Panorama du marché des bureaux en Ile-de

La bonne dynamique du
marché se poursuit
Panorama du marché des bureaux en Ile-de-France
3ème trimestre 2016
« Atrium Défense » – La Garenne-Colombes
© JLL
Editorial
Le fait marquant
Pénurie d’offre de bureaux à Paris
L’offre de bureaux immédiatement disponibles dans Paris a baissé de plus de
100 000 m² depuis le début de l’année, amenant le taux de vacance moyen de la capitale
à 3,6 % fin septembre. Avec 592 000 m² disponibles, le niveau de l’offre parisienne n’a
jamais été aussi bas depuis 8 ans !
Après être resté à l’équilibre autour de 5 % pendant une longue période (2009-2015), le
taux de vacance parisien a entamé sa décrue il y a 1 an et aujourd’hui le stock d’offres
disponibles ne représente plus que 6 à 7 mois de consommation dans la plupart des
secteurs.
Paris capte plus de la moitié des transactions réalisées en Ile-de-France depuis le
début de l’année et on constate une activité particulièrement élevée sur le segment des
grandes transactions, avec 19 signatures de plus de 5 000 m² enregistrées en 2016
contre 14 l’an passé à la même période. Plus nombreuses, ces opérations sont
également plus importantes puisque l’on compte pas moins de 13 transactions de plus
de 10 000 m² depuis le début de l’année alors que, ces cinq dernières années, on
enregistrait en moyenne que 7 transactions de plus de 10 000 m² dans Paris par an.
Ce sont les secteurs périphériques qui ont engrangé le plus grand nombre de grands
mouvements depuis le début de l’année, avec en tête de peloton le 15ème arrondissement
(5 opérations de plus de 10 000 m²) et le 13ème arrondissement (4 opérations de plus de
10 000 m²).
2 22222
22
En direct du marché
La bonne dynamique du marché se poursuit
Le marché locatif n’a pas faibli au cours de l’été
Demande placée cumulée
En milliers de m²
Le marché des bureaux francilien progresse de nouveau cet été. Après un 1er
trimestre déjà au-dessus du seuil des 500 000 m², le 2ème trimestre avait fait encore
mieux en franchissant celui des 600 000 m². Quant au 3ème trimestre, il enregistre de
nouveau une bonne performance avec 592 000 m² placés. Ainsi, à fin septembre, ce
sont plus d’1,7 million de m² de bureaux qui ont été commercialisés (+14 % en
un an), une performance conforme à la moyenne décennale généralement observée
à cette période.
Le segment des transactions de plus de 5 000 m² poursuit sur une dynamique
constante depuis le début de l’année et pas moins de 17 transactions ont été
finalisées par les grandes entreprises cet été, quand il y en a eu respectivement 16 et
15 sur les 1er et 2ème trimestres. Ces transactions démontrent également l’appétit
des grandes entreprises pour les surfaces de première main (29 transactions sur
48), lesquelles leur permettent d’améliorer la qualité de leur outil de travail. Parmi les
transactions d’envergure du 3ème trimestre, on peut citer le positionnement de RTE
sur « Window » (~ 38 000 m²), immeuble en cours de restructuration à La Défense,
celui de la RATP sur « Elyps » (~ 32 000 m²), actuellement en chantier à Fontenaysous-Bois, ou encore celui de l’INSEE sur le « White » livré le trimestre dernier à
Montrouge.
3 000
2 500
2 269
2 183
2 000
1 732
1 500
1 000
500
0
2014
2015
1T
2T
2016
3T
4T
Sources : JLL/ImmoStat
Nombre de grandes transactions > 5 000 m²
En milliers de m²
3 000
2 500
2269,121
2183,119
2 000
1731,943
1 500
1 000
500
Paris caracole toujours en tête avec plus d’1 transaction sur 2 depuis le début de
l’année. Les marchés de la rive gauche ont été particulièrement dynamiques, à la
faveur de transactions de plus de 5 000 m². Ainsi, à Paris 12-13, après s’être
positionné sur « Elements » et « France Avenue » (~ 15 000 m² chacun),
BPCE/NATIXIS a choisi « Austerlitz » (~ 14 000 m²) pour s’étendre. A Paris 14-15,
nous continuons d’observer des mouvements de sociétés des secteurs de la
presse et des médias à l’image du positionnement des ECHOS / LE PARISIEN sur
le « 10 Grenelle » (~ 18 000 m²) ou d’une autre société de renom (~ 14 000 m²),
après celui d’ALTICE au 2ème trimestre.
