chacun), BPCE/NATIXIS a choisi « Austerlitz » (~ 14 000 m²) pour s’étendre. A Paris 14-15, nous continuons d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la presse et des médias à l’image du positionnement des ECHOS / LE PARISIEN sur le « 10 Grenelle » (~ 18 000 m²) ou d’une autre société de renom (~ 14 000 m²), après celui d’ALTICE au 2ème trimestre. Le quartier d’affaires de La Défense réalise, quant à lui, une performance inédite à ce stade de l’année avec plus de 231 000 m² commercialisés. Les grandes sociétés ont en effet montré un intérêt marqué pour ce secteur depuis le début de l’année, avec 10 transactions d’envergure contre seulement 4 à la même période en 2015. Trois d’entre elles dépassent le seuil des 30 000 m² : après celle de DELOITTE au 1er trimestre et de SAINT-GOBAIN au 2ème trimestre, RTE a décidé de rester à La Défense en s’installant sur « Window », immeuble niché sur le toit du centre commercial des « Quatre Temps ». 0 2014 Sources 1T Sources :: JLL/ImmoStat JLL/ImmoStat 2015 2T 2016 4T 3T Demande placée par secteur géographique (1T-3T 2016 vs 1T-3T 2015) 1T-3T 2016 13% 18% 14% 20% 9% 10% 1T-3T 2015 26% 27% 20% 24% 6% 13% Paris QCA Croissant Ouest Reste de Paris 1ère Couronne La Défense 2ème Couronne Sources : JLL/ImmoStat 3 Avec la contraction de l’offre disponible, particulièrement marquée à Paris intramuros, nous commençons à observer un report des utilisateurs vers les communes limitrophes de Paris. La Première Couronne Sud a d’ailleurs profité de ce phénomène avec, notamment, la transaction de l’INSEE sur le « White », l’acquisition par le groupe IONIS du 63 boulevard de Brandebourg à Ivry-sur-Seine ou EUREST/COMPASS sur « Smart up » à Châtillon, pour les plus récentes. Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime enregistre de nouveau une hausse – essentiellement due à la récurrence de signatures de transactions à des loyers supérieurs à 750 €/m²/an – pour atteindre 770 €/m²/an. Quant à La Défense, son loyer prime diminue pour s’établir à 515 €/m²/an au 3ème trimestre 2016, la transaction de RTE avec un loyer inférieur à 500 € ayant impacté la valeur. Concernant les mesures d’accompagnement, on commence à observer une légère baisse, notamment sur les petites surfaces du Quartier Central des Affaires, qui commence à s’étendre aux autres secteurs. En Ilede-France, le taux d’accompagnement se situe autour des 20 % allant de 17 % dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à 21 % en moyenne sur l’ensemble de la première périphérie. Le stock vacant francilien enregistre une baisse pour le cinquième trimestre consécutif, et se positionne à 3,6 millions de mètres carrés fin septembre, soit un taux de vacance de 6,8 % pour l’Ile-de-France. La baisse de l’offre s’observe très nettement sur les surfaces de première main qui ne représentent que 17 % de l’offre totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006. Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser (960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à 8,6 %. 4 En milliers de m² 3 000 2 500 Loyer prime facial (en €/m²/an) Quartier Central des Affaires 2269,121 2183,119 2 000 1731,943 1 500 1 000 500 0 2014 Source 1T Sources: JLL : JLL/ImmoStat 2T 2015 3T 2016 4T 4 1-5 rue d’Astorg – Paris 8ème © Jean-Marc Lavigne Un marché animé par les arbitrages d’investisseurs étrangers Après un début d’année timide, les engagements ont progressé de trimestre en trimestre sur le marché francilien de l’investissement. 