Mémoire de la Fédération des Chambres immobilières du Québec

Mémoire de la Fédération des
Chambres immobilières du Québec
(FCIQ)
Déposé au Conseil du trésor en marge des travaux
portant sur la réingénérie de l’État québécois
Le 18 mars 2004

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1. Contexte
1.1. L’industrie immobilière structurée
L’activité de courtage immobilier contribue de manière significative à l’économie
québécoise. En 2002, le volume total des ventes résidentielles pour le Québec
atteignait un niveau record de 9,2 milliards $/an. En termes d’emplois, ce sont plus
de 17 500 emplois directs et indirects qui sont reliés à ce secteur important de
l’économie.
Chaque transaction de logement effectuée au Québec et enregistrée dans le Service
inter-agences®(S.I.A.®/MLS®), représente 16 590 $ en retombées en termes d’achats
de biens et de services qui font tourner l’économie. Ainsi, entre janvier 2001 et
décembre 2002, les retombées de l’industrie immobilière se chiffraient à
1,1 milliards $/an.
L’acte de courtage se pratique dans le cadre d’une industrie structurée, qui regroupe
les 12 Chambres immobilières du Québec et plus de 9 500 agents et courtiers
immobiliers. Régi par la loi, ainsi que par des mécanismes de contrôle qui
maintiennent la profession à un niveau élevé, il représente un gage de sécurité et de
qualité pour le consommateur.
C’est dans cette perspective que l’industrie structurée affirme son leadership. Ayant
au cœur de sa mission la promotion et la protection des intérêts de l’industrie
immobilière, elle fait en sorte que les Chambres immobilières, ainsi que les
professionnels du courtage immobilier, accomplissent avec succès leurs objectifs
d’affaires, et ce, au bénéfice du consommateur.
En ce sens, la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ) est un
observateur de premier plan en ce qui concerne l’économie québécoise. L’impact
de tout changement économique est immédiat dans l’industrie du courtage
immobilier. La FCIQ est un intervenant socio-économique crédible et les
préoccupations et recommandations que nous exposons dans le présent document
doivent être considérées comme émanant directement des intervenants impliqués
dans les transactions immobilières : représentants de l’industrie et consommateurs.

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2. L’État québécois
L’État québécois a fortement évolué depuis la Révolution tranquille. À cette époque,
le gouvernement donnait les moyens aux Québécois et Québécoises d’aspirer à un
meilleur avenir. De nombreuses institutions publiques furent créées et c’est à ce
moment qu’est née la fonction étatique au Québec. On parlait de l’État-providence,
mais en réalité c’était plutôt l’État initiateur pour les Québécois.
Une deuxième version de cet État s’est développée dans les années 1980-1990,
celui du Québec inc. Grâce à l’appui gouvernemental, il s’est créées au Québec de
véritables locomotives économiques : le Fonds de Solidarité, le Mouvement
Desjardins, Bombardier ou le Cirque du Soleil. Les politiques sociales se sont
également modifiées afin de mieux soutenir les familles et l’immigration.
Aujourd’hui, dans les années 2000, devons-nous procéder à une troisième
modification de la fonction étatique québécoise ? La réponse est clairement oui.
L’ouverture des marchés, la globalisation et l’intégration économique font en sorte
que les États doivent désormais rivaliser entre eux. Les chercheurs, les entreprises
ou encore les travailleurs spécialisés sont tous mobiles. Les technologies de
l’information font en sorte que, désormais, une entreprise peut déléguer une partie
de ces opérations vers un pays étranger. L’État québécois doit devenir un modèle
de souplesse qui répond aux objectifs et attentes de la population.
Ainsi, l’exercice de réingénérie ou de modernisation de l’État auquel le présent
gouvernement nous convie est des plus importants. On le sait, le Québec connaît
un certain retard face aux autres juridictions. Le niveau de vie est généralement
plus bas au Québec et le régime fiscal est lourd. Le résultat est que le Québec a de
plus en plus de difficulté à concurrencer les autres États. Malgré de belles réussites,
comme le développement de la nouvelle économie, le Québec est aux prises avec
des problèmes réels au chapitre du développement régional et des finances
publiques. Il faut donc s’inspirer des méthodes qui ont bien fonctionnées ailleurs.
L’Irlande et le Royaume-Uni sont certes des exemples concrets de repositionnement
étatique.