Le quartier d’affaires de La Défense réalise, quant à lui, une performance
inédite à ce stade de l’année avec plus de 231 000 m² commercialisés. Les grandes
sociétés ont en effet montré un intérêt marqué pour ce secteur depuis le début de
l’année, avec 10 transactions d’envergure contre seulement 4 à la même période en
2015. Trois d’entre elles dépassent le seuil des 30 000 m² : après celle de
DELOITTE au 1er trimestre et de SAINT-GOBAIN au 2ème trimestre, RTE a décidé de
rester à La Défense en s’installant sur « Window », immeuble niché sur le toit du
centre commercial des « Quatre Temps ».
0
2014
Sources
1T
Sources :: JLL/ImmoStat
JLL/ImmoStat
2015
2T
2016
4T
3T
Demande placée par secteur géographique
(1T-3T 2016 vs 1T-3T 2015)
1T-3T 2016
13%
18%
14%
20%
9%
10%
1T-3T 2015
26% 27%
20% 24%
6%
13%
Paris QCA
Croissant Ouest
Reste de Paris
1ère Couronne
La Défense
2ème Couronne
Sources : JLL/ImmoStat
3
Avec la contraction de l’offre disponible, particulièrement marquée à Paris intramuros, nous commençons à observer un report des utilisateurs vers les
communes limitrophes de Paris. La Première Couronne Sud a d’ailleurs profité de
ce phénomène avec, notamment, la transaction de l’INSEE sur le « White »,
l’acquisition par le groupe IONIS du 63 boulevard de Brandebourg à Ivry-sur-Seine ou
EUREST/COMPASS sur « Smart up » à Châtillon, pour les plus récentes.
Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un
secteur à l’autre. Dans le Quartier Central des Affaires, la valeur prime
enregistre de nouveau une hausse – essentiellement due à la récurrence de
signatures de transactions à des loyers supérieurs à 750 €/m²/an – pour atteindre
770 €/m²/an. Quant à La Défense, son loyer prime diminue pour s’établir à
515 €/m²/an au 3ème trimestre 2016, la transaction de RTE avec un loyer inférieur à
500 € ayant impacté la valeur. Concernant les mesures d’accompagnement, on
commence à observer une légère baisse, notamment sur les petites surfaces du
Quartier Central des Affaires, qui commence à s’étendre aux autres secteurs. En Ilede-France, le taux d’accompagnement se situe autour des 20 % allant de 17 %
dans Paris intra-muros (ou en dessous pour certains arrondissements parisiens) à
21 % en moyenne sur l’ensemble de la première périphérie.
Le stock vacant francilien enregistre une baisse pour le cinquième trimestre
consécutif, et se positionne à 3,6 millions de mètres carrés fin septembre, soit
un taux de vacance de 6,8 % pour l’Ile-de-France. La baisse de l’offre s’observe très
nettement sur les surfaces de première main qui ne représentent que 17 % de l’offre
totale, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2006.
Paris est actuellement en pénurie d’offre avec un taux de vacance à moins de 4 % et
des taux inférieurs à 3 % sont observés à Paris 5-6-7 et Paris 12-13. L’écart
important entre Paris et la première périphérie demeure puisque la plupart des
marchés de cette dernière dépasse le seuil des 10 %. En première périphérie, l’offre
est abondante et le Croissant Ouest concentre le plus de surfaces à commercialiser
(960 000 m²). Enfin, à La Défense, le taux de vacance se stabilise au 3ème trimestre à
8,6 %.