5,5 milliards d’euros ont ainsi été investis au 3ème trimestre 2016, portant la performance globale depuis le début de l’année à 12,4 milliards d’euros, un résultat en progression de 6 % d’une année sur l’autre et supérieur de 36 % à la moyenne de long terme. Volumes investis par tranche de montant En milliards d'€ 14 12 10 8 Après la cession de la « Tour First » au 2ème trimestre pour un montant estimé à 800 millions d’euros, 2 transactions de plus de 500 millions d’euros sont venues animer le marché au cours de l’été. AMUNDI a acquis trois actifs franciliens cédés par KANAM dans le cadre d’un portefeuille européen pour un montant estimé à 700 millions d’euros, et GIC a cédé deux immeubles parisiens emblématiques à un investisseur institutionnel français pour un montant d’environ 500 millions d’euros. Ce dynamisme est venu compenser un léger recul d’activité sur les transactions d’un montant compris entre 100 et 300 millions d’euros. Depuis le début de l’année, 28 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, représentant un total de 7,3 milliards d’euros, ont été enregistrées, contre 38 l’an dernier à la même période pour un total de 7,8 milliards d’euros (-6 %). Sur les autres segments de marché, l’activité continue de progresser, avec des hausses respectives de 39 % pour les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros (2,8 milliards d’engagements), toujours aussi liquides, et de 19 % pour les transactions d’un montant compris entre 50 et 100 millions (2,3 milliards), et ce malgré un nombre de produits limité. Tous segments confondus, le nombre de transactions reste très nettement supérieur aux niveaux observés ces dernières années, avec 213 opérations enregistrées au cours des neuf derniers mois, contre seulement 156 en moyenne à la même période sur les cinq dernières années. En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des Affaires, qui a vu sa performance doubler d’une année sur l’autre, caracole toujours en tête avec 2,6 milliards d’euros. Il est suivi de très près par le Croissant Ouest (2,5 milliards d’euros), où les secteurs Neuilly-Levallois et Péri-Défense ont particulièrement bien performé. A La Défense (1,7 milliard d’euros d’engagements depuis le début de l’année), les cessions récentes des tours « CBX » et « Egée » et « Europe » sont venues confirmer la bonne dynamique observée sur la première partie de l’année. La Deuxième Couronne reste également bien orientée, avec 912 millions d’euros investissements. Seule la Première Couronne se démarque de cette tendance haussière avec seulement 1,2 milliard d’euros engagés, un volume en recul de 30 % d’une année sur l’autre. Si la cession récente de l’opération « Elyps » pour un montant d’environ 180 millions d’euros a permis à la Première Couronne Est d’enregistrer des résultats corrects, le Nord et le Sud ont vu leurs performances divisées par deux. Si les bureaux (10,3 milliards d’euros) et les commerces (1,4 milliard) ont réalisé des performances équivalentes d’une année sur l’autre, les niveaux d’engagements observés sur les actifs industriels et logistiques ont plus que doublé sur la même période. Les entrepôts réalisent ainsi, avec 545 millions d’euros d’investissements, leur meilleure performance depuis 2007. 6 6 4 2 0 1T-3T 2014 < 50 M€ 1T-3T 2015 50 -100 M€ 100 - 500 M€ 1T-3T 2016 > 500 M€ Sources : JLL/ImmoStat Répartition géographique des engagements 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1T-3T 2014 1T-3T 2015 Paris QCA Croissant Ouest Portefeuilles IDF Reste de Paris 1ère Couronne Sources : JLL/ImmoStat 1T-3T 2016 La Défense 2ème Couronne Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français, à l’origine de près de 80 % des engagements. Leur part s’est cependant réduite au cours des trois derniers mois, au profit d’investisseurs de nationalités variées. Les investisseurs américains et coréens ont été les plus actifs, avec plus de 500 millions d’engagements. Cette variété se retrouve également du côté des vendeurs, avec pas moins de sept nationalités étrangères représentées au 3ème trimestre 2016. Au global, depuis le début de l’année, les investisseurs étrangers sont clairement net-vendeurs, avec près de 5,2 milliards d’euros de cessions mais seulement 2,4 milliards