PERSPECTIVES 2008 POUR L`IMMOBILIER COMMERCIAL AUX

PERSPECTIVES 2008 POUR L’IMMOBILIER COMMERCIAL
AUX ÉTATS-UNIS
En ce début 2008, les perspectives d'évolution de l’immobilier commercial américain sont peut-être plus
incertaines qu’elles ne l’ont été depuis de nombreuses années car plusieurs questions actuellement en
suspens auront un effet majeur sur le marché immobilier en cours d’année. La question principale concerne
bien sûr la situation des marchés du crédit. Depuis le déclenchement de la crise des prêts hypothécaires
à haut risque (subprime) sur le marché résidentiel, la confusion règne sur les marchés du crédit, aux
États-Unis comme dans un grand nombre des principaux pays industrialisés du monde. Les marchés
du crédit ont bien sûr un impact important sur l’immobilier commercial, secteur dans lequel la dette
hypothécaire sert à financer un grand pourcentage des achats de propriété.
La crise des prêts hypothécaires à haut risque a, pour sa part, soulevé des questions sur l’avenir de
l’économie américaine et l’éventualité d’une récession. Une récession pourrait affecter les indicateurs
de base du marché immobilier – les taux d’occupation et la croissance des locations. Le consommateur
américain, qui a été l’un des principaux moteurs de l’augmentation continue de l’économie américaine
ces dernières années, est à l’heure actuelle la principale victime face à une baisse des prix du logement et
aux saisies des hypothèques à haut risque, ce qui remet en question cette source de solidité.
Les perspectives offrent néanmoins certains facteurs potentiellement positifs. Les indicateurs de base du
marché commercial demeurent assez robustes, avec des taux d’occupation élevés et des taux de location
en augmentation. Ces facteurs pourraient bien sûr être affectés par un ralentissement de l’économie, mais
vu le peu ou l'absence de surconstruction sur les marchés de l’immobilier de bureaux, commercial ou
industriel, nous demeurons assez optimistes en ce qui concerne ces tendances fondamentales.
En outre, le piètre état du dollar représente assurément un autre facteur de solidité pour l’économie et le
marché immobilier commercial américain. Il est prévu que les exportations, qui constituent aujourd’hui
l’un des composants les plus robustes de l’économie, continueront à progresser pendant la majeure partie
de 2008. D'autre part, de nombreux investisseurs étrangers sont aujourd’hui attirés par le marché immobilier
américain sur lequel il est possible d’acheter des propriétés à ce qui correspond, de fait, à des prix réduits.
Falcon Real Estate envisage un ralentissement de l’économie américaine au cours de 2008, mais il est à ce
stade trop tôt pour prédire si une véritable récession se produira. Le marché immobilier américain connaîtra
également un ralentissement, avec des taux de capitalisation en augmentation, du moins jusqu’à ce que les
marchés du crédit recommencent à fonctionner normalement. Cependant, grâce à des taux d’occupation qui
demeurent élevés et une nouvelle construction modeste, nous pensons que les fondamentaux du marché
immobilier commercial resteront positifs. Vu les problèmes que connaissent les marchés du crédit, les
investisseurs qui peuvent aborder le marché américain soit au comptant, soit avec une mise de fonds sub-
stantielle, bénéficieront d’un avantage considérable lors d'une acquisition.
PREMIER TRIMESTRE 2008, VOL. 17, NUMÉRO 1
Gamme étendue de services pour investisseurs immobiliers aux Etats-Unis

LES MARCHÉS DU CRÉDIT
Suite aux excès qu’a connus le marché hypothécaire résidentiel à haut
risque aux États-Unis, il est devenu difficile d’obtenir des hypothèques,
même sur les biens commerciaux de la meilleure qualité, tous les princi-
paux prêteurs intermédiaires ayant de fait quitté le marché. La banque
centrale américaine, la fameuse « Federal Reserve», ainsi que la Banque
centrale européenne ont pris l’initiative d’essayer de réinjecter de la
liquidité dans les marchés du crédit mais, en attendant qu’on ait déter-
miné avec une certain degré de confiance que toutes les dépréciations
nécessaires ont été effectuées, il semble probable qu’il demeurera diffi-
cile d’obtenir un crédit. Il convient cependant de souligner que des
hypothèques sont disponibles, les prêteurs étant généralement disposés
à offrir des prêts à environ 50 à 60 % de la valeur, au lieu de 70 % ou
plus avant la crise. Malgré tout, il est devenu difficile d’obtenir un prêt
capitalisé à l'échéance et les prêteurs exigent des réserves plus impor-
tantes couvrant diverses contingences, telles que crédit-bail et améliora-
tions des immobilisations. Parallèlement, les prêteurs proposent des taux
d’intérêts basés sur des primes pouvant aller jusqu’à 300 points de base
au-dessus des fonds d'État américains de maturité comparable, par rap-
port aux primes de 100 points de base ou même moins avant la crise.
L’ÉCONOMIE AMÉRICAINE :
Le marché immobilier commercial est bien sûr complètement dépendant
de la santé de l’économie américaine. L’immobilier commercial accuse
un certain retard par rapport à l’économie et les taux d’occupation ainsi
que les taux de location augmentent fortement durant les dernières phas-
es d’une forte expansion économique. C’est ce qui s’est passé en 2007 ;
les sociétés ont accéléré leurs projets d’expansion dans tous les secteurs
du marché immobilier et les propriétaires de biens immobiliers ont pu
augmenter les loyers à l’un des taux les plus rapides qu’on ait connus
récemment. Depuis 2001, la croissance rapide de l’économie américaine
a été alimentée par deux facteurs : un crédit abondant et bon marché et
de très fortes dépenses de consommation. Mais avec la confusion qui
règne sur les marchés du crédit et des consommateurs qui ont le sentiment
de s'appauvrir alors que l’immobilier résidentiel se déprécie, de nom-
breux économistes prédisent qu’on assistera à un certain déclin de l’é-
conomie américaine en 2008. L’ampleur de ce déclin dépendra presque
certainement de la capacité des autorités monétaires à faire en sorte que
les marchés du crédit recommencent à fonctionner normalement.