4
En milliers de m²
3 000
2 500
Loyer prime facial (en €/m²/an)
Quartier Central des Affaires
2269,121
2183,119
2 000
1731,943
1 500
1 000
500
0
2014
Source
1T
Sources: JLL
: JLL/ImmoStat
2T
2015
3T
2016
4T
4
1-5 rue d’Astorg – Paris 8ème
© Jean-Marc Lavigne
Un marché animé par les arbitrages d’investisseurs étrangers
Après un début d’année timide, les engagements ont progressé de trimestre en
trimestre sur le marché francilien de l’investissement. 5,5 milliards d’euros ont ainsi
été investis au 3ème trimestre 2016, portant la performance globale depuis le début
de l’année à 12,4 milliards d’euros, un résultat en progression de 6 % d’une
année sur l’autre et supérieur de 36 % à la moyenne de long terme.
Volumes investis par tranche de montant
En milliards d'€
14
12
10
8
Après la cession de la « Tour First » au 2ème trimestre pour un montant estimé à 800
millions d’euros, 2 transactions de plus de 500 millions d’euros sont venues
animer le marché au cours de l’été. AMUNDI a acquis trois actifs franciliens cédés
par KANAM dans le cadre d’un portefeuille européen pour un montant estimé à 700
millions d’euros, et GIC a cédé deux immeubles parisiens emblématiques à un
investisseur institutionnel français pour un montant d’environ 500 millions d’euros. Ce
dynamisme est venu compenser un léger recul d’activité sur les transactions d’un
montant compris entre 100 et 300 millions d’euros. Depuis le début de l’année, 28
transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, représentant un
total de 7,3 milliards d’euros, ont été enregistrées, contre 38 l’an dernier à la même
période pour un total de 7,8 milliards d’euros (-6 %). Sur les autres segments de
marché, l’activité continue de progresser, avec des hausses respectives de 39 %
pour les opérations d’un montant inférieur à 50 millions d’euros (2,8 milliards
d’engagements), toujours aussi liquides, et de 19 % pour les transactions d’un
montant compris entre 50 et 100 millions (2,3 milliards), et ce malgré un nombre de
produits limité. Tous segments confondus, le nombre de transactions reste très
nettement supérieur aux niveaux observés ces dernières années, avec 213
opérations enregistrées au cours des neuf derniers mois, contre seulement 156 en
moyenne à la même période sur les cinq dernières années.
En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez
équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des
Affaires, qui a vu sa performance doubler d’une année sur l’autre, caracole toujours
en tête avec 2,6 milliards d’euros. Il est suivi de très près par le Croissant Ouest (2,5
milliards d’euros), où les secteurs Neuilly-Levallois et Péri-Défense ont
particulièrement bien performé. A La Défense (1,7 milliard d’euros d’engagements
depuis le début de l’année), les cessions récentes des tours « CBX » et « Egée » et
« Europe » sont venues confirmer la bonne dynamique observée sur la première
partie de l’année. La Deuxième Couronne reste également bien orientée, avec 912
millions d’euros investissements. Seule la Première Couronne se démarque de cette
tendance haussière avec seulement 1,2 milliard d’euros engagés, un volume en recul
de 30 % d’une année sur l’autre. Si la cession récente de l’opération « Elyps » pour
un montant d’environ 180 millions d’euros a permis à la Première Couronne Est
d’enregistrer des résultats corrects, le Nord et le Sud ont vu leurs performances
divisées par deux.
Si les bureaux (10,3 milliards d’euros) et les commerces (1,4 milliard) ont réalisé des
performances équivalentes d’une année sur l’autre, les niveaux d’engagements
observés sur les actifs industriels et logistiques ont plus que doublé sur la même
période. Les entrepôts réalisent ainsi, avec 545 millions d’euros d’investissements,
leur meilleure performance depuis 2007.