d’acquisitions. Les allemands ont été particulièrement actifs en matière de cessions (1,6 milliard d’euros) avec, notamment, KANAM qui continue de solder des actifs dans le cadre de sa liquidation. En parallèle, le marché francilien est également animé par des arbitrages de la part d’investisseurs étrangers en recherche de plus-value. Face à la concurrence vive qui s’exerce sur les actifs « core », les investisseurs continuent de reporter leur intérêt sur des actifs plus risqués ; les acquisitions de type « value-add/opportunist » ont ainsi représenté 34 % des engagements depuis le début de l’année, une part en légère hausse d’une année sur l’autre (31 % en 2015). Les nombreuses VEFA en « blanc » intervenues depuis le début de l’année attestent de cette prise de risque. Prime de risque 7% 6% 5% 4% 3% Déjà positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime ont connu une nouvelle compression au 3ème trimestre, atteignant un nouveau plancher. Le taux de rendement prime s’établit ainsi à 3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La Défense. Pour autant, avec des OAT tombées à 0,12 % fin septembre 2016, l’immobilier conserve toute son attractivité par rapport aux autres supports de placement avec une prime de risque de 288 points de base. 2% 1% 0% 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Taux de rendement prime Paris QCA OAT 10 ans Sources : JLL/Banque de France 10-16 rue de la Ville l’Evêque – Paris 8ème © Jean-Marc Lavigne 7 Perspectives Principal moteur de la croissance, la consommation des ménages est restée stable au cours des trois derniers mois (0,0 %), après avoir rebondi de 1,7 % au 1er trimestre. Même schéma pour les investissements des entreprises qui, comme anticipé, ont ralenti au 2ème trimestre après une hausse marquée en début d’année, le dispositif fiscal de suramortissement devant initialement prendre fin le 14 avril 2016, avant d’être prolongé jusqu'au 14 avril 2017. La production a, elle aussi, reculé de 0,2 %, affectée par les mouvements sociaux contre la loi Travail aux mois de mai et juin. Evolution trimestrielle du PIB français 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% -0,2% -0,4% 2T 2010 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015 4T 2015 1T 2016 2T 2016 Alors que l’INSEE tablait initialement sur une croissance de 0,3 % au 2ème trimestre 2016, le PIB a reculé (-0,1 %) pour la première fois depuis 2014, surprenant la plupart des observateurs. Si certains évoquent un coup d’arrêt pour l’économie française, d’autres voient dans cette baisse un simple passage à vide après un début d’année particulièrement dynamique (+0,7 % de croissance au 1er trimestre). Source : Insee Autre mauvaise surprise, celle du chômage qui, après un début d’année encourageant, a connu au mois d’août l’une de ses plus fortes hausses (+1,4 % en un mois) sur les cinq dernières années, avec 50 200 demandeurs d’emploi sans activité (catégorie A) supplémentaires. Pour autant, sur un an, le taux de chômage recule de 0,5 point, représentant 9,6 % de la population en métropole au 2ème trimestre 2016. Marché locatif Point positif, la dégradation des perspectives de croissance économique n’a, pour l’instant, pas impacté la demande exprimée par les entreprises. Nous observons des demandes actives sur l’ensemble des créneaux de surfaces. De nombreuses transactions sont actuellement en cours et devraient se déboucler d’ici la fin de l’année. Dans ces conditions, nous anticipons un volume de 2,4 à 2,5 millions de m² de demande placée pour l’année 2016 dans son ensemble. 