LE DOLLAR AMÉRICAIN :
En 2007, le dollar U. S. a continué à baisser par rapport à l’Euro et la
livre sterling pour finir l’année à plus d’1,45 dollar pour un Euro et à
2,00 dollars pour une livre. Un dollar faible donne bien sûr aux fabri-
cants américains un avantage concurrentiel sur les fabricants étrangers
et les exportations en augmentation jouent un rôle de plus en plus
important dans la croissance de l’économie américaine. De nombreux
observateurs étrangers prévoient que le dollar commencera à se
redresser à mesure que les États-unis se rapprocheront des élections
de novembre et que la psychologie générale affectant la devise
commencera à s’améliorer.
La faiblesse actuelle du dollar a conduit de nombreux investisseurs
originaires de pays tels que l’Allemagne, la Suisse, l’Irlande et le
Royaume-Uni à entreprendre des programmes d’investissements dans
l’immobilier américain. Ils reconnaissent qu’aux États-Unis, les
rendements sont déjà plus élevés que dans leur pays d’origine et ils
veulent être en mesure de tirer parti des opportunités d’achat qui
devraient se présenter sur le marché américain. En outre, d'importants
fonds souverains du Moyen-Orient et d’autres régions du monde, ayant
littéralement des milliards de dollars à investir, trouvent plus avantageux
d’investir dans des actifs en dollars plutôt que de s’engager dans
d’autres devises aux taux de change actuels.
INDICATEURS FONDAMENTAUX DU
MARCHÉ IMMOBILIER
L’une des principales raisons pour lesquelles 2007 a été une année
extraordinairement positive pour l’immobilier commercial aux États-unis
est que la construction neuve est demeurée modérée. Alors que les
loyers ont fortement augmenté, les coûts de la construction neuve se
sont également envolés suite au boom de la construction au niveau
mondial, de la Chine à l’Inde et de Dubaï à l’Europe de l’Est. Même
avec l’augmentation des loyers, les promoteurs ont encore trouvé
difficile de demander des loyers fournissant un rendement satisfaisant
par rapport aux coûts toujours plus élevés de la construction. Ces
conditions persisteront en 2008.
À l’heure actuelle, à cause de la crise du crédit, il serait pratiquement
impossible à un promoteur d’obtenir le financement nécessaire à la
construction de n’importe quel type de propriété spéculative, sur
n’importe quel marché du pays. Les principales récessions immobilières
qu’ont connues les États-Unis se sont toujours produites suite à une
offre excédentaire de produit, mais l’excédent ne devrait pas constituer
un problème important au cours de 2008. Pour Falcon Real Estate,
à mesure que l’économie faiblit, il est possible que les taux d’occupa-
tion diminuent légèrement, en particulier lorsque l’espace en sous-
location sera mis sur le marché et la croissance des taux de location
d’immobilier de bureaux ralentira, passant d’un taux de croissance
global de 10,4 % en 2007 à environ 3 ou 4 % en 2008. Mais, comme
le souligne The Wall Street Journal, « On s’attend à ce que les loyers
et les taux d’occupation – les indices fondamentaux des valeurs
immobilières – demeurent relativement fermes en 2008 ». Il est en outre
important de noter qu’il est toujours possible d’acheter des propriétés
existantes à des prix bien inférieurs au coût de remplacement. Ceci
constitue un soutien majeur du marché car de nombreux investisseurs
trouvent plus économique d’acheter de l’immobilier existant plutôt
que de construire du neuf.
OPPORTUNITÉS :
Tout en considérant qu'en 2008, les investisseurs devraient aborder
l’immobilier commercial américain avec prudence, nous pensons aussi
qu’ils pourront profiter d’excellentes opportunités. Le durcissement
des conditions de prêt devrait signaler la fin des taux de capitalisation
excessivement bas – avoisinant souvent 4 à 5 % – qui étaient devenus
courants sur certains marchés traditionnels (prime). Nous anticipons
que les taux de capitalisation généraux, qui étaient autour de 6 %,
remonteront aux environs de 7 %. Le financement des hypothèques
étant relativement plus difficile à obtenir, les investisseurs qui abordent
le marché avec de fortes liquidités ou un financement de substitution,
se verront fréquemment offrir des concessions de prix par des vendeurs
motivés. D’autre part, de nombreux propriétaires d’immobilier ne seront
pas en position de refinancer leur dette existante et devront vendre ou
rechercher des partenaires au financement solide. En outre, il est possi-
ble que les investisseurs prêts à s’engager sur le marché des immeubles
résidentiels puissent trouver des occasions parmi les projets non aboutis
de reconversion en « condominiums », soit en tant qu’investisseurs, soit
en achetant des dettes hypothécaires non remboursées.
En 16 ans d’existence, Falcon Real Estate a enregistré des performances
dont nous sommes très fiers. Nous avons obtenu ces résultats en tirant
profit des opportunités qui se présentent durant toutes les phases du
cycle économique. Certes, nous prévoyons que 2008 sera une année
plus difficile, mais nous pensons tout de même qu’elle devrait offrir de
bonnes opportunités d’investissement.
Pour de plus amples informations veuillez consulter
www.falconreal.com ou contacter Falcon Real Estate:
570 Lexington Avenue, New York, New York 10022
www.falconreal.com