6
6
4
2
0
1T-3T 2014
< 50 M€
1T-3T 2015
50 -100 M€
100 - 500 M€
1T-3T 2016
> 500 M€
Sources : JLL/ImmoStat
Répartition géographique des engagements
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1T-3T 2014
1T-3T 2015
Paris QCA
Croissant Ouest
Portefeuilles IDF
Reste de Paris
1ère Couronne
Sources : JLL/ImmoStat
1T-3T 2016
La Défense
2ème Couronne
Le marché francilien de l’investissement reste très nettement dominé par les
investisseurs français, à l’origine de près de 80 % des engagements. Leur part
s’est cependant réduite au cours des trois derniers mois, au profit d’investisseurs de
nationalités variées. Les investisseurs américains et coréens ont été les plus
actifs, avec plus de 500 millions d’engagements. Cette variété se retrouve
également du côté des vendeurs, avec pas moins de sept nationalités étrangères
représentées au 3ème trimestre 2016. Au global, depuis le début de l’année, les
investisseurs étrangers sont clairement net-vendeurs, avec près de 5,2
milliards d’euros de cessions mais seulement 2,4 milliards d’acquisitions. Les
allemands ont été particulièrement actifs en matière de cessions (1,6 milliard d’euros)
avec, notamment, KANAM qui continue de solder des actifs dans le cadre de sa
liquidation. En parallèle, le marché francilien est également animé par des arbitrages
de la part d’investisseurs étrangers en recherche de plus-value.
Face à la concurrence vive qui s’exerce sur les actifs « core », les investisseurs
continuent de reporter leur intérêt sur des actifs plus risqués ; les acquisitions de
type « value-add/opportunist » ont ainsi représenté 34 % des engagements depuis le
début de l’année, une part en légère hausse d’une année sur l’autre (31 % en 2015).
Les nombreuses VEFA en « blanc » intervenues depuis le début de l’année attestent
de cette prise de risque.
Prime de risque
7%
6%
5%
4%
3%
Déjà positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime ont connu
une nouvelle compression au 3ème trimestre, atteignant un nouveau plancher.
Le taux de rendement prime s’établit ainsi à 3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La
Défense. Pour autant, avec des OAT tombées à 0,12 % fin septembre 2016,
l’immobilier conserve toute son attractivité par rapport aux autres supports de
placement avec une prime de risque de 288 points de base.
2%
1%
0%
3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T 3T
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Taux de rendement prime Paris QCA
OAT 10 ans
Sources : JLL/Banque de France
10-16 rue de la Ville l’Evêque – Paris 8ème
© Jean-Marc Lavigne
7
Perspectives
Principal moteur de la croissance, la consommation des ménages est restée
stable au cours des trois derniers mois (0,0 %), après avoir rebondi de 1,7 % au
1er trimestre. Même schéma pour les investissements des entreprises qui, comme
anticipé, ont ralenti au 2ème trimestre après une hausse marquée en début d’année, le
dispositif fiscal de suramortissement devant initialement prendre fin le 14 avril 2016,
avant d’être prolongé jusqu'au 14 avril 2017. La production a, elle aussi, reculé de
0,2 %, affectée par les mouvements sociaux contre la loi Travail aux mois de mai et
juin.
Evolution trimestrielle du PIB français
1,2%
1,0%
0,8%
0,6%
0,4%
0,2%
0,0%
-0,2%
-0,4%
2T 2010
3T 2010
4T 2010
1T 2011
2T 2011
3T 2011
4T 2011
1T 2012
2T 2012
3T 2012
4T 2012
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
2T 2015
3T 2015
4T 2015
1T 2016
2T 2016
Alors que l’INSEE tablait initialement sur une croissance de 0,3 % au 2ème trimestre
2016, le PIB a reculé (-0,1 %) pour la première fois depuis 2014, surprenant la
plupart des observateurs. Si certains évoquent un coup d’arrêt pour l’économie
française, d’autres voient dans cette baisse un simple passage à vide après un début
d’année particulièrement dynamique (+0,7 % de croissance au 1er trimestre).
Source : Insee
Autre mauvaise surprise, celle du chômage qui, après un début d’année
encourageant, a connu au mois d’août l’une de ses plus fortes hausses (+1,4 %
en un mois) sur les cinq dernières années, avec 50 200 demandeurs d’emploi sans
activité (catégorie A) supplémentaires. Pour autant, sur un an, le taux de chômage
recule de 0,5 point, représentant 9,6 % de la population en métropole au 2ème
trimestre 2016.