8 3 000 120 2 500 100 2 000 80 1 500 60 1 000 40 500 20 Demande placée en Ile-de-France Climat des affaires moyen de l'année Sources : ImmoStat, Insee 2016 (P) 2015 2014 2013 2012 0 2011 0 2010 Malgré cette baisse de régime estivale, le gouvernement, s’appuyant sur la bonne orientation du Climat des Affaires et de l’indice PMI Markit, mais également sur une hausse du moral des ménages, maintient sa prévision de croissance pour 2016 à 1,5 %, se montrant plus optimiste que la Banque de France (1,4 %) ou l’INSEE, qui a récemment revu sa prévision à la baisse (1,3 %). Le chiffre annoncé par le gouvernement nécessiterait en effet une croissance d’au moins 0,5 % aux 3ème et 4ème trimestres, un chiffre difficilement atteignable selon plusieurs observateurs. Demande placée et climat des affaires En milliers de m² 2009 Paradoxalement, le Climat des Affaires, qui évolue au-delà de sa moyenne de long terme depuis un an, s’est légèrement amélioré au mois de septembre, atteignant 102 points. Le commerce de détail perd 1 point (de 103 à 102), tandis que les services et l’industrie gagnent respectivement 1 et 2 points. L’indice PMI Markit français est, lui aussi, sur une tendance positive, ressortant à 53,3 en septembre 2016 contre 51,9 un mois plus tôt. L’indicateur de retournement publié par l’INSEE reste malgré tout dans la zone d’incertitude conjoncturelle. Concernant l’offre, les livraisons à venir en 2016 étant peu nombreuses et en grande partie précommercialisées, peu de nouvelles offres viendront renouveler le stock. Face à une demande soutenue, l’offre immédiate devrait ainsi continuer à se résorber sur la fin de l’année 2016 et en 2017. Marché de l’investissement Les taux des OAT françaises sont de nouveau tombés à un bas historique (0,123 % fin septembre 2016), maintenant une importante prime de risque à l’immobilier. L’annonce du Brexit ayant entraîné des révisions à la baisse des prévisions croissance pour la plupart des pays européens, et face à des perspectives d’inflation qui restent faibles, la politique de taux bas de la Banque Centrale Européenne (BCE) devrait être poursuivie pendant encore plusieurs mois, permettant le maintien d’une prime de risque attractive pour le compartiment immobilier. Le marché de l’investissement, outre ce contexte de taux bas, continuera de bénéficier dans les prochains mois d’une abondance de capitaux – comme en témoignent, notamment, les nombreuses transactions en cours impliquant des investisseurs coréens –, mais également de la fin de l’accord francoluxembourgeois. Nous anticipons ainsi un montant d’investissement compris entre 18 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France en 2016. L’indicateur JLL de potentiel est, quant à lui, entré en zone d’équilibre relatif au 3ème trimestre, traduisant des capacités de création de valeur en légère baisse, suite à la nouvelle compression des taux de rendement prime et à une nouvelle hausse du loyer prime de Paris QCA. Indicateur JLL de potentiel 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 3T 2010 4T 2010 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 2T 2012 3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014 1T 2015 2T 2015 3T 2015 4T 2015 1T 2016 2T 2016 3T 2016 -10 Zone de potentiel Zone d'équilibre relatif Zone de risque Sources : JLL/ImmoStat/Banque de France 9 Bloc-notes Paris : la piétonnisation des voies sur berges approuvée Le Conseil de Paris a officiellement adopté, le 26 septembre 2016, la piétonnisation des berges de Seine rive droite. Un arrêté municipal devrait suivre au cours du mois d’octobre. Les 3,3 km de la voie Georges Pompidou allant de l’entrée du tunnel des Tuileries à la sortie du tunnel Henri IV, empruntés par près de 45 000 véhicules par jour, sont ainsi fermés à la circulation depuis Paris Plages. Cette décision, actée malgré un avis défavorable rendu en août par une commission d’enquête publique, fait suite à de nombreux mois de débat entre la majorité de gauche et les écologistes, dont l’argument premier est l’amélioration de la qualité de l’air parisien, et les élus municipaux de droite et maires voisins, qui arguent, outre un manque de concertation au niveau régional, des difficultés