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3. Les partenariats privés-publics (PPP)
Le moyen privilégié pour moderniser la fonction étatique du Québec s’oriente vers le
concept des partenariats privés-publics. Le succès que cette formule a connu au
Royaume-Uni et en Irlande est prometteur pour l’avenir économique du Québec. Il
suffit de se rappeler l’état des économies britannique et irlandaise dans les années
80 et de constater aujourd’hui tout le chemin parcouru pour conclure aux bienfaits
des PPP. Ce mode de financement contribue à lever la contrainte pesant sur les
budgets et l’endettement public, à lisser le cycle des investissements et à pérenniser
les crédits affectés aux projets grâce à un engagement à long terme du secteur
public. D’ordinaire, l’État se procure un actif en le payant intégralement au point
d’acquisition, tandis que l’effet d’une structure PPP typique est généralement de
créer une activité autonome unique, financée et exploitée par le secteur privé, en
échange d’un paiement proportionnel aux niveaux des services offerts.
Pour le Royaume-Uni, des projets totalisant 24 milliards de livres sterling ont été
signés depuis le début des années 1990. Les projets commandés par les ministères
des Transports, de la Santé, de la Défense et de l’Éducation comptaient pour plus
d’un tiers des contrats signés, occupant aussi une place importante. Le Trésor
britannique indiquait des économies moyennes de l’ordre de 17 % sur les
programmes PPP par rapport aux programmes classiques d’approvisionnement
public.
À la suite du programme de PPP développé au Royaume-Uni dans les années 1990,
un nombre croissant de pays, en Europe et dans le monde, ont également lancé un
programme de PPP et démontré qu’il s’agissait d’un concept exportable. Les
transports sont souvent le premier secteur considéré, comme par exemple les
programmes de routes à péage en Finlande et au Portugal. Les PPP des transports
ont également couvert les transports ferroviaires et urbains, tandis que les autres
secteurs, qui sont souvent apparus dans les PPP, comprennent : l’éducation, la
défense, l’eau, la santé et les prisons.
En Europe centrale et de l’est, plusieurs pays, dont la République Tchèque, la
Hongrie, la Pologne, la Bulgarie et la Lituanie, ont entrepris des PPP, en raison du
besoin d’investissements substantiels dans les infrastructures, combinés à de
strictes contraintes budgétaires. Dans l’ensemble, 60 pays prennent des mesures
pratiques vers le développement de leurs propres programmes de PPP.

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C’est donc la fragilité des équilibres budgétaires et la croissance de l’endettement
public qui poussent les gouvernements à se tourner vers les PPP. Le Québec, à cet
égard, affiche certainement les conditions contextuelles au développement des
partenariats. Cette dette gouvernementale, qui devrait toucher les 115 milliards $ au
cours du prochain exercice budgétaire, accapare une part de plus en plus importante
en matière d’intérêts. D’ailleurs, on évalue que le service de la dette atteindra les
8 milliards $ en 2004-2005.
Afin d’inciter les différents ministères et organismes de l’État à se tourner vers les
PPP pour leurs projets capitalisables et ainsi freiner la croissance de l’endettement,
le gouvernement devrait adopter un cadre législatif en matière d’accroissement de la
dette. Déjà, le gouvernement précédent avait freiné la croissance de la dette avec
l’adoption de la Loi sur l’équilibre budgétaire, qui proscrit tout déficit. Ainsi, depuis
1998, environ 80 % de la dette est gelée. Cette portion représente les déficits
cumulés du gouvernement et a cessé de progresser. Essentiellement, c’est le 20 %
de dette résiduelle qui croît de façon importante et qui doit être balisée. La FCIQ
propose que le législateur adopte une loi venant encadrer la progression de la dette
en stipulant que cette portion non contrôlée ne puisse croître qu’à la hauteur de la
progression du produit intérieur brut nominal. Ce balisage est en lien avec la
capacité de payer des contribuables. Il en résulterait que 80 % de la dette
demeurerait gelée et 20 % continuerait de croître mais à la hauteur de l’économie.
Ainsi, les ministres devraient obligatoirement trouver des nouveaux moyens pour
financer leurs projets d’immobilisation pour respecter ce cadre législatif. De plus, les
contribuables auraient un portrait juste de la progression de la dette. Ce plan
permettrait également de faire décroître de façon importante, d’ici les prochaines
années, le ratio dette-PIB, qui représente justement le niveau d’endettement. Selon
nos estimations, le Québec pourrait diminuer son niveau d’endettement à 27 % en
2020. Son niveau actuel est de 45 %.
Ainsi, en raison de considérations liées aux limites fiscales et d’endettement public,
les PPP sont désormais incontournables. Nombreux sont les secteurs industriels
québécois qui peuvent être impliqués dans ce processus. L’utilisation du secteur
privé dans les activités étatiques en lien avec l’immobilier sont monnaie courante
dans plusieurs juridictions. En Ontario et en Colombie-Britannique, la gestion du
parc immobilier du gouvernement est confiée au secteur privé. D’ailleurs, il s’agit
probablement du secteur pour lequel les PPP sont le plus facilement applicables. La
FCIQ propose que le gouvernement du Québec délègue à des entreprises
québécoises l’ensemble des activités touchant la gestion immobilière. En réalité,
c’est une métamorphose de la Société immobilière du Québec qui doit être
envisagée. De plus, la FCIQ propose que les activités de courtage immobilier