Marché locatif
Point positif, la dégradation des perspectives de croissance économique n’a,
pour l’instant, pas impacté la demande exprimée par les entreprises. Nous
observons des demandes actives sur l’ensemble des créneaux de surfaces. De
nombreuses transactions sont actuellement en cours et devraient se déboucler d’ici la
fin de l’année. Dans ces conditions, nous anticipons un volume de 2,4 à 2,5
millions de m² de demande placée pour l’année 2016 dans son ensemble.
8
3 000
120
2 500
100
2 000
80
1 500
60
1 000
40
500
20
Demande placée en Ile-de-France
Climat des affaires moyen de l'année
Sources : ImmoStat, Insee
2016 (P)
2015
2014
2013
2012
0
2011
0
2010
Malgré cette baisse de régime estivale, le gouvernement, s’appuyant sur la bonne
orientation du Climat des Affaires et de l’indice PMI Markit, mais également sur une
hausse du moral des ménages, maintient sa prévision de croissance pour 2016 à
1,5 %, se montrant plus optimiste que la Banque de France (1,4 %) ou l’INSEE, qui a
récemment revu sa prévision à la baisse (1,3 %). Le chiffre annoncé par le
gouvernement nécessiterait en effet une croissance d’au moins 0,5 % aux 3ème et
4ème trimestres, un chiffre difficilement atteignable selon plusieurs observateurs.
Demande placée et climat des affaires
En milliers de m²
2009
Paradoxalement, le Climat des Affaires, qui évolue au-delà de sa moyenne de long
terme depuis un an, s’est légèrement amélioré au mois de septembre, atteignant
102 points. Le commerce de détail perd 1 point (de 103 à 102), tandis que les
services et l’industrie gagnent respectivement 1 et 2 points. L’indice PMI Markit
français est, lui aussi, sur une tendance positive, ressortant à 53,3 en septembre
2016 contre 51,9 un mois plus tôt. L’indicateur de retournement publié par l’INSEE
reste malgré tout dans la zone d’incertitude conjoncturelle.
Concernant l’offre, les livraisons à venir en 2016 étant peu nombreuses et en grande
partie précommercialisées, peu de nouvelles offres viendront renouveler le stock.
Face à une demande soutenue, l’offre immédiate devrait ainsi continuer à se
résorber sur la fin de l’année 2016 et en 2017.
Marché de l’investissement
Les taux des OAT françaises sont de nouveau tombés à un bas historique
(0,123 % fin septembre 2016), maintenant une importante prime de risque à
l’immobilier. L’annonce du Brexit ayant entraîné des révisions à la baisse des
prévisions croissance pour la plupart des pays européens, et face à des perspectives
d’inflation qui restent faibles, la politique de taux bas de la Banque Centrale
Européenne (BCE) devrait être poursuivie pendant encore plusieurs mois, permettant
le maintien d’une prime de risque attractive pour le compartiment immobilier.
Le marché de l’investissement, outre ce contexte de taux bas, continuera de
bénéficier dans les prochains mois d’une abondance de capitaux – comme en
témoignent, notamment, les nombreuses transactions en cours impliquant des
investisseurs coréens –, mais également de la fin de l’accord francoluxembourgeois. Nous anticipons ainsi un montant d’investissement compris entre
18 et 20 milliards d’euros en Ile-de-France en 2016.
L’indicateur JLL de potentiel est, quant à lui, entré en zone d’équilibre relatif au
3ème trimestre, traduisant des capacités de création de valeur en légère baisse, suite
à la nouvelle compression des taux de rendement prime et à une nouvelle hausse du
loyer prime de Paris QCA.
Indicateur JLL de potentiel
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
3T 2010
4T 2010
1T 2011
2T 2011
3T 2011
4T 2011
1T 2012
2T 2012
3T 2012
4T 2012
1T 2013
2T 2013
3T 2013
4T 2013
1T 2014
2T 2014
3T 2014
4T 2014
1T 2015
2T 2015
3T 2015
4T 2015
1T 2016
2T 2016
3T 2016
-10
Zone de potentiel
Zone d'équilibre relatif
Zone de risque
Sources : JLL/ImmoStat/Banque de France
9
Bloc-notes
Paris : la piétonnisation des voies sur berges
approuvée
Le Conseil de Paris a officiellement adopté, le 26 septembre 2016, la
piétonnisation des berges de Seine rive droite. Un arrêté municipal devrait suivre
au cours du mois d’octobre.