de circulation et des allongements de temps de parcours. Ces derniers arguments sont par ailleurs repris par les entrepreneurs, le Medef et la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris et d’Ile-de-France (CCIP). La piétonnisation définitive des voies sur berges reste toutefois soumise à l’avis conforme du préfet de police de Paris, lequel a assorti son avis favorable de plusieurs conditions. Ces dernières comprennent notamment la mise en place d’une période d’observation de six mois, au terme de laquelle des modifications pourraient être apportées au projet, la garantie d’une circulation dans les meilleures conditions des services de police et de secours, la suspension des autres projets de voirie pouvant impacter la circulation aux abords des berges, ou encore la mise en place d’un comité technique de suivi. Du côté des habitants, le projet semble plutôt bien accueilli, 55 % des parisiens s’étant prononcés pour lors d’un sondage IFOP mené du 16 au 21 septembre 2016, alors même que la voie Georges Pompidou était déjà fermée à la circulation. Cette part s’élevait à 60 % en avril. La piétonnisation des centres-villes semble quoi qu’il en soit en vogue, en Europe, à l’image notamment de Bruxelles, qui dispose de la plus grande zone piétonne d’Europe, ou d’Oslo qui souhaite bannir toutes les voitures du centre-ville d’ici 2019, ou dans de nombreuses villes françaises. La commune de Neuilly-sur-Seine vient ainsi de présenter « Les allées de Neuilly », un projet de piétonnisation des contreallées de l’avenue Charles-de-Gaulle, appelée également RN 13. 10 Les marchés résistent aux incertitudes politiques et économiques Les principaux marchés mondiaux ont jusqu’à maintenant relativement bien traversé la période d’instabilité qui a marqué le début de l’année 2016. En dépit des inquiétudes qui augmentent, les volumes d’investissements devraient rester élevés en 2016 alors que les fondamentaux des marchés locatifs et la demande des entreprises restent solides aux Etats-Unis et en Europe. Les principaux sujets d’inquiétude demeurent, à ce stade, les conséquences du Brexit ainsi que le ralentissement économique chinois. Le marché de l’investissement à la fin du 1er semestre 2016 atteint 292 milliards de $ (263 mds €), soit 10 % de baisse par rapport à 2015. En raison de la montée des incertitudes politiques et d’une plus grande prudence des investisseurs, le marché de l’investissement pourrait acter une baisse d’activité de 10 à 15 % en 2016. Toutefois, même en retrait autour de 600 milliards de $ (540 mds €), il resterait à un de ses meilleurs niveaux historiques. A l’échelle de l’Europe, les volumes d’investissement à mi année atteignent 109 milliards de $ (98 mds €) et ne sont en baisse que de 5 % par rapport à 2015 grâce à l’activité soutenue des marchés d’Europe continentale qui ont pratiquement compensé la baisse d’activité en GrandeBretagne. Les taux de rendement ont continué à baisser dans certains marchés mais globalement la tendance est à la stabilisation. La situation des marchés locatifs est plus mitigée, alors que les entreprises adoptent une posture plus prudente. L’activité résiste bien aux Etats-Unis, dans la plupart des marchés européens et au Japon ; dans les principaux marchés, seules la Grande-Bretagne et la Chine ont acté des baisses d’activité. Compte tenu du contexte incertain, le marché locatif pourrait acter une légère baisse de l’ordre de 5 % en 2016 par rapport au record de 2015 de 41 millions de mètres carrés. Le niveau de l’offre continue de se réduire et atteint 12,1 % à la mi-année ; il ne devrait pas considérablement évoluer d’ici la fin d’année, l’Europe et les Etats-Unis enregistrant une baisse alors que l’Asie pourrait voir son taux de vacance progresser légèrement. Conséquence d’une offre qui se tend, les loyers sont orientés à la hausse dans les principaux marchés, avec une progression de +5 % en un an. Toutefois le rythme de progression devrait ralentir à 3 % vers la fin d’année. 11 Paris : au pied du podium des villes les plus attractives au monde Le cabinet d’audit PricewaterhouseCoopers (PwC) a publié à la rentrée son classement 2016 « Cities of opportunity », cette sélection est établie à partir d’indicateurs économiques, sociaux et culturels. Quoiqu’en disent les adeptes du « French bashing », Paris continue d’attirer puisque la capitale prend la quatrième place cette année derrière Londres, Singapour et Toronto. Ainsi, en dépit de l’annonce du Brexit au début de l’été, trois capitales du vieux continent se sont hissées dans le top 5. Classement 2016 « City of opportunity » En matière de capital intellectuel et d’innovation, Paris retombe à la 4 ème place alors qu’elle était en tête en 2014. Si la capitale sait très bien former ses chercheurs, elle a plus de mal à transformer ce potentiel pour en faire de vrais entrepreneurs. Enfin, Paris est pénalisée par le manque d'attractivité de son environnement économique. Si elle occupe la 7ème place en matière de productivité, 9ème en investissement étrangers, et la 3ème concernant les sièges sociaux, les indicateurs économiques la font trébucher en 8ème position, notamment la croissance de l’emploi. La capitale n’a donc pas à rougir de ses résultats 2016. Cependant on peut se demander si elle pourra maintenir son classement lors de la prochaine édition de l’étude, en raison des effets de la menace terroriste, ou encore celle du Brexit. 12 Londres 2 Singapour 3 Toronto 4 Paris Sur les 30 villes classées cette année, Paris est dans le top 10 sur neufs des dix familles de critères utilisés dans l’étude, c’est la métropole mondiale la plus homogène. Ainsi, la ville lumière est la championne de la qualité de vie, même si ce n’est pas l’image première qu’elle peut donner. En effet, Paris séduit grâce à ses nombreux transports en commun (1ère du classement), sa diversité culturelle (2ème) ou ses jardins publics (3ème), ce qui la positionne ex aequo avec New York. Sur cette famille de critère, Paris n’était qu’en 7ème position au classement 2014. Quatrième ville la plus chère, ce n’est pas un secret que les loyers parisiens, tant en immobilier d’entreprise qu’en résidentiel, sont élevés même si le pouvoir d’achat des parisiens est important (9ème du classement). 1 Source : PwC 5 Amsterdam 6 New York 7 Stockholm 8 San Francisco 9 Hong Kong 10 Sydney Le travail devient lifestyle : les générations Y et Z réinventent les bureaux Selon l’étude1 conduite par JLL, 49 % des salariés de moins de 35 ans estiment qu’ils seraient plus engagés vis-à-vis de leur entreprise si cette dernière adoptait un modèle de démocratie fondé sur un partage des décisions et des responsabilités. Il ressort de l’étude que les jeunes rêvent surtout de participation et de responsabilisation, d’un management reconnaissant, de modes de travail souples, et de s’investir dans des projets engagés. Plus que de liberté, ils rêvent d’appartenance à une communauté qui incarne les valeurs auxquelles ils croient. Ils rêvent de fluidité, d’un monde sans silos, sans dress-code, sans distinction pro/perso et ne veulent plus d’un environnement imposé. Les jeunes qui ont été interrogés pendant l’étude ont imaginé 15 espaces de travail inédits aux destinations complémentaires. En 2030, le bureau reste bien sûr un lieu où l’on ira travailler. Mais le travail se fera tantôt : hyper productif, dans des TUBES DE PERFORMANCE, ou très collaboratif, au sein d’ESPACES PROJETS, de FABLABS permettant d’expérimenter, ou de PITCH THEATERS invitant à mettre en scène ses idées. Il sera également un lieu d’inspiration, permettant de s’isoler sur une PRESQU’ILE ou de se confronter à une exposition artistique offerte par un lieu DISRUPTEUR, conçu comme un cabinet de curiosités ; Il permettra de nouer