Les 3,3 km de la voie Georges Pompidou allant de l’entrée du tunnel des Tuileries
à la sortie du tunnel Henri IV, empruntés par près de 45 000 véhicules par jour, sont
ainsi fermés à la circulation depuis Paris Plages. Cette décision, actée malgré un
avis défavorable rendu en août par une commission d’enquête publique, fait suite à
de nombreux mois de débat entre la majorité de gauche et les écologistes, dont
l’argument premier est l’amélioration de la qualité de l’air parisien, et les élus
municipaux de droite et maires voisins, qui arguent, outre un manque de concertation
au niveau régional, des difficultés de circulation et des allongements de temps de
parcours. Ces derniers arguments sont par ailleurs repris par les entrepreneurs, le
Medef et la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris et d’Ile-de-France (CCIP).
La piétonnisation définitive des voies sur berges reste toutefois soumise à
l’avis conforme du préfet de police de Paris, lequel a assorti son avis favorable de
plusieurs conditions. Ces dernières comprennent notamment la mise en place d’une
période d’observation de six mois, au terme de laquelle des modifications pourraient
être apportées au projet, la garantie d’une circulation dans les meilleures conditions
des services de police et de secours, la suspension des autres projets de voirie
pouvant impacter la circulation aux abords des berges, ou encore la mise en place
d’un comité technique de suivi.
Du côté des habitants, le projet semble plutôt bien accueilli, 55 % des parisiens
s’étant prononcés pour lors d’un sondage IFOP mené du 16 au 21 septembre 2016,
alors même que la voie Georges Pompidou était déjà fermée à la circulation. Cette
part s’élevait à 60 % en avril.
La piétonnisation des centres-villes semble quoi qu’il en soit en vogue, en Europe, à
l’image notamment de Bruxelles, qui dispose de la plus grande zone piétonne
d’Europe, ou d’Oslo qui souhaite bannir toutes les voitures du centre-ville d’ici 2019,
ou dans de nombreuses villes françaises. La commune de Neuilly-sur-Seine vient
ainsi de présenter « Les allées de Neuilly », un projet de piétonnisation des contreallées de l’avenue Charles-de-Gaulle, appelée également RN 13.
10
Les marchés résistent aux incertitudes politiques et
économiques
Les principaux marchés mondiaux ont jusqu’à maintenant relativement bien traversé
la période d’instabilité qui a marqué le début de l’année 2016. En dépit des
inquiétudes qui augmentent, les volumes d’investissements devraient rester
élevés en 2016 alors que les fondamentaux des marchés locatifs et la demande des
entreprises restent solides aux Etats-Unis et en Europe. Les principaux sujets
d’inquiétude demeurent, à ce stade, les conséquences du Brexit ainsi que le
ralentissement économique chinois.
Le marché de l’investissement à la fin du 1er semestre 2016 atteint 292 milliards
de $ (263 mds €), soit 10 % de baisse par rapport à 2015. En raison de la montée
des incertitudes politiques et d’une plus grande prudence des investisseurs, le
marché de l’investissement pourrait acter une baisse d’activité de 10 à 15 % en 2016.
Toutefois, même en retrait autour de 600 milliards de $ (540 mds €), il resterait à un
de ses meilleurs niveaux historiques. A l’échelle de l’Europe, les volumes
d’investissement à mi année atteignent 109 milliards de $ (98 mds €) et ne sont en
baisse que de 5 % par rapport à 2015 grâce à l’activité soutenue des marchés
d’Europe continentale qui ont pratiquement compensé la baisse d’activité en GrandeBretagne. Les taux de rendement ont continué à baisser dans certains marchés mais
globalement la tendance est à la stabilisation.
La situation des marchés locatifs est plus mitigée, alors que les entreprises
adoptent une posture plus prudente. L’activité résiste bien aux Etats-Unis, dans la
plupart des marchés européens et au Japon ; dans les principaux marchés, seules la
Grande-Bretagne et la Chine ont acté des baisses d’activité. Compte tenu du
contexte incertain, le marché locatif pourrait acter une légère baisse de l’ordre de 5 %
en 2016 par rapport au record de 2015 de 41 millions de mètres carrés. Le niveau de
l’offre continue de se réduire et atteint 12,1 % à la mi-année ; il ne devrait pas
considérablement évoluer d’ici la fin d’année, l’Europe et les Etats-Unis enregistrant
une baisse alors que l’Asie pourrait voir son taux de vacance progresser légèrement.
Conséquence d’une offre qui se tend, les loyers sont orientés à la hausse dans les
principaux marchés, avec une progression de +5 % en un an. Toutefois le rythme de
progression devrait ralentir à 3 % vers la fin d’année.
11
Paris : au pied du podium des villes les plus attractives
au monde
Le cabinet d’audit PricewaterhouseCoopers (PwC) a publié à la rentrée son
classement 2016 « Cities of opportunity », cette sélection est établie à partir
d’indicateurs économiques, sociaux et culturels. Quoiqu’en disent les adeptes du
« French bashing », Paris continue d’attirer puisque la capitale prend la
quatrième place cette année derrière Londres, Singapour et Toronto. Ainsi, en dépit
de l’annonce du Brexit au début de l’été, trois capitales du vieux continent se sont
hissées dans le top 5.
Classement 2016 « City of opportunity »
En matière de capital intellectuel et d’innovation, Paris retombe à la 4 ème place
alors qu’elle était en tête en 2014. Si la capitale sait très bien former ses chercheurs,
elle a plus de mal à transformer ce potentiel pour en faire de vrais entrepreneurs.
Enfin, Paris est pénalisée par le manque d'attractivité de son environnement
économique. Si elle occupe la 7ème place en matière de productivité, 9ème en
investissement étrangers, et la 3ème concernant les sièges sociaux, les indicateurs
économiques la font trébucher en 8ème position, notamment la croissance de l’emploi.
La capitale n’a donc pas à rougir de ses résultats 2016. Cependant on peut se
demander si elle pourra maintenir son classement lors de la prochaine édition de
l’étude, en raison des effets de la menace terroriste, ou encore celle du Brexit.
12
Londres
2
Singapour
3
Toronto
4 Paris
Sur les 30 villes classées cette année, Paris est dans le top 10 sur neufs des dix
familles de critères utilisés dans l’étude, c’est la métropole mondiale la plus
homogène. Ainsi, la ville lumière est la championne de la qualité de vie, même si ce
n’est pas l’image première qu’elle peut donner. En effet, Paris séduit grâce à ses
nombreux transports en commun (1ère du classement), sa diversité culturelle (2ème) ou
ses jardins publics (3ème), ce qui la positionne ex aequo avec New York. Sur cette
famille de critère, Paris n’était qu’en 7ème position au classement 2014.
Quatrième ville la plus chère, ce n’est pas un secret que les loyers parisiens, tant
en immobilier d’entreprise qu’en résidentiel, sont élevés même si le pouvoir d’achat
des parisiens est important (9ème du classement).
1
Source : PwC
5
Amsterdam
6
New York
7
Stockholm
8
San Francisco
9
Hong Kong
10
Sydney
Le travail devient lifestyle : les générations Y et Z
réinventent les bureaux
Selon l’étude1 conduite par JLL, 49 % des salariés de moins de 35 ans estiment
qu’ils seraient plus engagés vis-à-vis de leur entreprise si cette dernière
adoptait un modèle de démocratie fondé sur un partage des décisions et des
responsabilités.
Il ressort de l’étude que les jeunes rêvent surtout de participation et de
responsabilisation, d’un management reconnaissant, de modes de travail souples,
et de s’investir dans des projets engagés. Plus que de liberté, ils rêvent
d’appartenance à une communauté qui incarne les valeurs auxquelles ils croient. Ils
rêvent de fluidité, d’un monde sans silos, sans dress-code, sans distinction pro/perso
et ne veulent plus d’un environnement imposé.