de nouvelles relations au sein d’un LOUNGE D’ACCUEIL, totalement ouvert sur la rue, de s’installer à un POP-UP DESK dans un lieu inattendu, ou de déambuler dans une AGORA dédiée à la mise en relation et à l’organisation de meet-ups au sein de l’entreprise. En 2030, enfin, le bureau fera définitivement une place à la régénération: Il offrira des COCONS de déconnexion, des COURS DE RÉCRÉ pour se défouler, des ASSOC’ auprès desquelles nourrir son engagement citoyen ; Il sera le lieu de la communauté : la fête, devenue FLASH MOB PARTY, sera inscrite dans son quotidien, et les collaborateurs se retrouveront au sein de POTAGERS COMMUNAUTAIRES, où ils pourront cultiver leurs tomates et leurs relations interpersonnelles. Face à ces attentes montantes, certaines entreprises de l’économie digitale ont déjà franchis le pas. BlaBlaCar, Deezer ou Allo Resto expérimentent le travail en tribes, la salle de jeu, les espaces de déconnexion. Leurs espaces ont été co-conçus avec les salariés et nourrissent une expérience que les collaborateurs jugent unique et qui les enracinent à leur entreprise. Cette vision managériale tant espérée devra demain être incarnée, et les bureaux auront à n’en pas douter un rôle décisif à jouer. 1 *Enquête quantitative auprès de plus de 200 jeunes interrogés par l’institut CSA - et qualitative avec 3 groupes d’écoute auprès de lycéens, d’étudiants et de jeunes start-uppers 13 ICC, ILAT et ILC : tous les indices en zone positive Après avoir enregistré un repli le trimestre dernier, l’ICC se redresse au 2ème trimestre 2016. Avec un indice en hausse de 0,5 %, il se positionne ainsi à une valeur de 1 622 points, contre 1 615 le trimestre passé. En parallèle, l’ILAT voit toujours son rythme de croissance annuelle augmenter modérément, avec une progression de 0,5 % sur un an. Ainsi, l’indice s’établit à 108,41 au 2ème trimestre 2016, contre 107,86 à la même période l’an passé. Pour conclure, concernant les baux commerciaux, l’indice ILC demeure stable et en zone positive ce 2ème trimestre. Sa valeur reste inchangée d’un trimestre à l’autre : 108,40 points, soit une légère hausse de 0,02 % en glissement annuel. Depuis maintenant plus de trois ans, l’indice des loyers de commerce reste relativement stable : il fluctue toujours dans une zone comprise entre 108,32 et 108,53. Comparaison de l'évolution de l'ICC, de l'ILAT et de l'ILC 8% 6% 4% 2% -4% -6% Evolution annuelle ICC Source : INSEE 14 Evolution annuelle ILAT Evolution annuelle ILC 2T 2016 1T 2016 4T 2015 3T 2015 2T 2015 1T 2015 4T 2014 3T 2014 2T 2014 1T 2014 4T 2013 3T 2013 2T 2013 1T 2013 4T 2012 3T 2012 2T 2012 1T 2012 4T 2011 3T 2011 2T 2011 1T 2011 4T 2010 3T 2010 2T 2010 1T 2010 -2% 4T 2009 0% Virginie Houzé MRICS Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 15 94 [email protected] Delphine Mahé Responsable Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 15 91 [email protected] Manuela Moura Consultante Etudes & Recherche Etudes & Recherche – Paris T : +33 1 40 55 85 73 [email protected] Paris Le Plessis-Robinson Lyon 40-42, rue La Boétie « La Boursidière » - BP 171 55, avenue Foch 75008 Paris 92357 Le Plessis-Robinson 69006 Lyon T : +33 (0)1 40 55 15 15 T : +33 (0)1 40 55 15 15 T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)1 46 22 28 28 F : +33 (0)1 46 22 28 28 F : +33 (0)4 78 89 04 76 La Défense Saint-Denis Marseille « Cœur Défense » 3, rue Jesse Owens 21, rue de la République 100-110, esplanade Charles de Gaulle 93210 Saint-Denis 13002 Marseille 92932 Paris La Défense Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 T : +33 (0)4 95 09 13 13 T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83 F : +33 (0)4 95 09 13 00 F : +33 (0)1 49 00 32 59 www.jll.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2016 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. 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