Les jeunes qui ont été interrogés pendant l’étude ont imaginé 15 espaces de travail
inédits aux destinations complémentaires.
En 2030, le bureau reste bien sûr un lieu où l’on ira travailler. Mais le travail se fera
tantôt :
 hyper productif, dans des TUBES DE PERFORMANCE, ou très collaboratif,
au sein d’ESPACES PROJETS, de FABLABS permettant d’expérimenter, ou de
PITCH THEATERS invitant à mettre en scène ses idées.
 Il sera également un lieu d’inspiration, permettant de s’isoler sur une
PRESQU’ILE ou de se confronter à une exposition artistique offerte par un lieu
DISRUPTEUR, conçu comme un cabinet de curiosités ;
 Il permettra de nouer de nouvelles relations au sein d’un LOUNGE
D’ACCUEIL, totalement ouvert sur la rue, de s’installer à un POP-UP DESK
dans un lieu inattendu, ou de déambuler dans une AGORA dédiée à la mise en
relation et à l’organisation de meet-ups au sein de l’entreprise.
En 2030, enfin, le bureau fera définitivement une place à la régénération:
 Il offrira des COCONS de déconnexion, des COURS DE RÉCRÉ pour se
défouler, des ASSOC’ auprès desquelles nourrir son engagement citoyen ;
 Il sera le lieu de la communauté : la fête, devenue FLASH MOB PARTY, sera
inscrite dans son quotidien, et les collaborateurs se retrouveront au sein de
POTAGERS COMMUNAUTAIRES, où ils pourront cultiver leurs tomates et
leurs relations interpersonnelles.
Face à ces attentes montantes, certaines entreprises de l’économie digitale ont
déjà franchis le pas. BlaBlaCar, Deezer ou Allo Resto expérimentent le travail en
tribes, la salle de jeu, les espaces de déconnexion. Leurs espaces ont été co-conçus
avec les salariés et nourrissent une expérience que les collaborateurs jugent unique et qui les enracinent à leur entreprise. Cette vision managériale tant espérée devra
demain être incarnée, et les bureaux auront à n’en pas douter un rôle décisif à jouer.
1
*Enquête quantitative auprès de plus de 200 jeunes interrogés par l’institut CSA - et qualitative avec 3
groupes d’écoute auprès de lycéens, d’étudiants et de jeunes start-uppers
13
ICC, ILAT et ILC : tous les indices en zone positive
Après avoir enregistré un repli le trimestre dernier, l’ICC se redresse au 2ème
trimestre 2016. Avec un indice en hausse de 0,5 %, il se positionne ainsi à une valeur
de 1 622 points, contre 1 615 le trimestre passé.
En parallèle, l’ILAT voit toujours son rythme de croissance annuelle augmenter
modérément, avec une progression de 0,5 % sur un an. Ainsi, l’indice s’établit à
108,41 au 2ème trimestre 2016, contre 107,86 à la même période l’an passé.
Pour conclure, concernant les baux commerciaux, l’indice ILC demeure stable et en
zone positive ce 2ème trimestre. Sa valeur reste inchangée d’un trimestre à l’autre :
108,40 points, soit une légère hausse de 0,02 % en glissement annuel. Depuis
maintenant plus de trois ans, l’indice des loyers de commerce reste relativement
stable : il fluctue toujours dans une zone comprise entre 108,32 et 108,53.
Comparaison de l'évolution de l'ICC, de l'ILAT et de l'ILC
8%
6%
4%
2%
-4%
-6%
Evolution annuelle ICC
Source : INSEE
14
Evolution annuelle ILAT
Evolution annuelle ILC
2T 2016
1T 2016
4T 2015
3T 2015
2T 2015
1T 2015
4T 2014
3T 2014
2T 2014
1T 2014
4T 2013
3T 2013
2T 2013
1T 2013
4T 2012
3T 2012
2T 2012
1T 2012
4T 2011
3T 2011
2T 2011
1T 2011
4T 2010
3T 2010
2T 2010
1T 2010
-2%
4T 2009
0%
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